惠州高星级酒店市场发展状况dfgi

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1、目录第一章惠惠州酒店店投资环环境调查查及分析析31.惠州州酒店投投资环境境调查及及分析331.1.惠州社社会发展展状况331.2.惠州经经济发展展状况661.3.惠州第第三产业业发展状状况91.4.惠州旅旅游业发发展状况况101.5.SAOO结论133目前是在在惠州投投资兴建建酒店的的最佳时时机133第二章惠惠州酒店店业发展展状况调调查及分分析1442.惠州州酒店业业发展状状况调查查及分析析142.1.惠州星星级酒店店总体发发展状况况142.2.惠州高高星级酒酒店详细细调查及及分析1182.3.惠州社社会各界界对惠州州酒店业业的整体体评价2242.4.惠州酒酒店业的的现状对对惠州酒酒店业投投资

2、机会会的影响响252.5.SAOO结论266第三章仲仲恺高新新区酒店店投资环环境调查查及分析析273.仲恺恺高新区区酒店投投资环境境调查及及分析2273.1.仲恺高高新区社社会经济济发展状状况2773.2.项目周周边300分钟车车程经济济圈城镇镇对口岸岸酒店投投资环境境的影响响333.3.口岸小小区对兴兴建口岸岸酒店的的影响3333.4.中海壳壳牌项目目对口岸岸小区酒酒店业的的影响分分析3553.5.口岸小小区对口口岸酒店店的影响响353.6.东莞发发达城镇镇高星级级酒店成成功模式式对兴建建口岸酒酒店的借借鉴3663.7.SAOO结论388第四章仲仲恺高新新区及周周边地区区酒店业业发展状状况调

3、查查及分析析394.仲恺恺高新区区及周边边地区酒酒店业发发展状况况调查及及分析3394.1.仲恺高高新区及及周边地地区酒店店业总体体发展状状况3994.2.竞争对对手分析析404.3.SAOO结论400第五章口口岸酒店店定位4415.口岸岸酒店定定位4115.1.口岸酒酒店市场场定位4415.2.酒店客客源定位位及消费费构成4425.3.口岸酒酒店功能能定位4435.4.口岸酒酒店设备备设施档档次定位位45第六章口口岸酒店店设计要要求4776.口岸岸酒店设设计要求求476.1.主体建建筑与环环境4776.2.大堂和和公共区区域4996.3.客房5006.4.餐饮设设施5116.5.娱乐设设施5

4、116.6.桑拿康康体设施施526.7.会议设设施522第七章口口岸酒店店经营战战略5337.口岸岸酒店经经营战略略537.1.口岸酒酒店经营营管理模模式选择择537.2.口岸酒酒店经营营战略553第一章 惠州州酒店投投资环境境调查及及分析1. 惠州酒店店投资环环境调查查及分析析1.1. 惠州社会会发展状状况1.1.1. 概述在东江的的中下游游，曾经经有一个个古老的的国度，春春秋战国国的时候候，她叫叫做缚娄娄古国。千千百年过过去了，今今天，她她被世人人称做惠惠州。惠州千百百年来，一一直是东东江流域域的政治治、经济济、文化化、交通通的中心心。现在在的惠州州与深圳圳、东莞莞相邻，和和香港隔隔海相望

5、望，距广广州仅1110公公里。现现辖惠东东、博罗罗、龙门门三县及及惠城、惠惠阳、大大亚湾三三区。全全市总面面积约1111558平方方公里，人人口约3320万万。今天，惠惠州有四四张响亮亮的名片片：“中国优优秀旅游游城市”、“国家园园林城市市”、“国家卫卫生城市市”、“国家环环保模范范城市”，还获获得“中国人人居环境境范例奖奖”金牌，目目前正在在争创“全国文文明城市市”及世界界“人居奖奖”城市。她她还是首首批省级级历史文文化名城城、国家家授牌的的电子信信息产业业基地、男男装时装装城。据据20004年中中国城市市竞争力力蓝皮书书数据，惠惠州在全全国2000个城城市中排排位第117名。1.1.2.

6、自然资源源惠州有着着独特的的地理位位置和优优美的自自然环境境，属亚亚热带季季风气候候。境内内雨量充充沛，阳阳光充足足，气候候温和，年年平均降降雨量117000毫米，年年日照总总数20000多多小时，年年平均气气温222度，77月平均均气温228.33度，11月平均均气温113度。惠州四季长青，全年无霜期达350天左右。1.1.3. 交通条件件惠州交通通便利，西西距广州州1100公里，南南至深圳圳79公公里，是是粤东地地区的门门户，拥拥有港口口、公路路、机场场、铁路路等立体体的交通通网络。广广汕公路路、惠盐盐高速、广广惠高速速、惠河河高速、京京九铁路路、广梅梅汕铁路路贯通惠惠州；惠惠州港是是对外

7、客客货运的的深水良良港。1) 飞机惠州机场场距惠州州市区225公里里，是全全国民航航系统中中设施较较为完善善的机场场。另外外，惠州州距离广广州新机机场和深深圳宝安安机场只只需要11个小时时左右车车程。2) 火车京九铁路路、广梅梅汕铁路路由东向向西穿越越惠州，在在境内总总长899公里。惠州火车车站除邻邻近广州州火车站站外，还还是京九九铁路和和广梅汕汕铁路的的沿线大大站，省省外游客客乘火车车来往惠惠州旅游游也十分分方便，在在惠州乘乘火车，除除可直达达省内的的汕头、梅梅洲、韶韶关外，还还可抵达达成都、合合肥、九九江、皋皋阳、厦厦门、北北京、岳岳阳、青青岛、福福州、上上饶、郑郑州等地地。3) 汽车除广

8、汕公公路、惠惠澳大道道、金龙龙大道等等横贯境境内的公公路外，还还有广惠惠高速和和惠河高高速、深深汕高速速、惠盐盐高速等等公路组组成了惠惠州高速速公路网网。1.1.4. 投资硬环环境改革开放放使得惠惠州这座座古老的的历史文文化名城城呈现出出蓬勃生生机，惠惠州已建建成深水水港、航航空、高高速公路路、铁路路和现代代通讯系系统相互互衔接的的立体交交通通信信网络，凸凸现惠州州沿海开开放城市市的区域域优势。惠州港为为国家一一类口岸岸，已建建成2万万吨级以以上通用用泊位和和4座33.5万万吨级的的石化码码头及11座155万吨级级原油码码头，设设计年吞吞吐能力力16000万吨吨。京九铁路路与广梅梅汕铁路路在惠

9、州州交汇，惠惠澳铁路路与京九九、广梅梅汕铁路路接轨，形形成了铁铁路连接接港口的的格局。全市公路路通车里里程73372.46公公里，公公路密度度66.07公公里/百百平方公公里。全市电话话普及率率1055.3部部/人。市区自来来水日供供水能力力为400万吨。电力供应应充足，设设施完善善，输变变电能力力是全国国主变电电容量超超过2000万千千伏安以以上的553个城城市之一一。惠州机场场已开通通北京、成成都、苏苏州等多多条国内内航线。上述基础础设施造造就了惠惠州良好好的投资资硬环境境。1.1.5. 旅游资源源惠州素有有“粤东东重镇”、“岭岭南名郡郡”之誉誉，集湖、海海、山、泉泉、瀑布布之大全全，人文

10、文景观和和自然景景观很丰丰富。惠惠州西湖湖风景秀秀丽，宋宋代大文豪豪苏东坡坡寓居惠州州，开始始大力建建设西湖湖，此后后历代不不断修建建，形成成“中国西西湖三十十六，惟惟惠州足足并杭州州”的格局局。博罗罗县的罗浮山山素有“岭南第第一山”之称，是道教教、佛教教圣地；龙门县县南昆山山则是北北回归线线上的明明珠，国国家森林林公园。另另外还有有惠东县县九龙峰峰等多处处省级风风景名胜胜和自然然保护区区。到惠州旅旅游，您您不仅可可以领略略到惠州州山水的的秀美，同同时，也也可以品品味到惠惠州作为为广府文文化与客客家文化化相互交交融的韵韵味。历代文人人骚客，在在惠州留留下了众众多的人人文景观观和历史史掌故。特特

11、别是苏苏东坡寓寓惠近三三年期间间，写下下了大量量的诗作作。近代代史上，孙孙中山、周周恩来、廖廖仲恺、邓邓演达、叶叶挺等名名人志士士，在惠惠州这片片热土上上，更是是演绎了了无数神神奇的故故事和可可歌可泣泣的英雄雄业绩。1.2. 惠州经济济发展状状况1.2.1. 历史改革开放放以来，惠惠州经济济发展一一直居于于珠江三三角洲中中下游，119888年，惠惠州工业业总产值值仅188亿元。19944开始，惠惠州大力力推进经经济结构构调整，此此后工业业生产保保持了较较高增长长速度，数数码工业业逐步成成为强势势产业，形形成了TTCL集集团、华华阳集团团、德赛赛集团、侨侨兴集团团、麦科科特集团团等一批批著名企企

12、业。国国内生产产总值年年均增长长18.3%，成成功实现现了农业业市向工工业市的的转变。1.2.2. 现状90年代代末期以以来，惠惠州经济济得到了了迅速发发展，已已形成了了以电子子、纺织织、化工工、机械械为主的的支柱产产业，尤尤其是电电子工业业已成为为优势产产业。220033年，全全市实现现国内生生产总值值（GDDP）5911亿元，工业总产值1388亿元。目前，惠惠州已成成为世界界最大的的电池和和镭射光光头生产产基地，亚亚洲最大大的电话话机、电电脑主板板生产基基地，中中国最大大的电视视机、汽汽车音响响、高级级电工产产品、照照相机生生产基地地，中国国华南地地区发展展最快、最最具活力力和最具具潜力的

13、的城市之之一。经过多年年发展，惠惠州已形形成以外外向型经经济为主主的多元元化经济济发展格格局。目目前有来来自美国国、日本本、欧洲洲、澳洲洲、香港港、台湾湾等300多个国国家和地地区的客客商在惠惠州办起起各类企企业80000多多家，实实际利用用外资累累计1000多亿亿美元，其其中世界界5000强企业业17家家。大批批海内外外各种类类型企业业、公司司的进入入，使惠惠州加工工制造业业直接连连结全球球经济链链，一个个国际性性加工制制造基地地正在形形成。惠州有大大批上市市公司，如如TCLL（国内内、香港港上市）、麦麦科特（国国内上市市）、德德赛集团团（国内内上市）、侨侨兴集团团（美国国纳斯达达克上市市）

14、等。进入211世纪以以后，随随着中国国最大的的中外合合资项目目 中海海壳牌石石化项目目进入实实施阶段段，以及及以TCCL、德德赛、华华阳三大大集团为为龙头的的数码工工业飞速速发展及及扩张，惠惠州形成成了石化化与数码码比翼双双飞的经经济发展展格局，迅迅速成为为珠三角角、甚至至华南地地区新的的经济热热点。资料显示示，20003年年惠州投投资额增增长率居居全省之之最，高高达1880.44%，远远高于省省内增长长较快的的韶关（67.8%）、东东莞（52.7%）、云云浮（52.7%）佛山（51.9%）。（资料来来源：广广东省社社科院）1.2.3. 经济发展展前景展展望1.2.3.1. 中海壳牌牌项目对对

15、惠州经经济的巨巨大影响响中海壳牌牌石化项项目是我我国最大大的中外外合资项项目，位位于广东东惠州大大亚湾北北岸，占占地面积积4.227平方方公里，首首期投资资额为443亿美美元，中中外双方方各持有有50股分。220022年111月1日日，中海海壳牌项项目奠基基动工，正正式进入入实施阶阶段。20044年，中中海壳牌牌项目进进入建设设高峰期期，可于于20005年底底前投入入生产。项目建成后将达到80万吨乙烯裂解装置、年产230万吨石化产品的规模。“中海壳壳牌”石化是是我国跨跨世纪的的一项伟伟大工程程，在国国内和国国际都有有很高的的地位和和影响，加加之国家家大量投投入，巨巨大的工工程量和和项目投投产后

16、巨巨大的产产品幅射射量，使使得惠州州将成为为珠江三三角洲继继深圳后后的又一一开发热热点地区区。可以预见见，惠州州将成为为珠江三三角洲以以至全国国石化产产品的集集散地和和石化产产品进出出口的重重要港口口城市，这这种巨大大的带动动力量是是千载难难逢的。43亿美美元的投投资，相相当于广广州1年年半的外外商投资资额的总总和，相相当于深深圳一年年吸引外外资额的的80%。同时，壳壳牌乙烯烯产品的的下游产产品产业业链非常常长，有有专家估估计项目目投产后后对下游游产品的的拉动效效应为11：500，将提提供直接接或间接接的就业业机会1100万万个。中海壳牌牌年产880万吨吨乙烯项项目会带带来1330多亿亿元的年

17、年销售额额，按比比例推算算，将带带动65500亿亿元产业业，而这这大约相相当于目目前广东东省全省省工业总总产值的的40%。当然，实实际上显显然不可可能把所所有的下下游产品品都集中中在惠州州，都留留在广东东也不现现实，但但是惠州州完全可可以争取取起码110%的下游游产业能能留住。这这个数字字可以让让惠州GGDP翻翻一番，工工业总产产值可以以增加六六七百亿亿元，如如果能留留住300%，惠州州的GDDP则可可以翻两两番，壳壳牌项目目给惠州州提供了了国内众众多城市市少有的的机遇。这这将让惠惠州跳跃跃式地发发展，掀掀起新一一轮的发发展潮，并并带动广广东的经经济发展展。（资资料来源源：中国国外资网网）1.

18、2.3.2. 前景展望望经过多年年的发展展，珠江江三角洲洲东岸原原已形成成了“深圳-东莞-惠州”为主轴轴的电子子信息产产业走廊廊，而正正在建设设中的中中海壳牌牌石化项项目也将将使惠州州成为华华南地区区的重要要化工业业基地，改改变惠州州在珠三三角的分分工地位位，进而而带动珠珠三角东东翼边缘缘的工业业起飞。根据惠惠州市经经济社会会发展战战略规划划总报告告的规规划，未未来100年，惠惠州将逐逐步发展展成为：l 世界级的的石化生生产基地地；l 国内重要要的ITT产业制制造基地地；l 珠三角重重要的出出口加工工贸易基基地；l 广东省重重要的港港口现代代物流基基地和旅旅游文化化产业基基地；从具体动动作来讲

19、讲，令人人兴奋的的举措有有：在连接惠惠城区与与惠阳区区48公公里长的的惠澳大大道上，正正在建设设一条数数码工业业走廊；利用中海海壳牌项项目的带带动作用用，将在在大亚湾湾建设一一个一体体化发展展的石化化工业城城；惠州港力力争建设设成全国国第200个枢纽纽港；20100年前完完成莞惠惠、东部部沿海高高速、博博深3条条高速公公路，东东部沿海海高速现现已动工工建设。220155年前再再建成33条高速速公路，形形成以惠惠州为中中心的放放射加环环状高速速公路网网。这样，今今后100年内，惠惠州将成成为广东东全省乃乃至华南南地区发发展最快快、最具具活力和和最具潜潜力的城城市之一一。1.2.4. 惠州经济济发

20、展对对酒店投投资环境境的影响响综上所述述，惠州州经济已已经进入入高速滑滑行期，为为经济起起飞积蓄蓄了巨大大的能量量，经济济及投资资的增长长将带来来大量的的商务活活动，而而商务活活动的频频繁将带带来人们们对酒店店的更大大需求，从从而带来来大量的的酒店客客源。在这种宏宏观背景景下，投投资酒店店既顺应应了国家家的宏观观经济走走势，又又迎合了了惠州经经济发展展的潮流流，从而而使投资资酒店的的回报更更有保障障。1.3. 惠州第三三产业发发展状况况1.3.1. 第三产业业发展现现状第三产业业是衡量量现代社社会经济济发达程程度的重重要标志志，当经经济发展展到一定定阶段时时，第三三产业可可以有力力地推动动第一

21、产产业和第第二产业业发展，而而第一产产业、第第二产业业也会拉拉动第三三产业的的发展，二二者是相相辅相成成的关系系。20022年，广广东省第第三产业业占GDDP比重重平均为为40.8%，其中中广州为52.6%，深深圳为446.44%，都都超过了了英格尔尔现代化化标准（即即45%以上）。惠州为27%，排在珠江三角洲九个城市最后一位，如图3所示。20033年，虽虽然惠州州第三产产业得到到较快发发展，但但产值只只占全市市GDPP的288.7%。第三产业业发展滞滞后的问问题引起起了政府府有关部部门和社社会各界界有识之之士的注注意，惠惠州市政政府也一一直倡议议加快第第三产业业的发展展速度。惠惠州市政政府办

22、公公室在220044年全市市经济运运行情况况简析中中认为，第第三产业业比重较较低是220044年全市市经济运运行情况况中第一一值得注注意的问问题，第第三产业业相对滞滞后必将将对第二二产业及及整个社社会的发发展产生生一定的的负面影影响。（引自广广东省社社会科学学院惠惠州市经经济社会会发展战战略规划划）珠江三角角洲各城城市第三三产业GGDP比比重情况况（引自广广东省社社会科学学院惠惠州市经经济社会会发展战战略规划划）1.3.2. 第三产业业现状及及发展趋趋势对酒酒店投资资环境的的影响上述资料料说明，惠惠州第三三产业发发展严重重滞后于于第二产产业，在在一定程程度上制制约了第第二产业业的发展展。在主观

23、上上，惠州州市政府府将大力力发展第第三产业业作为重重要的战战略目标标，力求求经济格格局趋于于平衡、合合理。在客观上上，第二二产业的的发展必必定会拉拉动第三三产业，以以使经济济格局平平衡。所所以惠州州打破目目前的经经济格局局是经济济发展的的必然产产物，是是迫在眉眉睫的。目前惠州州经济结结构的不不平衡正正是投资资第三产产业的机机会所在在，酒店店业作为为第三产产业的重重要组成成部分，将将直接拥拥有这个个宝贵的的机会。1.4. 惠州旅游游业发展展状况1.4.1. 惠州旅游游业发展展状况作为第三三产业的的主要组组成部分分之一，惠州旅旅游业近近年来也也取得了了一些进进步，包包括市政政府对西西湖的整整治；罗

24、罗浮山及及其它旅旅游景点点的建设设；旅游游宣传推推广力度度加大；星级酒酒店保持持了较高高的住房房率；东东江菜在在保留传传统基础础上的锐锐意创新新等。20022年，惠惠州全市市接待国国内外游游客次数数比20001年年增长221.99%；旅游总总收入比比20001年增增长144.7%，两项项皆保持持了一定定的增长长速度。但但总体而而言，惠惠州的旅旅游业发发展一直直处于较较低水平平。突出出表现为为：1.4.1.1. 旅游设施施的开发发配套差差惠州旅游游资源及及竞争力力在珠江江三角洲洲及香港港、澳门门诸城市市中高居居榜首，但但开发和和配套远远远落后后于上述述各城市市。惠州与与其它城城市旅游游开发配配套

25、比较较表是是广东省省社会科科学院对对珠三角角各城市市旅游开开发配套套的综合合评价。 惠州与其其它城市市旅游开开发配套套情况比比较表城市比较项目目 惠州珠海广州深圳城市景观观1222娱乐环境境1223购物条件件1122可通达性性2333服务设施施1333开发程度度1222总体评价价7131415注：1分分为开发发配套力力度低；2分为为开发配配套力度度中等；3为开开发配套套力度高高。（摘至广广东省社社会科学学院惠惠州产业业发展战战略规划划）1.4.1.2. 接待人数数少，收收入水平平低长期以来来，周边边城市的的旅游接接待人数数和旅游游收入都都高于惠惠州市，220022年的情情况也不不例外。2200

26、22年，惠惠州全市市共接待待游客6605万万人次，旅旅游总收收入311亿元人人民币，外外汇收入入64004万元元美金，各各项都落落后于周周边城市市。20002年年惠州与与相邻城城市相关关数字对对比见下下表：20022年惠州州与相邻邻地区旅旅游收入入对比表表城 市 项 目目深圳东莞珠海惠州接待人次次（万人人次）1523396011555605旅游收入入（亿元元人民币币）355519131国际旅游游收入（亿亿元美金金）17.2232.2775.0220.644（资料来来源：各各地政府府统计报报告，惠惠州市旅旅游局）1.4.2. 惠州旅游游业新项项目投资资情况虽然惠州州旅游业业长期落落后于周周边城市

27、市，但随随着壳牌牌正式落落户，惠惠州独特特的地理理位置、丰丰富的旅旅游资源源已经迅迅速引起起了国内内外投资资商关注注，新旅旅游项目目也纷纷纷上马。其中较较大规模模的有：汝湖镇的的白鹭湖湖风景旅旅游度假假区。项项目投资资30亿亿元，第第一期的的环湖公公路、白白鹭阁、亭亭台水榭榭、会所所等已经经全面动动工。韩国GEENESSIS公公司与北北京京海海集团在在汝湖镇镇联合投投资开发发的太空城城（登月月船、模模拟地震震和冰雪雪世界）。香港华标标创业集集团投资资5亿元元建设的的木橔湖湖涛景度度假村。该该项目是是集旅游游休闲、娱娱乐和高高尔夫于于一体的的五星级级会所。位于惠东东县的巽巽寮滨海海旅游度度假区。

28、项项目投资资总额33亿元人人民币，目目前巽寮寮度假村村、金海海湾体育育基地、三三角岛潜潜水俱乐乐部等已已经开发发。位于龙门门县南昆昆山的永永汉温泉泉大观园园。投资资1.33亿美金金，项目目包括温温泉、别别墅、餐餐饮、娱娱乐等。侨兴集团团投资扩扩建的汤汤泉旅游游开发区区项目已已进入施施工阶段段。据统计，自自壳牌正正式落户户以来，惠惠州已经经签订合合约的旅旅游投资资总额达达48.4亿元元，目前前已投入入的有77.199亿元，仅仅投入的的部分就就已经超过过了惠州州改革开开放以来来旅游项项目投资资总额。随着上述项目的建成，惠州“一海”（环大亚湾滨海旅游区）、“二湖”（西湖、白鹭湖）“三山”（罗浮山、南

29、昆山、象头山）的新旅游格局将初现雏形。（上述部部分资料料引自惠惠州市旅旅游局惠惠州市旅旅游资源源开发现现状的情情况汇报报）1.4.3. 惠州旅游游业前景景展望未来100年至220年，惠惠州将成成为珠三三角乃至至广东省省的旅游游新亮点点，大量量吸引海海内外宾宾客，并并得以持持续发展展。理由由如下：1.4.3.1. 惠州自然然旅游资资源丰富富，可以以依据自自身资源源特色而而打造生生态度假假旅游格格局，相相信3至至5年后后，惠州州的生态态休闲游品品牌在广广东乃至至全国、全全世界都都能占有有一席之之地。（引引自惠州州日报）1.4.3.2. 珠三角等等地区原原有旅游游景点已已经老化化，对海海内外游游客失

30、去去了吸引引力（如如广州、深深圳的部部分景点点，肇庆庆七星岩岩、韶关关丹霞山山等）；1.4.3.3. 其它地区区不具备备大规模模旅游开开发的条条件。这这些地区区或者旅旅游资源源贫乏，没没有可供供大规模模开发的的资源（广广州、深深圳、珠珠海等地地）；或或者交通通条件落落后，缺缺乏开发发条件（粤粤北地区区）；或或者缺乏乏经济增增长点，缺缺乏对旅旅游开发发的足够够支持（粤粤西地区区）；1.4.3.4. 惠州旅游游资源丰丰富而且且交通发发达，具具备较好好的开发发条件，工工农业发发展又可可以为旅旅游开发发带来长长时间的的持续支支持。1.4.4. 惠州旅游游业发展展对酒店店投资环环境的影影响主观方面面，发

31、展展旅游已已成为惠惠州的城城市发展展战略目目标之一一（见惠惠州市经经济社会会发展战战略规划划总报告告），客客观方面面，惠州州经济发发展的大大环境将将极大促促进旅游游业的发发展，目目前许多多旅游投投资项目目上马已已证实这这一点。未来510年年，惠州州将成为为珠三角角乃至广广东省的的旅游新新亮点，大大量吸引引海内外外宾客。旅游业的的发展将将为惠州州带来大大量的商商务旅游游、休闲闲旅游人人流，这这部分人人流均为为酒店客客源，直直接使酒酒店受益益。1.5. SAO结结论目前是在在惠州投投资兴建建酒店的的最佳时时机酒店投资资建设的的可行性性是由区区域经济济发展状状况所决决定的，惠惠州正处处于经济济大发展

32、展的滑行行期，今今后100年内，惠惠州将成成为广东东全省乃乃至华南南地区发发展最快快、最具具活力和和最具潜潜力的城城市之一一。而目目前，惠惠州已成成为珠三三角乃至至广东的的投资热热点。惠州经济济的高速速发展、中中海壳牌牌投产在在即、旅旅游业发发展前景景良好，而而第三产产业严重重滞后于于第二产产业，将将为投资资酒店带带来非常常宝贵的的机会。在这种优优越的投投资环境境下，投投资酒店店更有保保障，风风险更低低，同时时对经济济发展的的格局平平衡也将将产生较较大的影影响。第二章 惠州州酒店业业发展状状况调查查及分析析2. 惠州酒店店业发展展状况调调查及分分析2.1. 惠州星级级酒店总总体发展展状况2.1

33、.1. 惠州星级级酒店分分布截至20004年年，惠州州星级酒酒店总数数为444家。酒酒店分布布密度最最高是惠惠城区，其其次是惠惠阳区和和大亚湾湾区。星星级酒店店分布如如下： 惠州星星级酒店店分布表表区域酒店数量量五星四星三星二星一星惠城区20待评1家家11161惠阳区8 待待评1家家16大亚湾区区11高新区11其它区、县县14 待待评1家家1651（资料来来源：惠惠州市旅旅游局）2.1.2. 惠州星级级酒店分分类惠州酒店店按功能能可以为为以下几几类：传统商务务酒店比较典型型的如天天悦大酒酒店，客客房收入入占总收收入的660以以上，商商务散客客和团队队占接待待量比例例比较大大。消费费群比较较分散

34、。聘聘请专业业酒店管管理公司司管理，管管理比较较规范并并高度重重视市场场推广工工作。西湖大酒酒店客房房收入占占总收入入的500以上上，基本本上是商商务散客客和部分分政府接接待客人人，本地地消费客客人在餐餐饮和娱娱乐上有有较大的的消费额额。政府接待待酒店比较典型型的如惠惠州宾馆馆等，商商务散客客和团队队占接待待量较多多，主要要从事政政府接待待工作，忽忽略市场场推广工工作。行业接待待酒店比较典型型的如金金叶酒店店等，由由行业投投资建设设，客源源大量来来自本行行业，同同时对外外营业，但但忽略行行业外的的市场推推广工作作。2.1.3. 惠州星级级酒店数数量及规规模分析析作为旅游游配套主主要构成成部分的

35、的酒店业业，惠州州明显落落后于珠珠江三角角洲各城城市。突突出表现现为星级级酒店数数量少，接接待能力力差，尤尤其缺乏乏高星级级、高标标准的旅旅游酒店店和商务务酒店。截止20004年年，惠州州星级酒酒店总数数为444间，而而惠州周周边城市市的星级级酒店数数量见下下表： 城市GDDP与酒酒店数量量比较表表城市/指指标惠州东莞珠海GDP（亿亿元）591947476星级酒店店数量（座座）448072GDP与与星级酒酒店数量量比13.44311.8846.611高星级酒酒店数量量（座）62513GDP（亿亿元）与与高星级级酒店数数量比98.5537.88836.662通过对比比惠州周周边城市市的经济济发展

36、水水平与酒酒店数量量，说明明惠州星星级酒店店的数量量与其经经济发展展水平极极不相称称，特别别是高星星级酒店店与惠州州的经济济发展水水平极不不相称。发发展高星星级酒店店有着广广阔的市市场空间间。2.1.4. 惠州星级级酒店经经营情况况调查及及分析2.1.4.1. 住房率情情况近年来，惠惠州酒店店的住房房率呈现现快速增增长的态态势，增增长率情情况见惠惠州酒店店住房率率增长情情况图。惠州酒店店住房率率增长情情况图20000年220022年间，惠惠州酒店店业住房房率增长长远高于于相邻的的深圳市市。两城城市酒店店住房率率增长比比较见深深圳、惠惠州酒店店住房率率对比图图深圳、惠惠州酒店店住房率率对比图图2

37、0033年，广广东是非非典重灾灾区，33至6月月间出入入境人数数大幅度度下降，全全省住房房率普遍遍下降。惠惠州酒店店住房率率也降为为55.5%。 (资料料来源：惠州市市旅游局局)2.1.4.2. 惠州星级级酒店房房价水平平惠州酒店店房价水水平在珠珠江三角角洲相对对处于较较高水平平。我们们对惠州州、深圳圳和东莞莞散客房房价进行行了对比比，对比比情况见见惠州州、深圳圳、东莞莞同档次次酒店房房价比较较表。惠州、深深圳、东东莞同档档次酒店店房价比比较表所所列宾馆馆、酒店店除惠州州宾馆因因情况特特殊，房房价代表表性不强强之外，其其它基本本反映了了各城市市同档次次酒店的的实际房房价水平平。惠州、深深圳、东

38、东莞同档档次酒店店房价比比较表 单位位：RMMB酒店星级设施水平平门市价折扣价备注深圳景轩酒店店5星5星尾12800736含早银湖度假假村4星4星头692420南方国际际大酒店店4星标准4星星580351含早西丽大酒酒店3星标准3星星463299东莞银城酒店店5星5星尾980564含早华侨大酒酒店4星标准4星星580288含早君爵酒店店4星4星500288含早厚街假日日酒店3星标准3星星368260惠州天悦大酒酒店待批5星星4星920736惠州宾馆馆4星3星尾330264三阳酒店店4星标准3星星416416麦科特酒酒店3星标准3星星439308西湖大酒酒店3星3星480288加1服务务费（资料

39、来来源：SSAO现现场调查查，价格格均为散散客价）数字表明明，与同同档次酒酒店相比比，惠州州酒店房房间实际际售价不不但排在在东莞之之前，也也排在深深圳之前前。以四四星级为为例，天天悦酒店店房价高高出深圳圳银湖度度假村880以以上，高高出东莞莞华侨酒酒店1550以以上。从房价折折扣情况况来看，相相对深圳圳、东莞莞而言，惠惠州酒店店的房价价标价较较低，但但深圳、东东莞星级级酒店住住房折扣扣率一般般比较高高，有时时高达44.5折折（散客客），但但惠州星星级酒店店一般在在6折以以上（散散客）。其其中三阳阳酒店除除持贵宾宾卡的人人士外，其其他散客客一律不不予打折折。如此大的的房价差差异，说说明惠州州酒店

40、市市场完全全是一个个卖方市市场。酒酒店供不不应求是是投资者者的机会会所在。2.1.5. 惠州酒店店客源分分析从20002年的的统计来来看，惠惠州酒店店客源以以国内顾顾客为主主，海外外顾客仅仅占100%左右。具具体比例例见220022年惠州州酒店中中外客源源分布表表20022年惠州州酒店中中外客源源分布表表单位：万万人次项 目合 计计增长率 %海内外游游客合计计301.14+21.9海外游客客32.223+8.99其中国外游客客6.033 +344.8香港游客客17.449 +1.0澳门游客客1.355 +8.5台湾游客客5.377 +5.3国内游客客270.91 +233.6(资料来来源：惠惠

41、州市旅旅游局)上表可以以看出，惠惠州游客客人数上上升幅度度非常快快。这与与惠州的的投资增增长及经经济发展展水平有有直接关关系。也也印证了了第一章章惠州酒酒店投资资环境分分析的“第二产产业带动动第三产产业发展展” 的观观点。据天悦大大酒店和和大亚湾湾康汇公公寓负责责人介绍绍，住店店外籍人人士大部部分是因因为投资资项目而而来的。可可以预测测，随着着中海壳壳牌石化化项目的的建设、投投产及下下游项目目的展开开，这个个趋势会会越来越越明显，游游客数量量将会越越来越多多，酒店店的客源源也会越越来越多多。2.1.6. 惠州星级级酒店淡淡旺季情情况及分分析惠州酒店店业没有有明显淡淡季和旺旺季，一一年四季季住房

42、率率基本持持平。酒酒店住房房率每年年在春节节前后445天左左右普遍遍下滑，下下滑幅度度在200%左右。但但这个阶阶段酒店店的餐饮饮、娱乐乐生意火火爆，星星级酒店店和独立立酒楼的的包房往往往供不不应求，一一些星级级甚至临临时将客客房改为为餐厅包包房。2.2. 惠州高星星级酒店店详细调调查及分分析2.2.1. 惠州高星星级酒店店基本情情况惠州直至至20003年才才有两家家四星级级酒店挂挂牌，分分别是惠惠州宾馆馆和三阳阳酒店，但但这两家家四星级级酒店都都是由三三星改造造而成的的。天悦大酒酒店对外外宣称惠惠州首家家五星级级酒店，但但没有正正式通过过国家星星级评定定。2.2.2. 惠州高星星级酒店店设备

43、设设施情况况惠州高星星级酒店店普遍存存在设备备设施档档次较低低的问题题。比如如作为酒酒店经营营核心的的客房配配套，普普遍不符符合高星星级酒店店的要求求。2.2.3. 惠州高星星级酒店店管理及及服务情情况20000年以前前，惠州州高星级级酒店基基本处于于自建自自管的状状况。220000年，作作为东方方资产管管理公司司的资产产天悦大大酒店，按按照中行行统一规规定，委委托国内内酒店管管理公司司东方酒酒店管理理有限公公司统一一管理，从从而成为为惠州目目前惟一一由专业业酒店管管理公司司管理的的酒店。总体来说说，惠州州高星级级酒店的的管理水水平仍处处于较低低水平。2.2.4. 惠州在建建及规划划兴建的的高

44、星级级酒店调调查及分分析2.2.4.1. 涛景度假假村涛景度假假村位于于惠城区区木墩湖湖，由外外商独立立投资，总总投资人人民币55亿元。度假村占占地面积积13550亩，建建筑面积积450000平平方米。建建有188洞的高高尔夫球球场、规规模较大大的别墅墅群和客客房、餐餐饮、娱娱乐等配配套项目目。度假假村定位位为旅游游、休闲闲会所，主主要功能能之一是是市政府府行政接接待。2.2.4.2. 康帝国际际酒店基基本情况况康帝国际际酒店位位于惠城城区环城城西路，占占地面积积140000平平方米，建建筑面积积450000平平方米，以五星级定位，由东莞市厚街康帝俱乐部有限公司投资，总投资额人民币3亿元。 发

45、展趋向向由此可见见，兴建建高星级级酒店是是今后惠惠州酒店店业的发发展趋向向，是第第二产业业带动第第三产业业的必然然结果。而而市场的的需求，远远远不止止2家高高星级酒酒店。惠州有代代表性的的高星级级酒店详详细调查查及分析析在本节将将对惠州州5家有有代表性性的高星星级酒店店进行详详细的调调查及分分析，它它们分别别为天悦悦酒店、惠惠州宾馆馆、三阳阳酒店、凯凯旋假日日酒店、西西湖大酒酒店。其中天悦悦酒店、惠惠州宾馆馆、三阳阳酒店、西西湖大酒酒店为220033年以前前开业的的酒店，凯凯旋假日日为20004年年开业的的酒店。2.2.5. 基本情况况惠州有代代表性的的高星级级酒店基基本情况况一览表表酒店/项

46、项目天悦酒店店惠州宾馆馆三阳酒店店凯旋假日日酒店西湖大酒酒店星级待批五星星四星四星号称四星星三星投资性质质国有国有私营私营中外合资资管理集团团东方酒店店管理有有限公司司无无无无地理位置置惠城区麦麦科特大大道惠城区环环城西二二路惠城区陈陈江镇惠城区麦麦兴路惠城区环环城西二二路建筑规模模300000平方方米250000平方方米250000平方方米200000平方方米160000平方方米开业时间间19966年19855年20000年20044年19855年建筑风格格现代高层层园林别墅墅式现代高层层厂房改建建现代高层层房间数313间间158间间190间间150间间188间间房间面积积25.222平方方

47、米24平方方米24平方方米25平方方米24平方方米房间设备备中档一般中档中高档一般装修档次次中档一般中档中高档一般行政楼层层无无无无无餐厅数中、西、日日餐厅各各一个中、西餐餐厅各11个中餐2个个、西餐餐厅1个中西餐厅厅各1个个中、西、日日餐厅各各一个会议设施施课堂式容容纳3000人课堂式容容纳2550人课堂式容容纳4550人400人人课堂式式大会议议厅、中中、小会会议厅各各一个130人人多功能能厅和中中、小会会议厅各各一个娱乐设施施卡拉OKK卡拉OKK卡拉OKK卡拉OKK卡拉OKK康乐设施施保龄球场场、网球球场、桑桑拿乒乓球、桌桌球、桑桑拿乒乓球、桌桌球、桑桑拿桑拿桑拿（资料来来源：SSAO现

48、现场调查查）2.2.6. 设备设施施调查及及分析惠州有代代表性的的高星级级酒店客客房设备备设施调调查表项目高星级要要求天悦大酒酒店惠州宾馆馆三阳酒店店凯旋假日日酒店西湖大酒酒店商务楼层层有无无无无无标准间床床垫不小于11.355米1.1米米1米1.1米米1.2米米1米床垫质量量软硬适中中偏软很软软硬适中中软硬适中中软家具质量量高级配套套家具一般配套套家具一般配套套家具一般配套套家具中高档配配套家具具一般配套套家具卫生间面面积6平方米米以上4平方米米4平方米米4平方米米5平方米米4平方米米卫生洁具具高级、品品牌洁具具一般洁具具一般洁具具一般洁具具中等洁具具一般洁具具（资料来来源：SSAO现现场调

49、查查）依上表可可见，惠惠州高星星级酒店店的客房房设备设设施均未未达到高高星级要要求，特特别是几几家老牌牌高星级级酒店，其其设备设设施已经经相当陈陈旧。2.2.7. 管理及服服务水平平调查分分析惠州代表表性的高高星级酒酒店相关关管理及及服务水水平资料料 酒酒店项 目天悦大酒酒店惠州宾馆馆三阳酒店店凯旋假日日酒店西湖大酒酒店管理模式式国内酒店店管理公公司政府行政政部门管管理聘请总经经理聘请总经经理聘请总经经理管理制度度较完善一般一般一般一般管理人员员来源招聘自行培养养自行培养养自行培养养自行培养养员工来源源当地招聘聘当地招聘聘当地招聘聘当地招聘聘当地招聘聘金钥匙成成员3人无无无无电话接听听服务好一

50、般好一般一般客房操作作规范较规范一般一般一般一般清洁卫生生水平一般一般一般一般一般维修保养养水平一般一般一般一般一般市场营销销水平较好一般较好一般一般（资料来来源：SSAO现现场调查查）2.2.7.1. 天悦大酒酒店天悦大酒酒店是惠惠州第一一家由专专业酒店店管理公公司管理理的高星星级酒店店，也是是东方“嘉柏”酒店系系列成员员。东方方酒店管管理公司司的主要要管理对对象是东东方资产产管理公公司名下下资产，酒酒店系列列一般为为大型商商务酒店店，选派派总经理理和关键键部门的的管理人人员职业业素质相相对较好好，管理理模式、经经营理念念、操作作规范和和服务质质量标准准体系相相对比较较成熟。经经营方面面，嘉

51、柏柏的网上上推广、预预订系统统都有一一定的市市场影响响。上述述各种因因素奠定定了天悦悦大酒店店在惠州州老牌酒酒店的领领头羊地地位。2.2.7.2. 惠州宾馆馆惠州宾馆馆前身是是惠州市市政府招招待所，一一九八五五年扩建建为惠州州宾馆并并仍然作作为市政政府的接接待宾馆馆。惠州州宾馆在在管理模模式上一一直没有有改变，即即宾馆负负责人由由政府主主管部门门任命，经经营上更更多依靠靠政府支支持等。在在这种模模式下，惠惠州宾馆馆管理班班子相对对稳定，员员工流动动性不大大，企业业有较强强的凝聚聚力，服服务质量量也不会会有太大大的起伏伏。但提提高人员员素质，提提高管理理水平的的问题也也长期得得不到解解决。在经营

52、方方面，惠惠州宾馆馆主要依依靠市政政府的行行政接待待、商务务接待和和会议接接待。宾宾馆自己己也开拓拓商务和和旅游客客源，但但开发力力度比较较小。比比如对外外形象宣宣传，惠惠州宾馆馆早在220033年7月月就通过过了四星星级评定定，是挂挂牌四星星。但在在各种介介绍资料料和网络络推广、预预订时，却却仍然介介绍为三三星级酒酒店。2.2.7.3. 三阳酒店店三阳酒店店是惠州州唯一的的民营高高星级酒酒店。于于20000年开开业，当当年通过过了三星星级评定定并挂牌牌。20002年年经改造造申请四四星级评评定，成成为挂牌牌四星。与与惠州宾宾馆相反反，三阳阳酒店管管理上带带有典型型的民营营企业特特点，聘聘请的

53、总总经理不不能完全全按照职职业经理理人的模模式来运运作。在这种模模式下，酒酒店的经经营管理理比较灵灵活，但但随意性性比较大大；先进进的管理理模式、经经营理念念、操作作规范和和服务质质量标准准体系难难以在酒酒店内推推行。这这使酒店店不能保保持较高高的管理理水平。2.2.7.4. 凯旋假日日酒店凯旋假日日酒店也也为聘请请独立总总经理管管理模式式，这种种模式一一旦总经经理不够够专业、优优秀，势势必给酒酒店带来来管理制制度上的的不完善善。凯旋旋假日酒酒店就是是一个例例子，制制度不完完善、服服务不规规范、营营销水平平一般、维维修保养养水平也也一般。这这种模式式将会使使酒店没没有长久久的竞争争力。2.2.

54、7.5. 西湖大酒酒店西湖大酒酒店是惠惠州老牌牌三星级级酒店，开开业已经经多年，酒酒店的地地理位置置很好（位位于西湖湖边）。酒店管理理采用聘聘请独立立行业职职业经理理人为酒酒店总经经理，各各方面管管理模式式与程序序多数为为仿照任任职者原原来酒店店的模式式，管理理制度相相对比较较保守，服服务程序序也有基基本模式式，酒店店以商务务客人和和部分政政府接待待客人为为主，餐餐饮和住住宿方面面在惠州州有一定定的影响响力，说说明其餐餐饮、旅旅业营销销手段值值得借鉴鉴，但管管理水平平距离高高星级管管理与服服务标准准还有一一定的距距离。2.2.7.6. 经营情况况惠州有代代表性的的高星级级酒店经经营情况况表酒店

55、/项项目天悦酒店店惠州宾馆馆三阳酒店店凯旋假日日酒店西湖大酒酒店住房率70%80%80%80%80%平均房价价700260400260260餐饮翻房房率60%200%200%外包200%餐饮平均均消费75元/人45元/人70元/人40元/人娱乐翻房房率40%6080%90%50娱乐平均均消费50元/人50元/人800元元/间800元元/间50元/人康体翻房房率80%80%250%150%200%康体平均均消费100元元/人80元/人150元元/间70元/人50元/人（资料来来源：SSAO现现场调查查）可以看出出，惠州州老牌高高星级酒酒店虽然然设备设设施陈旧旧，但经经营情况况仍然非非常良好好，新

56、开开张的高高星级酒酒店酒在在短期内内就达到到了比较较理想的的经营状状态，这这个过程程两家酒酒店只用用了23个月月甚至更更短的时时间，而而其他城城市的高高星级酒酒店这个个过程至至少需要要122年时间间。惠州高星星级酒店店的经营营状况说说明高星星级酒店店市场的的容量是是非常之之大的。2.2.8. 竞争力分分析2.2.8.1. 天悦酒店店因为客房房设施落落后，无无法通过过五星级级评定，随随着惠州州酒店业业的发展展，随着着与天悦悦酒店形形成竞争争关系高高星级酒酒店的落落成，天天悦大酒酒店的客客源将被被瓜分，而而由于过过分依赖赖客房收收入，酒酒店的创创收能力力将被削削弱。怎怎么落实实后续改改造资金金，构

57、筑筑全新的的经营格格局，达达到产品品的更新新换代，将将是投资资者面临临的问题题。2.2.8.2. 惠州宾馆馆惠州宾馆馆餐饮收收入虽然然比较高高，但毛毛利率很很低，对对外部分分也只有有47%，这不不排除是是内部管管理不善善造成的的。不管管怎么说说，酒店店如果只只靠餐饮饮维持宾宾馆的经经营，无无疑是一一种短期期行为，随随着社会会独立餐餐饮的发发展，惠惠州宾馆馆将受到到越来越越大的冲冲击。2.2.8.3. 三阳酒店店三阳酒店店占据了了优异的的地理位位置，经经营收入入又来自自多个板板块，可可以预计计，三阳阳酒店将将继续维维持良好好的经营营效益。但但以现有有的规模模和管理理模式，三三阳酒店店难以树树立高

58、档档、豪华华酒店的的社会形形象，对对其它酒酒店难以以构成竞竞争威胁胁。2.2.8.4. 凯旋假日日酒店凯旋酒店店为由旧旧工业厂厂房改造造，周边边环境存存在着先先天不足足，酒店店外观设设计与酒酒店风格格严重脱脱节，且且该酒店店的餐饮饮等项目目采用外外包形式式经营，使使得酒店店没有长长远竞争争力。事事实上本本报告成成文之时时，酒店店的外包包餐厅卞卞氏菜根根香已关关门停业业。2.2.8.5. 西湖大酒酒店西湖大酒酒店作为为惠州老老牌三星星级酒店店，目前前在惠州州仍然有有一定知知名度，该该酒店目目前的经经营情况况也比较较好。由于房价价经济，餐餐厅位置置好，所所以该酒酒店的客客房、餐餐饮和宴宴会很受受欢

59、迎。2.3. 惠州社会会各界对对惠州酒酒店业的的整体评评价2.3.1. 政府有关关部门市政府调调研科从从90年年代初就就开始关关注产业业失衡的的问题。他他们认为为，第三三产业得得不到扶扶持，第第二产业业对城市市的作用用也会打打折扣。他他举例说说，每年年TCLL都有大大型国际际经销商商会议，人人数10000人人以上，会会议接待待规模和和惠州现现有接待待水平之之间的差差异往往往让组织织者感到到很为难难。惠州市旅旅游局资资源与市市场开发发科、质质量规范范与管理理科负责责人认为为，惠州州的旅游游资源在在珠三角角是最有有竞争力力的，但但旅游收收入却很很低，由由于接待待功能不不足，政政府有关关部门规规模较大大的行政政活动往往往没有有合适的的接待酒酒店。2.3.2. 业内人士士天悦大酒酒店前总总经理杨杨小川非非常看好好惠州酒酒店业的的市场的的潜力，他他认为惠惠州酒店店业不乏乏经济快快速发展展的宏观观背景，壳壳牌项目目的投资资和数码码产业的的发展将将带来大大量的高高消费群群体。惠惠州也不不乏省内内一流的的旅游资资源，巺巺寮湾堪堪称是广广东省最最漂亮的的海湾。他他认为惠惠州酒店店业缺乏乏的是高高水平的的规划和和高水平平的整体体营销。杨小川还还认为，目目前惠州州缺乏真真正意义义上的高高星级酒酒店。2.3.3. 消费群体体在TCLL总部接接待办某某负责人人看