某度假酒店经营管理规划--lhb99966

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1、 九天帝乡度假酒店经营管理规 划目 录第一章 战略发展规划 (）第二章 经营管理模式分析 （)第三章 营业板块经营管理 (4）第四章 财务指标分析 （8)第五章 经营风险和风险防范 (33)第一章 战略发展规划1.1 市场定位.1市场定位九天帝乡度假酒店作为五星级的豪华型度假酒店，不但应该成为武陵源的酒店业龙头,也应该成为张家界的酒店业龙头老大之一。在经营方面，本酒店要走一条高调进入市场,最大份额争夺高端客源市场的路子。本酒店的经营策略有较强的排他性。1。1.2 经营有利条件九天帝乡度假酒店在经营上有许多有利条件：（）交通便利作为酒店经营最重要的因素,九天帝乡度假酒店地理优势十分明显,其中画卷

2、路是进入武陵源各风景区的必经之路。酒店距张家界市荷花机场及火车站仅30分钟车程，交通非常便利，再考虑未来长张高速在武陵源开口,九天帝乡度假酒店的可进入性在张家界地区是很好的。(2)环境优美酒店依山而建，门前视野很开阔，对面百丈峡清晰可见，背后山坡植被情况良好，这是无法再造的自然优势。在武陵源可资酒店开发的地块已经不多的情况下,九天帝乡度假酒店的环境优势很突出,是不可再造的资源.（3）设计先进酒店投资商在经营意识方面有较强的前瞻性,先后聘请有实力的设计公司和顾问公司对酒店进行设计，使酒店在风格、美观和实用方面都更加合理。1.1. 经营宗旨酒店的经营宗旨就是最大程度地利用和整合上述优良资源，为消费

3、者和消费中介所广泛了解,在市场竞争中处于强势地位。. 经营策略121新颖性新颖性是吸引消费者和消费中介的第一要素。本项目的新颖性包括:（1）独特的建筑外形设计和全新的环境营造;（)设备设施的舒适度和新颖性；(3）适度的土家文化要素;（4）优化的客房服务；（5）优化的餐饮服务;（6）差异化,有别于片面依赖色情的康乐服务;上述新颖元素如果强势推向市场，必将在短期内即获得市场竞争的优势地位,快速地占领主要收入市场和利润市场。12。 规模效应在一定程度上来说,规模就是效益,据国家旅游局根据国家旅游局05年中国星级酒店统计公报分析，酒店(含度假村)规模越大，住房率越高。005年,客房数在00间以上的酒店

4、平均客房住房率为68.5%;客房数在3049间的酒店平均客房住房率为63。99%；客房数在200299间的酒店平均客房住房率为64%；客房数在1099间的酒店平均客房住房率为5.1%；客房数在1间以下的酒店平均客房住房率为56.5。可见，规模越大的酒店,其住房率越高。九天帝乡度假酒店的规模效应体现在以下几个方面：（1） 有很高的信誉度，避免张家界经常发生的“踢团”现象；（2） 投入较高的管理成本，以保证较好的管理质量和服务质量；（3） 发生价格战时游刃有余。1.。3 引领市场九天帝乡度假酒店投入使用后,因产品新颖、规模大,将迅速确立自己的市场领导地位，同时也自然成了市场游戏规则的制定者.酒店无

5、论从环境营造、产品新颖性、接待规模、文化融合等方面都将超越张家界国际酒店、湘电国际酒店、凯天酒店、天子酒店等现有的高星级酒店，有极强的差异化优势，很容易就成为张家界地区酒店业新的领导者之一。市场领导者总是拥有最高的市场占有率。在价格制定、变动等方面起支配或领导作用，从而获得市场的优厚回报和优先利润。3 可持续性发展问题当然,任何事物都是一个运动的过程,都在发展变化之中。为此，必须高度关注可持续发展的问题。131 经营不利条件九天帝乡度假酒店虽然在经营上有许多优势，但从发展的观点和辨证的观点来看,也存在一些潜在的不利之处：（1）建设时间较早按照市政府的有关规划和有关趋势来看，未来几年内张家界将出

6、现多家高星级酒店。相对九天帝乡度假酒店来，这些项目建设时间都相对较晚,可以有的放矢，在设备设施水平和新颖性方面参照和超越本酒店。（2）规模相对较小相对张家界现有的酒店来说，九天帝乡度假酒店规模较大,客房达400间之多，而且配套齐全.但按市场发展规律，未来的高星级酒店规模会更大,客房数量会更多，比如筹建中的山水国际大酒店客房数达50间。按照规模越大，垄断性越强的规律,这些后来者将瓜分本酒店的市场分额，造成客源分流。1。3.2 可持续性发展战略(1）环境与风格如上所述，九天帝乡度假酒店所在地景色优美，环境优势很突出。酒店拥有不可再造的、垄断性的资源。一定要充分利用这种资源并在生态和绿色方面狠下功夫

7、，要援引深圳青青世界、竹园宾馆等成功先例的经念,不断强化酒店的文化氛围.生态和绿色作为酒店的主要风格，要贯穿客房服务、餐饮出品和服务、会议服务、桑拿服务等各个经营环节,如客房设置无烟楼层，中餐厅出品绿色食品等。(）市场开发张家界高星级酒店目前仍处于卖方市场，客房数量供不应求，房价居高不下。但随着越来越多高星级酒店的落成， 这种市场格局将切底改变，高星级酒店将进入买方市场.如果不清醒地认识这一点,我们将在竞争中吃大亏。为此,必须克服短视行为,从酒店开业尹始就要建立一支务实的、有先进激励机制的销售团队,长期致力于高端散客和团体客源的开发,充分利用自身的接待能力及产品的优势，多方位建立客户网络体系.

8、在买方市场还没有形成之前，就要捷足先登，采用网络营销方、会员制营销、会议营销等有效方法,大力扩大酒店的社会影响，培养忠诚度较高的消费者和消费中介。(3）升级换代张家界大规模旅游开发和推广至今仅1年左右，发展历史较短,加之交通条件比较差，造成旅游产品比较单一，目前还只能够提供观光设施,其他休闲娱乐设施非常缺乏。前来旅游的85%是观光客人.但是,随着长沙张家界高速公路的建设，张家界休闲旅游将得到较快发展。九天帝乡度假酒店在设计时已经考虑市场变化因素,为酒店档次升级和经营格局升级留下了一定的空间。在经营过程中也必须注意市场变化情况，根据市场变化情况对硬件设施和服务产品进行更新换代.这些市场变化因素包

9、括：客源消费形式的变化，如休闲旅游、会议旅游、会展旅游、修学旅游的出现；顾客物质需求和文化需求向更高层次发展,对酒店生态与环保、硬件水平、舒适程度、文化含量的需求越来越高等。（4）设备设施保养设备设施的维修保养不仅影响设备设施的使用寿命,影响酒店的费用支出，更关系到酒店整体形象的维持，是可持续发展战略的重要一环。为此，坚决反对无限制地拼设备、拼设施的短期行为。具体方法包括: 建立健全维修保养制度；有意识地控制住房率，住房率不主张超过%； 利用每年淡季对设备设施进行力度较大的保养和检修。1 品牌打造品牌作为递延资产,是酒店无形资产的重要组成部分。目前张家界酒店业仍然是卖方市场,但形成买方市场后，

10、消费者选择日益多样化，仅靠规模和局部创新是远远不够的。所以必须打造九天帝乡度假酒店的品牌形象,并把作为持续发展战略的出发点和最终目的。1。1 形成核心竞争力核心竞争力是品牌的根本依托.如上所述，本酒店的地理优势和环境优势很突出，很容易形成独特的环境与风格。要牢牢把握这一点，并把作为酒店的核心竞争力之一。1.2 形成品牌理念仅有独特的环境与风格是不够的，还要赋予环境与风格活以活的灵魂。要对绿色和生态的概念进行延伸,创造一种温馨、关爱的人文氛围,并把这种气氛长久地保持下去。要做到这一点,就必须认酒店的全体人员达成共同的品牌理念,齐心协力创造良好的氛围,不断增强酒店的诚信度和美誉度。1。43 培育企

11、业文化要高度重视企业文化建设和凝聚力，只有一流的员工，才会有一流的企业,员工是酒店的最大财富和“内部宾客”，必须为他们创造一种亲切、和谐的工作环境和生活环境，只有这样，才能通过他们的微笑创造人文氛围，创造品牌，创造经营效益。这是企业发展的根本之道,也是企业兴衰的关键所在。44 建立健全管理制度无规矩不成方圆,企业文化是建立在管理质量的基础上的,所以必须完善基础管理工作，建立健全各种管理制度，包括人力资源管理、服务质量管理、维修保养管理等.这些管理制度必须是切合本地实际情况的，可行的。4.5媒体宣传保持与各种媒体的良好关系,通过媒体宣传保持和提高酒店的社会影响力，长时间地吸引消费者和消费中介.1

12、。4. 非常规方法援引广东长隆酒店和御景湾酒店的成功经验，聘请专家撰写有关酒店建筑风格的书籍并投放市场,在短时间内大幅度提高酒店知名度。第二章 经营管理模式分析2。1 经营管理模式的选择根据国内酒店行业的发展状况和普遍采用的经营管理模式，可供九天帝乡度假酒店选择的管理模式有以下几种:21。1 租赁(或外包);1.2 加盟国际品牌;2.3 加盟国内酒店管理公司；2。.4单体经营；2。 SAO推荐的模式。2.2 各种模式利弊分析.1租赁(或外包）租赁（或外包)又分为整体租赁（或外包）和单独的营业项目租赁（或外包)。整体租赁(或外包）更是一种资本运营模式而不是酒店管理模式。经过核算，九天帝乡度假酒店

13、投资利润率高达30.31，大大高于行业投资利润率8%,静态投资回收期仅为。59年，远远低于国内同等规模的高星级酒店.基于此,不考虑整体租赁(或外包).酒店单独租赁（或外包）营业项目可以包括:中餐厅、桑拿和商场。（1) 中餐厅中餐厅是变数较大的经营项目,但中餐厅是酒店的重要配套设施，对酒店的整体形象影响较大。而且餐饮又是投资商的经营强项，只要引进餐饮发达地区的管理人才和管理技术,就能形成优势互补，达到良性循环.所有中餐厅也不考虑租赁（或外包）。（2)桑拿桑拿属于特种行业，在经营有一些特殊要求，一些酒店往往作租赁（或外包)处理.但目前武陵源地区尚未有高档次的桑拿项目，本酒店的桑拿预计会产生可观的经

14、营效益,而且AO公司在桑拿管理方面有一定的优势.所以桑拿也不建议租赁（或外包）。（3）商场位于大堂的精品店预计经营效益比较好,而且管理难度小,建议不租赁（或外包).临街的大商场经营变数和管理难度都比较大,建议租赁（或外包），获取固定回报。2。1。2 加盟国际品牌加盟国际品牌管理公司如希尔顿、假日、万豪等是改革开放以来中国酒店业的一种无奈选择，城市商务酒店更是这样，加盟国际品牌管理公司优劣并存。优点(）有极强的品牌影响力，使酒店开业后迅速产生轰动效应，有力冲击市场;（)在较短的时间内管理上轨道；（3)服务质量有保证;(4)利用管理公司的营销网络,提高酒店在海内外的知名度,提高住房率。 缺点（1）

15、管理费用极高； (2）经营方式不灵活；(）本土文化与外来文化有较大的排斥性。AO公司不主张加盟国际品牌管理公司，理由如下:（）加盟国际品牌管理公司并不能使投资商利益最大化;(2)近年来，中国本土的酒店管理水平突飞猛进，优秀的酒店管理人才不断涌现;（）更何况张家界酒店业现在正处于卖方市场，而九天帝乡度假酒店在布局设计、设备设施方面领先于同区域的其他酒店,已经是更新换代的酒店产品，开业后客房预计将出现供不应求的局面。在这种情况下,国际品牌管理公司的品牌影响力、营销网络等作用难以凸现。1.3 加盟国内酒店管理公司国内酒店管理公司近年来也不断出现,除了老牌的锦江管理集团外,东方酒店管理公司、泰达酒店管

16、理公司也展现了一定的实力。加盟国内酒店管理公司与加盟国际品牌管理公司优缺点基本相同,但国内许多管理公司尚不成熟，由管理公司管理的酒店经常发生亏损.O同样不主张加盟国内酒店管理公司,理由如21。2。2。1。4 单体经营单体经营一般是采取董事会监管下的总经理负责制，由执行股东自任总经理或聘请独立总经理,由总经理牵头组成经营管理班子。这种管理模式目前在国内被广泛使用。与加盟经营相比较,单体经营有许多优点，比如：（1）不需要支付昂贵的加盟费;(）投资商的可控性比较强,能够自始至终地贯穿投资商自己的经营管理思想,培养自己的企业文化。但这种模式也有比较大的局限，比如：(1）经营资源的获取受到限制；（2）行

17、业信息获取较慢，经营模式和服务产品的创新能力较差;（3）聘请独立总经理存在一定的信誉风险。如果聘请独立总经理,建议在酒店业发达地区尤其是珠三角地区选择。根据调查分析，张家界本地的管理人员,由于缺乏大局观,往往片面追求短期效应。一些酒店虽然营业效益还不错,但在酒店品牌创造、内部质量管理、设备设施的维修保养等方面却有很多的欠缺，不能以长远、发展的眼光看待酒店发展问题，更不要说品牌创造。这种短期行为势必削弱酒店的市场竞争力，一旦买方市场形成，酒店将迅速进入衰败期。2。1 SAO推荐模式AO推荐的模式可以概括为“顾问团队+执行总经理”,即投资商长期与某个酒店顾问公司合作,由酒店顾问公司推荐（或审阅）总

18、经理及经营管理班子的任职资格并监督他们的工作。顾问公司长期为投资商提供其他顾问服务。 在目前张家界酒店管理人才缺乏，而又不适宜加盟国内外酒店管理公司的情况下,这种模式不失为一种比较好的模式,值得尝试。（1）管理费用低顾问公司服务功能接近国内外酒店管理公司，但只收取少量的管理费用,解决了加盟国内外酒店管理公司管理费用居高不下的问题。（）有名人效应酒店顾问公司一般不乏国内顶级的酒店管理名人，投资商可以得到他们的管理支持,并可共享他们的品牌资源。(3）经营资源丰富以“顾问团队+总经理取代单一总经理,可以突破个人知识、能力和资源等局限，投资商可以丰富的人力资源、品牌资源、管理技术资源和市场网络资源.(

19、)权益有保障在国内职业经理人机制尚未发育成熟的时候，劳资双方往往互不信任，这种模式以法人团队取代单一自然人向投资商承担责任，使投资商的权益得到较好的保障.23结 论建议采取AO推荐的模式，各种经营管理模式的价值和价格比较见附表一。附表一 各种经营管理模式性价比较比较项目加盟经营单体经营SA推荐模式经营利润较高一般高经营模式创新传统稳定局限活跃管理质量保证有充分保证存在风险有足够保证管理成本控制成本极高成本低成本较低业主风险控制风险较低风险较高风险较低经营资源获取资源丰富资源较少资源丰富服务方式灵活不灵活灵活但局限灵活价值/价格比高价值/高价格低价值/低价格高价值/低价格第三章 营业板块经营管理

20、31 客房3.1。 前厅前厅是酒店的门面，在现代酒店普遍提倡一层楼管理（即服务管理和管理功能更加集中在前厅)的情况下，对前厅的管理尤为重要。九天帝乡度假酒店大堂设计富丽堂皇，同时设计了坐式服务台,风格比较独特,硬件条件是好的。但在营业过程中一定要处理好艺术品、灯光、音响、温度等问题,为顾客留下美好的第一印象.本酒店定位为旅游观光酒店，团队接待量比较大，要有一套完整和科学的接待程序。3.2 楼层(）客房要突出“生态、环保”的经营理念，注意共享空间的绿化和艺术布置,房间也要有适度的绿化,行政楼层放置鲜花；同时还可以考虑环保节水活动 - 不换洗床上用品的房间赠免费洗衣;（）考虑全部房间可以接入互联网

21、,导入“E客房概念，作为市场卖点之一；(3)建立健全与五星级酒店配套的各种操作规范和标准，为顾客提供高水平的室内服务，包括开夜床服务、快速洗衣服务、擦鞋服务等；（）导入金钥匙服务和“人性化”服务,充分体现客人的自由度，给客人家居主人的尊贵感和随意感。 3。12 价格和住房率采取高价格、适中住房率的价格策略，房价格平均定位在380元间左右；住房率旺季在90%左右,淡季在50%左右。 3.2 中餐经营管理 3。1 经营条件酒店的中餐厅占地面积较大，有足够的拓展空间,可以有较强的独立性，对日后经营非常有利。餐厅临街而建,交通条件比较好，非常适宜经营大型餐饮。3。2。2 独立性餐饮是不仅作为酒店配套设

22、施,更是对社会开放经营的独立项目,是酒店重要的收入来源之一。餐厅不但要有独立的名称、独立的设计,还要有独立的大门，在管理上也要给以相对的独立性。无数的事实说明,没有独立性是做不好中餐的.3。3 品牌效应中餐厅必须有相对独立的品牌效应，有独立的品牌效应才能做大做强。九天帝乡度假酒店的中餐厅完全有条件成为武陵源的第一品牌。从而吸引大量的高端旅游团队和商务客人.创建独立品牌的方法有两种：一是加盟一些知名的品牌餐饮集团,如广东的海港集团，海南的爱晚亭等.加盟知名的品牌好处是可以借助它们的品牌效应，让餐厅比较快地兴旺起来，弊端是利润被瓜分，而且不能完全掌握主动权,合作双方经常在人事、采购等问题上发生纠纷

23、。二是自己创品牌,这种形式的好处是自己掌握主动权,弊端是前期经营比较艰难.3.2.4经营布局（1)宴会厅 宴会厅主要接待旅游团队和部分中端散客,同时接待部分商务、行政团队的会餐，还可以接待少量的婚宴; 宴会厅使用较好的家具和器皿； 宴会厅提供较好的用餐服务; 宴会厅采取价格一般,营业收入较低,毛利较高的收费原则。（）贵宾包房 贵宾包房主要用于接待高端商务接待和行政接待，要使贵宾包房成为武陵源乃至张家界最豪华，最舒适的包房，成为就餐客人身份的象征; 贵宾包房饰以高雅的艺术品和鲜花； 贵宾包房使用高级的家具和器皿； 贵宾包房提供的优良的用餐服务； 贵宾包房采取价格较高,营业收入较高，毛利较高的收费

24、原则.2.5出品选择（1)食品出品选择粤菜和本地菜;(）贵宾包房以燕、翅、鲍、海鲜、广式烧腊和潮汕卤水为主打产品。（3）宴会厅以本地菜为主打产品.3.2.6 人平消费和毛利率(1）贵宾厅人平消费120元；（2）宴会厅人平消费0元；（）综合毛利率55（含酒水及其他附加收费） 3 康体经营管理策略康体项目在经营策略方面主要走一条差异化发展的路子.九天帝乡度假酒店的康体经营主体是桑拿和大型足浴、按摩,类似于深圳健康水的项目.据调查了解，目前张家界还没有这样的项目，项目的存在本身就是差异化发展的体现. 搞好康体项目的经营管理，关键抓好下述几个环节：（1）提倡健康情调,反对色情活动；（）培养一支技术过硬

25、的技师队伍;(3）引进康乐业发达地区的先进管理经验。3.4 会议经营策略在会议市场尚未大规模形成之前,酒店只提供较好的会议服务，在会议市场形成一定规模后，酒店要迅速开拓这个市场，提供专业会议服务，包括:（1）根据客户要求，灵活掌握会议规模和费用，并提供整体策划;（2）精心设计和布置会议室、展览厅；(3)提供准备会务用品服务（文具、代表证、餐票等);(4）提供会议资料印制、装订服务；（）代发邀请函、会议通知、处理会议回执。（6）提供会议录像、摄影、广告宣传、公关礼仪服务;(7）会议纪念品设计订做;（8）观光旅游安排;（9）代理往返程机票、船票、火车票等。第四章 财务指标分析4.1投资4.1投资概

26、算九天帝乡度假酒店的总投资为970万元。412资金筹措自有资金47万元，申请3年期中期贷款000万元,年利率6%.4经营预测原则42。经营预测指标取定根据张家界酒店市场的客观状况,结合酒店业的发展规律，采取保守性、稳健性的取定方针。4.2。 营业收入基础指标取定（） 容量根据酒店功能定位各营业部门容量计算。(2） 开房率按年均计算。(3) 平均消费水平按本酒店的经营定位计算。（4)其他收入包括商场租金收入（5万/月），会议收入、杂费收入等,共800天，2万月。（5） 收入增长指标通常酒店营业收入变动分为三个阶段，即增长期、平稳期、衰退期,每个阶段大约五年。 第一个五年每年递增包括价格上涨与消费

27、人次提高的因素。考虑酒店客源增长、持续经营客源积累等综合因素，参考酒店业营业收入变动规律,采用稳健性原则取定.第二个五年第五年的基础上不增长酒店在第六年左右，设备设施已经没有开业时期新，其经营也到了平稳阶段,考虑物价上涨、客源积累、客源分流等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律,采用稳健性原则制定。第三个五年在第十年的基础上每年递减0。酒店到了第三个五年，设备设施已经老化，其经营已经开始滑坡，考虑竞争力下降、客源分流、物价上涨等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律,采用稳健性原则制定.4。3成本基础指标取定（） 中餐成本率参考五星级酒店标准成本率4%,结合宴会厅以团餐为主的特点，本

28、酒店中餐成本率位45。(2） 西餐成本率按照五星级酒店标准为25计算。（3) 客房成本率按照旅游行业会计制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。为了体现客房成本的清晰度,更科学地预算经营成本与费用，本报告的客房成本将同行业会计制度上的成本范畴有所不同，将真正属于客房成本的布草洗涤费、客人用品、书报费等费用列入客房成本核算。（4) 桑拿成本率按照行业会计制度，桑拿按摩是没有成本的，所有开支均在费用中核算，本报告的桑拿成本包括布草洗涤费、技师提成等,原因同客房成本核算方法说明相同，桑拿成本率取定为30。（5） 其他成本率其他成本相对应收入项目为其他收入，按照行业会计制度，没有其对应的成本，其支出部分在

29、费用中一并核算。4。.4 费用基础指标取定（） 固定费用与变动费用的划分由于酒店行业的特殊性，严格意义上的固定费用只有折旧和摊销费用，其余的费用如行政管理费、能源费用、工资即福利费、维修保养费等属于混和成本，分为变动部分与固定部分。变动费用则包括宣传推广费和其他费用。(2) 税金营业税金及附加按照营业收入的55%核算，暂不考虑所得税。(3）行政管理费包括办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、保险费、低值易耗品、属于管理费用范畴的税金等，根据酒店惯例，结合张家界实际情况取定。固定行政管理费为2万年，变动行政管理费为营业收入的%。（4) 工资及福利费包括员工工资、社会保险、员工餐、员工宿舍费

30、等其他福利费.员工餐费平均10元/月人工资及福利标准：8元平均工资+10元员工餐+0元保险=100元/人月九天帝乡度假人数约为40人.基期工资的计算：固定工资及福利费用为200万/年，变动工资部分为营业额的4%。酒店在第二年左右，已经有一定的管理基础，各部门磨合期已经结束,酒店在这时候将会较大幅度裁员，裁员比例保守定为10,工资总额相应调低。（5） 能源费用包括水电费、天然气费、柴油费等酒店固定水电能源费用为200万/年变动能源费用为营业额的5%。(） 维修保养费包括设备维修费、保养费，及预提部分二次装修费用及大修理费用等。其中固定部分为设备基本的维修保养费，基期保养费为1万/年,随着设备的不

31、断老化,固定维修保养费每年递增5%.基期变动维修保养费为营业额的05，加上每年预提的中小装修费用、设备大修理基金等，比率为营业收入的0。5,比例共为%变动维修费部分,随着营业额的变动而变动,每年的变动比率按1的速度递增.（7) 宣传推广费包括广告费等其他推广费用,根据酒店惯例，结合张家界实际情况编制。宣传推广费用变动：由于酒店在经营前期投入的广告费会较多,所以在第三年的时候将广告费比率调低一个百分点。(8) 其他费用不可预见费用等。(） 固定资产折旧按照可行性研究报告的惯例，可行性报告的折旧与会计折旧计算方法有所不同,会计的折旧计算方法按照严格的会计制度执行,而可行性报告则站在财务分析的角度，

32、其折旧计算方法是为了考虑整个项目财务分析的需要，因此会调整折旧计算方法。本报告将固定资产折旧按照直线法计提，预留10残值，折旧年限统一为15年。（1） 开办费摊销开办费摊销与会计制度规定的摊销方法不同,新会计制度规定开办费为开业后一次性摊销完.但可行性报告站在财务分析的角度，按5年摊销。(11) 固定费用增长比率除折旧级摊销外,所有固定费用考虑消费价格指数因数，在保持原有变动比率的基础上,每年递增3。4.3营业收入预测九天帝乡度假酒店经营预测营业收入基础指标一览表营业项目/数据项目/指标值中餐西餐及大堂吧（位）客房（间）康体会议及其他收入（万元)包房(间）大厅(位）按摩房（间）足浴(位)容量2

33、0480150080利用率10%1010%8500%10平均价格00240011070其他收入(每日） 0.每天收入(万元） 8 1。4 0.90 12。92 0。44 0.84 0。 每日收入合计：20.12（万元） 营业收入增长速度预测表第一个五年年递增3第二个五年不变第三个五年在第十年的基础上每年递减0九天帝乡度假酒店15年营业收入预测表 金额单位：人民币万元年份/部门中餐西餐大堂吧客房康体其他合计11,41.32804,7158 67。20 292.07，34。26 ,58.01 3386，87782230。7 7，6562 31，635。5 34851 ，0。9 495.65 30.

34、7 7,792.9 ,684.7 5。96 5，15308 51.52319。0 8,。 51,7326 36。73 5,37。67 525.84 28658,26.15 1,735.26 69。 5，30767584328。5 8，267.15 7，75。26 69。73 5,37.67 52.843865 8，267.1581,735。2639.3 5，3.67 2584 328。65 8，67.1591，35.26 369。73 5，07。67 5284 32。658,71 1,75。 369.735，307。 5。84 28。 ，2615 11，561.74 32。76 ,776。42

35、5 29.8 7,40.412，456 29。48 4，。22425。9 26621 ,69。 1，265。0 69。53 3,869.29383.3 239586，026.76 11，18。 42。8 ,48237345。00 5。635,424.151,024。6 218.323,134.3 050 94 4,881。67 合计3,27.21 ,95。37 71，.11 ,047。6 ，404。77 110，802.10 平均，5048 30。36 4，247 469.4 293。65 7,386。8 。4营业成本预测九天帝乡度假酒店1年营业成本预测表 金额单位：人民币万元年份部门中餐西餐

36、及大堂吧客房康体合计169.79 8.3 77.26 10。16 ，2934 714 84.59 388.58 144.36 ，334 373。4 871 400.24 18.701，32.11 475。1389。7 42.25 153.16 1，413。7 580。892。3 44617.5 1，4567 .8792。4 4246117.75,55.7 780。7 2。43 44.15。5 1,45567 8780.7 92. 4246 17。5 1，45.9780.87 92。424.6157。75 1，45.67 1070。87 9243 42.61 1。5 1，45 102.78。19

37、32。15 1。98 1,10.10 12632.0 7.87 343.94 127.7 1，19.09 35925 7. 0954 115 1,8 14512。30。64 278.9 0350 955。6 1541.0 54.58250。7335 85.56 合计1，46.4,238。84 5，69097 2,114.9 19，50.85 平均69772。5 379.40140。951,30064。5 固定费用预测九天帝乡度假酒店15年固定费用预测表 金额单位：人民币万元年份行政管理费工资及福利水电费维修保养费折旧费开办费摊销利息合计1250。00 200。0 00 10044.5 3000

38、 300 1,5099 225750 18.0 309。0 122414。300020. 1,333.0 32.23 190.9 318。27 7。5441495 300 000 1，3.96 4318 19。9 。82 1897414.5 3.00 0。00 1,2。62 528。3802.9365 0。 4495 30。001,27。10 982 0.7 34.7 22。19414.9 0. 1，283.42 79851 214。3 3582 24。0 14950001，31.61 830.47 2.38 38.9 25。96414.5。0 1，3372 9316。9 28.02 380。

39、03 8。7 44.950。00 1,367。7 10326。1 234.86 313 0。36 44。95 0.0 ,39。80 11335。98 41.90 403。17 3284 414。9 0。0 1，428.85136024。1 41。27 .51 14。5 000 1，40。96 1335。44 26447。3 38.41 14.9 00 1，4。17 14367364.4 40.56154 4。9 0.0 1,5。52 1378.5 2727 453.44。2 41490。00 ,547 合计4,4。73 3,367。80 5，59.67 412。 6，24。31 50.0042

40、0。00 ，38359 平均399 22.2 371。927.47 414.9510。00 2。00 ，38.91 4.6变动费用预测九天帝乡度假酒店5年变动费用预测表 金额单位：人民币万元年份行政管理费工资及福利水电费维修保养费广告费其他合计1146.9193。8137。110.18 22 75 ，1.7 215131 302。627.130。51 22.97 7566 1,2653 3155。3170 39.63 154。59 55.5 7。3 1，2。55 4160。5 32。05 0132 83。1 163 80。26 1，06。8 165.34 30 13。36 26。89 15.4

41、 82。67 1,3742 6165。4 30。9 3 914 2。6 1，406.2 75。3433069 4336 8.84 165.382。1,4. 8165。34 30.6 413.36 32。86 16534 261，876 9153 30.69133637934 15。3 2.71,.74 101。34 330.6 413。36 436.24 16534 8267 1，5941148。8297.62 372。02 551 148。 74.4 1,43。17 1213.9 2678 334。2 06.3 1393 66. 1,3.861312.51.07 01。3362 120。54

42、 60。27，209.7 1410。48 21.96 2712032。151848 54。41,08。52 15963 19。27 244.8296.2497.63 48。82979.67 合计2，216。0 4,42。08 5,54。14，325。95 2，36.151，08。01，7。36平均1474 25739.34 28.4017. 7387 1，32。49 47费用概算九天帝乡度假酒店5年费用概算 金额单位：人民币万元年份行政管理费工资及福利水电费维修保养费广告费折旧费开办费摊销利息其他合计139。91 493.81 67.6 15。18 220.3 1930.00 30.073.4

43、5 ，721。92 2408.81 8。0 687.8 14673226。97 41。95 0.0120.00 766 2，5933208 502。7 707.90 17213 155。5 4。5 30.00 0.00 7。2，42。0 4331 517。75 29。1422。08 1603 414。 000 0。262，56846.72 533。28 7101 7 16534 44.9500 00 2.6 2，61.3 45.6 539.3 761.14 2.62 16534。 。000.0 8。67 2,69。24746386562 77157 310。84 165。4 41.950.00

44、 0.00 82。672，75485 8781 52。06 782。3235.2 165。441. 0.0 。0 82.672，82598 9482.4 558. 79.9 40.2 15.34 414。950。00 26 2，04。51 14914 56.58079 466.60 1.34 14.95 00 .0 2。67 2,9.44 1184.79 539。52 7720 44。35 148.81 414.90。00 0。0 74。40 2,922。02 2479。99 70 70。9 4 3393 41495 00 0.00 6.6 2，04。134769 497。7179.0 4 1

45、0。54 44。50。0 0。 6。272,703.64 75.62 48。30 7176 70。 108.48 414.95 0。00 0。00 54.24 2，61445.7867.536786 1.1763 414.95。000 482 2，543.74 合计,865。77 ，9.89 11,1。78 4,738。02 ，365.1 6，4。3 50。00 4000 ，1。2 4，79095平均45772 51999 741。32 315.87 1576 414.953.0 。0073。72,71。40 48营业利润预测九天帝乡度假酒店5年营业利润预测表 金额单位：人民币万元年份营业收入

46、营业税金营业成本固定费用变动费用营业利润利润率17,34。26 40 1，293。34 ，50.95 1，217 2，926。01 。87，65。624161 1，332.14 ,33。0 1，2655 3,19442。553，79。59 428。59 1,37。11 1，36.6 1,2455,50.3 45.034，02.36 441。4 ,4137 1，21。1,06.0 ,60.2344.898,67。15 44.69 1,45.67 1，2870 ,37.293,695.41 44.768，67554。69 1,45567 1，283.42 1，408 ,666 445%78,26。

47、1544。 1，455 1,30。61 1，44243,61.4 .7%88,267。15 5。6 1,455。7 1，38。72 1,487。2 3，53。8 42。71%98,26.15 44.69 1，55.7 1,37.7 1,564 3，522 4176108，267。5454.69 1，45。6 1，397.80 1，53。64 3，36.3 40。1%117，40。44 40922 ,3110 1，4885 1,493。17 2，79。0 37。6%26,96。40 36.0 1，17909 1，4。 ，43。86 2，44.9 35。01%136，026.763317，061。

48、18 1,494.1 1,209.47 1,30.7 32%15，424.08 29。32 95.6 1,528. 1，085 1，553.5 28。64%54，881。67 268.49 59.56 ,564。7 99.671,209。89 24。78%合计110，0210 6，4.2 19，50985 0，83。59 1，98736 4，07.19 4008%平均7,36。81406。21,30。6 ，1 ，3。49 2，960.48 4。08%。9 财务投资决策评价财务投资评价决策基础指标取定：假设经营期限为15年假设建设期为1年,项目资金在1年内分次投入假设在经营期结束回收固定资产残值

49、土地价值不考虑增值因素年折现率为6不考虑所得税因素九天帝乡酒店财务投资决策评价指标表指标项目指标值参考范围静态投资回收期为：2。59年小于75年投资利润率为：3大于行业投资利润率净现值为:4，19824万元大于零净现值率为:24.71大于零获利指数为：3。4大于110 风险财务分析41.1 盈亏平衡点酒店的盈亏平衡点为249917万元年。即只要达到预期营业收入的3即可保持盈亏平衡.计算公式：固定成本/（1变动成本率)固定成本1509.9变动成本营业成本+变动费用营业税金=2909.30变动成本率39盈亏平衡点1509.5/（196）=9.1万元.0. 现金流量预测酒店在经营期的第二年，即可归还

50、全部贷款,并开始向投资商分配利润。见九天帝乡度假酒店经营期现金流量预测表4.11 资财务分析结论九天帝乡度假酒店的财务投资决策评价指标均在合理的范围之内，风险从财务角度来看较小。该项目在财务角度分析，是可行的，并且效益极佳。九天帝乡度假酒店经营期现金流量预测表金额单位：人民币万元年份利润现金流量调整项净现金流量累计净现金流量折现后的净现金流量折旧摊销利息回收流动资金固定资产残值、土地建设期9，76。0 9，768.0 9,7890 经营期12,926。01 414。950.00 300。0 3，6096 -6，97.4 ，267。16 3,8 14。95 3。00 120。003,83。90 2，314。053，176.96，50.39 414。5 30。00 .0 3，934 1，640。29 3,2.234