南昌市房地产住宅项目研究分析报告fenx

《南昌市房地产住宅项目研究分析报告fenx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南昌市房地产住宅项目研究分析报告fenx（69页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 南昌昌市房地地产住宅宅项目研研究报告告 第一部分分 市市场分样样研究第一节、南南昌市房房地产宏宏观环境境分析一、南昌昌市房地地产宏观观环境分分析.第二节、南南昌市房房地产市市场分析析一、南昌昌市整体体市场概概况.二、南昌昌市房地地产市房房地产市市场发展展现状分分析.三、南昌昌市房地地产未来来展望.第三节、南南昌市板板块市场场分析.第四节、南南昌市消消费者行行为分析析.一、消费费者特征征分析二、消费费者心理理习惯特特征.三、买方方市场需需求特征征.第五节、综综合评述述.第二部分分 产产品与价价格研究究第一节、产产品分析析.第一节、 价格分析析.第一部分分 市市场分样样研究第一节、 宏观环境境研

2、究一、 南昌市房房地产市市场环境境分析人文环境境人口环境境分析：至20003末，全全市常住住人口为为4700多人，其其中城区区人口1174.68万万人，郊郊县人口口2655.48万万人，东东湖、西西湖等老老城区人人口密度度过大。南南昌城市市规划到到20110年，城城区常住住人口达达到3000万人人，每年年增加115万人人。南昌市人人口状况况一览表表区县面积(公公里)人口人口密度度文化环境境分析南昌，是是全省的的科技教教育文化化中心，市市内拥有有包括全全国重点点大学-南昌昌大学在在内的220余所所高等院院校，220000年毕业业的大学学生、研研究生达达到1.3万人人，811所中等等专业学学校和职

3、职业技工工学校，每每年可为为企业提提供3万万余名高高素质的的技术工工人南昌昌有省、市市级以上上科研院院所622家，各各类专业业人才77.333万人，中中级职称称以上人人员占全全市人口口的3。全市市共有公公共图书书馆、博博物馆222家，专专业艺术术演出团体112个。广广播电台台3座，电电视台44座。全全年出版版报纸33.8亿亿份，杂杂志0.991亿份份，各类类图书22.033亿册。各类类医院779所。119866年，国国务院命命名南昌昌市为历历史文化化名城。有有以江西西名楼滕滕王阁和和明末清清初著名名画家八八大山人人纪念馆馆为代表表的名胜胜旅游；有以八八一起义义纪念馆馆等为代代表的近现现代革命命

4、传统的的红色旅旅游；有有以百花花洲、象象山森林林公园等等为代表表的绿色色旅游，城城北的西西山和梅梅岭，素素有“小小庐山”的的美誉。行业环境境城市房地地产行业业采取开开放式管管理方式式，各种种地产政政策都有有利于行行业发展展。今年年将会出出台南南昌市市市区居民民购买经经济适用用住房暂暂行规定定、南南昌市城城市廉租租住房制制度实施施细则、房房屋拆迁迁货币补补偿办法法等政政策，和和已经出出台的进进一步搞搞活房地地产市场场的若干干意见这这些政策策的出台台将对南南昌市的的房地产产市场起起到规范范和促进进作用。加大经济济适用房房的建设设力度，推推行经济济适用房房购买办办法，更更好的解解决了中中低收入入家庭

5、的的住房问问题，新新的办法法中将明明确其购购买对象象、并对对购买程程序及购购买面积积标准等等问题都都做了详详细的规规定；实实施廉租租住房制制度，该该制度为为的是解解决最低低收入家家庭的住住房问题题；房屋屋拆迁货货币补偿偿办法的的出台，将将对原来来在拆迁迁过程中中遇到的的诸如拆拆迁户的的安置成成本、拆拆迁户的的利益如如何均衡衡等问题题都会得得到很好好的解决决，政策策的实施施不仅可可以降低低拆迁成成本，缩缩短拆迁迁周期，这这一切都都将起到到活跃房房地产市市场作用用。经济环境境南昌在全全国城市市经济综综合实力力50强强中，名名列266强；220022年在全全国277个省会会城市中中，南昌昌GDPP总

6、量位位居第114位。南昌是江西省最大的工业城市。新中国的第一架飞机，第一辆轮式拖拉机，第一辆摩托车和第一枚海防导弹都是从这里诞生。改革开放以来，南昌的工业经济有了飞速的发展，形成飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、医药等现代化工业体系，以电子信息、生物工程、新材料等为代表的新兴高新技术产业。经济环境境：（一）经经济发展展持续加加快，经经济景气气继续上上行。总总体上看看，今年年以来我我市经济济“高开”态势十十分明显显。据测测算，一一季度全全市实现现生产总总值1772.552亿元元，同比比增长116.11%，比比上年同同期提高高2个百百分点，增增速创88年来同同期新高高。分三三次产业业看：

7、第第一产业业增长44.0%；第二二产业增增长199.6%，拉动动经济增增长100.6 个百分分点，是是推动经经济增长长的主导导力量；第三产产业增长长12.9%。三三次产业业之比由由去年同同期的55.6:51.3:443.11调整为为4.00:533.6:42.4。宏观经济济景气继继续上行行。企业业景气调调查资料料显示，企企业宏观观走势看看强，企企业家信信心倍增增。一季季度我市市企业家家信心指指数和企企业景气气指数分分别达1149.8和1133.6，与与上年同同期相比比分别上上升166.9和和6.77个百分分点，其其中，企企业家信信心指数数创历史史新高。（二）农农业生产产稳步发发展粮粮食种植植面

8、积恢恢复性增增长一季度全全市实现现农林牧牧渔业总总产值同同比增长长1.77%。粮粮食种植植面积明明显回升升。全年年初步安安排粮食食种植面面积4557.221万亩亩，比上上年增加加49.74万万亩，增增长122.2%。其中中：早稻稻1733.588万亩，增增长155.2%；二晚晚1922.266万亩，增增长222.3%。畜牧牧、水产产品稳步步发展。一一季度全全市肉猪猪出栏663.331万头头，与上上年同期期基本持持平；水水产品产产量5.16万万吨，增增长4.7%。受受禽流感感疫情影影响，家家禽存、出出笼数下下降明显显。家禽禽出笼数数7677.044万只，下下降199.2%；家禽禽存笼数数1688

9、3.889万只只，下降降24.5%。（三）工工业生产产快速增增长经经济效益益明显好好转一季度全全市规模模以上工工业企业业实现增增加值338.664亿元元，同比比增长330.22%，工工业经济济运行呈呈现以下下特点：制造业拉拉动作用用明显。一季度，全市规模以上工业中制造业完成增加值36.86亿元，占规模以上工业的95.4%。分行业看，交通运输设备制造业、医药制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、通信及其他电子设备制造业、纺织业和烟草制造业6大支柱行业完成增加值24.61亿元，占规模以上工业增加值的63.7%，是构成我市制造业快速增长的中坚力量。轻工业增增长快于于重工业业。一季度度，轻工工业实现现增加

10、值值19.6亿元元，同比比增长330.99%，增增速比重重工业快快1.55个百分分点，总总量占全全市规模模以上工工业的550.88%，一一改上年年重工业业快于轻轻工业的的发展态态势。县（区）工工业增长长势头强强劲。一一季度，高高于300%增长长速度的的县（区区）依次次为：青青山湖区区增长1137.8%、东东湖区增增长833.8%、南昌昌经济技技术开发发区增长长76.9%、新新建县增增长466.1%、安义义县增长长43.8%、南南昌县增增长422.3%、湾里里区增长长32%，呈现现一片喜喜人的发发展势头头。 产销衔接接保持良良好。一一季度，工工业产品品产销率率达977.9%，比上上年同期期提高0

11、0.5个个百分点点。其中中：重工工业产品品产销率率与上年年同期相相比上涨涨幅度较较大，提提高了33.2个个百分点点。政策环境境20022年，我我国房地地产业发发展迅速速，一年年当中，出出台了许许多重要要政策，可可概括为为：方向向性宏观观调控，整整顿为主主调，规规范是趋趋势，金金融做重重点，政政策更细细致。在在20002年，政政府部门门加大了了对房地地产行业业的宏观观调控，中中央和地地方对房房地产行行业的发发展重点点都有比比较明确确的思路路。2月月4日，国国家建设设部在沪沪召开的的20002年全全国住宅宅与房地地产工作作会议指指出：今今年全国国住宅与与房地产产市场要要紧紧围围绕住房房消费中中心，

12、以以满足广广大中低低收入居居民家庭庭住房需需求为出出发点。政政府部门门制订住住房发展展目标和和政策时时，应面面向中低低收入居居民，以以保障广广大人民民群众的的根本利利益。落落实住房房分配货货币化、改改善住房房供应、扩扩大个人人住房贷贷款、搞搞活和规规范市场场、发展展物业管管理、推推进住宅宅产业现现代化，被被确定为为20002年住住宅与房房地产市市场发展展的重要要内容。2月8日日，建设设部、国国家计委委、财政政部、国国土资源源部、人人民银行行和国家家税务总总局联合合发文，提提出九条条具体意意见，加加强对房房地产市市场的宏宏观调控控。5月133日，国国务院发发布关于于进一步步加强住住房公积积金管理

13、理的通知知，通知知主要包包括六方方面的内内容：调调整和完完善住房房公积金金决策体体系；规规范住房房公积金金管理机机构设置置；规范范住房公公积金银银行专户户和个人人账户管管理；强强化住房房公积金金归集，加加大个人人贷款发发放力度度；健全全和完善善住房公公积金监监督体系系；加强强组织领领导，严严肃法纪纪，切实实维护住住房公积积金缴存存人的合合法权益益。2月211日，中中国人民民银行发发出通知知，公积积金贷款款利率下下调。3月，国国务院公公布国国务院关关于修改改住房房公积金金管理条条例的的决定。55月8日日，中国国建设银银行行长长张恩照照在上海海出席亚亚洲开发发银行上上海年会会有关研研讨会时时透露，

14、建建设银行行的资产产证券化化项目进进展顺利利，预计计将在年年内正式式启动。央央行在第第三季度度货币政政策执行行报告中中，提醒醒各商业业银行要要切实加加强信贷贷管理，警警惕房地地产泡沫沫的出现现，并重重申严禁禁发放“零零首付”个个人住房房贷款。我国第一一部专门门管理城城市规划划区内经经济适用用房价格格的法规规经经济适用用住房价价格管理理办法已已由国家家计委、建建设部制制定完毕毕，明年年起正式式实施。江西省房房地产发发展：江西省建建设厅住住宅与房房地产业业处处长长黄隆规规认为,江西省省房地产产业呈现现健康、持持续的发发展势头头主要源源于江西西省房地地产业起起步晚、发发展潜力力大，房房产政策策扶持力

15、力度大： 一是是20000年我我省实行行住房制制度改革革，房地地产业真真正开始始了市场场化运作作，比沿沿海发达达地区整整整晚了了8年。近近两年来来，省委委省政府府要将江江西建设设为沿海海和经济济发达地地区的“三个基基地、一一个后花花园”，将建建成南昌昌市现代代文明花花园城市市和区域域经济中中心城市市，这一一目标的的确定都都预示着着江西省省房地产产的发展展即将步步入快车车道； 二是是城市化化进程的的加快和和城市规规模的扩扩大为房房地产的的持续发发展提供供了巨大大的潜在在市场需需求，南南昌城市市人口220100年要达达到2660万人人，城市市化水平平要达到到60%，在南南昌市新新的“十年发发展战略

16、略”中，每每年要增增加人口口1.88万人左左右，按按人均住住房建筑筑面积225平方方米计算算，这样样每年就就要新增增商品房房需求1170万万平方米米。随着着人们生生活水平平的提高高，换房房、提前前消费等等观念也也愈受到到老百姓姓的认同同，从而而增加住住房需求求。老城城区今年年要拆迁迁改造1100万万平方米米，那么么拆迁人人员的安安置也将将促进住住房需求求。事实实表明，220000年南昌昌市的商商品房销销售面积积为799.322万平方方米，220011年1117.99万平方方米，220022年商品品房预销销售达到到了2000.119万平平方米，如如此可以以看出我我省商品品房销售售面积呈呈直线上上

17、涨,且且商品房房销售面面积大于于同期竣竣工面积积,房地地产业需需求潜力力巨大; 三是是全省全全力扶持持与鼓励励房地产产业的开开发建设设,城市市面貌变变了,让让投资者者看有了了信心,吸引了了众多外外来人口口来江西西落户.比如南南昌市,该市户户籍制度度的松动动,使得得市民购购买商品品房、房房改房建建筑面积积在700平方米米以上即即可办理理户口。而而且为了了加快启启动房地地产市场场，激活活住房二二、三级级市场，南南昌市房房管局通通过降低低二手房房入市的的门槛，实实行税肥肥减免，简简化办事事程序，使使房地产产市场进进入多级级联动的的良性发发展轨道道。以及及近来推推行的若干意意见，对对放开公公有住房房的

18、出售售范围，允允许私有有住房使使用权的的转让，住住房分配配货币化化的施行行，鼓励励房屋拆拆迁货币币化，这这些措施施实行都都将促进进房地产产业的快快速发展展。朝阳：以远东世世纪花园园为代表表，由多多层开发发到高层层开发，由由小型住住宅区到到大规模模社区的的打造，带带动了朝朝阳洲板板块高尚尚生活社社区的开开发，引引起了南南昌市民民及业内内人士的的极大关关注。而而今朝阳阳洲成熟熟区域板板块已经经形成，居居住需求求开始向向周边扩扩散。按按地段位位置，该该板块已已明显划划分为三三个梯度度消费：中山桥桥至抚河河桥为第第一梯度度，抚河河桥至司司马庙立立交桥为为第二梯梯度，司司马庙立立交桥至至建设桥桥为第三三

19、梯度，政政府在朝朝阳洲三三大梯度度间出让让的土地地已经不不多。其其间在建建及即将将推出的的楼盘体体量不大大，相对对于市中中心恒茂茂国际华华城等几几个大盘盘的崛起起，朝阳阳洲板块块的楼盘盘开发对对未来南南昌楼市市的影响响将不明明显。而且“改改造旧城城区，限限制朝阳阳区，发发展新城城区”20002年年，南昌昌城市区区域规划划对连接接中心老老城区与与红谷滩滩新区的的朝阳洲洲板块，提提出了限限制口号号。政府府在2000220004年间间对朝阳阳洲土地地采取储储存控制制手段。220022、8、112朝阳阳板块最最后一块块土地的的的拍卖卖，并不不意味着着朝阳洲洲已经没没有了可可供开发发的土地地。据悉悉，朝

20、阳阳洲存储储的土地地仍有数数千亩，如如果按每每年30000亩亩土地开开发量计计算，220055年朝阳阳洲土地地出让解解冻后，仍仍有23年的的发展空空间，因因其位处处赣江与与抚河之之间，凝凝聚繁华华与宁静静不可复复制地段段的独特特地位，其其升值潜潜力无可可限量。市场前沿沿动态：近年来,随着南南昌新都都市框架架的初步步构架,花园城城市建设设的深入入推进,旧城改改造的持持续进行行,红谷谷滩新区区的全力力开发,为房地地产业创创造了巨巨大的发发展空间间。20002年年，江西西省完成成房地产产开发投投资达995.33亿元，比比上年增增长733.7%，增幅幅位居全全国第一一。而南南昌市作作为江西西省的省省会

21、中心心城市，220022年共完完成房地地产开发发投资334.667亿元元，较上上年增长长69.12%。20003年年的南昌昌楼市依依然保持持了高开开高走的的良好发发展势头头，一季季度业绩绩不菲，33月111日颁布布的关于于进一步步搞活房房地产市市场的若若干意见见更是起起到了显显而易见见的推动动作用，使使南昌楼楼市在未未来发展展的日子子里前景景愈加灿灿烂。今年一季季度，江江西省完完成商品品房投资资2199.0447万元元，商品品房销售售额700.5111万元元，商品品房新开开工面积积3455.5万万，商商品房竣竣工面积积67万万，商商品房销销售面积积71.17万万。南南昌市共共完成房房地产开开发

22、投资资8.003亿元元，较上上年同期期增长668%；商品房房销售大大幅增长长，全市市预销商商品房336.227万平平方米，销销售金额额9.663亿元元，分别别较上年年同期增增长822%和1144%。商品品房空置置面积112.118万平平方米，其其中商品品住宅空空置量99.999万平方方米，分分别比上上年年底底下降了了49%和455%。从从这些数数据可以以看出，今今年江西西房地产产上升势势头依然然不减，各各项指标标增幅较较大，商商品房新新开工面面积、竣竣工面积积、住宅宅销售面面积超过过了1000%。南南昌楼市市持续走走旺。楼市火旺旺，板块块竞争格格局大变变动，红红谷滩、青青山湖板板块异军军突起，

23、位位居南昌昌楼市一一线。红红谷滩板板块楼市市在经过过较长一一段是的的沉默之之后，终终于在本本年度全全面“爆发”。红谷谷滩新区区作为市市政府着着力建设设的重点点板块，将将集中展展现未来来南昌的的发展面面貌。而而作为其其发展的的标志之之一地产业业在红谷谷滩新区区无疑走走到了南南昌楼市市的最前前面，其其潜力无无比巨大大，继上上海绿地地滨江江豪园打打响了红红谷滩楼楼市的第第一炮后后，鹿景景名居、理理想家园园、洪城城时代广广场、江江信国际际花园也也不甘示示弱纷纷纷响应，掀掀起了购购房热潮潮，特别别引人注注目的是是今年44月南昌昌规模最最大的楼楼盘总建建达到1100万万平方米米的万达达星城隆隆重开幕幕，强

24、势势推出。这这些楼盘盘大多以以高层为为主，形形成了气气势磅礴礴的新的的景观性性建筑集集群。青青山湖凭凭其风景景优美的的环境优优势、便便捷的交交通、周周边良好好的生活活配套被被评为消消费者最最喜欢的的人居板板块之一一。五一一房展上上，青山山湖一个个个楼盘盘精彩亮亮相，金金色水岸岸、碧海海云天、中中富新城城、丰源源宜合、白白金翰水水景花园园相继与与市民见见面从高层层到多层层，在到到高层别别墅，青青山湖周周边楼盘盘开发趋趋于多元元化，逐逐渐形成成一个高高尚住宅宅区，也也必将与与红谷滩滩一齐成成为今年年下半年年南昌楼楼市中最最热点的的板块。此此外，在在今年的的楼市中中，不再再形成一一个楼盘盘独领风风骚

25、的单单一局面面，而是是同众多多高品质质的楼盘盘共同争争夺市场场的多种种格局。总总而言之之，一句句话，220033年板块块竞争将将更加激激烈。繁荣的市市场背后后必然有有着政策策的支持持与促动动。3月月中旬出出台的关关于进一一步搞活活房地产产市场的的若干意意见，其其中，解解决历史史遗留下下来的几几万套住住房的发发证问题题，一方方面可为为群众排排忧解难难，另一一方面也也将加大大住房的的上市量量，使南南昌这块块“蛋糕”越做越越大；而而放宽公公有住房房出售范范围、允允许公有有住房使使用权有有偿转让让、实行行住房分分配货币币化、鼓鼓励房屋屋拆迁货货币化安安置、降降低房屋屋入市门门槛，简简化办事事程序，减减

26、轻购房房者税费费负担等等一系列列举措，将将进一步步扩大住住房消费费主体，极极大的增增加住房房有效需需求。这这些政策策的出台台将对南南昌市的的房地产产市场起起到规范范、促进进作用。推推出多项项新举措措进一步步激活房房地产市市场。项目月份住宅非住宅合计销售数量（套套）同比增长（）建筑面积万同比增长（）金额额（万元）同比增长（）均价元同比上涨涨（）销售数量（套）同比增长（）建筑同比金额额同比均价元同比上上涨（）建筑面积万同比增长金额额（万元）同比增长均价元同比上涨涨面积增长（）（万元）增长（）万1月份20044年10588763331333481774341661447960042560083378

27、66156-26071522345514632251161223304777001988614886754443879939989111126100633893320033年600734471422599923744111211113328733299254227338477202999228239666112月份20044年195993402223662306546299966643869926677099197793305226441002178317922711343722477-270327772290480922377729152919933303001319320033年44558

28、111293359982226650053129977299455599118227100206665443291006223月份20044年174773622722004343315811138813177626366744-1990249360072644-38461111171144211104460553246681922369233099525005280551444899-122120033年12822164414410072272687783318342991125533322623315520770553660559267444224月份20044年14722657771877

29、65268875528722228088500182262264966720001777885355966426779882077665116612223448800012949911158995833145443-476520033年88811885281442333237448881510722586993338151185512557340111666270557885月份20044年4月月南昌市市市区预预、销售售商品房房情况表表预、销售售情况面积（）数量量金金额（万万元）住宅非住宅（共共20002453）合计计住 宅宅（套）非住宅（宗宗）住宅非住宅（共共85335996）合计计1875

30、56992商业用房房写字楼其它20755944514722226526887552商业用房房写字楼其它6122234491262242277151116624910671994441771159944992住宅按单单套面积划分分200以上所占比例（）150-2000所占比例1220-1500所占比例955-1200所占80-995所占比例80以以下所占比例（）套数（套）面积（）套数（套）面积套数面积套数面积积比例套数面积积套数面积积（）（）（套）（）（）（套）（）（）（套）（）（）（套）（）6214933744979662984974491132655250168188966836335245

31、2608868831399110190599877483326519544699210442住宅按单单价划分35000元以上所占30000-35000元所占比例（）25000-30000元20000-25000元所占比例（）15000-20000元所占比例（）15000元以下下所占占比例例（）所占比例（）套数（套）面积（）比例（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）25427133222614447295403995552155455171322188438002175227776006121147510455855555881221548

32、857718266住宅按单单套价格划分50万元元以上所占比例（）40-550万元元所占比例（）30-440万元元所占比例（）20-30万万元所占比例（）15-220万元元所占比例（）15万元元以下所占比例（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数面积套数（套）面积（）（套）（）206371333005198802994438823372366639250855266527111368367770884196601057882278842001021054482235622住宅按户户型划分四室二厅厅以上（含复式式、别墅墅）所占比例（） 三室室二厅所占比例（）

33、 三室室一厅所占比例（）二室二二厅所占比例（）二室室一厅所占比例（）二室室一厅以以下所占比例（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）套数（套）面积（）330537771116286676779468845575044877872604223103093337731644917140332770755131598999333199第二部分分 南南昌市房房地产住住宅市场场分析第一章 南昌昌市房地地产市场场历史回回顾一、南昌昌市商品品房市场场发育进进程特点点南昌房地地产市场场相对落落后沿海海大城市市3-55年，南南昌房地地产雏形形形成于于20世世

34、纪800年未至至90年年代初，当当初房地地产的开开发多是是旧城改改造，单单位建房房或团体体购房，商商品房很很少，如如大士院院拆迁还还建房，仅仅有少量量的商品品房出售售。因为为商品房房很少，不不能形成成市场主主题，所所以还不不算真正正意义上上的住宅宅市场。南南昌市住住宅市场场形成阶阶段为119922-19998年年，这个个时期为为第一代代产品阶阶段，119999年20001年年为住宅宅市场成成熟期，属属于第二二代产品品阶段，220022年进入入发展期期属于第第三代产产品时代代。南昌住宅宅市场“三代产产品”典型案案例时期第一代（119922-19998年年）第二代（119999-20001）第三代

35、（220022年起）多层贤士花园园、高新新小区、京京山小区区、桃苑苑小区、新新世纪小小区远东世纪纪花园、御御锦城万科四季季城、青青春家园园小高层奥大匹克克大厦、长长运大厦厦恒茂城市市花园、福福田花园园、千禧禧城（一一）阳明锦城城、金边边瑞香苑苑高层中城广场场、中达达花园聆江花园园、国贸贸广场、洪洪城广场场象湖源、滨滨江豪园园、远东国际际花园别墅南洋花园园、怡湖湖花园绿地别墅墅、翡翠翠山庄、湾里颐和和山庄下面我们们对南昌昌房地产产每个阶阶段的产产品特征征、市场场特征进进行比较较分析。第一代产产品阶段段： 粗放型型产品阶阶段19922年-119988年，贤贤士花园园、桃苑苑小区、振振中小区区的诞生

36、生标志着着南昌进进入商品品市场阶阶段。市场特征征：住宅宅建设规规模小；多层为为主，高高层和小小高层很很少；小小区火柴柴盒式住住宅呈行行列式排排列；小小区绿化化简单、低低档。置业特征征：主要要消费群群体是团团体、机机关事业业企业购购买分给给职工，个个人购买买占一部部分比例例，购房房主要是是解决居居住，很很少有投投资行为为，消费费都刚从从鸽子笼笼似的小小屋住进进宽敞明明亮的有有独立卫卫生间的的新屋，也也感到一一时满足足。营销特征征：开发发商多以以自产自自销为主主，专业业房地产产代理机机构产生生，有一一部分的的楼盘由由中介代代理销售售，营销销策划大大多是在在项目规规划设计计后销售售不利后后找代理理商

37、，外外于营销销策划阶阶段，广广告宣传传比较简简单，楼楼盘包装装缺乏，后后期逐渐渐有了一一定的市市场意识识成功关键键点：“价格取取胜”第二代产产品阶段段 精细型型产品阶阶段19999年-220022年初，属属于住宅宅市场的的成熟期期。19999年年9月，以以远东世世纪花园园的诞生生标志着着南昌房房地产水水平进入入新的发发展阶段段。市场特征征：小区区规划比比以往活活泼，讲讲究建筑筑风格和和外立面面特色；开始注注重户型型设计样样式，2200平平方米的的大户型型、顶层层复式及及错层开开始流行行；物业业管理呈呈现专业业化。置业特征征：消费费高涨、房房价攀升升、疯狂狂抢购。成功关键键点：“品质取取胜”第三

38、代产产品阶段段 生态和和高科技技产品阶阶段20022年以万万科四季季花城、宾宾江豪园园为代表表的国际际生态住住宅产品品，使南南昌房地地产市场场进入全全新的发发展阶段段，开始始向大盘盘时代迈迈进。市场特征征：主住住宅建设设注重生生态和科科技的有有机结合合；大规规模开发发态势；建筑风风格多样样化；小小区低密密度、大大绿化，出出现了国国际化生生态环境境；高新新技术、智智能化设设施的广广泛运用用；楼盘盘品质与与风格越越来越体体现在细细部竞争争上。置业特征征：购房房者理性性意识增增强，对对居住环环境要求求大大提提高；“持币观观望”，寻找找最佳出出手时机机；由被被动置业业转为主主动购买买。成功关键键点：“

39、差异取取胜”南昌第三三代住宅宅的产生生不是偶偶然的，是是由市场场竞争逼逼迫出来来的，首首先南昌昌创造花花园城市市和招商商环境的的改善，给给房地产产开发商商创造了了一个很很好的环环境和发发展空间间。深圳圳万科、大大连万达达、上海海绿地等等国内地地产大鳄鳄看中了了南昌地地产市场场，抢先先进入南南昌，把把他们先先进的经经营理念念带进南南昌，南南昌本地地老牌有有实力的的地产商商为了取取得市场场有得地地位，在在规模上上、产品品品质上上、环境境与科技技含量上上下功夫夫，使南南昌的楼楼市品质质有了一一个全新新的提升升。从以上南南昌住宅宅发展趋趋势的分分析可以以看出：南昌楼盘盘规模及及品质逐逐渐与沿沿海城市市

40、靠拢，在在规划设设计、营营销推广广、物业业管理等等方面都都有了较较大的发发展和提提高，与与市场的的结合度度越来越越强，板板块区域域概念深深入人心心，市场场逐渐细细分化，产产品出现现差异化化，建筑筑风格多多样化，配配套设施施全面化化，智能能设施先先进化，一一种住宅宅品质的的全面提提升运动动正在兴兴起，购购房意识识逐渐理理性化，市市场日趋趋成熟。二、南昌昌市房地地产发展展指标1、施工工面积、竣竣工面积积、销售售面积、空空置面积积 单位：万平方方米年份施 工 面 积积竣 工 面 积积销 售 面 积积空 置 面 积积20000年279122943020011年2871201132020022年3411

41、52.29138.7724.88620033年660.3134.03330.7323.992施工面积积 单位位：万平平方米竣工面积积 单单位：万万平方米米销售面积积 单单位：万万平方米米2、交易易量20000年南昌昌市商品品房成交交金额为为14.44亿亿元，而而20001年成成交金额额为200.344亿元，220022年311.244亿元，220033年成交交金额778.997亿元元。详见见下图：3、价格格走势第二章 南昌市房房地产市市场发展展现状一、南昌昌市土地地一级市市场供应应状况（一） 近年土地地供应量量对比（220000-20003）类 别别年 度土地供应应量（亩亩）20000年120

42、00 20011年 39779.66620022年3355520033年 37554（二）近近年土地地出让状状况（220022-20003）1、20002年年土地出出让一览览表序号拍卖时间间位 置面积（亩亩）容积率成交价买受（中中标）人人120022.4.12朝阳南路路以南(原桃苑苑水塘占占地)58.8853332.4155上海瑞文文220022.4.12青山南路路401.850江西四方方320022.4.12青山湖西西岸,铁路线线以东,南昌三三十中以以南2401.570浙江中大大420022.8.12青山南路路(原江西西化纤生生产区用用地)123.21.5129南昌市政政520022.8.1

43、2红谷滩中中心区、控规编号号A-224、A-225地块块1062.282义乌中国国小商品品城620022.8.12二七北路路(原八一一配件厂厂生产用用地)30.0077332.2171江西先锋锋720022.8.12湖滨路以以东、江江大北路路以北55.22581.486江西利中中820022.8.12湖滨路以以东108.67881.370江西旅游游920022.8.12扬子洲以以西,朱家湖湖地区(原南昌昌水产养养殖场生生产用地地)57.0047992.257.007南昌兴达达房地产产1020022.8.12南京东路路与青山山湖大道道交叉东南南角37.88612.86664江西天骥骥112002

44、2.8.12三经路（原原阳明织织带厂）3.3332.022190南昌明华华1220022.8.12洛阳路以以北、二二七南路路以西（原省粮粮油机械械厂生产产用地）27.55281.8120.8江西金辉辉1320022.8.12朝阳中路路以北、团团结路以以西（原江西西运输轮轮胎厂生生产用地地）38.55122.580江西强威威1420022.8.12万福寺112号（原原中房公公司用地地）4.05593.236江西顺达达1520022.8.12凤凰洲CC-177、C-118、C-119、C-2205531.446上海西部部企业1620022.9.27洪都大道道以东、北北京路以以北1583168高新能

45、源源1720022.9.27凤凰洲控控规B-7、C-333、C-334、C-337C-38、C-339地块块6752.558江西幸福福1820022.9.27青山湖东东岸,青山湖湖北大道道以西517.821.4101浙江中富富1920022.9.27红谷滩周周边区控控规B-3地块块2101.566浙江名门门2020022.9.27朝阳中路路以控规规3-223西半半幅6.62253202青山湖房房地产2120022.9.27朝阳中路路以控规规3-223东半半幅12.77341153149江西新元元2220022.9.27站前路与与天佑路路交汇处处东北面面6.788515.088395铁路天集集2

46、320022.9.27司马庙立立交桥以以南、抚抚河以西西25.9993150市政2420022.122.188解放西路路2988号（原原江西红红声南光光仪表有有限责任任公司生生产用地地）77.44152.4168浙江慈溪溪20022年全市市商品住住宅供地地约33355；对房地地产开发发建设也也实行总总量控制制，20002年年全市房房地产开开发面积积控制在在3000万平方方米左右右，其中中新老城城区各占占50%。其中中经济适适用房770万平平方，低低洼地危危旧房改改造200万平方方。为加加快红谷谷滩新区区建设，对对在新区区进行开开发的项项目实行行了鼓励励、倾斜斜政策。2、20003年年土地出出让

47、一览览表序号交易时间间位 置面积（亩亩）容积率成交价万元/亩亩买受（中标人人）120022.122.26 -20003.元.66红谷滩周周边区控控规B-5、6号194.2899R3.525南昌世界界贸易中中心有限限公司220022.122.26 -20003.元.66红谷滩周周边区控控规B-1、2、7、8、9、10及红红角洲片片区A-1929号1780044江西联泰泰实业有有限公司司320022.122.26 -20003.元.115碟子湖周周边400R0.230南昌铭雅雅欧洲城城实业有有限公司司420033.2.8 -20003.2. 199上海路6639号号（原江江西丰华华橡胶厂厂生产区区

48、用地）21.117R2.0132南昌洪洲洲物业公公司520033.2.8 -20003.2.19青山路下下沙沟11号（原原南昌糖糖果厂用用地）4.1991R1.557江西联友友房地产产开发有有限公司司620033.2.8 -20003.2.19青山湖大大道西侧侧，规划划城东四四路南（原原金昌利利公司用用地）149.152280南昌金昌昌利房地地产开发发有限公公司720033.2.8 -20003.2.19湖滨路以以东（原原湖东安安居小区区用地）69.3357R1.485江西省湖湖东安居居工程开开发有限限公司820033.2.8 -20003.2.19万福寺22号（原原金属容容器用厂厂用地）21

49、.7705R3.5168南昌天高高房地产产开发有有限公司司920033.2.8 -20003.2.19三经路1113号号（原江江西制药药厂生产产用地）83.2271R2.2151嘉善欣达达房地产产开发有有限公司司1020033.2.17 -20003.2.28贤士湖公公园东侧侧（贤士士中路以以北、贤贤士二路路以东）17.112844R1.8173江西东南南投资有有限公司司1120033.2.17 -20003.2.28沿江路和和建设路路交叉口口东南角角（原省省建筑构构建预制制厂部分分用地）15.8813R3.5226江西昌和和房地产产开发有有限公司司1220033.2.17 -20003.2.

50、28抚生路以以西（原原朝阳酿酿造厂用用地）20.660655R3.4141南昌澳利利实业有有限公司司1320033.4.7 -20003.4.18中山路与与象山路路交叉口口东南角角12.9948R5.0482.3百脑汇（南南昌）实实业有限限公司1420033.4.21 -20003.4.30凤凰洲片片区C-12、C-113、C-114、C-116地块块300R1.346南昌运通通世纪房房地产有有限公司司15迎宾大道道与何坊坊西路交交叉口西西南角14.66112016南昌市抚抚生路凉凉伞树118号6.788283.74（总总价）南昌市土土地储备备中心17上坊路以以东、北北京路以以北（原原南昌玻玻

51、璃厂生生产区）40.1109110南昌澳中中实业发发展有限限公司18青山湖东东岸（原原江西省省检察院院培训中中心划拨拨用地）70.337411131江西恒茂茂房地产产开发有有限公司司1920033.9.24 -20003.10.10象山南路路、船山山路交叉叉口（西西湖低洼洼危旧房房改造338号地地块） 14.9996R378江西新世世纪房地地产综合合开发有有限公司司2020033.9.24 -20003.10.10 南昌市胜胜利路地地段原交交通银行行及周边边用地4.4225R4.3600浙江日月月房地产产开发有有限公司司2120033.10.20 -20003.10.30 团结路以以北、西西河

52、滩路路以西（原原南昌市市社会保保险事业业处用地地）23.660066南昌市劳劳动房屋屋开发公公司2220033.10.20 -20003.10.31 中山路2220-2344号（原原南昌市市建筑房房屋开发发公司用用地）2.3552南昌市建建筑房屋屋开发公公司2320033.10.20 -20003.10.32 红谷滩周周边区AA-200地块117.7533江西洪城城房地产产开发有有限公司司2420033.10.20 -20003.10.33 丁广街以以北（原原南昌柴柴油机厂厂生产用用地）7.15546江西恒茂茂房地产产开发有有限公司司2520033.11.10 -20003.11.18 南京路

53、以以南，艾艾溪湖以以西（原原江西丰丰源房地地产开发发公司用用地）74.4463R1.5江西丰源源房地产产开发有有限公司司26文教路（原原南昌市市钢丝厂厂、印刷刷十一厂厂），16.774江西协众众房地产产开发有有限责任任公司27滨江大道道以东，团团结路以以西（原原江铃制制动器厂厂）46.666江西城开开投资有有限公司司28扬子洲以以西（原原水产养养殖长用用地）8.522南昌洪城城投资实实业有限限公司29洪都北大大道两侧侧（原永永溪村土土地）18.119江西君临临天下实实业有限限公司30建设西路路两侧（原原南昌五五星垦殖殖场生产产用地）30.119788南昌龙盛盛房地产产开发有有限公司司3、20003年年南昌土土地供应应特点20033年各片片区出让让土地面面积比20033年各片片区出让让土地规规划建筑筑面积比比20033年不同同方式的的出让土土地面积积比特点分析析：1、供应应比例均均匀南昌市220033年土地地总供应应30宗宗，全年年土地成成交