顾问中海地产-北京中海城及安德鲁斯商业营销报告

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1、,中海城,发展商需求：,回收资金，实现利润最大化！,商业定位准确具有前瞻性 选择最佳销售引擎 价格合理预估 选择最佳售卖方式 业态合理规划,现阶段目标：确定最佳商业营销定位（重点一期）,深入分析的问题,1、商业市场现状对项目发展有何影响？,2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？,4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？,3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？,1、一期到底卖什么？,3、一期项目售价如何合理评估 ？,4、一期项目营销如何实现利润最大化？,需要解决的问题,5、一期项目业态该如何规划？,2、一期客户是谁？,6、C1C2定位的方向建议！,深入分析的问题,1、商业市场现状

2、对项目发展有何影响？,2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？,4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？,3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？,2005商业地产背景E-FDC信息网VIP查询截至2005.12.9日北京住宅类商业项目销售状况,商业市场总体销售形势严峻，更要用心去做！,深入分析的问题,1、商业市场现状对项目发展有何影响？,2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？,4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？,3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？,城市经济增长模式决定人口变迁,资源型城市：如唐山、天津、太原,上层20%,中产30%,底层50%,上层20%

3、,中层60%,底层20%,哑铃型人口结构,纺锤型人口结构,经济型城市：如北京、上海、深圳、广州,住宅发展趋向：豪宅、别墅及普通住宅。 商业消费趋向：百货类商业为主。,中产住宅。 从百货类商业转向特色、主题性商业,2000年全区居住半年以上的常住人口为136.95万人，与1990年7月1日0时第四次全国人口普查的78.92万人相比，十年零四个月共增加了58.03万人，增长73.54%。平均每年增加5.62万人，年平均增长率为5.48%。在全市十八个区县中，10年间丰台区人口年平均增速最快，增幅最高！ 外城区的拆迁及外来人口的增加！,人口流动增长最活跃！,2005丰台区第一季度人均消费支出实际增长

4、12.7%居民收入实际增长9.9%：人均可支配收入3943.03元，比上年同期增加收入419.60元 1、食品消费结构改善。 一季度居民食品消费支出为1003.03元，同比增加100元，增长11.1%；食品消费占消费支出的比重由上年的35.4%降为34.3%。居民人均在外用餐218.83元，同比增长23.5%，居民生活质量得到进一步改善和提高。 2、衣着消费增长明显。 居民人均用于衣着支出265.67元，增长23.8%。其中购买服装和衣着用品支出187.23元和14.43元，分别比上年同期增长3成以上；鞋类支出比上年增长13.3%。 3、教育文化娱乐服务消费趋热。 一季度居民人均教育文化娱乐服

5、务支出406.11元，比上年同期增长27.3%，占人均消费支出比重的13.9%，比上年增加1.4个百分点。 4、交通与通讯大幅度提高。 一季度人均交通与通讯支出528.36元，增加支出160.20元，同比增长43.5%。其中家用轿车的增加是带动居民此项消费大幅度增长的重要原因； 5、家庭个人消费支出增长7.2%。 一季度，居民人均用于个人消费支出117.89元，比上年增长7.2%。其中,人均金银珠宝饰品支出13.30元，比上年增长2倍。,消费层次大步提高！,2005年第三季度末我区共有从业人员373401人，比上季度增加 9380人，其中在岗职工336426人，比上季度增加8717人。 从行业

6、类别看，从业人员较多的行业依此是制造业、建筑业、批发和零售业及科学研究、技术服务与地质勘查业，分别为84435人、45200人、42458人和38496人，该四类行业从业人员数累计已占到全区从业人员总数的56.4%，可见制造业等这四类行业是我区从业人员就业的主力军。 2005年一至三季累计劳动报酬总额为63.5亿元，同比增长16.3%，总额在全市排名第五，位居前四名的分别是海淀、朝阳、西城、东城，其一至三季累计劳动报酬总额分别为225.9亿元，224.2亿元，125.4亿元，98.3亿元。我区从业人员平均工资、在岗职工平均工资在全市中分别排在第九、第八位。西城区和东城区分居第一、二位。 我区在

7、19个门类中（不含国际组织）前三季度从业人员平均工资前三位的是金融业、公共管理和社会组织、电力、煤气及水的生产和供应业，分别为55941元、32349和27973元；后三位的分别是采矿业、住宿和餐饮业、交通运输、仓储和邮政业，分别是8326元、10822元和10945元。,收入水平处于北京底层！,1-11月份，丰台区房地产开发企业商品房销售面积达145.9万平方米，比上年同期的38.6万平方米增加107.2万平方米，增加2.8倍；累计实现销售额66.5亿元，比上年同期的19.7亿元增加46.8亿元，增长2.4倍。在商品房销售总量中，销售给个人的住房为134.4万平方米，比上年同期的19.7万平

8、方米增加114.6万平方米，增长5.8倍. 全区房地产开发企业累计完成投资69.5亿元，比上年同期的61.2亿元增加8.3亿元，增长7.6%。其中住宅投资完成45.2亿元，比上年同期的43.6亿元增加1.6亿元，增长3.7%；综合办公楼完成投资2.8亿元，比上年同期的5.3亿元减少2.5亿元，下降4.7%；商业营业用房完成投资1.9亿元，比上年同期的1.2亿元增加0.7亿元，增长58.3% 。,区域住宅销售增量最猛！,区域住宅供应量大比上升！,2005.11月,区域住宅供应量大比上升！,2005.11月,丰台区主管城建的领导预言： “六里桥、大红门、桥南科技总部区，丰台西四环品牌商业与商务办公

9、带，方庄、南三环(草桥洋桥段)区域型办公商业中心等9个位于中心城区的板块以及王佐中心镇板块这10个板块公建总规模将达到1600万平方米左右，10个板块的规模效应将吸引大批企业入驻，商家开店经营，知名品牌聚集，由此将极大地改变丰台的产业结构、业态结构，从而带动人口结构的调整，全面提高区域消费水平，增容投资空间，提升全区人民的生活品质丰台将在几年内实现打造未来新城的设想。” 来源：人民网2005年11月07日,未来新城，开始打造！,本区域人口变化,1、市政、地铁、道路规划提升区域价值 2、木樨园、十里河商圈提升区域经济水平 3、住宅项目的集中补长,区域中层扩大,住宅价格逐步增长 2001至现在宋家

10、庄区域 新开发住宅500多万平米,1、1998年城外诚2000万投资进驻成寿寺 路与南四环东南角，从1200平米发展到15万平米。 2、1999年4500平米朝龙五金批发市场出现，目前仍经营良好。 3、2001年家世界进驻 4、2002年爱家家居进驻,商业人流 路过人流,地铁道路双重促进，中海城造就居住新城市,朝阳路板块借鉴 方庄的“集体出逃”，亚运村的“没落”，望京的“瓶颈现象”之后，目前，规划部门、开发商都开始有意识、无意识地关注区域的产品结构 ；朝阳路借助于CBD的强势发展而迅速发展！具有借鉴意义！,住宅先行、商业跟进、写字楼断后的板块规律,因为住宅兴建的同时能彻底改变区域的市政基础设施

11、，而且投资回报快，因此，住宅往往会成为板块开发的第一步。 朝阳路板块已开发的住宅项目有远洋天地、都会华庭、朝阳无限、朝阳园、蓝T公寓、丽景新居、甘露晴苑、甘露家园、兴隆家园、美然动力街区、新港湾、绿岛苑、建东苑、京东丽景苑、阳光华苑等，财满街后期的高档居住项目、白领家园、青年路小区、青年汇、天鹅湾等，总建筑规模在350万平方米以上。,住宅先行,商业跟进,住宅带来的购买人群，需要商业的配套，商业项目顺势跟进。 朝阳路板块的建筑规模将使这里的常住人口超过35万人，除了日资的华堂商场、泰资的易初莲花外，欧德隆等大型连锁机构也在寻找合适的店面；苏宁电器商城、大中电器等著名商业机构则纷纷抢在道路拓宽前，

12、抢先入住，抢占市场先机；兴隆家园2万平方米商业街、朝阳园2万平方米的尚街商业、朝阳无限25万平方米韩SHOW商城、住邦2000二期3万平方米的商业、白云广场的重建，兴隆街的出现，财满街的4万平米内廊商业先后入市。,商业形式以满足区域居民日常生活消费为主！,写字楼断后,在商务气氛完全形成以后，写字楼项目应运而生，一般从“住宅先行” 到“写字楼断后”，这个周期一般会持续10年，甚至更长。 但由于朝阳路竞争的激烈，这个周期被大大缩短了。目前，除在朝阳路周边已有住邦2000、都会国际、白云大厦、美丽亚洲假日花园、鲁班大厦等写字楼项目之外，国锐地产开发的财记大厦、首创开发的新白云大厦、朝阳园三期国际创展

13、中心、住邦2000二期、珠江罗马家园写字楼等项目逐渐入驻，形成40多万平方米的写字楼体量。,写字楼形式以满足创业型智力型成长中企业为主！,写字楼与商业形式可以借鉴朝阳路板块！ 商业引导居住消费，写字楼引导智力创业！ 本案开发周期计划5年，在地产快速发展的趋势下， 产品结构符合新型区域发展规律，开发顺序很合理！,借鉴价值,未来新城的 新兴城市居住区 中层生活性消费将是 成寿寺路区域商业的最快速增长点,本案区域定义！,深入分析的问题,1、商业市场现状对项目发展有何影响？,2、新兴居住区模式对本案未来及商业定位有何借鉴？,4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？,3、商业营销引擎模式对本案有何借

14、鉴？,一目了然的火热地段“地段引擎”,庄胜广场南馆：错过就是过错,四大主力店综合作用“主力店引擎”,第五大道：一铺养三代,单一特色规划主题“主题引擎”,第三极文化中心 ：文化转动资本 复合型文化主题商场,单体建筑独立商业“建筑形式引擎”,五朵金花：,居住创造商业价值“社区引擎”,富力星光大道：CBD千米商业长廊，金矿脉，黄金水龙！,营销五大引擎,营销引擎,社区引擎,主题引擎,主力店引擎,建筑模式引擎,地段引擎,本案项目商业规划,C1、C2为主要商务配套区 酒店、商场共12万平米 写字楼、商业共10.4万平米 酒店式公寓4万平米 酒店式公寓商业4万平米 社区内部综合购物中心7000平米 社区群房商业：3.4万平米，包括 沿成寿寺路商业1.6万平米 沿内部市政路1.4万平米 社区内部沿内街群房商业4000平米,C1、C2与临街商业人流组织的分散，工期长时间的间隔以及销售时间的不同，所以分开考虑商业类别！,主题引擎！,社区引擎！,结论！,深入分析的问题,1、商业市场现状对项目发展有何影响？,2、新兴居住区模式对本案未来及商业定位有何借鉴？,4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？,3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？,富力城,世纪城,