西安城北重点项目调研报告.ppt

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1、西安城北重点项目调研,营销策划部 2010.07.02,个案现状及房源客源分析,项目整合对比,调研个案,调研总述,调研区域市场思路,区域市场现状,海璟台北湾,风景御园,汇通太古城,紫薇风尚,紫薇希望城,雅菏四季城,首创国际城,项目概况,公建配套:中餐厅;超市;家政中心;娱乐中心;洗衣房;标志建筑:大明宫遗址公园绿化:城市运动公园 就医条件:阳光医院，中心医院 未央分院，长安医院就学条件:西安中学，交大附中、市66中、长庆8中、市 图书馆商业环境:人人乐、沃尔玛、金花奥斯卡,本案,公共交通： 506、517、22、17、618、18、17、228、209、601、600、711等,地铁2号线凤城

2、五路站,交通区位,可再生能源与住宅技术集成应用示范社区,风能,太阳能,中水,新风,无线网络,采用太阳能热水，部分太阳能采暖，照明系统，减少常规能源使用，减少生活成本。,部分照明采用风能发电技术，不产生辐射污染，不破坏生态，节约常规能源。,采用生物膜中水处理系统，净化生活杂排水，用于园艺，洗车等。,每户安装可控式单向流新风系统，引入新鲜空气与室内，净化室内空气。,整个社区采用无线网络系统，在房间内任意角落高速上网。,项目卖点,1、以1-5号楼中小户型底层商业裙房围合中央大户型，满足项目围合设计。 2高层建筑，通过15偏转形成斜向时尚空间。同时采用折线楼型设计，活跃灵动，确保私密；,16000的围

3、合商业,销售中心,社区双语幼儿园,以悬瀑，休闲广场，木栈道，水系主题，打造多重景观，以木本，草本，乔木，灌木打造多树种园林景观。,项目卖点,多重色彩结合体现项目年轻化，现代感，现代简约建筑色彩搭配,高低错落布局，是整个项目减少了视觉上的压迫感，线条简洁明快，顶层架空结构轻盈时尚,项目卖点,价格走势,从项目2009年4月开始至2010年4月26日价格较快增长，从4月-7月价格保持原有水平。与调控政策相关，且由于紫薇风尚部分户型存在拆分问题，且剩余房源均为高层大两室，大三室，四室等户型，面积较大，总价过高，造成销售较差。,整体项目以中大户型为主，其中，40.-90，90-140，140-180之间

4、比例基本为1：3：2，部分跃层忽略。 其中40-90主要针对人群城北区域内首次置业的年轻客群，部分投资客群。这部分客群消费为刚需客群，40-90房源销售区划速度快。 90-140主要针对人群初次改善型人群，长庆客群及部分外地高收入人群。这部分人群成为本项目主力客群，在新政未出台之前，销售区划速度一般，因存在部分拆分户型，新政以后基本停止。剩余约30%房源。,140-180主要针对享受型人群，本项目绝大部分成交客户为陕北，渭南等周边高收入人群，亦存在拆分户型，且这部分客群比例较少，加上周边项目竞争造成剩余房源较多，约占50%左右。,针对客群,一期及二期,三期,一，二期主力户型为41-180 的一

5、室、二 室、三室、四室。,1-5号楼41、53一室，75两室116三室， 1号楼4梯14户，其余2梯3户，3梯6户,53、85、130一室，小两室，三室，2梯3户,85、115、135、180大三室，四室2梯2户,1-5#2011年6月交房，其余2012年3月交房,户型分析,户型位于二期10#楼119三室南北通透户型，户型全明设计，功能分区明晰，三大分离完美，赠送面积在14左右。,阳台半封算一半面积,落地飘窗面积全赠送,生活阳台，及解决卫生间采光，又使户型得到人性化设计,户型位于二期10#楼90两室纯南户型，户型布局紧凑，无浪费面积，且两卧室，阳台均南向，采光充足，功能分区明晰，基本满足居住舒

6、适度。赠送面积在8左右。,阳台半封算一半面积,落地飘窗面积全赠送,生活阳台，及解决厨房采光，又使户型得到人性化设计,户型位于一期8#楼187四室南北通透户型，户型方正，布局功能分区明晰，45左右的南向客厅凸显户型舒适度，步入式衣帽间增加户型现代感，全明户型双阳台设计，增加户型实用性，赠送面积达20左右,阳台半封算一半面积,落地飘窗面积全赠送,3期及可能存在的四期项目，后期放量应在一期二期24万建面以上，户型预计在85-130成为本项目主力户型，随着周边项目房源基本匮乏，加上项目独有五大低碳元素，能够保持项目在高价位运行。,未来放量预计,公建配套:中餐厅;超市;家政中心;娱乐中心;洗衣房;标志建

7、筑:大明宫遗址公园绿化:城市运动公园 就医条件:阳光医院，中心医院 未央分院，长安医院就学条件:西安中学，交大附中、市66中、长庆8中、市 图书馆商业环境:人人乐、沃尔玛、金花奥斯卡,项目位于地铁2号线，4号线双地铁环绕。市政府新址亦在项目周边，是周边区域成为新的行政区域，发展潜力较大。,市政府新址,随着政府北迁，地铁通车，项目后期升值潜力较大。,项目自身绿化40%，多树种组合形成园林景观，立面，户型创新上品质较高,4万开放商业，小区幼儿园，紫薇品牌，且价格在区域适中等形成项目高性价比,商业，住宅，教育，园林，多元化城市综合体,销售中心,一期6栋：1幢,2幢,3幢,4幢,5幢,6幢，二期11栋

8、：7-17号楼,社区配套幼儿园,3万开放式商业,项目一期以一室30%两室50%三居15%四居5% 目前在售房源在7，8，9号楼，最小面积78二室9、16、17号楼25层2梯3户。户型集中在78、108、126、130、148平米，以两房三房为主， 15号楼户型2梯8户设计，其中70%以上为一室房源，部分两室。项目外围户型均为小面积户型，形成小户型围合，大户型居中格局。,项目12号楼为景观楼王。户型分别是180190两梯两户四室户型,均价6300元/ ，楼王均价7000元/平米，一次性付款可享98折，按揭99折,1-8#楼售完，目前销售9#排号阶段，10-17楼剩余房源大两室，三室较多，位于18

9、层以上，12#楼王自2月份推出至今销售不过20%，剩余较多。,项目户型齐全，从37-180一室四室齐全。,一室户型针对单身人士，政府商务人士及部分看好前景的投资客。 小两室针对北郊原有居民的首次置业为主，部分外地在本地工作的年轻人群。 大两房，三房针对改善性客户及长庆员工约占整个项目的15%，年龄层次在35-45岁之间。 四室针对高收入人群，长庆中高层，及外地做生意的人群。,阳台半封算一半面积,落地飘窗面积全赠送,户型方正，布局紧凑，面积合理，且小户型阳台送半面积。,阳台半封算一半面积,落地飘窗面积全赠送,户型方正紧凑，功能分区明晰，二室面积适中，总价低，落地飘窗增大次卧采光面，双阳台设计，面

10、积赠送5左右,项目整体剩余房源约30%，无后期放量，已全面开始销售。,教育：国际化双语幼儿园 交通：地铁2号线北苑站108 714 723路 配套：超市，步行商业街，大型百货商场，室内游泳池，网球场，奥林匹克林荫有氧跑道，SPA养生会所，雪茄吧 医疗：长安医院、凤城医院,地铁2号西安北苑站,与6车道未央路，通达性好,4栋写字楼,环绕地铁站商业群及60M宽，800米长，商业街,联排别墅,双语幼儿园,围合式商业裙房,酒店,一期共11栋32层高层，约1800户，2011年年底交房，面积区间 80-130平方,世界级都市建筑群,未来发展,景观设计,商业中心,交通便利,距在建的地铁2号线北苑站0距离，双

11、向8车道高速公路到机场仅15分钟车程。 独踞铁路客运站核心位置，四条城市高速环绕。,地铁2号线，市府北迁，火车北客站、世界500强企业入驻，西安北拓所带来的腾飞机遇；将建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新区；,提炼了美国中央公园的美景立体空中街院+巴比伦空中花园广场+ 首层花园广场+ 立体景观体系，多层次立体空间体验 。,环绕地铁站商业群及60M宽，800米长，商业街。总建面25万-30万,其中1，2，4，5，6#被团购，开盘销售3，7，9，10#价格在5500-5700元/，其中3号楼总高31层、7号楼总高30层，2梯4户；9、10号楼32层，2梯5户团购部分退出房源8套，1

12、26三室，在27层以上，前期销售4栋剩余房源120平方以上三室，在25层以上，现推出8，11#，8号楼30层、11号楼32层，2梯4户。认购期间交1万元抵2万元。预计8月开盘销售。价格在5800-6400元。,项目地临时接待处,主力客群：城北首次置业，看好项目前景规划人群，外地在线工作的年轻人，年龄层次：30-40岁之间,09年6月入场万达,10年3月认筹,共1700组客户,4月份解筹,推出500套房源,5月份推出新房源,解筹90%,6号楼G383.72平米,户型方正紧凑，南向全明设计， 功能分区明晰， 面积适中合理， 阳台半封，飘窗落地赠送。,6号楼G1三室两厅,132.67平米,三房可变四

13、房，南北通透、全明设计、开间4.5米的舒适主卧连接180观景阳台。双阳台半封。,二期三期放量在40万建面。主力户型以三室及四室，少量2室为主，部分联排别墅，及中央楼王的类别墅高层项目。,公园绿化:自然水景园林欧式风情国际后街 就医条件:长安医院、海红医院、西安太和医院、西安市中心医院未央医院等 就学条件:雅荷四季城国际双语幼儿园、陕师大锦园国际小学、西安外国语学校、西安中学、西安北部大学城 商业环境:人人乐、苏宁、沃尔玛、国美、华润万家,老年公寓,拆迁安置,商业,住宅,蔬菜水产市场,双语幼儿园,阳光车库,景观设计,商业中心,以“荷塘月色”、“小桥流水人家”、“繁花似锦”为景观规划思路，打造荷塘

14、溪水、四时花木、小桥流水、多种荷花小品的园区规划形态，实现约80%水系入户，350多种树种尽在小区。,自有配套齐全，“后街”集合步行街、超市、会所、时尚小屋、高级休闲娱乐美食场所等，体现动力街区、潮流前线的时尚化品质，,大西安中央商务核心、未央繁华板块之上，风城三路、四路之间，西临开元路，东临育新路，均可直通风城八路市政中心。东临地铁4号线百花村站口，西临地铁2号线尤家庄站口。,雅荷四季城，力求打造一个由小至老完全融纳的生活社区，一个充满浓厚亲情与和谐邻里关系的新型都城，社区专门建有老年公寓颐养天年；另外还建有双语幼儿园，从人性关怀的角度出发，将老年公寓与双语幼儿园相邻而置。,交通便利,亲情社

15、区,年轮邻里，概念街区,自然阳光车库、太阳能路灯系统打造低碳生活,目前在售5.6#，以及8#78.16户型仅剩余7套，楼层均在较高楼层。7#，9#售完,8#55一室64套，78-95二室128套,5.6#92三室132套，138，128三室260套,7.9#118三室128套，85-92二室310套,首先推出7，8，9号楼，销售价格5400元/，先推出5.6号楼，销售均价5600元/ 所有客户按揭首付在40%，当月25日缴纳首付,09年11月2日内部认购，价格4500元/,10年3月05日内部认购，价格5400元/,10年6月2日推出5.6#价格5600元/,7、9#113,7、9#91,8#

16、95,5.6#87,5.6#92,户型设计上缺少高附加值的赠送面积，采光面较窄。但整体户型面积适中，实用率高。全明户型。 客群以刚性需求，首次置业为主，年龄层次主要集中在28-38岁之间。,后期放量主要集中在90-130二室，三室户型，及4栋花园洋房，2栋公寓。,学校：小区内设有幼儿园，周边学校有：西安中学、西安市66中、交大附中、交大附小、张家堡小学商场：项目配备大型商业配套，周边商业有：世纪金花购物中心、沃尔玛超市、百老汇娱乐中心银行：中国银行、建设银行、工商银行、商业银行医院：长安医院、凤城医院,4栋公寓,写字楼及酒店,集中商业卖场,围合底商裙房,项目一期南区，占地200亩，22栋小高层

17、高层组成,商业正在招商，具体商家未定。,独有的五重景观体系，结合北美，南美，地中海等风情主题广场。2500湖面，1300湖心岛及木栈道，水景广场等,二期由1.2.3.4#34层住宅组成，10.2月开始认筹，至今4号楼剩余10余套较高楼层的大户型，其余已售罄，均价为6300元/，户型已集中在85-130其中一房68套，占二期6%，两室952套，占82%，三室136套，占12%，仍以本地首次自住型客群为主，部分外地客群，约占15%左右，客群年龄在30-40岁之间。,项目一期由5.6.7.8#4栋34层住宅组成，09年5月开始认筹，其中内部员工认筹约10%，现已销售完毕均价3900元/，一期主要由南

18、北通透两室，纯南两室组成。客群主要由刚性需求下的首次置业为主。,10年6月推出三期涧桥大道17.18.19.21.22#中的20.21#以95南北通透两居带入户花园，90纯南两居为主 。客群目标自住型客户，部分改善型客户。三期均价6500元/,一期,二期,三期,整体价格拉升较快，但本次推出三期销售不予乐观，主要因为政策引导加上旁边太古城竞争。,优点：户型南北通透，面积适中。2.6-3M开间的入户花园可变为另外卧室。,没有附加值赠送面积，,项目后期放量主要集中在北区及南区景观水系周围，北区面积户型还是以90-130刚需二，三户型为主，南区景观楼王位置存在部分大面积170左右四室户型。整体放量约在

19、50万建面。,公园绿化:城市运动公园 就医条件:长安医院、未央医院、120急救中心就学条件:西安中学，66中，张家堡小学商业环境:苏宁电器等大型商超，世纪金花、沃尔玛 交通：600、228路、236路、901路、238路、310路、336路、509路、702路、714路等25条公交线路,地铁2号线。,现销售15.16#楼，面积130三室房源。,销售部,四栋小户型公寓，以45-75一室为主，4梯20户，针对客群企私营主，大型企业商务人士。,3600私人星级会所，层高3.3米降低高层带来的室内压迫感。,未来发展,景观设计,交通区位,配套设施,物业管理,随着市政府北迁，张家堡板块将会成为新的行政区域

20、。,9大主题园林环绕，60亩下沉式中央水景广场，台地式景观，移步换景；,地铁二号线张家堡站，城北客运站，23条公交线路等。,五星级酒店，大型休闲购物广场Shoppingmall 国际名车销售配套区环伺左右 。,纯英伦皇室管家贴心服务成就项目高端品质。,价格拉升较快，政府北迁，城市运动公园落成，地铁2号线全线打通带来的价格提升。二房去化速度快于三房及四房。,两梯两户业主，主卧室配备独立衣帽间及奢华卫生间；生活区与工作区有效区隔，全明全南北通透户型 ，3.9米阔达客厅外带南向阳台北向生活阳台形成双阳台设计。销售价格：8500元/,针对客群：陕北外地高收入人群，现中高阶层，私企业主及部分政府官员。,

21、后期放量仍以大户型为主，以130，160，190面积板式高层,台北湾,学校：台北湾自建双语品牌幼儿园、西安中学、66中、凤城小学，新概念、吉的堡少儿教育机构 商场：社区配套17万国际名品大型商业街区，楼下就是人人乐、崇尚百货 银行：工商银行、兴业银行、招商银行、农业银行 医院：长安医院、凤城医院 交通：北二环，明光路交汇处，交通便利，多条公交线路云集。33、50、207、108、601、510、912、702路,景观设计,自有配套,全精装设计，诚聘台湾著名室内设计大师史南乔先生进行全程户型优化及精装设计，每平米1200元的精装标准，选材充分考虑低碳环保材料等，打造舒适健康的生活,交房标准,第一

22、个以台北风情为主题的宝岛园林景观住宅，亲水亲地，坡地依势层出，雕塑小品等打造时尚自然人文水景。,1.5万五星级温泉会所，从国际双语幼儿园到中小学一应俱全，实现一站式教育17万商业，人人乐入住满足业主购物所需。,区位优势,位于北二环旁，交通四通八达，文景公园，城运公园，汉长安城遗址公园三大公园环绕。,温泉精装名校公园，来自台北的精装奢宅,4月3号1#排号,交99元99贵宾卡,排1500组,6月26日开始选房,10年8月初选房,1#总高33层，4层商业共496套，4中户型分别为：115三室，109三室，84两室，50一室，三室：两室：一室=2：1：1 其中115，109两种户型剩余较多，月14套房

23、源，两室剩余4套房源，一室销售完毕。均价在5800元/，一次性优惠5%，精装。,客群： 成交客户中北郊客户占70%，西郊客户占15%，其余25%包括外地，东，南郊客户，自住型客户占60%，10%先自住后转为投资的，30%为纯投资客户，客群年龄层次30-45岁之间，部分结婚用房，年龄层次在25岁左右，由于交房较晚，2011年年底，这部分客群比例相对较小。,优点：双景观阳台，半封赠送一半面积，总建面适中，浪费较小，且户型功能分区明晰。,缺点：大部分卫生间为暗卫，三室户型次卧、一室卧室开间只有不到2.7米，尺寸太小，影响使用.,后期放量仍以刚需户型90-130两室，三室为主，在景观楼王140-180大户型。,从上页我们可以看出，楼盘还是二房为主，一房，三房次之，四室较少为区域整体主力，首次置业，刚性需求客户占较大比例，投资客户在整个城北区依旧存在，占30%左右,7个项目中，除紫薇希望城没有明显推广主题，其余项目在景观，产品类型，科技含量，等上均存在一定差异。,Thank You !,