康泰佳苑商业策划报告

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1、商业策划报告Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.康泰佳苑商商业策划报告国中机构2005-4-115 目录【壹】 背景篇一、项目目基本情情况概述述4二、开发发商介绍绍5三、项目目初步研研判5四、商业业研究思思路7【貳】 市场篇一、宏观观环境分分析13二、商业业环境分分析24三、马鞍鞍山写字字楼现状状及趋势势分析66【參】 研判篇一、项目目总体定定位原则则72二、项目目SWOOT分析析72三、商业业的运做做模式分分析74【肆】 定位篇一、定位位设想78二、功能能定位78三、档次次定位85四、客群群

2、定位85五、竞争争定位86六、经营营定位86【伍】 操作篇一、现代代商业发发展趋势势88二、项目目经营管管理模式式建议90三、项目目招商方方式建议议（适用用于非整整体出租租方式）95四、项目目产权销销售方式式建议97【壹】 背景篇一、 项目基本情情况概述述本案位于规规划中未未来市级级商业中中心区域域，西至至湖西路路，北至至花园路路，南至至阴山路路，比邻邻市政广广场和商商务区，雄雄踞未来来马鞍山山的CBBD中心心地段，整整体规模模大，潜潜在优势势明显。项目分为住宅区和商业区两个地块，总规划建筑面积26万平方米，其中住宅区地块紧靠湖西路，商业主要有沿街商业组成，总建筑面积32400平米； 商业区地

3、块与住宅区相隔一条七八十米的城市绿化带，比邻市政广场和商务区，总建筑面积7.3万平方米，由商业街、酒店公寓和办公组成，其中商业街体量达4万平米。项目从去年年开始运运作，一一期住宅宅已经开开始破土土动工，随随着售楼楼处的落落成和一一期开盘盘，项目目的品牌牌知名度度和未来来的升值值潜力正正在显山山露水。本案目前区区域尚处处于开发发阶段，现现实性说说服力不不足，整整体工程程打算在在两年内内完成，届时居住氛围开始形成，市级商业中心初显端倪，对于一个大体量的商业项目要完成整体销售，势必需要有明确的商业定位、市场强势引导和品牌招商落地。二、 开发商介绍绍本项目是由由马钢集集团下的的康泰置置地发展展有限公公

4、司开发发的第一一个市场场化项目目。马钢钢集团既既是马鞍鞍山的经经济支柱柱，也是是马鞍山山人的精精神支柱柱，作为为第一个个商业化化运作项项目，马马鞍山市市民势必必给予强强烈的关关注度。目目前的马马鞍山房房地产市市场，主主要由江江浙地产产运营商商撑起了了半壁江江山，本本项目的的成功运运作不仅仅仅是马马钢集团团的成功功，更是是马鞍山山人的骄骄傲。因此该项目目的运作作，不仅仅要打造造一个现现代都市市的住区区典范，更更要营造造一种城城市的生生活形态态，一种种属于马马鞍山人人自己创创造的物物质和精精神领域域。本案的操作作上，不不只是关关注售前前、售中中的服务务和品质质，更是是要关心心售后服服务，给给予这片

5、片居住天天地一种种家的温温馨，给给予这片片商业空空间旺盛盛的生存存活力。三、 项目初步研研判通过项目的的初步了了解，本本案商业业体量大大，周期期短，急急于套现现，因此此在商业业的定位位及运作作上也带带来了较较高的操操作强度度。我司司基于对对市场的的初步了了解，将将对项目目现状作作初步的的分析，为更深入的市场研究提供依据和方向。 思考：住宅宅区三面面沿街，本本案南面面目前还还没有项项目动工工，一片片荒土，在在较长的的 时时间内很很难自然然形成闹闹市人流流。策略：湖西西路作为为城市主主干道，北北联市中中心，南南接海外外海汽车车城，紧紧靠未来来副城当当涂，商商业氛围围的形成成可以从从这里入入手，带带

6、动花园园路和印印山路沿沿街商业业的成长长。 思考：住宅宅区西北北端有一一个4层层70000平米米的集中中商业体体，规模模较大，在在销售上上存在较较大的难难度。策略：首先先从市场场中寻找找空白点点和机会会点，进进行合理理切入，另另外利用用湖西路路的独特特区位，形形成住宅宅区三街街的龙头头地位。 思考：商业业区的带带状结构构，体量量大，虽虽位于未未来的市市级商业业中心，由由于开发发的滞后后效益，现现实说服服力差，短短期内价价值较难难提升。策略：利用用马钢的的高知名名度，通通过市场场分析，引引入具备备高吸引引力的商商业经营营项目，提提升项目目的操作作价值。 思考：商业业区地块块容积率率高，商商业密度

7、度大，在在多种功功能的组组合上如如何做到到相互支支持和相相互提升升。策略：研究究共生建建筑的市市场需求求，从市市场角度度出发，在在功能上上进行补补充和调调整。 思考：商业业区属于于一条狭狭长的商商业带，如如何共同同营造市市级商业业中心圈圈。策略：本案案地处规规划商业业街的中中心位置置，利用用商业整整体发展展模式，以强聚客力的商业形态和完善的商业功能，来主导整条商业街的发展。 思考：商业业区东面面与太白白大道间间隔规划划地块，东部人气较难渗透。策略：形成成地标性性商业建建筑，给给予每一一个想来来此消费费、休闲闲、娱乐乐的市民民一个领领航的灯灯塔。 思考：商业业地块的的西面紧紧邻城市市绿肺，在在商

8、业和和休闲之之间如何何最佳协协调。策略：未来来市中心心的休闲闲场地，寻寻找共鸣鸣业态，形形成集中中且富有有特色的的商业形形态。 思考：市场场商业供供应体量量大，后后市竞争争激烈，如如何脱颖颖而出。策略：商业业的成功功不仅源源于对商商业招商商和烘托托氛围，更更是对商商业本质质的了解解，整合合各种资资源，才才能使本本案获得得更大的的成功。 思考： 如如何应对对宏观调调控对商商业销售售的影响响。策略：央行行升息大大势所趋趋，国家家要求房房地产稳稳健发展展，商业业作为一一种以投投资行为为为主的的房地产产行为商商业活动动，其影影响力也也将大于于住宅，正正面应对对，品牌牌营销能能将这种种风险化化到最低低，

9、而具具备生命命力的商商业定位位将不惧惧调控的的影响。国中观点： 区域位置：本案商商业应从从马鞍山山整体商商业环境境入手，在在城市重重心轴南南移的过过程中，扮扮演南部部城市新新兴商圈圈领航人人的角色色。 地块环境：充分利利用地块块资源，形形成一个个依托周周边环境境生长的的商业环环境。 项目体量：本案应应先立足足城市南南部商业业需求，然然后攻占占马鞍山山市区商商业中心心地位，形形成辐射射周边乡乡镇，及及至吸引引南京、芜芜湖的商商业格局局。 营销方式：整合各各种有益益资源，选选择最佳佳商业操操作途径径，提升升马钢在在房地产产界的品品牌价值值，达到到项目利利润与品品牌价值值双赢的的局面。四、 商业研究

10、思思路1. 商业发展规规律1.1城市市工业化化基础是是城市城城镇化建建设的有有效支撑撑，从而而也是城城市商业业发展的的强劲推推动力。国际经验表表明，在在工业化化由初期期向中期期迈进的的加速时时期，呈呈现出一一种城市市化速率率高于工工业化速速率的趋趋势。有有关资料料显示，119477年到119755年，日日本的工工业化水水平从228%提提高到336%，而而同期的的城市化化水平则则从288%提高高到755%；119600年到119811年，韩韩国的工工业化水水平从220%提提高到339%，同同期的城城市化水水平则从从28%提高到到56%。如今今，马鞍鞍山市的的工业化化水平已已达511%，而而同期城

11、城镇化水水平仅达达50%，未来来城市将将具有相相当大的的发展空空间。由由以上分分析可以以看出：马鞍山山市即将将在安徽徽省率先先达到工工业化中中期阶段段，城市市化正步步入加速速发展时时期，其其商业发发展已开开始进入入腾飞的的快速道道。1.2商业业等级与与商业价价值的关关联分析析在各个城市市的商业业流通布布局分析析过程中中，我们们可以把把商业依依次划分分为商业业中心、商商业副中中心、居居住区域域商业网网、社区区商业点四个层层次。依依据国中中对商业业市场多多年的观观察，商商业的价价值也依依次递减减，相互互间呈倍倍比关系系，如果果社区商商业点的的价值是是X，那那么居住住区域商商业网的价值值是2XX，商

12、业业副中心心的价值值是4XX，商业业中心的的价值将将是8XX。在一个即将将爆发商商业浪潮潮的市场场中，只只有真正正具备创创新意识识和前瞻瞻性，在在定位上上应突破破区域商商业网及普通通商业模模式的束束缚，将将商业的的等级最最大提升升，提前前达到商业业副中心心甚至商业业中心的的地位，才才能在规规避风险险的同时时实现价价值利润润最大化化。2. 商业定位模模式的确确定2.1定位位模式的的种类l 统一定位模模式统一定位模模式是不不对市场场进行细细分，而而把整个个市场都都当作目目标市场场来推进进营销的的一种定定位方式式。这种种模式的的显著特特点是它它的经济济性。因因为它对对所有市市场都采采用统一一的营销销

13、宣传策策略，从从而节约约了大量量的市场场调研费费用、管管理费用用和营销销费用。但但它与当当前的个个性化时时代相背背离。l 集中定位模模式 集中定位模模式是针针对某一一特定的的细分市市场开发发生产特特定的项项目类型型，制定定特定营营销方案案的一种种市场定定位方式式。 这种定位模模式具有有二个优优势：首先，减少少了竞争争力。项项目新开开拓或新新进入一一个细分分化的市市场，回回避了大大量的竞竞争对手手，又因因项目资资源的相相对集中中，使本本项目具具有了强强大的竞竞争力。此此后可以以凭借高高利润来来增强项项目实力力，从而而发展项项目进入入新的市市场。其次，可节节省资源源。采用用集中定定位模式式，市场场

14、较为单单一，不不同的项项目之间间差异小小，这不不仅可以以节省前前期研究究的费用用，而且且可以节节省开发发的投入入费。在在营销上上因市场场集中，也也可以减减少推广广的费用用，降低低营销资资源浪费费。但此此模式市市场开辟辟风险大大。当项项目确定定了某一一细分市市场作为为项目的的定位市市场时，就就要系统统地开发发这一市市场。该该市场可可能从未未启动过过，项目目新建或或进入该该市场能能否成功功，能否否获益是是个未知知数。如如果项目目启动成成功，可可以独自自进入，乘乘竞争者者尚未闻闻风而至至时，大大获其利利。此外，市场场维系风风险大。项项目定位位市场已已经全面面启动，但但这个市市场能否否维系是是具有风风

15、险的。因因为集中中定位的的市场一一般都是是较窄的的市场空空档，容容易变更更。l 差异定位模模式 差异定位模模式是项项目针对对两个和和两个以以上的细细分市场场，分别别设计不不同的产产品组成成和营销销方案来来占领市市场的定定位模式式。它具具有二大大优势：增加销销售总额额。一个个项目经经营多个个产品组组成，每每个产品品在各自自的细分分市场占占据着一一定的份份额，将将这些份份额总和和，就可可以构成成可观的的销售规规模。另外，可化化解经营营风险。市市场在不不断变化化，风险险时刻与与项目相相伴。采采用差异异定位模模式，在在许多细细分市场场进行营营销操作作，一旦旦某一细细分市场场塌坍，其其它市场场可以为为之

16、解危危，项目目损失尚尚可弥补补。但这这种模式式增加了了经营成成本。如如调研成成本、开开发成本本、营销销成本均均要增加加。3.2定位位模式的的确认项目选择某某一种定定位模式式受到很很多方面面的影响响，不能能凭直接接、想象象就盲目目确定，要要结合项项目资源源、项目目生命周周期、竞竞争者情情况、项项目与市市场特性性等四方方面进行行选择。l 项目资源每个项目都都有自己己的资源源特点，不不同的资资源特点点是选择择定位的的基础。任任何一个个项目在在同行业业中都有有一个资资源方面面的位置置，也即即是与同同行业的的其它项项目比较较，自身身在资源源上处于于相对优优势还是是劣势。这这种优劣劣势直接接影响项项目定位

17、位模式的的取舍。如果当一个个项目在在覆盖市市场时资资源明显显处于劣劣势，只只能选择择集中定定位模式式。由于于项目相相对薄弱弱的资源源本身已已不足以以抵抗大大项目的的进攻，若若再将这这部分资资源分离离，以更更微弱的的力量应应付更多多的竞争争者，项项目肯定定会被淘淘汰出市市场。只有集中力力量，采采用迂回回策略，避避免与大大竞争者者的正面面冲突，蚕蚕食市场场，才能能占领一一定的市市场，以以在某一一特定项项目上做做到与大大竞争者者分庭抗抗礼；当当项目资资源优势势集中体体现在某某一领域域时，也也应采取取集中定定位模式式。由于于在这一一领域上上的资源源优势别别人无法法比拟，这这样本项项目就可可以在该该市场

18、竞竞争取胜胜，甚至至可以独独占该市市场。集中定位模模式比较较适合在在项目弱弱小和开开始时采采用。当当项目发发展到一一定程度度和资源源覆盖市市场处于于一定优优势时，应应采用差差异定位位模式。l 项目生命周周期项目生命周周期是选选择定位位模式的的条件。任任何项目目都有其其投入期期、成长长期、成成熟期和和后续期期。按项项目所处处的不同同阶段，应应采取不不同的定定位模式式。 在项目的投投入期和和成长期期内，通通常选择择统一定定位模式式。若采采用差异异定位模模式，就就须了解解不同市市场的具具体需求求，并须须同时启启动多个个细分市市场。如如果采用用集中定定位模式式，把项项目定位位到某一一重点细细分市场场，

19、虽然然这样做做有利于于减少市市场风险险，降低低营销费费用。在项目的成成长期和和后续期期，就要要尽量发发挥项目目的各种种潜在特特性，选选择差异异定位模模式。一一个项目目在经历历了投入入期和成成长期之之后，会会在市场场上产生生一个固固定的消消费群，市市场占有有率也比比较高。但但整个市市场并非非饱和，项项目还可可以进一一步细分分市场，找找出特殊殊消费群群。这样样，项目目不仅拥拥有原先先统一市市场的消消费群，还还新增了了细分市市场的特特殊消费费群，使使项目需需求量进进一步扩扩大，项项目也就就登上一一个新台台阶。l 竞争者情况况竞争者情况况是项目目选择定定位模式式的依据据。在选择定位位模式时时，必须须认

20、真考考察竞争争者使用用的定位位模式，并并根据竞竞争者的的定位模模式确定定相应的的定位模模式。如如果竞争争者使用用的是统统一定位位模式，那那么本企企业可采采用集中中定位模模式和差差异定位位模式。借借助于集集中定位位模式挖挖掘竞争争者尚未未涉及的的特殊消消费群；借助于于差异定定位模式式强占不不同需求求的细分分市场份份额。当当竞争者者采用差差异定位位模式时时，本项项目不能能采用统统一定位位模式，因因为这样样很难能能和对方方竞争。应根据己方方与对方方之间的的力量差差距作相相应调整整。若对对方实力力弱于自自己和与与己方相相差无几几时，可可采用与与对方相相同的定定位模式式，共抢抢市场。但当对方力力量强于于

21、己方时时，应回回避与对对方正面面冲突，采采用集中中定位模模式，开开辟新市市场。l 项目与市场场特性不同的项目目有不同同的特性性。如果果一种项项目只能能以一种种特性出出现，称称为一元元性项目目，若能能以多种种特性出出现，称称为多元元项目。一一般来说说一元项项目只能能选择统统一定位位模式。若若采用其其它模式式，会导导致生产产和营销销资源的的浪费。 不同的市场场也有不不同的特特性。如如果有不不同市场场，那么么就是多多元市场场。这种种市场一一般来说说可再细细分，营营销定位位可采用用差异定定位模式式和集中中定位模模式。 在定位中，定定位模式式的选择择只是其其中的一一个组成成部分，但但在营销销中起非非常重

22、要要的作用用。一种种合适的的定位模模式的选选择，会会使项目目在市场场竞争中中取胜；反之，则则会使项项目陷入入僵局，在在市场这这片海洋洋里迷失失方向。但但项目在在选择定定位模式式时，也也不能固固化，更更不能生生搬硬套套，只有有对市场场有充分分认识，对对竞争者者知己知知彼，对对产品了了然于胸胸，才能能对营销销做到运运筹帷幄幄。观点：综合合上述的的定位模模式，国国中机构构认为：康泰佳佳苑商业业部分主主要采用用集中定定位模式式，同时时结合差差异定位位模式进进行科学学的、严严谨的市市场定位位。【贰】市场篇一、 宏观环境分分析商业市场与与宏观经经济的关关系，是是一个局局部和整整体的关关系。从从宏观经经济角

23、度度来看，整整体经济济的发展展为商铺铺市场的的发展奠奠定了比比较坚实实的基础础。同时时，宏观观经济的的发展水水平和发发展速度度也将促促进或制制约商铺铺市场的的发展。1. 城市背景概概述马鞍山市位位于长江江下游南南岸、安安徽省东东部，东临石石臼湖与与江苏溧溧水县和和高淳县县交界；西濒长长江与和和县相望望；南与与芜湖市市郊、芜芜湖县、宣宣城县接接壤。至至芜湖市市区300公里；北与江江苏省南南京市江江宁区毗毗连，具具有临江江近海，紧紧靠经济济发达的的长江三三角洲的的优越地地理位置置。马鞍山是220世纪纪50年年代后期期崛起的的新兴钢钢铁工业业城市，现现辖三区区一县。不仅城市生态环境优美，而且地理位置

24、独特，形成了九山环一湖，翠螺出大江独特的城中有园，园中有城的城市风光。其城市建设和环境保护先后受到国家有关部委的多次表彰，继获得国家卫生城市、国家园林城市、全国十佳绿化城市、全国创建文明城市工作先进城市、全国科教兴市先进市称号后，2001年又荣获中国优秀旅游城市称号。马鞍山市已成为扬子江畔一颗璀璨的明珠。南京一小时经济圈马鞍山自建建市以来来即被称称为安徽徽的东东大门，但在在芜湖抢抢先建成成长江大大桥后，合合芜高速速-芜宣宣高速-宣杭高高速和合合宁高速速-宁沪沪高速使使安徽目目前拥有有了两条条通往长长三角的的快速通通道，遗遗憾的是是，它们们都不经经过马鞍鞍山。地地理位置置本就处处于长三三角边缘缘

25、的马鞍鞍山这次次被推到到人为的的推到了了边缘缘化的的处境。机机场高速速、马鞍鞍山长江江大桥的的立项，以以及南京京地铁在在今年55月地铁铁投入运运营后，轻轻轨将向向江宁延延伸，建建设速度度为每年年不低于于9公里里。宁马马联手，使使得马鞍鞍山在这场融融入长三三角的赛赛跑中赢赢得先机机。2. 经济因素分分析马鞍山的宏宏观经济济环境对对该市的的商业物物业的前前景有着着重要的的影响，现现时和未未来的经经济状况况主导了了本案的的商业定定位方向向。以下下，我们们将通过过部分主主要的宏宏观经济济指标分分析，来来探讨现现时马鞍鞍山经济济发展状状况及对对未来的的商业发发展影响响。马鞍山市主主要的宏宏观经济济数据：

26、（除特特殊说明明外，以以下图表表数据均均采集于于统计计年鉴）指标单位2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年国内生产总总值亿元126.117138.115154.559189.117265009非农业人口口万人50.851.854.256.44458.177城镇居民可可支配收收入元/人6904724377208794101899社会消费品品零售总总额亿元35.54438.26641.42246.866526实际利用外外资万美元1905180042728098110000全社会固定定资产投投资亿元30.59934.75561.688106.779145.446*20044年数

27、据据取自2004年马鞍山市国民经济和社会发展情况统计公报，最终数据以2005年马鞍山统计年鉴为准2.1 国内生产总总值总体经经济趋势势向好据20044年统计计局初步步核实数数据显示示，20004年各项项指标均均完成和和超额完完成了年年初确定定的预期期目标，多多项指标标总量实实现新的的重大跨跨越，财财政收入入和全社社会固定定资产投投资历史史性地跻跻身全省省前三位位，主要要指标增增幅创“九五”时期以以来最高高水平。220044年全市市生产总总值达2265.09亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长19.5%，增增幅居全全省第一一，增速速比上年年加快11.3个个百分点点为100年来最最高增速速

28、。其中中：第一一产业增增加值118.113亿元元，增长长12.5%；第二产产业增加加值1883.668亿元元，增长长23.3%；第三产产业增加加值633.288亿元，增增长133%。国国民经济济的加速速增长，为为该市的的商业发发展提供供了有效效保证，增增加了市市民的收收入预期期，营造造了良好好的商业业消费环环境。结构调整取取得新进进展，产产业结构构继续优优化。非非公有制制经济加加快发展展，个体体私营经经济推动动力增强强。年末末，全市市共有私私营企业业44440家，注注册资本本为511.666亿元；个体工工商户达达3.336万户户，从业业人员为为5.55万人。全全年新增增私营企企业12271家家

29、，新增增个体工工商户882011户。可可见，在在先前的的几年城城市发展展中，私私营经济济早已登登台唱戏戏，如今今开始显显现实力力，其部部分私营营业主必必将成为为本案的的投资、经经营或消消费的主主力客群群。2.2 人口增长社会会保障体体系完善善，购买买力获得得释放人口自然增增长率继继续下降降，20004年末全全市户籍籍人口为为1244.39万人人，其中中：农业业人口666.222万人人，非农农业人口口58.17万万人。220044年城市市实际居居住人口口62万万人，其其中：主主城区555万，当当涂城关关镇7万万人。由由趋势外外推法预预测，至至20110年马马鞍山市市城市实实际居住住人口规规模控制

30、制目标为为90万万人。马鞍山城市市实际居居住人口口 （单单位：万万人）2001年年2005年年2010年年2020年年非农业人口口45567094农业人口12111010暂住人口581016合计627590120劳动就业服服务体系系继续完完善，全全年新增增就业22.4万万人，其其中实现现再就业业1.449万人人，城镇镇登记失失业率为为4.22。社社会保障障工作进进一步加加强，220044年末全全市参加加失业保保险职工工人数为为20.45万万人，领领取失业业保险金金人数为为2.331万人人；有220.669万职职工和88.3万万离退休休人员参参加了基基本养老老保险；城镇职职工的基基本医疗疗保险覆

31、覆盖面扩扩大到227.3万万人。就就业服务务体系的的完善以以及保险险工作的的开展，是是社会稳稳定、经经济发展展、商业业繁荣不不可或缺缺的社会会保障体体系。2.3 城镇居民人人均可支支配收入入新商商业模式式可望引引导生活活新方式式据居民家庭庭抽样调调查，城城市居民民人均可可支配收收入达1101889元，比比上年增增长155.9%；人均均消费性性支出772722元，比比上年增增长100%。农农民人均均纯收入入达39985元元，比上上年增长长27.6%，自自19998年以以来首次次高于城城市居民民收入的的增幅。城镇居民家庭恩格尔系数为36.7（城市经济主要预期目标表明，2010年城镇居民家庭恩格尔系

32、数将下降至30）。居民可支配收入的快速提高及恩格尔系数的降低，预示着该市居民生活方式在不断的改变和升级，根据国中机构分析，马鞍山市的商业开始步入体验消费的商业模式，对于本案的定位对前瞻性和创新性提出了更高的要求。2.4 社会消费品品零售总总额购买力力表现强强劲2004年年全年累累计实现现社会消消费品零零售总额额52.65亿亿元，比比上年增增长122.4%，继续续保持两两位数较较快增速速。按行行业分：批发零零售贸易易业实现现零售额额46.03亿亿元，比比上年增增长111.4%；餐饮饮业实现现零售额额5.777亿元元，比上上年增长长17.5%。市统计局统统计资料料显示，春春节前后后，呈现现出大卖卖

33、场唱主主角、家家电销售售增幅最最高、超超市销售售份额最最大的特特点。天天润发、苏苏宁、鸿鸿泰、华华联等116家大大型零售售商业、餐餐饮业监监测统计计，共实实现销售售128803万万元，同同比增长长13.4%。家家电企业业销售增增幅最高高，苏宁宁电器带带动了马马鞍山家家电销售售市场，实实现销售售23662万元元，同比比增长662.77%。由此可见未未来马鞍鞍山市的的商业消消费，特特别是批批发零售售贸易仍仍然将保保持一定定的增长长速度，为为本案提提供适宜宜的商业业物业顺顺利去化化的市场场机会。2.5 对外经济贸贸易引进外外资，成成果显著著马鞍山在220044年继续续强化招招商引资资的工作作力度，充

34、充分发挥挥园区招招商引资资的主力力作用，不不断拓宽宽招商引引资领域域，全方方位、多多层次、宽宽领域的的招商引引资工作作取得显显著成效效。全年年实际利利用外资资1.11亿美元元，比上上年增长长35.9%；实际利利用内资资38.11亿亿元，比比上年增增长577.6%。全年年新批准准设立外外商投资资企业226个，总总投资达达1.229亿美美元。虽然基数较较低，但但外商投投资速度度明显加加快，城城市商业业消费理理念也将将不断更更新换代代，最终终将为新新商业的的形成和和繁荣提提供了市市场依据据。2.6 马钢成功转转制对城城市商业业的影响响分析马鞍山是依依托马钢钢一个个超大型型国企的的支撑，得得以不断断的

35、扩大大和发展展的钢铁铁城市。在在19995年国国企改制制的钟声声敲响之之前，马马鞍山的的城镇居居民对马马钢的依依赖度是是不言而而喻的，可可以毫不不夸张地地说，当当时的每每一户家家庭都对对马钢有有或多或或少的联联系。119966年开始始马钢减减员增效效，踏上上了痛苦苦的国企企调整之之旅。期期间，大大量的职职工担心心下岗，因因为谁都都没有做做好投身身于服务务、贸易易或零售售等属于于第三产产业的商商业经济济活动中中去的准准备。经经济数据据表明，在在20001年以以前，马马鞍山为为了及时时调整当当时城市市经济结结构失衡衡的状况况，牺牲牲了原有有的城市市发展速速度。而而如今，马马鞍山真真正实现现了凤凰凰

36、涅磐，在在经济结结构优化化的基础础上开始始大力吸吸引外资资，发展展民营经经济，为为就业和和经济增增长提供供了多种种出路：新崛起起的山鹰鹰、星马马、中橡橡、格力力、圣班班戈等工工业企业业吸纳了了大量的的就业人人口；更更多的人人将进入入商业、服服务、餐餐饮、旅旅游、金金融、电电信、教教育、医医疗、物物流等部部门。越越来越多多的马鞍鞍山人将将不再吃吃钢铁这这碗饭，而而是更多多地参与与到了国国民收入入的再分分配当中中去，并并且还产产生了很很多个体体经营户户。同时时，工业业企业、公公务员单单位的工工资大幅幅提高也也给国民民收入的的再分配配创造了了有利的的环境。只有当城市市的经济济结构由由单一成成功转向向

37、多元化化之后，经经济的发发展才能能保证相相对的平平衡和稳稳定，才才能真正正做足准准备进入入城市经经济的高高速发展展期。人人均收入入的大幅幅度上升升，生活活水平的的显著提提高也就就指日可可待。马马鞍山即即是处于于这一阶阶段的典典范，可可以预期期在不久久的将来来，该市市的商业业定将需需要更高高档次、更更多样化化的商业业业态来来满足当当地居民民的生活活需要。据不完全统计，每年从马鞍山流入南京的消费额高达10亿人民币，这现象已表明现今的马鞍山商业已不能完全满足当地人的购买需求，从而高档次的商业物业也必然奇货可居，成为投资者或经营者的关注对象。3. 城市结构与与发展规规划分析析3.1 马马鞍山城城市道路

38、路现状与与规划分分析城市商业格格局的形形成在很很大程度度上是依依赖于城城市道路路网络，充充分的对对城市路路网硬件件及交通通加以分分析，是是明晰城城市商业业格局，预预测未来来商业发发展方向向的重要要一环。现状：马鞍鞍山秉承承“完善善主城，拓拓展副城城，南进进东扩，滨滨江带状状发展”的的城市空空间发展展策略，城城市建设设不断加加快。老老城区一一些主要要街道已已拓宽整整治，新新区道路路已按原原先规划划要求逐逐步实施施，道路路骨架已已基本完完成。马马鞍山市市区现有有城市干干道网基基本上为为方格网网式，主主要道路路为六横横六纵，六六横为：联合路路、电业业路、幸幸福路葛羊路路、湖北北路、湖湖南路、雨雨山路

39、。六六纵为马马钢大道道、宁芜芜路、红红旗路、湖湖西湖、湖湖东路、江江东大道道。规划：在新新一轮的的规划方方案中，对对城市路路网规划划提出了了“十横横八纵”的的构想。即即在现有有的“六六横六纵纵”的基基础上增增加了印印山路、九九华路、梅梅山路、南南环路、沿沿江大道道、慈河河路等主主要干道道，其城城市南扩扩计划已已十分明明显。结论：从该该建设规规划方案案看，近近几年城城市的南南扩发展展计划已已不再是是纸上谈谈兵，开开始进入入实质性性的建设设阶段。城城市主干干道所具具备的人人流量及及通达性性是大型型商业开开发的必必要条件件，因此此，城市市建设重重心的南南移给本本案带来来了绝佳佳的商业业发展机机遇和空

40、空间。雨山路印山路九华路路3.2 城城市功能能及性质质新一轮城市市总体规规划将城城市性质质定位为为长江中中下游地地区重要要的现代代制造业业基地和和滨江山山水园林林旅游城城市。3.3 城城市规划划 本次规划期期限为近近期到220055年，远远期到220200年，远远景到220500年，城城市规划划布局结结构呈带带状组团团式发展展，形成成“一主一一副两带带”的空间间结构形形态，其其中“一主”主城城区，以以现状建建成区为为基础，东扩南进。主城区是以行政办公、商业金融、科技文教、产业信息、交通居住等为主的市级综合性功能区；“一副”副城区以当涂县城为基础，结合城市经济技术开发区南区的建设形成城市副城区。

41、副城区是以商贸、工业、交通及居住为主的区级综合性功能区；“两带”产业带和生活带。“双百”构构架力争用100年左右右的时间间，建成成城区面面积超1100平平方公里里、人口口超1000万的的现代化化城市。”220年前前，倘若若有人提提出这个个观点，许许多人一一定会持持怀疑态态度。然然而，当当时代的的年轮穿穿越二十十一世纪纪时，我我市城市市东扩南南进的步步伐显现现出跳跃跃式活力力。以江江东大道道和雨山山路为界界，总面面积288平方公公里呈“LL”型的的新城规规划随之之出台。未来城市中中心区将形成一个个市级中中心、两两个市级级副中心心。市级级中心由由湖南路路、湖西西路、九九华路及及湖东路路围合而而成，

42、以以行政、金金融、商商贸服务务、文化化娱乐为为主，总总用地约约3600公顷。主主城区、副副城区各各规划一一个市级级副中心心。主城城区市级级副中心心位于湖湖北路与与慈河路路交叉口口附近；副城区区市级副副中心位位于太白白路与振振兴路交交叉口。主主城区主主要向南南发展，适适当向东东发展，当当涂县城城主要向向北发展展，适当当向东、向向西发展展，城市市总人口口将达到到1200万。规划还对行行政、商商业金融融、文化化娱乐、体体育、医医疗卫生生、教育育科研等等公共设设施用地地布局进进行了规规划。其其中主城城区行政政办公用用地在雨雨山路与与花园路路之间相相对集中中布置，形形成以市市政府为为核心的的行政中中心；

43、副副城区行行政办公公用地集集中在振振兴路两两侧。主主城区在在花园路路与九华华路之间间布置市市级商业业金融中中心。在在健康路路、江东东大道、蓬蓬莱路、慈慈河路围围合成的的区域布布置市级级商业副副中心。副副城区在在振兴路路两侧形形成市级级商业副副中心.未来城市政政治行政政文化中中枢所在在地的市市政广场场，由行行政办公公会议中中心、大大剧院、展展览馆、图图书馆、广广场等组组成。目目前，一一期工程程即包括括市委、市市政府、市市人大、市市政协办办公建筑筑在内的的多项工工程已全全面完成成勘探和和土地征征迁，进进入施工工期。到到20007年，除除一期工工程外，二二期工程程中的图图书馆、博博物馆和和大剧院院等

44、三大大文化建建筑也将将陆续竣竣工。结论：本案案处于未未来城市市中心区区，与副副城当涂涂的连接接线上，商商业先天天拥有辐辐射南北北优势，商商业区隶隶属规划划中的市市级商业业金融中中心，北北承雨山山商圈，南南接金融融办公中中心，东东考市政政广场、文文化广场场，未来来商业地地位不可可估量。 在在商业定定位上北北面可以以考虑和和雨山商商圈局部部差异和和优势竞竞争方法法，南面面创造适适合金融融办公群群体的商商业形态态，吸引引东面广广场人流流，打造造休闲娱娱乐类的的商业业业态，充充分利用用交通的的便利行行和城市市聚焦功功能，以以合适的的业态截截留过往往客群。在商业部分分的推广广上，应应契合市市政工程程进度

45、，利利用政府府的力量量，提升升本案在在马鞍山山市民心心中的地地位。3.4城市市商业发发展规划划马鞍山商业业网点建建设发展展目标为为：立足足马鞍山山，服务务于皖江江地区及及长三角角地区，逐逐步形成成大中小小型结合合、高中中低档并并举、综综合与专专业配套套、集中中与分散散协调发发展的商商业服务务网络。到到20220年，市市人均占占有商业业营业面面积1平平方米左左右，全全市城市市商业营营业面积积达1220万平平方米。根据规划， 2020年前商业网点体系布局主要有以下内容：在商业体系上，由市级商业中心、区级商业中心和居住区商业中心构成。市级商业中心位于湖南路、湖西路、九华路及湖东路围合而成的“带状”区

46、域，占地面积约360公顷。中心内规划设置文化中心、步行商业街区、办公金融商业区、文体中心等分区，建成一个集文化、购物、游览、休闲、餐饮于一体的多功能综合性商业街区，成为我市最繁华的商业集散地，为消费者提供多层次的综合性服务，成为展示我市现代化商业发展水平的窗口。结论：目前前商业供供应体量量较大，相相比较整整个马鞍鞍山的商商业需求求来说还还非常不不足，目目前大量量资金向向南京流流出的现现象仍在在继续，商商业需求求潜力还还在不断断增长。 本案商业业除着眼眼于规划划外，还还需考虑虑规划进进程的滞滞后性，除除了考虑虑商业的的规模效效应和品品牌效益益，还需需考虑商商业的销销售性和和自然生生长的生生命力。

47、二、 商业环境分分析1. 商业房地产产发展概概况马鞍山市自自20000年开开始被国国土资源源部列为为全国国国有土地地资本运运营试点点城市，五年来，不断加大征用、回收土地使用权力度，增强政府部门调控土地市场的能力，建立国有土地资本运营新机制。再新的机制下，土地使用权招标拍卖挂牌过程具有了较高的透明度，杜绝了通过不正当手段获取廉价土地的行为，引进了多家的江浙地产运营商，在很大程度改变目前马鞍山住宅供不应求的状况。马鞍山房地地产市场场起步较较早，119977年当年年的商品品房交易易量便已已达到227万多多平方米米，其后后几年一一直呈现现稳步增增长的势势态，在在经历了了20000年的的低谷后后，200

48、01年年后无论是是交易套套数、交交易面积积还是交交易金额额均成倍倍增长。近近年马钢钢对职工工住宅进进行了“还债式式”建设，其其中规模模最大的的花园居居住区总总建筑面面积达到到了500万平方方米，几几乎和马马鞍山近近一年的的商品房房成交量量相当，这这将对马马鞍山的的房地产产市场产产生一定定的冲击击。马鞍山整个个房地产产市场目目前已逐逐步进入入市场化化运营的的成熟阶阶段，房房地产交交易呈现现稳步上上升趋势势。从上上表的统统计数据据可以看看出，马马鞍山的的房地产产二、三三级市场场已经形形成联动动，二手手房的交交易套数数更是二二度超越越了商品品房的交交易套数数，这将将有力的的推动马马鞍山房房地产二二级

49、市场场的快速速发展。商业地产从从前年开开始，通通过旧城城改造，危危房拆迁迁，招商商引资，商商业项目目成倍数数成长。商商业市场场发展迅迅速，天天润发、农农工商、上上海华联联、南京京苏果等等一批名名牌商贸贸企业入入驻，一一批连锁锁超市、购购物中心心、便利利店、仓仓储式商商场等新新型零售售业态的的竞相发发展，居居民的消消费结构构不断升升级，目目前商业业地产市市场已经经进入了了快速增增长期。商业用房价价格不断断上涨，从从20003年的的商业房房销售均均价普遍遍在4000060000元/平方米米左右，商圈中心已有达万元以上的铺面，至目前商业房销售均价普遍在7000元/平方米左右，商圈中心则高达1.8万元

50、左右。随着苏商、浙浙商、台台商、沪沪商汇聚聚马鞍山山，使建建市以来来就以工工业闻名名的马鞍鞍山商业业一时风风生水起起，商业业形态日日益齐全全。外来来势力的的进入正正在打造造马鞍山山商业的的新格局局。商业业市场的的快速发发展和普普通住宅宅房价的的上涨，直直接刺激激了商业业用房售售价的较快上上涨。国中观点： 工业化和城城市化均均超前的的前提下下，商业业市场空空缺正快快速被填填补，商商业面貌貌快速更更新； 马鞍山商业业风生水水起，新新格局和和激烈的的竞争下下商业蛋蛋糕也将将不断作作大； 商业价格的的快速上上涨，增增大了本本案商业业的操作作空间，同同时也带带来总价价问题，合合理的控控制总价价是本案案顺

51、利去去化的关关键所在在。2. 城市商业格格局分析析马鞍山的商商业中心心区最早早在花山山区的幸幸福广场场一带，由由于城市市的南向向发展，商商业中心心区转移移到解放放路一带带，并在在此形成成规模，一一直延续续到现在在，是马马鞍山重重要的商商业中心心区之一一； 990年代代中末期期崛起的的城南商商业中心心区则位位于湖南南路与湖湖东中路路交叉口口一带；形成了了目前的的三大商商业格局局。解放路商业业街：与与上世纪纪80年年代、990年代代两次集集中改造造不同的的是，此此次改造造完全是是市场化化运作，外外来资本本和民间间资本发发挥主体体作用，国国内外规规模企业业、品牌牌商品纷纷纷进入入，而且且这次改改造形

52、成成了向两两侧纵深深延伸发发展之势势。商业业街北端端的上海海华联吉吉买盛卖卖场开业业，营业业面积近近20000平方方米；中中段的乐乐园市场场将建成成营业面面积达11.3万万平方米米，以化化妆品、服服装知名名品牌为为主营的的大型商商场；南南端的鸿鸿泰新百百购买湖湖滨饭店店后扩建建经营场场所；位位列全国国家电连连锁店44强之列列的苏宁宁、五星星电器同同时进驻驻解放路路；解放放路上的的富邦商商业中心心和文化化宫东侧侧的新天天地广场场正在施施工，年年内将新新增营业业面积33万多平平方米。整整条商业业街进行行亮化改改造，将将建设成成一个集集购物、休休闲、娱娱乐于一一体的综综合性商商业街。花山路商业业街：

53、作作为城市市东扩商商贸板块块的花山山路及周周边地域域，天润润发卖场场、宝庆庆酒店等等一批商商业、餐餐饮企业业生意红红火。作作为我市市规模最最大、品品种最全全的装饰饰材料批批发零售售市场的的东源建建材城，现现有经营营户2116户，营营业面积积1.88万平方方米，年年营业额额超亿元元。易初初莲花装装饰材料料大卖场场已确定定入驻，一一批上规规模的市市场、酒酒店正在在筹划之之中。城南雨山商商圈：新新源市场场已经动动迁，上上海大华华集团将将投巨资资，在此此建设一一座达113万平平方米，集集购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐、商商务等功功能于一一体的商商业中心心。为配配合该中中心的建建设，花花山区将将再建设设一

54、个大大型再就就业市场场。相邻邻的马钢钢职大也也将在近近期实施施改造，与与中央花花园共同同构成新新的时尚尚商品经经营区。加华商业步行街和海外海名筑的开发建设，该地域将成为马鞍山商业重心区。 与此同时，湖湖东路电电子、图图书一条条街也在在完善之之中，将将与三大大商业中中心相互互贯通、联联动互补补，共同同促进我我市服务务业的发发展。国中观点： 目前商业重重心区：解放路路商业中中心辐射射了整个个马鞍山山的城市市和乡镇镇的人群群； 正崛起商业业重心：城南雨雨山区，商商业规模模已趋成成熟，随随着中央央花园、大大华国际际、加华华广场等等运作，取取代解放放路商业业老大的的地位指指日可待待。 最具投资潜潜力区：

55、未来市市级商业业中心，商商圈中心心不断南南移，政政府的规规划和大大力投资资，投资资潜力不不可限量量。3. 城市商业设设施发展展前景研研究3.1马鞍鞍山主要要街道的的商业状状况分析析为了准确的的了解马马鞍山商商业现状状，我们们逐一对对整个城城市的主主要商业业街道（114条）的的沿街商商业点做做了全面面的市场场调查，其其中包括括：六条条纵向商商业街红旗旗路、解解放路、湖湖西路、湖湖东路、艳艳阳路、佳佳山路；八条横向向商业街街团结结街、湖湖北路、湖湖南路、雨山路、菊园路、桃源路、重阳路、华飞路。l 红旗路：全全长1000000米左右右，南起起南环路路，北至至葛羊路路，北段段宽400米，南南段宽550

56、米，车车流较大大，一直直以来都都是城市市路网中中的纵向向交通干干道。红红旗路上上各类沿沿街商业业点总数数达1446家，占占商家总总量的115.44%，沿沿街商业业面积总总量为11.2万万平方米米左右，以以区域商商业为主主，档次次横向比比较属中中档偏低低。其业业态结构构见图：l 解放路：全全长10000米米左右，南南起湖北北路，北北接花山山路，路路宽500米左右右。车流流一般，人人流很大大，为马马鞍山相相对繁华华的商业业一条街街。红旗旗路上沿沿街商业业点总有有82家，占占商家总总量的88.5%，沿街街商业面面积总量量为64400平平方米左左右，为为城市商商业，档档次横向向比较属属于高档档。其业业

57、态结构构见图：l 湖西路：全全长70000米米左右，南南起南环环路，北北至红旗旗路，路路宽400米，车车流较一一般，为为城市路路网中的的纵向交交通干道道。湖西西路上各各类沿街街商业点点总数达达1022家，占占商家总总量的88.2%，沿街街商业面面积总量量为4110000平方米米左右，以以区域商商业为主主，档次次横向比比较属中中档。靠靠近本案案那一段段已形成成我市餐餐饮一条条街，故故大型酒酒店、饭饭店生意意不错，名名气颇大大，较集集中。其其业态结结构见图图：l 湖东路：全全长83300米米左右，南南起南环环路，北北至葛羊羊路，北北段宽440米，南南段宽660米，车车流较一一般，人人流较大大，与湖

58、湖南路交交叉路口口聚集了了较多的的购物中中心，形形成了一一定的集集聚效应应。是目目前交通通主干道道，商业业繁荣，背背面大多多是电脑脑专营、软软件通信信，南面面大都是是小型服服饰、小小型店铺铺较多，人人气旺，书书店也较较多。湖湖东路上上各类沿沿街商业业点总数数达1778家，占占商家总总量的115.7%，沿街街商业面面积总量量为1.1万平方方米左右右，以城城市商业业为主，档档次横向向比较属属中档。其其业态结结构见图图：l 艳阳路：全全长12200米米左右，南南起雨山山路，北北至湖南南路，路路宽255米，车车流较小小，人流流一般，主主要原因因在于靠靠近南端端的商业业气氛尚尚未形成成，艳阳阳路上各各类

59、沿街街商业点点总数达达21家家，占商商家总量量的2.4%，沿沿街商业业面积总总量为337000平方米米左右，以以区域商商业为主主，档次次横向比比较属中中档。其其业态结结构见图图：l 佳山路：全全长10000米米左右，南南起雨山山路，北北至湖南南路，路路宽300米，车车流较大大，人流流较大，主主要原因因在于天天马汽车车站即在在该路边边，同时时桃源路路与重阳阳路与该该路相互互垂直，从从而形成成了较强强的商业业人流，佳佳山路上上各类沿沿街商业业点总数数达1110家，占占商家总总量的112.44%，沿沿街商业业面积总总量为554000平方米米左右，区区域商业业为主，档档次横向向比较属属中档。其其业态结

60、结构见图图：l 团结街：全全长6000米左左右，东东起花山山路，西西接红旗旗路，垂垂直于解解放路。路路宽155米，无无车流，人人流大。团团结路上上有两个个专业市市场，一一个是以以小商品品为主的的花鸟市市场，属属于典型型的马路路市场，主主要经营营的是各各类小商商品，每每个摊位位每月的的经营成成本在3300元元左右；与之隔隔街相望望是服装装市场，是是一个临临时型的的大棚市市场，商商铺以66平方米米/间进进行分割割，每个个商铺每每月的经经营成本本在4000-5500元元左右。团团结街上上各类沿沿街商业业点总数数达1110家，占占商家总总量的112.44%，沿沿街商业业面积总总量为330000平方米米

61、左右，以以城市商商业为主主，但档档次属低低档。其其业态结结构见图图：l 湖北路：全全长1000000米左右右，东起起东环路路，西至至马钢大大道，路路宽400米，车车流较大大，人流流因紧靠靠雨山湖湖及市政政府同样样较大，但但商业气气氛一般般。湖北北路上各各类沿街街商业点点总数达达35家家，占商商家总量量的4%，沿街街商业面面积总量量为36600平平方米左左右，以以区域商商业为主主，档次次横向比比较属中中档。其其业态结结构见图图：l 湖南路：全全长85500米米左右，东东起东环环路，西西至宁芜芜路，路路宽400米，车车流较大大，人流流一般，与与湖东路路交叉路路口聚集集了较多多的购物物中心，其其他路

62、段段商业气气氛一般般。湖南南路上各各类沿街街商业点点总数达达90家家，占商商家总量量的100.2%，沿街街商业面面积总量量为28800平平方米左左右，以以城市商商业为主主，档次次横向比比较属中中高档。其其业态结结构见图图：l 雨山路：取取红旗路路至佳山山路，计计20000米左左右，路路宽400米，车车流较大大，人流流较高，是是交通主主干道，建建材店最最多，其其次是餐餐饮娱乐乐，与艳艳阳路交交叉路口口是三大大超市之之一农工工商，天天润发二二店也将将开在对对面，其其他路段段商业气气氛一般般。雨山山路上各各类沿街街商业点点总数达达69家家，占商商家总量量的8.2%，沿沿街商业业面积总总量为3320000平方方米左右右，以城城市商业业为主，档档次横向向比较属属中高档档。l 菊园路：全全长8000米左左右，东东起花山山路，西西至佳山山路，路路宽155米，车车流少，人人流一般般。菊园园路上各各类沿街街商业点点总数达达27家家，占商商家总量量的3.1%，沿沿街商业业面积总总量为110000平方米米左右，以以社区商商业为主主，档次次横向比比较属中中档。其其业态结结构见图图：l 桃源路：全全长4000米左左右，东东起佳山山路，西西至湖东东路，路路宽155米，车车流少