1993年广州市国有土地使用权出让金标准

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1、广州市人民政府批转市国土局、房地产管理局关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示的通知2006年03月23日09:34来源：市国土资源和房屋管理局穗府199358号各区、县人民政府，番禺人民政府，市府直属各单位：现将市国土局、房地产管理局关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示批转给你们，请依照执行。请市国土局、房地产管理局收集执行中遇到的问题，及时加以解决。一九九三年六月二十一日关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示市人民政府：一九九二年五月，我局上报关于审定颁布V广州市地价标准（草案）的请示（房管发199282号），详细汇报了制定广州市地价标准的目的，地价标准测算方法，地价标准的测定及结

2、果的结合分析，地价计算的具体方案。根据市领导的批示：“该地价标准在市人民政府未审定之前可先试行，边试行边待审定”。我局以穗国房字199240号文件将该计算标准中的标准数据、调节系数、计算公式等印发试行。经过一段时间的实践证明，这个地价计算标准能从我市实际出发，统筹兼顾各种因素，适应社会主义市场经济迅速发展的需要，是基本适用可行的。现将修定的广州市国有土地使用权出让金标准报上，请予审定。以上请示，如无不妥，请批转各有关部门执行。附件：广州市国有土地使用权出让金标准、国有土地使用权出让金（以下称“标定地价”）的计算一）广州市各类用地的平均标定地价用地类型商业1800元/每平方米平均标定地价建筑面积

3、工业500元/每平方米建筑面积住宅820元/每平方米建筑面积说明:1. 上述平均标定地价是根据一九八九年至一九九一年的房地产价格的资料（包括商品房售价资料及私房交易价格资料）分析测算的（详见广州市房地产房管发199282号文件）。2. 商业用地包括商业、服务业、金融、旅游、娱乐、办公等用地；工业用地包括工业仓储等用地。3. 当商业、住宅用地容积率大于一时，其标定地价以建筑面积计算；当商业、住宅用地容率大于一时，其标定地价以地面面积计算；工业、别墅用地的标定地价均以地面面积计算。二）调节系数表表一地段（距离）调节系数表+表示上调，-表示下调，以下同地段说明用途调节系数（单位%）中心区东风路以南，

4、越秀路以西，珠江河以北，人民路以东的范围（商业用地上术道路两旁的临街用地属同一地段）商业+10+20工业+400住宅+20+30次中心区中心区外，环市路以南，农林下路，署前路，龟商业0+20岗路，东湖，海印大桥以西，沿南华东路，小港路，同福路以北，大同路，宝华路，华贵路，荔湾路，流花湖，站前横路，沿站前路至站南路以东的范围及沙面（说明同上）工业+300住宅+10+20一般市区除上述范围外的一般市区，包括东山区、越秀区、荔湾区、海珠区（除南石头街、新溶镇的非城区接壤地段），天河区的沙河街、登峰街、石牌街、员村街、沙河镇的冼村、猎德、杨箕、寺右、林和等，天河开发区，白云区的矿泉街、三元里街、景泰街

5、、芳村区的花地街等及与该地段接壤的农地。商业+5_20工业+10-20住宅+10_30近郊区除上述范围外的近郊区，包括五山街、车陂街、沙河镇（除上述五村），东圃镇、同和镇、南石头街、新溶镇、冲口街、鹤洞街、石围塘街、东敦镇、黄埔区（除南岗镇、长洲镇），松洲街、新市镇、石井镇等地段商业_20_35工业_30_40住宅_30_45中郊区南岗镇，罗岗镇，长洲镇，江高镇，人和镇，工业太和镇，龙归镇，蚌湖镇住宅商业3545工业4050住宅4555远郊区竹料镇，钟落潭镇，九佛镇，神山镇，雅瑶镇商业4550工业5060表二交通因素调节系数表指标说明等级调节系数商业工业住宅公共交通条件附近公共汽车路线的多少以

6、及邻近地铁站站、渡口、码头（沿江地段）的情况好+5+10+5+10一般_5+5_5+5差_5_10_5_10道路系统状况与市区其他地段（尤其是市中心）交通联系的便捷程度、道路等级、维护等及、维护状况、交通组织等情况好+5+10+5+10+5+10一般_5+5_5+5_5+5差_5_10_5_10_5_10对外交通条件考虑是否邻近主干公路、港口、码头、铁路等好+5+10一般_5+5差_5_10注：交通因素调节系数为各指标调节系数的代数和。表三市政、公建配套设施因素调节系数表指标说明等级调节系数商业工业住宅市政设施考虑“五通”等市政基础设施的好0+50+50+5环境条件条件，住宅用地还考虑居住环境

7、，居民水准因素一般0_20_50-2差-2-5_5-10_2_5消费娱乐的方便性考虑各类商店、市场的齐备程度，居民日常购的便利性，各类文化、娱乐体育设施的数量、档次等好+2+5+5+10一般-2+2_5+5差_2_5_5-10受教育的方便性考虑幼儿园、小学、中学的数量、分布，学校环境、师资条件及教学质量等好+2+5一般-2+2差-2-10工业的集聚度考虑工业中各行业分布的状况、数量、规模以及相互间的协作关系好+5+10一般5+5差5-10注：该系数是各指标调节系数的代数和。表四繁华程度调节系数表（调节商业地）等级说明调节系数一级全市性及大区域性的商业、金融、贸易中心、宾馆、酒店、高级写字楼集聚

8、地区及交通中枢地区+20+30二级地区性商业中心，或人口流量大，沿马路面商业用地地（广义的）占95%以上的商业路段及主要专业性商业路段（商业街）+10+20三级人口流量一般，沿马路面商业用地（广义的）占80%以上的市区路段及城市主干道两侧0+10四级人口流量小，沿马路面商业用地（广义的）占50%以上的市区路段、郊区繁华路段0-10五级除上述路段外的其他路段10-20表五临路（街）位置调节系数表繁华程度一级二级三级四级临街位置临街不临街临街不临街调节系数11.20.710.811.10.80.9说明：1.临街指一面或一面以上临主次干道或主要商业街和专业性商业街道的位置。2.该调节系数主要调节商业

9、用地的标定地价，住宅用地的标定地价也可酌情选择该调节系数。表六楼层（层数）调节系数表层数调节系数商业用地首层1.2二四层1.0五三十层0.8三十层以上0.6工业用地四层以下1.0四层以上1.1住宅用地别墅区3.0九层以下1.0十三十层0.8三十层以上0.6说明：一、别墅区指实际用地容积率小于一的低层住宅，且为庭园式的高级居住用地。二、当建筑设计方案未最后批出时，为方便预收地价，容积率调节可采用一个略高于楼层调节系数的综合系数来计算。表七得房率调节系数表得房率（%）951009095859080857580调节系数0.981.00.950.980.920.950.890.920.860.89得房

10、率（%）70756570606555605055调节系数0.820.860.770.820.710.770.650.710.570.65得房率（%）455040453540303530以下调节系数0.480.570.380.480.240.380.080.240.08表八住宅与非住宅用地使用年限调节系数住宅使用年限70605040302010调节系数10.990.980.950.900.790.54非住宅使用年限5040353025201510调节系数10.990.980.970.940.900.820.68三）每宗地标定地价的计算公式1某用途的标定地价（单）=10+平均标定地价（单价）X（1

11、+地段系数+交通系数+市政、公建系数+繁华系数+特殊系数1）X位置系数X楼层系数X得房率系数X使用年限系数X特殊系数2。2每宗地标定地价（总地价）=工某用途的标定地价（单价）X某用途的计价面积。其中某用途指商业、工业、住宅等各类用途。特殊因素1包括特殊的地形、地貌、地质条件、规划限制、特殊地位、地区发展潜力或发展制约等微观因素。该系数一般控制在10%之间。特殊因素2包括政策因素、政治因素、市场供求等客观因素。二、实施本标准的若干规定（一）新用地的标定地价以增容面积（新建面积减除合理回迁面积的途额）为计价面积，历史用地的标定地价以全部新建面积为计价面积。（二）建筑密集区定义为：环市路以南、农林下

12、路沿原广九铁路、海印大桥以西、南华东路沿小港路至同福路以北、多宝路、龙津路、华贵路、荔湾路、流花湖、人民北路以东的范围。该范围内住宅回迁补偿安置比为1.31.5（即拆迁每平方米房屋按补偿安置1.31.5平方米的房屋计算）。其它城区住宅拆迁的回迁补偿安置经为1.11.3。商业回迁的补偿安置比不超过1.1。（三）境外销售的商品房用地，其标定地价在按以上标准计算结果的基础上加收30%。（四）过去在建设用地开发过程中无偿承担了城市道路、区外大规模的永久性给排水、供电工程、学校以及其他大型市政、公建配套设施建设的，这些设施的投资可按具体情况在标定地价中扣减。（五）特殊性质、用途的用途，其标定地价可酌情用

13、其它地价评估方法进行估算。因城市规划发展形成的特殊地段的标定地价，各类调节系数可不受上述规定的限制。（六）凡属下列情况的，可暂缓征收土地使用权出让金：1. 原来是历史用地的，为完善用地手续而申请补办用地手续，或因遗失用地证明而申请补发用地证明，且目前仍未发生扩建、加建、改建或改变用地性质、用地单位名称的，可继续按原行政无偿划拨的原则用地，暂缓征收土地使用权出让金。2. 国营企业因兼并而发生土地使用权转移，目前又未发生扩建、加建、改建或改变用地性质的可继续按原行政无偿划拨的原则准予办理转移，暂缓征收土地使用权出让金。但不同所有制企业之间兼并而发生土地使用权转移的，另作处理。3. 房地产开发公司在

14、未取得“同意使用土地通知书”或“建设用地批准书”之前，已获准报建施工，并已于一九九二年八月一日之前预售了房屋（以预售合同之签约日期及售房收据为准），且预售合同没有明确国家追收的税费由购房者承担的，原则上该幢楼房按原行政无偿划拨的原则处理。暂缓征收土地使用权出让金。4. 非盈性利性市政设施，包括由市政建设部门安排建设的主次干道、支路等（含这些项目的拆迁周转房），管线网、环卫、广场、过江轮渡码头、公共汽车（电车）站场、煤气供应设施、园林绿化等项目用地，可暂缓征收土地使用权出让金。5. 大、中、小学（包括幼教）等非盈利性的教学设施用地，军事用地中的部队营房、训练基地、军事设施用地、监禁用地（包括监猴

15、、劳教场所、收容所、拘留所等）、文物保护点用地，可暂缓征收土地使用权出让金。6. 村自留建设用地用作自建自用项目的，可暂缓征收土地使用权出让金。但若把此类地用于转让、抵押、出租以及合办工商企业的，应首先由市国土局征用为国有土地。其自用部分土地可按历史用地计收土地使用权出让金。7. 解困房项目、危房改造建设所承建的非盈利性危房改造项目用地，可暂缓征收土地使用权出让金。8. 地下建筑可暂缓征收土地使用权出让金。（七）凡属下列情况的，可部分减收土地使用权出让金：1. 党、政军机关以及行政事业单位自用办公用房项目用地，凡使用本单位历史用地的，按商业用地标定地价5%计收；凡新征用划拨土地的，按商业用地标

16、定地价的10%计收。自建住宅项目用地，凡使用本单位历史用地的，按住宅标定地价的10%计收；凡新征用划拨土地的，按住宅标定地价20%计收。盈利性项目用地按具体用途的标定地价全额计收。2. 企业自建自用宿舍,凡使用本单位历史用地的,按住宅标定地价40%计收;凡新征用划拨土地的,按住宅标定地价80%计收。3. 有盈利的市政公用设施，包括供水、供电、电讯等设施用地，按工业用地标定地价50%计收；长途汽车的候车楼、机动候机楼、航运码头等用地，按工业用地标定地价50%计收。4. 高、新科技（工业）项目用地，有市一级以上科委证明的，按工业用地标定地价50%计收；凡能源工业、原材料工业等基础工业项目用地，也按

17、工业用地标定地价50%计收。5. 凡属于优化城市土地利用的，即市区内工业用地改变功能为住宅用地，或工业用地、住宅用地改变功能为商业用地，且不能享受第一、第二点优惠的，按新用途标定地价80%计收。6. 在本单位历史用地上自建（包括新建、扩建、加建、改建）自用生产经营项目的，按标定地价的50%计收。属利用本单位历史用地与他方合建的，原历史用地言分成比例在40%以下部分，仍按历史用地计收。历史用地方分成比例超过40%以上的部分及合作对方分成部分，按新用地计收。7. 凡工业化的农牧业生产项目用地（如机械化养鸡场、蛋鸡场、奶牛场等），凡使用本单位历史用地的，按工业用地标定地价15%计收；凡新征用划拨土地

18、的，按工业用地标定地价30%计收。8. 凡未办妥用地手续（包括新用或合建），但经报建批准已建成入住的房改房，按新用地者（或合建出资方）实建（实得）建筑面积，每平方米企业单位三十元，行政事业单位十五元计收。9. 企业进行股份制改革补办国有土地使用权出让手续的，土地使用权出让金按不低于标定地价50%计收。（八）经市国土局批准缓征、减收土地使用权出让金的项目用地，土地受让单位对该用地只有按申报缓征、减收土地使用权出让金时确定的土地使用性质、用地单位名称使用土地的权益，需改变土地使用性质或以土地、房屋用作出租、转让、抵押的，须重新报经市国土局批准，按缓征、减收比例以及重新申报期所在年限的标定地价补足土地使用权出让金，并（补充）签订土地使用权出让合同后，始得出租、转让、抵押土地或改变土地使用性质。（九）凡已扣减国有土地使用权出让金的文教、卫生、体育及其它公共设施，建成投入使用后其产权属于市人民政府，并交由房地产管理部门管理。（十）凡在上列缓征或部分减收范围内的减免，由市国土局在计收土地使用权出让金中掌握；凡在上列规定以外要求缓征或部分减收土地使用权出让金的申请，用地单位须按正常程序向市国土局提出减免申请，由市国土局逐项审核，提出意见后，报请市人民政府审批。一九九三年五月十三日