2020年(财务管理报告)第七组万科财务报告

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1、（财务管理报告）第七组万科财务报告20XX年XX丿多年的企业咨询顾问经验经过实战验证可以落地执行的卓越管鯉75案，值得您下载拥育题目：万科集团财务分析报告系别：商学院年级专业：11财务会计七组组长：组员：2013年12月3日目录引言3第一章：万科战略分析3一房地产行业背景3二.2013年中国房地产企业实力排名前十名4三万科集团简历4四行业分析5五企业竞争策略分析6第二章：万科会计分析9一资产分析9二利润分析11三成本费用分析12四万科公司权益变动分析14第三章:万科财务分析19一盈利能力的分析19二偿债能力的分析20三万科资产管理能力分析23四万科现金流量和盈利能力分析26五万科杜邦分析29第

2、四章：万科前景分析32一万科工业化32二公司国际化发展展望33三财务风险预测分析一Z-Score模型35V结束语35引言我们小组主要是根据哈佛分析框架对万科集团进行的战略分析、会计分析、财务分析和前景分析，在分析的基础上对进一步了解万科集团甚至我国整个房地产市场的现状、发展和未来。分成以下五个部分：一是战略分析，首先介绍万科集团公司概况，分析我国房地产的特征、竞争结构以及万科的竞争战略；二是会计分析；三是财务分析；四是前景分析。资金是房地产企业的关键，强大的融资能力和融资创新能力有效的支撑了万科不断发展壮大过程中的财务需求。但随着万科规模的不断扩大，过高的资产负债率让万科在业务开拓可能会出现难

3、以掌控的问题。且面对其他竞争对手的高速扩张，万科将面临新一轮的挑战。第一章：万科战略分析一房地产行业背景1、市场需求急剧上升。房地产市场存在刚性需求，需求量一直呈上升姿态，由于放房价的居高不下和政府调控等一些因素，持币待购现象严重。2、房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。经济适用房销售价格持平，商品住宅销售价格小幅度下降，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格小幅度下降。二手住宅销售价格上涨，涨幅下降。3、房地产开发量上升。房地产投资额同比增加，房屋施工面积、竣工面积都有所提升。4、直接融资受阻、信贷缩减。房企资金来源回落持续下滑。而房地产开发商的资金来源中，自筹资金所占的比例越来

4、越高。5、房地产销售量存在地域性特征。由于政府管制、人们预期、房价等各种因素，造成房地产销量有不稳定趋势，“金九银十”销量涨幅同比降低。总的来说，房地产行业尽管备受争论，但还是国民经济一个重要行业。在城镇化大背景下，房地产行业还有前景。2013年谨慎乐观，短期还要贯彻限购措施，长期要有经济、法律等手段，更多的市场化方式；房地产市场差异性较大，关注市场差异性问题；暴利时代已经过去，今后企业更多要靠内功，靠创新，靠品质；房企和上下游企业要进一步强强联合，城镇化是进一步要推进集约、智能、绿色、低碳的城镇化，提供高性价比的产品。二2013年中国房地产企业实力排名前十名第01名：万科企业股份有限公司第0

5、2名：恒大地产集团第03名：保利房地产（集团）股份有限公司第04名：大连万达集团股份有限公司第05名：中国海外发展有限公司第06名：绿地控股集团有限公司第07名：龙湖地产有限公司第08名：华润置地有限公司第09名：世茂房地产控股有限公司第10名：富力地产股份有限公司三万科集简历万科公司成立于1984年5月,1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最

6、受尊敬企业”称号。1. 万科企业文化主要有四点：1）、客户是我们永远的伙伴（服务）2）、人才是万科的资本（人力资源）3）、“阳光照亮的体制”（简单不复杂、规范不权谋）4）、持续的增长和领跑2. 万科企业发展历程多元化专业化精细化1）.万科前十年发展战略：多元化的加法1、19841991年：战略混沌期2、1991年1993年：边缘期，战略初步形成2）万科第二个十年发展战略专业化的减法1、诺基亚战略：从多元化转向专业一2、从综合商社到专营房地产1991年：向综合业务发展重组企业业务转让怡宝蒸馏水转让万佳百货3）.万科第三个十年发展战略精细化的乘法万科在完成“专业化”调整之后，从2000年开始第二轮

7、扩张战略，由“专业化向“精细化”转型。从加法到减法，从多元化到专业化的回归，使资源得以集中，在房地产业务上也形成了规模优势，恢复了核心主业，获得了持续竞争力，最终成就了万科三十多年的持续增长的传奇。行业分析万科属于兴办实业、国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）、进出口业务、房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。公司为国内规模最大的地产发展商，连续三年被国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评为中国房地产百强开发企业第一名，并获得CCTV评选的中国最具价值上市公司称号。公司在全国房地产市场的战略布局已经初步形成。近几年来房地产的话

8、题在各大新闻媒体上屡见不鲜，房地产的行业竞争程度很大基础上是在于国家的宏观调控以及全国人民对住房的需求。分析房地产行业主要要通过下面几个模块来分析：一个是政策，经济下行的压力之下，我们觉得宏观经济政策特别是货币政策应该不会有更紧的政策，应该是有放松的可能，如果维持目前的状况，或者较低的利率水平，或者信贷有所放松的话对房地产是有所利好的，但是另一方面我们又知道房地产和社会稳定、社会问题息息相关，中央政府的态度是非常坚决的，而且不断通过督察、政策细化等方式强化现在的政策，我们指望在短期内房地产政策有所放松也应该是指望变成现实也不太可能，但是如果我们有更紧的政策出台，除非价格再回到非常快的上行状况，

9、否则很紧的政策也不太可能。二是市场走势，成交整个全年是稳中有升的，同比继续显著增长。不同城市的价格表现是分化的，一线城市供应量趋向于短缺，未来住宅价格上涨压力还是比较大的，但是小城市，三四线城市我们看到目前还没有回升的现象，我们一二线城市价格是有回升的趋势，但是三四线城市会有更长的时间处在政策的调控下。最后便是十八大的影响了。十八大开完之后大家都在想，我们的楼市、经济往什么地方走，我们也在针对房地产市场有一个简单的思考，怎么来领会，现在来阅读、来分析十八大以后的趋势，总结了五个方面的想法。第一，房地产业将会继续与民生和社会稳定紧密相连，因为我们看到近两年的调控也好，或者房地产业发展的过去十多年

10、发展的轨迹都离不开跟整个社会息息相关，所以这一点我相信房地产市场不会是一个充分市场经济导向的产业，应该跟国家发展、民生是紧密相关的，所以政府出台政策，我们也不会有什么奇怪的地方，对于中国来说社会不稳定会导致太多的问题，房地产肯定是跟社会稳定息息相关。第二，房地产业将在相当长时间内处于调控状态，包括限购政策，房地产业的政策调控总的基调应该是不会改变的，特别是限购，目前来看还是一个地方性的政策还不是一个国策，但是地方性的政策在国家的指导下也很难在短期之内有什么调整。另外一个层面保障性用房的规模会保持快速的增长。第三，我们虽然看到房地产业是受调控有压力的，房地产业在相当长时间以内依然会是中国的朝阳产

11、业，如果我们把房地产业跟制造业比，房地产业应该还是会一个朝阳产业，房地产业在未来十年、十五年当中，在国民经济所也当中最好做、也是最有希望的一个产业，所以这是一个基本的判断。这个判断跟我们第四个判断就是城市化进城，将极大促进房地产产业的发展，这点是一个保障，我们看到十八大对城镇化的发展有很多的阐述，所以我们相信城镇化的进城会继续。为什么这么说？只要中国国民经济稳定发展，7%也好，6%也好只要不出现太大的波动，只要还能持续十年，中国的城镇化进城就不会停下来，中国城镇化进城不停下来，就会对中国房地产有一个巨大的需求。在跟各方面的投资者，或者说若干的论坛讨论的时候有两个基本的数字，来支持房地产业的朝阳

12、产业未来十年是蓬勃发展的，在过去二十多年有2亿人口从农村走向了中心城市、大一点的城市，这两2亿多的城市会带来对住宅、对办公、购物、娱乐这些物业是一个非常大的需求，我们这20年来，十多年来是不是已经满足了这个需求？这还是一个问题，2亿多人口，美国人口只有3亿多，这个需求是最大的，这点确保了，我们以前的发展，甚至于我们现在的发展，甚至还确保了下来的发展，我们再往前走20年，只要中国国民经济发展稳定的话，还会有2亿多的人口进入到这个中心城市，另外这2亿人口又是另外一个美国，它会带来住宅、办公楼、电影院、购物中心的需求，所以我们看到为什么说这十年、十五年房地产业还会是一个朝阳产业，而且十八大当中一个很

13、重要的因素就是城镇化，而城镇化会越来越明显，这就促成了我们最后第五条，像北京、上海这些中心城市，包括广州都将会成为世界上超大规模的城市，我们看十年，北京上海现在是两千多万人，十年后北京、上海增长到五千万人，我们做一个简单国际性的比较，像墨西哥城，在墨西哥还有包括韩国的首尔，包括巴黎，这些城市基本上都占到了一个国家1/3多的人口，我们再想一想北京、上海，哪怕上海有五千万人，对中国的占比有多大？我们看到这十年，说长不长，十年很快就到，如果我们没有一些预先的准备会带来很多问题，但是这些城市化的发展，对房地产开发也是有引导作用，我们曾经在几年前说往三四线城市发展，但是真正发展的机会还是在以中心城市为主

14、，或者中心城市旁边的三四线城市，这个机会才是最大，因为购买力或者需求都是在这些大城市的周围。所以，十八大之后，我们看从中央政府开始，大家对城市化的发展的导向是非常强的，而这也是世界发展的一个趋势。通过这三个模块的分析，可以做以下的结论，在未来几年内房地产依旧会处于国家政府宏观调控下，在大多大型城市中住房的供求关系为供不应求，导致未来几年大型城市的房地产市场会有一定的提升，而在大部分人员流向大型城市之余，中小型城市的住房供求没有那么的严峻，大部分会依旧处于政策调控下，其价格趋势不会有太大的明显波动，但是像房地产行业这种民生相关的行业，同样也受人民购买取向的影响。从消费者心理上来说，在大型城市的价

15、格趋向影响下，人民的购买趋向会更大程度上认为所在城镇的房价价格趋势会大部分趋近于一线城市，从而会刺激人民购房的欲望，也会变相的导致中小型城市的购买需求变多，虽然中小型城市在宏观调控的情况下价格波动不大，但是其销售情况也会有一定的上升。综上所述，在大型城市价格与销量处于一个相对平衡的点的基础上，基于中小型城市的销售前景变好的情况下，房地产行业在未来几年中依旧会处于一个稳步上升的状况五企业竞争策略分析1. 外部环境分析(1) 宏观环境-PESTEL模型政治因素：住房市场化改革和国家政策调控、货币信贷、行政措施经济因素：国民经济快速增长，居民可支配收入增加拉动内需，通货膨胀压力，资本市场变化-存款准

16、备金提，高存款加息、海外资本社会因素：人口数量增加，城市化进程推动房地产业发展，人们健康环保意识加强，传统文化购房意识技术因素：住房建设水平提高，融资创新和销售创新环境因素：住房节能环保，城市绿化和土地使用法律因素：限制房地产开发的贷款管理，规范土地储备管理，加强住房消费贷款管理，切实调整住房供应结构，进一步整顿和规范房地产市场秩序。(2) .竞争者分析竞争者的选择在竞争者方面我们选择的是同为房地产公司的两大企业：中海地产和保利地产。要对这些竞争者进行分析，我们首先要了解这些竞争者的企业目标以及其未来走向：中海地产：以打造百年长青基业为长远发展目标，坚持规模化、专业化、品牌化的发展策略。与时俱

17、进，开拓创新，预见性地满足客户的现实与潜在需求，致力成为中国房地产行业的创新者和领先者。中海地产总经理孔庆平说过：中国房地产市场中长期发展空间巨大，但当前的确已经走到了一个转型的关键节点，可以预见，从全局讲，“和谐社会”“低碳经济”“可持续发展”将是中国未来很长一段时间内高度追求的社会发展目标，而与社会全面发展高度关联的房地产业，则将被更加严格地控制在与社会发展相和谐的轨迹上。保利地产：以十二五规划为指针，以“三个为主、三个结合”为战略指引，推进区域布局、产品结构、经营模式和融资渠道的“四个拓宽”，实现公司快速、平稳发展！在不断的收获和成长中，实现“和者筑善”的理想和追求！其董事长宋广菊有提过

18、保利地产的未来发展方向，就是致力于中国和谐人居建设，紧跟中国城镇化发展和城市集群建设脚步，持续提高产品效益，继续做大做强房地产主业。每个大竞争者所选择的发展战略对于其行业内大部分公司会有很大的影响，尤其是以这些公司为竞争对手的企业。万科在未来战略发展之中，同样要了解其竞争对手的发展战略，才能“知己知彼”。两家竞争者的战略选择如下：中海地产其发展战略分别从质量、设计管理体系、创新、产业化四个方面着手：质量：招标、施工的过程监控设计管理体系：设计、市场、销售整合创新：中海怡翠山庄提出“5+2”模式产业化：装修产业化保利地产是以房地产主业为主、核心区域突出、住宅项目开发为主、扩大经营规模与提高开发效

19、益相结合、滚动性的开发收入与物业经营型收入相结合、资本经营和资产营运相结合的三个为主、三个结合”的战略规划。同样竞争者也存在其优势以及劣势：优势：劣势：中海地产国有背景、土地储备充足、高盈利能力公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。保利地产资源优势，全国各主要城市和地区都具有经营风格偏激进。丰富的资源，包括土地、资金和人脉。2. 内部环境分析（1）产品研发能力1）、较强的研发创新能力多个研发基地：深圳万科研发中心、上海万科研发中心、东莞住宅产业化基地标准化。2）、客户导向型研发流程客户导向型：市场调查、要素整理、产品设计、客户测试和后评估、产品调整项目导向型：强度分析、产品

20、定位、质量控制。（2）品牌营销能力1）科学的客户细分方式生命周期与支付能力矩阵。2）品牌建设：2011中国房地产企业品牌价值：中国海外246.87亿元、万科210.70亿元、恒大210.18亿元；王石的明星效应。3）客户服务理念：全国首创“物业管理”概念、“6+2”步法服务体系、万客会等。（3）融资及盈利能力1）多渠道、较强的融资能力透明化运作投资信任渠道多元化：银行信贷、债券发行、合作开发等2）相对欠缺的盈利能力比较对象：中海地产、保利地产；资产负债率、净利率（4）企业管理1）内化的企业文化：简单不复杂；规范不权谋；透明不黑箱；责任不放任2）成熟的体制管理：控制核心资源、制度化运行、标准化运

21、作3. 万科战略决策机会O威胁TOT1.城镇化率加快，收入水平1.政策对环保要求提高SW、七曰提高2.地产业受到较多宏观调控2.中国传统观念，结婚买房3.土地资源储备有限，拿地3.资金从股市流向地产困难优势s可能的战略可能的战略1.较强的产品研发能力（标准1.开发新的目标群产品，扩1.注重产品环保性，引领行化、环保）展新市场（S1，S2，S3，S4,业标准（S1，T1）2.强势的品牌效应01,02,03)2适度放缓规模扩张注重精品运3.精准的额客户细分2.扩大融资，进入更多区域作，提高单品利（S2,T2，T3）4.规范的组织运行市场(S5,O1,O2,O3)5.高效的资本运作体系劣势w可能的战

22、略可能的战略1.资产负债比过高，资金有限1.加强成本控制，提高净利1减缓扩张速度，控制成本，精耕2.成本费用过高，利润率偏低润率（W1，W2）细作（W1，W2,T2,T3）愿景：“成为中国房地产行业领跑者”定位：提供有品质的产品4. 战略选择1）更加注重产品质的提高，稳定增长；客户导向型、环保、品牌力2）控制费用，提高净利润率；成本、管理费用、财务等；降低资产负债率、5. 万科实际战略选择万科的总战略：提升行业竞争力，合理规避风险；培养优势产业，巩固优势地位万科的公司层面战略：减法战略；横向一体化战略万科的业务层次战略：品牌战略；加强型战略；营销战略战略展望：专业化、品牌化、全球化、质量化专家

23、战略建议：1).全球化战略；2).不能改变专注做住宅的核心战略第二章：万科会计分析一.资产分析1. 资产结构及变动表项目万元2011年09月2012年09月新増2011年占比2012年占比%流动资产11,715,184.7612,379,276.805.67%96.45%95.59%长期投资231,895.19284,510.1222.69%1.91%2.20%固定类资产93,813.18125,605.7133.89%0.77%0.97%其它长期资产105,634.67160,858.2952.28%0.87%1.24%资产总计12,146,527.8012,950,250.926.62%1

24、00.00%100.00%净利润111,610.09134,709.7220.70%总资产收益率2.00%2.00%0.00%资产总额比上期增加803,723.12万元，增长率为6.62%。资产总额增加的原因如下：流动资产增加664,092.03万元，长期投资增加52,614.93万元，固定资产增加31,792.53万元，无形资产及其它资产增加55,223.62万元；相比较而言，流动资产有所增加，增加5.67%，长期投资大幅增加，增加22.69%，固定资产大幅增加，增加33.89%，无形资产及其它资产大幅增加，增加52.28%。由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产都较上期增加，长期

25、资产增加的速度快于流动资产，资产总额增加，长期资产的比重增加，企业调整了资产构成的结构。从资产的质量来看，资产总额增加，净利润增加，资产增加的速度与净利润相同，总资产净利率保持不变，企业资产从质量上与上期相同，新增资产并没有带来过多的新利润。2、投资结构及变动表项目万元2011年09月2012年09月新増2011年占比%2012年占比%交易性金融资产0.000.000.00%0.00%0.00%年内到期的非0.000.000.00%0.00%0.00%流动资产长期应收款3&330.2912,997.70-66.09%16.53%4.57%长期股权投资0.000.000.00%0.00%0.00

26、%投资性房地产0.000.000.00%0.00%0.00%固定资产176,816.20248,552.6640.57%76.25%87.36%在建工程16,748.7022,959.7637.08%7.22%8.07%长期投资合计231,895.19284,510.1222.69%100.00%100.00%投资收益6,814.1631,424.21361.16%投资总额比上期增加52,614.93万元，增长率为22.69%。投资总额增加的原因如下：固定资产增加71,736.46万元，在建工程增加6,211.05万元，共计增加投资77,947.52万元；长期应收款减少25,332.59万元，

27、共计减少投资25,332.59万元；企业投资以权益性投资为主，应关注投资项目的盈利能力和持续发展能力，本期投资收益上升，权益投资能力增强。3、存货变化表项目万元2011年09月2012年09月新增存货8,737,557.358,675,222.94-0.71%营业成本1,341,615.952,061,899.6053.69%毛利率0.400.30-25.00%存货周转率0.170.2441.18%通过毛利率及存货周转率的变化分析，可以看出企业毛利率的下降，促进了存货的加速周转，说明市场上的同类产品已经处于相对的过剩状态，降价是可以带动市场购买者的购买欲望的。企业可以充分利用当前的时机，进一步

28、巩固已取得的成绩；另外通过存货的搭配分析可以看出：企业存货的变化与营业成本变化协调二.利润分析1. 利润总额结构及变动表2011年09月2012年09月新增2011年占比%2012年占比%项目万元正常营业利润369,018.88470,849.9427.60%98.39%93.85%投资收益6,814.1631,424.21361.16%1.82%6.26%补贴收入0.000.000.00%0.00%0.00%营业外收入4,623.707,514.6062.52%1.23%1.50%营业外支出5,414.608,080.8449.24%1.44%1.61%影响利润总额0.000.000.00%

29、0.00%0.00%的其他科目利润总额375,042.13501,707.9233.77%100.00%100.00%2011年09月，利润总额为501,707.92万元；较上期的375,042.13万元上升33.77%；正常营业利润为470,849.94万元，占比为93.85%；投资收益为31,424.21万元，占比为6.26%；补贴收入为占比为0.00%；营业外收入为7,514.60万元，占比为1.50%；营业外支出为8,080.84万元，占比为1.61%；影响利润总额的其他科目为占比为0.00%；本期企业盈利主要靠自身的经营，利润的可靠性高，利润来源多样化，盈余质量好；而上期上述指标分析

30、别为98.39%、1.82%、0.00%、1.23%、1.44%、0.00%。2、营业利润变动表2012年09月，营业利润为502,274.16万元，比上期增加126,441.12万元，增长33.64%；营业利润总额增加的原因如下：营业收入增加700,192.55万元，投资收益增加24,610.05万元，营业税费减少27,004.95万元，营业费用减少19,929.29万元，管理费用减少11,633.10万元，资产减值损失减少80,298.93万元，共计增加营业利润863,668.87万元；公允价值变动净收益减少1,795.62万元，营业成本增加720,283.64万元，财务费用增加15,14

31、8.48万元，共计减少营业利润737,227.75万元；本期营业收入上升，但销售毛利率下降，说明企业采取了降低产品的整体市场价格以换取增加市场份额做法，但是营业成本及税费没有得到相应控制，反而上升，最终导致销售毛利率下降。三成本费用分析1、成本结构及变动表项目万元2011年092012年09新增2011年占比2012年占营业成本1,341,615.92,061,899.653.69%32.40%37.92%营业税金及附加248,004.16220,999.21-10.89%5.99%4.06%销售费用13,377.70193,448.42-17.58%2.74%1.72%管理费用100,370

32、.5688,737.46-11.59%2.42%1.63%财务费用27,285.5542,434.0355.52%0.66%0.78%资产减值损失56,483.61-23,815.32-142.161.36%-0.44%营业外支出5,414.608,080.8449.24%0.13%0.15%所得税111,610.09134,709.7220.70%2.70%2.48%成本费用总计4,141,328.85,438,087.231.31%100.00%100.00%成本费用总额比上期增加1,296,758.40万元，增长率为31.31%；成本费用总额增加的原因如下：营业成本增加720,283.6

33、4万元，财务费用增加15,148.48万元，营业外支出增加2,666.24万元，所得税增加23,099.63万元，共计增加成本费用761,197.99万元；营业税金及附加减少27,004.95万元，销售费用减少19,929.29万元，管理费用减少11,633.10万元，资产减值损失减少80,298.93万元，共计减少成本费用138,866.27万元；企业支出主要以营业支出及税金为主，支出结构正常。本期固定成本占比为0.00%，上期为0.00%，与上期持平。2、期间费用结构及变动表项目万2011年09月2012年09月新增2011年占2012年占营业费113,377.7093,448.42-17

34、.58%30.17%18.61%管理费100,370.5688,737.46-11.59%26.71%17.67%财务费27,285.5542,434.0355.52%7.26%8.45%营业利375,833.04502,274.1633.64%100.00%100.00%营业费用为93,448.42万元，较上期减少-17.58%，大幅减少，减少17.58%。管理费用为88,737.46万元，较上期减少-11.59%，大幅减少，减少11.59%。财务费用为42,434.03万元，较上期增加55.52%，大幅增加，增加55.52%。营业利润为502,274.16万元，较上期增加33.64%，大幅

35、增加，增加33.64%。公司营业费用下降，营业利润上升，营业费用取得很好的效果，企业的销售活动取得了明显的市场效果。公司管理费用下降，营业利润上升，企业内部管理成本控制能力上升。公司财务费用增加，营业利润增加，财务费用增长速度超过营业利润，企业筹资运用控制能力下降，主营盈利能力减弱。1.权益变动分析的目的1）可以清晰体现会计期间构成所有者权益各个项目的变动规模与结构，了解其变动趋势，翻译公司净资产的实力，提供其增值的重要信息；2）可以进一步从全面收益角度报告更全面、更有用的财务业绩信息，以满足报表使用者投资、信贷及其他经济决策的需要；3）可以反映会计政策变更的合理性，反应会计差错更正的幅度，具

36、体报告由于会计政策变更和会计差错更正对所有者权益的影响数额；4）可以反映由于股权分置、股东分配政策、再筹资方案等财务政策对所有者权益的影响。2.权益变动情况分析（1）权益总额变动情况2008年一2012年万科A集团负债和所有者（或股东权益）合计（元）分析：2008年权益总额变动趋势较缓，2009年到2012年呈明显上升趋势。（2）主要项目变动情况2008年一2012年权益的主要变动项目（元）分析：2008年所有者和负债总额变动趋势较缓，2009年到2012年呈明显上升趋势。其中，所有者权益20009年到2012年增长幅度比负债大，说明该集团的企业管理得当，股东权益得到加强。3、权益结构分析（1

37、）负债结构分析分析：万科A集团2012年比2011年主要负债应付账款、预收账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债及长期借款虽然都有增加，但占总资产的比重预收账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债同比2011年分别下降2.92%、0.68%和0.62%。说明万科集团2012年经营得到改善，负债减少。2012年合并现金流量表（部分）分析：万科A集团筹资活动现金流入2012年同比2011年增长184%，筹资活动现金流出2012年同比2011年增长128%，筹资活动产生的现金流量净额2012年同比2011年增长202%。说明万科A集团2012年筹集资金能力强，资金剩余多，企业经营状态佳。2012年

38、万科筹集资金情况：（2）所有者权益结构分析分析：万科A集团股东权益2012年同比2011年股本和资本公积大体不变，盈余公积、未分配利润和少数股东权益有明显的增加。（3）所有者权益结构具体分析子公司本年提取的归属于母公司的盈余公积为人民币1,017,538,039.45元（2011年:人民币731,900,728.99元）。截至2012年12月31日，本集团的未分配利润中包含了本公司的子公司盈余公积中归属于母公司的部分人民币4,973,161,395.18元（2011年12月31日:人民币3,955,623,355.73元）。第三章:万科财务分析一盈利能力的分析1.纵向分析41,390,345,

39、56营业总收入75,335,891,298净利润30,722,991,221,808,652,42716,766,330,44919,988,838,077154,535,477,633,100,227,2543,160,820,8883,252,517,5345从图中我们可以发现，万科营业总收入在2010年以后一直上升，这得益于现在的市场空间较大，得力的市场营销渠道。相对于营业总收入的不断上升，其净利润表现出一种较为平和的增长，其增长幅度远低于营业总收入的上升幅度。净利润与营业总收入增长的偏离，主要来源于房地产的竞争程度加大，竞争对手的价格站市场策略，导致了万科盈利能力的下降，所以大幅的营业

40、收入增长只是带来较低幅度的净利润增长，导致了净利润率和总资产报酬率的下降。2、横向比较从图中我们可以发现，万科与招商地产相比较，它的总体盈利能力指标都比招商地产的弱。说明万科在同行业中的竞争能力和企业的管理战略都处于不足的状态。2009-2013年半年度净利润率20-03916.比22018.二.偿债能力的分析1014.S9812.1081乩遊十万科*11。谊招商地产流动比率反映企业短期偿债能力的强弱。从图中我们可以发现，万科在近五年流动比率0_&匚在2009年和和20卩年下降快n,2011-2012年稍有回升，但在2012-2013年下降。总体而0.414O.4言。O.2企业偿债能力变弱，债

41、权人利益的安全程度有所下降。0.325O.1从图中我们可以发现，万科与招商地产相比较，它的总体流动比率都比招商地产的弱。2速动比率5NCilLCi半年度竝半年度2Ci：L2半年赛2Ci：LI3半年慶速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障。万科近五年速动比率平均在0.44左右，面临蛮大的债务风险。万科的速动比率是在0.44左右，而招商地产的是在0.55左右。速动比率一般以等于1为宜，小于1会使企业面临偿债危机；大于1虽然保证企业的偿债安全，但会增加企业的资金成本。所以招商地产相对于万科偿债能力而言，还是强于万科。3. 应收账款周转率坏账，2620151O的弱。O该指标越高，表明企

42、业应收款变现速度快，账龄短，短期的偿债能力强，同时可以减少2009-201吕半年庚应收贩參周铐率提高企业流动资金利用效率。era巳巳，771从图中我们可以发现，万科与招商地产相比较，它的总体应收账款周转率都比扌招商地产2009半：芦准半行-准201丄半午度20丄空半年-度岂0丄3半齐庚说明万科的变现速度比招商地产的慢，偿债能力弱。4. 资产负债比率资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。资产负债率越小，表明企业偿债能力越强。万科近五年资产负债率逐年提高，偿债能力逐年变弱。万科的资产负债比率都要比招商地产的大，而这个比率是越小的偿债能力越强。所以万科比招商地产的偿债能力弱。结论：万科的

43、盈利能力和偿债能力是下降的。三万科资产管理能力分析资产管理能力又称为运营能力，常用分析指标如下：应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率、总资产周转率。S5比率B020082009201020112012应收账款周转率45.8617077.84S59.758/69.8347j.r.2r.E3f5.-1LY65存货周转率600.3280.3920.26960.63255固定资产周转率44543半年度37295珀半年聲总1周转2012蒔典220164-285总资产周转率0.3741.应收账款周转率0.3810.2870.2800.306应收账款周转率是企业一定时期内赊销净收入与应收账款和应收票据

44、平均余额的比率，用来衡量应收款项的变现能力。由于赊销收入净额数据很难从财务报表得到，所以我们采取销售收入净额来代替。从万科财务报表我们可以看到它从2008年到2012年的应收账款周转天数分别为：8天、6天、8天、8天、6天，可以看到，万科的应收账款的周转天数较少，说明其应收款项的回收速度很快。结论：整体来看，万科的应收账款管理工作做得很好，一方面对赊款销条件和付款期控制得很紧，销售政策严，另一方面预收账款猛增又体现出万科有着很好的声誉，尚未竣工的楼盘较受购买者欢迎。与同行业相比，应收账款率遥遥领先，因此万科可以适当放宽条件，增加销售机会，更有利于企业发展。2.存货周转率存货周转率是企业一定时期

45、内销售水平或营业成本与平均存货余额的比率，表明企业在一定时期内存货的周转次数，反应存货变现能力和销货能力。一般情况下，说明企业销售工作做得好，存货管理得好，占用资金少，获利的机会就越多。万科的存货主要以“在建开发产品”和“拟开发产品”为主。存货大幅增长的原因就是由于“在建开发展品”和“拟开发产品”的大幅增长。所以从09年开始，万科的存货周转率一直处于下降的趋势，但其存货周转率在行业内已经是相当出色的了。结论：由于房地产企业收入确认需要满足“销售”与“竣工”两个条件，致使万科在建开发产品数量巨大，部分销售良好、产生了大量预收账款的楼盘未能按原计划竣工，或者竣工的楼盘能够很快销售出去并结算，那么企

46、业的现金就能够很快回笼。能够很快确认收入也意味着资产周转率的加快。所以2009年至2012年，万科的存货周转率一直处于下降趋势，一方面是由于其存货中待开发土地和在建增加较快，另一方面是整个房地产大环境的影响，总的来说它的销售工作还是做得比较好的，存货管理也十分出色。3. 固定资产周转率固定资产是指销售收入净额与固定资产平均值的比率，反映企业固定资产的利用效率。固定资产周转率高，不仅表明企业固定资产利用比较充分，也表明企业固定资产投资得当能够发挥效率。从数据中可以看到，万科的固定资产周转率大致上是连年上升的趋势，则就房地产行业的水平来看，这一方面做得较为出色。结论：相比于其他同行来说，万科在这方

47、面占有优势，固定资产管理水平较高。从连年的数据来看，还有上升的趋势，发展前景较好。4. 总资产周转率总资产周转率是指销售收入净额与总资产平均额的比较。显而易见，总资产周转率越高，企业全部资产经营效率越好，取得的销售收入也高。由于整个房地产市场趋于饱和，加上金融危机的影响，因而可以看到万科的总资产周转率逐年下滑。然而每年万科的销售收入却是出于增长的，总资产周转率却下低，这就意味着万科的资产沉淀越来越多，销售回笼的速度也在放缓。当然房价的飙涨也是不可忽略的原因。结论：从整个房产行业看，总资产周转率还是比同行业平均水平要高得多，说明总资产使用效率较高，企业的运营能力强。整体来看，万科相对于同行业其他

48、企业还是相当占有优势的。5. 综合分析从以上各个数据看来，万科地产无论是在其企业资金流动性、财务稳定性和增值性方面相对于同行业来说都是比较出色的，其运营能力可以称得上是优等。首先万科在应收账款周转率方面的数据显示了其强大的应收账款回收管理能力，表明其信用程度很高。其次万科的存货管理和销售也是十分出色的，也表明了其获取利润的能力。在对其资产的运营管理方面尤其是固定资产方面还有很大的改善空间，但从总资产周转率我们还是可以看到万科的强大实力。从数据还可以看到万科在中国成为地产龙头企业后，采取了“稳”的运营方式，放慢了发展的脚步，这也是必经的一个阶段。万科现金流量和盈利能力分析1.纵向分析万科08年的

49、经营现金流入出现负数，这和当年的经济危机是分不开的，09年之后万科每年有着大量的经营现金流入，并不断上升。这关系到万科强劲的现金获取能力和不断扩展的市场容量，并且总现金净流入处于稳步上升趋势。从图可知，净资产报酬率这项指标呈上升趋势（见上表）。说明企业盈利能力不断提高。通过以上分析可见，万科拥有较强的获利能力，且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年，万科一直保持了很高的盈利水平，除了市场强大需求外，说明其拥有很高的管理水平和决策能力，另外，规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。2.横向分析从图可知，万科的净资产收益率大于其他两个个房地产商，并且长期进行大量的资本性投资。如果，

50、在同等投资规模下，万科的盈利能力比较强，同时万科的分红也是所有比较高的。净资产收益率反映了万科将在房地产行业中占据主导地位。五万科杜邦分析净资产收益率14.16%企业的净资产收益率较高，主要得益于财务杠杆的作用/企业的资产负债率为67%，使总资产收益率：权益乘子303企业的净资产收益率彳得到放大，但是如此高的负债也为企业的经营带来较益乘子险。3.03营业另一方面，企业的总总资产周率也较高，经过细分后，营业净利率产3.15%/比较高有者权益13.15%0.3813760855/4540851净利润旦总资产营业收入为笔业并不理想严央总企业总投入所产所有者权较低/企业负债的利643001/48881

51、01488810171376085545408519220004用效率较低。将总资产再进一步细分，可以看出存货占据了大量的资产比重，这与房地产市场的行情有关，企业应当针对存货的囤积采取对策。总收入4987820成本费用4344820所得税218742流动资产13032328非流动资产728528长期负债2414176流动负债6805828*营业成本货币资金固定资产企业净资产收益率比09年有所提高，主要是由于权益乘子的作用，企业的负债率从09年的67%上升到了74.69%，进一步放大了净资产收益率，但是与此同时也增加了企业经营的风险。另一方面，总资产收益率却比09年低。细分后，营业净利率比09年

52、高，总资产周转率比09年低。所以总资产收益率比09年低主要是由于总资产周转率大大减少。在总资产一项中，流动资产的增加量非常大，其中，存货的囤积仍然是企业资产管理的一大问题。净资产收益率17.10%11年净资产收益率有所提高，仍然是以权益乘子的增加为主要原因。企业将资产负债总资产收益率：权益乘子：437率增加至77.10%?；增加了企业经营的风险。广I营业净总资产收益率略总下降产周主要是由于营业净利率下降的原因资蔭过细分，发现是者权益16.16%0.2829620844厂6783254净利润115996年的净营业收入其原因是收入年成本增长率产于总收入有者权益其中，营负成本增加较U/7178275

53、7178275129620844678325422837590总收入-2725557828流动资产+非流动资产282646651356179长期负债流动负债2765174200724161.从营业成本到4322816行业销售费用反25567842万科权益乘数在逐年地增高管理费用4给企业带来帀较多的杠杆利-财务费用一一一川，万科的净资产收益率在逐年降低，行业平均也在降低，不过万科仍高于.货币资金固定资产#映了近几年的行业和和公司的盈利能力在减弱。“交易性金融资产长期投资進i，且其值在行业平均值之上38说明了公司的负债的比率变大了，20833549!效率资产283103最终会影响到公司的获利能力降

54、低税金f7778794在其能力出9815其他流动资产，说明了万科在房地产行业环境发展越来越严峻的形势下，仍能维持盈利的2011年万科集团杜邦分析图（单位：万元）状态，可是发展的空间缩小了。第四章：万科前景分析一万科工业化万科2012年的业绩报表，1412亿元的销售成绩单令万科再次稳坐世界住宅销售冠军的宝座。早在2009年，万科着力推进其以装修房、工厂化、绿色建筑为主要内容的住宅产业化战略之后。时至今日，在实现80%的精装修房交房比例之后，万科可以说基本实现了其住宅产业化战略的第一步。随着开发规模的快速扩张以及住宅产业化的尝试，万科在精装房战略之后推出了“工厂化战略”。早年，万科曾以上海万科新里

55、程一栋12层的住宅实验楼为案例进行研究统计，从开工到封顶，相比传统施工方式，采用工厂化建设的工期缩短了30天左右。而获悉，通常万科的一个住宅项目从拿地、开工到开盘销售的时间是9个月左右，缩短30天的建设工期，则相当于万科将施工效率提升了10%以上。快速周转是万科模式的核心之一，如果万科能够在保证质量的前提下提高施工效率，对于万科突破当前的规模瓶颈显然意义甚大。万科已经在北京、上海、南京、深圳、佛山等地的部分项目当中应用了工业化的施工方式“生产”房子。2012年万科的工厂化项目新开工面积已经达到272万平方米，铝模、大钢模的新开工面积达到695万平方米，较2011年增加了93%。但是，尽管“工厂

56、化”被万科视为其未来核心竞争力的重要来源。但在短时间内，万科恐怕还需要面对成本上升、相关技术标准缺乏，乃至完善产业链条等种种挑战。针对万科的“工厂化”试验，现阶段如果采用工业化的方式施工，每平方米的开发成本将可能要增加数百元，成本提高对于利润率而言带来的压力不言而喻。由于万科工业化在国内尚属于发展培育阶段，其材料采购成本、所需技术人员人工还相对较高，在目前较小的规模下，总体成本仍将高于传统的施工方式。但是，近年来万科在工业化技术方面的研发投入已经达到十几亿元，仅每年派出员工前往日本学习产业化相关技术一项就耗资过亿。从长期看，随着工业化施工规模扩大，采购成本和技术人工将逐步降低，工业化工期短、人

57、工少、能耗低等优点将得到体现。近年来建筑行业人工成本不断下降，工业化的经济性会不断得到改善。而更加现实的问题是，目前国内仍然没有一个相关的行业规范标准。如果缺乏相关的国家标准体系，住宅工业化技术的推广应用恐怕也将面临诸多问题。目前我国住宅工业化标准体系尚不健全，一方面是缺乏主要的工业化住宅结构体系标准；另一方面，我们在住宅部方面有一些既成标准，但不成体系。同时，由于我国在住宅建造上长期没有工业化建造的需要，相关标准在设计中的运用微乎其微。早在2007年，万科在东莞成立其住宅产业化研究基地时，曾出台了一份万科工业化住宅设计建造标准以及万科住宅产品性能标准，但企业标准毕竟不属于国家标准的范畴，其推

58、广仍然有很大的局限性。最后，从产业链方面而言，住宅工业化的推广普及需要完善的产业链条，这个链条上应该包括模板供应商、预制件供应商等上游企业。当前万科还不能解决产业链条上的所有问题。万科目前还没有大规模投资介入上游相关产业链的计划尽管万科工业化还是面临着种种挑战，但是相对于传统的施工方式而言，工厂化有利于实现大规模开发下的房屋品质控制，其建造速度也高于传统方式，有利于实现更快的周转；与此同时，工厂化施工与传统的施工方式而言也更加环保。过去几年，在大规模、快周转的开发模式下，万科旗下的项目不能杜绝质量问题的困扰。万科期望能够通过工业化的标准施工方式，改变传统施工方式中的渗漏、开裂等质量通病，以此提

59、高整体项目的建筑质量。而“工厂化”战略背后的深意在于，它会提高万科的施工销售，缩短营销周期乃至加速资金回笼。而如果万科能够在保证质量的前提下提高施工效率，那么“工厂化”战略对于万科突破当前的规模瓶颈显然意义甚大。二公司万科的国际化目前还谈不上有什么国际化的业务，都还是处于试水阶段，仍未有很明晰的国际化策略。其实，万科的国际化早在2004年便提出，万科第4个10年的目标便是成为全球优秀企业。但是公司到了2012年才迈出了国际化的第一步。事实上，万科出海也是不得以为之。一个不争的事实是，已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。来自中国海外投资联合会的一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建

60、筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。这也表明，万科如果不出海，将失去海外发展机会，会被同行超越；如果出海，又将面临风险，短期内也难提升业绩。房地产终究还是一项本地化的业务。即使是做国内市场的海外延伸、面向海外的国内客户，国内的房产开发商也必须要熟悉当地土地政策、法律法规、市场需求、融资环境、政治制度乃至风俗习惯。有业内分析认为，类似于万科这样的大型房企频频涉足海外，仍然面临着各种风险。从宏观角度看，国外房地产市场也不平静。作为市场化程度较高的美国市场，风险传播途径将更复杂，并能显著影响相应的海外项目。而从微观角度看，

61、国内大型房企多带有“以垄断谋暴利”的成长痕迹。这种模式在国外如没有较好的资本运作及风险把控能力，则完全可能拖累其相应项目。在重重压力之下，万科到了2012年才开始迈出国际化的步伐。2012年，公司成立了海外业务推进小组，在全球范围内展开考察和调研。2012年5月，万科公司全资子公司万科置业（香港）有限公司与香港永泰地产有限公司达成收购南联地产股权的协议，在南联地产完成约定的重组后，万科置业将通过Wklandlnvestments收购永泰地产持有的重组后的南联地产股分。南联地产短期看是公司国际化和商业地产运营的尝试，中期看是公司重要融资平台。收购南联地产是万科做出国际化尝试的第一步，短期看万科将通过它熟悉海外房地产开发、商业管理的运作经验，以进一步深