铜梁项目产品定位报告

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1、铜梁项目产品定位报告铜梁项目产品定位报告市场营销中心市场营销中心 报报 告告 目目 录录一。宏观经济及政策环境现状一。宏观经济及政策环境现状二。铜梁经济发展现状二。铜梁经济发展现状三。铜梁建设规划现状三。铜梁建设规划现状四。铜梁房地产发展现状四。铜梁房地产发展现状五。项目定位五。项目定位开发环境开发环境一一.宏观经济及政策环境现状宏观经济及政策环境现状1.2011年中国年中国宏观经济发展趋势宏观经济发展趋势 联合国经济与社会事务部在2010年12月发布的2010年世界经济形势与展望认为，宏观调控政策效应显现，以及主要发达国家复苏乏力的影响，可能减缓中国的增长速度，预计2011年经济增长预期为8

2、.9%；世界银行在2010年11月对中国2011年经济增长预测为8.7%；国际货币基金组织认为，鉴于采取对信贷增长更为严格的限制、为房地产市场降温和限制银行对房地产业贷款风险敞口等措施，以及中国政府计划在2011年实施退出策略，2011年中国经济将持续增长，但增幅有所放缓，预计全年增速为9.6%。2011中国经济增速将有所放缓，但仍保持在较高水平。中国经济增速将有所放缓，但仍保持在较高水平。2.2011年中国年中国宏观经济政策环境宏观经济政策环境 积极的财政政策和稳健的货币政策积极的财政政策和稳健的货币政策 “积极”主要是指要采取积极的财政政策，发挥财政政策在稳定增长、改善结构、调节分配、促进

3、和谐等方面的作用，“稳健”主要是指采取稳健的货币政策，将信贷资金更多投向实体经济。中国人民银行中国人民银行1818日宣布，从日宣布，从20112011年年3 3月月2525日起上调存款类金融机构人民币准备金率日起上调存款类金融机构人民币准备金率0.50.5个百个百分点，这是央行自去年以来第九次上调存款准备金率。此次上调大约冻结银行资金分点，这是央行自去年以来第九次上调存款准备金率。此次上调大约冻结银行资金36003600亿。亿。上调后，大型商业银行准备金率达到上调后，大型商业银行准备金率达到20%20%的历史最高位的历史最高位3.2011年中国年中国宏观房地产调控政策环境宏观房地产调控政策环境

4、1.1.新国八条新国八条2.2.各地纷纷出台的限购令各地纷纷出台的限购令3.3.重庆的房产税重庆的房产税4.4.大量保障房建设大量保障房建设综合分析本轮调控与此前几次调控相比，最大的不同是银行的全面深入配合！客户贷款综合分析本轮调控与此前几次调控相比，最大的不同是银行的全面深入配合！客户贷款难以获批、开发商的按揭款不易发放、严格审查第二套住房等等造成现今全国房地产难以获批、开发商的按揭款不易发放、严格审查第二套住房等等造成现今全国房地产成交量大幅下滑，市场观望情绪浓厚！成交量大幅下滑，市场观望情绪浓厚！二二.铜梁经济发展现状铜梁经济发展现状1.1.铜梁简介铜梁简介 铜梁县位于四川盆地东南部，重

5、庆市西北部。唐长安四年（公元704年）建县，因境内“小铜梁山”而得名，是国际主义战士邱少云的故乡和蜚声中外的铜梁龙的发祥地。全县幅员面积1334平方公里，辖25个镇、3个街道，人口81万。城区面积18平方公里，城区人口17万，城镇化率34.7%。铜梁位于成渝经济区腹心地带，处渝西地区中心位置。渝遂高速公路、国道319线及规划的渝大高速公路东西向穿境而过，规划的重庆三环高速公路合川-铜梁-永川段贯通南北，交通便利，是重庆一小时经济圈和成渝经济带上的重要节点，距重庆主城41公里，距江北机场65公里。2.2.行政区划行政区划 2010年12月31日，重庆市人民政府下发关于铜梁县庆隆、双山、小林撤乡设

6、镇的批复（渝府2010124号），同意铜梁县将3个乡调整为3个镇。至全县辖区内共有3个街道和25个镇，即：巴川街道、东城街道、南城街道、土桥镇、旧县镇、二坪镇、水口镇、安居镇、白羊镇、平滩镇、虎峰镇、福果镇、石鱼镇、少云镇、高楼镇、维新镇、大庙镇、围龙镇、华兴镇、蒲吕镇、永嘉镇、西河镇、安溪镇、侣俸镇、太平镇、双山镇、小林镇、庆隆镇。3.3.经济发展现状经济发展现状 2010 年，全县经济指标大幅攀升。全县可实现地区生产总值152 亿元、同比增长19%；地方预算内财政收入22 亿元、同比增长47%。GDP、财政收入、工业增加值、固定资产投资（150亿）、社零总额（48亿）、农民人均纯收入等主要

7、经济指标均在2006年基础上实现翻番。其中，GDP 连续四年实现17%以上增速，工业总产值首次突破200 亿元、财政收入首次突破20 亿元大关。总指标总指标 特别值得一提的是，在全市综合目标考核中近三年连续获得同组第一，县党政领导班子连续三年被评为优秀，选人用人公信度连续三年蝉联全市第一。2010 年全县共新引进项目137 个，合同引资金额165.05 亿元。其中，正式签约项目132 个，引资金额137.55 亿元，占全年目标任务的171.9%，同比增长84%。全年实际到位资金54.23 亿元，占全年目标任务的104.29%，同比增长33.2%。新引进投资1 亿元以上项目52 个，占全年目标任

8、务的260%；同比增长108%；新引进投资5 亿元以上项目5 个，占全年目标任务的250%，同比增长400%。全县新增外贸企业8家，外贸进出口总额1190 万美元，实际利用外资950 万美元，占目标任务的106%。招商引资招商引资工业发展工业发展 2010 年，全县实现工业总产值230 亿元，同比增长32%，工业增加值75 亿元，同比增长29.7%；规模以上企业达到338 户，较去年净增48 户，为任务数30 户的160%；规模以上工业企业实现工业总产值165 亿元，同比增长57%，工业增加值实现54 亿元，同比增长58%。工业发展之四大园区建设工业发展之四大园区建设 1.1.铜梁工业园区。铜

9、梁工业园区。成功跻身全市“百亿级产业园区”行列，目前已有200余家企业落户，建成投产131 家，规模以上企业累计达到82 家，2010 年完成工业总产值90 亿元，全县规模以上工业企业达到339 户、比2006 年净增238 户。2.2.蒲吕工业园区。蒲吕工业园区。步入良性发展轨道，已正式签约企业53 家，总投资达57.39 亿元，基本形成了2 平方公里框架。两大工业园区成功争取全市笔记本电脑配套基地（全市仅两个县）建设，规划建设了6 平方公里、800 亿规模产值的电子信息产业园，现已引进实盈、正阳等近20 家电子类企业，总投资23.55 亿元，并与贝尔威勒电子等16 家电子企业签订了意向性协

10、议，全部达产后，新增产能200亿，相当于再造一个铜梁工业。3.3.教育科技园区教育科技园区。“十一五”期间，教育科技园区建成面积已达3.2 平方公里，拓展城市面积5 平方公里。已引进重庆传媒学院、国家法官学院重庆分院、重庆艺术工程学院等院校，结束了铜梁无高校的历史。已建成的重庆传媒学院，2011 年在校学生将达8000 余人；重庆市电讯科技学校、重庆建华职业学校等县内6 所民办中职学校将整合入驻；重庆美术职业学院规划占地500 亩，总投资3 亿元，建成后在校生规模达到6000 人；国家法官学院重庆分院已完成整体规划建设方案的设计，建成后每年将为西南地区各省市培训法官1 余万人次，将极大地集聚县

11、城人气。4.温泉旅游度假区。立足巴岳山和中华龙温泉，综合打造服务重庆主城的近郊休闲度假旅游胜地。“十一五”期间，完成巴岳山玄天湖温泉风景区总规的修编，完成国际温泉休闲中心服务大楼、温泉VIP 别墅等景区设施的建设；完成梦湖度假酒店、度假别墅改造、温泉旅游景区入口广场及1000 米标准景区道路的建设，开业后将成为渝西地区特色鲜明的休闲度假旅游接待中心；完成国际会议中心和生态林地会所建设规划。2011 年春节期间温泉将开业迎宾，整体建成后，预计每年游览人数规模将在100 万人次以上，成为重庆一流、西部著名的文化旅游精品。4.铜梁荣誉铜梁荣誉 2010 年，铜梁新获得了三项荣誉。10 月，被评为中国

12、西部最具投资潜力城市；11月，创建市级森林城市顺利通过专家组验收；12 月，获评“2010年中国最具幸福感城市”。前几年获得的国家园林县城、中国卫生城市、中国最佳绿色生态县、浙商（中国）最佳投资城市、中国特色魅力百强县，铜梁已有8 块响当当的“金字招牌”。这些“金字招牌”，极大提升了铜梁的人气商气，增强了外商投资的信心.。三三.铜梁城市建设现状铜梁城市建设现状1.1.铜梁城市定位铜梁城市定位在重庆一圈两翼发展战略中,地处渝西近郊的铜梁被列为“主城功能拓展区”。着眼于承接主城，打造新型工业密集区,尽快形成“一带三区四支柱”的产业格局。“一带”即铜(梁)合(川)产业带。“三区”即重庆金龙工业园区、

13、渝遂高速公路蒲吕互通口产业集中区、围龙互通口产业区。“四支柱”即重点发展机械制造、建工建材、轻纺制鞋、农产品加工四大支柱产业，着力打造韩资工业园，携手璧山打造中国西部鞋都。着眼于服务主城，打造现代都市农业展示区。在“一小时经济圈”范畴下发展铜梁农业，树立都市农业的理念，根据大都市对农产品的需求，加大农业产业结构调整力度，大力发展观光农业、休闲农业、设施农业。着眼于拓展城区，打造龙文化宜居城市。到2020年，将县城拓展成40平方公里、居住人口45万的功能完善、产业支撑和人口集聚的同步配套的现代化中等城市，并突出龙文化特色，打造龙文化景观，建成以龙文化为特色的西部生态宜居城市，增强对重庆主城消费群

14、体的吸引力。着眼于配套主城，打造旅游度假会务基地。铜梁县成功与浙江企业签约，引资13亿元，打造全国规模最大、档次最高的中华龙温泉旅游度假区，建设成集龙文化研究、艺术博览、会务会展、民俗体验、文艺节会等功能于一体的西部一流的生态旅游度假会务基地。与此同时，加快实施安居历史文化保护开发，发展古镇民俗文化旅游。切实加强与友邻区县的合作，打造成渝经济带上精品观光休闲度假线路。2010 年在城市建设中，按照“一中心、三大片、四组团”的发展思路，城市框架扩大到30 平方公里，城市规模达到20 平方公里。一年来，实施文化艺术中心、城市休闲客厅、商业贸易中心三个“一平方公里片区”规划，先后建成图书馆、人民公园

15、、淮远古城、全民健身中心等一批公益设施，启动了影剧院、青少年活动中心等项目，大力实施城市绿化，绿化覆盖率高达46.9%。2.2.铜梁城市建设现状铜梁城市建设现状 “一个中心”即商业行政中心，位于中兴路与迎宾路中间，规划有商业步行街、高级写字楼、五星级酒店、铜梁行政中心。四大组团即四个园区建设 “3个一平方公里”片区：在县城东互通引道与淮远河之间建设一平方公里文化艺术中心，在人民公园及其以北建设一平方公里城市客厅，在淮远河两岸建设一平方公里商贸中心。城市东进是铜梁城市扩展的方向。即向渝遂高速铜梁入口方向、重庆方向和璧山方向发展。铜梁县城规划主要是三大块：一是现有老城区为生活居住组团；二是新城、新

16、行政中心组团；三是新城拓展区组团；铜梁县城规划发展时序为：近期结合现状完善城市南部（老城区），发展东部，远期向城市东北方向发展，远景向东南方向发展。3.3.未来城区规划未来城区规划 铜梁总规图铜梁总规图铜梁现城区图铜梁现城区图项目所在地项目所在地商商业业中中心心教育科技园区教育科技园区 铜梁目前发展重点是中兴大道与迎宾大道的中间区域，规划中的商业行政中心就在此区域；其次是白龙大道两侧区域，铜梁的政府各个部门（县委、法院、交警等）集中于此。迎宾路人民公园4.城市建设发展目标城市建设发展目标 2015 年，全县地区生产总值达到330 亿元以上，年均增长17%；工业增加值达到220 亿元以上，年均增

17、长25%；县级财政收入达到72 亿元，年均增长25%。产业结构不断优化，农业产业比重降低到9%以下；城镇化水城镇化水平明显提高，达到平明显提高，达到60%60%；生态环境明显改善，森林覆盖率超过45%；到2020年，地区生产总值达到505亿元以上，工业增加值达到336亿元，地方预算内财政收入达到50.6亿元，社会消费品零售总额达到257.5亿元，农民人均纯收入达到17120元；城区面积达到城区面积达到6060平方公里，常驻人口平方公里，常驻人口6060万，城万，城镇化率达到镇化率达到80%80%。四。铜梁房地产发展现状四。铜梁房地产发展现状1.1.铜梁房地产基本现状铜梁房地产基本现状 A.房地

18、产开发企业实力雄厚。截止调查之日，全县具有资质的房地产开发企业共有65余家，其中一级开发企业2家（新鸥鹏地产和来新居地产），二级企业14家，其余均为三级。均为本地注册企业。B.市场需求旺盛，量价持续上升。铜梁房地产市场正处于高速发展阶段。目前，共有10余家开发企业在进行房地产开发建设，有13个项目在建，其中有8个项目在售，计110万平方米。C.销售总量保持强劲上升势头。2008年共销售4800 套，计49万平方米；2009年共销售6147 套，计64.5万平方米，同比增加15.5万平方米，增长31.65%；2010年共销售10914套，计110.75万平方米，成交金额30亿元。D.销售价格节节

19、攀升。2008年住宅均价1765元/平方米，2009年均价2171元/平方米，2010年销售均价2701元/平方米，2011年2月销售均价4034元/平方米。成交套数成交面积成交均价2.2.铜梁近两年房地产成交月统计分析表铜梁近两年房地产成交月统计分析表2009201020092010年销售面积走势图年销售面积走势图2009201020092010年销售套数走势图年销售套数走势图2009201020092010年销售均价走势图年销售均价走势图附：铜梁近两年房地产成交统计详细报表附：铜梁近两年房地产成交统计详细报表2009年销售统计报表2010年销售统计报表2011年1-2月销售统计报表3.3.

20、铜梁铜梁20102010年房地产统计情况年房地产统计情况 2010年全年成交商品住房1091410914套110.75110.75万万平方米，金额约29.6429.64亿亿元，成交套数、面积比2009年同期6147套64.25万平方米，上涨77.55%、72.37%。其中县城区成交商品住房10463套106.44万平方米；在县城区所成交的商品住房中，有2811套被非铜梁籍（以身份证号区分）居民购买，面积30.48万平方米，金额约7.69亿元，套数占26.87%。2010年成交均价2701.11元/平方米，比2009年均价2127元/平方米上涨574.11元/平方米,涨幅26.99%2010全年

21、二手房成交3753套44.58万平方米,比2009年交易3012套33.37万平方米,套数、面积分别上涨24.60%、33.59%。2010年全年开工项目33个68.33万平方米，竣工27个76.59平方米。2010年全年发放预售许可证77个107.92平方米，全县现有预（销）售15个76.31平方米。截止年底，尚未成交住房909套11.65万平方米。4.4.铜梁房地产发展板块分析铜梁房地产发展板块分析铜梁城区房地产板块可以划分成两个板块新城板块新城板块白龙大道板块白龙大道板块欧鹏华府、欧鹏御景天下、欧鹏兰亭雅舍、普罗旺斯、龙腾盛世等龙轩大地、亲水居、龙城御景、龙脉书院等龙城大道、中兴路、迎宾

22、大道金龙大道所围合板块白龙大道两侧区域区域楼盘发展目前铜梁重点发展区域，也是房地产开发热点，高品质楼盘众多，本项目即在此区域铜梁各个政府机关所在区域，是铜梁下一步开发热点，楼盘品质与新城板块相比稍微次一点。市民购房意向性主要集中在新城板块市民购房意向性主要集中在新城板块。版块内有公园、体育馆、医院、学校等较好的市政及配套设施，以及未来行政中心概念，成为目前铜梁商品房销售的一个亮点。5.5.铜梁居民购买区域意向和购买动机铜梁居民购买区域意向和购买动机 投资性和改善性购房比例较大。投资性和改善性购房比例较大。从20092010年城市人均居住面积和二手房交易情况可以看出，目前铜梁的投资性购房和改善性

23、购房比例较大。成熟楼盘的空置率较高，世纪阳光小区是目前铜梁最成熟的新建小区，入住率也只有60%左右。4.4.铜梁土地供应情况铜梁土地供应情况 2007年供应了2000亩土地，2008、2009年为300亩，2010年计划供应1000亩，目前已供250亩，正在挂牌的260亩，年底计划再推出490亩（此数据时间为2010年9月)。2011年计划供应400亩。6.6.铜梁房地产市场供应情况铜梁房地产市场供应情况 铜梁县住宅市场由商品房、拆迁安置房、政府廉租房、社会保障房组成。商品房供应情况：2007-2010年8月份已供应土地2550亩，可建设340万方（在2011年底前计划再推出1150亩，可建设

24、194万方），均已获得项目施工许可。2010年年底，已销售277万平方米，则则20112011年年1 1月后待售总量（或在建月后待售总量（或在建和待建总量）为和待建总量）为257257万平方米。按每年销售万平方米。按每年销售100100万方计算，需要万方计算，需要2.572.57年销售完年销售完毕毕。2010年2012年保障房计划如下：公租房供应情况：计划2010-2012年完成10万方。廉租房供应情况：计划2010-2011年完成6万方。截止现在为止，市场已供应保障房4万方。7.7.铜梁房地产市场理论需求情况铜梁房地产市场理论需求情况 根据铜梁城市发展规划，至2020年城市人口达到60万人，

25、人均居住面积按现在的41.64平方米计算（2004年版的铜梁总规是到2020年人均居住用地为20.82平方米，按2.0的容积率计41.64平方米），未来10年（含2011年，下同）住房需求量为：6041.641752.521605.56 未来10年每年理论需求约为160.5万方。8.8.铜梁楼盘品质和档次铜梁楼盘品质和档次 在建的成规模的高品质楼盘较多，项目包装水平较高。（泽京普罗旺斯、鸥鹏华府、龙轩大地、来新居清水湾、兰亭别院、御景天下等）。铜梁县大型楼盘项目定位清晰，项目形象推广及包装水平受重庆影响较大，整体水平较高，项目风格多样，如龙轩大地、普罗旺斯属于欧式风格，兰亭别院、兰亭雅舍属于古

26、典中式建筑，清水湾属于滨江风情社区，鸥鹏华府属于空中平层别墅，大部分楼盘都是先做项目示范园林景观，精心打造售楼中心，展示项目形象，品质都比较高。目前在售项目主力户型集中在120平方米的三房，且两房面积集中在8095平方米，70平方米左右的两房基本没有，物业形态多为花园洋房。9.9.铜梁代表性楼盘展示铜梁代表性楼盘展示泽京泽京普罗旺斯普罗旺斯开发商：重庆泽京房地产开发公司地址：龙城大道建筑风格：欧式（法国风情）占地面积：285亩，总建筑面积50万方，容积率2.0；一期19 万方，基本售罄。建筑形态：花园洋房和高层在售均价：花园洋房5600元/平方米,高层4700元/平方米.户型面积：主力户型三房

27、两厅120平方米（花园洋房）三房两厅105平方米带空中院观（高层）项目一期主要由7幢51层花园洋房、9幢181层小高层和2幢251层高层住宅组成；二期主要由21幢5+1层花园洋房，以及9幢高层住宅组成。产品涵盖平层、复式、跃层、单层院馆、立体院馆等欧鹏欧鹏御景天下御景天下开发商：重庆欧鹏房地产开发公司地址：中兴大道建筑风格：时尚现代，中庭园林为香格里拉风情占地面积：89亩，建筑面积10.6万平方米，容积率：2.0，建筑形态：高层电梯房（两梯五户）在售均价：4300元/平方米.户型面积：主力户型三房两厅125138平方米 铜梁最高档次的高层电梯房铜梁最高档次的高层电梯房,底层架空底层架空,五星级

28、入户大堂五星级入户大堂,围合式大中庭围合式大中庭入户大堂全景入户大堂全景园林景观全景入户大堂局部入户大堂局部龙轩大地龙轩大地开发商：重庆龙轩房地产开发有限公司地址：白龙大道建筑风格：西班牙风情占地面积：360亩，容积率：1.0,总建筑面积：24万方，分二期完成,一期基 本售罄。建筑形态：一期为纯花园洋房,二期为高层住宅在售均价：5500元/平方米(花园洋房)户型面积：主力户型三房两厅130平方米 龙轩五星级酒店欧鹏兰亭雅舍欧鹏兰亭雅舍开发商：重庆欧鹏房地产开发有限公司地址：中兴大道建筑风格：古典中式风格占地面积：80亩，容积率：2.0，建筑面积10万方。建筑形态：一期花园洋房,二期兰亭别院为小

29、高层板式住宅在售均价：4200元/平方米(板式小高层)户型面积：主力户型三房两厅120平方米 小高层11+1主力户型147平方米四房 板式小高层第一开盘3600（2010年10月）,第二次4000（2010年12月）,预计今年4月份在开盘售价4700。铜梁房地产市场发展特征及趋势铜梁房地产市场发展特征及趋势产品主要特征：产品主要特征：建筑风格多样化，洋派风格大受欢迎；从户型面积来看，市场上的主力户型偏大，中小户型比重偏低，但中小户型比重已呈现递增的趋势；户型设计上比较创新，空中院馆等赠送面积手段多样；从产品品质来看，产品品质普遍较高，接近主城。无论是建筑立面、园林景观、小区配套等都比较有档次；

30、价格主要特征：价格主要特征：目前市场主流产品在高价位运行，再加上大面积，产品的总价直接拉高；区域与区域之间的价格跨度不大，维持在一个平稳的水平；客源主要特征：客源主要特征：客源主要集中在政府公务员、企事业单位中高层员工、个体工商户以及乡镇先富裕起来的阶层；因非常靠近主城，其非铜梁籍客户所占比重较大；二次置业改善性住房需求是主流；市场发展趋势：市场发展趋势：从目前市场发展来看，新城板块区域的楼盘仍然是客户置业的首选，而随着调控政策及房价上涨的影响，中小户型的比重会随之增加；小高层及高层将是将来客户的置业首选；产品的档次和品质将越来越高；房价上涨的幅度及速度将放缓；开发环境小结开发环境小结分分 类

31、类对对 项目的影响项目的影响城市发展项目紧邻铜梁热点开发区域，有助于提升客户购买信心。经济环境整体经济形势向好，城镇化率不断提高，客户购买力不断增强，十分有利项目未来销售。市场环境市场表现强劲，但相关调控政策的出台会导致一部分投资客户丢失，潜在客户观望。竞争环境区域市场表现良好，楼盘销售价格集中在4200元/平米左右。产品产品定位定位五。项目定位五。项目定位地块价值分析地块价值分析项目档次及品质定位项目档次及品质定位建筑风格定位建筑风格定位户型设计定位户型设计定位附加值提升定位附加值提升定位营销定位营销定位地块价值分析（本体环境）地块价值分析（本体环境）占地面积：27678容积率：不大于3.0

32、建筑密度：不大于30%绿地率：不低于40%建筑高度：不高于60米基本指标基本指标国家电网国家电网地块四至地块四至地块价值分析（本体环境）地块价值分析（本体环境）南面正对面 西面北面国家电网办公楼金龙大道东面 安置房待开发区域地块价值分析（本体环境）地块价值分析（本体环境）区域属性和项目属性界定区域属性和项目属性界定本项目本项目人民公园，城市客厅人民公园，城市客厅商商业业行行政政中中心心教育科技园区教育科技园区普罗旺斯普罗旺斯区域属性和项目属性界定区域属性和项目属性界定地块价值分析（本体环境）地块价值分析（本体环境）区域属性区域属性区域与老城区加快融合带来市场机会未来的铜梁商业、文化和居住的核心

33、区域开发热度仍将持续，区域竞争较白热化区域整体开发品质较高，消费群体支付能力强项目属性项目属性地理位置稍偏，欠缺生活配套；紧邻安置房，影响项目整体档次道路系统完善，但可到达性、交通便捷程度不强地块较小，不易形成项目规模和品牌效应地块价值分析（本体环境）地块价值分析（本体环境）地块地块SWOT分析分析S S（优势）（优势）：紧邻渝遂高速路出入口；所在区域为铜梁目前开发热点；紧邻玉泉公园WW（劣势）：（劣势）：地理位置相对偏僻 周边配套目前非常欠缺；交通不便捷（目前没有公交车通行）；紧邻安置房；地块价值分析（本体环境）地块价值分析（本体环境）地块地块SWOT分析分析O O（机会）（机会）:地块所在

34、区域周边为铜梁目前的开发热点；紧邻铜梁将来的商业行政中心；与铜梁知名楼盘普罗旺斯相邻，可以借势；T T（威胁）（威胁）：周边区域不成熟，居民关注度相对较低；房地产调控政策；周边安置房影响小区形象，消弱客户置业积极性 周边环境地块价值分析地块价值分析（本体环境）（本体环境）小结小结地块本身3.0容积率60米限高周边环境及紧邻安置房对项目影响较大地块较小，容积率拆分有限本项目打造纯高端住宅产品具有一定困难本项目打造纯高端住宅产品具有一定困难区域属性和项目属性项目档次及物业形态定位项目档次及物业形态定位项目的档次及品质是由地块本体环境和开发环境两方面决定的。项目的档次及品质是由地块本体环境和开发环境

35、两方面决定的。本体本体打造高端住宅产品具有困难不确定因素较多竞争楼盘档次、品质高市场市场本项目比较适宜打造中高端快销型住宅产品本项目比较适宜打造中高端快销型住宅产品项目档次定位项目档次定位项目档次及物业形态定位项目档次及物业形态定位项目物业形态定位项目物业形态定位地块较小3.0的容积率，不易拆分30%以内的建筑密度中高档次品质的需要板式小高层形成的围合式小区板式小高层形成的围合式小区围合形成大中庭，便于打造高品质的园林景观，增强项目竞争力项目档次及物业形态定位项目档次及物业形态定位板式平面布局板式平面布局一梯四户 此种布局的好处：1.楼、电梯带户数多，利用率高，得房率高；2.单元总面宽小，土地

36、利用率高；3.适用于容积率较高的设计；4.各户通风较好，前面两户可形成对角通风，优于每单元三户的套型。建筑风格定位建筑风格定位 拓新红城在荣昌的成功和泽京普罗旺斯在铜梁的成功验证了独具特色的洋派建筑风格在区县房地产市场竞争中能占据有利地位。结合项目地块具体情况和周边市场竞争情况，本项目的建筑风格定位：新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格建筑风格定位建筑风格定位关键词：关键词：怀旧浪漫、华贵典雅、时尚现代怀旧浪漫、华贵典雅、时尚现代新古典主义风格。新古典主义风格。新古典主义风格其实就是经过改良的古典主义风格。一方面保留了材 质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地

37、感受传统的历史痕迹与浑厚 的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。新古典主义建筑。新古典主义建筑。新古典主义建筑则将古典的繁杂雕饰经过简化，并与现代的材质相结 合，呈现出古典而简约的新风貌，是一种多元化的思考方式。将怀古 的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现 代，反映出后工业时代个性化的美学观念和文化品位。建筑风格定位建筑风格定位符号元素：符号元素：下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，中段用古希腊、古罗 马的五种柱式，檐口及天花周边用西洋线脚装饰，正面檐口或 门柱上往往以三角形山花装饰，与底层重块石互相呼应，有的 还在屋顶沿街或转角部位加穹窿顶阁楼亭。色

38、彩：色彩：在色彩上以大面积浅色为主。市场取向：市场取向：新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅 的消费阶层所接受，因此正在成为当今中国高端住宅市场最强 势的声音。新古典主义风格建筑语言和符号元素新古典主义风格建筑语言和符号元素建筑风格定位建筑风格定位新古典主义风格建筑造型手法新古典主义风格建筑造型手法l 新古典主义三段式构图，在高层住宅中可以采取顶部退台、局部变色等手法加以体现。l 以更加自由的三段式构图关系以及厚重的体量感，体现古典渊源顶部退台处理局部变色形成三段式构图建筑风格定位建筑风格定位新古典主义风格建筑造型手法新古典主义风格建筑造型手法l 将古典元素进行抽象化、符号化

39、的现代表达。l 抽象的古典主义以简化的方法，或者说用写意的方法，把抽象出来的古典建筑元素或符号巧妙地融人建筑中，使古典的雅致和现代的简洁得到完美的体现。柱廊、檐部、拱券可以以一种简化的形式表现出来，简洁有力的显示现代技术和时代精神。（引入古典柱式）北京龙湖唐宁ONE 引入古典屋顶元素并加以现代材料表达建筑风格定位建筑风格定位新古典主义风格建筑造型手法新古典主义风格建筑造型手法l 融入现代感的标志性元素，凸显古典之“新”l 新古典主义建筑丰富的立面设计足以支撑建筑的功能需求，从而在建筑表面可以增加钢构雨篷、玻璃幕墙、外飘窗、角窗、落地窗和各种形式不同的阳台，更好的满足了人们对新生活的要求，建筑形

40、象也更加生机勃勃。新古典主义风格建筑案例新古典主义风格建筑案例建筑风格定位建筑风格定位棕榈泉国际公寓建筑风格定位建筑风格定位新古典主义风格建筑案例新古典主义风格建筑案例棕榈泉国际公寓建筑风格定位建筑风格定位新古典主义风格建筑案例新古典主义风格建筑案例晋愉天意晋愉天意建筑风格定位建筑风格定位新古典主义风格建筑案例新古典主义风格建筑案例晋愉天意晋愉天意建筑风格定位建筑风格定位新古典主义风格建筑案例（园林）新古典主义风格建筑案例（园林）建筑风格定位建筑风格定位园林景观定位园林景观定位 本项目的园林景观一定要与新古典主义的建筑风格相一致，互相呼应打造精品园林景观。采用半地库设计（或者底层架空），形成立

41、体化景观，增加景观面 注重公共空间的景观营造，使得老人、儿童以及多动能活动场自然融入社区景观建筑风格定位建筑风格定位园林景观定位园林景观定位 结合本项目地势特点，项目景观设计亮点之一是可采用下沉式广场设计。可以把幼儿园、儿童游乐区放在下面。在上、下广场的梯坎的景观上要注意细节处理，景观设计要有立体感，达到广场上面的景观和广场上的景观形成一体的感觉新古典主义建筑风格再欣赏新古典主义建筑风格再欣赏新古典主义建筑风格欣赏案例新古典主义建筑风格欣赏案例新古典主义建筑风格欣赏案例新古典主义建筑风格欣赏案例新古典主义建筑风格欣赏案例新古典主义建筑风格欣赏案例新古典主义建筑风格欣赏案例新古典主义建筑风格欣赏

42、案例户型设计及配比定位户型设计及配比定位可变户型深受客户追捧2012年面试户型将以中小户型为主应与楼盘档次品质相应居住质量要高要具有一定的竞争力户型设计一定要满足户型设计及配比定位户型设计及配比定位户型设计一定要创新，有增值空间户型设计一定要创新，有增值空间引入入户花园、空中庭院，甚至把凸窗也可以考虑设计引入入户花园、空中庭院，甚至把凸窗也可以考虑设计成可赠送面积，从而提升附加价值成可赠送面积，从而提升附加价值户型设计及配比定位户型设计及配比定位入户花园类增值入户花园类增值 赠送一半面积，入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。户型设计及配比定位户型设计及配比定位空中院馆类

43、增值空中院馆类增值 赠送一半面积，空中庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。凸窗类增值凸窗类增值户型设计及配比定位户型设计及配比定位 利用凸窗面积全赠送，扩大空间容量。可根据情况，在中小户型中运用倒凸窗，中大户型中运用正凸窗 凸窗面积赠送限制：当凸窗高度小于2.20米，或凸窗进深不大于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积 注：落地凸窗进深不宜过大，否注：落地凸窗进深不宜过大，否则会影响室内采光效则会影响室内采光效在本项目中的应用在本项目中的应用户型方案评价：本方案中空布局和端户型的入户花园设计，实现全明厨明卫。客厅3.9m开

44、间和90 m2内小三室是最大亮点。如用于18层以上住宅，图中标识的楼梯处可调整为剪刀梯，满足消防设计规范。可修改成空中院可修改成空中院观，成可变户型观，成可变户型户型设计及配比定位户型设计及配比定位户型方案评价：户型方案评价：一单元5户，土地利用率高。B2户型配休闲阳台，B3户型带入户花园，小套型高品质。右图为18层设计方案，如改为21层以上，可将图中标识楼梯改为两部剪刀梯，适当调整B3户型厨房、餐厅布局。户型户型套型套型建筑面积建筑面积套内面积套内面积B11室2厅1卫54.3545.70B22室2厅1卫79.7867.09B33室2厅2卫89.5579.30户型设计及配比定位户型设计及配比定

45、位在本项目中的应用在本项目中的应用户型设计及配比定位户型设计及配比定位户型配比分析户型配比分析铜梁铜梁812812月各面积区间销售走势图月各面积区间销售走势图户型配比定位户型配比定位户型设计及配比定位户型设计及配比定位 根据铜梁去年的各户型成交趋势及未来市场户型预期走势，定位本项目各个户型比例如下：套型套型面积区间面积区间（建筑面积）（建筑面积）比例比例二室二厅一卫6070 20%二室二厅二卫7090（空中院观型）45%三室二厅二卫90110（空中院观型）20%三室二厅二卫110125 15%附加值提升定位附加值提升定位 精装修精装修 精装修标准精装修标准 精装修价格精装修价格 精装修风格精装

46、修风格设备设施设备设施 常规设备设施常规设备设施 新技术运用新技术运用社区配套社区配套 会所会所 商业商业 幼儿园幼儿园 物业服务物业服务 服务等级服务等级 服务内容服务内容附加值一般情况从以下几方面考虑 针对本项目定位为从新技术的运用如智能家居系统和修建高级针对本项目定位为从新技术的运用如智能家居系统和修建高级会所（先期修建可作售房部用）两方面来提升产品附加值会所（先期修建可作售房部用）两方面来提升产品附加值。附加值提升定位附加值提升定位会所：社区配套服务功能先行体验会所：社区配套服务功能先行体验区区 由于项目所在地理位置目前来看还较偏，周边配套不成熟，为增加项目前期卖点，预先修建一独栋商业

47、，先期修建装修满足以下功能：售楼部，带水吧；将来项目公司办公场所；一般社区会所功能。临金龙大道位置（目前也只有此位置具有商业价值）建议做足商业部分，形成社区商业，可以弥补项目周边生活配套的缺乏，与会所形成整体，打造泛会所概念。同时结合前面的半地库（或者底层架空）设计，修建底层活动休闲场所等与中心会所相结合，营造泛会所氛围。注：此商业将来整体出售（或招商），在前期宣传中要注意口径统一。注：此商业将来整体出售（或招商），在前期宣传中要注意口径统一。附加值提升定位附加值提升定位会所会所中心会所与泛会所有机整合中心会所与泛会所有机整合中心会所中心会所运动功能运动功能乒乓球、桌球健身馆等休闲服务功能休闲

48、服务功能棋牌室、阅览室咖啡吧等儿童游戏场、歌城等娱乐功能娱乐功能辅助功能辅助功能多功能厅、小型会议室、小型超市等泛会所居家生活模式提倡居住社区人与人之间交流、人与环境的交流并营造居家文化。它模糊了时间与空间的界限，倡导在社区内自由交流、沟通，是业主互动、共享的一种生活方式。泛会所泛会所附加值提升定位附加值提升定位智能家居系统智能家居系统 社区智能卡识别系统、门禁系统、指纹识别出入系统、全方位可视对讲系统、小区全监控系统、停车出入管理系统，甚至可以考虑室内温度、灯光、家电远程控制系统等。营销定位营销定位市场定位市场定位突出项目地理位置优势突出项目地理位置优势突出项目自身价值和亮点突出项目自身价值

49、和亮点突出项目自身综合优势，提供一种新的生活方式突出项目自身综合优势，提供一种新的生活方式营销定位营销定位目标客户定位目标客户定位年龄年龄：2550岁；区域区域：铜梁全县职业特征职业特征：县城区以工薪阶层为主，乡镇以政府公务员、事业单位 人员及个体工商户为主置业次数置业次数：主要为首次置业、其次为二次置业及多次置业置业目的置业目的：依次为升级换代、为子女购置新房、在铜梁安家关注点关注点：较高关注点为价格，其次为产品的品质、配套、区域未来 发展等营销定位营销定位目标客户属性目标客户属性首置首改/多次客户年龄25352540购买用途自住投资自住付款方式按揭按揭一次型或按揭居室需求一室、两室、三室一

50、室、二室三居面积需求60-100平米80平米以内100平米以上购买动机方便工作和事业，准备结婚，与父母分开住保值增值好的居住环境，提高居住档次，满足家庭人口扩张需求，注重居室功能性关注重点社区环境、总价、居住功能性总价社区环境、物业管理、居住功能性项目吸引点位置、交通、价格位置、价格位置、产品形式、周边配套、教育环境营销定位营销定位推广建议推广建议园林示范区园林示范区 水墨林溪在长寿房地产市场上的成功得益于先把中庭园林景观做出来，本项目同样要做园林示范区，以此来彰显开发商实力，展示小区品质，给客户一个直观的印象，从而促进项目未来的销售。建议做园林景观示范区的同时把永久性的会所修建好，做售房部用

51、。推广调性推广调性 普罗旺斯的成功不但得益于其别具一格的建筑风格，更和其在推广中一直坚持和强调的“洋”味生活氛围、高品质和档次建筑密不可分。因此本项目在将来的推广过程一定要坚持并强调高档次建筑、高情调生活，向客户传达一种新的生活方式。营销定位营销定位园林示范区位置示意图园林示范区位置示意图园林示范区园林示范区营销定位营销定位园林示范区示范图例园林示范区示范图例营销定位营销定位开发顺序开发顺序 先行修建大门及景观示范区、两栋独栋商业。2 23 31 1此处住宅带底商独栋商业（售楼部）独栋商业（售楼部）大门及景观示范区独栋商业独栋商业 分批次销售区域：从1号区域约3万方起，3个月后销售2号区域约2

52、万方，再3个月后销售3号区域约3万方THANKS9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2022-10-72022-10-7Friday,October 07,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。2022-10-72022-10-72022-10-710/7/2022 8:50:47 AM11、以我独沈久，愧君相见频。2022-10-72022-10-72022-10-7Oct-227-Oct-2212、故人江海别，几度隔山川。2022-10-72022-10-72022-10-7Friday,October 07,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。2022-10-72022-10-72022-10

53、-72022-10-710/7/202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年10月7日星期五2022-10-72022-10-72022-10-715、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年10月2022-10-72022-10-72022-10-710/7/202216、行动出成果，工作出财富。2022-10-72022-10-7October 7,202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2022-10-72022-10-72022-10-72022-10-79、没有失败，只有暂时停止成功！。2022-10-72022-10-7Friday,O

54、ctober 07,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2022-10-72022-10-72022-10-710/7/2022 8:50:47 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2022-10-72022-10-72022-10-7Oct-227-Oct-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2022-10-72022-10-72022-10-7Friday,October 07,202213、不知香积寺，数里入云峰。2022-10-72022-10-72022-10-72022-10-710/7/202214、意志坚强

55、的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年10月7日星期五2022-10-72022-10-72022-10-715、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年10月2022-10-72022-10-72022-10-710/7/202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022-10-72022-10-7October 7,202217、空山新雨后，天气晚来秋。2022-10-72022-10-72022-10-72022-10-79、杨柳散和风，青山澹吾虑。2022-10-72022-10-7Friday,October 07,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。202

56、2-10-72022-10-72022-10-710/7/2022 8:50:47 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2022-10-72022-10-72022-10-7Oct-227-Oct-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2022-10-72022-10-72022-10-7Friday,October 07,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2022-10-72022-10-72022-10-72022-10-710/7/202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年10月7日星期五2022-10-72022-10-7

57、2022-10-715、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年10月2022-10-72022-10-72022-10-710/7/202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022-10-72022-10-7October 7,202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2022-10-72022-10-72022-10-72022-10-7MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感谢您的下载观看感谢您的下载观看专家告诉