商业策划报告

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1、中国昆明 MOMA项目 商业策划报告至祥置业(昆明)有限公司二零零五年十二月十五日MOMA项项目商业业策划报报告目 录报告说明第一部分 昆明明商业发发展概况况一、经济发发展态势势二、昆明商商业主要要业态三、昆明商商圈情况况四、商业物物业和租租金水平平第二部分 项目目分析一、项目简简介二、项目地地域分析析 三、项目建建筑分析析四、商业发发展现状状五、交通条条件第三部分 消费费者分析析一、昆明消消费者总总体情况况二、项目区区域内消消费者情情况三、投资者者喜好和和因素第四部分 项目目SWOOT分析析一、SWOOT分析析二、对策分分析第五部分 项目目市场定定位一、定位思思路二、定位依依据三、商业定定位

2、四、目标消消费群体体定位五、业态组组合和档档次定位位第六部分 负一一层分析析一、背景二、需求分分析三、价值分分析四、用途和和对象第七部分 招商商和策略略一、租金收收益预计计二、商户建建议三、招商策策略 第八部分 销售售策略一、销售策策略二、分期销销售安排排三、销售方方式安排排四、产品定定价五、销售进进度安排排MOMA项项目商业业策划报报告 报 告 说 明 本本报告所所表述之之项目为为MOMMA项目目一期和和二期的的商业部部分，其其中主要要为地面面建筑部部分，二二期附一一层由于于需要对对用途进进行讨论论，将专专题分析析。 本本报告将将根据昆昆明商业业发展背背景、项项目自身身条件、消消费者需需求等

3、方方面对商商业定位位、商业业规划、业业态分布布、店铺铺分割、招招商和销销售策略略进行分分析和讨讨论。 本本次交流流将重点点阐述商商业定位位部分，其其他部分分提出初初步建议议和构思思，深度度分析和和报告将将在后续续报告提提交。 本报告告有关资资料来源源于至祥祥数据库库、昆明明统计局局资料、市市场调查查结果以以及有关关网站公公布资料料，文中中不再另另行说明明。第一部分 昆明明商业发发展概况况一、经济发发展态势势1、国内生生产总值值2004年年昆明市市国内生生产总值值为9442114亿元元，比上上年增长长120。历历年国内内生产总总值情况况见下图图： 2、结构2004年年GDPP构成：第一产产业为5

4、59.444亿元元，占77.3，第二二产业为为3777.666亿元，占占46.4，第第三产业业为3776.991亿元元，占446.33。3、社会消消费品零零售总额额2004年年昆明市市社会消消费品零零售总额额达3770.55亿元，增增长122.8%，整个个社会消消费品零零售市场场从整体体上保持持了持续续、稳定定的增长长态势。4、人均水水平1）人均国国内生产产总值2004年年昆明市市人均国国内生产产总值为为187744元元，比上年年增长11099，昆昆明市人人均国内内生产总总值从整整体上保保持了持持续、稳稳定的增增长态势势。2）人均可可支配收收入2004年年昆明市市人均可可支配收收入为99045

5、5元，同同比增长长率为66.5。虽然然同比增增长率有有所下降降，但是是昆明市市人均可可支配收收入大幅幅度地增增长，这这为众多多的商家家带来了了很多的的商机。3、人口1）人口规规模2004年年年末昆昆明市总总人口为为5788万人，流流动人口口1066万，主主要聚集集在1880平方方公里的的市区。2）人口密密度2003年年全市总总体为5556人人/平方方公里，其其中五华华区、盘盘龙区的的人口密密度为2296221人/平方公公里，西西山区为为3322人/平平方公里里，官渡渡区为6615人人/平方方公里，东东川区为为1566人/平平方公里里。 结结论：经经济的增增长、人人口规模模的增长长以及人人均收入

6、入的增长长，提高高了昆明明市的整整体消费费规模，也也为商业业的发展展和增长长提供了了消费基基础。二、昆明商商业主要要业态1、零售业业主要业业态业态名称代表企业经营面积主要特点购物中心新西南广场场、汇都都国际10万平方方米以上上综合、庞大大、齐全全、满足足多方位位消费需需求百货店白盛、金龙龙、百大大2万平方米米左右时尚窗口、展展示作用用， 租金承承受力低低大卖场沃尔玛、家家乐福80002万平方方米日常生活品品为主、货货品丰富富、价格格便宜， 租金承受力低仓储式商场场麦德隆2万平方米米左右价格便宜、批批量购买买、 租金承承受力低低专业店、专专营店国美、健之之佳、百百丽300550000平方米米专业

7、、连锁锁， 租金承承受力低低专卖店POLO、NIKKE、佐佐丹奴、真真维斯503000平方方米单一品牌、多多为服装装店， 租金承承受力高高便利超市之佳1005500平平方米社区经营、便便利生活活， 租金承承受力低低杂货铺等201550平方方米临街经营、满满足简单单需要， 租金承受力低2、餐饮业业主要业业态业态名称代表企业经营面积主要特点大型酒楼老房子、仁仁和、新新人人100050000平方方米以川、粤为为主，租租金承受受力低火锅店小天鹅、老老幺、胖胖子100050000平方方米以川味为主主，租金金承受力力低茶餐厅隔锅香、新新利源500110000平方米米中式快餐、休休闲餐厅厅， 租金承承受力低

8、低西式快餐肯德基、麦麦当劳2005500平平方米位置要求高高，租金金承受力力高西餐、咖啡啡吧杰克、上岛岛、真锅锅2005500平平方米位置要求高高，租金金承受力力高异国风味贵太郎、依依佐拉200110000平方米米异国风味、租租金承受受力低小吃505000平方方米临街、各地地风味，租租金承受受力高3、娱乐业业主要业业态业态名称代表企业经营面积主要特点健身中心宝力豪、迪迪声、国国防健身身100030000平方方米健身、美体体，租金金承受力力低美容美发柔婷、新标标榜、流流行前线线300110000平方米米租金承受力力略高酒吧、迪厅厅芭比、TOOPONNE、高高跟鞋、单单行道300220000平方米

9、米中高消费，租租金承受受力低KTV好乐迪、温温莎100030000平方方米中高消费，租租金承受受力低水浴桑拿水艺天下、水水岸幽兰兰500550000平方米米中高消费，租租金承受受力低茶室1005500平平方米租金承受力力略高 结结论：昆昆明商业业业态的的发展已已较为丰丰富（仅仅少数如如折扣店店、便利利店等未未进入昆昆明市场场），但但品牌数数量和知知名品牌牌仍然较较少。三、昆明商商圈情况况1、昆明商商圈分布布2、主要商商圈及特特点商圈名称主力店和主主营业态态定位和特点点变化和发展展三市街商圈圈以柏联百盛盛、昆百百大、家家乐福等等为代表表，有着着悠久的的商业历历史， 商商业定位位为中档和中中高档层

10、层面，业业态丰富富完整、经经营种类类齐全，商商业氛围围浓厚。 随随着步行行街的开开通、百百盛的做做强、已已经周围围辅助商商业的丰丰富，该该商圈的的地位日日益巩固固，目前前和将来来一定时时间内仍仍将保持持其第一一商圈的的位置。青年路商圈圈以新西南广广场、仟仟村百货货、鸿城城为代表表。 商商业定位位为中档和中中高档层层面，以以购物中中心、百百货和专专卖店为为主，昆昆明走廊廊的开业业，有望望弥补该该商圈餐餐饮、娱娱乐不足足的弱点点 由由于新西西南广场场还处于于调整时时期、仟仟村走弱弱以及鸿鸿城的反反复经营营不善，该该商圈的的地位持持续降低低，但街街铺依然然较为发发达，商商圈内金金鹰百货货、护国国商城

11、的的建设，有有望提升升该商圈圈的地位位白塔路商圈圈金龙百货、金金格中心心、樱花花商城。 白白塔路商商圈是一一个典型型的高档档百货商商圈， 完全依依靠金龙龙百货的的支撑而而兴起， 以定向消费为主，商业氛围较淡 汇汇都国际际的建设设和开业业，将极极大地提提升商圈圈的商业业氛围和和辐射能能力小西门商圈圈沃尔玛、美美辰百货货、街铺铺等 中中到中低低定位， 小西门门商圈以以大型超超市及电电讯业为为主，其其他主要要是一些些经营日日用品和和小百货货的小商商铺， 处处于西市市区和主主城区的的咽喉位位置，商商业氛围围浓厚，客客流巨大大，有向向中档时时尚方向向发展的的趋势昆都商圈昆都商圈是是以娱乐乐、餐饮饮为主的

12、的商圈，配配以大量量的精品品专卖店店， 年年轻、时时尚定位位， 是昆明明夜生活活的主要要场所之之一。 昆昆明主要要的娱乐乐区域，零零售业较较弱，短短期内无无大的发发展空间间螺蛳湾商圈圈以批发为主主，零售售为辅。经经营品种种上，从从传统的的服装鞋鞋帽和小小商品，发发展到文文体用品品、家电电、化妆妆品。 中中到低定定位，辐辐射云南南地州，是是主要的的百货集集散地 已已定型，短短期内难难以形成成突破，但但已稳居居中、低低消费和和批发业业务的龙龙头四、商业物物业和租租金水平平1、主要地地段街铺铺租金地段租金出租率正义路4005500100青年路3504400100南屏街300335095北京路8020

13、0090白塔路80200085 各各主要街街道临街街店铺的的租金明明显表现现出从市市中心区区域往外外缘递减减的趋势势，说明明商业氛氛围也处处于趋降降的状态态。2、近期供供应的市市区主要要商业物物业商业物业名名称具体地址开发规模开发经营定定位销售金鹰百货威远街占地近十亩亩，8万万平方米米SHOPPPINGG MAAIL金鹰买断东盟国际旅旅游商城城威远街与端端仕街占地三十亩亩，3万万平方米米旅游百货商商场联营倾城名筑（金金碧阳光光）同仁街旁占地八亩，22-3万万平方米米时尚百货商商场联营富邦广场书林街与金金碧路占地十八亩亩，3万万平方米米不确定联营国际汇都白塔路地矿矿局占地四十亩亩，8万万平方米米

14、购物中心租约销售白夜荷东人民中路约70000平方米米商业销售昆明老街文明街片区区占地3000亩，118万平平方米历史传统风风貌区建设中银三角项目目宝善街原服装商场场 商业建设中昆明走廊原西南文化化城占地十亩，33万平方方米休闲娱乐生生活广场场租约销售市房管局青年路与威威远街五层商业商业建设中顺城街片区区改造顺城街片区区占地1011亩，77万平方方米商业、社区区、商务务建设中世纪广场二二期南屏街123100平方米米商业建设中中央丽城气象路交叉叉口2万平方米米商业销售护国商城青年路3万平方米米商业、百货货建设中 近近期上市市的市区区商业物物业总量量近500万平方方米，商商业地产产竞争急急剧加大大。

15、 结结论：从从商业种种类、数数量、面面积、后后期供应应量来看看，昆明明商业已已处于相相对较高高的开发发阶段，商商业竞争争逐步加加剧，同同时，昆昆明商业业也面临临商户资资源不足足、品牌牌化不足足、集中中度不足足的弱点点，进而而导致未未来商业业地产的的竞争将将更加激激烈。另另一方面面，由于于昆明商商业布局局零散、规规模不足足、缺乏乏主题和和文化、服服务落后后，也给给商业留留出了一一定的发发展和调调整空间间，除地地段外，后后期商业业的竞争争将集中中在规模模、品牌牌和服务务等方面面。第二部分 项目目分析一、项目简简介 项项目位于于昆明市市中心区区，属桃桃源街片片区，项项目所在在地块东东临北京京路，南南

16、临桃源源横街，处处于两条条路交汇汇处的东东北角。 MMOMAA项目共共分四期期工程进进行，其其中一期期工程已已完工，本本项目包包括二期期和一期期的商业业部分，二二者皆为为裙楼商商业。 一一期部分分为三层层，一、二二层为已已分割的的独立复复式铺，建建筑面积积19886.992平方方米；三三层分割割为三套套独立店店铺，总总建筑面面积约9900平平方米，建建筑层高高分别为为一层33.6 米、二层层 3.3米、三三层4.8米。 二二期部分分为外圈圈两层、内内圈一层层，外圈圈为复式式铺，一一层建筑筑面积334277.8平方方米，二二层14412平平方米，建建筑层高高为3米米， 另另有附一一层可考考虑用于

17、于商业，建建筑面积积89773平方方米，层层高3米米。二、项目地地域分析析 1、盘龙区区简介 220044年8月月1日，昆昆明市对对四城区区进行了了新的调调整，盘盘龙区面面积从以以前的115平方方公里增增加到3339.79平平方公里里,扩大大了222倍多,规划人人口2220万。调调整后的的盘龙区区牌主城城的东北北片区，辖辖8个街街道办事事处和33个乡。按按照昆明明市的总总体规划划，今后后盘龙区区的规划划主题为为一个“园”字。盘盘龙区的的初步想想法是，以以追求人人与自然然和谐发发展为最最高价值值取向，以以一二三三产业和和谐共生生为目标标，以产产业化带带动城市市化，加加快以城城带乡，城城颖互动动，

18、发扬扬攻坚克克难，勇勇于创新新，追求求一流的的精神，打打造无愧愧于前人人，造福福于后人人，人与与环境和和谐的新新盘龙区区，在把把昆明建建设成为为面向东东南亚、南南亚的现现代化区区域性国国际大都都市中占占有独具具特色的的一席之之地。 今后盘龙龙的规划划为：第第一产业业打造绿绿色产业业，建设设绿色经经济强区区；第二二产业利利用工业业优势，走走新型工工业化道道路；第第三产业业以白塔塔路、拓拓东路、东东风路为为中心，打打造体育育健身休休闲产业业，以北北京路、汇汇都国际际为中心心，重新新构建新新的商圈圈；以世世博园为为龙头，在在保护好好松华坝坝水源区区的前提提下利用用山好水水好的环环境优势势，打响响“住

19、在昆昆明，盘盘龙最佳佳”的理念念，发展展旅游业业和休闲闲文化产产业。2、项目地地域本项目位于于盘龙区区桃源片片区，本本报告所所讨论的的地域范范围为北北至环城城北路，南南至人民民东路，西西至江滨滨西路，东东至北京京路。（附区域地地图） 项项目地域域内以居居民住宅宅、写字字楼和配配套设施施为主，商商业上处处于青年年路和白白塔路两两大核心心商圈之之间，具具有一定定是商业业基础。 青青年路商商圈交通通极其发发达，来来往车辆辆、人流流极多，其特点是中档时尚的购物氛围较浓，新西南广场、仟村百货、新世界百货等大型的商场和众多的街边店提供了良好的购物环境，缺点是餐饮、娱乐项目较为薄弱。 白白塔路商商圈主要要是

20、靠金金龙百货货、金格格中心两两大百货货商场现现有的市市场影响响力来吸吸引消费费者，支支撑其成成为四大大商圈之之一，主主要以高高档消费费为主。随着汇都国际的建造，白塔路商圈将会逐渐重振过去白塔路商圈的繁荣景象，形成国际化、数字化、高档化的独特商圈。 桃桃源片区区商圈属属于昆明明的次级级商圈，因因为紧邻邻青年路路商圈和和白塔路路商圈，同同时又占占据城市市绝对主主干道北北京路，因因此交通通便利，人人流较旺旺。但是是由于该该商圈处处于金融融商务区区，商务务属性大大大降低低了商圈圈氛围，片片区覆盖盖范围内内并无任任何大卖卖场大百百货，主主要还是是靠小打打小闹的的小型街街铺来支支撑。 结结论：本本项目地地

21、理位置置较佳，属属市中心心区的商商业项目目，有一一定的商商业开发发前景，但但由于本本项目处处于两大大商圈的的辐射范范围之内内，面临临较大的的压力和和竞争，同同时由于于项目目目前规模模过小，辐辐射范围围有限，商商业上的的发展应应结合目目前情况况和三、四四期工程程进行整整体考虑虑，和两两大商圈圈形成一一定的差差异化。三、商业发发展现状状 本本项目周周边是昆昆明市商商业较为为集中、繁繁华的地地段之一一，以新新西南广广场、金金龙百货货、金格格中心三三家百货货，和大大量档次次不一的的精品服服饰、专专卖店及及小型零零售店、餐餐饮、娱娱乐设施施等形成成了综合合性商业业中心。 从从目前本本项目所所在位置置来看

22、，主主要是由由三大百百货：新新西南广广场、金金龙百货货、金格格中心为为主要大大的卖场场；其次次是青年年路、白白塔路两两侧的小小商铺，主主要以经经营精品品服饰、专专卖店为为主，最最后是桃桃源街、北北京路上上的商铺铺，形成成了三个个消费圈圈层。1、桃源片片区商业业网点分分布总体体情况及及现状分分析 桃桃源片区区商圈是是北京路路、人民民东路、江江滨西路路、环城城北路的的围合地地块，该该地块包包括桃源源街、圆圆通街、豆豆腐厂小小巷等 。 1）片区商商业网点点分布分类商店类型数量分类商店类型数量零售商店服装、鞋店店45宾馆、酒店店6便利店、小小超市7西饼店5保健品、保保健店7酒吧咖啡馆馆5钟表眼镜3餐餐

23、厅15饰品、饰品品加工4饮游戏厅2药房10娱特色小吃14办公用品、文文具8乐歌舞厅1通信10娱乐休闲广广场1五金店6体育用品2副食店、仕仕多店21音像店5书店2车行4合计134合计49分类商店类型数量分类商店类型数量房产中介5学校2服美容美发22其医药集团1务照相冲印7它医院、门诊诊14（8为为牙科门门诊）打字复印11银行11修鞋3邮政1干洗3合计51合计292）桃源片片区商圈圈区域分分析位置区位价值交通通达性性业态组合北京路、人人民东路路、江滨滨西路、环环城北路路的围合合地块市金融商商务中心心商务、居居住密集集区 条公交交线路三条市主主干道北京路辐辐射城市市四面八八方 超市、专卖卖店、体体育

24、用品品、手机机通讯、五五金、服服装店、药药房集客设施消费群特点点商业设施商品组合中高档酒酒店商务办公公会议银行较多多医院、学学校白领和高高收入群群为一端端附近职工工小区居居民商务休闲闲、生活活便利辐射范围围有待挖挖掘，消消费群体体结构比比较单纯纯尊龙新世纪纪娱乐休休闲广场场中低档为为主服装、化化妆品、鞋鞋帽小副食品品烟酒专卖卖茶叶专卖卖2、各路段段商业网网点分布布所临街区主要商业分分布北京路西侧侧（项目所在在侧）服装、便利利店、小小超市、保保健品、眼眼镜、药药房、通通信、副副食品店店、茶叶叶经销店店、小吃吃店、车车行、餐餐厅、美美容美发发、照相相冲印、打打字复印印、银行行北京路东侧侧服装、保健

25、健品、药药房、办办公用品品、通讯讯、五金金店、副副食店、酒酒店、西西饼店、小小吃、茶茶经销店店、照相相冲印、打打字复印印、银行行、房产产中介人民东路服装、干洗洗店、车车行、办办公用品品江滨西路服装店、办办公用品品、餐厅厅、咖啡啡吧、美美容美发发桃源街服装、便利利店、小小超市、药药房、副副食店、餐餐厅、美美容美发发、房地地产中介介 其其中，北北京路西西侧、北北京路东东侧、人人民东路路、江滨滨西路、桃桃源街各各商业分分布具体体数据如如下：至祥地產 地產專家 桃桃源街片片区有77个便利利店、小小超市，如如北京路路的之佳佳便利店店、穿金金自选商商场、桃桃源街的的两间足足达便利利店等，商商业面积积都在1

26、1203000多平平米左右右。 片片区内街街铺经营营状况按按地段、经经营业态态各自不不同，其其中北京京路从南南往北人人流递减减；人民民东路路路段较短短，商业业较少，但但是均属属于高档档商业；其余路路段均靠靠片区居居民支撑撑。 总总体经营营规模较较小，但但经营状状况良好好。3、桃源片片区商圈圈现状分分析： 通通过对桃桃源片区区商圈进进行深入入细致的的市场调调查，我我们目前前该片区区的商业业存在着着以下几几个特点点：1）商圈内内商铺以以经营时时装、药药房、通通信、副副食店为为主。 通通过调查查发现，桃桃源片商商圈内临临街商铺铺经营规规模小（普普遍面积积在3001000之间，开开间在33.6米米到8

27、米，进进深在55米到12米米），品品种杂乱乱，但是是竞争相相对激烈烈，缺乏乏规模和和特色成成为制约约其商铺铺经营状状况的主主要原因因。其中中北京路路以服装装（服装装有很大大一部分分是针对对云南省省军区的的拥军服服）、通通讯、小小吃店、银银行为主主。江滨滨西路以以餐厅、美美容美发发为主，桃桃源街以以便利店店、服装装为主。2）北京路路、人民民东路租租金相当当，桃源源街与江江滨西路路相对较较低 北北京路西西侧、人人民东路路商铺租租金相近近，都是是1000-1880元/平方米米，北京京路东侧侧稍低，所所以北京京路段（尤尤其是项项目所在在侧）、人人民东路路的地段段位置较较好，相相对而言言，其余余属于小小

28、区内街街铺，租租金稍为为逊色。铺铺面经营营均以租租铺为主主，铺面面出租率率接近1100%（见下下表） 路段租金（元/）出租率北京路西侧侧18070100%北京路东侧侧15060100%人民东路1701000100%桃源街8055099%江滨西路90550100% 3）周边铺铺面转让让及出租租情况个个案调查查。 铺铺面转让让费在11.53万之之间，MMOMAA项目旁旁有一中中介公司司，铺面面面积111平米米，租金金10000元。另另同一侧侧古楼医医院旁利利德医疗疗器械部部转让，面面积在770平米米，转让让费为33万。4）片区典典型大卖卖场、大大百货缺缺乏，餐餐饮较少少，尤其其针对商商务人群群的餐

29、饮饮基本没没有。 商商圈内以以便利店店、小型型超市满满足区域域内消费费者的需需求，商商品以中中低档为为主，片片区居民民购买大大宗物品品或高档档货物均均往市商商业中心心去。整整个片区区没有一一个能够够聚集足足够人流流的商业业，分散散且凌乱乱。同时时调查发发现，片片区写字字楼以及及企事业业单位较较多，但但是针对对这些人人群的餐餐饮基本本上没有有，多是是特色小小吃店或或者高档档酒楼。5、写字楼楼、住宅宅及配套套1）写字楼楼 由由于本项项目周边边是昆明明市商务务较为集集中的区区域，包包括了工工商、建建设、中中行、广广发、商商业、华华夏等各各大银行行和云南南证券等等证券交交易机构构以及海海关、自自来水公

30、公司、医医药集团团、昆船船等企事事业单位位，纯写写字楼则则包括了了银海SSOHOO、新华华大厦、中中原大厦厦、驰宇宇大厦、龙龙宇大厦厦等，其其出租率率都在880以以上，在在其中办办公的公公司和单单位有近近5000家，其其中以贸贸易、IIT、广广告、设设计、金金融、房房地产公公司为主主。 2）住宅 周周围住宅宅以单位位住房和和新开发发的商品品房为主主，其中中也有部部分用于于出租的的民房。单单位有昆昆明自来来水公司司、蔬菜菜公司、市市公证处处、云南南恒信、云云南省医医药集团团公司等等。 小区住住房主要要有：临临江花园园、桃源源花园、银银海城市市花园、桃桃源街高高级公寓寓、鼓楼楼小区等等。3）配套

31、桃桃源片区区是昆明明社区建建设和活活动开展展的较好好的社区区之一，其其临江花花园、国国防健身身、青少少年宫等等配套设设施使该该区域形形成了良良好的大大众健身身气氛，社社区的文文化活动动也得以以良好的的开展，促促进了社社区居民民整体素素质的提提高。 结结论：本本项目周周围已经经具有一一定的商商业氛围围，但以以中、低低消费的的零散商商业为主主，有整整合和发发展的空空间；周周边大量量的商务务群体形形成了一一定的商商务需求求，而目目前的商商业显然然无法满满足；片片区已经经形成的的大众健健身存在在一定的的档次和和功能提提升空间间。五、交通条条件1、道路系系统 本本项目东东临北京京路，北北临园通通大桥，西

32、西面和南南面的桃桃源街及及横街道道路只用用来疏导导车流及及人流量量，并不不属于主主要交通通道路。 北京路路是纵横横昆明市市区南北北走向的的主干道道，为双双向六车车道，园园通大桥桥和穿金金路是一一条东西西走向的的双向四四车道。由由于北京京路及穿穿金路是是城市主主要道路路之一，因因此平时时的车流流量较大大，上下下班的高高峰期会会出现塞塞车的状状况，但但北京路路交通渠渠化之后后，交通通阻塞的的情况已已大为好好转。2）公交系系统项目就近巴巴士站线线路图线路起止终点站站时间3）流量情情况 商商圈内针针对MOOMA所所在北京京路、豆豆腐厂出出入口人人车流情情况（时时间：220055年122月7日日星期三三

33、六个半半点时间间监测）测试地点北京路豆腐厂出入入口时间：122月7日日9：330人流量（55分钟/次）1834人车流量（55分钟/次）93（其中中5辆公公交车）27辆自行车流量量（5分分钟/次次）21714辆时间：122月7日日10：30人流量（55分钟/次）3935人车流量（55分钟/次）101（其其中100辆公交交车）21辆自行车流量量（5分分钟/次次）16230辆时间：122月7日日11：30人流量（55分钟/次）2940人车流量（55分钟/次）127（其其中6辆辆公交车车）19辆自行车流量量（5分分钟/次次）11422辆时间：122月7日日12：30人流量（55分钟/次）3265人车流

34、量（55分钟/次）113（其其中7辆辆公交车车）32辆自行车流量量（5分分钟/次次）17237辆时间：122月7日日14：30人流量（55分钟/次）3852人车流量（55分钟/次）107（其其中4辆辆公交车车）28辆自行车流量量（5分分钟/次次）19133辆时间：122月7日日15：30人流量（55分钟/次）3955人车流量（55分钟/次）117（其其中4辆辆公交车车）25辆自行车流量量（5分分钟/次次）112辆28辆六个时间段段平均值值人流量（55分钟/次）33人47人车流量（55分钟/次）110辆（其其中5辆辆公交车车）25辆自行车流量量（5分分钟/次次）161辆27辆 从以上监监测可以以

35、推论出出豆腐厂厂出入口口一天从从早上88点到晚晚上8点点12个个小时的的总共人人流量在在67668人左左右，车车流量336000辆左右右，自行行车流量量在38888辆辆左右。北北京路在在同等时时间段内内总共人人流量在在39660人左左右，车车流量1158440辆左左右（其其中公交交车在7720辆辆左右），自自行车流流量在2231884辆左左右。北京路和豆豆腐厂桃桃园街出出入口分分别位于于MOMMA项目目的正面面与南侧侧，从这这两条路路段的监监测结果果来看，整整体属于于人流车车流较集集中的区区域。而而两条路路段自身身对比可可以看出出，豆腐腐厂桃园园街出入入口路段段由于不不属于城城区交通通主干道道

36、，因此此以人流流为主，北北京路作作为城市市交通主主干道，以以车流为为主。 结结论：项项目所在在区域交交通较为为发达，具具有良好好的到达达性，但但另一方方面，由由于北京京路是快快速干道道，也使使得该区区域人群群滞留性性较差，北北京路一一线商业业氛围较较淡。第三部分 消费费者分析析一、昆明消消费者总总体情况况根据至祥前前期对昆昆明市各各大商圈圈消费者者进行的的问卷调调查资料料整理。1、性别比比例数据显示调调查客体体男女比比例相当当，女性性高出男男性6个百分分点，表表明女性性逛街购购物的兴兴趣略高高于男性性。2、年龄分分布从年龄结构构图可以以看出，各各商圈总总体分布布相似性性较强，2032岁是主要的

37、逛街群体。3、家庭常常住人口口 从从总体来来看，被被调查消消费者三三口之家家占多数数，其次次为单身身和刚结结婚群体体，这和和前述的的主要群群体年龄龄段相符符。4、家庭收收入 家家庭收入入2,00005,0000元元的消费费者占445%之之多，成成为市场场消费的的中坚主主流，其其中2，00003,0000的的比例最最高，55，0000元及以以上比例例则明显显偏低。5、个人月月收入在个人收入入指标中中，500015000元群群体数量量较高，个个人和家家庭收入入水平表表明昆明明消费仍仍以中、低低消费为为主。6、教育背背景高中、中专专、技校校学历的的占455%，大大专以上上学历的的占400%左右右，表

38、明明消费者者的总体体学历还还是比较较高。7、从事行行业本次被调查查者所从从事的行行业以服服务、金金融和医医疗居多多，其他他则较为为平均 。8、逛街目目的调查显示，大大部分消消费者逛逛街没有有直接目目的，多多数消费费者逛到到合适的的东西才才会消费费，表明明消费的的明确性性不强。9、经常购购买的货货品经常购买的的物品中中，以糖糖果零食食副食品品和个人人用品为为主，其其次为女女装的消消费比例例较大 。10、商圈圈逗留的的时间消费者在商商圈逗留留的时间间以1-2个小小时较为为普遍，平平均不超超过百分分之二点点五个小小时，表表明随着着生活节节奏的加加快，尤尤其是体体力的因因素，消消费者商商圈逗留留时间有

39、有限 。11、每月月平均每每项支出出分析 比比较各大大商圈消消费开支支，除青青年路的的餐饮消消费比较较特殊外外，各种种开支的的依次排排序是餐餐饮、服服装、娱娱乐、杂杂项、百百货、交交通，餐餐饮排在在第一位位 。12、购物物时所考考虑的因因素在商圈购物物时所考考虑因素素来讲，居居首位的的基本是是交通、地地段和商商品质量量。 13、购物物出行方方式 公公交车是是昆明市市民出外外购物最最主要的的交通工工具，其其次为自自行车和和步行，自自驾车和和打车的的比例仍仍然较低低。结论：消费习惯及及行为 区域性购物物习惯较较强，尤尤其以居居住区域域性更为为强烈，主主要由于于他们已已经形成成商业旺旺区的消消费习惯

40、惯。 公交车是市市民出外外购物最最主要的的交通工工具，其其次为步步行，再再次为自自行车和和自驾车车。 在商圈消费费选择上上，众多多的消费费者仍是是依赖传传统百货货的引导导，其商商品导向向的地位位一早就就深入人人心，短短时期内内仍非其其它形式式的卖场场可取代代。 大部分消费费者月收收入水平平在5000-9999元元之间，其其次在11,0000-11,4999元之之间 。消费水平和和选择 餐饮整体消消费水平平较高，平平均在2226.39元元/月左右右； 每月服装服服饰消费费水平在在2033.344元/月； 每月的娱乐乐消费平平均消费费水平在在1544.300元/月； 而每月用在在百货的的消费水水平

41、在1139.17元元/月。 根据以上消消费费用用总和（723.2元），结合大部分人的平均收入进行对比，可以肯定昆明地区消费欲望相当高，甚至是超前消费。这与其它地区的消费习惯明显有区别。二、项目区区域内消消费者情情况1、区域内内消费者者构成1）消费者者来源周围居民群群体： 本本项目周周边的住住宅多以以政府、企企业的职职工宿舍舍及商住住楼为主主，居住住群体较较为复杂杂，从公公司白领领一族到到外来民民工各阶阶层都有有，其中中主要为为单位职职工等中中低收入入者。周围办公群群体： 周围办办公群体体以银行行职员、企企事业单单位职工工和贸易易、ITT、广告告、房地地产等公公司的员员工为主主，多数数是年青青白

42、领一一族，年年龄在222-338岁之之间，人人均收入入在2,0000-4,0000元左右右。学生群体： 周周围学校校的中学学生。游客群体： 周周围酒店店入住的的旅游和和商务群群体。2）人口结结构 据据调查，白白塔商圈圈的主力力消费群群体为228-440岁之之间的社社会中坚坚人士，这这部分人人群占774%，这这说明白白塔的消消费群年年龄较为为成熟。另另外，116-227岁的的人群也也有一定定的市场场空间，占占18%，411-500岁的人人群约占占8%，其其中又以以女性居居多，约约占总消消费群体体的800%以上上。2、需求满满意度深深访 为为了对本本商圈有有一个更更深刻的的认识，同同时也为为了能深

43、深入了解解周边居居民的需需求，以以寻找市市场空白白点，我我司也通通过走访访以及街街头随访访的方式式进行了了深度访访问。 1）具象描描述1（魏魏阿婆） 深深访对象象背景： 昆昆明本地地人，搬搬来桃源源花园住住两年多多。 深深访对象象基本情情况： 年年龄677岁。家家里共有有2人，没没有跟小小孩住一一起。 商商圈需求求印象： 周周边有很很多便利利店，能能够满足足基本日日常需求求，偶尔尔会去沃沃尔玛、家家乐福买买特价商商品。但但是这两两个大超超市经常常要排队队半个小小时才能能结算好好，所以以不是很很有耐心心。 对对在mooma附附近开大大卖场的的赞成指指数： 2）具象象描述22（刘女女士） 深深访对

44、象象背景： 昆昆明本地地人，住住在江滨滨西路44号。 深深访对象象基本情情况： 年年龄344岁。家家里共有有4人，夫夫妻两个个外加两两个小孩孩。 商商圈需求求印象： 周周边有两两个足达达便利店店和另外外一个记记不得名名字的小小超市，晚晚上生意意都特别别好。这这边居民民的购买买力还比比较强，经经常去市市中心大大卖场购购物，希希望周边边也能开开个大卖卖场。 对在mmomaa附近开开大卖场场的赞成成指数：3）具象描描述3（吴吴小姐）深访对象背背景： 不不是昆明明本地人人，跟同同事一起起住在886街公公寓。深访对象基基本情况况： 年年龄255岁，工工作3年年。尚未未结婚，现现在人民民东路附附近的一一写

45、字楼楼上班。 商圈需求印印象： 在在这边上上班中午午吃饭特特别成问问题，都都是小吃吃店，没没有适合合写字楼楼人群的的商务便便餐。附附近的小小超市购购物还算算方便，中中午经常常会和同同事一起起去周边边的小街街逛逛。认认为如果果在附近近开大卖卖场肯定定会受写写字楼人人群欢迎迎。因为为可以节节约时间间成本。而而晚上回回去家附附近的卖卖场购物物比较匆匆忙，而而且很累累。 对对在mooma附附近开大大卖场的的赞成指指数： 44）具象象描述44（左先先生） 深深访对象象背景： 不不是昆明明本地人人，桃源源街昆明明风帆广广告策划划有限公公司。 深深访对象象基本情情况： 年年龄233岁，刚刚大学毕毕业。从从事

46、广告告策划。 商商圈需求求印象： 对对片区人人流认可可度较高高，基本本上每个个星期都都会去逛逛大卖场场一次，喜喜欢逛沃沃尔玛，不不喜欢家家乐福的的超市布布局。同同事经常常会在下下班后去去沃尔玛玛、家乐乐福买菜菜回家。 对对在mooma附附近开大大卖场的的赞成指指数： 55）具象象描述55（吴女女士） 深深访对象象背景： 昆昆明本地地人，桃桃源区居居委会工工作人员员。 深深访对象象基本情情况： 年年龄355岁左右右。 商商圈需求求印象： 喜喜欢每天天中午跟跟同事在在附近转转转，每每个星期期至少去去一次家家乐福。认认为附近近居民的的消费力力还可以以，如海海关、工工商局、银银行、医医院、学学校等单单

47、位人群群，这些些人群都都能支撑撑起附近近的大卖卖场 对在在momma附近近开大卖卖场的赞赞成指数数： 结结论：昆昆明市以以及项目目所在区区域内的的消费者者仍以中中、低消消费阶层层为主，周周围的商商务群体体消费需需求主要要集中在在商务活活动和就就餐方面面，而居居民的消消费需求求则集中中在生活活便利方方面，对对大卖场场一类的的超市持持较强欢欢迎态度度。本项项目的定定位，可可考虑在在两方面面进行一一定的综综合和平平衡。三、投资者者喜好和和因素 商商铺投资资者购买买目的在在于看好好物业前前景，购购买物业业用作长长线收租租或短线线转让获获利。商商业物业业购买者者中，投投资者占占相当大大的比例例。影响投资

48、者者购买行行为的因因素主要要有： 宏观投资环环境是否否有利，经经济形势势是否利利于持有有资金，还还是有利利于持有有实物（特特别是不不动产）； 物业地理位位置是否否优越，人人流是否否畅旺，购购买后是是否容易易出租； 物业是否具具有强大大的升值值潜力，回回报率是是否丰厚厚； 发展商经营营管理者者是否科科学、严严格，是是否能保保证商场场的长期期稳定持持续经营营。1、实际用用家 大大部分为为已在昆昆明有经经商经验验的商家家，他们们出于实实际的需需要，例例如原出出租经营营的商铺铺赚了钱钱，想买买一间属属于自己己的商铺铺；或是是原商铺铺被拆迁迁或即将将被拆迁迁；或是是经营者者扩大经经营的需需要等，而而购买

49、或或租用本本项目之之商铺。实实际用家家会着重重从以下下几方面面衡量商商铺的质质素： 周边商业人人气具体为商商铺所处处位置人人流量是是否畅旺旺,商业气气氛是否否浓郁,是否已已成行成成市等。 物业自身素素质具体为物物业规模模、内部部规划设设施、物物业管理理、配套套设施等等。 商场的经营营管理是是否科学学、严格格，在管管理上是是否能保保证商场场长期稳稳定的发发展。 价格实际用用家将收收集多方方资料，权权衡周边边同类物物业的价价格水平平、租金金水平以以及对未未来经营营状况的的预测，经经过精密密详细的的预算后后，再决决定是否否购买或或租用； 铺位形状、间间隔是否否实用，实实际用家家非常关关心铺形形是否方

50、方正、实实用，门门面是否否宽敞，进进深是否否适合等等； 商场是否能能如期开开业。实实际用家家将非常常关心所所购或租租用的商商场是否否能按预预定开业业时间使使用，因因为这直直接关系系到其经经营获利利。2、独立店店铺的投投资客户户分析 投资独立店店铺的客客户一般般都是实实力较强强的战略略投资者者； 他们能够承承担较高高的首付付资金； 他们能接受受的总价价款大约约501500万元左左右； 注重铺位的的实用率率； 他们追求持持续稳定定的经营营回报； 有一定的风风险判断断能力。 3、一般般性投资资者分析析 承受总价款款不高，在在50万元元左右，首首付在220万元元左右； 投资目的以以回收租租金为主主，他

51、们们追求长长期的固固定经营营回报； 投资风险判判断意识识较弱，盲盲目性强强，羊群群效应非非常明显显； 对铺位的使使用率关关注不大大。 结结论：昆昆明的商商户普遍遍还实力力较弱，自自己投资资物业并并进行经经营的群群体不多多，商铺铺的主要要购买者者以投资资客为主主，且多多是一般般性投资资者，资资金实力力有限，但但投资需需求较大大，本项项目的销销售和铺铺面分割割需重点点考虑此此类投资资者需求求。第四部分 项目目SWOOT分析析一、SWOOT分析析项目优势分分析(SS) 项目位于市市中心，处处于两大大商圈辐辐射范围围内，具具有较大大的地段段优势。 项目位于交交通主干干道旁，周周围交通通便利，交交通优势

52、势明显。 项目周围有有一定的的商业气气氛和良良好的社社区气氛氛，有商商业提升升空间。项目劣势分分析(WW) 北京路属于于快速干干道，而而本项目目主要的的临街面面是北京京路，同时，北北京路上上的隔断断也阻碍碍了客流流和车流流，项目目的商业业氛围受受到较大大影响。 项目规模较较小，又又处于两两大商圈圈辐射范范围之内内，竞争争力较弱弱。 项目周围零零散商业业较多、档档次较低低，对项项目的招招商和销销售有一一定影响响。 项目三、四四期尚未未进行，周周围环境境较差。项目机会分分析（OO） 经济高速增增长，居居民收入入及消费费逐年提提高，消消费欲较较强，为为零售商商业发展展提供基基础。 项目周围商商务和居

53、居住群体体仍有大大量消费费需求。 主体建筑住住宅销售售，也将将带来一一定消费费群体，有有社区商商业需求求。项目威胁分分析（TT） 目前昆明商商业地产产正处于于高速发发展阶段段，各种种类型的的商业物物业涌现现而出，供供应量在在未来几几年都会会大量增增加，必必将对项项目后期期的招商商、销售售、经营营构成威威胁。 两大商圈的的商业设设施对本本项目构构成一定定压力。 政府对裙楼楼餐饮的的限制给给本项目目的招商商和经营营造成了了较大难难度，后后期协调调难度加加大。二、对策分分析1、So对对策 结合项目优优势和周周围消费费群体，准准确定位位，提升升商业价价值2、St对对策 突出项目优优势，制制订良好好的推

54、广广、招商商和销售售策略，抢抢占先机机。3、Wo对对策 合理考虑辐辐射范围围，采取取社区商商业定位位。 根据消费者者需求，进进行业态态差异化化经营，并并对商业业档次进进行适当当拔升。4、Wt对对策 以定向消费费和便利利服务为为主，根根据客流流状况和和消费指指向性进进行商业业布局。 根据价值和和市场情情况采取取分阶段段推出的的方式，弱弱化环境境的负面面影响。 加强与政府府有关部部门的协协调和沟沟通，创创造良好好的进驻驻机会。第五部分 项目目市场定定位一、定位思思路 采取差异化化竞争的的方法，彰彰显自身身独特的的个性，才才能在竞竞争激烈烈的市场场中立足足； 把握项目自自身特点点进行定定位，将将项目

55、自自身价值值发挥到到最大值值； 主要针对项项目周边边的主力力消费群群进行定定位； 本项目的经经营路线线避免与与周边同同类商场场相冲突突，针对对市场空空缺进行行定位。二、定位依依据 项目本身条条件； 昆明商业发发展状况况； 消费者的需需求； 各行业各种种零售业业态的租租金承受受力水平平； 实现利润最最大化； 和将来三、四四期工程程的完整整配合。三、商业定定位综合上述各各因素，建建议本项项目市场场定位为为：以周周围居住住和工作作的中等等收入阶阶层为主主要目标标，兼顾顾游客之之需求，具具有商务务和社区区便利服服务特征征的集餐餐饮、娱娱乐、休休闲、购购物于一一体的社社区型商商业街区区，主要要满足商商务活动动和生活活便利需需求。主题定位商务休闲社区生生活四、目标消消费群体体定位主要目标消消费群：周围半半径一公公里范围围内办公公和居住住群体以以及学生生和游客客群体。五、业态组组合和档档次定位位1、总体档档次定位位 中中偏低到到中偏高高档，以以中档为为主（其其中中到到中偏高高主要针针对周围围商务群群体、中中到中偏偏低主要要针对周周围居住住群体），以以餐饮、娱娱乐、休休闲和百百货为主主，辅以以部分生生活便利利设施，如如洗衣店