维修部管理手册

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1、第一节 部门职责及工作目标1一、部门职责1（一）财务视角1（二）顾客客视角1（三）内部部流程视视角1（四）员工工的学习习与成长长视角2二、工作目目标及衡衡量标准准2（一）财务务视角2（二）顾客客视角2（三）内部部流程视视角3（四）员工工的学习习与成长长视角4三、部门架架构图5第二节 岗位职职务说明明书7一、主管职职务说明明书7（一）任职职资格7（二）工作作关系7（三）岗位位职责及及工作目目标8二、TV主主管职务务说明书书8（一）任职职资格8（二）工作作关系8（三）岗位位职责9（四）工作作目标及及衡量标标准9三、副主管管职务说说明书10（一）任职职资格10（二）工作作关系10（三）岗位位职责10

2、（四）工作作目标及及衡量标标准11四、文员职职务说明明书12（一）任职职资格12（二）工作作关系12（三）岗位位职责13（四）工作作目标及及衡量标标准13五、领班职职务说明明书13（一）任职职资格13（二）工作作关系13（三）岗位位职责14（四）工作作目标及及衡量标标准15六、维修工工职务说说明书16（一）任职职资格16（二）工作作关系16（三）岗位位职责17（四）工作作目标及及衡量标标准17六、电视网网络维护护员职务务说明书书18（一）任职职资格18（二）工作作关系19（三）岗位位职责19（四）工作作目标及及衡量标标准19七、计量员员职务说说明书19（一）任职职资格19（二）工作作关系20（

3、三）岗位位职责20（四）工作作目标及及衡量标标准20八、司机职职务说明明书20（一）任职职资格20（二）工作作关系20（三）岗位位职责21（四）工作作目标及及衡量标标准21第三节 操作规规程22一、主管操操作规程程22二、TV主主管操作作规程22三、副主管管操作规规程23四、领班操操作规程程24五、文员操操作规程程25六、水电维维修工操操作规程程26七、计量员员操作规规程27八、水闸、电电房操作作规程27九、焊工操操作规程程28十、电视网网维护员员操作规规程29第四节 部门规规章制度度31一、部门管管理制度度31二、各电房房管理制制度32三、各水闸闸、污水水处理池池管理制制度33四、TV机机房

4、管理理制度33五、公用工工具借还还管理制制度33六、锁匙管管理制度度34七、维修部部工场管管理制度度34八、交接班班制度35九、货车管管理制度度35十、发电房房管理制制度36十一、废品品仓管理理制度36十二、劳动动纪律处处分制度度37第一节 部门职职责及工工作目标标一、部门职职责（一）财务务视角 1、负负责屋村村范围内内各类公公共设备备的节能能降耗及及更新改改装工作作。 2、负责责本部人人力成本本的控制制。 3、负责责控制办办公费用用。（二）顾客客视角1、 负责监督员员工的仪仪容仪表表、礼仪仪礼节工工作。2、 负责改善服服务质量量、提高高客人的的满意度度。 （三）内部部流程视视角 1、负负责辖

5、区区内业主主各种水水电设备备、设施施的维修修、保养养，承担担部分安安装或改改装工程程。 22、负责责楼宇的的水电工工程验收收，确定定新收楼楼修复是是否收费费，跟业业主和相相关施工工单位商商定施工工费用、施施工时间间，并对对施工现现场进度度和质量量进行监监督和管管理。 33、负责责区内各各电房的的日常维维修保养养工作，协协助供电电部门及及电力施施工单位位跟进相相关工作作并负责责按季节节适时调调整路灯灯的开灯灯、关灯灯工作。 44、负责责区内各各水闸泵泵房的维维修保养养及防洪洪、排涝涝及引水水清洁渠渠道的工工作。 55、负责责区内水水、电表表的抄表表及档案案管理工工作。 66、负责责区内道道路的交

6、交通安全全标志、路路牌的安安装、翻翻新保养养工作。 77、负责责设计大大楼、行政楼楼公司各各办公室室日常水水电维修修及发电电房的发发电机的的维修、保保养及应应急发电电工作。 88、负责责区内公公共设施施、金属属围栏及及业主有有要求的的风电焊焊工作。 99、负责责公司董董事住宅宅水电设设备设施施的日常常维护及及定期保保养工作作。 110、负负责区内内送蒸馏馏水、太太空水服服务的工工作。 111、负负责TVV网络系系统的维维护、保保养和网网络改装装工程的的工作。 112、负负责区内内公共路路灯、电电话、电电脑线路路、防盗盗对讲系系统的日日常维修修工作及及部分安安装、改改装工作作。 113、负负责服

7、务务单的跟跟踪、存存档、统统计工作作。14、负责责部门工工作目标标、操作作规程的的修订工工作。（四）员工工的学习习与成长长视角 1、负责责员工的的培训、考考核工作作。 2、负责责协调公公司各部部门工作作。二、工作目目标及衡衡量标准准（一）财务务视角 11、掌握握辖区内内公共设设备的节节能方案案整改措措施，以以降低能能源消耗耗为目标标。根据据公司的的发展需需要、业业主的有有效建议议及季节节变化调调整各区区公共用用电开关关时间，实实施成本本控制（例例：根据据具体天天气情况况一般春春季6：00-6：330开灯灯，6：00-6：220关灯灯；夏季季开6：15-7：440灯，55：000-5：45关关灯

8、；秋秋季6：30-6：445开灯灯，5：30-6：000关灯灯；冬季季5：440-66：100开灯，66：300-6：50关关灯。2、控制每每月出勤勤天数，非非紧急、重重大节日日及非工工作需要要不安排排加班，加加班作补补休处理理。每月月考勤不不超过331天（特特殊时节节例外，如如：特大大暴风雨雨、防洪洪时期）。 33、控制制办公室室费用，油油费报销销少于3350升升/月，电电话费报报销少于于10000元/月，汽汽车用油油不超过过9升/日。（二）顾客客视角1、 总结经验，改改善不足足。每月月客人合合理投诉诉不超过过2起，不不出现重重复投诉诉。2、 减少业主对对仪容仪仪表、礼礼仪礼节节的投诉诉，符

9、合合部门上上门服务务操作规规程达99%(合格人人数/总总维修人人员人数数*1000%)，因仪仪容仪表表、礼仪仪礼节的的投诉不不超过11次/月月。（三）内部部流程视视角 1、在在职能范范围内满满足业主主各种维维修、保保养、安安装及改改装工程程的需求求。日常常维修单单不超过过3天必必须完成成（仓库库无材料料或工程程量大的的除外），二二次返修修工程少少于2次次/月（因因材料质质量问题题除外），确保未能按时完成次数少于1次/月。 22、按照照交楼合合同协议议预期完完成验收收工作，确确保业主主顺利收收楼。验验收发现现设施、设设备质量量问题必必须在33天内告告知施工工单位，确确保违规规次数少少于2次次/年

10、。 33、确保保辖区内内供电设设施、设设备安全全运作及及供电稳稳定。按按照维护护、保养养表格计计划进行行。因违违反维护护、保养养规程导导致设施施、设备备不能正正常运行行不超过过1次/月。 44、工作作目标：确保内内河水质质无异味味、水泵泵能正常常运作。 衡衡量标准准：排涝涝引水不不少于11次/天天，水泵泵加油保保养不少少于1次次/年。确确保因违违反水水闸操作作规程出出现水质质异味及及水泵不不能正常常运作次次数少于于2次/月。 55、工作作目标：确保111天内内完成全全区水、电电表的抄抄表工作作。 衡衡量标准准：抄表表记录准准确率要要求达到到1000%。抄抄错误差差不超过过1户/季度。 66、确

11、保保区内交交通安全全标志、路路牌的可可视度清清晰、明明确。因因标志牌牌保养工工作跟进进不及时时、视觉觉差而导导致投诉诉不超过过2次/季度。 77、确保保发电机机应急发发电动作作正常,按规定定30分分钟内完完成发电电工序，并并投入使使用。违违反操作作规程少少于1次次/年。 88、确保保辖区内内公共设设施、金金属围栏栏的完整整、美观观（包括括业主维维修单）。按按焊工工操作规规程焊焊接公共共设施及及金属围围栏，确确保违规规次数少少于2次次/月，并并确保因因焊接工工艺差而而导致返返修不超超过2次次/季度度)。 99、工作作目标：确保董董事住宅宅各项设设备、设设施的正正常使用用。 衡衡量标准准：维修修工

12、作单单必须当当天完成成（特殊殊情况例例外）。违违反上门门服务规规程不超超过1次次/月。 110、工工作目标标：按时时按量完完成送水水工作，确确保业主主的用水水需求。 衡衡量标准准：因不不能按业业主约定定时间送送水而导导致的投投诉不超超过2次次/月。 111、工工作目标标：确保保TV网网络运行行良好。建建立健全全TVV网络维维修操作作规程，确确保违反反规程次次数少于于2次/月。 衡衡量标准准：当日日维修单单没有回回复服务务结果而而导致业业主投诉诉的不超超过2次次/月。 112、工工作目标标：确保保区内路路灯、电电话、电电脑线路路及防盗盗系统及及时维修修和正常常使用。 衡衡量标准准：要求求在3个个

13、工作日日内完成成（仓库库无材料料除外），建建立健全全上门门服务操操作规程程，确确保违反反规程次次数少于于3次/年，返返修工程程不超过过2次/月。 113、工工作目标标：准确确录入服服务单的的服务情情况，做做好每月月单据收收支情况况统计工工作。 衡衡量标准准：每月月回单出出错不超超过5张张，每月月5号之之前做好好统计工工作。 114、工工作目标标：完善善部门工工作目标标、操作作规程的的可操作作性。 衡衡量标准准：每年年讨论修修订规程程不少于于1次（根根据实际际情况调调整如：新加设设施设备备的管理理、操作作规程及及公司当当局指示示的管理理要求）。（四）员工工的学习习与成长长视角1、定期开开展各项项

14、专业技技能培训训，巩固固员工实实际操作作技能和和服务意意识。确确保现场实操、问问答考核核，达标标率达到到95%。实操操根据工工艺质量量，由领领班、主主管现场场评定880分达达标，问问答考核核65分分达标。 22、保持持与公司司各部门门友好的的合作关关系，确确保各项项工作的的进展质质量。因因不协作作而导致致工程质质量故障障不超过过2次/月。 主管（1名）三、部门架架构图副主管（1名）TV组主管（1名）领班2人文员4人领班5人负责人2人特发事故处理组电视网维护员4人水电工3人计量员2人司机1人焊工3人空调工4人水工4人水电工18人注：按总总部维修修组、东东苑维修修组、沙沙湾维修修组、行行政楼维维修

15、组、电电房水闸闸维修组组、计量量组、董董事屋维维修组共共设领班班7人。设司机11人负责责全区送送水服务务及部门门维修设设备运送送。总部维修修组设水水电工55人、水水工2人人、空调调工1人人、焊工工3人、电电视网维维护员11人、文文员兼仓仓管2人人；东苑维修组组设水电电工3人人、水工工1人、空空调工11人、电电视网维维护员11人；沙湾维修组组设水电电工2人人、水工工1人、空空调工11人、电电视网维维护员11人；行政楼维修修组设水水电工22人、空空调工11人；电房水闸维维修组设设水电工工3人； 计量组设计计量员22人；董事屋维修修组设水水电工11人；中班维修组组设负责责人1人人、水电电工4人人、文

16、员员1人、电电视网维维护员11人；深夜班维修修组设负负责人11人、水水电工11人、文文员1人人。上班时间间为早班班8：000-118：000、中中班166：000-0：00、深深夜班00：000-8：00。在本部人人员中抽抽调各种种功能组组别的技技术人员员4人/组，共共4组，每每组二星星期为一一个周期期轮流值值班；设TV组组主管11人负责责电房水水闸维修修组、计计量组；设副主管管1人负负责总部部维修组组、东苑苑维修组组、沙湾湾维修组组、行政政楼维修修组、董董事屋维维修组。第二节 岗位职职务说明明书一、主管职职务说明明书 工工作概述述：根据据有关物物业管理理的法律律法规以以及公司司的有关关部门规

17、规章制度度，按照照屋村管管理处的的要求，对对屋村水水电维修修部实施施全面管管理。（一）任职职资格1、 性别：男2、 年龄：500岁以下下3、 学历要求：高中或或中专以以上毕业业 44、工作作经历：具有三三年以上上物业管管理水电电工程及及管理经经验。5、工作技技能要求求：（1）聘用用：具有有国家认认可的电电气设备备、设施施专业资资格证，有有五年以以上水电电维修及及物业管管理的工工作经验验，熟悉悉物业按按理的法法律、法法规。（2）试用用：严格格按照公公司有关关规章制制度对所所属部门门进行管管理，不不能有业业主或上上司对其其工作表表现的合合理投诉诉。在试试用期间间不能有有任何扣扣分处罚罚。（3）晋升

18、升：在不不损害公公司利益益的情况况下能业业主或相相关的协协作部门门保持一一个正常常良好的的工作关关系，对对所管辖辖部门的的整体效效益有显显著提高高。能有有效、及及时地应应对区内内发生在在其职责责范围内内的突发发事件。 （二）工工作关系系 11、直接接上级：屋村管管理处经经理 22、直接接下级：屋村维维修部副副主管 33、合作作部门： （11）内部部部门：客户服服务部、工工程部、家家政部、保保安部、绿绿化部、售售楼部、财财务部、车车队、仓仓库、电电脑部、人人力资源源部、装装修公司司、机电电公司。 （22）外部部部门：煤气公公司、供供电公司司、水利利部门、TTV网络络公司。（三）岗位位职责及及工作

19、目目标 履行行部门职职责，确确保实现现部门所所有工作作目标。二、TV主主管职务务说明书书 工工作概述述：执行行上级领领导指令令，配合合部门主主管开展展日常管管理工作作。全面面负责TTV网络络设施、设设备的维维护、保保养及整整改计划划，包括括：电房房、水闸闸、污水水处理系系统。（一）任职职资格1、性别：男2、年龄：40岁岁以下。3、学历要要求：中中专以上上4、工作经经历：从从事TVV网络系系统管理理工作五五年以上上。5、工作技技能要求求：（1） 录用：具备备TV网网络系统统维护、改改造设计计专业管管理能力力。以及及各种疑疑难问题的应变变处理能能力，人人际关系系的沟通通能力。（2） 试用：确保保督

20、导下下属完成成辖区内内各项工工作任务务，对设设施、设设备的运运行作出了有较好好节能、改改造措施施，下属属员工反反映的疑疑难问题题得到了了排除及及处理。 （33）晋升升：确保保辖区内内设施、设设备无重重大运行行故障和和人为安安全事故故发生。因因管理不不当导致致业主合合理投诉诉全年不不超过33次。下下属员工工违犯各各类操作作规程全全年不超超过5次次，完成成辖区整整体工作作目标。（二）工作作关系 1、直直接上级级：部门门主管 2、直直接下级级：部门门领班、TTV技术术员 3、合合作部门门： （11）内部部部门：客户服服务部、工工程部、家家政部、保保安部、售售楼部、财财务部、仓仓库、电电脑部、人人力资

21、源源部、学学校、各各会所、渡渡假村。 （22）外部部部门：供电公公司、区区广播电电视传输输网络站站、水利利部门。（三）岗位位职责 11、负责责监督管管理TVV网络系系统的维维护、保保养和网网络改装装工程的的工作。 22、负责责监督管管理区内内各电房房的日常常维修保保养工作作，协助助供电部部门及电电力施工工单位跟跟进相关关工作，并并负责按按季节适适时调整整路灯的的开灯、关关灯工作作。3、负责区区监督管管理内水水、电表表的抄表表及档案案管理工工作。 44、负责责监督管管理区内内各水闸闸泵房的的维修保保养及防防洪、排排涝及引引水清洁洁渠道的的工作。 1、 负责监督管管理部门门工作目目标、操操作规程程

22、的修订订工作。2、 负责TV技技能培训训工作。 （四）工工作目标标及衡量量标准 11、工作作目标：确保TTV网络络运行良良好。建建立健全全TVV网络维维修操作作规程，确确保违反反规程次次数少于于2次/月。 衡衡量标准准：当日日维修单单没有回回复服务务结果而而导致业业主投诉诉的不超超过2次次/月。 22、确保保辖区内内供电设设施、设设备安全全运作及及供电稳稳定。按按照维护护、保养养表格计计划进行行。因违违反维护护、保养养规程导导致设施施、设备备不能正正常运行行不超过过1次/月。 33、工作作目标：确保111天内内完成全全区水、电电表的抄抄表工作作。 衡衡量标准准：抄表表记录准准确率要要求达到到1

23、000%。抄抄错误差差不超过过1户/季度。 44、工作作目标：确保内内河水质质无异味味、水泵泵能正常常运作。 衡衡量标准准：排涝涝引水不不少于11次/天天，水泵泵加油保保养不少少于1次次/年。确确保因违违反水水闸操作作规程出出现水质质异味及及水泵不不能正常常运作次次数少于于2次/月。 55、工作作目标：完善部部门工作作目标、操操作规程程的可操操作性。 衡衡量标准准：每年年讨论修修订规程程不少于于1次（根根据实际际情况调调整如：新加设设施设备备的管理理、操作作规程及及公司当当局指示示的管理理要求）。 66、工作作目标：提高网网络维修修技能及及规范维维护程序序化。 衡衡量标准准：每周周培训不不少于

24、11小时，每每月培训训不少于于4小时时，抽项项问答每每周答错错不超过过1题、实实操违规规扣分不不超过33分。三、副主管管职务说说明书 工作作概述：协助主主管处理理本部的的日常事事务，及及时处理理业主与与本部相相关的投投诉。（一）任职职资格1、 性别：男。2、 年龄：400岁以下下。3、 学历要求：高中或或中专以以毕业。4、 工作经历：和三年年以上物物业管理理行业及及管理经经验。 5、工工作技能能要求： （二）工作作关系 1、直直接上级级：屋村村维修部部主管 2、直直接下级级：屋村村维修部部领班 3、合合作部门门： （11）内部部部门：客户服服务部、工工程部、家家政部、保保安部、绿绿化部、售售楼

25、部、仓仓库、电电脑部、人人力资源源部、装装修公司司、机电电公司。 （22）外部部部门：煤气公公司、供供电公司司、水利利部门。（三）岗位位职责 11、负责责监督管管理辖区区内业主主各种水水电设备备、设施施的维修修、保养养，承担担部分安安装或改改装工程程。2、负责监监督管理理楼宇的的水电工工程验收收，确定定新收楼楼修复是是否收费费，跟业业主和相相关施工工单位商商定施工工费用、施施工时间间，并对对施工现现场进度度和质量量进行监监督和管管理。3、负责监监督管理理区内道道路的交交通安全全标志、路路牌的安安装、翻翻新保养养工作。 44、负责责监督管管理设计计大楼发发电房的的发电机机的维修修、保养养及应急急

26、发电工工作。 55、负责责监督管管理区内内公共设设施、金金属围栏栏及业主主有要求求的风电电焊工作作。 66、负责责监督管管理公司司董事住住宅水电电设备设设施的日日常维护护及定期期保养工工作。 77、负责责监督管管理区内内送蒸馏馏水、太太空水服服务的工工作。8、负责监监督管理理区内公公共路灯灯、电话话、电脑脑线路、防防盗对讲讲系统的的日常维维修工作作及部分分安装、改改装工作作。9、负责监监督管理理服务单单的跟踪踪、存档档、统计计工作，以以及公用用工具的的收发管管理工作作和办公公室内务务工作。10、负责责仪容、仪仪表及上上门服务务操作规规程培训训工作。（四）工作作目标及及衡量标标准 1、在在职能范

27、范围内满满足业主主各种维维修、保保养、安安装及改改装工程程的需求求。日常常维修单单不超过过3天必必须完成成（仓库库无材料料或工程程量大的的除外），二二次返修修工程少少于2次次/月（因因材料质质量问题题除外），确保未能按时完成次数少于1次/月。 22、按照照交楼合合同协议议预期完完成验收收工作，确确保业主主顺利收收楼。验验收发现现设施、设设备质量量问题必必须在33天内告告知施工工单位，确确保违规规次数少少于2次次/年。 33、确保保区内交交通安全全标志、路路牌的可可视度清清晰、明明确。因因标志牌牌保养工工作跟进进不及时时、视觉觉差而导导致投诉诉不超过过2次/季度。 44、确保保发电机机应急发发电

28、动作作正常,按规定定30分分钟内完完成发电电工序，并并投入使使用。违违反操作作规程少少于1次次/年。 55、确保保辖区内内公共设设施、金金属围栏栏的完整整、美观观（包括括业主维维修单）。按按焊工工操作规规程焊焊接公共共设施及及金属围围栏，确确保违规规次数少少于2次次/月，并并确保因因焊接工工艺差而而导致返返修不超超过2次次/季度度)。 66、工作作目标：确保董董事住宅宅各项设设备、设设施的正正常使用用。 衡衡量标准准：维修修工作单单必须当当天完成成（特殊殊情况例例外）。违违反上门门服务规规程不超超过1次次/月。 77、工作作目标：按时按按量完成成送水工工作，确确保业主主的用水水需求。 衡衡量标

29、准准：因不不能按业业主约定定时间送送水而导导致的投投诉不超超过2次次/月。 88、工作作目标：确保区区内路灯灯、电话话、电脑脑线路及及防盗系系统及时时维修和和正常使使用。 衡衡量标准准：要求求在3个个工作日日内完成成（仓库库无材料料除外），建建立健全全上门门服务操操作规程程，确确保违反反规程次次数少于于3次/年，返返修工程程不超过过2次/月。9、工作目目标：准准确录入入服务单单的服务务情况，做做好每月月单据收收支情况况统计工工作。 衡量标准：每月回回单出错错不超过过5张，每每月5号号之前做做好统计计工作。10、工作作目标：提高全全员服务务意识和和服务质质量。 衡衡量目标标：每同同培训不不少于1

30、1小时，每每月培训训不少于于4小时时。每周周一次抽抽项问答答，答错错不超过过1题，违违犯操作作规程扣扣分不超超过3分分。四、文员职职务说明明书 工工作概述述：负责责部门各各技术资资料、工工程维修修单的接接派、记记录及存存档工作作，部门门考勤、统统计和文文印工作作，部门门公用工工具的保保管、收收发管理理工作。（一）任职职资格1、 性别：女。2、 年龄：355岁以下下 33、学历历要求：中专以以上毕业业。 44、工作作经历：从事文文秘工作作1年以以上或从从事物业业管理工工作2年年以上。 55、工作作技能要要求： （二）工工作关系系1、 直接上级：屋村维维修部副副主管2、 合作部门： （11）内部部

31、部门：客户服服务部、工工程部、家家政部、保保安部、绿绿化部、售售楼部、财财务部、车车队、仓仓库、电电脑部、人人力资源源部、装装修公司司、机电电公司。 （22）外部部部门：煤气公公司、供供电公司司、水利利部门、TTV网络络公司。（三）岗位位职责1、负责服服务单的的跟踪、存存档、统统计工作作，以及及公用工工具的收收发管理理工作和和办公室室内务工工作。（四）工作作目标及及衡量标标准 11、负责责监督管管理服务务单的跟跟踪、存存档、统统计工作作，以及及公用工工具的收收发管理理工作和和办公室室内务工工作。五、领班职职务说明明书 工工作概述述：在部部门副主主管的领领导下，全全面负责责管辖区区的各项项维修、

32、保保养计划划及调度度监控工工作，并并组织实实施。（一）任职职资格1、 性别：男。2、 年龄：400岁以下下3、 学历要求：高中以以上或技技校毕业业。 44、工作作经历：具有二二年以上上物业水水电工程程管理维维修经验验或酒店店工程部部维修工工作经验验。 55、工作作技能要要求： （二）工工作关系系1、 直接上级：屋村维维修部副副主管2、 直接下属：维修员员 33、合作作部门： （11）内部部部门：客户服服务部、工工程部、家家政部、绿绿化部、保保安部、售售楼部、仓仓库、财财务部、机机电公司司。 （22）外部部部门：煤气公公司、供供电公司司、水利利部门。（三）岗位位职责 11、领班班（包括括总部、东

33、东苑、豪豪园）（1）负责责辖区内内业主各各种水电电设备、设设施的维维修、保保养，承承担部分分安装或或改装工工程。（2）负责责辖区内内道路的的交通安安全标志志、路牌牌的安装装、翻新新保养工工作。 （33）负责责辖区内内公共设设施、金金属围栏栏及业主主有要求求的风电电焊工作作。 （44）负责责辖区内内送蒸馏馏水、太太空水服服务的工工作。（5）负责责辖区内内公共路路灯、电电话、电电脑线路路、防盗盗对讲系系统的日日常维修修工作及及部分安安装、改改装工作作。（6）负责责线路安安装及安安全用电电培训工工作。2、计量组组领班 （11）负责责辖区内内水、电电表的抄抄表及档档案管理理工作。 33、水闸闸、电房房

34、领班 （11）负责责辖区内内各电房房的日常常维修保保养工作作，协助助供电部部门及电电力施工工单位跟跟进相关关工作并并负责按按季节适适时调整整路灯的的开灯、关关灯工作作。（2）负责责辖区内内各水闸闸泵房的的维修保保养及防防洪、排排涝及引引水清洁洁渠道的的工作。（3）负责责电房、水水闸安全全操作规规程培训训工作。 44、行政政楼领班班 （11）负责责设计大大楼、行政楼楼公司各各办公室室日常水水电维修修及发电电房的发发电机的的维修、保保养及应应急发电电工作。5、董事屋屋维修领领班 （11）负责责公司董董事住宅宅水电设设备设施施的日常常维护及及定期保保养工作作。 66、验收收组长（1）负责责楼宇的的水

35、电工工程验收收，确定定新收楼楼修复是是否收费费，跟业业主和相相关施工工单位商商定施工工费用、施施工时间间，并对对施工现现场进度度和质量量进行监监督和管管理。（四）工作作目标及及衡量标标准 1、在在职能范范围内满满足业主主各种维维修、保保养、安安装及改改装工程程的需求求。日常常维修单单不超过过3天必必须完成成（仓库库无材料料或工程程量大的的除外），二二次返修修工程少少于2次次/月（因因材料质质量问题题除外），确保未能按时完成次数少于1次/月。 22、确保保区内交交通安全全标志、路路牌的可可视度清清晰、明明确。因因标志牌牌保养工工作跟进进不及时时、视觉觉差而导导致投诉诉不超过过2次/季度。 33、

36、确保保辖区内内公共设设施、金金属围栏栏的完整整、美观观（包括括业主维维修单）。按按焊工工操作规规程焊焊接公共共设施及及金属围围栏，确确保违规规次数少少于2次次/月，并并确保因因焊接工工艺差而而导致返返修不超超过2次次/季度度)。 44、工作作目标：按时按按量完成成送水工工作，确确保业主主的用水水需求。 衡衡量标准准：因不不能按业业主约定定时间送送水而导导致的投投诉不超超过2次次/月。 55、工作作目标：确保区区内路灯灯、电话话、电脑脑线路及及防盗系系统及时时维修和和正常使使用。衡量标准：要求在在3个工工作日内内完成（仓仓库无材材料除外外），建建立健全全上门门服务操操作规程程，确确保违反反规程次

37、次数少于于3次/年，返返修工程程不超过过2次/月。 66、工作作目标：确保111天内内完成全全区水、电电表的抄抄表工作作。 衡衡量标准准：抄表表记录准准确率要要求达到到1000%。抄抄错误差差不超过过1户/季度。 77、确保保辖区内内供电设设施、设设备安全全运作及及供电稳稳定。按按照维护护、保养养表格计计划进行行。因违违反维护护、保养养规程导导致设施施、设备备不能正正常运行行不超过过1次/月。 88、工作作目标：确保内内河水质质无异味味、水泵泵能正常常运作。 衡衡量标准准：排涝涝引水不不少于11次/天天，水泵泵加油保保养不少少于1次次/年。确确保因违违反水水闸操作作规程出出现水质质异味及及水泵

38、不不能正常常运作次次数少于于2次/月。 99、确保保发电机机应急发发电动作作正常,按规定定30分分钟内完完成发电电工序，并并投入使使用。违违反操作作规程少少于1次次/年。 110、工工作目标标：确保保董事住住宅各项项设备、设设施的正正常使用用。 衡衡量标准准：维修修工作单单必须当当天完成成（特殊殊情况例例外）。违违反上门门服务规规程不超超过1次次/月。 111、工工作目标标：确保保区内路路灯、电电话、电电脑线路路及防盗盗系统及及时维修修和正常常使用。 衡衡量标准准：要求求在3个个工作日日内完成成（仓库库无材料料除外），建建立健全全上门门服务操操作规程程，确确保违反反规程次次数少于于3次/年，返

39、返修工程程不超过过2次/月。12、工作作目标：提高全全员安全全操作意意识及实实操能力力。 衡衡量标准准：13、工作作目标：规范安安全操作作规程。 衡衡量标准准：根据据实际情情况第年年春、夏夏季进行行现场模模拟实操操培训。模模拟实操操程序出出错不少少于1次次，违犯犯安全操操作规程程扣分不不超过55分。六、维修工工职务说说明书 （一一）任职职资格1、 性别：男。2、 年龄：355岁以下下。3、 学历要求：初中或或中专技技校以上上毕业。4、 工作经历：具有22年以上上物业管管理或酒酒店工程程维修工工作经验验。5、 工作技能要要求：具具备电电工证，懂懂电气维维修安装装或排水水工程维维修、安安装或制冷系

40、统统抢修或或各种焊焊接或网网络系统统安装、维维修工作作经验（懂懂家电维维修更佳佳）。（二）工作作关系 1、直直接上级级：屋村村维修部部领班 22、合作作部门： （11）内部部部门：客户服服务部、工工程部、家家政部、绿绿化部、保保安部、售售楼部、仓仓库。 （22）外部部部门：煤气公公司、供供电公司司、水利利部门、TTV网络络公司。（三）岗位位职责 1、水电电工、水水工 （11）负责责辖区内内供水、供供电设施施、设备备的维修修、保养养工作。 22、空调调工 （11）负责责辖区内内空调、电电气设备备的维修修、保养养工作。 33、焊工工 （11）负责责辖区内内金属焊焊接及普普通的电电气设备备的维修修、

41、保养养工作。 （四）工作作目标及及衡量标标准 11、确保保辖区内内供水、供供电设备备的正常常运转，未未按时完完成设备备保养少少于2次次/季度度。保养养工作不不及时导导致运行行故障少少于2次次/年。2、确保完完成辖区区内各办办公室空空调的保保养工作作及正常常运作。空空调使用用期内除除尘保养养工作不不少于11次/月月。保养养工作不不到位致致使制冷冷效果差差或其它它故障不不多于33次/季季度。3、确保按按时完成成各小区区公共金金属围栏栏的护理理、整改改工作。未未按时、按按量完成成检修、保保养工作作少于33次/年年，质量量不合格格少于22次/年年。上门服务之之工作规规程 11、敲门门应用力力恰当，节节

42、奏均匀匀，不准准用脚踢踢门、用用手掌、拳拳头大力力拍门，按按门铃不不准急促促地按，应应隔几秒秒钟按一一次，未未装门铃铃的大铁铁门敲门门时要出出声叫门门。 22、业主主开门后后，应主主动打招招呼问好好，表明明自己身身份，说说明来意意。（例例如：您您好，我我是屋村村维修部部派来帮帮您维修修的，请请问现在在方不方方便进来来？）3、 业主确认后后，方可可随业主主之后进进门。 44、进门门后应主主动除鞋鞋，穿上上业主家家的拖鞋鞋，不准准未着袜袜穿拖鞋鞋，若无无拖鞋只只可着袜袜入内。 55、工作作中有家家具或其其他物件件妨碍时时，应征征得业主主同意方方可搬开开，贵重重物品最最好由业业主自己己搬。6、 工作

43、中有可可能污损损其他物物件时，应应请业主主移开或或用报纸纸、旧布布遮盖。 77、工作作中业主主要外出出又无其其它人在在家时，若若工作即即将完成成，则应应表示歉歉意，请请其稍候候片刻，若若不能马马上完成成，则应应同业主主协商，约约好下次次上门时时间，原原则上不不准单独独留下继继续工作作。 88、工作作人员中中途外出出时应向向业主说说明去向向及返回回时间。 99、工作作中不准准吸烟、喝喝茶、看看电视、看看报纸、随随地吐痰痰、乱丢丢垃圾，未未经许可可不得使使用业主主家的任任何物品品。工作作中不得得与业主主谈论与与工作无无关的事事情，要要注意维维护公司司形象。 110、工工作完成成后清理理好现场场，将

44、废废旧料带带走，并并协助业业主将物物品移回回原位。 111、工工作完成成后，要要迅速返返回办公公室，等等候工作作安排。不不得无故故在外面面逗留闲闲坐，如如有发现现将作严严究。 112、出出门时，不不论工作作完成与与否，均均应向业业主交待待清楚，未未完成的的还应说说明原因因。（例例如：维维修后如如有什么么问题，请请随时和和我们联联系。再再见！）六、电视网网络维护护员职务务说明书书 工工作概述述：执行行TV主主管指示示、直接接对主管管负责。负负责辖区区内TVV网络设设施、设设备的运运行维护护、保养养工作。包包括：机机房前端端系统及及各大会会所、渡渡假村的的TV网网络地日日常维护护工作。（一）任职职

45、资格1、性别：男。2、年龄：35岁岁以下。7、 学历要求：初中或或广播技技校以上上毕业。8、 工作经历：具有22年以上上TV网网络维护护工作经经验。9、 工作技能要要求：懂懂家电维维修、专专业技术术毕业证证、电工工证。（二）工作作关系 1、直直接上级级： TTV主管管 22、合作作部门： 内部部部门：客客户服务务部、工工程部、保保安部、售售楼部、仓仓库、各各大会所所、渡假假村。（三）岗位位职责1、负责TTV网络络系统的的维护、保保养和网网络改装装工程的的工作。（四）工作作目标及及衡量标标准 11、确保保前端机机房设备备的使用用寿命和和正常运运转，每每周对设设施、设设备的除除尘、清清洁工作作不少

46、于于2次，前前置输出出信号检检测不少少于1次次/月。 22、定期期检测各各小区末末端信号号，并对对部分典典型的用用户端实实行走访访、询检检、按检检测表格格每月漏漏检不多多于2次次，走访访工作根根据实际际数量未未得到解解决不超超过1次次/季度度。 33、确保保各项加加装、整整改工程程的工作作质量，每每项工程程在预计计时间不不超过11个工作作日完成成，工艺艺差导致致质量不不合格少少于1次次/季度度。七、计量员员职务说说明书（一）任职职资格 11、性别别：男。 22、年龄龄要求：35岁岁以下。 33、工作作经历：有一年年以上抄抄表计量量工作经经验。 44、工作作技能要要求：具具电工工证， （二）工工

47、作关系系 1、直直接上级级：屋村村维修部部计量领领班 22、合作作部门： （11）内部部部门：客户服服务部、工工程部、家家政部、财财务部。 （22）外部部部门：供电公公司、水水利部门门。（三）岗位位职责 11、负责责辖区内内所有水水、电表表的抄集集工作及及有关电电气设备备的维修修保养工工作。（四）工作作目标及及衡量标标准 11、工作作目标：确保按按时完成成辖区水水、电表表的抄表表工作。衡量标准：抄表记记录准确确率要求求达到1100%，抄错错误差每每季度不不超过22户。八、司机职职务说明明书（一）任职职资格1、 性别：男。2、 年龄要求：35岁岁以下。3、 学历要求：初中以以上毕业业。 4、工工

48、作经历历：有一一年以上上大车驾驾驶经验验，交通通安全规规则知识识 5、工工作技能能要求：具备BB牌驾驶驶证。 （二）工工作关系系 1、直直接上级级：屋村村维修部部副主管管 2、合合作部门门： （11）内部部部门：客户服服务部、工工程部、房房地产管管理部、仓仓库。 （三）岗位位职责 1、负负责全区区的送水水服务及及部门维维修设备备的运送送（缺工工作目标标）。（四）工作作目标及及衡量标标准 1、工作作目标：按时按按量完成成送水工工作，确确保业主主的用水水需求。 衡量标准准：因不不能按业业主约定定时间送送水而导导致的投投诉不超超过2次次/月。第三节 操作规规程一、主管操操作规程程*固定类工工作 11

49、、工作作目标及及评估标标准： （11）确保保在属下下辖区职职责范围围内不能能有任何何人为所所造成的的重大用用电安全全事故。 （22）因员员工形象象、服务务态度导导致住户户合理投投诉不能能多于110次/年。对对重大工工程或投投诉要在在三天内内提交有有效的施施工方案案及处理理结果，对对本部无无法处理理的问题题要当天天内向上上一级领领导反映映。2、 工作流程： （11）每天天查阅本本部的交交班记录录，了解解交班内内容而作作相应有有效的解解决方案案。 （22）对属属下各区区负责人人提出当当天各区区的工作作重点。 （33）检查查属下各各区在责责任范围围内的服服务情况况，对违违纪、违违规现象象作正确确的引

50、导导及纠正正。 （44）对上上一级交交给的工工作任务务要检查查是否得得到贯彻彻落实。（5）制定定大型公公共设备备、设施施的维修修保养时时间表，审审核属下下各区负负责人所所上呈的的文件。3、 注意事项： （11）对员员工在不不同的工工作环境境及所承承受不同同的工作作压力应应怎样去去对其实实施人性性化管理理。 （22）要加加强和外外协部门门的沟通通和联系系，建立立良好的的合作关关系。 （33）处理理业主投投诉时先先要清楚楚了解整整件事，对对业主要要“观其行行、听其其言”后再根根据实际际情况作作合理的的解释。二、TV主主管操作作规程*固定类工工作 1、工工作目标标及评估估标准： （11）确保保每天操

51、操作规程程扣分少少于5分分。 （22）因员员工形象象、服务务态度导导致住户户合理投投诉少于于次/年年。（3）每周周二（112：33013：30）进进行TVV网络技技能知识识培训，按按培训计计划表格格进行培培训，每每星期抽抽项问答答一次，答答错不超超过1题题，试题题考核不不少于885分。2、工作流流程： （11）每日日阅查工工作记录录本的完完成情况况，对未未完成的的工作督督促下属属及时跟跟进。 （22）检查查下属岗岗位纪律律、发现现不良现现象立即即纠正，每每天巡查查不少于于1次。 （33）随时时实地检检查员工工维修保保养质量量，发现现问题及及时采取取纠正措措施。确确保不发发生质量量因素的的投诉。

52、 （44）平衡衡掌握员员工之间间的工作作协调关关系，深深入基层层分析原原因，根根据实际际情况进进行调控控。（5）贯彻彻落实岗岗位责任任制，督督导员工工严格执执行操作作规程及及员工手手册。确确保违规规操作少少于1次次/天。（6）对重重大设施施、设备备的安装装、改造造、保养养工作，现现场监督督施工。3、注意事事项： （11）检查查自己的的管理风风格是否否与员工工适应。应应对方法法：鼓力力员工有有时间主主动与上上级沟通通，并提提出建议议。了解解不同人人员的工工作状态态，采取取相应的的管理方方法。 （22）如何何面对员员工的不不满情绪绪。应对对方法：观察分分析引起起员工不不满情绪绪的原因因，根据据工作

53、需需要及合合理要求求、尽量量满足员员工。并并表示对对他工作作的支持持与信任任。三、副主管管操作规规程 11、工作作目标及及评估标标准： （11）确保保每天违违犯操作作规程扣扣分少于于10分分。 （22）因员员工形象象、服务务态度、行行为不规规范导致致住户合合理化投投诉少于于次/季季度。 （33）确保保培训工工作每月月不少于于4小时时，技能能考核、口口试每次次答错水水超过11题，实实操成绩绩不低于于85分分。 2、工作作流程： （11）每天天检查工工作记录录本的服服务单完完成情况况，对未未完成的的单督导导下属迅迅速完成成。确保保当天服服务单未未及时处处理的少少于5张张（特大大工程例例外）。 （2

54、2）巡检检员工的的工作纪纪律，发发现不良良现象立立即纠正正，每天天巡检不不少于一一次。 （33）实地地检查员员工维修修保养质质量、发发现问题题及时采采取纠正正措施，确确保因维维修质量量的投诉诉少于22次/天天。 （44）贯彻彻落实岗岗位责任任制，督督导员工工严格执执行操作作规程及及员工工手册，确确保违规规操作少少于1次次/天。 （55）对重重大设施施设备的的安装、改改造、保保养工作作现场监监督施工工，安装装、改造造工程视视时情况况进行调调控、保保养工作作按照保保养表格格执行。确确保设备备运行故故障少于于2次/季度。3、注意事事项： （11）深入入实地检检查下属属员工的的工作动动态有无无违规操操

55、作，发发现问题题立即采采取相应应的纠正正方法。 （22）对辖辖区范围围内工作作精益求求精，善善于洞察察分析员员工的思思想动态态，发现现不良行行为及时时纠正。 （33）保持持与上级级管理理理念的一一致性，掌掌握解决决疑难问问题的应应变能力力。四、领班操操作规程程*固定类工工作 11、工作作目标及及评估标标准： （11）每天天跟班检检阅交接接班记录录，对有有预约服服务单必必须安排排人手按按时跟进进。如未未按约定定时间跟跟进导致致业主投投诉扣分/次次。 （22）确保保每天违违规操作作扣分少少于5分分。 （33）确保保每天服服务单未未完成量量少于55张（特特大维修修单例外外）。 （44）技能能培训工工

56、作不少少于4小小时/月月，现场场实操考考核人均均不低于于85分分。2、工作流流程： （11）巡检检辖区范范围内各各设施、设设备的运运行状况况不少于于1次/天。 （22）服务务单分类类安排人人员跟进进、并根根据工程程单的大大概情况况进行固固量，要要求按时时、按量量完成。如如属人为为拖延工工作进度度扣5分分/次。 （33）检查查辖区员员工的工工作质量量和个人人行为有有无违规规现象，发发现问题题立即引引导纠正正。 （44）总结结当日能能源消耗耗、服务务单完成成情况，当当天交文文员处。超超出3天天未交扣扣5分/次。（5）做好好当日的的交接班班记录，记记录要求求清楚、准准确，如如出事而而无交接接记录扣扣

57、5分/次。3、注意事事项： （11）高架架路灯维维修保养养时，必必须做好好安全防防护措施施：设好好路段禁禁车通行行拦护；上高架架梯作业业系好保保险带，铭铭记减少少事故的的发生就就是绩效效的保障障。 （22）上门门服务过过程中、严严格按照照上门门服务操操作规程程执行行，如业业主有不不合理的的要求应应细心、耐耐心地向向业主作作出相应应的解释释工作，处处理不了了的及时时向上级级（主管管）汇报报。避免免直接冲冲突，注注意公司司形象。五、文员操操作规程程*固定类工工作 1、工工作目标标及评估估标准： （11）接听听电话语语气不温温和、缺缺乏礼貌貌导致业业主合理理投诉少少于3次次/月，违违一次扣扣5分。

58、（22）确保保考勤工工作在每每月222号前完完成。 （33）确保保每天服服务单派派发及时时，统计计单据报报表不超超过3天天完成，未未完成扣扣5分/次。公公用工具具外借无无记录和和借用人人签名导导致工具具遗失的的扣5分分/次，并并偿还遗遗失工具具。 22、工作作流程： （11）管理理处发送送过来的的服务单单及时分分发到各各区领班班，派错错单次数数少于22张/天天。 （22）如领领班外出出工作，要要协助领领班做好好派单工工作。未未及时派派单导致致业主合合理投诉诉少于11次/天天。（3） 每天做好服服务单的的分类统统计归档档工作。 （44）每天天跟办公公有工具具的借还还签收工工作，工工具借用用无借用

59、用人签名名少于11次/天天，导致致遗失扣扣5分/次。 （55）五天天统计整整理一次次有偿服服务单交交管理处处。未按按时统计计有偿服服务单表表格交管管理处的的保5分分/次。六、水电维维修工操操作规程程*变动类工工作（一）维修修 11、工作作目标及及评估标标准：（1） 确保扣分少少于分。（2） 不出现业主主、住户户因形象象、态度度、服务务质量合合理的投投诉。2、工作流流程： （11）平时时在维修修部办公公室待命命。 （22）接到到维修单单后5分分钟内行行动，根根据维修修单上所所需材料料分类、分分别带齐齐，避免因材料料不齐或或不符造造成往返返浪费时时间。 （33）到达达维修现现场，严严格按照照部门所所制定的的上门门服务操操作规程程操作作。 （44）工作作前应与与业主、住住户交待待清楚材材料格价价、工时时费等费费用情况况，待业业主认可可后方可可工