长沙市东宸林海别墅项目可行性分析报告90p

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1、 山地高尔夫低密度大墅境 东宸林海项目可行性分析报告目目 录录2一、地块印象一、地块印象二、别墅市场研判二、别墅市场研判三、区域分析三、区域分析四、项目定位四、项目定位五、开发和规划建议五、开发和规划建议六、投资回报分析六、投资回报分析3说说 明明本报告研究内容均以政府公布的城市规划和本部门市场调本报告研究内容均以政府公布的城市规划和本部门市场调查分析统计数据为依据，最后的可行性结论成立基于如下查分析统计数据为依据，最后的可行性结论成立基于如下推导：推导：1 1、地块基本情况分析、外部环境、地块价值研究；、地块基本情况分析、外部环境、地块价值研究；2 2、长沙低密度物业市场、产品特征和供求去化

2、情况分析；、长沙低密度物业市场、产品特征和供求去化情况分析；3 3、区域内竞争对手、目标客户群体分析；、区域内竞争对手、目标客户群体分析；4 4、项目定位、营销、开发、投资收益分析。、项目定位、营销、开发、投资收益分析。4项目总体评价项目总体评价根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见可供参考：见可供参考：1 1、本项目用地区位理想，有较好的发展潜力。、本项目用地区位理想，有较好的发展潜力。2 2、本项目适合开发低密度住宅项目，并且具有良好的市场前景。、本项目适合开发低密度住宅项目，并且具有良好的市场前景。3 3

3、、本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和收、本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和收益回报。益回报。4 4、当然，本项目也存在一定的风险，我公司如果能有效地采取措施、当然，本项目也存在一定的风险，我公司如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险，达到自身资源能够承受的程度，该项规避、分散、消除或转移风险，达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。目具有相当的可行性。56同同升升湖湖天际岭国家森林公园天际岭国家森林公园湖南省森林植物园湖南省森林植物园时代阳光时代阳光大道大道郡原美村郡原美村恒大城恒大城南站南站万家丽万家丽路路韶山南韶山南路路京港澳高京

4、港澳高速速南南三三环环项目位于长沙市雨花区牛头村，南至时代阳光大道，北临省森林植物园、三环以内，主城与南城新市区结合部。一、总体区位一、总体区位 本案本案处于长沙南城，是联系长株潭三市的枢纽地带联系长株潭三市的枢纽地带，距东塘车程约20分钟，距省政府车程约15分钟。地块紧邻长沙久负盛名的省森林植物园省森林植物园。距湖南环保产业园约距湖南环保产业园约2 2公里。公里。湖南环保科技产业园作为省级开发区，2003年开园，经过5年左右时间，年产值可超200亿元，年税收超过10亿元。“百里花卉走廊”-湖南花卉大世界天际岭省植物园1 1、雄踞、雄踞“大融城大融城+两型社会实验区两型社会实验区”核心核心长株

5、潭城市群获国务院批准为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”，加上三市正在融合，未来发展潜力巨大。本案本案 二、城市地块属性二、城市地块属性 92 2、深处长株潭城市群绿岛中心，且紧邻长沙主城区，地块价值凸显。、深处长株潭城市群绿岛中心，且紧邻长沙主城区，地块价值凸显。城市城市绿岛中心绿岛中心本案本案从长株潭一体化规划来看，该地块属于未来长沙城市发展的主方向。周边产业以生态旅游、休闲度假、农贸花卉为主。区域最大程度保持原生态环境，以地产带动区域发展，到2015年，将基本完成商业与人居城市次中心的发展目标。103 3、位居南城红星商圈发展带、行政商务辐射区。、位居南城红星商圈发

6、展带、行政商务辐射区。红星建材、家居、花卉农贸、物流、商贸交易中心在这里密集扎堆，消费人群与日俱增；湖南省政府南迁至湘府路，由此揭开了南城大发展的前奏，省交通厅、省工商局、天心区政府等机关单位都陆续搬迁至此，给本区域带给本区域带来了强劲的高端住宅消来了强劲的高端住宅消费需求费需求。中央商务区中央商务区北城北城宜居宜居区区武广新城武广新城植物园片区植物园片区河西先河西先导区导区政务区政务区长株潭融城区长株潭融城区天心生态居住天心生态居住区区红星商圈111、从昔日同升湖“富人居住区”至今，本区域房地产开发日新月异，周边楼盘开拔，开发氛围日益浓厚，本地块必将成为“国家宝藏”。三、地块区域属性三、地块

7、区域属性 郡原美村郡原美村恒大城恒大城水韵山城水韵山城托斯卡纳托斯卡纳美洲故事美洲故事御景湾御景湾阆峰云墅阆峰云墅格兰小镇格兰小镇同升湖山庄同升湖山庄12东边为一块空地；西至新兴村加油站；南临时代阳光大道；北至荷叶冲路，与郡原美村项目相邻。加油站空地荷叶冲路时代阳光大道本案四四、宗地四至、宗地四至 郡原美村1、四至情况、四至情况132 2、宗地分析、宗地分析技术经济指标技术经济指标地块地块面积面积规划规划用途用途容积容积率率建筑建筑密度密度建筑建筑限高限高绿地绿地率率使用使用权年权年限限300亩住宅2.026%100米40%70年备注地块中间有110米、90米高的山脉，把整个地块阻隔分为南北两

8、块，北边有一块规划绿化地。143 3、宗地内部分析、宗地内部分析宗地形状：地块呈矛头状，形状较不规则；地势现状：两边低中间高；南地块与北地块被中间的小山脉分割；南面规划路面宽为12米；北面绿化地位于三角形“矛尖”上。近20亩绿化地圆形山体规划公路110平米山脉宽阔填平地西边东边时代阳光大道北边154 4、地块资质分析、地块资质分析内有原生态草木植被，有一条小型山脉，平缓宽阔、多坡谷、池塘，其中南边地势较好。无可直接利用的珍稀自然资源。5 5、宗地交通分析、宗地交通分析宗地与外界连接道路宗地与外界连接道路万家丽路万家丽路：城市南北主干道，也是宗地与市区联系的主要通道。时代阳光大道时代阳光大道：区

9、域东西主干道，与京珠高速相连。宗地内部交通条件宗地内部交通条件受山脉阻断，地块南北目前无交通道路相连。郡原美村郡原美村恒大城恒大城水韵山城水韵山城桃桃花花苑苑金金质质苑苑弘欣公寓弘欣公寓鄱阳小区鄱阳小区颐和佳园颐和佳园景环小区景环小区同升湖山庄同升湖山庄嘉嘉华华 城城 京京港港澳澳高高速速公公路路武武广广高高铁铁时代阳光大道时代阳光大道万万家家丽丽路路本案本案南三环南三环176 6、宗地评价、宗地评价（1 1）、地块内有部分原始草木资源，但总体上看，缺少有价值可直接利）、地块内有部分原始草木资源，但总体上看，缺少有价值可直接利用的资源；用的资源；（2 2）、地块东南边宽阔平坦、西北边多坡且地势

10、曲折，中间山脉对两地）、地块东南边宽阔平坦、西北边多坡且地势曲折，中间山脉对两地形成阻隔，这对项目将来的规划排布要求较高；形成阻隔，这对项目将来的规划排布要求较高；（3 3）、因临近阳光大道，南地块商业价值高，北地块环境清幽，居住价）、因临近阳光大道，南地块商业价值高，北地块环境清幽，居住价值高。值高。187 7、宗地宗地SWOTSWOT小结小结1 1、项目优势分析、项目优势分析“大融城+两型社会试验区”桥头堡；位居南城行政商务区辐射圈；位居红星商圈发展带；植物园、森林公园是区域一大亮点。2 2、项目劣势分析、项目劣势分析地块内部缺少有价值的自然资源；项目地块被山脉分隔成两块，对项目整体规划造

11、成一定难度；毗邻京珠高速、武广高铁和南三环，噪声比较大。193 3、项目机会点分析、项目机会点分析区域处于长株潭融城绿心核心内，景色优美，住居氛围浓厚，将形成本项目利好；同升湖等一些别墅因年代久远，存在产品设计陈旧等问题，业主不再满足其品质，想更换别墅，这给我们带来了新的高端市场。4、项目威胁点分析、项目威胁点分析本项目所属片区开发体量大，潜量较多，无疑将与本项目形成竞争局面。如果忽视产品创新，做成同类质别墅的话，威胁相当大。20森林植物园森林植物园融城中央融城中央生态生态宜居宜居地块印象：区域价值地块印象：区域价值+本身资质本身资质五五、本章小结、本章小结 2122（1）尽管当前全球经济形势

12、不容乐观，不确定性因素太多，但伴随各国政府及时调整，共同努力，相信经济有望保持平稳较快增长；（2）长沙经济整体稳中看好，区位优势日益凸显，这为本项目开发建设提供了良好的社会经济环境；（3）南城两型社会的宏伟规划，也是重大发展战略的热点和优势环境区域，本项目可谓占尽“地利、人和”。（4）2011年，长沙人均GDP将突破8000美元，城市化速度加快，这样也增加了对住宅的需求量；长沙住宅产业仍将保持高速发展。1 1、宏观经济简析、宏观经济简析 232009-2010年上半年，长沙楼市量价齐升，长沙楼市再上快车道！市府板块市府板块均价：均价：45004500元元/北城板块北城板块均价：均价：45204

13、520元元/麓南板块麓南板块均价：均价：47004700元元/中心板块中心板块均价：均价：62006200元元/新南城板块新南城板块均价：均价：49004900元元/尚东板块尚东板块均价：均价：51005100元元/武广新城板块武广新城板块均价：均价：50005000元元/月湖金鹰城板块月湖金鹰城板块均价：均价：48004800元元/2 2、中观市场简析、中观市场简析 24（1）目前，新政因素导致市场观望情绪弥漫，但开发企业对长沙房地产市场未来走势普遍持乐观态度。（2）2010年上半年长沙房地产局数据显示，月度销量仍在逐步攀升，市场需求旺盛。（3）预计长沙下半年商品房销售仍会高水位运行，小幅度

14、回调之后，年末会出现量价稳步向涨的局面。3 3、中观市场小结、中观市场小结 25纯独别项目纯别墅项目别墅为主+其它绿城青竹园其它为主+别墅湘江壹号水云间藏珑威尼斯城橘郡米哈斯美洲故事保利阆峰云墅比华利山格兰小南城板块南城板块镇龙湾国际社区中信新城早安星城鹏基诺亚山林托斯卡纳蔚蓝海岸米兰春天麓山别墅岳麓山公馆白鹤天池汀湘十里阳光100长沙玫瑰园天景名园南山苏迪亚诺和记黄埔山水英伦北纬28度西山汇景水印山城御邦恒基凯旋门郡原美村麓山恋迪溪谷缇亚纳湾东方明珠北城板块北城板块麓南含浦板块麓南含浦板块西街庭院江山帝景好望谷振业浪琴湾溪泉湾影视会展项目星沙金鹰板块星沙金鹰板块建发汇金国际中心板中心板块块望

15、城市府板块望城市府板块1 1、长沙别墅市场、长沙别墅市场划分：划分：北城板块、金鹰星沙板块、望城市府板块、麓南含浦板块、南城板块，90%分布在二环线以外。4 4、低密度住宅（别墅）分析、低密度住宅（别墅）分析 262 2、长沙别墅在售与潜在、长沙别墅在售与潜在货量巨大，但真正被消货量巨大，但真正被消费者认可的项目较小，费者认可的项目较小，纯独栋顶级别墅产品却纯独栋顶级别墅产品却是少之又少。是少之又少。纯独别项目纯别墅项目别墅为主+其它绿城青竹园其它为主+别墅湘江壹号水云间藏珑威尼斯城橘郡米哈斯美洲故事保利阆峰云墅比华利山格兰小镇龙湾国际社区中信新城早安星城鹏基诺亚山林托斯卡纳蔚蓝海岸米兰春天麓

16、山别墅岳麓山公馆白鹤天池汀湘十里阳光100长沙玫瑰园天景名园南山苏迪亚诺和记黄埔山水英伦北纬28度西山汇景水印山城御邦恒基凯旋门郡原美村麓山恋迪溪谷缇亚纳湾东方明珠西街庭院江山帝景好望谷振业浪琴湾溪泉湾影视会展项目27（1）目前可统计到的别墅楼盘（售完已久的除外）达42个之多，分布在芙蓉北、暮云、星沙、麓南、市府五大板块；（2）主要位于二环以外三环以内，以近郊开发为主；分别从西、北、南、等方向对主城区形成包夹之势。（3）目前在售的项目约为23个；纯别墅项目不多，占总量的纯别墅项目不多，占总量的21%21%，其中，其中纯独栋别墅项目只有纯独栋别墅项目只有2 2个。个。大部分为综合性项目，其中高达

17、38%的项目以别墅产品为诱引，以提升楼盘形象。（4）顶级别墅项目以绿城青竹园、美洲故事、阆峰云墅为代表。3 3、长沙别墅情况描述、长沙别墅情况描述28板块板块名称名称景观素质景观素质板块特点板块特点竞争板块竞争板块望城望城市府市府龙王港水系、西湖水上公园；金星北板块有月亮岛、潇湘大道风光、丰富的原生山体景观以非别墅产品为主的复合型别墅，各式建筑风格云集。地理位置上麓南含浦板块与本板块较近，特别是在联排别墅等产品上，两区域存在客户群的争夺。譬如，对高校教授、湘雅肿瘤医院医生、市府及区政府公务员的争夺。麓南麓南含浦含浦自然景观依山伴水：岳麓山及其支脉，洋湖垸湿地保护公园、梅溪湖生态公园、湘江风光带

18、，靳江河。纯别墅产品聚集区（如岳麓山公馆，麓山山别墅），别墅味最浓的板块，高档别墅聚集区。中低档别墅与市府望城板块存在客源的争夺；中高档别墅与南城板块存在较大竞争，一是两板块同时具有良好的别墅生长环境，二是类似的产品，三是都是长株潭融城的前沿地带。南城南城板块板块天际岭森林公园、省植物园以中档、中高档别墅楼盘开发为主，别墅味相当浓厚，仅次于麓南含浦板块。贴近长株潭规划的绿心地带，具有良好的别墅生长环境，极佳的区位和前景。与麓南、北城的顶尖高端别墅争夺客源。别墅区域情况分析对比别墅区域情况分析对比(表表1)29板块板块名称名称景观素质景观素质板块特点板块特点竞争板块竞争板块北城北城板块板块新河三

19、角洲、湘江风光带、浏阳河、捞到河景观资源区内别墅少，仅有青竹园、湘江一号等少量别墅盘。量少，与其他板块竞争不大，青竹园在高端别墅市场上有较高的影响力，将分流掉尖端客户。金鹰金鹰星沙星沙月湖公园、月岛公园、腾飞岛、自然山体资源威尼斯一盘独大，打造中高档别墅群；其他别墅盘凭各自优势，呈零散放量。偏居一隅，本板块有自身独特的客户群，因而与其他五大板块竞争不大。市中心市中心板块板块景观资源缺乏小规模开发，无社区配套因规模小，又缺乏景观资源和高端社区配套，市场竞争力差。地价高昂，开发别墅无利可图，现基本无开发项目。别墅区域情况分析对比别墅区域情况分析对比(表表2)30 纯独栋别墅项目综合容积率为0.2-

20、0.3；纯别墅（包括独栋、双拼、联排）综合容积率为0.4-0.5；混合型别墅（纯别墅+叠加+洋房）综合容积率为0.65。4 4、产品分析、产品分析容积率容积率31所属所属板块板块楼盘名称楼盘名称容积容积率率绿化绿化率率麓南麓南含浦含浦板块板块汀湘十里0.5540%迪亚溪谷0.6454%岳麓山公馆0.4170%麓山别墅0.4960%望城望城市府市府板块板块蔚蓝海岸1.640%长沙玫瑰园1.835%苏迪亚诺1.0550%中新森林海1.2140%南城南城板块板块托斯卡纳1.0743%美洲故事1.1342%比华利山0.840%阆峰云墅0.3565%橘郡1.3548%各别墅楼盘容积率一览表各别墅楼盘容积

21、率一览表132所属所属板块板块楼盘楼盘名称名称容积容积率率绿化绿化率率金鹰星金鹰星沙板块沙板块藏珑1.4940%圣爵菲斯0.768%威尼斯城0.5562%诺亚山林0.9640%水印山城0.3463%早安星城1.2540%山水湾1.335%好望谷0.2840%北城北城板块板块青竹园0.2570%湘江一号1.3448%市中心市中心板块板块西街庭院1.7641%西山汇景2.340%各别墅楼盘容积率一览表各别墅楼盘容积率一览表233项目名称项目名称所属板块所属板块物业类型物业类型4 4月价格情况月价格情况保利阆峰云墅保利阆峰云墅省府南城独栋20000元/美洲故事美洲故事体育新城独栋18000元/绿城绿

22、城 青竹园青竹园芙蓉北独栋折后约800万/栋湘江壹号湘江壹号芙蓉北独栋约14000元/南山苏迪亚诺南山苏迪亚诺金星北独栋10300元/长沙玫瑰园长沙玫瑰园金星北独栋8000-10000元/星语林星语林.汀湘十里汀湘十里麓南含浦独栋1380元/麓山恋麓山恋.迪亚溪谷迪亚溪谷麓南含浦独栋10800元/碧桂园碧桂园 威尼斯城威尼斯城星沙普通独栋6980-7500 景观独栋8000元/5 5、独立别墅价格区间为、独立别墅价格区间为1700017000元元-23000-23000元元/,顶级别墅以青竹园和顶级别墅以青竹园和 美洲故事为代表，占据了第一阵营，两者均价在美洲故事为代表，占据了第一阵营，两者均

23、价在2000020000元元/左右。左右。34所属所属板块板块楼盘名称楼盘名称建筑风格建筑风格园林风格园林风格外立面外立面麓南麓南含浦含浦板块板块汀湘十里现代中式中式江南水景白墙灰顶迪亚溪谷西班牙西班牙黄墙深红顶岳麓山公馆北美耐特中式风格-麓山别墅地中海西班牙-望城望城市府市府板块板块蔚蓝海岸西班牙地中海黄墙深红顶长沙玫瑰园意大利澳大利亚土黄墙深红顶苏迪亚诺澳洲澳洲灰白外墙中新森林海地中海地中海白墙红顶南城南城板块板块托斯卡纳地中海地中海土黄墙红顶美洲故事美洲风情美洲风情各栋不同比华利山北美北美黄墙红顶阆峰云墅纯正北美中式庭院各栋不同橘郡纯西班牙西班牙黄墙灰顶6 6、建筑风格丰富多样，、建筑风

24、格丰富多样，西班牙和意大利地中海风格、北美风格西班牙和意大利地中海风格、北美风格占占据市场绝对主流，外立面以褐黄、米黄色为主。据市场绝对主流，外立面以褐黄、米黄色为主。35楼盘名称楼盘名称物管公司物管公司楼盘名称楼盘名称物管公司物管公司汀湘十里汀湘十里珠海格力物业藏珑藏珑双瑞物业迪亚溪谷迪亚溪谷未定圣爵菲斯圣爵菲斯湖南影视物业岳麓山公馆岳麓山公馆珠海格力物业威尼斯城威尼斯城碧桂园物管麓山别墅麓山别墅深圳卓越物业诺亚山林诺亚山林鹏基物业蔚蓝海岸蔚蓝海岸深圳卓越物业水印山城水印山城湖南天环长沙玫瑰园长沙玫瑰园广东玫瑰园物管早安星城早安星城美华物管苏迪亚诺苏迪亚诺南山物业山水湾山水湾美好愿景中新森林

25、海中新森林海森林家园好望谷好望谷未定托斯卡纳托斯卡纳长青藤物业青竹园青竹园绿城物管美洲故事美洲故事第一太平戴维斯湘江一号湘江一号香港戴德梁行比华利山比华利山金钥匙物业西街庭院西街庭院万科物管阆峰云墅阆峰云墅保利物业西山汇景西山汇景怡盛7 7、独栋别墅楼盘非常注重物业管理品质：、独栋别墅楼盘非常注重物业管理品质：1414个以上开发商有自己的个以上开发商有自己的物管子公司，其他则聘请外来顶尖品牌物管公司，如第一太平戴维物管子公司，其他则聘请外来顶尖品牌物管公司，如第一太平戴维斯、戴德梁行、绿城物业等。斯、戴德梁行、绿城物业等。36楼盘名称楼盘名称独栋独栋双拼双拼联排联排楼盘名称楼盘名称独栋独栋双拼

26、双拼联排联排藏珑藏珑2.52.5-汀湘十里汀湘十里1.61.61.6圣爵菲斯圣爵菲斯-2迪亚溪谷迪亚溪谷1.81.81.8威尼斯城威尼斯城2.5-岳麓山公岳麓山公馆馆1.81.81.8诺亚山林诺亚山林21.81.8麓山别墅麓山别墅未未-水印山城水印山城-蔚蓝海岸蔚蓝海岸-1.81.8早安星城早安星城-1.61.6长沙玫瑰长沙玫瑰园园2.3-山水湾山水湾-1.4苏迪亚诺苏迪亚诺2.21.61.6青竹园青竹园4.2-托斯卡纳托斯卡纳-2.4湘江一号湘江一号32.6-美洲故事美洲故事33-西街庭院西街庭院-比华利山比华利山2.52.5-西山汇景西山汇景-1.6阆峰云墅阆峰云墅2.5-8 8、独栋物管

27、费集中在、独栋物管费集中在2.2-32.2-3元元/平米，青竹园的属于长沙金字塔顶尖平米，青竹园的属于长沙金字塔顶尖独栋，物管费达到独栋，物管费达到4-54-5元元/平米。平米。37项目项目类型类型楼盘名称楼盘名称会会所所商商业业街街休闲广休闲广场场酒酒店店高尔高尔夫夫游泳游泳池池幼儿幼儿园园医疗配医疗配套套图书图书馆馆纯独纯独栋栋绿城青竹园阆峰云墅纯别纯别墅墅迪亚溪谷麓山别墅美洲故事水印山城好望谷-9 9、目前长沙别墅中，会所、游泳池、幼儿园、休闲广场、商业街等、目前长沙别墅中，会所、游泳池、幼儿园、休闲广场、商业街等配套得到广泛运用；但类似酒店配套得到广泛运用；但类似酒店，医疗、图书馆等配

28、套相对较少，医疗、图书馆等配套相对较少，极少量别墅拥有高尔夫资源。极少量别墅拥有高尔夫资源。381010、大面积、欧式风格会所覆盖市场，面积、大面积、欧式风格会所覆盖市场，面积30003000平米以上会所占平米以上会所占70%70%。板块板块项目名称项目名称建筑风格建筑风格面积（）面积（）北城北城湘江一号现代简约约3000青竹园北美约1000藏珑现代约1500南城南城比华利山地中海约3000御邦现代约2000阆峰云墅北美约3000东城东城西街庭院现代约300托斯卡纳地中海约300039 独栋：独栋：主力面积400-600400-600平米平米，其中水印山城和威尼斯城拥有丰富的独栋产品线；双拼：

29、双拼：主力面积300-400300-400平米平米，橘郡拥有丰富的双拼产品线；森林海、橘郡和早安星城有180-210的小双拼；联排：联排：主力面积200-300200-300平米平米；叠加叠加：拥有此产品项目少，面积小于小于240240平米平米；1111、主力户型面积、主力户型面积40麓山公馆麓山公馆卓越蔚蓝海岸卓越蔚蓝海岸星语林汀香十里星语林汀香十里麓山恋迪亚溪谷麓山恋迪亚溪谷长沙玫瑰园长沙玫瑰园卓越麓山别墅卓越麓山别墅盈峰翠邸盈峰翠邸东方大院东方大院1212、20102010年共有年共有3737个别墅楼盘推出市场，其中开福区个别墅楼盘推出市场，其中开福区5 5个、雨花区个、雨花区2 2个、

30、个、天心区天心区4 4个、经开区个、经开区5 5个、岳麓区个、岳麓区8 8个，预售量为个，预售量为4747万平米，已公示万平米，已公示856856套。套。绿城绿城青竹园青竹园湘江一号湘江一号藏珑藏珑水印加洲水印加洲好望谷好望谷碧桂园山湖城碧桂园山湖城鹏基鹏基 诺亚山林诺亚山林水印山城水印山城郡原居里郡原居里 早安星城早安星城托斯卡纳托斯卡纳 美洲故事美洲故事比华利山比华利山保利保利 阆峰云阆峰云墅墅橘郡橘郡格兰小镇格兰小镇41 经历了近五年的快速发展，长沙别墅在产品的更迭上已有了质的飞跃，从而赢得了湖南别墅客户的认同和接受，特别是09年相对火热的市场回报给了发展商在产品上的创新机会；长沙别墅消

31、费市场强劲十足，客户购买力雄厚，创新产品或者性价比创新产品或者性价比高高的别墅物业更易获得消费者的青睐；当前长沙别墅开发四面开花，但真正具有影响力的顶级别墅稀缺，也仅青竹湖、美洲故事、阆峰云墅等几个大盘，这说明产品品质才是制这说明产品品质才是制胜关键，从而指引后来者应以制造稀缺高品质为核心理念；胜关键，从而指引后来者应以制造稀缺高品质为核心理念；长沙别墅市场的价格拉差比较大，占有稀缺资源的物业如青竹湖、阆峰云墅，或产品做到极致的如美洲故事，它们与一般的别墅物业拉差单价达万元。这说明长沙的别墅待发展空间还非常之巨大。这说明长沙的别墅待发展空间还非常之巨大。1313、市场小结、市场小结42纯独栋纯

32、独栋关于关于“别墅别墅”的最终定义的最终定义供应量分析：独栋别墅用地来源被政府切断，现有已批独栋将成为市场稀缺珍品，市场后期供应量锐减，珍惜程度提高。需求分析：2009年开始，长沙别墅市场出现分化局面：低总价的经济型别墅和花园洋房项目成交量明显下滑；而纯独栋高端别墅产品依然受青睐，价量环比继续上升。这种局面将在今后几年继续延续下去。结论：开发纯独栋项目市场长期利好！结论：开发纯独栋项目市场长期利好！5 5、未来市场研判、未来市场研判 4344（1 1）板块素质）板块素质 交通交通：韶山路、时代阳光大道、万家丽路等多条公路相通；配套：配套：该区域红星商圈较成熟，配套齐全；景观：景观：天际岭森林公

33、园、省植物园；（2 2）代表楼盘及板块产品特征）代表楼盘及板块产品特征 既有御邦、怡海星城项目、中信新城等复合型别墅，也有保利阆峰云墅纯独栋以及美洲故事纯别墅项目，档次较高，但同类产品较多，竞争档次较高，但同类产品较多，竞争激烈。激烈。（3 3）发展脉络）发展脉络 该区域曾经以中低档次楼盘开发为主，长株潭融城以及省政府南迁后，带来土地升值和开发商的热捧，产品以中高档楼盘开发为主。1 1、包括、包括省植物园板块和暮云板块省植物园板块和暮云板块。长株潭中央别墅区长株潭中央别墅区一、一、南城区域分析南城区域分析452 2、受益于区域前景，交通，资源环境影响，南城、受益于区域前景，交通，资源环境影响，

34、南城“中央别墅区中央别墅区”正在稳固形成，客户认可度较高。正在稳固形成，客户认可度较高。环境优势环境优势（长株潭绿肺）（长株潭绿肺）湖南省森林植物园、长沙生态动物园、同升湖、长沙花卉大世界、省群众艺术馆、省地质博物馆、省科学技术馆、省青少年活动中心。暮云市中心湘潭株洲暮云组团暮云组团红星商红星商圈圈省森林植省森林植物园物园区域优势区域优势（融城核心）（融城核心）本项目处于长株潭一体化后的核心区域，区域优势明显。463 3、南城低密度住宅供应现状：产品线齐备，以大盘为主，以联排、南城低密度住宅供应现状：产品线齐备，以大盘为主，以联排为重，独栋产品较为稀罕。为重，独栋产品较为稀罕。项目名称项目名称

35、规模规模（）（）容积容积率率物业类型物业类型产品供应产品供应均价（元）均价（元）格兰小镇格兰小镇51万0.62联排、双拼、独别，三期高层联排276套，双拼48套，独栋25套联排6000双拼7000龙湾国际龙湾国际113.7万1.58小高层 独栋别墅 连排别墅 联排153套，洋房120套联排 5500洋房4500橘郡橘郡38万 1.35联排、独别联排278 套，独栋20套5800-7000保利阆峰云墅保利阆峰云墅20万 0.35独栋独栋368套12000-18000托斯卡纳托斯卡纳18万1.07洋房、别墅联排316套，洋房300套6500-8500美洲故事美洲故事25万1.13独栋独栋25套，双

36、拼66套，联排50套18000比华利山比华利山10万0.815别墅、洋房独栋8套，双拼66套，联排90套5000昆仑和府昆仑和府6万0.64别墅独栋55套不详类型类型代表项目代表项目户型（米）户型（米）单价单价（元（元）入市时间入市时间累计推货累计推货独栋独栋美洲故事300450170002007.954阆峰云墅35055012000-180002007.6135双拼双拼比利华山300130002009.551格兰小镇34040085002006.1130联排联排托斯卡纳30040090002006.12212龙湾国际22028075002008.121524 4、从去化速度看，产品中联排、从

37、去化速度看，产品中联排 独栋独栋 双拼，其中独栋供求两旺，双拼，其中独栋供求两旺，年均可消化量约年均可消化量约2.2-3.62.2-3.6万之间。万之间。5 5、从供应量上来看，区域内独栋别墅从供应量上来看，区域内独栋别墅20102010年最后集中供应，从年最后集中供应，从20112011年开始将逐步稀缺化，这对本项目而言是一个极好的市场机遇。年开始将逐步稀缺化，这对本项目而言是一个极好的市场机遇。龙湾国际龙湾国际橘郡米哈斯橘郡米哈斯阆峰云墅阆峰云墅格兰小镇格兰小镇联排120套联排12套一期联排售罄联排售罄联独栋排约20套独栋20套二期独栋约80套独栋15套托斯卡纳托斯卡纳联排10套独栋30套

38、美洲故事美洲故事联排10套独栋30套20092009年年10-1210-12月月20102010年年1-121-12月月20112011年年1 1月月-12-12月月联排、独栋销售完毕独栋基本销售完毕独栋能销售完毕后未规划独排产品基本销售完毕基本销售完毕496 6、客群分析：受大托商圈、红星商圈辐射，以及省府南迁及政务转移、客群分析：受大托商圈、红星商圈辐射，以及省府南迁及政务转移影响，主要为各大中小型企业老板、生意人及泛公务员，其共同特征影响，主要为各大中小型企业老板、生意人及泛公务员，其共同特征是经济实力雄厚。是经济实力雄厚。省府省府红星大市场红星大市场私营企业主私营企业主省府周边省府周边

39、公务员客户公务员客户暮云工业园暮云工业园中高层管理中高层管理暮云镇暮云镇原住民客户原住民客户暮云物业园暮云物业园私营企业主私营企业主长沙理工大学长沙理工大学教职工教职工井湾子家具大市场井湾子家具大市场私营企业主私营企业主湖南软件学院湖南软件学院教职工教职工芙蓉区、天心区芙蓉区、天心区中心区主动中心区主动郊区化客户郊区化客户株洲、湘潭、娄底、株洲、湘潭、娄底、邵阳等地市进城客户邵阳等地市进城客户507 7、他们购买目的是为了享受别墅物业，用来投资的较少；经济型别、他们购买目的是为了享受别墅物业，用来投资的较少；经济型别墅客户对单价敏感，独栋客户则更在乎产品品质。墅客户对单价敏感，独栋客户则更在乎

40、产品品质。长沙别墅客户关注点51（1 1）对产品附加值的追捧）对产品附加值的追捧要求物业据有稀缺的自然景观资源，稀缺的标杆配套如高尔夫球场，高档私人会所等，以及稀缺的物业形态。（2 2）容易被展示打动（资源环境，生活情境）容易被展示打动（资源环境，生活情境）1）要求居住环境的私密性与纯粹性2）要求居住环境的环境（要求绿化率高而且成形，倾向于纯天然景观）8 8、他们的偏好在于产品的附加值，容易被资源、园林、会所等展、他们的偏好在于产品的附加值，容易被资源、园林、会所等展示打动。示打动。52项目开发商项目开发商湖南嘉盛房地产开发有限公司项目位置项目位置天心区芙蓉南路与万家丽路交汇处项目规模项目规模

41、用地面积近62万平方米，总建筑面积近114万平方米；别墅类型别墅类型独栋、联排，双拼，风格风格苏格兰风情户型面积户型面积一期以洋房及联排为主要产品，洋房140-180；联排200-260价格价格洋房均价约5000元/平米，联排均价约6500元/平米销售证明销售证明09年8月推出300套洋房及联排，当天销售103套，销售良好客户客户联排客户主要以天心区、芙蓉区、雨花区公务员、教师及企业中高层管理人员为主，自住客户占80%，投资客户占20%9 9、成功案例：龙湾国际成功案例：龙湾国际53洋房核心资源启动：一期开发的是一线中央湖景资源区，环绕着湖开发湖景独栋联排龙湾国际龙湾国际整体规划设计整体规划设

42、计54五房两厅267：赠送面积460，实际使用面积达730送地下室、前后花园、露台等160前后庭院+55地下室+70露台+可改造面积60预留通风天井，可改造成升降电梯龙湾国际龙湾国际较较高附加值的户型设计受追捧高附加值的户型设计受追捧551、“山湖别墅”，园林展示非常到位；2、以内部资源及大盘环境为卖点，附加值高，总价较低；3、北欧风情+人工湖+园林的细节展示，建立客户对项目高品质形象的认可。龙湾国际龙湾国际成功经验小结成功经验小结56项目开发商项目开发商湖南橘郡城镇置业有限公司项目位置项目位置位于天心区芙蓉南路与万家丽路交汇处东南角项目规模项目规模总用地面积近29万平方米，总建筑面积近40万

43、平方米；项目分三期开发：一期M1区为纯“西班牙国宝小镇米哈斯”，二期BLA区为纯正“南加州Orange Country”顶峰别墅，三期M2区为高档公寓区别墅类型别墅类型联排，双拼，独栋风格风格西班牙户型面积户型面积双拼250-260，联排170-260，洋房118-145价格价格独栋180万-300万/栋，联排100万-180万/栋销售状况销售状况销售较为一般客户客户客户主要以天心区、芙蓉区、雨花区公务员、教师及企业中高层管理人员为主，自住客户占70%，投资客户占30%。1010、反面案例：橘郡、反面案例：橘郡57规划缺陷：西班牙小镇风格整体迁移，全盘模仿外国小镇曲折比规划缺陷：西班牙小镇风格

44、整体迁移，全盘模仿外国小镇曲折比邻的排布方式邻的排布方式对于客户而言则表现为拥挤，密度过高。对于客户而言则表现为拥挤，密度过高。58别墅一层设计户型设计缺失：为了体现原装化，别墅的设计赠送值为零。户型设计缺失：为了体现原装化，别墅的设计赠送值为零。591、以西班牙小镇原装空运风格为卖点，总价较低；2、整体规划比较密集、杂乱，品质感不强，销售技巧平淡；3、整体园林展示不足，客户不认可其“西班牙原装小镇”的品质宣传；4、附加值超低，产品设计过于西化。橘郡橘郡失败经验小结失败经验小结A A、一定资源（展示区）、一定资源（展示区）地块人造或天然资源，山+水景+进入性要好B B、户型设计创新高附加值、户

45、型设计创新高附加值通过花园，地下室，退台，露台等方式提升赠送值D D、高端配套与园林展示品质、高端配套与园林展示品质高端配套展示项目稀缺，用生动自然的绿化园林环境打动人心。1111、本区域别墅开发经验汇总、本区域别墅开发经验汇总CC、户型设计科学，富于人性化、户型设计科学，富于人性化面积可适当变大，功能明显，提升舒适度，私密性强，通风井预留设计（可改电梯）等。61Four项目定位项目定位62综述综述从上述宗地、市场、区域三方面分析得知：本项目地块资质一般，区域内低密度住宅密集，竞争激烈，建议开建议开发时从产品设计、配套、园林景观这三方面下手，花发时从产品设计、配套、园林景观这三方面下手，花大投

46、入，制造稀缺，高举高打，树立强大的区域形象，大投入，制造稀缺，高举高打，树立强大的区域形象，从而赢得市场。从而赢得市场。63一、产品定位一、产品定位根据以上市场分析，结合项目，建议本项目的定位目标为：根据以上市场分析，结合项目，建议本项目的定位目标为：打造打造 湖南湖南 顶尖顶尖 稀缺稀缺 别墅别墅 二、我们的产品特征为：二、我们的产品特征为：顶尖稀缺、可塑超大面积、大创新、湖南唯一顶尖稀缺、可塑超大面积、大创新、湖南唯一 65三、项目功能定位三、项目功能定位针对目前别墅市场混乱，真正的别墅少之又少，本项目的功能即：打造湖南顶级别墅，领导湖南别墅新标准，打造湖南顶级别墅，领导湖南别墅新标准，改

47、写湖南别墅历史！改写湖南别墅历史！为全省顶尖人士提供一个尊贵、稀罕的商务为全省顶尖人士提供一个尊贵、稀罕的商务休闲、场所！休闲、场所！66四、目标客户定位四、目标客户定位长株潭及全省中小长株潭及全省中小型企业老板型企业老板国企外企国企外企CEOCEO各行业巨头各行业巨头本省娱乐明星本省娱乐明星返湘富商返湘富商我们只给极少数人做极少数的别墅！1.普通公务员2.一般小铺营业主3.高级管理人才4.业务员1.普通市场档主2.产业链上的成功企业主3.本地人4.外商1.一般私营企业主2.长株潭生意人、邵阳人3.高级公务员4.大市场铺主1.中型私营企业主2.大型商铺商场营业主3.本地富商4.产业链上的老大1

48、.1.大型私营企业主、大型私营企业主、CEOCEO2.2.政府中的极高端利益人士政府中的极高端利益人士3.3.本地明星本地明星4.4.其它行业中的龙头其它行业中的龙头顶端客户顶端客户高端客户高端客户中高端客户中高端客户中端客户中端客户中低端客户中低端客户6768资源？地块无强势景观资源品牌？公司暂无强大的品牌力量产品大创新？产品赠送、高尔夫球场、会所全新概念导入？湖南绝对稀缺产品、居住商务兼备思考切入点：思考切入点：本地块无显著优势、在市场竞争激烈的本地块无显著优势、在市场竞争激烈的情况下，项目突破点在哪？情况下，项目突破点在哪？691 1、项目总体规划、项目总体规划整个地块分两期开整个地块分

49、两期开发，首先开发南边发，首先开发南边地块，为第一期。地块，为第一期。一期：南边地块，约120亩；二期：北边地块，约180亩；二二期期一期（首先开发）一期（首先开发）小山脉时代阳光大道西边东边郡原美村项目北702 2、一期（南边地块）具体规划、一期（南边地块）具体规划山脉会所5000-8000高尔夫球场住宅区隔离绿化带隔离绿化带时代阳光大道北（1）以高尔夫球场为核心，视野好，户户能观赏到球场美景；（2）会所设在项目西面，紧临时代阳光大道，以方便市中心客户的来访。（2）东西两边设置隔离带，营造社区氛围，同时阻挡高速公路的噪音。住宅区住宅区住宅区713、一期开发方向一期开发方向项目项目物业类物业类

50、型型建面建面面积区间面积区间别墅产品别墅产品独栋1.5亩/栋600-800楼王1000/栋商业会所商业会所含酒店客房及商业配套8000高尔夫高尔夫运动配套8000合计合计120万亩考虑到成本和风险，第一期开发量不宜过大，为120万亩，物业主要以制造稀缺制造稀缺为主。724 4、开发推广策略、开发推广策略首先做会所、园林、高尔夫球场，再做少量别墅（约首先做会所、园林、高尔夫球场，再做少量别墅（约3030套）。套）。1、通过高尔夫球场+园林+高级会所的展示，建立客户对项目高品质形象的认可和信心。2、通过这种开发手段，奠定项目在南城的标杆地位，树立项目高端形象，开辟长沙南城别墅物业新格局；3、同时展

51、示了我公司的实力，和打造这个项目决心和信心。734 4、独栋产品创新建议、独栋产品创新建议1、整体引入福建“红楼”项目设计理念；2、每一个房间都带卫生间和露台；3、免费赠送露台和600以上地下空间，其中地下空间可随主人意愿自己扩大；4、赠送独立花园；5、屋顶要求为坡屋顶设计。楼层楼层面积面积()产品产品三层200主人卧室、梳妆间、书房、衣帽间、露台、卫生间。二层250儿童卧室、客房、露台、卫生间。一层350客厅（100）、餐厅、厨房、老人房、露台、270度飘窗、卫生间。地下室600（客户可根据自己情况改成1000平米）保姆房、车库、家庭影院、运动房、酒窖等。745、一期营销展示策略、一期营销展

52、示策略控制资金风险，预留升值空间：控制资金风险，预留升值空间：先造势，通过首期大型高尔夫球场、高级多功能商务会所的开发，营造运动、私密商务别墅社区氛围；实景园林展示，场景营销：实景园林展示，场景营销：通过必要的园林场地、会所展示，让客户体验感更丰富和实在，达到潜移默化的目的；生活方式建立，体验营销：生活方式建立，体验营销：通过高尔夫运动休闲概念、郊区商务会所概念、健康私密居住概念的引导，达到展示项目完美规划，独具特色的生活方式，打动客户。75一期五大展示要素：一期五大展示要素：高尔夫球场；多功能高级会所；销售中心样板房；绿化及实景园林展示区。6 6、一期营销策略：实景展示，配套先行、一期营销策

53、略：实景展示，配套先行76首期营销必备要素首期营销必备要素1 80001 8000山地高尔夫球场山地高尔夫球场“世界上最好的别墅，不是建在半山上，就是建在高尔夫球场旁”，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。(山地高尔夫的趣味性及挑战性要比普通高尔夫好)。77多功能高级商务会所是本案商务配套价值的高度聚合，建议设置客房、SPA、洗浴、红酒吧、中西餐厅、商务中心、室内体育项目、书吧等。首期营销必备要素首期营销必备要素2 2 多功能商务会所多功能商务会所红酒吧中西餐厅网络票务中心书吧、网吧棋牌室spa78建议用1-2栋方位好的独栋作为样板房，特别要注重对地下室的打造，引导客户，风格上要根据

54、目标客户特点，切合目标客户需求。首期营销必备要素首期营销必备要素33样板房区样板房区79体现古典和时尚体现古典和时尚新欧陆古典主义新欧陆古典主义在崇拜古典的激情之下，欧洲人始终是实用和享受并重。时尚下的古典主义风格充满了温情和归属感，这是新古典风格的精髓。样板房设计建议样板房设计建议80首期营销必备要素首期营销必备要素44园林景观（园林景观（1 1）儿童乐园户户露台指路牌室外休闲平台81首期营销必备要素首期营销必备要素44园林景观（园林景观（2 2）景观石阶高低错落的多层次灌木景观设计景观走廊景观走廊坡地设计7 7、一期开发工作计划、一期开发工作计划售罄售罄2010.62010.61010份园

55、林、份园林、会所工程会所工程（一楼售楼（一楼售楼部）启动部）启动配套工程期配套工程期8 8月现场售楼部、示范月现场售楼部、示范园林、样板房对外开放园林、样板房对外开放1010月正式开盘月正式开盘秋季房交会亮相秋季房交会亮相2011.12011.1 2 23 34 45 56 67 78 89 9101011112012.12012.13 3形象推广蓄客期形象推广蓄客期强销期强销期持续期持续期前期形象推广前期形象推广9 9月取得预售证月取得预售证国庆节国庆节高尔夫球体验式开放高尔夫球体验式开放春节之前春节之前完成报建完成报建9 9月开始报建月开始报建6 6月设计方案月设计方案3 3月会所工程结月

56、会所工程结束、进行装修束、进行装修6 6月会所和售楼部装月会所和售楼部装修结束，投入使用修结束，投入使用7 7月份样板房装修完毕月份样板房装修完毕4 4月份住宅（样月份住宅（样板房）工程启动板房）工程启动12121212月住宅工程结束月住宅工程结束5 5月样板房建成装修月样板房建成装修10108 8月初园林工程结束月初园林工程结束838 8、项目其他建议、项目其他建议1 1、为避免纯独栋无法报建的原因，栋与栋之间须用少量梁、为避免纯独栋无法报建的原因，栋与栋之间须用少量梁体构架相连；体构架相连；2、预留通风井、入户电梯、地下空间的采光通风系统；3、建筑风格为欧陆新古典主义风格；4、景观设计遵循

57、自然，大投入打造灌木丛围合而成的私家花园、坡地园林、水景等；5 5、建议在山体之间打通一条隧道，连接一期和二期；、建议在山体之间打通一条隧道，连接一期和二期；6、强有力的品牌物业管理支撑。8485项项 目目单位成本（元单位成本（元/m/m2 2）投资总额（万元）投资总额（万元）一、土地成本一、土地成本100000010000003000030000二、前期工程费二、前期工程费3247.83247.81、报建费981.6a.城市基础设施配套费120720b.价格调节基金530c.劳保基金32192d.新型墙体材料发展基金4.627.6e.散装水泥发展基金2122、白蚁防治费2.5153、考古调查

58、普勘费0.21.24、施工图方案设计503005、园林设计251506、消防3001800一、成本预算明细一、成本预算明细86三、会所三、会所6000600048004800四、高尔夫球场四、高尔夫球场100001000080008000五、隧道五、隧道8000080000150150六、建安成本（别墅）六、建安成本（别墅）18000180001、地上部分100060002、地下部分200012000七、基础设施配套建设费七、基础设施配套建设费30030018001800八、小区绿化费八、小区绿化费30030018001800九、不可预计费九、不可预计费300300十、开发间接费十、开发间接费

59、2525150150总计总计68247.868247.8项项 目目单位成本（元单位成本（元/m/m2 2）投资总额（万元）投资总额（万元）87二、项目盈利分析二、项目盈利分析项项 目目单位单位金额（万元）金额（万元）备注备注销售面积销售面积万平方米万平方米6 6住宅销售面积住宅销售面积一、营业收入万元150000按照均价25000元/平方米二、营业税金及附加万元8362营业收入的5.575%三、土地增值税万元7500营业收入的5%预交四、开发成本万元68248由前面的成本预算得出五、毛利万元65890六、期间费用万元5400其中：销售费用万元3000营业收入的2%管理费用万元1500营业收入的1%七、税前利润万元60490八、所得税万元15122.5税前利润25%九、净利润万元45367.5以上分析为初步报告，随着项目进展逐步改善以上分析为初步报告，随着项目进展逐步改善预祝项目开发圆满成功！预祝项目开发圆满成功！