最新万科集团地产项目发展制度 2

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1、最新万科集团地产工程开展制度 2新漢力集團房地產新專案發展管理制度 釋義本制度中，除非文意另有所指，以下簡稱具有如下特定意義：集團公司：指新漢力集團一線公司：指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司企劃部：指集團企劃部決策委員會：指萬科企業股份投資決策委員會小組：指專案發展工作小組，是決策委員會下屬工作機構一、 操作規範第一條 新專案發展資訊通報一線公司定期或不定期向企劃部通報新專案概況和進展程度，企劃部及時匯總整理並通報。具體格式參見?新專案發展資訊通報?表格。第二条 專案發展工作小組1、 小組負責專案進展過程中，各種資訊的上傳下達，保證資訊通暢。2、 小組成員34人，由集團企劃部、財

2、務部、法律室委派的人員共同組成，組長由企劃部第一負責人擔任或委派，負責領導具體工作。3、 原則上，小組一經成立，小組成員不得隨意變動，不同專案小組成員可以不同。4、 小組對“決策委員會負責。一線公司與合作方土地方簽約後，小組自行解散。5、 工作內容和流程：（1） 對重點介入的專案，一線公司向企劃部提交?成立專案發展工作小組?的申請和專案資料。（2） 企劃部根據一線公司上報資料對專案進行初步評估，並徵詢集團財務部、法律室意見後，決定是否成立小組，同時知會“決策委員會主任或集團主管領導。（3） 決定成立小組後，企劃部、財務部、法律室應及時委派本部室專業人員成立工作小組，組長制定具體工作時間。（4）

3、 小組成立一周內視專案緊迫性可適當延長，完成實地調查和評估工作，提出專案發展意見和建議小組各成員的專業意見事先應經其所在職能部門通過，向“決策委員會委員、集團主管領導彙報，同時抄送一線公司和集團辦公室、財務部、企劃部、法律室部門第一負責人。（5） 一線公司應根據小組提出的意見和建議跟進和完善相關工作，並及時通報小組。（6） 一線公司應於聽證會召開兩周前向小組報送?專案可行性報告?初稿或?萬科企業股份上會專案概況?。具體格式參見?上會專案概況?表格。（7） 小組完成實地調查和評估工作後，一線公司方可提交?召開專案聽證會申請?。（8） 一線公司應提前一周向小組報送?召開專案聽證會申請?和?專案可行

4、性報告?。（9） 小組根據?專案可行性報告?和專案進展情況，評估是否召開專案聽證會。召開與否的動議報“決策委員會主任或集團主管領導審批，並自收到?召開專案聽證會申請?2個工作日內向一線公司回復意見，意見應包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及後續跟進工作要求。（10） 決定召開專案聽證會，小組應向“決策委員會委員、專案所在一線公司、其他與會人員發出會議通知和?專案可行性報告?、小組專業意見等資料，同時抄送集團總經理層和集團各職能部門負責人。（11） 專案通過論證後，一線公司對各評委意見應予以高度重視並跟進相關工作，並及時通報小組，小組繼續跟蹤專案進展情況，直至正式簽約。（12） 小組對

5、正式簽約合同文本負有審核責任，對合同文本與聽證會通過內容有較大差異，應提請一線公司給予合理解釋，同時評估是否簽約，抄送各評委。第三条 論證報告進入新城市開發，在完成實地考察和調研工作後，必須編寫?城市發展和住宅市場調研報告?。專案立項，必須編寫?專案可行性報告?，具體內容可參照?萬科企業股份房地產專案可行性報告內容指引?。第四条 專案聽證會1、 除本制度第八條規定外，集團公司所有新專案立項都要通過專案聽證會論證。2、 會務組織：集團總經理辦公室、企劃部負責聽證會會務工作，收集整理各委員意見，交由會議主持人宣佈表決結果。3、 會議主持人：“決策委員會指定。4、 評委成員：集團決策層董事長、總經理

6、、副總經理、總監，集團直屬二級公司第一負責人，集團財務部、資金結算中心、企劃部、設計工程部、法律室第一負責人。5、 與會人員：評委、專案所在一線公司相關人員、小組成員、其他人員。6、 會議形式：現場、遠程會議。7、 相關工作內容：（1） 實際到會評委達到應到會評委三分之二以上，聽證會才能召開。（2） 評委應於專案聽證會召開之前到專案宗地現場考察。具體時間可根據評委實際情況和需要自行或統一安排。（3） 小組負責在聽證會召開3個工作日前將?專案可行性報告?報送各位評委。（4） 評委應認真研究分析?專案可行性報告?和相關資料，在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或徵求相關職能部門意見。（5）

7、聽證會召開前，小組可就專項問題向集團職能部門徵求意見，並在聽證會會上陳述。（6） 會議召開時，專案所在公司可摘要介紹?專案可行性報告?內容，主要工作是答复評委疑問和意見。（7） 評委應認真分析討論專案的可行性，並於會議結束前填寫?萬科集團新專案投資聽證會評審意見表?，詳細寫明專案評估意見、開發建議和評估結論。（8） 企劃部應於聽證會結束後3個工作日內完成聽證會會議紀要，並報送“決策委員會委員、集團領導、專案所在一線公司和集團職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審委員意見和建議，聽證會表決結果。8、 評委表決：表決形式分三種：1同意立項；2反對立項；3推遲立項。對表決結果要詳細闡述理由。9、

8、聽證會結論：與會評委三分之二及以上表決同意立項，則該專案通過。當同意立項未達到三分之二時，假设表決形式3的比例大於等於2，以3作為最終論證結果，反之則以2作為最終論證結果。10、 會議費用：評審委員、小組成員因專案事宜發生的住宿費用、餐費以及會務費用，由專案所在公司承擔。交通往返費用由評委、小組成員所在公司部門自行承擔。第五条 簽署合作意向已召開專案聽證會並通過，一線公司可與合作方土地方簽署合作意向；假设在專案聽證會前簽署合作意向，需完成以下工作：1、 於簽署意向兩周前向企劃部報送專案資料。2、 小組完成赴實地考察，審核相關資料的工作；必要時，法律室可介入前期談判、意向書起草工作。3、 小組對

9、合作意向文本提出專業意見和是否同意簽署動議，報“決策委員會主任和集團主管領導。4、 “決策委員會主任或集團領導審批並同意後，一線公司方可簽署合作意向。第六条 簽署正式協議專案合作意向書簽定後，一線公司及時向小組通報協議談判等專案進展情況，必要時，法律室可介入專案談判和協議起草工作。一線公司與合作方土地方簽署正式協議前必須完成以下工作：1、 召開專案聽證會，並通過。2、 報送集團董事會，並通過。集團總經理辦公室負責起草董事會議案。3、 合同文本與聽證會通過條件一致；假设不一致，小組要重新論證，並將論證意見報“決策委員會主任和集團主管領導審批，必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。第七条

10、 向合作方土地方付款審批程式1、 支付定金或誠意金：（1） 合作意向書中關於支付定金或誠意金有約定條款的，可按相關條款支付。（2） 合作意向書中關於支付定金或誠意金沒有約定條款或簽署合作意向書之前支付：金額超過人民幣100萬元不含100萬元，一線公司必須向小組提出付款申請，付款申請要有一線公司第一負責人簽字和詳細付款理由，小組在收到付款申請後及時報送集團總經理審批，審批意見同時抄送集團董事長和“決策委員會主任；金額不超過人民幣100萬元，一線公司需將付款情況報小組備案。2、 支付地價款：一線公司在簽署正式協議後，方可按照簽約合同條款支付地價款。第八条 簡化專案論證程式簡化專案論證程式即可選擇不

11、召開專案聽證會，而改為“決策委員會委員通過通訊方式表決。專案資料報送、專案發展工作小組、簽約、付款等其他工作程式同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。對符合以下條件之一，可執行簡化專案論證程式：（1） 新專案規模在12萬平方米以下且總投資5億元以下；（2） 新專案位置與原有專案接壤，是原專案自然延伸，規模在30萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原專案根本類似。（3） 新專案已召開過聽證會，但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項的，在聽證會之後這些條件已得到改善和解決的。（4） 集團相關管理制度規定的其他情形。二、 附則1、 本制度是集團公司房地產新專案發展的根本管理制度，對於通過

12、投標、競拍、合作參股等方式取得土地的，可另行制定具體管理辦法。2、 專案發展過程中，出現本制度不適應情形，可視具體情況由集團相關職能部門商議執行。3、 本制度可根據集團公司發展和行業環境變化需要適時修改。4、 本制度自發布之日起執行。新漢力集團二零零一年三月附件：1、 ?新專案發展資訊通報?表格2、 ?提交聽證會專案概況?表格3、 ?房地產專案可行性報告內容指引?附件1：新專案發展資訊通報說明：1、填寫範圍：考慮重點介入和發展的專案，從開始接觸到正式簽約或自然終止時為止都要求填列，假设簽約後合作條件發生變動也要求在此快報中反映； 2、上報時間：每月10日、25日遇節假日應以離此最近工作日為上報

13、時間以電子郵件形式傳到集團企劃部，在此時間外可視專案重要性和專案進展變化及時上報，專案發展小組郵箱：xmteamvanke ； 3、遇到以下表格沒有涉及但對專案發展有重大影響的事件發生，可另附報告隨資訊通報一起及時上報。 4、無論有否新專案，均需填列專案發展環境變化內容。 填報單位： 填報日期：一、新專案根本情況概要專案名稱位置區域位置所在區四至範圍東南西北地段與市中心、主要建築物、商圈等的距離。土地所有權歸屬土地使用權歸屬合作方土地規劃用途占地面積建築面積其中：住宅容積率公建土地現狀包括使用現狀，地形地貌，待動拆遷情況。合作方式及條件合作方式土地價格付款條件交地標准其他要求市場周邊參照市場、

14、具體樓盤，可能的售價估計。備註 填報單位： 填報日期：二、專案進展狀況及工作計畫詳細內容專案進展狀況接觸程度說明與土地方接觸程度，初步接觸、深入瞭解、有合作意向、準備上會還是準備簽約。談判情況談判進展情況，談判條件等發生重大變化。法律手續法律手續辦理程度，如：已取得的政府、法律檔依據等。焦點難點專案進展的主要難點和焦點。專案發展環境變化競爭對手競爭對手参加或退出，對手提出條件發生變化等，以及主要競爭對手在整個城市重大土地購買或其他投資。競爭樓盤對專案發展有影響的樓盤推出與封盤等。政府政策主要政府政策頒佈或變動及對專案發展的影響，政府宣導重點開發區域和領域的提出或形成。城市規劃城市規劃發生重大變

15、動或即將實施，重大城市規劃調整。市政配套整個城市重大市政建設如交通捷運系統規劃和建立，主要道路的開工或通車，以及專案周邊市政配套的改變。其他因素如：房地產熱點發展區域的形成和改變等。下一步計畫說明該專案下一步工作計畫繼續跟進還是暫緩、終止、工作重點、採取的策略、突破點、是否需要專案發展工作小組介入、什麼時間召開聽證會等。附件2：萬科企業股份提交聽證會專案概況表格表一、宗地概況土地方全稱 專案宗地概況位置區域位置所在區四至範圍東南西北地段及等級現狀地形地貌地下情況待動遷情況需要安置或動遷的居民 戶人涉及單位或生產隊 個需要遷移的企業或工廠個其他交通出行公交線路在宗地及其周邊的起始站軌道交通距宗地

16、最近的站點快速幹道市中心距宗地最快可達線路其他現狀公共服務設施距宗地3000米範圍內列明數量、名稱、距離教育設施列數量小學中學大專院校幼托商業網點綜合商場超級市場農貿市場其他銀行郵局文化體育公園運動場館圖書館游泳館其他醫院大市政配套周邊環境表二、經濟技術指標經濟技術指標專案宗地用地平衡表依據面積公頃比例現狀用地性質居住用地住宅用地公建用地區內道路用地綠地公共綠地退道路綠化帶市政用地道路用地總用地規劃批准經濟技術指標情況依據總建築面積萬平方米比例其中住宅面積多層住宅高層住宅公建面積經營性公建非經營性公建公建專案主要內容分類專案名稱建築面積占地面積經營性公建專案1234N非經營性公建專案1234N

17、綜合指標容積率綜合容積率住宅容積率其他指標建築覆蓋率綠化率控高備注表三、合作條件合作方式主要包括獲得專案或土地的方式、土地前期開發工作、規劃調整、市政公建配套的要求等主要內容合作依據政府批文、權證名稱審批機關備註計畫立項批准檔規劃用地批准檔征地批文及其附圖方案設計批准檔建設用地批准檔其他政府檔合 作 要 求土地本钱本钱構成、樓面地價付款條件其他要求專案所在地政府稅、費標準表四、投資收益預測項 目 投 資 收 益 測 算規劃指標用地面積萬平方米建築面積萬平方米合計 住宅 多層住宅 高層住宅 公建 經營性 非經營性成 本 預 測專案總金額萬元單價元/平方米一直接本钱小計1土地獲得價款2開發前期準備

18、費3主體建築工程費4主體安裝工程費5紅線內市政工程費6環境及配套設施費7開發間接費其中：行銷費用利息支出二管理費用總計投 資 收 益 測 算序號專案總金額/萬元單價/元/備 注1銷售收入2直接本钱3銷售稅金及附加4管理費用5總投資6毛利率%7稅前利潤8稅後利潤9銷售淨利率10總投資回報率11內部收益率12啟動資金13最大資金佔用附件3：新漢力集團房地產專案可行性報告內容指引一、 前言隨著集團公司房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新專案的需求越來越強烈。為了規範專案前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團公司競爭力，特製定可行性報告內容指引。二、 可行性報告內容指引專案決

19、策背景及摘要一、外部環境1、 城市發展規劃與宗地的關係及對專案開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與佈局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒佈等；2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，專案處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。3、 專案淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；二、內部因素1、 專案啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義一般35年，在公司發展中的地位是否核心專案；2、 公司進入重點區域市場、專案合理佈局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風

20、險、擴大社會影響力的作用；3、 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；第一局部：專案概況一、 宗地位置宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。附圖：專案在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標誌性市政設施、建築物如市中心商圈、機場等的相對位置和距離、地段的定性描述與主要中心區域辦公/商務/政府的關係。二、 宗地現狀1、 四至範圍；2、 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3、 地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑小峽谷、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積；4、 地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，

21、工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及專案開發進度的影響；5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、 地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至範圍及相關數據； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、 專案周邊的社區配套一周邊3000米範圍內的社區配套1、 交通狀況（1） 公交系統

22、情況，包括主要線路、行車區間等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；（3） 現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；2、 教育：大中小學及教育品質情況。3、 醫院等級和醫療水準4、 大型購物中心、主要商業和菜市場5、 文化、體育、娛樂設施6、 公園7、 銀行8、 郵局9、 其他附圖：生活設施分佈圖，具體位置、距離。二宗地周邊3000米外但可輻射範圍內主要社區配套現狀四、 專案周邊環境根據個案特性描述，沒有的可以不寫1、 治安情況2、 空氣狀況3、 雜訊情況4、 污染

23、情況化工廠、河流湖泊污染等5、 危險源情況如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等6、 周邊景觀7、 風水情況8、 近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。9、 其他五、 大市政配套都要說明距宗地距離、本钱、接入的可能性1、 道路現狀及規劃發展包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關係影響。2、 供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。3、 污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。4、 通訊有線電視、電話、網路：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本钱等。5、 永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上

24、源位置、距宗地距離、涉及線路本钱等。6、 燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、介面位置。7、 供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、介面位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和介面位置，及未來規劃擴容和增加的情況。六、 規劃控制要點1、 總占地面積、代征地面積、淨用地面積、綠化面積、道路面積2、 住宅建築面積、公建建築面積，公建的內容，並區分經營性和非經營性公建的面積3、 綜合容積率、住宅容積率4、 建築密度5、 控高6、 綠化率7、 其他七、 土地價格土地價格計算的方法，假设有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。八、 土地升值潛力初步評估。

25、從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。九、 立即開發與作為土地儲備優缺點分析第二局部：法律及政策性風險分析一、專案用地取得土地使用權的法律手續現狀描述（一） 專案用地現狀1、 土地所有權歸屬2、 土地使用權歸屬3、 土地的他項權力如抵押權4、 土地的用途5、 有關專案用地現狀的政府檔寫明批號或主要內容，影本作為附件，並索引（二） 計畫手續1、 專案是否已經立項2、 立項主體是否能夠變更3、 立項變更條件和時間4、有關立項的政府檔寫明批號或主要內容，影本作為附件，並索引（三） 規劃手

26、續1、規劃用地所有權歸屬2、規劃用地使用權歸屬3、規劃用地用途4、有關專案用地規劃的政府檔寫明批號或主要內容，影本作為附件，並索引（四） 土地手續1、 征地批文2、 土地使用權出讓合同3、 拆遷安置補償4、 有關專案地塊的政府檔寫明批號或主要內容，影本作為附件，並索引（五） 專案用地取得土地使用權程式評估1、 取得土地使用權的程式描述2、 取得土地使用權需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用權所需條件4、 取得土地使用權的風險及控制取得土地使用權存在的不確定因素及解決（六） 專案用地土地性質變更的評估已經是商品房用地可以不寫1、 土地性質變更的程式描述和理由2、 土地性質變更的政策支持或障礙

27、3、 土地性質變更需要的工作日（七） 政策性風險評估政府資源利用的評估：（1） 當地政府對外來投資的態度；（2） 當地政府職能部門的辦事作風；（3） 當地政府對該專案的關注程度；（4） 地塊周邊已有開發商專案成敗的政府因素；（5） 與政府合作關係。政策變更對專案開發的影響：（1） 城市規劃限制或更改；（2） 突發性政策等政府因素導致專案中斷開發、報批報建流程無法完成、專案開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或局部損失的可能性判斷。二、合作方式及風險評估1、 合作方根本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、註冊資本、特殊背景等。2、 合作方式：（1） 合作方式描述例如

28、：一次性買斷土地、建後分房面積、建後分銷售收入、建後分利潤、共同設立公司等。（2） 選擇合作方式的主要原因3、 主要合作條件雙方的主要權利義務描述，包括但不限於：（1） 報批報建手續辦理（2） 拆遷安置補償 （3） 付款內容和條件（4） 交地標准除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。4、 合作風險評估：（1） 通過其他相關管道瞭解專案背景資料：如土地方轉讓的原因、曾經或正在洽談的公司；（2） 土地使用年限；（3） 土地權屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4） 土地方的信用；（5） 付款進度及與土地出讓轉讓、合作開發土地

29、手續的配合；（6） 其他與合作方式相關的當地土地政策法律法規。三、總體評價對各項法律手續和程式的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；局部或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。第三局部：市場分析一、 區域住宅市場成長狀況1、 區域住宅市場簡述 形成時間 各檔次住宅區域內分佈狀況 購買人群變化2、 區域住宅市場各項指標成長狀況近3-5年 開工量/竣工量 銷售量/供需比 平均售價3、 區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢二、 區域內供應產品特徵1、 各檔次產品供應狀況2、 各檔次產品的集合特徵尤其

30、研究與本案類似檔次物業的特徵 平均售價 開發規模 產品形式 平均消化率 平均容積率 物業在區域內分佈特徵3、 區域內表現最好個案狀況附圖：專案周邊樓盤個案分佈圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。4、 未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型5、 分析：本案在區域市場內的機會點和威脅點6、 結論： 區域市場在整體市場的地位及發展態勢 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及總價控制 本案在區域內開發市場潛力 本案在開發中的行銷焦點問題三、 區域市場目標客層研究和市場定位1、 各檔次產品目標客層特徵及輻射商圈範圍建立在本區域參照專案的經驗研究及全市的趨勢特

31、徵上2、 本案目標人群特徵：區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。3、 確定目標客戶4、 市場定位四、 整體市場對本案有重大影響的因素產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵等。五、 產品定位及建議戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。第四局部：規劃設計初步分析一、規劃設計的可行性分析1、 既定容積率、建築密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設情況，進行最根本的建築排列不同假設情況下，對應的建設週期計畫、本钱估算、銷售價格預測及經濟效益分析，要在本指引第五、六局部體現。2、 容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確

32、定時，我司最理想的數據和基於本數據設計的面積分佈圖、層數分佈比例不同數據選擇對應的經濟效益分析在本指引第六局部體現。3、 有強烈個性的地塊如山地、沖溝、水系、地下熔岩、附著物、暗渠等對規劃設計的影響程度及對應的設計思路該思路對應的本钱估算要在本指引第六局部體現。4、 周邊自然環境和人文環境對規劃設計的影響。如：治安環境、雜訊環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。5、 市政配套設施對規劃設計的影響。如：道路狀況可能與社區主要出入口有關、供水、排水、通訊有線電視、電話、網路、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決

33、方法。6、 周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況與是否開通業主班車有關、商業設施大型購物中心、教育現狀、體育娛樂公園等休閒場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和麵積作出判斷。二、規劃設計的初步概念1、 設計概念：表現專案預期的風格和設計主題。2、 技術概念：計畫採用的重要新技術及其與規劃設計的關係。3、 可持續發展概念：對專案分期發展的設想、對營造統一的社區概念的設想、對產品差異性的考慮。第五局部：工程及銷售計畫一、 截至專案施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。二、 工程計畫：開竣工時間及工期計畫、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的佔有率。按季列

34、示三、 銷售計畫：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場佔有率，銷售計畫實現的可行性分析。按季列示第六局部：投資收益分析一、 本钱預測說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建築面積，住宅和非住宅面積，容積率，專案總投資直接建造本钱加期間費用，不包括營業稅和所得稅等。並參照下麵表格：在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的本钱測算，分別列示。項 目投資總額萬元單位本钱元/m2土地獲得價款開發前期準備費主體建築工程費主體安裝工程費社區管網工程費園林環境費配套設施費開發間接費開發本钱合計管理費用銷售費用財務費用專案總投資二、 稅務分析1、 營業稅及附加2、 所得稅3、 土地增值

35、稅上述稅種的根本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，專案本身適用的稅率，假设享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有衝突，以及如何解決，具體的操作的過程是什麼。三、 經濟效益分析1、 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等2、 專案利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：經濟指標單位數值元/m2專案總金額萬元銷售收入直接本钱總投資稅前利潤稅後利潤內部收益率銷售淨利率總投資回報率銷售毛利率獲利指數資金峰值比例地價支付貼現比啟動資金獲利倍數3、 專案開發各期的利潤體現經濟指標2001年20年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結算面積m2單位利潤

36、(元/m2)利潤(萬元)4、 敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減變動比率。（1） 本钱變動各項經濟指標的變化，假設本钱每上升下降一定金額或上升下降一定百分比來比較，如：經濟指標預測本钱90%預測本钱預測本钱110%預測本钱120%總投資稅前利潤稅後淨利內部收益率銷售淨利率保本售價（2） 售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升下降一定金額或上升下降一定百分比來比較，如：經濟指標預測售價90%預測售價預測售價110%預測售價120%營業額稅前利潤稅後淨利內部收益率銷售淨利率（3） 容積率變動各項指標的變化主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業額總投資稅前利

37、潤稅後淨利內部收益率銷售淨利率5、 盈虧平衡點分析1） 保本售價：即銷售淨收入等於投資額，計算公式為S=C/(1-T1)2） 保本銷售率：假設專案全部建成，已銷售面積所獲淨利等於未售面積的本钱，則計算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2式中：C：表示單位投資額即財務部所印發?經濟測算表?中本钱估算表的單位投資額，含直接建造本钱、期間費用R：表示保本銷售率S：表示單位售價T1：表示營業稅率T2：表示所得稅率四、 專案資金預測1、 資金投入計畫：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。2、 資金回款計畫：各期銷售回款計畫。3、 資金需求計畫：結合整個公司

38、資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、 啟動資金及啟動時佔用資金內容、資金佔用峰值、實現現金正流入時間、資金佔用月平均額第七局部：管理資源配置一、 機構設置：是否需要成立獨立法人公司專案公司；主要部門設置。二、 人力資源需求：啟動專案對個專業部門人員的需求，具體人數重點是專業經理。三、 人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑調動、招聘、培訓等。第八局部：綜合分析與建議一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、行銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、行銷

39、、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。三、機會：從市場機會、提高市場佔有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。四、結論和建議第九局部：競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容（一） 主要指標測算1、 預測直接建造本钱不包括地價、售價2、 投資收益分析參考以下格式：經濟指標AA+MA+2MA+nM樓面地價開發本钱總投資稅前利潤稅後淨利內部收益率銷售淨利率注：A代表起拍價或投標底價，假设沒有底價A代表略低於可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性或重要性變化值，例如100萬元，變化值不宜過大

40、。3、 根據需要，可增加如下測算：銷售淨利率完全本钱最高樓面地價最高總地價R1R2R3注：R代表可接受的銷售淨利率；銷售淨利率還可以換成其他主要分析指標，如內部收益率等。（二） 競爭對手分析1、 主要背景，控股股東情況2、 總資產、淨資產、淨利潤每股利潤3、 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金本钱4、 操作水準，主要開發的專案，土地儲備情況5、 近期或未來的發展戰略6、 參與競爭的主要目的和策略，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。（三） 制定策略1、 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。2、 銷售淨利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售淨利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的

41、地價。最終確定最高競價和投標價。3、 把握以微弱優勢取得土地使用權開發權的原則。（四） 資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。第十局部：在新城市開發需要補充的內容一、 市場分析局部增加當地商品住宅市場總體狀況1、 近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、 量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、 各類型產品的市場特徵：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特徵、分佈區域等。4、 各行

42、政區市場比較：（1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2） 各區商品住宅分佈特徵：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。5、 當地城市近、中期規劃發展方向描述城市發展規劃、功能佈局、基礎設施建設等與專案開發和居民住宅密切相關方面。6、 主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水準；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場佔有率。7、 熱點區域的表述和特徵，熱點產品的表述和特徵8、 客戶的購買偏好、購買關注的要素9、 重點樓盤描述二、 需要完成新城市發展及房地產市場調研報告報告格式及內容另附附件：1、 有關宗地情況的補充證明資料和法律檔，如各種政府批文、權證等。2、 按照萬科集團本钱核算指導設置科目明細，詳細列示本钱測算過程3、 財務部?經濟測算標準報表?4、 欲簽定的意向書和合同文本5、 新城市開發的市場調研報告