SHOPPINGMALL的各种模式

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1、SHOPPING MALL的各种模式及特点MALL全全称Shhopppingg Maall，音音译“摩尔”或“销品茂茂”，意为为大型购购物中心心，指在在一 个个 毗邻邻 的建建筑群中中或一个个大型建建筑物中中，由一一个管理理机构组组织、协协调和规规划，把把一系列列的零售售商 店店、服务务机构组组织在一一起，提提供购物物、休闲闲、娱乐乐、饮食食等各种种服务的的一站式式消费中中心。 国 内内通常所所说的购购物中心心实为百百货店的的另一种种称呼。MALL不仅规模巨大，集合了百货店、超 市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆 ，电影院、儿童乐园、健身中心等各种

2、休闲娱乐设施。另外，MALL还提供了百货店、大卖 场 无法提供的如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。 对笼统的购购物中心心的具体体分类： 一一、按开开发商背背景及购购物中心心经营管管理的模模式（包包括自营营的比例例）分类类： 11、物业业型购物物中心：又分、物业业型购物物广场SSHOPPPINNG PPLAZZA/SSQUAARE/CENNTERR、 、物业业型摩尔尔购物中中心MAALL。 、物物业型购购物广场场：一般般由大房房地产商商开发建建在市中中心黄金金地段，实实行的是是租赁制制。 特特点：面面积一般般在5至10万平平方米左左右，由由于面积积还不够够大，故故其定位位还必须须突出某某

3、一目标标 顾客客群体，所所以入驻驻的业态态一般不不齐备即即业态业业种的复复合度不不够（通通常定位位于高端端市场，大大租户以以高级百百货为主主，许多多业态没没有引入入），还还称不上上真正的的摩尔购购物中心心MALLL。 、物物业型摩摩尔购物物中心MMALLL：又称称普通摩摩尔购物物中心MMALLL，普通通摩尔的的物业所所有者 一般不不进行零零售经营营，而是是将场地地出租给给专业零零售商，委委托专业业管理公公司进行行管理，实实行所 有者、管管理者与与经营者者的分离离。优势势互补，既既可保证证和提高高管理水水平，又又可使摩摩尔以一一个统一一的社会会形象面面对消费费者，同同时由于于摩尔内内的各零零售商

4、分分别经营营自己的的产品，可可以充分分展示 自己独独特的品品牌形象象和经营营风格。这这种购物物场所的的组织和和构造形形式，包包含着一一种促销销思想，即即要让消消费者在在购物场场所尽可可能停留留较长时时间。普普通摩尔尔购物中中心MAALL由由大房地地产商按按 MAALL的的要求设设计开发发建在市市中心黄黄金地段段或城郊郊居民聚聚居区，实实行的是是租赁制制。特点点：面 积比购购物广场场大许多多，一般般在155至30万平平方米左左右；业业态业种种的复合合度高度度齐全，一一般为全全 业态态全业种种经营。 但但建购物物中心容容易，管管理购物物中心难难。一个个大规模模购物中中心的正正常运行行，首先先要求事

5、事先 策策划设计计的成功功。美国国购物中中心除了了事先策策划外，还还实行专专业化的的管理。管管理主体体可能是是房产所所有者，也也可能是是房产所所有者聘聘请的专专业化商商业管理理顾问公公司。把把购物中中心管理理简单地地视 为为物业管管理或是是商业管管理都是是错误的的。它几几乎是一一门边缘缘学科，物物业管理理与商业业管理的的交织。购购物中心心管理者者不仅要要保证水水、电、暖暖、空调调等设备备的正常常运转，周周围环境境的整洁洁与安 全，还还应该知知晓店铺铺经营知知识，为为各零售售商提供供信息服服务和有有参考价价值的建建议，更更重要的的还在于于进行统统一的促促销活动动，负责责把顾客客引进店店中来。 购

6、物中中心不是是集贸市市场，管管理者也也绝 不不是仅收收租金的的地主，他他必须保保证入租租的客户户具有完完美和大大体一致致的形象象，从而而保证他他们能赚赚取理想想的利润润，否则则哪有租租金给你你呢！故故很多物物业型购购物中心心的经营营管理方方面由专专业购物物 中心心管理公公司负责责。如台台湾的多多家购物物中心（如如京华城城）就是是聘请新新加坡的的专业购购物中心心管理公公司管理理的。 物业业型购物物中心在在东南亚亚的香港港、新加加坡等地地发展的的很多， 其代表表有：香香港时代代广场、 海港城城、太古古广场、又又一城，新新加坡义义安城NNgeee Annn CCityy、莱佛佛士城RRefffles

7、s Ciity、威威士马广广 场（Wisma Atria）、先得坊Centre Point，菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场 SHANGRILA PLAZA，马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中心(Lot 10)，泰国曼谷世界贸易中心（World Trade Center）、暹罗广场（Siam Center）、River City、The Emporium，台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦 门SM城市广场。 海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持购物 中心自

8、身的品牌形象和管理力度。 国国内的代代表有：香港九九龙仓投投资的：上海时时代广场场、北京京时代广广场，香香港和记记黄浦投投资 的的：上海海梅龙镇镇广场、北北京东方方广场，香香港嘉里里投资的的：上海海嘉里不不夜城、北北京国贸贸中心。 国国内的物物业型购购物中心心除少数数较成功功外，很很多面临临着三个个困境。困困境之一一：客流流不旺。 诸多大大城市开开业的纯纯物业型型购物中中心都面面临客流流不旺的的灾难，走走进购物物中心给给人以萧萧条冷清清的感觉觉，顾客客象看画画展一样样浏览各各个专卖卖店，真真正掏钱钱购物的的人不多多，稳定定的回头头客就更更少 了了。困境境之二：租户难难求。纯纯物业型型购物中中心

9、采用用招租方方式经营营，就是是开发商商把店铺铺或摊位位出租给给零售商商。因而而租金是是开发商商的重要要利润来来源。要要取得稳稳定而理理想的租租金，必必须找到到信 誉誉好的零零售商。但但是，购购物中心心建成后后常常遇遇到招商商难题：期待的的零售商商他不来来，而想想来的又又不想要要。我国国的专业业店和专专卖店本本来就数数量少、质质量低，使使购物中中心没有有充足的的选择余余 地。外外国专业业店和专专卖店倒倒是成熟熟化了，但但又不一一定适合合中国目目前的消消费状况况；有些些虽然适适应了，但但在中国国又不一一定有营营业执照照。困境境之三：管理乏乏力。购购物中心心里常有有上百个个所有权权 独立立的零售售商

10、，应应通过统统一管理理来树立立购物中中心的整整体形象象。但是是，购物物中心的的管理比比百货店店管理难难度大得得多。面面临的问问题诸如如所有零零售商是是否接受受统一收收银，是是否接受受统一营营业时 间，是是否接受受进行统统一的促促销行动动等。如如果协调调无效，就就会损害害购物中中心整体体形象，使使顾客失失去光顾顾的兴趣趣。 2、百货公公司型购购物中心心： 由由大型连连锁百货货公司发发展或扩扩建而成成。面积积一般在在10至15万平平方米左左右，由由于面积积还不 够大，故故其定位位也还必必须突出出某一目目标顾客客群体，入入驻的业业种一般般很齐备备但业态态的复合合度还 不够（通通常定位位于高端端市场，

11、以以自己的的百货公公司为主主，虽然然百货公公司自身身的超市市一般也也很大很很有特色色，但一一般没有有引入大大卖场、家家具城、玩玩具反斗斗城大卖卖场等业业态），仍仍称不上上真正的的 摩尔尔购物中中心MAALL。但但随着百百货公司司型购物物中心不不断扩建建及兴建建2馆/别馆等等，不同同业态也也正 被被引入百百货公司司型购物物中心内内，迈向向真正的的摩尔购购物中心心。如亚亚洲最大大的百货货公司型型购物中中心-新光三三越百货货台南新新店，面面积达116万平平方米，引引进了几几乎所有有的业态态，已经经称得上上真正的的摩尔购购物中心心MALLL了。 百百货公司司型购物物中心比比纯物业业型购物物中心有有一定

12、的的优裕性性。体现现在百货货公司由由于信誉誉 佳、客客户关系系多、营营销促销销管理水水平高；故招租租招商较较容易，且且业绩一一般也较较佳。其其代表有有：台湾湾远东百百货集团团的大远远百购物物中心、台台湾新光光三越百百货的台台南购物物中心和和台北信信义2 馆、东东京高岛岛屋百货货、汉城城乐天百百货总店店，内地地的代表表有：北北京庄胜胜崇光SSOGOO百货、上上海 第第一八佰佰伴商厦厦、武汉汉广场等等。 3、连连锁摩尔尔购物中中心MAALL： 由专专业的连连锁购物物中心集集团开发发并经营营，特点点：自营营比例较较高（550%至至70%左右）。连连 锁摩摩尔购物物中心是是指：由由专业连连锁购物物中心

13、集集团开发发并经营营，自营营比例较较高（自自营百货货公 司司、超市市、影城城、美食食城等），业业态业种种的复合合度极度度齐备，商商品组合合的宽度度最宽深深度最深深，定位位于家庭庭（全家家/全客层层），能能满足全全客层的的一站式式购物消消费和一一站式文文化、娱娱乐、休休 闲、餐餐饮享受受的特大大型购物物中心。专专业连锁锁购物中中心可解解决购物物中心的的招租难难题，可可迅速实实 现购购物中心心的全面面开业， 且管理理促销的的力度和和号召力力比普通通购物中中心高许许多。对对我国而而言， 由于国国内的商商品的品品种和各各类专卖卖店只有有国外的的30%左右，购购物中心心的招租租就更难难， 所所以专 业连

14、锁锁购物中中心是一一种值得得推广的的购物中中心经营营模式。 但专业业连锁购购物中心心的经营营管理的的要求和和难度比比其他业业态更高高， 且且国内仍仍没有出出现专业业连锁购购物中心心；所以以最好能能引入外外资的专专 业连连锁购物物中心集集团。如如菲律宾宾的SMM SUUPERR MAALL集集团（自自营SMM百货公公司、SSM超市市、SMM 影城城、SMM玩具反反斗城大大卖场、SM美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公 司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集 团的THE MALL集团（自营易初莲花超市）、马来西

15、亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营百盛百货公司和超市）。 二、按购物物中心的的商场面面积规模模分类： 11、巨型型/超级购购物中心心SUPPER MALLL/CCITYY MAALL 面面积在224万平平方米以以上。 如曼谷谷西康广广场Seeacoon SSquaare、马马尼拉SSM MMEGAAMALLL和香香格 里里拉广场场SHAANGRRILAA PLLAZAA、吉隆隆坡Miidvaallyy Meegammalll购物中中心、台台北京华华城、新新加坡义义安城和和新达城城广场SSunttec Citty、上上海正大大广场、香香港海港港城。 2、大大型购物物中心 面面积在112至24万平

16、平方米之之间。 如广州州天河城城和中华华广场、大大连和平平广场和和新玛特特。摩尔 就是巨巨型或大大型的购购物中心心。超大大型购物物中心的的发展，大大多不是是一步到到位的，而而是分步步 进行行投资，分分为一期期二期工工程兴建建，因此此可以随随时进行行调整。 3、中型购购物中心心 面面积在66至12万平平方米之之间。 如上海海友谊南南方商城城、成都都摩尔百百盛、广广州中泰泰百盛、 北 京京东方广广场、北北京中友友百货、上上海九百百城市广广场太平平洋百货货。购物物广场一一般也是是中型购购物中心心。 44、小型型购物中中心 面面积在22至6万平方方米之间间。 如如乐购上上海七宝宝店、JJUSCCO吉之

17、之岛青岛岛东部店店。生活活购物中中心、社社区购物物中心也也是小型型购物中中心。 三三、按购购物中心心的定位位档次分分类 真正正的摩尔由于面面积巨大大，故定定位于家家庭（全全家/全客层层）的一一站式购购物消费费和一站站式休闲闲享受。 故商品品高中低低档必须须齐备，以以保证商商品品种种齐全；理想的的比例为为：高33中5低 22。当然然由于所所处商圈圈不同，各各购物中中心的高高中低档档比例可可以有所所调整。 11、以高高档商品品为主 如如香港时时代广场场、上海海恒隆广广场、马马尼拉GGLORRIETTTA PLAAZA、香香格里拉拉广场 SHAANGRRILAA PLLAZAA、台北北京华城城。（但

18、但如果770%的的以上比比例经营营高档商商品，则则这个购购物中 心一般般最大只只能作到到10万。开在在国内的的话，其其集客能能力将很很有限，一一般为购购物广场场，故也也称不上上摩尔购购物中心心MALLL） 22、以中中高档商商品为主主 即高高中低档档比例协协调（在在高3中5低2左右）。如如广州天天河城、马马尼拉SSM MMEGAAMALLL，台台北大远远百、马马尼拉RROBIINSOONS PLAACE、上上海正大大广场。 33、以中中低档商商品为主主 如如马尼拉拉EVEER摩尔尔。但低低档商品品不能超超过600%，否否则就成成为大型型跳蚤市市场、小小商品市市场 或或批发市市场，称称不上摩摩尔

19、购物物中心MMALLL了。 四四、按购购物中心心的选址址地点分分类： 11、都会会型购物物中心东亚日本、香香港、台台北一带带多为都都会型购购物中心心，位于于市中心心黄金商商圈且连连通地铁铁站。 一般楼楼层较高高：营业业楼层达达到地下下2至3层，地地面8至12层。 地下33至5层为停停车场。如如马尼拉拉 SMM MEEGAMMALLL和香格格里拉广广场SHHANGGRILLA PPLAZZA、台台北京华华城、新新加坡义义安城和和新达城城广场SSunttec Citty、上上海正大大广场、香香港时代代广场。 22、地区区型购物物中心 位位于市区区非传统统商圈，但但交通便便捷。 33、城郊郊型购物物

20、中心 欧欧美多为为城郊型型购物中中心，位位于城郊郊高速公公路旁。一一般楼层层较少：营业楼楼层为地地下1 层，地地面2至4层。室室外停车车场巨大大，达到到10000车位位以上；甚至还还有10000车车位以上上的大型型停车 场附楼楼。但菲菲律宾的的SM MALLL购物物中心较较为美式式，且同同时经营营着都会会型和城城郊型22种购物物中 心心。城郊郊型购物物中心：如马尼尼拉244万的的SM NEDDSA MALLL、SM SOUUTHMMALLL，上海海的177 万的莘庄庄购物中中心。 44、社区区购物中中心 位位于大型型居民社社区内。 社区购购物中心心一般面面积较小小。 五五、依据据国际购购物中心

21、心协会的的分类，大大型购物物中心共共分为88类： 按按商圈辐辐射范围围分类：1邻里型型购物中中心、22社区型型购物中中心、33区域型型购物中中心、44超区域域型购物物中心（业业态复合合度最高高，是真真正的“摩尔”） 按按入驻商商家的主主要业态态和行业业分类： 5时装装精品购购物中心心、6大型量量贩购物物中心、7主题 与节庆购物中心 8工厂直销购物中心。 这这是19994年年ICSSC（国国际购物物中心协协会）分分类出的的八种不不同的购购物中心心。这八八种购物物中心 共通的的特点是是：有一一致而整整体的建建筑设施施规划、完完整的交交通道路路系统、足足够的停停车空间间、多元元性商店店业种与与服务、

22、统统一的经经营策略略及店面面管理、独独立个性性的购物物环境。就就整体而而言，密密 闭式式购物区区（Maall）通通常是购购物中心心的主体体，采用用密封式式设计，并并且将店店面两两两相对的的每条商商店衔接接，以中中央温度度调节系系统的消消费购物物通道加加以连接接，形成成四时四四季都很很舒适的的购物环环 境。 六六、按购购物中心心的业态态复合度度的程度度分类： 22、地区区型购物物中心 位位于市区区非传统统商圈，但但交通便便捷。 33、城郊郊型购物物中心 欧欧美多为为城郊型型购物中中心，位位于城郊郊高速公公路旁。一一般楼层层较少：营业楼楼层为地地下1 层，地地面2至4层。室室外停车车场巨大大，达到

23、到10000车位位以上；甚至还还有10000车车位以上上的大型型停车 场附楼楼。但菲菲律宾的的SM MALLL购物物中心较较为美式式，且同同时经营营着都会会型和城城郊型22种购物物中 心心。城郊郊型购物物中心：如马尼尼拉244万的的SM NEDDSA MALLL、SM SOUUTHMMALLL，上海海的177 万的莘庄庄购物中中心。 44、社区区购物中中心 位位于大型型居民社社区内。 社区购购物中心心一般面面积较小小。 五五、依据据国际购购物中心心协会的的分类，大大型购物物中心共共分为88类： 按按商圈辐辐射范围围分类：1邻里型型购物中中心、22社区型型购物中中心、33区域型型购物中中心、44

24、超区域域型购物物中心（业业态复合合度最高高，是真真正的“摩尔”） 按按入驻商商家的主主要业态态和行业业分类： 5时装装精品购购物中心心、6大型量量贩购物物中心、7主题 与节庆购物中心 8工厂直销购物中心。 这这是19994年年ICSSC（国国际购物物中心协协会）分分类出的的八种不不同的购购物中心心。这八八种购物物中心 共通的的特点是是：有一一致而整整体的建建筑设施施规划、完完整的交交通道路路系统、足足够的停停车空间间、多元元性商店店业种与与服务、统统一的经经营策略略及店面面管理、独独立个性性的购物物环境。就就整体而而言，密密 闭式式购物区区（Maall）通通常是购购物中心心的主体体，采用用密封

25、式式设计，并并且将店店面两两两相对的的每条商商店衔接接，以中中央温度度调节系系统的消消费购物物通道加加以连接接，形成成四时四四季都很很舒适的的购物环环 境。 六六、按购购物中心心的业态态复合度度的程度度分类：1、业态复复合程度度极高，如如面积又又超过112万， 即即可称真真正的摩摩尔购物物中心MMALLL。 如如 泰国国曼谷西西康广场场/施康广广场（SSeaccon Squuaree）、菲菲律宾马马尼拉SSM MMEGAAMALLL等。 22、业态态复合程程度较低低， （如如只有大大型百货货公司，而而没有大大卖场；或只有有大卖场场，而没没有大型型百货公公司； 或没有有大型影影城） 就称不不上摩

26、尔尔购物中中心MAALL。 七七、按摩摩尔购物物中心的的外观分分类： 11、美国国式简洁洁的外立立面，粗粗看如同同特大型型仓库或或工厂：如菲律律宾SMM MEEGAMMALLL、 厦厦 门SSM城市市广场、美美国MAALL OF AMEERICCA。 22、童话话般的的的欧洲古古城堡式式外立面面：如台台湾的台台贸购物物中心、菲菲律宾RROBIINSOONS 33、豪华华高贵的的现代派派，如同同特大型型百货公公司：如如上海正正大广场场、台北北京华城城、菲律律宾 RROBIINSOONS PLAACE、菲菲律宾SSM AASIAA-MAALL、 菲律宾宾香格里里拉MAALL 44、分散散的多个个商

27、业建建筑组成成的建筑筑群：如如香港黄黄浦新天天地、菲菲律宾TTUTUUBANN CEENTRRE、菲菲律宾FFILVVESTT SUUPERRMALLL、宁宁波天一一广场 55、购物物乐园式式的摩尔尔：如韩韩国汉城城乐天乐乐园世界界内的LLOTTTE摩尔尔（乐天天百货集集团投资资） 66、交通通综合枢枢纽-换乘式式综合摩摩尔购物物中心，具具有内地地特色的的购物中中心 77、美国国式的小小型购物物中心：如青岛岛佳世客客JUSSCO 88、附带带写字楼楼的摩尔尔：如北北京百盛盛、北京京新世界界中心 八八、开发发商何与与异地管管理顾问问更有效效地合作作 与大型型百货公公司、超超级市场场不同，MALL

28、的管理本质是统一管理和分散经营。统一管理是指管理公司对MALL实行统一的集中管理，使整个MALL的营业运行、市场推广、保安、清洁、维修、机电控制等工作有组织、有计划地进行，并使所有的零售商、服务商和顾客能有效共享MALL的公用空间和相关资源。分散经营则指各零售商、服务商在整个MALL统一管理的条件下，各自为目标消费群服务而进行不同形式的进销存、营业推广、员工管理等各项工作。 在我国，MALL是最近几年才迅速发展的，成功经营的案例很少，多数已开业的MALL经营并不理想，有的甚至即将关门或计划重新策划招商和重组管理团队。从一些MALL开发商了解到，他们对建造和销售这块工作是很有信心的，虽然以往没有

29、这方面的经验。但是，他们对MALL的管理却是心里没底，有的甚至表示非常担心，这种担心更说明了这些开发商老总们对开发MALL综合开发的悲观成分。 从MALL管理要素来看看开发商担心的原因：一是开发商缺乏MALL管理专才。二是开发商习惯了以前开发住宅的模式，售完就交给物业公司，然后争取办完房产证后尽快与购房者拜拜。其实，开发商在制订商铺租金、售价和预期利润时，应该同时考虑商铺返租和MALL开业前的招商和开业后三年内的整体营业推广费用，这部分费用占的比例不少，一定要注意计入开发成本，而不能将其推给管理公司，否则没人去管理你的MALL。 不管是从商铺营销手法，还是从务实的MALL管理来考虑，开发商很乐

30、意与管理水平相对高些的异地管理顾问公司合作，特别是香港、台湾、深圳、北京等地专业管理顾问。但是，如何与异地管理顾问进行有效的合作，却难倒了很多开发商。 MALL的管理具有高度的社会分工和技能专业化的特点，这种特点也有利于各自发挥优势，提高管理效率。其具体的管理有租赁管理、营销管理、客户服务、物业管理、行政人事管理、财务管理等各项内容。笔者很赞同国内某位业内人士提出的“六位一体”MALL运作模式的观点，即投资者、开发商、商铺经营者、专业运营商、终端消费者和政府六方共同参与，结为一体，实现各方利益平衡，达到多赢目的。异地管理顾问的优势在于租赁管理、营销管理以及各类管理流程的设计、控制实施等，弱项是

31、当地政府部门等相关关系的协调能力差，而这项正是当地开发公司的强项。 结合香港、台湾惯用的管理模式和内地商业地产的实际情况，较佳的管理模式是开发商自行成立MALL管理公司，组建管理团队，全权负责MALL的各项管理工作，再由MALL管理公司聘用有经验的管理公顾问，由其提供管理流程及相关文件的设计以及前期营运管理、促销管理、客户服务等顾问服务；而物业管理和其他的公共管理则由MALL管理公司自行负责。现时，管理顾问的收费都比较高，虽然顾问费占商铺销售收入的比例很小，但长期聘用管理顾问并不是最佳办法。其原因一是长期的顾问费用总额也是一笔不少的开支，容易造成MALL管理公司资金压力及开发商项目利润的回吐；

32、二是MALL管理公司无法真正学到深厚的管理知识和高超的管理技能，使自身处于相当被动的地位，一旦顾问公司出现高级管理人员变动或其他异常情况，MALL的管理很容易出现管理危机。建议聘用时间为半年至二年，视项目营业面积大小、经营易难度、管理专才加盟情况和商圈竞争性等因素而定。一般情况下，管理顾问公司只提供管理咨询服务，不具备承担经营风险的能力。开发商更不能将MALL的整个管理权都交给管理顾问公司，一旦发生严重亏损或其他不利经营的情况，可能会使开发商蒙受多种损失。 在这里要特别提醒，个别开发商在商铺销售前，的确是邀请了某些知名度较高的香港或台湾的管理顾问公司担任商业运营或物业顾问，但实际上是只挂名不顾

33、问，开发商一次性交十几、二十万签个短期协议，其目的仅仅为了商铺的销售，并非实际提供高质量管理顾问。这种短期行为最终是损人害己，容易造成极危险的商铺产权分散后遗症。 SHOPPPINGG MAAL的经经营理念念、管理理方式亟亟待更新新 MAALL发发端于220世纪纪50年代代的美国国，现已已成为欧欧美国家家的主流流零售业业态，销销售额已已占据其其 社会会消费品品总额的的一半左左右。最最近我国国商界也也兴起一一股“造MALLL运动动”的热潮潮，北京京、 上上海 、广广州、深深圳、武武汉、大大连、成成都、青青岛、西西安等地地纷纷上上马了一一批MAALL项项目，继继连锁超超市 、大大卖场之之后，MMA

34、LLL正在掀掀起我国国商业新新一轮的的业态革革命。 零售业业态大升升级 66月25日，在上上海，总总投资额额15亿元元，规模模达333万平方方米的虹虹桥购物物乐园一一期工程程正式 开工，预预计将于于今冬明明春局部部开业。而而上海第第一家真真正意义义上的SShopppinng MMalll正正大广 场 也也于7月份开开业迎客客。正大大广场位位于上海海新兴商商业中心心被视视为“中国的的华尔街街”的浦东东 陆家家嘴金融融贸易区区内，投投资4亿美元元，建筑筑面积22411万平方方米，周周围辐射射半径55公里的的区 域域 内集集结了3300万万商住人人口，是是正大集集团在中中国投资资最大、堪堪称“旗舰”

35、的地产产商业项项目。 此 外外，好又又多集团团已经获获准在浦浦东建设设一个占占地10000亩亩的MAALL项项目，而而香港新新鸿基集集团在正正 大广广场旁建建设的445万平平方米的的国际金金融中心心项目中中，也包包括了一一个200万平方方米的SShopppinng MM alll。北京将在五五环路的的东西南南北建造造4个220万至至60万万平方米米的MAALL，分分别为：大地集集团的大大 地MMALLL(亦庄庄经济技技术开发发区内)：春天天商业公公司的春春天MAALL(京顺路路孙河一一带)、西西单商场场 和 法国尚尚欧合作作的MAALL项项目(中中关村万万柳地区区)、王王府井集集团的MMALL

36、L项目(中关村村科技园园 内)。其中中大地MMALLL和春天天MALLL的总总规划建建筑面积积都达到到60万万平方米米，春天天MALLL的投投资 额额更是高高达100 亿美美元。 广东也也掀起一一股建造造MALLL的热热潮。在在广州，英英资太古古集团与与广州日日报报业业集团签签约， 双 方方合资440亿元元建设太太古汇广州州报业文文化广场场，而与与之同在在一个规规划区域域，规划划面积达达 2 万平方方米的天天河正佳佳商业广广场也因因正大集集团的重重新注资资而复工工。天河河区也正正与美居居中心、 高 盛盛集团合合作，规规划投资资6亿元元在奥林林匹克运运动中心心旁建一一个占地地26万万平方米米，建

37、筑筑面积335 万万 平方方米的SShopppinng MMalll；在深深圳，由由华侨城城集团与与深圳铜铜锣湾百百货有限限公司合合资7亿亿8亿亿 元精精心打造造的华侨侨城铜锣锣湾广场场6月底底浮现深深南大道道北，这这是国内内第一家家以“生生态景观观和海 洋文化化”为规规划主题题的景观观式购物物中心，南南北绵延延133公里。另另一个MMALLL项目深深圳新城城市 购购 物中中心，也也将由深深圳市商商贸投资资控股公公司、深深圳香江江家私、深深圳市国国际企业业股份公公司合力力打 造造；在东东莞，投投资300亿号称称“国内内首个超超大型主主题式购购物公园园”华南MMALLL 4月月底已 在 万万江开

38、工工，这个个宣称要要建成总总商业面面积500多万平平方米的的亚洲最最大的购购物公园园，预计计到20004 年完工工。 在在武汉，55月底万万达集团团与江汉汉区政府府签定正正式协议议，在今今后两年年内投资资10亿亿元人民民币，在在武汉建建设Shhopppingg Maall式式的万达达商业广广场。此此前，已已有本土土的中商商集团和和团结村村合资 在 徐徐东路建建设自己己的巨型型商业中中心“中中商团结结销品茂茂”，一一期工程程20万万平方米米将于220033年春 节 完完工；武武商集团团则在航航空路将将自己的的三家商商场打通通形成“中中国第一一座摩尔尔商城”；不久前前 ， 香港新新世界集集团也在在

39、武商MMALLL的旁边边开始建建设武汉汉新世界界中心，新新世界称称其将成成为武汉汉名副其其实的“销销品茂”。 全世界最大的摩尔开发集团加拿大555集团已决定花巨资在青岛和温州两地打造两个占地约100万平方米左右的MALL。此外，全国各地在建和待建的MALL项目还有：成都熊 猫 万国商城、西安城市广场、大连华南国际商城、郑州汇龙城、厦门SM城市广场、福州元洪城 这些项目动辄在20万平方米以上，投资数亿甚至数10亿。而在目前的摩尔开发商 中，既 有国内各大传统零售商业集团(上海友谊、上海华联、北京华联、北京王府井、武商集团、 深圳铜锣湾百货、大连商场集团等)、房地产巨头(大连万达、中信集团、香港新

40、世界、香港 九龙仓、和记黄埔、香港新鸿基等)、海外专业的摩尔开发商(加拿大555集团、菲 律宾SM集 团、泰国正大集团、印尼三林集团等)乃至外资传统零售集团(马来西亚百盛、香港 新世界百 货、法国欧尚、台湾好又多等)，还有一些原来并不知名的商贸及投资公司。而在 各大房地 产公司、商业集团、国外摩尔集团“大干快上”的同时，各地政府也意识到了建设 MALL的意 义，纷纷开始规划并推动本地区购物中心的发展，短短数月之间，中国掀起了一股建设摩尔的热潮。大多数数投资商商对MAALL的的投资热热情主要要基于MMALLL在欧美美的成功功。在MMALLL的诞生生地美 国，其其 在全全国消费费品零售售总额中中所

41、占比比重达五五成左右右，20000年年达16亿美美元。有有关资料料显 示示，在日日 本，MALL的店铺数仅占1，但却创造了全国零售总额的近40。还有一些投资商 钟情于MAL L是因为对MALL中主力商店的浓厚兴趣，他们通常有着零售业背景，而象王府井百货这样的 上市公司还希望通过MALL概念来增发股票融资。另外，地方政府的官员一般 为这类项目的联 带效应怦然心动，这也往往暗示着他们在土地的转让价格方面有一定的灵活性，无疑这会大 大降低投资商的开发成本。 与投资商高涨的投资热情不同，商业专家对现阶段MALL在中国的前景普遍持谨慎的态 度 。他们强调指出，MALL的兴建要符合一定条件，它是建立在雄厚

42、的经济基础和强大的购 买力之上的。 有资料表明，美国是在人均GDP达到1万美元以上，家庭汽车化和住宅郊区化基本形成， 社会进入休闲时代，人们对购物和吃喝玩乐有了新的追求之后，MALL才真正开始得到 良性和 快速发展。MALL的主要服务对象是中产阶级。而我国现阶段人均GDP还不到1千美 元，2000年 人均消费品支出只有300美元，还不到美国的1/40，就是最为发达的上海、北 京、广州人均G DP也就3千美元左右，私家车的比例更是无法与美国相提并论。因此，专家 首先担心的是没有足够的客流和购买力支撑MALL的日常运转。 据北京市商委统计，北京二环以内万米以上的大商场，2000年平均每平方米销售额

43、只有 137万元，而北京市大商场的盈亏平衡点大致在每平方米15万2万元，目前北京市一般 大商场的利润率大约只有1。北京四大MALL的总建筑面积达170万平方米，购物面积按 50 计算，销售额达130亿才能达到盈亏平衡，这相当于北京市消费品零售总额的20，无 疑这 是有相当难度的。 况且，一般的商业经营，一平方米需3个4个品种，填满这些MALL需要多少品种?目前 国际商品品种共150万种，而我国还不到50万种。另外，国外MALL是在百货公司的专门化连 锁发展，超级市场和专业专卖店连锁化发展达到相当规模和水准时发展起来的，在连锁化的 基础上它们在MALL里都可以实现低成本运营。而我国百货公司、大卖

44、场、超市的发展还不 够 成熟，特别是缺少大量的品牌专卖店及有特色的小型专业店，因而MALL最吸引人之处 商 品细分，目前国内的商品生产、流通系统还无法支持，所以也就很难做成真正意义上的 MALL 。假如与现有的百货商店、大卖场的商品结构及花色品种大致相同，MALL的吸引力肯定是要 大打折扣的。 还有专家从MALL伴生的种种问题着眼，给时下的MALL热泼了冷水。清华大学刘念雄博士 认为，MALL这种大型商业设施尤其是郊区型MALL能耗太大，且不说开车购物增加了大量的石 油资源消耗，单是室内空调的能耗就十分惊人，这与全球正在倡导的可持续发展思想 是背道 而驰的。他的看法是，事实上，国外郊区型MAL

45、L早在20世纪70年代中期就开始走下坡路了， 真正有生命力的还是市区型购物中心，其中尤以专卖店为主的购物中心为最。 而赞成发展MALL的人士则认为，虽然我国的经济发展水平远比美国落后，但上海、北 京 等城市的人均收入已接近于菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市，而菲律宾、泰国、马来 西亚、新加坡的MALL发展得既多又好，且新的MALL仍在不断建设中，我国的大城市为什么就 不能拥有真正的MALL呢?毕竟我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和 调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重 整体购 买经历的愉悦，而且工作压力增大也需要增加适当的休闲和娱乐。

46、所有这些变化都在导致需 求多样化程度的提高，简言之，也就是力求将时间作最大化运作，满足多重需要，一 次购足 和一站式娱乐休闲的消费习惯因此应运而生，最终必然促进MALL的发展。 另外，虽然我国的私车拥有量低，但并不影响MALL的建设。在建和待建的郊区型MALL 都 有足够大的停车场，停车位少则数千，多则近万，而且与市区主要交通干道的连接十分通 畅 ，完全可以吸引市区有车族。二是许多城市建设中的地铁和轻轨都十分接近这些MALL所 在区 域，MALL还可以通过开通连线免费巴士来解决无车族的出行难题。目前国内MALL还 有相当部 分建在市区交通便利的地方，具备很强的集散大批量客流的能力。 成功三要素

47、 争论归争论，对于投资商来说，关键还是如何把手头的项目运作好。MALL的优势主要 体 现在整合消费的能力。由于商品多样性及服务项目的增加，可以吸引不同目的的消费群体， 从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进，将极大地刺激人们的购物需求。 为了 通过整合各种需求以达到最高的经营效益，MALL必须千方百计安排适当的全方位服 务，这使 管理增添了无限的难度，也就是MALL的管理者面对各种不同的行业，必须把它们整合在统一 有效的制度之下，加之消费需求的弹性较大，在经营管理上均需仔细考虑规则以 免产生负面 效果。MALL从规划、建设到经营管理都是需要很高的水平和技巧的。 统一管理，只租不售 一个

48、大型MALL的正常运行，首先要求事先策划设计的成功，此外还须实行专业化的管 理 。把MALL的管理简单地视为物业管理或商业管理都是错误的，它几乎是一门边缘学科， 是物 业管理与商业管理的交织。管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环 境的整治与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的 建议 ，更重要的还在于进行统一的广告宣传及促销活动，负责把顾客引进店中来。管理者必须保 证入租客户具有完美和大体一致的形象，招商时不但要考虑各厂商愿意承担的租金高 低，还 要考虑其与MALL的规划与形象是否吻合，其经营业绩是否能持续发展。 MALL产业漫长的回报期是对投资

49、商战略智慧和资金耐力的考验。如果说一批实力孱 弱、 追逐短期利益的房地产商造成了先前大型商厦的先天残疾和扭曲，那么新一代MALL能 否成型 ，则取决于有没有一种深谋远虑、更具实力、更有耐心的资本力量加入到这一产业中 来。只 有产权统一才能确保经营的整体性，才能发挥MALL的整体优势，因而MALL投资商 必须有雄厚 的资本实力，不能依靠短期贷款或其他短期资金搞开发。没有还贷压力，才能保证只租不售 ，确保整体战略的实现。目前MALL开发商很多自己没有太多的资本金，想靠项 目来吸引更多 投资者，这是非常令人担心的。 主题突出，结构合理 早期的大型商厦由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，所以

50、从内容设置到 品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。现在的MALL必须树立鲜明的主题 定 位，走差异化竞争之路。以广东为例，广州报业文化广场打出了“报业文化”的大旗，将 报 社办公楼、大型图书馆、公众艺术馆与开放式购物广场结合为一体；东莞华南MALL打造“水 乡风情”主题，利用珠三角的河汊水网营造供游客泛舟观光的水道景观；华侨城铜锣湾广场 花巨资聘请昆明世博园的规划师美国HHCP国际设计有限公司耗时4年进行规划，营造国内第 一家“生态景观和海洋文化”为主题的MALL，设有雕塑公园、核心购物、酒吧风 情、生态广 场四大区域；奥林匹克购物中心也树立了“体育公园”的主题。 之所以需要主题

51、设计，是由于同一区域往往规划了多家MALL，有所差异才更吸引消费 者 ，而且通过主题设计使MALL的娱乐休闲功能更加突出。另外，现在的百货店已在千方百 计增 加餐饮及娱乐休闲方面的功能，MALL特别是市区型MALL必须通过主题乐园的营造才 能更具吸 引力。而对于特大型的郊区型MALL而言，只要规模足够大，功能足够齐，就可成 就其综合性 一站式的定位，主题的营造倒在其次了。MALL集集购物、娱娱乐、餐餐饮、休休闲等各各种功能能于一身身，兼具具百货店店、仓储储式商店店、超 市、 品牌专专卖店等等各种零零售业态态，故定定位于家家庭的一一站式购购物消费费和一站站式休闲闲享受。根根据所处处 商圈圈情况，

52、MALL内部全部商品高、中、低档的比例，各零售业态营业面积的比例，购 物、餐 饮、娱乐、休闲各区域的比例必须合理，才能发挥MALL整合消费的功能。 做好客源重叠分析与规划 MALL在规划设计之初，应先确立主力商店(如百货公司、大卖场、大型专业店)，并在招商过程中优先办理，从而在建筑方面能够满足主力商店的特殊建筑要求，因主力商店具有一 定的保客能力，营业绩效较有保证。当然各独立商店都具有一定的集客能力，被吸引进各个商店的顾客也将成为整个MALL的顾客，每个商业个体在MALL整体计划的指导下，均能提供最 适合的服务，因此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益。MALL最成功的客源策略 始于 主力商

53、店，在此基础上展开招商计划，以扣住稳定客户层的需求特征，在互动关系下达到整 合的效果，形成一股强有力的经营动力。但必须注意，由于客源的重叠还应避免内部竞 争的 不利因素，而这些因素必须在规划和招商之初就有效排除。 目前国内汽车用品超市、玩具及文具大卖场、五金家用品大卖场、大型折扣店、工厂直 销店、现代化的超市型综合药店、旅游用品店等业态都较为少见，也缺少有特色的小型专业店，快餐及特色餐馆有一定知名度的也不多。因而MALL的经营者必须主动寻找这些有特色 的 商店，而非坐等厂商上门。 MALL要经营得好，还要求MALL经营者有连续不断地策划组织各类节庆活动的能 力。MALL 内一般至少有3个以上的公享空间中庭用以进行各类节庆活动，以吸引人气增加销量。