房地产投资潜力城市分析(杭州)(DOC 72)cdzk

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1、房地产投投资潜力力城市分分析(浙浙江省杭杭州市)目录城市概概况 第一一部分：宏观经经济与政政策环境境分析20004上上半年城城市基本本情况的的快速一一览（表表格）一、区区域宏观观经济运运行情况况1、GGDP2、固固定资产产投资3、人人均可支支配收入入4、城城市化程程度55、恩格格尔系数数二二、政策策环境1、土土地政策策2、房房地产金金融政策策 33、房产产政策4、政政策影响响和展望望第第二部分分 土地地市场分分析一、历历年土地地供应状状况二、220044年1-9月土土地出让让分析三、土土地成交交情况分分析11、土地地出让金金2、未未成交情情况33、现场场竞标分分析四、土土地出让让价格分分析11

2、、用途途分析2、区区域分析析3、城城市之间间对比4、地地价指数数5、地地价占房房价的比比例五、土土地市场场展望第三三部分 房地产产市场分分析一、房房地产投投资状况况二二、房地地产供应应分析1、房房地产供供应总量量2、房房地产供供应结构构特征三、商商品房销销售分析析1、销销售情况况2、供供销平衡衡度33、空置置率与空空关率四、市市场需求求分析1、人人均居住住面积2、现现状及满满意程度度五五、房价价收入比比六六、商品品房价格格七七、房地地产展望望附附录一：杭州市市20004上半半年土地地出让具具体情况况（部分分）附录二二：杭州州市区基基准地价价标准(容积率率2.0)附附录三：杭州市市区土地地级别划

3、划分范围围附附录四：20004年杭杭州主要要楼盘介介绍房地产投投资潜力力城市分分析（浙浙江省杭杭州市）城市概况况：杭州州市位于于浙江省省北部，处处北纬330度116分，东东经1220度112分。面面积1665966平方公公里，人人口6336万。城城市居民民以汉族族为主，有有回蒙、 朝鲜、畲畲等277个少数数民族。辖辖上城、下下城、江江干、西西湖、拱拱墅、萧萧山、余余杭7个个区，富富阳市、建建德市、临临安市、桐桐庐县、淳淳安县55个县（市市）。杭州州市是我我国七大大古都之之一。自自秦始皇皇置县治治至今已已有二千千二百多多年历史史。五代代吴越国国和南宋宋曾在杭杭州建都都。杭州州是全省省政治、经经济

4、、 文化、金金融、旅旅游中心心，全国国风景旅旅游城市市和历史史文化名名城。杭州州市为华华东地区区交通枢枢纽,铁铁路、航航空、公公路、水水路四通通八达。有有沪杭、浙浙赣、杭杭甬、杭杭长等铁铁路线，年年旅客发发送量达达30000万人人次，货货运量 20000万吨吨左右，公公路总里里程近550000公里。航航空线222条，与与50个个城市和和地区通通航。水水上航道道航线558条，里里程达221000多公里里，停靠靠站3888个。第一部分分：宏观观经济与与政策环环境分析析城市快速速一览：市区人口口393万万人人口自然然增长率率2.011商品房竣竣工面积积82.66万GDP（220033）20922亿元

5、户均居住住面积57 新开工面面积314.6万人均GDDP（220033）3.277万元户均人口口3.3 人商品房销销售面积积75.77万人均居住住面积（220033）17.22 房价收入入比8.744空置率5%市区居民民可支配配收入（220033）128998元房地产投投资额110亿亿元市区商品品房平均均价格76400元/市区居民民消费性性支出（220033）99500元房地产投投资增长长率41.33%商品房价价格增长长率11.88%注：市区包包含萧山山、余杭杭区；除除特别注注明外，以以上公布布的数据据为20004上上半年数数据。一、域宏宏观经济济运行情情况：1、GDDP自上上世纪990年代代

6、初开始始，连续续13年年内，杭杭州经济济一直保保持两位位数的增增长速度度，其中中房地产产业对推推动GDDP的增增长做出出了巨大大的贡献献。据本本网统计计，1999920002年，杭杭州市房房地产开开发每年年的实际际投资额额以177%的速速度快速速增长，同同期房地地产增加加值占全全市生产产总值的的比重分分别达到到1.994%、22.200%、22.311%、22.422%和22.811%，呈呈逐年上上升态势势。1999920002年，杭杭州市房房地产对对经济增增长的贡贡献度分分别达到到3.443%、44.288%、33.188%、22.333%和44.133%。而而今年上上半年杭杭州市实实现生产

7、产总值111422亿元，比比上年同同期增长长16.2%。其其中一产产56亿亿元，增增长4.2%；二产6654亿亿元，增增长188.5%；三产产4322亿元，增增长144.7%。2、固固定资产产投资20004上上半年，全全市固定定资产投投资累计计完成4450.67亿亿元，比比上年同同期增长长29.5%，增增幅同比比下降22.7个个百分点点。其中中，国家家重点调调控行业业投资增增速大幅幅回落，以以水泥为为主的非非金属矿矿物制品品业和黑黑色金属属冶炼及及压延加加工业，上上半年投投资增速速分别比比一季度度回落777.66和933.6个个百分点点。从投投资主体体看，当当前杭州州市固定定资产投投资增长长主

8、要依依靠非国国有经济济单位投投资的推推动。上上半年，全全社会固固定资产产投资中中，非国国有投资资完成3302.20亿亿元，比比上年同同期增长长60.9%，占占全社会会投资的的67.1%，比比重比上上年同期期上升113.11个百分分点，而而国有及及国有控控股单位位投资完完成1448.447亿元元，同比比下降77.3%。3、人人均可支支配收入入长三三角地区区包括上上海市、浙浙江7市市和江苏苏的8个个城市，是是中国经经济最活活跃的地地区之一一。以下下是今年年上半年年公布的的有关该该地区城城市居民民人均可可支配收收入的排排名情况况：20044年1-6月份份长三角角城市主主要经济济指标（人人均可支支配收

9、入入）名次按实际数数值排序序按增长率率排序城市具体数值值（元）城市增长率（%）1台州市89833苏州市18.112上海市85133湖州市17.993绍兴市84399无锡市17.224宁波市83800台州市17.115杭州市77966宁波市16.886苏州市76777绍兴市15.887舟山市75722南通市15.668嘉兴市73755上海市14.999湖州市72344杭州市14.1110无锡市70966南京市13.7711常州市67999镇江市13.5512南京市58399泰州市13.1113南通市58100常州市1314镇江市54944扬州市1315扬州市51122舟山市12.7716泰州市4

10、9300嘉兴市12.77从上上表可以以看出今今年上半半年，杭杭州市人人均可支支配收入入的绝对对值在116个城城市中位位居第五五，增长长幅度位位居第九九。4、城市市化程度度目前前杭州城城市化率率为555%左右右，20020年年将达770%。220033年末全全市人口口是6440万，由由此推算算城市化化提高115%，即即市区净净增1000万人人口，未未来166年每年年增加66、7万万左右。再再加新出出生人口口，如果果按照小小康水准准人均330平方方米来计计算，每每年新增增人口对对房地产产的需求求就达2200万万平方米米。5、恩格格尔系数数数据据：近几几年来，杭杭州市的的恩格尔尔系数持持续下降降。至

11、220033年末，市市区居民民为388.7%，同比比下降11.5个个百分点点；农村村居民为为36.3%，同同比下降降2.33个百分分点。二、政策策环境在这短短短的大半半年时间间里，大大大小小小的房地地产政策策层出不不穷，各各方各面面对房地地产业都都投注了了不同程程度的关关注。 1、土土地政策策 土地地关关乎房地地产业生生存与发发展的一一种物质质，土地地的相关关政策更更是与地地产界的的命脉息息息相关关。 20004年年的土地地市场在在巩固220033年全面面整顿政政策的基基础上，继继续加大大力度，对对土地供供应严格格把关、从从源头入入手，规规范房地地产市场场 。我我国上半半年陆续续出台的的土地市

12、市场政策策法规如如下：国国务院办办公厅关关于清理理整顿各各类开发发区加强强建设用用地管理理的通知知 国国务院国国土资源源部土地地利用司司关于建建设用地地备案制制度执行行情况的的通报 国土资资源部国国土资源源部关于于下达的的通知 国土资资源部关关于深入入开展土土地市场场治理整整顿土地地管理的的紧急通通知 国务院院办公厅厅（详详情请见见中国地地产投资资网“政政策法规规”栏目目）2、房房地产金金融政策策 房地地产，这这个迅速速发展的的行业，其其发展速速度与热热度已经经引起了了国家的的关注。为为给杭州州经济发发展过热热实现“降降温”，国国家采取取了一系系列宏观观调控措措施，以以确保包包括房地地产行业业

13、在内的的多种行行业保持持正常稳稳定的发发展。 中央央双管齐齐下，一一方面通通过政策策下发和和监管来来控制银银行的放放贷规模模，从而而有效抑抑制过热热行业的的资金源源头，另另一方面面则通过过调整资资本金比比例，来来进一步步抬高过过热行业业的准入入门槛。220044年4月月11日日央行宣宣布，从从4月225日起起，资本本充足率率低于一一定水平平的金融融机构，将将执行88%的存存款准备备金率，国国有独资资、股份份制商业业银行、外外资等金金融机构构将执行行7.55%的存存款准备备金率，目目的是限限制商业业银行的的信贷盲盲目扩张张，房地地产业是是信贷调调控的首首要对象象之一。 4月227日，国国务院下下

14、发通知知，将房房地产开开发固定定资产投投资项目目(不包包含经济济适用房房)资本本金比例例从200%提高高到355%及以以上。 随着着中央对对房地产产开发信信贷规模模的控制制，五一一前后各各大银行行纷纷采采取相应应措施提提高个人人住房按按揭贷款款门槛，归归纳总结结主要是是限制个个人购买买2套（及及2套以以上）的的住房以以及高档档别墅，旨旨在控制制炒房投投机，平平抑房价价。2月月26日日，中国国银监会会发布了了商业业银行房房地产贷贷款风险险管理指指引(征征求意见见稿)。指指引规规定，商商业银行行对个人人住房贷贷款的发发放，应应将每笔笔住房贷贷款的月月房产支支出与收收入比控控制在550%以以下（含含

15、50%），月月所有债债务支出出与收入入比控制制在555%以下下（含555%）；房地产产贷款余余额与总总贷款余余额比不不得超过过30%。 3、房房产政策策 为了了平抑飞飞扬的房房价、打打击房地地产投机机炒房者者，切实实保护消消费者和和投资者者的利益益，确保保房地产产市场持持续、稳稳定、健健康发展展。 220044年5月月13日日，由建建设部、国国家发改改委、国国土资源源部、中中国人民民银行联联合颁布布的经经济适用用住房管管理办法法正式式施行。办办法明明确规定定，经济济适用住住房的面面积将严严格控制制以中小小套型为为主，住住房价格格以保本本微利为为原则，真真正让广广大中低低收入群群众受益益。 同同

16、时，国国务院办办公厅近近日发出出关于控控制城镇镇房屋拆拆迁规模模严格拆拆迁管理理的通知知，要求求各地合合理控制制城镇房房屋拆迁迁规模、严严格拆迁迁管理。减减少拆迁迁活动，将将有助于于减少过过多开发发的新项项目。很很多城市市的住房房刚性需需求来自自于拆迁迁，通过过减少拆拆迁规模模可以降降低大规规模的购购房需求求，使得得房地产产达到供供需均衡衡，平抑抑房价。 4、政政策影响响和展望望今年年相继出出台的一一系列政政策让房房地产企企业的资资金链继继续拉紧紧，实力力不强的的开发商商将面临临重大的的抉择。融融资难度度的加大大不仅意意味着房房地产开开发商开开发成本本的提高高，更将将加速房房地产公公司优胜胜劣

17、汰的的过程。再加加上各项项金融调调控措施施陆续出出台，个个人房贷贷审查日日趋严格格使得放放贷速度度大幅放放缓，而而部分中中小房产产企业开开发项目目因受调调控影响响将很难难得到贷贷款。而而典当作作为新型型的融资资方式，以以其快速速、短期期、便捷捷的特性性开始渐渐入人们们的视野野。 面对对着近几几年杭州州房价一一路攀升升。杭州州市政府府相应采采取了一一系列政政策，如如：年初初恢复征征收二手手房转让让20的个人人所得税税；近期期一些商商业银行行推出新新措施，对对19990年以以前的面面积较小小的房子子不予发发放按揭揭贷款或或只能发发放五成成等。此此外，浙浙江省亦亦在酝酿酿期房限限转政策策。 上述述政

18、策的的影响下下，今年年上半年年买方更更趋于理理性，观观望较多多；卖方方亦不肯肯轻易降降价，处处于僵持持状态，商商品房销销售速度度和二手手房成交交量均有有所下降降。20004年年是“政政策年”，上上半年出出台的一一系列政政策，这这些调控控措施的的效应将将在下半半年进一一步显现现。下半半年一些些上半年年讨论的的沸沸扬扬扬的如如物业税税政策、加加息政策策将进一一步明朗朗化。 在国国家的宏宏观调控控下，房房地产市市场将步步入调整整期，房房地产利利润、价价格趋于于合理化化。展望望未来，杭杭州市房房地产市市场将更更加理性性而健康康的发展展。 第二部分分 土土地市场场分析一、历年年土地供供应状况况年份199

19、881999920000200112002220033供应总量量（亩）5837756428144210554403360122商品房用用地1462249218199186882078835677经济适用用房用地地43755729952372375524455二、20004年年1-88月土地地出让分分析根据中国国地产投投资网最最新统计计，自220044年1月月1日起起，截止止至20004年年8月331日，杭州市国土资源局共出让土地 63宗（含推出后因故取消地块），供应面积3183.76亩左右，同比增长107.6%。其中，成功出让土地51宗，总成交面积2327.52亩，占出让土地总面积的73.26

20、%，比去年同期增长52.11%。（出让土土地性质质）成功出让让的511宗土地地中，住住宅用地地（含住住宅配套套公建用用地）114宗，合合计面积积约10036.98亩亩；单纯纯作为商商业及办办公用地地的为227宗，合合计面积积约6554.668亩；商住用用地3宗宗，合计计面积约约2599.644亩；综综合用地地为4宗宗，合计计面积约约2888.866亩；其其它如加加油站、体体育悠闲闲及公共共设施用用地为33宗，合合计面积积约877.366亩。（土地供供应区域域分布）从土地供供应区域域来看，今今年1-8月份份出让地地块主要要集中在在滨江、江江干、拱拱墅以及及杭州经经济技术术开发干干区，共共推出55

21、4宗地地块，成成交面积积达19917.82亩亩，约占占成交土土地总面面积的882.339%。同同时，西西湖区、上上城区和和下城区区也推出出9宗地地块，面面积为6684.4亩。1）滨江江区据本本网统计计结果表表明，220044年1-8月份份滨江区区共推出出土地111宗，其其中成交交7宗，成成交面积积为4550.116亩，占占1-88月份成成交总面面积的119.334%，成成交金额额约18832664万元元。 土地地性质以以住宅用用地和商商住用地地为主，成成交面积积分别为为1233.966亩和2232.85亩亩，占滨滨江区成成交总面面积的227.553%和和51.72%。从成成交土地地的规模模来看

22、，滨滨江区550亩以以下的地地块有33宗，而而50亩亩1000亩之之间的地地块有33宗。面面积最大大的一宗宗地块，是是位于滨滨江浦沿沿镇占地地约1550亩的的商住用用地，于于7月119日至至7月330日通通过挂牌牌方式成成功推出出，由杭杭州网讯讯科技有有限公司司、通和和投资股股份有限限公司以以3566.3万万元/亩亩的单价价摘得。值值得关注注的是，去去年由大大元房产产摘得的的原杭政政储出220033（222）号、（223）号号地块，因因为资金金等各方方面的原原因，该该地块被被国土局局收回重重新出让让，但经经屡次推推出后，尚尚未有开开发企业业敢勇于于出手，目目前信息息仍在公公示中，谁谁是第一一个

23、吃螃螃蟹的人人尚留有有悬念。滨江区土土地出让让情况 成交面积积（亩）成交幅数数（宗）金额（万万元）未成交面面积（亩亩）未成交幅幅数（宗宗）住宅123.962605006371.33商住232.85248999800商业39.884112022000体育休闲闲48.22815920048.3311加油站5.23312300000合计450.1671832264419.6142）钱钱江新城城钱江新城城继去年年成交了了8800余亩的的土地后后，今年年1-88月份又又陆续推推出了114宗地地块，其其中除了了第344号地块块未能成成交以外外，其余余13宗宗均已名名花有主主，成交交面积约约5122.177

24、5亩，成成交额达达37334522万元。土地性质质以商业业办公用用地为主主，成交交面积为为3044.566亩，占占成交总总面积的的59%。江干区钱江新新城成交面积积（亩）成交幅数数（宗）金额（万万元）住宅121.5111197768商业304.56102223353综合86.11052313331合计512.1577133734452从成交土土地的规规模来看看，500亩以下下的地块块有100宗外，基基本上以以商办金金融用地地为主，唯唯一一宗宗住宅用用地在55月199日的出出让会上上也出尽尽了风头头：绝版版江景地地段、面面积为1121.51亩亩、良好好的发展展前景，吸吸引了如如绿城、美美达等99

25、家房企企前来投投标，滨滨江、金金都、南南都等老老牌企业业现场观观摩，最最后由杭杭州星辰辰房地产产开发有有限公司司以11197668万元元的总价价竞得，成成为杭州州市实行行公开出出让以来来总价最最高的地地块。据据中标单单位表示示，他们们意欲将将此地块块打造成成钱江新新城内的的标志性性住宅小小区3）拱拱墅区拱墅墅区今年年1-88月份共共推出地地块222宗，其其中成交交21宗宗，成交交面积约约7677.877亩，占占上半年年成交总总面积的的32.99%，成交交金额达达23664711万元。土地地性质以以住宅用用地和商商业用地地为主，成成交面积积分别为为2522.488亩和3301.21亩亩，分别别占

26、拱墅墅区成交交总面积积的322%和339%。从成成交土地地的规模模来看，拱拱墅区成成交地块块大多在在50亩亩以下，共共有177宗。成成交面积积最大为为1800.333亩的综综合用地地，是11-8月月份成交交地块中中面积最最大的，为为会展中中心用地地。拱墅墅区作为为老城区区的重要要组成部部分，所所推土地地特别是是住宅用用地颇受受开发企企业的欢欢迎，该该区域中中今年推推出的地地块中商商业、综综合用地地占据绝绝对主导导地位，政政府着重重改造拱拱墅区居居住环境境的决心心略见一一斑。拱墅区土土地出让让情况成交面积积（亩）成交幅数数（宗）金额（万万元）住宅252.4841253373商业301.21155

27、78112综合180.331491883公共设施施33.885141033合计767.872123644714）下下沙区块块下沙区块块在今年年1-88月比较较低调，总总共才推推出4宗宗土地，面面积约为为2555.477亩。其其中成交交3宗，成成交面积积约1444.335亩，占占成交总总面积的的8%，成成交额达达448838万万元。尤尤其值得得关注的的是，由由于下沙沙前两年年供地规规模比较较集中，已已有相当当可观的的供应量量，在一一级市场场上，开开发企业业下沙拿拿地的热热情有所所减弱，特特别是规规模较大大的地块块比较受受冷遇甚甚至遭遇遇流标。不不过下沙沙向来是是杭州市市各区域域中的供供地大户户，

28、接下下来将迎迎来供地地高峰，目目前正在在公示的的、位于于下沙东东部沿江江区块的的就达6687余余亩。原因分析析现象一：土地出出让成交交率高，竞竞争激烈烈20044年上半半年，宏宏观调控控措施相相继出台台，随着着4月份份央行货货币政策策公布，要要求严格格控制房房地产贷贷款资金金的发放放，规定定开发商商自有资资金将提提高到335%，在在银根紧紧缩与市市场疲软软双重压压力之下下，开发发商们拿拿地热情情开始减减退，观观望情绪绪波及土土地市场场，全国国各地开开始出现现了流拍拍频繁、地地价短期期波动等等“普遍遍”现象象。但杭杭州公开开推出的的土地中中除滨江江、下沙沙各一宗宗地因位位置、规规模不理理想等各各

29、方面的的原因而而流标外外，其余余地块均均顺利成成交，并并且绝大大部分地地块竞争争相当激激烈。像像杭政储储出20004（228）号号地块（钱钱江新城城地块）、（446）号号地块（拱拱墅区块块湖墅北北路地块块）、（449）号号地块（学学院区商商学院分分院地块块）等现现场竞价价会上，均均有多家家投资商商参与竞竞投，现现场叫价价此起彼彼伏，场场面异常常火爆，有有些地块块现场竞竞价多达达70多多轮，充充分显示示了杭州州市强劲劲的购买买力和开开发企业业对市场场的信心心。现象二二：商业业、公建建用地比比重加大大，城市市建设协协调发展展城市商贸贸、公建建建设用用地显著著增加，这这是杭州州土地市市场的又又一明显

30、显特征。近近两年来来，“沿沿江开发发”改造造带动了了大量公公建项目目建设，对对杭州市市新区配配套建设设起了较较大推动动作用，并并有效地地提高了了各新区区的经济济功能和和环境品品位，这这一点在在滨江、下下沙、拱拱墅区等等地显得得尤为明明显。钱钱江新城城作为未未来杭州州城东核核心区块块，该区区块商业业用地供供应量加加大，写写字楼项项目用地地上市量量更是方方兴未艾艾。今年年1-88月份成成交的114宗地地块中，有有12宗宗为办公公商业综综合用地地。虽然然目前尚尚未见到到多少写写字楼耸耸立，但但从供地地情况看看，钱江江新城已已然成为为杭州继继武林、黄黄龙、庆庆春、湖湖滨四大大区块之之后又一一新兴写写字

31、楼区区块。此此外，随随着住宅宅项目综综合品质质的日益益提高，小小区的配配套公建建以及社社区商业业用地也也有增长长趋势。现象三三：梯度度供地 兼顾中中小企业业 自去年下下半年以以来，国国家对房房地产业业的宏观观调控措措施以前前所未有有的密度度紧急出出台，霎霎那间整整个房地地产业充充满着山山雨欲来来风满楼楼的态势势。尤其其是那些些中小企企业，将将面临生生存的严严峻考验验。针对对这一实实际情况况，杭州州市国土土资源局局地块出出让采用用了总体体规模、零零星结合合的方式式供地，从从6.448亩至至1800余亩之之间，大大中小地地块各占占一定比比例，保保证满足足不同开开发商的的需要，实实现了土土地的梯梯度

32、供应应。其中中20亩亩以下适适合中小小企业开开发的地地块就有有30多多宗，占占到1-8月份份供地总总宗数的的一半，这这一举措措既满足足了大型型开发企企业大面面积用地地的需求求，又给给予中小小型企业业一定的的生存空空间，让让他们有有机会并并有能力力拿得到到地。从从竞标单单位可以以得出，新新兴、中中小房开开企业拿拿地明显显比以往往积极，成成为土地地市场的的主角。现象四：土地成成交价格格略有小小幅下调调、开发发重心向向外扩散散20044年杭州州1-88月份住住宅的平平均成交交单价为为每亩4479万万元，较较20003年的的每亩4497万万元，下下跌了33.622%。究究其原因因，主要要是今年年所供地

33、地块明显显往城市市边缘区区域拓展展，老城城区地块块基本上上屈指可可数，加加上城区区边缘商商业类综综合用地地占了相相当大的的比重，因因此成交交单价相相对于以以往来说说有点下下浮。事实上，从从长期来来看，由由于杭州州市加大大了普通通商品房房土地的的供应力力度，重重点推出出城市外外围周边边地块，增增大了普普通商品品房的土土地供应应量，因因此，地地价象以以往那样样长期大大幅上涨涨的可能能性不大大。三、土地地成交情情况分析析1、土地地出让金金杭州市收收取的土土地出让让金从119977年的66亿多增增加到220011年的440.664亿元元，年均均递增661.33%。据据统计，220033年杭州州市收取取

34、的土地地出让金金首次突突破1000亿大大关，达达到1009.229亿元元，比上上年翻了了一番。截截止今年年6月331日，共共收取土土地出让让金699亿，是是去年全全年的663.11%。而而从上半半年成交交土地面面积仅占占全年计计划三分分之一不不到的情情况来看看，预计计今年土土地出让让的总金金额又会会上一个个新台阶阶。2、未未成交情情况随着20004年年4月份份央行货货币政策策的公布布，要严严格控制制房地产产贷款资资金的发发放，规规定开发发商自有有资本金金将提高高到355%，对对政策极极其敏感感的土地地市场便便马上作作出了回回应。55月份杭杭州市未未成交地地块面积积约5887.995亩，远远远超

35、过过了前44个月的的总和，占占当月总总出让面面积的553.443%。而而6月份份虽只有有2433.688亩未成成交，但但未成交交面积已已达到了了当月总总出让面面积的551%。（包包括因故故取消的的地块）。3、现场场竞标分分析截止20004年年6月331日，杭杭城土地地公开出出让共推推出477宗地块块，其中中8宗流流标。前前4个月月的公开开出让现现场虽然然没了前前几年一一哄而上上的局面面，但是是现场气气氛还是是比较活活跃的，但但5、66月份的的成交情情况却是是波澜迭迭起。5月份房房交会冷冷淡收场场后，很很多人认认为5月月19日日的土地地拍卖也也将难逃逃此运。结结果当天天推出44宗土地地，共引引来

36、了333家投投标单位位，场面面上还是是保持原原来红火火的氛围围。从现现场竞价价来看，各各开发企企业对价价格的把把握都比比较统一一，大多多是底价价的1550%左左右。实实际成交交价格与与上年的的同区块块相比，都都保持在在原有水水平或有有所提升升。6月份的的土地招招标会则则比较清清淡， 4宗土土地有两两宗因投投标企业业不足33家而流流标。成成交的两两宗总共共也只有有7家企企业竞标标，成交交价格分分别比底底价高出出了5.12%和122.288%。77月155日成交交的六宗宗土地，也也只有本本身提出出挂牌价价的几家家企业竞竞价，平平淡成交交，溢价价幅度很很小。土土地市场场的这种种遭遇，主主要是因因为近

37、段段时间，金金融政策策的收紧紧使得很很多项目目进展受受到不同同程度的的影响，项项目寻求求合作日日渐增多多。想要要置地的的企业选选择增多多，同时时出于对对后势的的把握不不定，置置地步伐伐较为谨谨慎。四、土地地出让价价格分析析由于不同同容积率率的地价价水平相相差很大大，如果果同一性性质内按按照不同同的容积积率分析析，会使使计算的的地价偏偏离实际际的地价价水平。为为避免这这种情况况，以下下地价分分析都采采取了同同一性质质用地内内先进行行容积率率的平均均，然后后以该值值进行修修正。这这样得出出的结果果就会更更接近实实际的地地价水平平。1、用用途分析析从上半年年杭州市市国土资资源局公公布的出出让结果果来

38、看：今年上上半年各各种用途途的土地地价格都都有不同同程度的的上扬。从从楼面地地价来看看：其中中综合用用途为221511元/平平方米，平平均容积积率为33.299；纯住住宅为330288元/平平方米，平平均容积积率为22.466；商业业为12213元元/平方方米，平平均容积积率为33.399；办公公用地为为20880元/平方米米，平均均容积率率为5.05。由由于上半半年纯商商业的用用地都集集中在城城北祥符符桥一带带，主要要是汽车车销售、服服务用地地，而纯纯写字楼楼，商业业、写字字楼一体体的综合合性用地地都集中中在钱江江新城，从从而造成成上半年年纯商业业地价比比商办综综合地价价低一大大截。2、区区

39、域分析析对比不同同区域的的用地价价格可以以看出：老城区区3级以以内的土土地价格格高的惊惊人，今今年上半半年只在在城东新新开河附附近推出出了一宗宗22亩亩的综合合性用地地，楼面面地价669755元/平平方米；出地大大户的下下沙、滨滨江区域域楼面地地价水平平相比同同期也有有大幅的的上升，分分别达到到12559元/平方米米、18802元元/平方方米，平平均容积积率分别别为3.7、33.6；三墩为为28994元/平方米米，平均均容积率率为1.8；城城北区域域为22221元元/平方方米，平平均容积积率为11.888；钱江江新城为为26001元/平方米米，平均均容积率率为4.36。3、城城市之间间对比20

40、033年全国国主要城城市地价价总体水水平为111666元平平方米，比比20002年增增加922元平平方米。其其中，商商业地价价水平值值为19919元元平方方米，住住宅地价价水平值值为11103元元平方方米，工工业地价价水平值值为4994元平方米米。长江江三角洲洲平均地地价高于于珠江三三角洲平平均地价价。杭州市去去年全年年经营性性用地收收取的出出让金为为1633亿元，平平均地价价为3557万元元/亩，即即53555元/平方米米，是全全国平均均水平的的4.66倍。在在长三角角16个个城市中中仅次于于上海，位位居第二二。而全全国排名名是第三三，排在在杭州之之前的分分别是北北京和上上海。4、地地价指数

41、数根据国土土资源部部“中国国城市地地价动态态监测系系统”公公布的数数据表明明：过去4年年里，杭杭州市区区的经营营性用地地价格一一直呈现现持续上上升的状状态。220033年杭州州市综合合地价指指数为1134，商商业地价价指数为为1511，住宅宅地价指指数为1152。与20002年相相比，220033年杭州州的地价价指数有有所上升升。其中中，综合合地价指指数上升升点数为为9，商商业地价价指数上上升点数数为133，住宅宅地价指指数上升升点数为为12。20033年杭州州城市地地价指数数变化状状况综合地价价指数商业地价价指数住宅地价价指数20022年12513814020033年134151152变化点

42、数数91312变化方向向历年杭杭州市地地价水平平20000年20011年20022年20033年商业地价价指数100119138151住宅地价价指数1001211401525、地地价占房房价的比比例全国主要要城市各各年份地地价占房房价的比比例()城市20011年20022年20033年三年平均均北京55.00055.00029.22046.440上海45.22148.44755.00049.556广州31.66032.77033.77032.667深圳22.99022.00022.00022.330杭州35.88235.55539.00036.779苏州35.66234.22046.00038

43、.661常州24.44825.11740.00029.888中山21.33023.55027.11023.997原因因分析：长期期以来，杭杭州市国国土资源源局一直直实行 “非饱饱和土地地供应”政政策。该该政策让让市场始始终处于于饥渴的的状态之之中，其其主要手手段是通通过限制制土地供供应量，来来造成房房地产市市场的供供不应求求。据有有关数据据显示：19999年杭杭州经营营性土地地出让仅仅5000亩，其其后3年年的供应应量也只只是20000-30000亩左左右，直直到20003年年，才上上升为445000亩。该政政策有利利之处十十分明显显，就是是能够促促进房地地产市场场迅速发发育。政政府方面面认为

44、：“如果果没有这这种土地地供应政政策指引引，杭州州市房地地产市场场就不可可能保持持连续77年的高高速增长长。”但但不可否否认，这这同样也也是把双双刃剑。正正所谓水水涨船高高，在这这把双刃刃剑推动动下地价价不断向向上攀升升，同时时另一方方面也在在一定程程度上带带动房价价快速上上涨。 杭杭州市早早在19997年年下半年年就组建建了土地地储备中中心，对对土地统统购统销销，实行行招标拍拍卖挂牌牌。土地地的日趋趋市场化化，使招招拍挂成成了开发发企业拿拿地的唯唯一渠道道。杭州州市房地地产的流流金岁月月也使各各开发企企业在土土地出让让会上不不知疲倦倦的竞争争，“天天价”、“宇宇宙价”相相继而出出。另一一方面

45、，“三三外”企企业的积积极加入入，客观观上使争争粥的和和尚越来来越多。去去年下半半年就有有某集团团进军杭杭州市房房地产领领域，一一口气拿拿下了44宗土地地，总价价款达到到了255亿。其其中一宗宗与第二二名的报报价差距距竟达11个亿，难难怪业内内人士字字直呼看看不懂。 市市场上房房价火箭箭式上升升，使得得老百姓姓的怨声声载道。为为此，从从20003年开开始国家家加大了了房地产产宏观方方面的调调控，采采取了一一系列的的有效措措施。同同时，杭杭州市政政府也打打破了以以往“非非饱和土土地供应应”的惯惯例，去去年一年年总共推推出了445000亩的经经营性用用地，其其中商品品住宅为为35000亩，供供地量

46、几几乎是前前2年的的总和。笔笔者从杭杭州市国国土资源源局获悉悉，今年年计划推推出量为为60000亩，以以20003年平平均容积积率为22.8计计算，220044年商品品房供应应量约为为11220万平平方米，这这将极大大的缓解解目前市市场上商商品房的的供求矛矛盾。五、土地地市场展展望20003年年，针对对供需严严重不平平衡的情情况，杭杭州市放放出35500亩亩住宅用用地。今今年，杭杭州宣布布将再供供应45500亩亩左右的的住宅用用地。但此此时，杭杭州市房房地产市市场的“水水库”土地储储备中心心，却除除了正在在征地拆拆迁的110000亩土地地外，再再无地可可供。事实实上，杭杭州的土土地资源源并不丰

47、丰富。西西边是西西湖，东东边是钱钱塘江。杭杭州市以以及新并并入的两两个区余杭杭、萧山山的土地地资源享享受独立立管理权权限，再再除去一一些开发发区的土土地，杭杭州市国国土局手手中仅握握有5660平方方公里的的土地。这几几年，杭杭州老城城区迁移移的空间间几乎没没有了。119999年，杭杭州的土土地供应应主要以以旧城改改造和居居民拆迁迁用地为为主。220011年和220022年，工工厂开始始撤离城城区。220033年，大大专院校校从老城城区里迁迁出来，如如杭州商商业干部部学校、中中国计量量学院、工工程学院院等。杭州州市的两两个老城城区上城区区和下城城区基本本无地可可供，单单单依靠靠杭州市市老城区区的

48、土地地供应，并并不足以以缓解供供需严重重不平衡衡的局面面， 要要完成880000 亩土土地收购购任务，并并提供住住宅用地地净地 36000 亩亩的指标标，势必必要向丁丁桥、下下沙、三三墩、转转塘、九九堡和三三墩等区区域发展展。据悉悉丁桥大大型居住住区将征征地57700 亩，还还有下沙沙大型居居住区也也将征地地26550 亩亩等，这这样看来来杭州市市日后的的供地方方向将会会集中在在城市周周边地区区。第三部分分 房地地产市场场分析一、房地地产投资资状况20044年上半半年，杭杭州市房房地产投投资继续续保持高高速增长长，但增增速明显显回落。上半年，杭州市房地产开发投资完成110.3亿元，同比增长41

49、.3%。市区房地产开发投资完成89.62亿元，与去年同比增长44.5%。商品房施工面积达2058.25万平方米，其中住宅1607.67万平方米，比去年同期分别增长53.4%和56.8%；新开工面积314.63万平方米，其中住宅247.09万平方米，比去年同期分别增长30.4%和20.9%。 商品房竣工面积为82.58万平方米，其中住宅47.19万平方米，与去年同比分别下降33.2%和54.8%。从上图可可以看出出近几年年来杭州州市房地地产投资资的绝对对值和增增长率一一直很高高。过去去三年里里房地产产投资年年均增长长率为336%，是是同期GGDP增增长率的的2.77倍。房房地产年年投资增增幅从2

50、20033年开始始回落，今今年上半半年的增增幅虽然然达到441.33%，但但随着宏宏观调控控影响的的进一步步显现，预预计下半半年增幅幅将开始始放慢。二、房地地产供应应分析1、房地地产供应应总量杭州市楼楼市一级级市场的的典型特特征是严严重的供供不应求求。根据据本网调调查发现现，近年年来许多多楼盘尚尚未开盘盘，即被被订购一一空，并并且出现现多人轮轮候一套套房子的的现象。如如下图所所示，220044年上半半年拟开开盘的部部分楼盘盘，除“浪浪漫和山山”以外外，其他他楼盘的的求供比比均达到到3:11以上，其其中有三三个求供供比竟达达到5:1以上上。旺盛盛的市场场需求与与相对不不足的供供给量呈呈现出鲜鲜明

51、的对对比，卖卖方市场场特征相相当的明明显。楼盘名开盘时间间可预售套套数求购人数数求购:可可供水印康庭庭04.44360180005:1钱塘 沁沁园04.44200100005:1彩虹城04.55800多多套250003:1文景苑04.66446240005.4:1采荷人家家二期04.4458220000多3.4:1浪漫和山山04.9970010000多1.4:12、房房地产供供应结构构特征目前杭州州市房地地产市场场显现出出：低价价商品房房与经济济适用房房供应比比例过低低的现象象。根据据杭州市市房产局局提供的的数据，至至20002年年年底，杭杭州住宅宅市场上上中高档档住宅楼楼盘在住住宅供给给总量

52、中中的比重重达到779.882%，其其中，高高价商品品房有110%待待销售，处处于供略略大于求求的状态态，面向向低收入入家庭的的低档住住宅仅占占21.18%，且基基本没有有房源。另另外，经经济适用用房供给给严重不不足，准准购摇摇号比例例高达88:1。另另据杭州州市房产产局对220033年预售售备案的的129964套套住房成成交统计计，单价价在60000元元/平方方米以上上的住宅宅比重达达36.4%。价格市区预售售房市区期房房专现房房（元/平平方米）（套）比重（套）比重600004714436.447984.8合计129664100165885100三、商品品房销售售分析1、销售售情况20044

53、上半年年杭州市市除了房房地产投投资的增增长速度度回落之之外，房房地产交交易量也也有所下下降。商商品房销销售面积积为755.733万平方方米，其其中住宅宅55.74万万平方米米，与去去年同比比分别下下降100.3%和222.0%。2、供供销平衡衡度杭州市国国土资源源局早在在90年年代初便便推行土土地出让让的市场场化。经经过100多年的的发展和和消化，目目前杭州州市土地地市场化化很高，除除经济适适用房和和很少量量的公益益、基础础设施用用地外，绝绝大多数数的商品品房都是是通过招招拍挂的的形式出出让出去去的。220011、20002、220033年商品品住宅土土地供应应量分别别为18800亩亩、233

54、00亩亩，35500亩亩，20004年年预计为为45000亩。按按照商品品住宅开开发周期期一般为为2-44年的前前提，可可以推断断未来44年杭州州市商品品住宅用用地的总总供应约约为1221000亩左右右。以容容积率为为2.00计算，即即16000万方方左右，平平均每年年为4000万方方。近2-33年杭州州市房地地产供求求比例还还是维持持供略小小于求的的态势，排排除重大大的政策策调整外外，按照照目前住住宅用地地和经济济适用房房的供应应量和和和高容积积率趋势势，预计计在未来来几年内内，这种种供小于于求的局局面将逐逐渐改观观，从而而慢慢步步入买方方市场。3、空空置率与与空关率率根据杭州州市统计计局提

55、供供资料，220033年市区区商品房房空置面面积仅为为1.334万平平方米，由由于房地地产市场场依然处处于卖方方市场，该该段时期期的商品品房空置置率接近近0%的的水平。与增量市市场低空空置率形形成鲜明明对比的的是存量量房市场场空关率率较高。220033年111月，根根据浙江江工业大大学房地地产研究究所对杭杭州市区区24个个楼盘的的调查表表明，在在全部1118441套住住宅中，空空关房116266套，空空关率为为13.73%。交付年限限19988年前19999到2000020011到2000220033合计楼盘数696324空关率1.6992.97717.5544.66613.773%四、市场场

56、需求分分析1、人均均居住面面积杭州市居居民人均均居住面面积从220000年的110.77平方米米上升到到20003年的的17.2平方方米，增增长了662.22%。可可以说居居住条件件有了很很大的改改观。但但相比全全国同期期水平却却要低77个百分分比，比比小康水水准要低低13个个百分比比。目前前杭州市市居民的的居住环环境还是是非常紧紧张，如如果要达达到比较较舒适的的小康水水平，大大概还需需要50000万万平方米米左右的的住房。A：全国国平均居居住面积积；B：小康水水平居住住面积2、现现状及满满意程度度1）、私私有化率率调查查结果显显示，目目前杭州州居民住住房私有有化率已已达7882，其中中居民购

57、购买的房房改房和和商品房房分别占占373和和328；租住私私房者占占124；租住公公房者占占855；租租住廉租租房者占占088。目前前杭州市市已有44511的家家庭曾经经购买商商品房，从从已购房房居民家家庭的购购房进程程看，居居民购房房呈逐年年上升趋趋势。随随着购房房家庭比比例的增增加，居居民住房房产权中中公有住住房比例例下降，私私有住房房比例上上升。2）、户户型及房房屋结构构住房房面积、住住宅户型型是衡量量居民居居住水平平的重要要指标。住住房面积积大小、户户型是否否配套，直直接关系系到居民民居住环环境的好好坏。调调查表明明，20003年年杭州市市居民家家庭住房房面积多多数在550990平方方

58、米之间间，占55522，具具体详见见下表：面积（）50以下下50-77070-99090-1110110-1300130-1500150以以上百分比18.11%30.11%25.11%12.00%8.5%2.9%3.2%目前前杭州市市居民住住房成套套率已达达979。其其中以两两室一厅厅的家庭庭所占比比重最多多，达33844；其其次为三三室一厅厅，所占占比重为为229；二室二二厅1114；一室室一厅999；三室室二厅889；四室室一厅558，非成成套住宅宅211，其其他06。从住住宅建成成年份来来看，目目前杭州州市居民民的住宅宅半数建建于200世纪990年代代，大部部分为房房改房或或商品房房；有

59、近近三分之之一的住住宅建于于19990年前前，多为为面积较较小、结结构不甚甚合理的的旧房子子。从拥拥有住宅宅数目来来看，被被调查者者中大多多数人（55822）有有1处住住宅，拥拥有2处处以上住住宅的11722，拥拥有3处处或3处处以上住住宅的仅仅有16和和100，尚尚有2220还没有有住房。从上上述对住住房面积积、户型型、建成成年份、拥拥有住宅宅数的分分析来看看，杭州州居民居居住状况况已有较较大改善善。近八八成的居居民已拥拥有住宅宅，但仍仍存在不不少不满满意之处处，如住住宅面积积偏小，户户型结构构不合理理，居住住环境不不理想等等。增加加住房面面积、改改善居住住环境已已成为当当前杭州州居民家家庭的迫迫切需要要。被调调查者中中有4115打算另另购更好好的房子子，2448打算换换购更好好的房子子，1884则希望望通过购购买经济济适用房房来改善善目前的的住房状状况。尤其其是对现现在住房房不满意意的被调调查者，购购买意愿愿非常强强烈。其其中2337打算换换购更好好的房子子，3663打算另另购更好好的房子子，2337计划购购买经济济适用房房。对被被调查者者的住房房打算和和其家庭庭收入进进行分析析，结果果表明：打算换换购或另另购更好好的房子子以