新余四眼井地块商业研判报教学教材

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1、1我们面对什么我们有什么1、开局篇城市概况及特征城市经济情况城市建设情况城市发展规划项目属性判定项目情况2、布局篇3、析局篇新余市房地产发展历程住宅市场分析住宅价格预判商业市场分析商业价格预判商业客群分析住宅客群分析市场情况客观实际市场条件市场条件宗地区域解读交通条件分析项目四至分析项目地块现状现有规划评价我们需要什么4、破局篇现有产品规划销售额预估项目产品定位思路转变产品定位思路我们怎么做5、解局篇形象演绎案名建议营销表现可行性可行性可操作性市场条件1、开局篇城市概况及特征城市经济情况城市建设情况城市发展规划项目属性判定城市印象概况城市经济情况城市建设情况城市发展规划项目属性判定新余市位于江

2、西省中部偏西，袁河中下游，是江西省直辖市。东距省会南昌市150公里，距宜春64Km。东临樟树市、新干县，西接宜春市袁州区，南连吉安市青原区、安福县、峡江县，北毗上高县、高安市。新余市是赣西的中心城市，是赣西地区交通枢纽和经济重镇。新余市为省辖市，现辖分宜县、渝水区、经济开发区、仙女湖区和仰天岗管委会，东西最长处101.9公里，南北最宽处65公里，总面积3178平方公里（占全省总面积的1.9%），为全省辖区面积最小的城市，人口114万，新余排倒数第二，仅多于鹰潭，。其中渝水区面积1785.92平方公里地理位置市区规模历史文化新余市历史悠久，人文底蕴丰厚，山川秀丽，资源丰富。远在新石器时期，人类就

3、在此繁衍生息。三国吴宝鼎二年(公元267年)建县，迄今已有1740年的建城史。1960年建市，1963年撤市，1983年恢复为省辖市。新余市是江西省的钢铁工业基地，是个古老而年青的城市。新余市以工业发展迅速和城市建设日新月异而瞩目，是江西省工业化水平最高、城市化速率最快的城市。素有“钢城”之称，工业化率为49.6%，现已形成以钢铁、光伏、电力、新材料四大支柱和金属冶炼及压延、光伏、纺织服装、机械电子、电力、食品医药、化工建材、采掘业等八大产业体系。境内钢铁工业产值、产量、利税均居省内第一位；煤炭、电力等工业亦占重要地位。农业发达，是全省粮棉生产基地。新余市是一座正在崛起的工业城市 新余市境内山

4、清水秀，生态优美，森林覆盖率达53.8%。“七仙女下凡”之地仙女湖，是湖泊型国家4A级重点风景名胜区。一批以孔目江湿地公园为标志的城市重点工程全面推进，主城区面积51平方公里，人口近50万，城镇化率51.2%，人均公共绿地面积10.4，城市管道煤气入户率达90%以上，多项指标达到“中国人居环境奖”评定标准，已列为江西省首批园林城市、全国绿化先进城市、全国卫生城市、全国双拥模范城市、全国职业教育先进城市、全国社会治安综合治理先进城市。新余市是一座环境优雅的宜居城市 在“新钢、赛维”等龙头的企业基础上带动机械、五金加工工业发展，积极发展重化工业和精细化工。依托产业优势与区位优势，树立机械、纺织、食

5、品工业产业主导地位，积极发展高新技术产业，构筑工业经济中心框架。以钢铁工业为基础的工业经济中心新余风景秀丽，而尤以仙女湖最具神韵。亿万年鬼斧神工的自然雕琢，千百年历史文化的洗礼积沉淀，多年来锦上添花的开发建设，赣西旅游服务基地 新余市民办教育蓬勃发展，被国家教育部称为“新余现象”。规划从“以民办教育为主体、以职业教育为特色、以综合大学为目标”发展思路做大、做强新余市教育品牌，打造现代职业教育产业，发挥民办教育机制灵活、适应力强的特点，寻求城市第三产业快速提升的突破口。江西职业教育基地 新余扼守赣、浙、粤、鄂、湘公路交通要道；其高速公路框架为建立赣西交通中心创造了得天独厚的发展优势。“建立江西重

6、化工业基地”，很大程度取决于未来赣西金融中心争夺的结果。新余作为赣西金融中心恰是南昌金融中心的必要补充，成为它向内辐射的支点之一。赣西交通、金融、物流、商贸中心城市定位城市简介n新余市是一座不大的城市，是赣西地区交通枢纽和经济重镇，钟灵毓秀的人文古城。新余为全省辖区面积最小的城市，人口114万，新余排倒数第二。n新余市发展为国家光伏、新能源和江西钢铁产业基地，鄱阳湖生态经济区副中心，环境优美的山水旅游城市。城市简介n新余市是一座工业化城市，同时也是一座环境优雅的宜居城市。新余市是江西省的钢铁工业基地，新余市境内山清水秀，生态优美，森林覆盖率达53.8%。对本项目的思考思考一：新余市现状为规模较

7、小，人口有限，房地产消费需求必然受到限制，但城市未来发展潜力巨大，特别是新兴产业和钢铁产业的不断发展必然带来外来人口的进入，未来房地产需求潜力巨大。思考二：新余城市发展将使人口结构及流动发生怎样的变化，从而影响房地产市场格局。城市印象概况城市经济情况城市建设情况城市发展规划项目属性判定新余最近几年GDP及增速表现高速发展的经济与面积及人口相对的，新余的经济发展却显示的非常强劲，09年以前连续6年GDP增速都高于15%，08年甚至逆市而上，GDP突破400亿元，09年增速有所放缓，但依然处于高位，达到484.17亿元，预计10年将突破500亿元。2010年新余人均GDP为55730元，排全省第1

8、位，超过了南昌;GDP增速排全省第1位，展示了一个经济蓬勃发展的新余。2010年江西省各市人均GDP城市南昌市赣州市九江市上饶市宜春市吉安市新余市萍乡市景德镇鹰潭市人均GDP(元）44612125942170312577159791502655730281052948530949增长速度14.2%14.0%15.7%15.3%14.2%16.7%16.9%15.9%16.6%15.8%数据来源江西省统计局新余最近几年财政收入及增速表现综合研判：新余市2009年财政收入达到56.58亿元，但增速明显放缓，在经历过04-08年的快速增长后，09年进入平稳发展期。2010年1-10月，全市财政总收入

9、完成642048万元，同比增收219859万元，增长52.1%，增幅位居各设区市首位。新余最近几年人均可支配收入及增速表现综合研判：新余市2009年人均可支配收入达到15610元，08年大幅度上涨，增速超过了20%，09年增速有所放缓。2010年城镇居民人均可支配收入17358元。全省2009年各地市人均可支配收入及消费水平综合研判：新余的城镇居民人均可支配收入（为17358元，仅次于南昌全省排第二位。新余的城镇居民年消费水平为11652元，居全省第一。可看出新余相对收入水平较高，而且消费积极性高，消费水平高。新余最近几年固定资产投资及增速表现综合研判：新余市2009年固定资产投资全年全市固定

10、资产投资507.48亿元，比上年增长43.1%。08年新余经济发展后劲显著增，固定资产投资成倍增长，且全年新开工项目346个，竣工投产项目236个，共实施重点项目143个；60个投资3000万元以上的工业项目中，38个项目竣工投产。新钢薄板工程、赛维硅料、赛维硅片、分电循环流化床、江锂电解镍、瑞晶太阳能、中冶南方电工钢等7个重点工业项目，累计完成投资223.6亿元从“GDP与收入和消费增长关系趋势分析图”可以看出：新余近几年的城镇居民可支配收入和社会商品零售总额的增长和GDP增长同步保持高速增长的态势。从“GDP与开发投资关系趋势分析图”可以看出：新余房地产投资开发并没有与整体经济的持续高增长

11、保持同步，而是呈高速下滑态势，反应新余总体供应量大，受到周期影响程度远大于其它城市。对本项目的思考思考一：新余市经济发展后劲十足，人民收入和消费水平皆较高。为房地产市场和本项目的发展提供了良好的经济基础，如何在经济强劲发展的背景下充分挖掘房地产需求？思考二：整体市场供应量超大，对于房地产价格的制约作用不可忽视。对比分析整体经济n新余经济发展非常强劲，连续多年蝉联人均GDP及GDP增速前一、二名；08年甚至逆市而上，GDP突破400亿元，增速达到了17.1%，而09年新余人均GDP为39527元，排全省第一位，新余经济在惊人的发展。n新余的整体经济走势与全国的走势基本同步，但近几年其GDP增长速

12、度的变化有其自身的特征，主要表现在08年仍然保持强劲增长。展现出了强劲的后劲发展。n08年新余房地产投资开发并没有与整体经济的持续高增长保持同步，而是呈高速下滑态势，反应供应量和当地有效需求之间极不平衡。人民生活n新余的人民生活水平较较高，人均可支配收入仅低于南昌，而消费水平居全省第一。可看出新余相对收入水平较高，而且消费积极性高，消费水平高。城市印象概况城市经济情况城市建设情况城市发展规划项目属性判定新余最近几年城市化率表现全省11个地市的城市化率对比图城市化表现有很多指标，以城市化率来讲，新余的城市化率呈逐年上涨态势，与全省11个地市相比，新余目前排全省第一，此指标为代表城市化进程的最直接

13、指标。城市化进程较快2003-2009年人口增长走势图截至2009年底，新余市的人口数为114万人口；与2008年末人口113.3万相比，增加了近0.73万人，增长0.9。综合研判：新余市的人口保持增长态势，但增长幅度较小，受基本产业结构的影响，新余的城镇人口较农村人口多，人口的增长态势平稳，外来人口极少。城市化建筑、规划人民广场湿地公园体育广场l 城市化的别一个表现即现代化建筑及园林绿化，新余目前建成了很多高起点，高规格的现代化建筑，城市园林绿化率也较高，仅次于省会南昌及旅游城市九江l从2006年年鉴统计的工业三废排放量加权的城市受污威胁排名，新余市排在第二位，特别是工业废气的排放污染，已经

14、影响到新钢生活区的空气质量。l近两年有大量的新钢职工把居所移至城北空气质量较好的楼盘，对于城南房地产的发展是极大的制约因素。工业废水排放(万吨)固体废物排放(万吨)工业废气(万立方米)工业污染威胁指数受污威胁排名前五上 饶 市 4 720.62 4 022.73 2 173 09966.0%1新 余 市 5 267.47 633.07 6 580 52329.7%2南 昌 市 9 931.34 154.47 5 802 71029.0%3九 江 市 6 153.77 391.42 6 587 53427.8%4吉 安 市 9 562.83 328.55 3 609 23526.5%5新余作为工

15、业化城市，局部污染严重，尤其在新余城南对本项目的思考思考一：城市化进程的加快的表象是乡村人口的流入，但其本质的意义是城市生活观念的改变，人口的流入是支撑城南项目的重要条件，而生活观念的改变，居民对生活改善的需求是城南项目重点需求支撑。思考二：城南片区的污染已成为新余人之痛，新余人也因此对生态更为看重。如何回避并改造城南区域的环境重点需要考虑的问题。环境保护城市化n新余的城市化进程较快，与全省11个地市相比，新余目前排全省第一。新余目前建成了很多高起点，高规格的现代化建筑，城市园林绿化率也较高，仅次于省会南昌及旅游城市九江。n07年前新余城南环境受污比较严重，07、08年新余市环境保护翻开新的篇

16、章，城市环境取得了较大的改善，但新钢片区依然存在污染。人口状况n新余市的人口基数较低，保持增长态势，但增长幅度较小，受基本产业结构的影响，新余的城镇人口较农村人口多，人口的增长态势控制在合理的范围内。城市印象概况城市经济情况城市建设情况城市发展规划项目属性判定发展方向：以东西向拓展为主，适时南北向跨越为辅。总体发展态势：轴向对接，持续发展本期城市建设总方针：东拓、西延、北优、南蓄总体空间结构为“一城两江三环路，四中心六功能区”。一城：城市整体两江：袁河、孔目江三环路：内环、中环、外环四中心：城北孔目江畔城市主中心、城南老城商贸中心、南部仙来商业中心、城东商贸物流中心六功能区：城北区、城南区、城

17、东区、水西区、河下区、仙来区构建二横六纵加三环的城市主干网。外环：构筑以北环路、西环路、南环路，东环路组成的城市外环线，承担各片区的快速交通联系和过境交通转接功能，道路按60米红线双向6车道标准建设，并于环线两侧建设各20米绿化景观带。内环：以仙来中大道、迎宾大道中段、抱石大道、劳动路共同构成核心区的环线，承担核心城区交通疏散功能，提高路面建设标准。中环：以北环路、新城大道、天工大道、南环路构筑，承担中心城区各组团间的快速交通联系功能，提高路面建设标准，按60米红线建设，道路中心及两侧设计一定宽度的绿化景观带。联络线：内、中、外环之间通过二横六纵的城市道路主干网联系，使城市内外交通流得以快速疏

18、解，承担跨片区交通进入中心城区的通达联络功能，道路按3660米红线控制。2009年政府工作报告2009年主要工作摘要：做大做强三大产业和三大工业园区，提高集约发展水平。全力加快新能源、钢铁、新材料三大产业发展。优先发展新能源产业。积极帮促赛维、马洪.、升阳、瑞晶、天能、圣彼.等重点项目按预定计划建成投产，加快推进赛维新上华电力德项目建设。.加快光伏产品推广应用，建设12个示范小区，抓紧立项。认真做好国家级申报工作。从“产业结构统计分析（总值&比例）图”可以看出：新余属于典型的工业型城市，同时第三产业有很大的发展空间。新余的主导产业（支柱产业）分别为：新能源、钢铁、新材料三大产业。其所代表的规模

19、以上工业增加值212.6亿元，占到整个GDP的52.8%。其中新能源当前主要是光伏产业。新能源、钢铁产业中的骨干企业赛维和新钢集团所承担的新增投资项目，被列为全省千亿工程，经济发展后劲持续增强，预计未来两年新余的整体经济仍将保持高速增长态势。工业型城市对本项目的思考思考一：城南项目不处于新余未来发展方向路线上，但城南作为新余市的老城区，地段和商业优势优于其他版块，居民对老城区的依赖是本项目的重点突破口。思考二：新钢产业的发展，职工的不断增加，以及未来对于居住要求的提升，必然产生新的购房需求。产业与房地产未来规划n新余的未来规划以东西向发展为主，适时南北向跨越为辅城南板块作为老城商贸中心，虽然不

20、是重点发展方向，但老城区拥有绝版的地段和稀缺的土地资源。n在中央提出的“保增长”的政策指引下，新余光伏产业和钢铁产业在未来的两年内，其投资增长将保持强劲的势头，其对房地产最直接、最大的贡献将首先体现在工业用地和工业地产及生活配套用房的建设上来。产业结构n新余属于典型的工业型城市，同时第三产业有很大的发展空间。新余的主导产业（支柱产业）分别为：新能源、钢铁、新材料三大产业。城市印象概况城市经济情况城市建设情况城市发展规划项目属性判定主要技术经济指标项目指数用地面积76050.9容积率3.22住宅131998商业112505建筑密度45%绿化率22%根据项目前期规划指标上来综合分析研判，符合型商业

21、和住宅，组成围合区，具备城市综合体基本要素，即本项目前期定位为城市综合体项目，定义产生条件 综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。基本特征 是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城市中心区域；能

22、有效的解决城市中交通等方面的压力；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向 发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计要求较高。2、布局篇宗地区域解读交通条件分析项目四至分析项目地块现状现有规划评价宗地区域解读交通条件分析项目四至分析项目地块现状现有规划评价四眼井区域：项目位于四眼井棚户区改造区域，是老城市核心区、依托城市发展导向，力图老城市核心复兴。地缘基础：西依核心商业街胜利南路，南邻袁和风景区，是90年代新余的核心商业区，但由于近年来区域环境、城市发展等原因，商圈逐渐没落，商户北迁，商业能量急转直下。关键词一：项目地处新余城南、城区与仙来新城

23、、良山重要关联地带，未来发展核心的地位毋庸置疑城市整体规划；大力支持新余中心城区的发展，同时向四周延伸；其南向为仙来新城和良山工业组团区交通规划：完善城区交通以及与周边组团区域的道路连接，打造城市外环线，缩短城区的连接地块位于城南与良山区域重要交通线路方向上；关键词二：宗地区域解读交通条件分析项目四至分析项目地块现状现有规划评价101路：渝工三校园火车站102路：三粮库三叠园新余大桥301路：长红老人民医院302路：中山学院抱石公园304路：中山学院火车站市三中305路：仰天岗火车站抱石公园306路：长红新余学院401路：新纺火车站抱石公园402路：火车站新纺501路：火车站河下502路：火车

24、站江口码头503路：火车站仙女湖601路：水西火车站701路：火车站 二化801路：经济开发区老人民医院802路：市三中高速路口803路：湿地公园老人民医院804路：火车站新余学院805路：新人民医院抱石公园806路：火车站长途汽车站901路：公园北村火车站)903路：三叠园刘家904路：中山学院火车站渝水一中项交通：公交线路四通八达，公共交通配套完善，外部公路轴线通达性强目与外部区域联系较为冗余，多条次干道或单行道项目距离城市核心商业街较近，但不临近任何一条主干道路。所以居住业主居住便捷性无疑，但商业交通环境较差团结东路西视角，次干道道路较窄，为双向车道，而且为限时禁止通行道路，棚户区住户较

25、多，非机动车多，影响车辆通行。北侧辅路，通向抱石大街。处在洪城国际东侧，也限时通行道路人民东路是项目周边现存环境最好的道路，分布着棚户区和商品房小区，沿街店铺较多，8米双车行道，但沿街停靠车辆时有，个别有占道经营现象，阶段性拥堵时常发生。车辆通行不畅。人流状态比较好，非机动车通行较多，并也会有运送农贸产品的三轮车经过。通向胜利南路，双向车型道，旁边是项目拆迁办公室，也是西侧唯一直接通向商业主干道的道路，沿街商贩多为农贸产品的商铺，经营环境恶劣，沿街商业楼群预计短期拆迁的可能性较小。所以商业进入环境不佳。人民南路俗称老东街是项目南侧中间穿过的一条道路，分布着棚户区和农贸市场、中学、魁星阁等建筑物

26、，暂时难以拆迁，8米双车行道，沿街停靠车辆多为农贸产品车辆，占道经营现象严重，拥堵显现常见车辆通行不畅。商业环境极差，道路环境受到农贸市场业户的严重影响。宗地区域解读交通条件分析项目四至分析项目地块现状现有规划评价位于老城商业区，生活便利；但区域内农贸市场和低素质的棚户区居民，非常影响宗地内的商业环境以及居住品质关键词三：宗地区域解交通条件分析项目四至分析项目地块现状现有规划评价宗地区域解读交通条件分析项目四至分析项目地块现状现有规划评价道路交通规划评价景观规划评价有利因素：新余老城区核心区域人口稠密，商业气氛浓郁，有一定区位优势；周边现有配套完善，习惯性地缘性消费。未来发展规划核心，城区核心

27、潜力独享。不利因素：商业展示面较小，不利于大型商业的展开；拆迁压力较大；次干道围合项目，交通不利，人流引导困难大；周边未拆迁或不在拆迁计划内的农贸市场等严重影响项目的商业环境；p项目属性：p区域属性突破社区级商业城市未来发展核心城市复兴发展区项目外部拥有学府、公园、核心商业等多元化的外部资源，具备较强的可塑性，但差异化规划是成败关键外部资源多元化占地114亩，近30万平米，大型的社区级城市综合体，容积率较高，还迁住宅商业均有，档次拔高是前景较高容积率商业大盤 项目不直接临城市主干道和商业街，无法昭示强势的昭示面，对项目提升为大型集中商业有很大影响。地块昭示性一般3、析局篇商业客群分析住宅客群分

28、析新余市房地产发展历程住宅市场分析住宅价格预判商业市场分析商业价格预判住宅客群分析商业客群分析市场调研小结GDP增速与房地产发展关系4%5%5%8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展新余市达到：。从模型判断，新余市房地产应该处于快速发展期8004，00040008，000800020，0000800启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系：(单位US$)新余市达到：。从人均GDP模型判断，新余市房地产处于快速发展期经济对新余市房地产的影响新余市属于三线城市，房地产市场从启动阶段即将进入快速发展阶段50阶段阶段外部环境外部环境竞争条件竞争条件供应特征供应特征需求特征需

29、求特征启动启动阶段阶段福利分房阶段，市场尚未启动政府为整个产业的主要投资者区域平行发展竞争者较少需求简单市场结构单一单纯数量型产品形式单一基本无附加值满足基本生存需求客户结构简单快速快速发展发展阶段阶段消费者收入水平显著提高区域市场发展不平衡，地段时代特征明显土地和商品房市场存在不规范操作政策因素影响大、住房福利大量存在大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现以市场份额的竞争为主住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现数量与质量并重产品形式逐渐多样化产品附加值提高生存、改善需求兼有需求急剧增加客户层面扩大平稳平稳发展发展阶段阶段土地市场、商品房市场规范操作政府对房地产业的调控主要通过城

30、市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行政府的住房福利少量存在竞争者数量减少市场细分充分、得到/占有新的细分市场较难注重效益/低成本以质量为主，数量与质量并重产品价值构成广泛需求增长趋于平稳改善需求为主客户结构复杂减缓减缓发展发展阶段阶段房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导土地市场与商品房市场完全规范竞争者数量继续减少消费者需求减少产品形式极为丰富改善需求为主需求多样房地产发展阶段特征描述：新余最近几年商品房供销走势l 新余二级市场起步于2003年，受全国房地产业快速发展大局的影响，渐渐形成以中端市场为主的房地产业。2007年新余商品房无论其开发面积还是销售面积都达到一个新的历史水

31、平；同时也受限于全国房地产局部价格下跌、销售量下降的影响，2008年新余商品房成交量也开始走下坡路，价格下滑，商品房空置面积增大。2009年全年商品房销售面积创历史新高，主要是由于08年压抑的刚性需求的爆发。由于2009年土地出让面积大幅下降，再加上前两年新拍土地项目在2009年多数还处于筹备期，房地产新开工有一定滞后性，导致了房地产新开工面积的下降。而竣工面积的大幅增长，则反映出目前新余市房地产开发所提供的各类房源相对充足，仍以消化空置为主l 新余房地产发展状况同全国房地产发展行势吻合，预计2011年新余房地产市场受政策层面影响因素较大2006200620072007200820082009

32、 2009 竣工面积竣工面积74.0874.08113.8113.852.4852.4891.8491.84销售面积销售面积118.1118.1125.7125.748.0448.04121.08121.08供求比供求比0.60.60.90.91.11.10.80.8供求趋势城市发展规划看需求项项 目目城市居民城市居民城中村居民城中村居民20092009年现状年现状20152015年规划年规划人口数（万人）3556575总住房建筑面积(万方)871.89326.351738.752250人均住房建筑面积(平/人)26.7530项目套数（套）面积（万方）年均增量套数（套）年均增量面积（万方）新建

33、商品房24200290403048政策性用房套数775060155012合 计319503505580602010-2015由于城市规模扩大及住房状况改善平均每年所需住宅增量l 由于城市规模扩大及住房状况基本水平改善所需的刚性增量每年能保证60万方的总量，加上改善型的购房，未来2年内保持100万方左右的住宅销售面积是可能的，需求能基本稳定。新余住宅市场近几年价格走势l 房价呈持续上涨态势。即使受到宏观经济冲击的08年价格依然上涨。l 房价涨幅与全市GDP增幅13.5%基本持平，但新余房价处于全省中低水平，房价上涨仍有一定空间新余2010年住宅户型去化比例从户型面积看，120至144平方米的户型

34、成交5344套，占成交总量的55.64%，90至120平方米的户型成交2347套，占成交总量的24.44。市场成交仍以改善型住房需求、中大套型为主，四季度月套均成交面积分别为121.85、121.48、122.9平方米。市场以改善性需求为主新余房地产市场已销售商品住宅去化量随着高价格大面积、低价格小面积趋势最大化，表明新余房地产市场中高端产品具有较强的购买力。中高端市场具有较强的购买力1-4月销售套数销售均价（元/)住宅45993307.9非住宅3423468.471-4月，新余市房地产市场十分活跃，月交易总量稳步攀升，住宅去化率较高。今年1-5月，新余市通过招拍挂的方式，多为工业矿产用地，其

35、中成交住宅及商业用地面积为34957平方米，总地价款4670万元。同比有明显的减少。来自新余房地产网土地市场发展情况二级市场2011年7月新余市商品住宅成交前五位楼盘情况楼盘名称销售数量销售均价可售套数区域建筑类别百乐商务区1033347.72626城北高层红海名仕公馆1033785.03158城北高层格林公馆1233682.6846城南高层湿地风情 743219.06147城东多层香博丽晶353000.7143城南多层 新余当前市场仍然以120-144的三房需求为主，置业热点区域为孔目江和城北区域为主，而城南老城区由于开发楼盘较少，开发档次及周边环境比城北及孔目江区域相差远，所以城南区域价格

36、和销售量都不是很高。但城南的地缘性好，居民还存在回迁老城区的情节。受国家宏观政策影响，限购限贷政策的出台，对市场已经形成了一定的影响，加之近期即将出台的2-3线城市限购政策存在博弈，但随着经济的发展，城市化进程的加快，大型项目的落户，居民收入的提高，市场需求仍具有很大空间。从户型面积看，平均成交面积为121平米，120至144平方米的户型成交5344套，占成交总量的55.64%,90至120平方米的户型成交2347套，占成交总量的24.44。市场成交仍以改善型住房需求、中大套型为主，新余房地产市场已销售商品住宅去化量随着大面积高价格、小面积低价格趋势，反应中高端自住需求旺盛 近期市场供大于求，

37、开发商需以新理念、高品质、优服务来赢得购房者从房地产市场供求关系上看，近期供大于求的局面将难以打破,因此开发企业更应以新理念、高品质、优服务来赢得购房者。从房价来看，由于09年-10年开发企业普遍销售情况良好，资金回笼较快，在2011年其抗风险能力得到极大的加强，因此房价处于维稳的局面。对本项目的思考思考一：新余的房地产发展处于快速发展期，宏观面上给新余的房地产发展和需求提供了较好的空间，也给城南项目提供了较好的发展环境。思考二：近期市场供大于求的局势难以打破，但相对土地资源较稀缺的城南板块，供应量较匮乏，给本项目发展提供了良好的契机，但项目同时又将面临其他版块的竞争压力。开发商需以新理念、高

38、品质、优服务来赢得购房者。鉴于新余去年的市场，国家宏观调控加强，对新余房地产市场具有一定影响新余整体住宅市场以改善性需求为主，中高端市场具有较强的购买力新余市房地产发展历程住宅市场分析住宅价格预判商业市场分析商业价格预判住宅客群分析商业客群分析市场调研小结u城东板块位于新余高新开发区，配套设施极不完善，且区内地广人稀，虽住宅总体供应量较大，但项目去化率较低；u城北板块环境较好，配套设施齐全，商品房开发体量大，市场竞争较大；u孔目江板块由于伴水而居风景较好，区域内集中了一批中档项目，水文化成为该板块的主打品牌；u城西板块房地产开发较少，且新钢的污染对该区域影响较大，环境较差；u城南板块集属新余商

39、业中心片区，人口密度大，但房地产开发量不大；u袁江以南仙来板块有待开发，目前在建项目有喜盛.威尼斯，配套很不完善。城块名称城块名称板块功能定位板块功能定位总用地总用地(平方公里平方公里)景观景观/配套依托配套依托城北板块新城CBD10.6市政府,北湖公园,新且成熟配套孔目江板块滨江生活区4.8孔目江景观带,较成熟配套城东板块物流/产业开发区20.9经济技术开发区城西板块工业生产/职业教育14.1暂未开发城南板块老城商业中心5.1老城区,成熟配套,商业中心仙来板块景观商贸/居住区2.3滨江,暂未开发u孔目江板块是最宜居的中高尚生活区;u城北板块是最有升值潜力的板块;u城西板块最不被看好;u城东板

40、块最大,但发展起来还有待时日;u城南板块土地使用饱和度已较高;u仙来版块很有潜力,但交通及生活配套还待完善才能谈发展.（1）从各板块所处的位置情况来看，中心城区板块无疑占据绝对的地理优势，但由于地处新余主商圈，土地资源稀缺，建筑形态多以（小）高层为主，并不符合当前新余消费者的居住观念，所以该板块多为商业项目，区域内商业优势是其他板块无法相比的；孔目江板块和城北板块拥有得天独厚的自然环境，使其营造出良好的居住环境，板块居住竞争优势较明显。（2）孔目江板块和城北板块相距较近，且楼盘档次、居住环境相差不大，板块间楼盘竞争相当激烈。（3）其他板块由于对项目周边客户的针对性较强，且项目体量不大，仅周边客

41、户就能去化楼盘，或者出于扫尾状态，所以其他板块间的竞争相对较弱。孔目江板块VS城北板块片区属性新规划城区，袁河抬水工程极大的提升片区价值，居住环境较好；交通便利；但生活配套较为缺乏区域环境配套成熟度区域特征物业类型多层、小高层、花园洋房价格行情2900-3100/平方主力户型三房、四房为主，兼有二房、五房主力客户群当前项目客群主要为良山、原片区居民为主销售情况整体销售都较为缓慢代表个案凯光国际，喜盛威尼斯结论配套不齐全，市政基础设施不完善；居住氛围不浓厚；新发展的生活区域存在一定的区域抗性。同时老新余人对片区认同有限片区属性传统的城市老城区，位于城市中心位置，也是新余的商业旺地；交通便捷，生活

42、、市政等各种配套设施都十分成熟和完善；居住氛围浓厚，人文历史沉淀较长，且为人们了解和熟悉，价格较低。区域环境配套成熟度区域特征物业类型多层、小高层、高层价格行情3200-3500元/平米主力户型多以三房为主，一般面积在90-120之间主力客户群客户多为在新钢或者关联企业上班的职工、经商人士销售情况因为价格适中，销售速度普遍较快代表个案水木清华园、金瀚格林风情、香港城、公园1号结论配套、购物等方面均具备一定的优势，客户群主要以城南原有居民为主。户型跨度较大、以三房为主，价格相差较大；因城南整体商业氛围较好区域内商业销售情况较好，价位也在不断提升中心城区板块无疑占据绝对的地理优势，但由于地处新余主

43、商圈，土地资源稀缺，所以该板块多为商业项目，区域内商业优势是其他板块无法相比的，孔目江板块和城北板块相距较近，且楼盘档次、居住环境相差不大，板块间楼盘竞争相当激烈。城南为传统的城市老城区，位于城市中心位置，也是新余的商业旺地；交通便捷，生活、市政等各种配套设施都十分成熟和完善；但由于环境较城北差，故项目价格普遍较低。市区唯一的公园抱石公园附近成了城南环境最好，也是房地产项目销售最好、价格最高的地方。客户主要以城南和新钢中低端客户为主，市区内中高端客户偏好环境更好的城北。城北和孔目江板块皆拥有较好的自然和配套资源，相距较近，且楼盘档次、居住环境相差不大，板块间楼盘竞争相当激烈。客户群主要以城北客

44、户公务员，教师为主，市区内中高收入的私营业主为辅。新余市房地产发展历程住宅市场分析住宅价格预判商业市场分析商业价格预判住宅客群分析商业客群分析市场调研小结根据对2011-2012年片区市场价格走势的预判，项目地段差别以及未来城市建设对房地产价值的提升，结合本项目的,项目地缘性、区域价值、产品策略、商业环境限制、营销策略等，对本项目的住宅销售价格定位估算为：预估实现均价：3700元/新余市房地产发展历程住宅市场分析住宅价格预判商业市场分析商业价格预判住宅客群分析商业客群分析市场调研小结新余主商圈位于城南，以胜利路为核心辐射周边几条主干道，包括团结西路、抱石大道、劳动南路和解放路。附近包括步步高、

45、新亚新、洪客隆、国贸新天地等商场，以及在建的天恒国际广场和香港城。同时随着洪客隆商业街的打造，附近也随之增加了比如夏威夷风情街、食品批发一条街以及电动车一条街。城北目前商圈范围不成熟，主要是以仙来大道和仙湖路为主的沿街商铺。新 余 市 城区 形 成 的是 以 胜 利路 为 核 心的商业圈，周 边 街 道是 其 商 业圈的延伸。整体商业经营状况较好，新余客户整体消费力较强作为新余唯一的城市级商业中心，胜利路的地位无可撼动；商业业态丰富，但购物环境一般。3商场名称规模业态定位客群定位经营形式经营状况步步高3.83.8万万流行百货流行百货时尚、中高收入者时尚、中高收入者联营扣点联营扣点15-20%1

46、5-20%销售状况良好销售状况良好新亚新3.53.5万万传统百货传统百货一般收入者一般收入者租金平均租金平均100-150100-150元元/平平米米*月月一般收入购物的去处。一般收入购物的去处。洪客隆商业街0.80.8万万流行百货流行百货时尚年轻人时尚年轻人租金平均租金平均100-250100-250元元/平平米米*月月销售情况一般销售情况一般香港城（在售）0.80.8万万流行百货流行百货时尚、中高收入者时尚、中高收入者租金平均租金平均180180元元/平米平米*月月销售状况较好销售状况较好天恒国际广场（在售）3.53.5万万流行百货流行百货一般收入者一般收入者租金平均租金平均2020元元/

47、平米平米*销售较好销售较好胜利路是新余最繁华的商业街道，全长约1公里。目前胜利路上约有店面600个，经营范围包括服装、饰品、超市、娱乐、宾馆和餐饮等，集中了新余市大部分商场。胜利北路沿街商铺的租金在200-300元/月*不等，胜利南路沿街商铺租金是150-250元/月*不等。沿街部分只有极个别上层引入了先进的管理，但形式仍然比较传统，除步步高外其他商场都缺少餐饮、娱乐等业态。甚至属于地摊式商场。步步高新亚新香港城洪客隆洪客隆商业街天恒国际广场综合研判：一楼主营黄金珠宝、皮具、化妆品；二楼主营生鲜、食品、非食品日用百货；三楼主营女装、羊毛衫、袜子、家居服；四楼主营男商务正装、运动休闲、空调冰箱等

48、家电、生活电器、手机电脑、数码照摄；五楼主营家纺、童装、童玩、童鞋、家居饰品、书籍；六楼为电影院、电玩、休闲美容、儿童乐园、保健品。同时，各楼层还分别设立各服务项目，诸如商务中心、免费电话、免费熨烫和绞边、母婴休息室、羊绒毛修补等服务项目步步高购物广场项目地址胜利北路地王广场开发企业 商业面积38000平方米租售情况出租商业类型流行百货经营管理公司 自营业态业种零售;餐饮、超市、百货主力售价联营抽点20%均价租价开业日期2009年5月28主力租户屈臣氏景观河道综合研判：集服饰、食品、超市、影视时尚娱乐为一体的集合式主题购物广场。一、二层现已被步步高租去，三、四层有于出售或出租。项目定位为主题购

49、物中心，以目的性消费为主。天恒国际广场 项目地址新余市胜利南路（与府南路交汇处）开发企业天恒房地产开发有限公司总建面积11万平方米商业面积3.5万平方米租售情况出租、出售商业类型集合式商铺 经营管理公司自营业态业种流行百货+超市主力售价13000元/平方米租金20-21元/平方米（至少1000/）开业日期2010年5月主力租户步步高洪客隆百货项目地址胜利北路，火车站旁开发企业洪客隆投资 商业面积2万平方米租售情况超市卖场经营商业类型大型卖场经营管理公司自营业态业种流行百货+超市主力售价租金开业日期2006年10月主力租户洪客隆综合研判：洪客隆商贸是洪客隆商业的主体商业体，一楼主要经营，化妆品、

50、首饰、皮鞋、家电、手机、数码产品；二楼主要为超市，和皮鞋专营店；三楼为超市；为主要的生活购物广场，满足周边区域人群的日常消费；人流量大。开发商洪客隆投资策划代理深圳中旗地产面积80000平方米特点宽全线主干道，总长全临街铺面，贯穿劳动南路和胜利北路均价10000元/，紧靠胜利路的达20000元/租金1楼100-150元（月）；2楼20-25元（月）业态分布C区品牌皮鞋A3区珠宝首饰、皮具、品牌男装A2区男装、女式服装馆、淑女装A1区少女装、化妆女人用品、内衣、饰品B区家居饰品、床上用品、文胸、针织、女装G区鞋帽、箱包D1区运动服饰、户外用品D2区休闲娱乐城、酒吧美食天地、KTV、咖啡厅E区牛仔

51、、量贩休闲F2区灯饰、摄影、银行、儿童用品系列、婴儿用品、IT数码、药店F1区美容美发、摄影、缴费营业厅、服务性业种交楼开业时间2006年10月位置位置胜利北路，洪客隆对面胜利北路，洪客隆对面租金地下一层20元（月）一楼40元（月）、二楼20元（月）业态电子产品、网吧、服饰、自行车经营状态经营状态很差，基本上没有商业氛围，二楼目前没有商业业态；开发商开发商新余市仙女湖房地产开发有限公司新余市仙女湖房地产开发有限公司面积面积总面积约总面积约1000010000平米左右。平米左右。建筑特点建筑特点28-5028-50平方米，开间平方米，开间,进深进深6-126-12平方米平方米,共共316316间

52、间全长全长,骑楼设计骑楼设计,复式临街铺面复式临街铺面,一楼层高一楼层高内设多架自动扶梯内设多架自动扶梯,空中连廊空中连廊设置了攀沿墙和三人篮球场设置了攀沿墙和三人篮球场付款方式及折扣付款方式及折扣一次性一次性9.69.6折，按揭折，按揭9.79.7折折均价均价一楼均价一楼均价1200012000元元/平方米平方米 二楼二楼55005500元元/平方米平方米早期业态分布早期业态分布A A区：美食娱乐区：美食娱乐广场广场一层一层特色小吃、休闲吧、洋式快餐、西饼面包、食吧、水吧特色小吃、休闲吧、洋式快餐、西饼面包、食吧、水吧二层二层咖啡吧、咖啡吧、KTVKTV包房、茶座、西餐厅包房、茶座、西餐厅B

53、 B区：健康时尚区：健康时尚广场广场一层一层钟表、化妆品、皮具、数码通讯、眼镜、服装、家装饰品钟表、化妆品、皮具、数码通讯、眼镜、服装、家装饰品二层二层饰品、网吧、游戏中心、美容美发、休闲按摩、健身馆饰品、网吧、游戏中心、美容美发、休闲按摩、健身馆CC区：少儿活动区：少儿活动广场广场一层一层品牌童装、童鞋、体育用品、玩具、文化用品、书店品牌童装、童鞋、体育用品、玩具、文化用品、书店二层二层亲子乐园、艺术教育培训、图书馆、亲子乐园、艺术教育培训、图书馆、DIYDIY手工操作现场手工操作现场D D区：市民便利区：市民便利广场广场一层一层家电、银行、黄金珠宝、数码电脑家电、银行、黄金珠宝、数码电脑二

54、层二层酒店、影象音像、仓储式药店、门诊酒店、影象音像、仓储式药店、门诊出租方式出租方式如出租则整体出租给物业公司，两年内一年返租如出租则整体出租给物业公司，两年内一年返租8%8%，目前一楼租金，目前一楼租金2323元元/平方米，二楼租金平方米，二楼租金1212多元多元/平方米平方米交楼开业时间交楼开业时间20062006年年9 9月月1 1号交楼，开业。现经营状况差号交楼，开业。现经营状况差抱石步行街贯通抱石大道、团结路，依靠抱石公园，紧邻10万新钢人生活住宅区。在抱石广场（步行街内）树立钢艺画，弘扬新钢精神和抱石文化。洪客隆百货金伯利钻石美特斯邦威山水风味食街 胜利路是新余最繁华的商业街道，

55、全长约1公里。目前胜利路上约有店面600余个，经营范围包括服装、饰品、超市、娱乐、宾馆和餐饮等。目前胜利路上的店面租金水平为全市最高，租金范围在40-400元/月，其中抱石大道至火车站广场和抱石大道至团结路段店面租金较高，达到150元/月以上，具体租金根据店面面积和结构而定。主要公交线路：01、401、502、601、701、901等。e之谜（服装）:面积：26平方米，开间：3.5米，进深：7.5米.租金：350元/月.拼牌男装（服装）:面积：60平方米，开间：6米，进深：10米租金：450元/月.钢城烟酒:面积：52平方米，开间：6米，进深：8.5米租金：400元/月.目前胜利路上的店面租金

56、水平为全市最高，租金范围在150-400元/月，其中抱石大道至团结路租金约在150-200元月，抱石大道至洪客隆靠西边的店面租金较高，到达450元/月以上，具体租金根据店面面积和结构而定。兰桂芳化妆品:（抱石大道西）面积：16平方米，开间：4米,进深：4米.租金：80元/月.兰州拉面馆:（抱石大道西）面积：36平方米，开间：4米,进深：9米.租金：51元/月.南昌瓦罐汤:（抱石大道东）面积：65平方米，开间：4.3米,进深：15米.租金：60元/月.目前抱石大道主要以服装、饰品、花店、娱乐、餐饮、零售批发为主，该路的店面租金在50-110元/月。集中了抱石文化街、宝莱大厦的沿街商铺，其中抱石文

57、化街租金在9-35元/月,宝莱大厦低商销售均价约为15000元/平方米，目前租金在50-120元/月之间。大家好豆浆：面积：35平方米，开间：2.5米,进深：5米.租金：80元/月.亚太金行:面积：23平方米，开间：3.3米，进深：7.6米租金：70元/月.斯尔丽服装店面积：55平方米，开间：3米，进深：7米租金：77元/月.团结路分为团结东路和团结西路。目前团结路上约有店面250个，经营范围包括。塑料批发服装、饰品、娱乐、宾馆和餐饮等，租金范围在40-100元/月，具体租金根据店面面积和结构不同而定，团结东路较便宜，团结西路以服装店为主,且租金较高。恒辉灯饰：恒辉灯饰：面积：33平方米，开间

58、：3.5米,进深：7.5米.租金：120元/月.华达典当：华达典当：面积：28平方米，开间：3 米，进深：7米租金：110元/月.妈妈宝贝服装店：妈妈宝贝服装店：面积：96平方米，开间：7米，进深：12米租金：130元/月.0劳动南路是新余较为繁华的纵向商业街道，全长约1公里。目前劳动南路上约有店面150个，经营范围包括电脑专卖、家装、服装、电器、厨卫、娱乐、宾馆和餐饮等，目前劳动南路上的店面租金水平较高，租金范围在40-150元/月，其中洪客隆一条街周边的店面租金较高，到达100元/月以上。根据准确的市场调研和理论上的价格预估，本区域的成熟程度和人流及市场认知度，综合研判的出本区域的商业市场

59、价格项目层数租金 元（月）售价（元/)社区级商业 一层 358000二层 306000 商业步行街 (以抱石文化街为参考）一层 3511000二层 97000沿街型商业 一层 12013000二层 457500新余市房地产发展历程住宅市场分析住宅价格预判商业市场分析商业价格预判住宅客群分析商业客群分析市场调研小结项目 层数 保守价格理论价格突破价格租金 元（月）售价（元/)租金 元（月）售价（元/)租金 元（月）售价（元/)社区级商业 一层 35875045100256011800二层 124900185200255900三层 93800134200184800商业步行街 一层 6080008

60、51100011013000二层 155800256500307000三层 94000154300185000沿街型商业 一层 8590001001200012513500二层 266500306800357000三层 124000184500235800根据项目所在区域环境和商业氛围等因素影响，综合研判市场比较修正，鑫润三能地产得出本项目商业参考价格取“理论参考价格”作为项目商业销售预估依据；市场供大于求：1.09-10年新余商业市场新增供应将达到20万平方米，而目前新余市场已拥有百货商场、专卖店、集贸市场、便利店、超市总面积约40.6万平方米，市区每千人拥有商业面积606平方米，超过国内标

61、准6倍，市场明显供大于求；产品特特征：1.商业业态单一,缺少休闲、娱乐、餐饮项目，缺乏舒适购物环境；2.商业经营促销手段单一。消费者：1.从经营模式来看，大部分商业由专门的商业管理公司统一规划、统一管理、统一推广，或者引进商业管理顾问服务模式，经营管理专业化程度较高。但后期由于招商不成功，后期缺乏统一规划、设计、招商、经营管理2.由于投资回报率较低，投资客购买商业比例较低，只有30%左右，自用客户占到了70%左右，但从各个商业所推出商铺的面积来看，绝大部分项目的店铺面积都带有小的特点，面积小意味着投资少，投资者的门槛也就降低了，这将吸引更多的投资者。硬件投入：1.在硬件投入方面，因大都提倡休闲

62、购物，所以基本上对休闲娱乐设施比较看重，比如休闲广场、观光电梯、户外电视等，另外各个商业项目也基本上把消费者们的停车位问题纳入了重点考虑因素，此外还包括各种基本的物业保障系统。未来竞争：1.新余商业正处于快速发展阶段，未来商业市场竞争激烈新余市房地产发展历程住宅市场分析住宅价格预判商业市场分析商业价格预判住宅客群分析商业客群分析市场调研小结根据机构对于项目区域商业和住宅市场的调研分析得：住宅参考价格为3700元/平米，将高于在售多数城南项目。商业价格以及租金将远低于主轴商业街（胜利街）的对比预期。新余市房地产发展历程住宅市场分析住宅价格预判商业市场分析商业价格预判住宅客群分析商业客群分析市场调

63、研小结以新钢或者关联企业上班的职工；城南区域内有老城情结的原居民；老城区商贸集中带的小私营企业者、个体户新余市区以外（如分宜、樟树等）离新余较近的境外置业者；他们在此置业更多是基于老城区生活便利配套完善作为投资型物业来购买（据房管局数据09年，新余市境外居民在新余置业的比例约为10%，但逐年增幅明显）；新余市投资型购房群体，城南的完善配套和新钢产业的发展是吸引这部分客户投资的关键：鉴于一定的通货澎胀率，股市风险又过大的前提下，新余作为收入及消费力都处全省前二位的地市，投资型的购房必然增加。新余市房地产发展历程住宅市场分析住宅价格预判商业市场分析商业价格预判住宅客群分析商业客群分析市场调研小结消

64、费者经营者投资者商业市场群体构成主要由投资者、经营者、消费者三大群体组成，一个前景好的商业项目必将吸引投资者和经营者的注意，最初的阶段他们习惯以自己的角度来衡量项目是否能够吸引最终的消费客户群体前来买单。那么，倾听商业市场上这三大群体的声音，有目的性的解决即将面临的问题，将为我们项目的整体运作起到至关重要的作用。李女士新亚新经营业主在新亚新商城经营童装，新余本地人，目前铺位经营状况良好。一家人都在城北买了房，喜欢城北的干净优美的环境和现代时尚的城市感。对于城南四眼井地块的看法是新余最老的商业街，现在已经退出了历史舞台，周边环境脏乱差，如没有改变，做大型的商业很可能做不起来，自己也不会考虑在那边

65、投资置业目的：投资钟先生钢城烟酒店在胜利路经营烟酒生意，新余本地人，店铺面积约为30，租金600元/月，营业状况好；看好了城北新城的政府规划和区域的发展。对于城南住宅的未来放量，表示关注；关注配套和周边设施环境，比如说饭店、娱乐设施、医疗等。承受总价：40万左右置业目的：投资王先生公务员王先生在审计局工作，自己有2套房子了，不会考虑在城南买房投资，环境差，空气质量差，首选在城北购房。客户访谈李女士新钢人新钢人，生活工作都在城南片区，而且作为新余城市中心区，城南片区的生活、娱乐、休闲、购物等配套设施也很完善，自己要想买房投资的话会选择城南区内环境相对较好的位置买房，比如说抱石公园附近的楼盘就都还

66、不错；商铺自己也考虑过，主要是考虑回报率和商铺的总价以及未来的升值潜力；王小姐时尚女人街业主经营化妆品，80后，新余人。对于城南四眼井不了解，只知道那边已经没落了，平时逛街购物都在城南的洪客隆这块；自己购房的话首选城北区；不会考虑城南的项目；赵女士教师职业教师，在城南片区长大，对片区有较深的感情。但是，也认为四眼井周边的居民层次较低，消费能力较差。周边环境脏乱差，特别是旁边的城南农贸市场环境极差；如果整个片区的旧城改造计划能在较短的时间内完成，并且要做到整体规划整体建设，那么还是很有发展潜力的，自己才会考虑在城南区投资买房王总房地产业界人士自己的项目就在胜利北路，项目名称：香港城；目前项目一二层商铺租赁情况很好，一层店面租金基本在400500元每个平方，新余市的商业同质化比较严重，各个项目只是在档次和经营管理上有所不同，市场竞争激烈；自己也会考虑在好的地段投资购房，城北区是目前重点关注的片区，因为城北区域是新余未来的商务中心，投资潜力巨大；城南四眼井的位置太靠里面了，交通状况和周边环境太差，而且拆迁阻力太大，在市政干涉下才基本完成。而且在这个地块周边的几个沿街位置都是改造过的，再次拆迁