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1、苏州近年名盘开发模式探究,案例1：中海湖滨一号 案例2：雅戈尔未来城 案例3：玲珑湾 案例4：石湖华城,名盘社区,中海湖滨一号的开发模式,时间轴,第一期,第二期,2006年初,2006.5,17,6,分期规模万方,物业类型,高层,多层 10000元/平,7000,17000,6,17,2007.9,8栋高层,多层 联排别墅 高层,主力面积,150平方米,多层 140平 别墅250平,项目本身无配套,有商业配套,区域及交通 区域：园区湖东现代大道北、国际会展中心对面 交通： 2、100、28、27、129、108路 等多路公交，与市区联系较便利。 紧邻未来的轻轨1号线 资源：金鸡湖 内部有社区商
2、业配套,规划及产品定位 规划指标: 总占地：13万平方米 建筑面积：23万平方米 容积率：1.8 目标客户：中高收入者,该项目规模相对较小，产品相对丰富，1期全部是高层，使得小区内人员单一，便于管理，2期产品丰富。并推出少量湖景房，使价格提升较快。 以大面积为主，主要针对高收入者，以高端形象入市。 注重户型创新；首推全是高层，以迎合市场需求，取得良好的口碑。,模式总结,雅戈尔 未来城的开发模式,时间轴,第一期,第四期,第三期,第二期,2006.4,2007.4,2008.7,YAPK,泊爵,萧邦,18,分期规模万方,物业类型,高层,时间轴,7000,7600,10000,10,11,12,办公
3、楼 公寓商业,高层 空中合院,主力面积,88196平 湖景房130160平,NEWSIMP建筑,76平1.5房 83平两房 88110平2.5房 111126平三房,规划中,区域及交通 区域：园区现代大道北园 交通：公交2路、28路、47路等多路公交直达 与市区联系较便利。 YARK公馆还在社区内配置了社区巴。 紧邻未来的轻轨1号线,规划及产品定位 规划指标: 总占地：33万平方米 建筑面积：51万平方米 容积率：1.8 目标客户：中高收入者,1期是一些公寓 商住写字楼，具有投资 自主皆宜的功能，结合周边优越的地理位置，使得产品销售良好，目前已初显商业氛围。 2期主力面积相对较大，3期回归中小
4、户型，产品适合当前市场的需要。 分期开发，每期都针对特定的客户，推出不同类型的产品。且期内又依据功能的不同，分为不同的区域。 产品注重细节，形象高端。,模式总结,玲珑湾的开发模式,时间轴,第一期,第三期,第二期,2006.9,2007.8,35,分期规模万方,物业类型,高层,时间轴,5000,15000,20000,30,20,2008.6,高层,游泳池,幼儿园 网球场 篮球场,主力面积,120-240平,高层,区域及交通 区域：园区玲珑街1号 交通：公交2路、28路、47路等多路公交直达 与市区联系较便利。 紧邻未来的轻轨1号线 资源：金鸡湖 内部有学校，运动场所。,规划及产品定位 规划指标
5、: 总占地：38万平方米 建筑面积：85万平方米 容积率：2.2 目标客户：中高收入者,定位为高档产品，特别是万科加入后，更注重品牌的开发。 性价比较高，推出湖景房，以创新产品吸引消费者。 规模较大，开发周期长，居住氛围浓厚。 房型以大面积为主，以满足高收入者的需求。,模式总结,石湖华城的开发模式,时间轴,第一期,第三期,第二期,2006.12,2007.7,2008,分期规模万方,物业类型,多层,4500,6300,未卖,高层 多层,多层,多层 高层 别墅,商业规划中,主力户型,80-90多平的二房 三房较少,80-90多平的二房 110平的三房,别墅280-350平,别墅200-300万/
6、套,15,10,4,17,区域及交通 区域：越湖路1083号国际教育园对面 交通：友新高架、吴中大道、绕城高速、苏震桃一级公路、东太湖大道； 多条公交路线，连通全市所有区域 紧邻未来的轻轨4号线 资源：石湖 国家森林公园 国际教育园 内部还有15万方的商业,规划及产品定位 规划指标: 总占地：27万平方米 建筑面积：46万平方米 容积率：1.7 目标客户：中高收入者（教师 公务员私企老板等）,项目总建46万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套.主要客户为周边的教师 公务员等。一期建成，社区氛围，规划中有15万方的商业，计划后期推出，以静观其变。 属于石湖板块首席生活城，坐拥石湖，地理位置得天独厚， 注重社区内外环境的营造。 结合周边的资源优势，首期推出小户型，以低总价取胜。,模式总结,结论,举措1：中高端产品启动，高端形象入市，奠定项目总基调,别墅、公寓等产品档次达到中高端 项目的定位和整体形象展示的是高端的,举措2：低总价高性价比的创新产品吸引客户，确保开发成功,创新型产品是最能让消费者产生购买兴趣的 总价控制和高性价比对投资客和储值型富人的吸引力最强,举措3：以周边资源为依托，预热区域，提高人气,一种是依靠周边湖景来大力宣传，推出一些湖景房来提高区域人气 另一种是不但依托周边的自然资源，还借助周边良好的文化氛围，预热区域,
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