大厦物业管理方案标准范本bmhv

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1、第一章物物业管理理方案电子文档档：GLLFA0001物业管理理方案目录GLFAA0011.目录录GLFAA0022.前言言GLFAA0033.物业业管理要要点(1)一一种模式式(2)二二项承诺诺(3)三三个重点点(4)四四项措施施GLFAA0044.拟采采用的管管理模式式(1)物物业管理理架构(2)物物业管理理岗位编编制GLFAA0055.员工工招聘(1)高高层物业业管理人人员(2)物物业管理理部(3)工工程管理理部(4)安安全管理理部(5)财财务管理理部GLFAA0066.物业业管理人人员培训训(1)新新员工上上岗培训训(2)在在岗员工工循环培培训GLFAA0077.物业业管理所所需物质质条

2、件(1)办办公及员员工住宿宿用房计计划(2)物物业管理理工具与与装备价价格参照照表GLFAA0088.物业业管理工工作岗位位职责(1)物物业经理理岗位职职责(2)物物业经理理助理岗岗位职责责(3)物物业管理理部经理理岗位职职责(4)物物业管理理文员岗岗位职责责(5)物物业管理理员岗位位职责(6)物物业商务务管理员员岗位职职责(7)物物业清洁洁员岗位位职责(8)工工程管理理部经理理岗位职职责(9)工工程技术术员岗位位职责(10)强电技技工岗位位职责(11)弱电技技工岗位位职责(12)暖通技技工岗位位职责(13)维修工工岗位职职责(14)工程文文员、资资料员、仓仓管员岗岗位职责责(15)安全经经理

3、岗位位职责(16)安全管管理员岗岗位职责责(17)财务经经理岗位位职责(18)财务会会计岗位位职责(19)财务出出纳岗位位职责(20)财务收收费员岗岗位职责责GLFAA0099.物业业管理预预算(1)物物业管理理开支分分类预算算表(2)物物业管理理处开支支预算明明细表GLFAA0100.物业业管理规规章制度度和档案案的建立立与管理理(1)管管理规章章制度(2)物物业档案案建立与与管理GLFAA0111.各项项专业管管理工作作方案(1)公公共设施施设备管管理(2)安安全管理理(3)装装修管理理(4)消消防管理理(5)车车辆管理理(6)清清洁管理理电子文档档：GLLFA0002前言一、物业业简介（

4、略）二、服务务宗旨以人为本本、规范范管理、追追求创新新、至诚诚服务。三、追求求目标以公司经经营为主主导，为为业户推推出完善善的管理理服务，为为公司创创造效益益，为企企业打造造品牌。电子文档档：GLLFA0003物业管理理要点运用持续续发展的的战略，确确保物业业的保值值与升值值。人性化的的管理方方针铺架架为业户户沟通的的桥梁，增增进了解解与信任任，以诚诚信为本本提高管管理服务务的信誉誉。结合所辖辖的物业业建筑特特点，导导入切合合实际的的管理理理念，以以高效率率的管理理降低成成本，转转变传统统思想观观念，全全心全意意为业户户服务。为实现以以上设想想，拟采采用“一种模模式、两两项承诺诺、三个个重点、

5、四四项措施施”的管理理方针。一、一种种模式针对所辖辖物业的的特点制制定出具具有创造造性的物物业管理理模式。物物业顾问问由本行行业富有有实际管管理和操操作经验验的高层层管理人人员担任任，在管管理工作作中将根根据本物物业的实实际特点点采用有有效的模模式，并并创造“管理由由您评定定，分分分秒秒印印证，点点点滴滴滴做起，永永远让您您满意”的模式式效应，力力求更好好地满足足业户的的需求。建议采用用的管理理体制是是：企业业化、专专业化、一一体化。管理思想想是：安安全服务务第一、人人性规范范管理、提提前服务务业户、打打造管理理精品。追求目标标是：社社会效益益、环境境效益、经经济效益益。二、二项项承诺1.在一

6、一年内协协助本物物业通过过“市优秀秀物业管管理大厦厦”的评比比。2.在两两年内协协助本物物业通过过“省优秀秀物业管管理大厦厦”的评比比。三、三个个重点1.完善善服务、诚诚信待人人物业管理理是以服服务为主主的行业业，为此此企业将将在今后后的服务务工作中中，充分分体现企企业的服服务宗旨旨和追求求目标，奉奉行“以人为为本，业业户至上上”的原则则和务实实周到的的工作理理念，为为业户提提供全方方位、高高品质的的服务，并并将日常常服务工工作紧密密融合于于管理之之中，与与业户建建立良好好的服务务关系。同同时以周周、月、季季走访沟沟通的方方式及时时了解业业户的意意见与需需求，在在不断完完善的过过程中真真正让业

7、业户享受受到安心心、舒心心和称心心的居住住(工作)环境。2.环境境管理责责任到人人大厦的环环境管理理极为重重要，如如何为业业户创造造一个良良好、舒舒适的居居住(工作)环境，是是我们非非常重视视的问题题。多年年的管理理经验告告诉我们们保洁工工作责任任到人，督督导检查查、培训训落实到到位，才才能充分分发挥每每个人的的才能，认认真地去去做好每每天的工工作，积积极宣传传环保意意识，使使大厦的的环境卫卫生状况况达到最最佳状态态，为大大厦所在在地增加加一道清清洁、卫卫生、亮亮丽的风风景。3.安全全、消防防真抓实实干为确保业业户的生生命、财财产的安安全，我我们主张张以切合合实际的的人员防防范为主主，以本本物

8、业先先进的消消防设施施为辅的的安全管管理防范范理念，建建立一支支强有力力、多用用途的管管理复合合式人才才队伍。紧紧密联系系政府职职能部门门做到齐齐抓共管管，使所所辖物业业在长年年平安的的条件下下为业户户服务。在在日常的的管理中中，建议议派专人人全天值值班，负负责所辖辖物业的的安全管管理工作作，严格格管理，防防止易燃燃、易爆爆等危险险品进入入大厦，制制定出与与其相适适应的应应急处理理安全操操作程序序，如发发生特殊殊事件时时力争将将损失降降至最小小程度。四、四项项措施1.根据据历年来来的管理理经验及及相关条条件，在在对其加加以完善善的基础础上，将将之运用用到物业业的管理理上。从从本物业业业户的的文

9、化内内涵、环环境、行行为、制制度、道道德方面面加以分分析，科科学制定定、引导导、宣传传、倡议议等较为为文明典典雅的管管理指引引。2.制定定出详尽尽的执行行手册，使使员工翻翻开手册册即可操操作。如如管理理规章制制度及操操作规程程、员员工手册册等，使使每一位位员工了了解工作作规程，熟熟悉管理理程序，达达到规范范、自我我、服务务业户的的目的。3.我们们时刻有有着多方方面的准准备，永永不间歇歇地实现现物业管管理项目目的创新新，不断断提出中中肯意见见，全力力做好与与前期施施工管理理单位的的衔接工工作。4.我们们将不间间断地充充实管理理队伍。采采用“培训上岗再培训训再上岗岗”的轮回回培训制制度，不不断提高

10、高员工的的工作技技能与素素质。电子文档档：GLLFA0004拟采用的的管理模模式一、物业业管理架架构物业管理理服务，要要求有一一个高效效率及科科学的组组织架构构，使人人力、物物力、财财力得到到合理的的配置，以以求达到到降低管管理成本本，提供供优质服服务的目目的。本“物业业管理中中心”按“直线制制”设定管管理架构构。中心心设综合合管理部部、物业业管理部部、安全全管理部部、工程程管理部部、财务务管理部部五个部部门。其其优点是是集指挥挥和职能能于一身身，命令令统一，责责权分明明，指挥挥及时，既既能满足足本物业业初期管管理的要要求，又又能为将将来业务务的发展展留下充充足的空空间。1.综合合管理部部(1

11、)负负责人力力资源管管理，招招聘人员员，开展展员工培培训工作作，为其其他部门门储备人人才。(2)负负责员工工工作考考勤。(3)负负责收集集、整理理和保存存物业管管理公司司筹备、建建立和发发展的资资料及人人事档案案管理。(4)负负责处理理业主的的咨询、投投诉，并并提供协协助。(5)负负责对外外承办、接接待工作作，与政政府部门门、各社社会团体体保持良良好的沟沟通。(6)负负责物业业管理公公司所需需物品的的后勤采采购工作作。(7)负负责员工工餐厅的的监督、检检查和管管理工作作。(8)组组织、开开展企业业文化活活动。2.物业业管理部部(1)负负责筹建建管理员员工餐厅厅工作。(2)负负责会所所及会议议中

12、心的的管理。(3)书书写给业业户的各各类通知知、通告告，由总总经理签签署发出出。(4)负负责物业业的日常常清洁工工作。(5)负负责物业业公共区区域及周周边的绿绿化及环环境布置置。(6)负负责物业业的除虫虫灭害工工作。(7)协协助业主主处理租租赁工作作。(8)负负责业户户的搬入入和迁出出协调工工作。(9)建建立业户户档案管管理工作作。(10)负责物物业的一一切庆典典服务的的布置，及及为业户户的庆典典活动提提供必要要的帮助助。(11)开展业业户文化化交流，接接待、介介绍物业业工作。(12)配合综综合管理理部开展展员工培培训工作作。(13)总经理理指派的的其他工工作。3.安全全管理部部(1)负负责物

13、业业的防火火、防盗盗、防破破坏和警警卫工作作。(2)与与政府公公安、消消防、司司法部门门保持良良好的关关系。(3)成成立义务务消防队队，定期期举行消消防演习习。(4)建建立、健健全、制制定物业业的各项项安全规规章制度度。(5)与与业主签签订“消防安安全责任任书”。(6)负负责物业业大型活活动的警警卫布置置。(7)负负责物业业的日常常巡楼工工作和固固定岗位位的安排排。(8)负负责地下下停车场场的安全全秩序管管理工作作。(9)负负责监控控室管理理工作。(10)负责安安全管理理员的管管理、培培训、考考核工作作。(11)总经理理指派的的其他工工作。4.工程程管理部部(1)负负责物业业全部公公共设备备、

14、设施施的运行行管理，保保证设备备正常运运转。(2)负负责物业业机电设设备的日日常维护护保养工工作。(3)制制定长期期和日常常的维修修保养计计划并付付诸实施施。(4)负负责物业业土建、弱弱电系统统、强电电系统、给给排水系系统、消消防系统统、综合合布线系系统及其其他公共共系统的的日常维维修保养养工作。(5)负负责物业业高低压压配电室室、空调调机房的的值班和和日常维维修保养养。(6)负负责物业业管理部部转发的的业主投投诉的处处理，及及满足业业户其他他有关的的服务要要求。(7)协协助综合合管理部部、财务务管理部部做好大大厦工程程管理部部使用的的工具、设设备材料料的选购购、库存存和保管管使用工工作。(8

15、)负负责工程程人员的的管理、培培训、考考核工作作。(9)负负责业主主装修方方案的审审核、监监督、管管理工作作。(10)总经理理指派的的其他工工作。5.财务务管理部部(1)协协调与银银行、税税务以及及其他主主管财务务政府部部门的关关系。(2)建建立财务务管理体体系，做做好管理理公司的的经济核核算工作作。(3)征征收管理理费、水水电费、电电话费、加加时空调调费等其其他管理理费用。(4)征征收和支支付管理理公司各各类合同同费用。(5)制制作财务务报表、资资金平衡衡表及固固定资产产损耗表表及其他他各种财财务报表表。(6)按按员工工工资表发发放员工工工资。(7)小小量现金金的支出出和日常常采购、入入库工

16、作作。(8)负负责物业业管理部部转发的的业主投投诉的处处理，及及满足业业主其他他有关的的服务要要求。(9)总总经理指指派的其其他工作作。二、物业业管理岗岗位编制制暂定本物物业管理理方针为为：人性性服务、培培养人才才、科学学管理、走走向市场场。根据据以上方方针，特特制定以以下用人人方案。1.综合合管理部部(1)由由1名综合合管理部部经理和和名员工工组成。(2)综综合管理理部经理理名，要要求具有有多年丰丰富的社社会经验验和行政政管理工工作经验验，组织织协调能能力强。(3)文文员兼仓仓库管理理员名，负负责本部部门文字字处理工工作和物物品入库库保存、发发放、领领用工作作。(4)资资料管理理员名，负负责

17、工程程资料及及人员档档案资料料的收集集、整理理工作。(5)业业户接待待员名，负负责咨询询及商务务、票务务的有偿偿服务工工作及信信件、报报纸、杂杂志的接接收、分分发工作作，要求求个人素素质较好好，是本本物业楼楼宇的形形象服务务窗口。2.物业业管理部部(1)由由1名物业业经理和和名员工工组成，负负责大厦厦清洁、会会所等项项的物业业管理工工作。(2)清清洁班由由名员工工组成，分分白班和和夜班。白白班人负负责维护护所辖物物业内外外的公共共场所及及男女卫卫生间的的常规清清洁，要要求个人人素质较较好；夜夜班人，负负责全面面清洁楼楼宇内外外的公共共场所及及男女卫卫生间，要要求按清清洁程序序进行操操作，对对人

18、员个个人素质质要求可可适量放放低些。(3)员员工餐厅厅服务由由名厨师师及名工工作人员员组成，上上班时间间为，要要求员工工个人素素质较高高。(4)业业户服务务员名，开开展业户户文化交交流，接接待介绍绍物业工工作，要要求形象象素质较较好。(5)会会所服务务人员名名，负责责健身、洗洗浴、美美容等场场所的接接待服务务工作，要要求形象象、素质质较好。3.安全全管理部部(1)由由1名安全全管理经经理和名名安全管管理员组组成，224小时时负责大大厦的安安全管理理工作。(2)安安全管理理经理名名，要求求有多年年物业管管理经验验的转业业军人担担任，具具有带领领全体安安全管理理员完成成所辖物物业安全全管理工工作的

19、能能力。(3)文文员兼资资料员名名，负责责部门文文字处理理和档案案管理工工作。(4)主主管名，分分三班，全全面负责责所辖物物业的安安全防范范、监督督检查工工作。(5)监监控值班班由名员员工组成成，分三三班，负负责监控控中心值值班工作作。(6)大大堂值班班由名员员工组成成，分三三班，负负责楼宇宇大堂值值班工作作。(7)外外围值班班由名员员工组成成，分三三班，负负责外围围值班工工作。(8)商商场值班班由名员员工组成成，分二二班，负负责商场场值班工工作。(9)停停车场值值班由名名员工组组成，分分三班，负负责地下下停车场场出入口口的值班班工作。(10)巡逻值值班由名名员工组组成，分分三班，负负责巡逻逻

20、值班工工作。4.工程程管理部部(1)由由1名工程程管理部部经理和和名员工工组成。(2)工工程管理理部经理理名，要要求多年年物业工工程管理理经验的的工程师师担任，具具有较强强的管理理能力。(3)文文员兼资资料管理理员名，负负责工程程管理部部文字处处理工作作及文档档资料保保管工作作，并同同时兼任任管理处处仓库管管理员的的工作。(4)强强电值班班由名强强电技工工组成，全全天244小时值值班，负负责大厦厦强电设设备的使使用与维维护，确确保大厦厦用电系系统正常常工作。(5)空空调值班班由名空空调技工工组成，全全天244小时值值班，负负责空调调设备的的正常运运作与管管理、维维护。(6)消消防值班班由名弱弱

21、电技工工组成，全全天244小时值值班，专专职负责责消防设设备的正正常运作作与管理理、维护护。(7)电电梯值班班名，负负责电梯梯设备的的正常运运作与维维护。5.财务务管理部部(1)由由1名财务务主管和和名员工工组成，负负责物业业管理收收缴各项项费用。(2)会会计由主主管兼任任。(3)出出纳员名名。(4)停停车场收收费员名名。电子文档档：GLLFA0005员工招聘聘一、高层层物业管管理人员员1.物业业经理大学本科科以上学学历,持有物物业管理理上岗证证,具有5年以上上大型物物业管理理实际工工作经验验,熟悉物物业管理理有关法法律、法法规及企企业基本本管理工工作,有较强强的管理理能力和和组织协协调能力力

22、及处理理突发事事件的能能力，勤勤业、敬敬业、乐乐业。2.物业业经理助助理大专以上上学历，持持有物业业管理上上岗证，有有3年以上上的物业业管理实实际工作作经验，有有一定的的管理、协协调能力力，对工工作管理理、运作作有较强强的、系系统的认认识，能能熟练操操作电脑脑，文字字功底强强，具有有较强的的组织、策策划、沟沟通、分分析、统统计能力力，熟悉悉公关业业务。勤勤业、敬敬业、乐乐业。二、物业业管理部部1.物业业管理部部经理大专以上上学历，持持有物业业管理上上岗证，有有2年以上上工作经经验，具具有丰富富的社会会经验和和较强的的语言表表达能力力及大型型会议接接待能力力，以及及随机应应变处理理突发事事件的能

23、能力，对对大厦清清洁、绿绿化、养养护知识识有一定定的了解解，了解解各清洁洁用品的的使用规规范。对对工作认认真负责责，敬业业、乐业业。2.物业业管理文文员大专以上上学历，持持有物业业管理上上岗证，有有一定的的写作能能力及流流利的英英语口语语对话能能力，熟熟悉公关关业务、各各劳动法法规及公公司的各各项规章章制度，具具有较强强的调查查、解决决问题、沟沟通、理理解、判判断、分分析的能能力，熟熟练操作作电脑，有有较强的的管理能能力和组组织协调调能力，勤勤业、敬敬业、乐乐业。3.保洁洁员高中以上上学历，身身体健康康、品行行端正，工工作认真真负责，能能吃苦耐耐劳。4.写字字楼接待待员大专以上上学历，有有1年

24、以上上物业管管理接待待工作经经验，性性格温顺顺，自身身素质较较好，语语言表达达能力较较强，英英语达到到国家四四级水平平。对工工作认真真负责，敬敬业、乐乐业。5.收发发员中专以上上文化，有有2年以上上工作经经验，懂懂电脑操操作，工工作作风风严谨，具具有较强强的责任任心和积积极的工工作态度度。三、工程程管理部部1.工程程管理部部经理大学本科科以上学学历(工科专专业)，工程程师职称称，有66年以上上工作经经验，持持有物业业管理上上岗证，有有2年以上上本职工工作经验验，具有有扎实的的专业知知识基础础，丰富富的实际际工作经经验，极极强的动动手操作作能力以以及较强强的资源源运用能能力、组组织管理理能力和和

25、综合事事务管理理能力，有有电工操操作证，勤勤业、敬敬业、乐乐业。2.资料料员兼文文员、仓仓库管理理员大专以上上学历，工工科或资资料管理理专业，能能熟练操操作电脑脑，思维维敏捷，思思路清晰晰，有较较强的文文字功底底，2年以上上工作经经验。3.弱电电技工大专以上上学历，电电子技术术，计算算机或相相关专业业，助理理工程师师职称，有有3年以上上工作经经验，业业务熟练练，有较较强的敬敬业精神神，具有有独立完完成工作作的能力力。4.强电电技工身体健康康，大专专以上学学历，电电力系统统或相关关专业，助助理工程程师职称称，有55年以上上工作经经验，有有大型企企业设备备管理经经验，业业务熟练练，有较较强的敬敬业

26、精神神，具有有独立完完成工作作的能力力。5.空调调技工大专以上上学历，制制冷专业业，有55年以上上工作经经验，有有大型设设备管理理经验，业业务熟练练，有较较强的敬敬业精神神，具有有独立完完成工作作的能力力。6.维修修工高中以上上学历(水电专专业)，持有有特种行行业操作作证，身身体健康康，品行行端正，工工作认真真负责，有有一定的的口头表表达能力力。四、安全全管理部部1.安全全管理经经理大专(或或同等学学历)，熟悉悉国家有有关法律律、法规规和保安安的有关关知识，具具有较强强的管理理能力。持持有物业业管理上上岗证，有有2年以上上的本职职工作经经验，具具有丰富富的社会会经验和和较强的的语言表表达能力力

27、，以及及随机应应变处理理突发事事件的能能力，有有一定的的消防知知识。工工作认真真负责，敬敬业、乐乐业，部部队复转转军人优优先选择择。2.安全全管理员员高中以上上学历，退退伍军人人优先，身身高1775厘米米以上，身身体健康康、品行行端正，工工作认真真负责，须须有本地地户口担担保人。3.监控控管理员员高中以上上学历，男男1755厘米以以上,女1655厘米以以上,身体健健康,不矫正正视力为为1.55,品行行端正,工作认认真,需有本本地户口口。五、财务务管理部部1.财务务管理部部经理财经类专专业本科科学历，具具有3年以上上大型企企业财务务主管工工作经验验，有较较强的法法律、法法规意识识，遵守守国家各各

28、项法律律、法规规和财经经制度，严严守纪律律，熟悉悉会计核核算和财财务管理理的全过过程，熟熟悉税法法。对物物业工作作有一定定的了解解，熟悉悉物业管管理有关关法规、财财务法律律、法规规，敬业业、乐业业。2.会计计大专以上上学历(会计专专业)，有3年大型型企业工工作经验验，懂电电脑操作作，有较较强的法法律意识识，遵守守国家各各项法律律、法规规和财经经制度，严严守财经经纪律，熟熟悉会计计核算的的全过程程，熟悉悉税法。对对工作认认真负责责，敬业业、乐业业。3.出纳纳大专以上上学历(会计专专业)，2年以上上本行业业工作经经验，熟熟悉结算算业务，具具有较强强的法律律意识，对对物业工工作有一一定了解解，懂电电

29、脑操作作。工作作认真负负责，敬敬业、乐乐业。4.车场场收费员员有物业管管理工作作经验，懂懂简单电电脑操作作，具有有良好的的语言表表达能力力、较强强的服务务意识和和与业户户沟通的的技巧，工工作认真真负责，敬敬业、乐乐业。电子文档档：GLLFA0006物业管理理人员培培训一、新员员工上岗岗培训根据物业业管理思思想，为为打造物物业管理理精品，拟拟对新员员工上岗岗培训工工作做以以下安排排。1.员工工上岗培培训期115天为为有薪培培训。2.培训训内容包包括：物物业管理理概述，大大厦物业业管理流流程，现现代物业业管理服服务理念念，投诉诉、应急急工作处处理程序序，军事事化训练练等项内内容。二、在岗岗员工循循

30、环培训训1.通过过实际工工作中所所产生的的问题，不不定期地地安排当当事人(指员工工)参加班班后的专专题培训训。2.每位位在岗员员工每月月参加22次公司司组织的的工作指指引培训训。组织织员工座座谈会，交交流事件件处理技技艺及与与业户沟沟通的经经验。3.上岗岗循环培培训的考考核办法法。(1)通通过理论论答题的的方式考考核员工工所掌握握的培训训内容。(2)在在实践工工作中业业户投诉诉率、违违章、违违规的行行为是评评价员工工工作成成绩的基基础。(3)通通过理论论与实践践考核，淘淘汰不合合格的员员工，达达到优化化管理的的目的。4.培训训计划及及培训内内容提纲纲(略)。电子文档档：GLLFA0007物业管

31、理理所需物物质条件件在投入物物力方面面建议如如下：一、办公公及员工工住宿用用房计划划1.办公公用房物业经理理办公室室m2会客室11m2物业经理理助理办办公室m2会客室22m2物业管理理部m2仓库2（工工程）m2安全管理理部m2储物间11（物业业清洁）m2男女更衣衣室各一一间m2工程管理理部工作作间m22.住宿宿用房由于大厦厦应急管管理工作作的需要要，建议议在大厦厦临近范范围内(跑步5分钟内内到达)安排物物业安全全管理员员工、工工程值班班人员及及管理部部门单身身员工的的宿舍。二、物业业管理工工具与装装备价格格参照表表内容见下下表。电子文档档：GLLFA0008物业管理理工作岗岗位职责责一、物业业

32、经理岗岗位职责责1.全面面负责对对所管辖辖的物业业实施一一体化综综合管理理，贯彻彻执行IISO990000质量管管理体系系及ISSO1440000环境管管理体系系，完成成与公司司签订的的年度管管理目标标和经济济指标。2.制订订管理处处年度、月月度工作作计划并并组织实实施，业业务上接接受总公公司和上上级部门门的指导导和监督督。3.负责责检查、监监督各项项制度的的执行情情况。4.合理理调配人人员，协协调各岗岗位的分分工协作作，责任任到人，同同时关心心员工生生活，确确保管理理处员工工有良好好精神面面貌和积积极的工工作态度度。5.负责责所管辖辖物业的的装修审审批，协协调违章章和投诉诉的处理理工作，落落

33、实安全全、防火火工作。6.协调调本部门门与供水水、供电电、工商商等和物物业管理理有关部部门的关关系，便便于开展展各项工工作。7.认真真完成管管理处其其他工作作职责内内容和公公司安排排或委托托的其他他工作任任务。二、物业业经理助助理岗位位职责1.协调调经理完完成本管管理处的的各项工工作。2.认真真完成所所分管的的各项工工作。3.当经经理不在在时，代代理经理理进行工工作。4.有权权向经理理提出建建议对下下属人员员进行奖奖惩。5.遵照照劳动部部门人事事有关规规定，在在公司编编制计划划，按程程序办理理管理处处招、调调员工的的事务工工作，对对部门中中的私招招滥雇行行为进行行处理。6.有权权处理顾顾客对其

34、其分管工工作范围围内的投投诉。7.有权权处理分分管工作作范围内内的突发发事件。8.有权权自行安安排下属属工作人人员的各各项工作作。三、物业业管理部部经理岗岗位职责责1.以身身作则，调调动员工工积极性性，保质质、保量量地完成成各项工工作。2.检查查、监督督大厦红红线范围围内的道道路，绿绿化等公公共区域域地面清清洁。3.热情情接待业业户，及及时处理理顾客对对服务的的投诉，并并做好记记录。4.定期期对本部部门员工工进行培培训和考考核工作作，不断断提高员员工的业业务水平平和服务务质量。5.协调调本部门门与各部部门的关关系，合合理调配配人力和和物力资资源。6.负责责清洁用用品采购购计划的的编制和和进货物

35、物品的验验证工作作，并控控制其合合理的使使用，协协助仓库库管理员员合理贮贮存和使使用保管管。7.负责责业户的的租金及及物业管管理费用用的催收收工作。8.上级级领导交交办的其其他临时时任务。四、物业业管理文文员岗位位职责1.向部部门经理理负责，主主持办公公室全面面工作，严严格执行行经理各各项指令令，有权权询问、检检查、督督促各部部门工作作执行情情况。2.负责责安排公公司各类类文稿的的草拟，审审核工作作，有权权检查、督督促岗位位责任制制在操作作层的执执行情况况，及时时发现问问题，提提出整改改意见，落落实奖惩惩制度。3.加强强与各部部门的联联系和沟沟通，对对工作中中的具体体问题不不扯皮推推诿，有有权

36、协调调各部门门工作运运作和人人际关系系。4.加强强业务学学习，提提高能力力，促使使各部门门工作实实施标准准化、科科学化、现现代化，有有权向公公司领导导提出创创新改革革的意见见和建议议。5.恪守守保密原原则，督督促有关关部门及及办公室室工作人人员加强强文件管管理，严严格会议议制度，增增强保密密观念，凡凡属公司司尚未正正公式布布的决定定、决议议、指导导等，无无权传播播。6.从节节约出发发，审批批各部门门办公用用品的购购置。五、物业业管理员员岗位职职责1.在物物业管理理部经理理领导下下，具体体行使管管理、监监督、协协调服务务的职能能。2.负责责管理大大厦清洁洁、绿化化、治安安、维修修、接待待、回访访

37、等项服服务工作作。3.全面面掌握大大厦物业业公共设设施、设设备的使使用过程程。4.协调调经理送送发物业业管理方方面的文文件。5.参加加经理主主持的部部门例会会，总结结当月工工作，制制订下月月计划。6.负责责发现运运作中不不合格的的服务项项目，进进行跟踪踪、验证证，处理理业户（业业户）投投诉。7.收集集有价值值的物业业信息，为为推动公公司物业业管理工工作的发发展出谋谋划策。8.完成成经理交交办的各各项任务务。六、物业业商务管管理员岗岗位职责责1.负责责大厦业业户接待待工作，做做到仪表表端庄、态态度和蔼蔼、热情情大方、反反应敏捷捷、处事事稳健。2.负责责为业户户办理入入伙、入入住、装装修手续续。3

38、.按接接待来访访规定，做做好来访访登记，对对电话预预约的来来访要及及时通知知有关领领导或部部门，对对突然来来访者，要要报告有有关领导导或部门门后，再再约时间间接待。4.负责责接待及及处理业业户咨询询、投诉诉工作，并并定期进进行回访访。5.负责责为大厦厦业户商商务、票票务收发发等项服服务工作作。6.完成成办公室室临时交交办的工工作。七、物业业清洁员员岗位职职责1.负责责本辖区区的清洁洁卫生工工作。2.负责责公司及及管理处处业户的的服务工工作。3.负责责大厦各各区域的的垃圾收收集工作作。4.完成成领导交交办的其其他工作作。八、工程程管理部部经理岗岗位职责责1.在经经理助理理的直接接领导下下，负责责

39、机电安安装维修修工程的的全面管管理工作作。2.负责责大厦设设施、设设备的运运行、保保养、维维修，安安全检查查工作的的安排与与落实。3.履行行管理处处签订的的设备管管理合同同，完成成下达的的各项管管理指标标和经济济指标。4.贯彻彻执行公公司制定定的机机电设备备管理工工作手册册，确确保机电电安装维维修工程程管理的的设施、设设备处于于安全、良良好的运运行状态态。5.执行行政府部部门的有有关行业业法规，加加强安全全管理和和安全教教育，建建立各级级安全制制度，防防止发生生安全事事故。6.对设设施、设设备的运运行、维维修和保保养的正正常运行行每月必必须进行行一次全全面检查查，每月月不少于于一次夜夜间查岗岗

40、。7.负责责员工的的政治思思想教育育和专业业技能培培训，不不断提高高员工的的综合能能力和素素质。8.负责责组织对对公司接接管的机机电设施施、设备备进行验验收及其其配套设设施完善善工作。9.负责责组织技技术文件件和设备备档案的的接管、建建立和管管理工作作。10.负负责业户户对机电电工作的的投诉处处理，负负责本部部门不合合格服务务的处理理，纠正正和预防防措施的的实施、跟跟踪、检检查。11.定定期向经经理汇报报工作，完完成上级级交办的的临时任任务。九、工程程技术员员岗位职职责1.负责责对大厦厦机电设设备的运运行值班班，处理理一般性性故障，参参与协助助设施、设设备的维维修、保保养工作作，对发发生的问问

41、题及时时向上级级领导或或管理处处汇报。2.值班班人员必必须熟悉悉大厦的的供水、供供电、电电梯、空空调、智智能设施施、设备备的情况况，掌握握相关设设备的操操作程序序和应急急处理措措施。禁禁止与本本部门无无关人员员进入机机房。3.定时时巡视设设施、设设备的运运行情况况，认真真做好巡巡查记录录和值班班记录。4.配合合管理处处各部门门的各项项工作，建建立良好好的合作作关系，记记录维修修投诉情情况，并并及时处处理。5.保持持值班室室、高低低压配电电房和水水泵房、设设备房的的清洁及及物品的的有序摆摆放。6.负责责设备房房的安全全管理工工作，禁禁止非工工作人员员进入，禁禁止各种种违反设设备房管管理规定定的行

42、为为。7.遇到到突发停停电或发发生其他他突发事事故时，应应从容镇镇定，按按规定和和操作程程序及时时排除故故障，或或采取应应急措施施，迅速速通知相相关人员员处理。8.加强强防范意意识，做做好配电电房、水水泵房的的防火、防防水、防防小动物物的安全全管理工工作。9.协助助供电局局抄表确确认用电电量，并并进行月月度用电电分析对对比，及及时发现现问题，杜杜绝浪费费。10.完完成上级级交办的的其他临临时任务务。十、强电电技工岗岗位职责责1.协助助工程经经理开展展工作，贯贯彻执行行经理下下达的各各项指示示。2.制定定供电系系统的最最佳运作作方案，报报上级审审批后组组织贯彻彻实施，保保证设备备24小时时正常运

43、运行，出出现故障障能立即即排除；出现紧紧急停电电时，应应能随时时启动柴柴油发电电机，在在5分钟内内将发电电机电源源送至用用电设备备。3.负责责供电系系统的维维保操作作及制订订供电设设备的大大、中、小小修计划划。4.根据据系统运运行情况况进行必必要的技技术改造造，制定定切实可可行的节节约能源源措施，并并保证实实施，使使供电方方案为最最优。5.负责责大厦系系统业户户二次装装修工程程的监管管工作。6.完成成上级交交办的其其他工作作。十一、弱弱电技工工岗位职职责1.协助助经理开开展工作作，贯彻彻执行经经理下达达的各项项指示。2.负责责消防自自动报警警系统、通通风系统统、楼宇宇自控系系统、保保安监控控系

44、统、广广播系统统等弱电电系统的的运行，维维护管理理工作。3.根据据实际需需求，开开展各项项弱电专专业工程程的增效效、改造造工作。4.完成成上级交交办的其其他工作作。十二、暖暖通技工工岗位职职责1.协助助经理开开展工作作，贯彻彻执行经经理下达达的各项项指示。2.负责责空调系系统，给给排水系系统的运运行、维维保管理理工作，保保证空调调系统正正常运行行，保证证各类末末端空调调设备的的完好，无无超标噪噪音和严严重滴漏漏现象，各各类管道道、阀门门无严重重的跑、冒冒、滴、漏漏现象及及事故隐隐患，保保证给排排水管道道通畅。3.负责责按规定定做好空空调、给给排水系系统的维维护保养养及制订订设备的的大、中中、小

45、修修计划。4.根据据运行实实际情况况，提出出设备运运行节能能措施，并并保证实实施，使使系统能能运行在在最优状状态。5.完成成上级交交办的工工作任务务。十三、维维修工岗岗位职责责1.执行行管理处处制定的的机电电设备管管理手册册和有有关技术术规范、规规定，熟熟练掌握握设施、设设备的结结构、性性能、特特点和维维修、保保养方法法，做一一名合格格的维修修人员。2.定期期清洁所所管理设设备和设设备房，确确保设备备、设施施、设备备机房的的整洁。3.严格格遵守安安全操作作规程，防防止发生生安全事事故。4.发生生突发情情况，应应迅速赶赶往现场场，及时时采取应应急措施施，保证证设施、设设备的正正常、完完好。5.定

46、期期对设施施、设备备进行全全面巡视视、检查查，发现现问题及及时处理理。6.积极极完成上上级交办办的各项项临时任任务。十四、工工程文员员、资料料员、仓仓管员岗岗位职责责1.负责责本部门门文件、图图纸及技技术资料料的管理理，建档档和统一一管理工工作。2.负责责收发各各种通知知、文件件以及设设备运行行记录的的管理。3.负责责部门考考勤统计计工作。4.负责责维修单单的接收收及跟踪踪检查汇汇报工作作。5.负责责本部门门文件打打印、校校对及传传真工作作。6.负责责管理处处工程、物物业、办办公仓库库管理工工作。7.完成成上级交交办的其其他工作作。十五、安安全经理理岗位职职责1.接受受经理助助理的工工作安排排

47、，认真真完成各各项工作作。2.对治治安、车车辆管理理员日常常工作进进行检查查、监督督、考核核和安排排管理处处的临时时工作任任务。3.协助助安全管管理经理理制定每每月工作作计划，并并检查安安全管理理部每周周、每月月工作执执行情况况，做好好检查、考考核记录录。4.检查查、监督督大厦治治安、消消防工作作并巡视视记录。5.负责责处理治治安工作作中遇到到的疑难难问题，不不能解决决的及时时向管理理处经理理助理或或经理汇汇报。6.定时时、不定定时（晚晚上零点点之后的的检查，一一周不少少于1次）对对各岗位位执勤人人员的工工作进行行巡查、督督导。7.对因因下属玩玩忽职守守、屡次次不遵守守治安工工作手册册规定，导

48、导致业户户投诉或或造成较较大损失失的，负负领导责责任。8.做好好安全管管理员的的培训、考考核工作作。9.热情情接待业业户，及及时处理理顾客对对治安的的投诉，并并做好记记录。10.熟熟练掌握握消防器器材的使使用，发发生火警警，应立立即采取取应急措措施。十六、安安全管理理员岗位位职责1.服从从领导，听听从指挥挥，以军军人的风风度处事事。2.负责责本辖区区车辆进进出、停停放管理理，遇事事要向上上级报告告。3.负责责本辖区区人员的的进出管管理。4.模范范遵守国国家法令令、法规规，做到到依法办办事。5.熟悉悉本岗位位职责和和工作程程序，掌掌握本辖辖区内每每一个角角落，圆圆满完成成工作任任务。6.熟悉悉消

49、防有有关器械械的使用用。7.负责责大厦安安全、防防火、防防盗、防防破坏的的防范工工作。8.负责责大厦应应急处理理的抢救救工作。9.负责责大厦物物业、工工程、清清洁、咨咨询等各各项服务务工作。10.完完成上级级交办的的各项任任务。十七、财财务经理理岗位职职责1.根据据国家财财务制度度和财经经法规，结结合公司司实际情情况，制制定适用用的财务务管理办办法。2.按照照国家统统一的会会计制度度设置和和使用会会计科目目。除会会计制度度允许变变动的以以外，不不得任意意增减或或者合并并会计科科目。3.围绕绕公司的的经营发发展规划划和工作作计划，负负责编制制公司财财务计划划和费用用预算，有有效地筹筹划和运运用公

50、司司资金。4.做好好公司各各项资金金的收取取与支出出管理。5.定期期汇总管管理处的的经济运运作情况况，提出出合理化化建议，为为公司发发展决策策提供参参考依据据。6.做好好财务统统计和会会计账目目、报表表及年终终结算工工作，并并妥善保保管会计计凭证，账账簿、报报表和其其他档案案资料。7.定期期检查财财务计划划、费用用预算执执行情况况，监督督各部门门的财务务活动，分分析存在在问题，查查明原因因，及时时解决。8.统一一归口管管理公司司各种票票据和账账目，杜杜绝管理理处资金金流失。9.负责责财务人人员的业业务培训训和考核核监督工工作。10.保保守公司司管理处处机密，维维护公司司利益。11.负负责向公公

51、司领导导及政府府部门作作出财务务报表。十八、财财务会计计岗位职职责1.对规规定的会会计科目目名称、编编号、核核算内容容和对应应关系，不不得任意意改变。2.对发发生的每每一项经经济业务务须取得得或填制制原始凭凭证，并并根据审审核无误误的原始始凭证填填制记账账凭证。3.要严严格审核核会计凭凭证并妥妥善保管管。对伪伪造、涂涂改或经经济业务务不合法法的凭证证，应拒拒绝受理理，并及及时报告告领导处处理。4.按照照规定设设置总账账，明细细账。启启用会计计账簿时时，应在在账簿封封面上写写明单位位名称和和账簿名名称，账账簿扉页页上应附附“启用表表”。5.根据据审核无无误的会会计凭证证登记账账簿。账账簿记录录发

52、生错错误时，不不准涂改改、刮擦擦，删除除的文字字或数字字划线注注销（必必须使字字迹清晰晰可辨），然然后在划划线上方方填写正正确方案案或数字字，并由由记账人人员盖章章（签字字）。6.按照照规定，定定期（月月、季、年年）核对对账目、结结账、编编制会计计报表，并并做到报报表数字字真实、计计算准确确、内容容完整、说说明清楚楚。任何何人都不不得窜改改或授意意、指使使他人窜窜改会计计报表数数字。7.按照照规定对对各种会会计资料料，定期期收集、审审查、核核对，整整理立卷卷、编制制目录、装装订成册册并妥善善保管，防防止丢失失损坏。十九、财财务出纳纳岗位职职责1.负责责登记现现金日记记账、银银行存款款日记账账的

53、工作作，做到到日清月月结。2.负责责保管现现金、有有价证券券、空白白支票及及银行印印鉴卡等等有关资资料。3.负责责管理银银行账户户，办理理银行结结算业务务，月终终及时对对账，并并根据需需要编制制银行存存款余额额调节表表。4.负责责统一管管理管理理处的发发票和收收据，做做好各下下属部门门领用和和核销工工作。5.加强强货币资资金的管管理，严严格执行行国家有有关现金金管理和和银行账账户管理理法规制制度，不不得挪用用公款，不不得出借借公司账账户。二十、财财务收费费员岗位位职责1.协助助会计、出出纳做好好各项费费用的收收取、统统计、核核算工作作，在业业务上接接受公司司财务管管理部的的指导和和监督，保保证

54、做到到工作日日清月结结，账表表相符，钱钱据相符符，对拖拖欠费用用及时催催收，做做到费用用收缴率率达988%。2.根据据业户需需要提供供上门收收费服务务，在预预约时间间内准时时到达。3.对拖拖欠费用用的业户户以电话话联系、上上门催收收或下发发催费通通知单等等方式使使拖欠费费款项及及时回收收。4.完成成管理处处经理交交办的其其他任务务。电子文档档：GLLFA0009物业管理理预算一、物业业管理开开支分类类预算物业管理理开支分分类预算算表序 号支出项目目名称月支出年支出备 注注一写字楼支支出1员工薪金金2公共设施施、设备备保养费费3绿化租用用、管理理费4物业管理理清洁费费5物业管理理办公费费6公共区

55、域域保险费费7固定资产产折旧费费8公共水电电费9管理公司司合理利利润10法定税金金11每月管理理费支出出合计元/平方方米二商场支出出1员工薪金金2中央空调调费3商场专用用货梯费费4商场专用用手扶梯梯费5商场公共共用水费费6员工制服服费7设施维修修、保养养费8绿化设施施管理费费9节假日活活动宣传传费10管理公司司合理利利润11法定税金金12每月管理理费支出出合计元/平方方米三车场费用用1员工薪金金2照明电费费3公共用水水费4每月管理理费支出出合计元/平方方米四商务会所所费用1员工薪金金2会所用电电费3会所用水水费4每月管理理费支出出合计元/平方方米五员工餐厅厅费用1餐厅用水水费2餐厅用电电费3餐

56、厅用煤煤气费4每月管理理费支出出合计元/平方方米二、物业业管理处处开支明明细预算算物业管理理处开支支预算明明细表序号支出项目目名称算 式支出金额额（人民民币元）月 支 出年 支支 出一管理处员员工薪金金经理办公公室1物业总经经理2总经理助助理工程管理理部4工程经理理5工程主管管6强电技工工7弱电技工工8空调水电电工9万能工10文员兼仓仓管物业管理理部11物业经理理12商务咨询询管理13信报收发发员14会所管理理员15物业清洁洁员16物业管理理文员安全管理理部17安全经理理18安全主管管19安全管理理员20车场管理理员21监控管理理员财务管理理部22财务经理理/会计计23财务出纳纳员24车场收费

57、费员二物业管理理办公费费1办公低耗耗品2办公交通通费3节日布置置费4办公电话话费5办公水电电费三公共设备备维护费费1消防设备备维护费费2扶梯设备备维护费费3货梯设备备维护费费4消防梯设设备维护护费5客梯设备备维护费费6空调设备备维护费费7吊船设备备维护费费8电器设备备维护费费9技防设备备维护费费10通讯广播播设备维维护费11给排水设设备维护护费12设备维修修备用金金四物业管理理清洁费费1写字楼厕厕所卫生生纸2清洁剂类类费用3清洁毛巾巾、工具具类4垃圾清运运袋5垃圾桶用用干沙6垃圾清运运费7水池清洁洁费8“四害”消杀费费9清洁工具具维修费费10清洁管理理备用金金五绿化租用用、管理理费1外围绿化化

58、租用费费2物业绿化化水电费费3室内绿化化布置费费六固定资产产折旧费费1电脑2复印机3打印机4传真机七物业公用用电费1写字楼客客梯2写字楼消消防梯3生活水泵泵、排污污泵4楼梯间公公共照明明5泛光、霓霓虹照明明6车库照明明空调费费八物业公共共用水费费1写字楼用用水费用用2商场用水水费用3会所用水水费用4餐厅用水水费用九物业管理理开支费费电子文档档：GLLFA0010物业管理理规章制制度和档档案建立立与管理理一、管理理规章制制度科学管理理、合理理量化、健健全制度度是我们们取得成成功的重重要保障障，为了了达到高高标准的的管理目目的，我我公司已已成功导导入ISSO90000质质量管理理标准模模式。在在接管物物业以后后，将严严格按照照质量管管理体系系的标准准，实行行专业化化、规范范化管理理。制定定出管理理规章制制度共计计74条，其其中公众众制度112条，内内部岗位位制度220条，运运作管理理制度332条，员员工培训训考核制制度100条。1.公众众制度(1)业业户手册册。(2)业业主公约约。(3)精精神文明明公约。(4)楼楼宇使用用维护管管理规定定。(5)二二次装修修管理规规定。(6)二二次装修修管理协协议。(7)装装修人员