临沂伦达国贸五金城项目汇报方案

《临沂伦达国贸五金城项目汇报方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《临沂伦达国贸五金城项目汇报方案（196页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、12011年5月7日2345站前商场站前商场临沂五金市场临沂五金市场华东装饰板材市场华东装饰板材市场香江五金机电城香江五金机电城兰田机电五金市场兰田机电五金市场鲁南建材五金油漆市场鲁南建材五金油漆市场本案本案6本案7地块两面临街，其中西面和北边都与城市主干道相邻，东边城市次干道，南面是火车道。地块为金三角形，内部较为平整，有新规划城市次干道穿越项目，便于开发。金雀山东路皇山路东兴路金雀山东路皇山路地块内部地块四至及内部情况8项目地理位置优越910111213第二部分：临沂市商业地产分析4 4、临沂重点五金市场情况、临沂重点五金市场情况141516171819202122临沂临沂“沿河发展、北上

2、东进沿河发展、北上东进”的空间布局结构及把的空间布局结构及把河东区打造为河东区打造为“半壁江山半壁江山”的发展规划为河东商业的发展规划为河东商业地产发展奠定了良好的城市基础地产发展奠定了良好的城市基础临沂未来城市发展以沂河为城市中心发展轴，城区“一河五片”、“组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系，优化城市生态环境和人居环境，启动南坊城市行政新中心的建设，实现沿河发展、北上东进沿河发展、北上东进、拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略。河东区委、区政府制定了五年发展规划，把2007年确定为打造“半壁江山”的“启动年”，把2008年确定为“突破年”，把2

3、009年确定为“提升年”，把2010年确定为“优化年”，把2011年确定为“争强年”，保证三年变样、五年大变样三年变样、五年大变样。商业规划分析23v近期目标为：改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善老城商业区，打造建设以涑河为主线的商业带，完善河东区、罗庄区完善河东区、罗庄区的商业配套的商业配套，建设南坊片区、经济开发区的商业中心。罗庄区罗庄区兰山区兰山区南坊片区南坊片区高高新新区区商业规划分析24河东商业规划中，本案所处商圈定位于商业次中心，河东商业规划中，本案所处商圈定位于商业次中心，目前河东商业主要集中在规划中的商业次中心目前河东商业主要集中在规划中的商业次中心项目所在区域商圈

4、分析本项目本项目 河东规划“两片、一园、两心、六轴”的分区结构，其中“两心”是解放路以北的河东主中心和解放东路至金雀山路的南片次中心。本案位于次级商业中心规划范围内。目前，次级中心集中了河东大多数主力店，瑞华金都、好怡嘉，两家家主力店加上介于两个商圈交界处的九州超市河东店构成了目前河东中高档消费的主要场所。瑞华金都、好怡嘉经营状况较差，目前正处于调整阶段，九州超市开业时间最长，商业定位准确，周边居民较为集中，成为河东少有的经营成功的主力店。区政府区政府25河东区旧村改造提升了原有居民的消费能力河东区旧村改造提升了原有居民的消费能力政策因素 九曲街道：2007年拆迁三官庙、刘村、九曲店、郁九曲4

5、个村，共拆迁房屋2361套，企业及沿街58家，拆迁总面积41.4万平方米。2008年共拆迁住宅2831套，商业门头687户，企业181家，拆迁总面积123.5万平方米。住宅房屋的拆迁补偿与安置住宅房屋的拆迁补偿与安置（1）实行货币补偿的，按照房屋所有权证载明的建筑面积，按评估价格进行补偿。（2）实行产权调换的，按照分别评估确定的被拆除房屋补偿价格和所调换房屋的价格，与被拆迁人结清产权调换的差价。村（居）民住宅补偿标准村（居）民住宅补偿标准 村（居）民住宅的合法建筑平均按800 元/计价补偿。不同结构的各类房屋的补偿标准分别为：楼房和新式平房850 元/，砖瓦房800 元/，砖坯草房750 元/

6、。搬迁补助搬迁补助 住宅用房每户一次性给予600 元搬迁补助资料来源临沂市中心城区房屋拆迁安置和土地补偿实施办法26河东区主导产业：以五金产业为主导产业，产业发展单河东区主导产业：以五金产业为主导产业，产业发展单一，互动性差。未来以商贸物流、工业和旅游产业为主一，互动性差。未来以商贸物流、工业和旅游产业为主经济因素 河东区目前有1个省级工业园区、1个临沂汤泉旅游区 河东未来产业主要有商贸物流、工业和旅游产业 河东区目前发展主要依靠五金产业，将建设五金城、地热城、食品城、汽车城、航空城以五金产业为主导产业，产业以五金产业为主导产业，产业发展单一，产业间的互动性差。发展单一，产业间的互动性差。随着

7、未来河东区产业的发展成随着未来河东区产业的发展成熟，产业之间的互动加强，将熟，产业之间的互动加强，将拉动河东区的消费拉动河东区的消费27经济因素 河东区为“中国五金产业工贸城”，国内同行业第二大批第二大批发市场发市场，2008年实现市场成交额4646亿元亿元。店铺摊位3265家。经营商品12大类，1100多个品种。产品主要销往内蒙、山西、河南、河北、苏、鲁、豫、皖及东北三省等，还出口俄罗斯、日本、韩国、和东南亚等国家和地区。五金制造加工业成为全区优势产业和支柱产业五金制造加工业成为全区优势产业和支柱产业，政府将五金制造加工业作为全区四大主导产业之一和两大产业集群之一重点发展。全区发展九曲、相公

8、、凤凰岭、太平等4个五金制造加工街道和82个五金加工专业村，五金制造加工企业达到590家，加工业户2100多户，从业人员2万多人。新建五金市场将建造制造加工设备、装饰材料、生产资料、五金交易区、仓储区、配载区、停车场、宾馆及有关职能配套服务机构等。五金批发市场的发展，使未来区域有较高消费能力五金批发市场的发展，使未来区域有较高消费能力的私营业主与批发客大幅增加。的私营业主与批发客大幅增加。28临沂是沿河发展的城市，人口分布呈现如整个经济般临沂是沿河发展的城市，人口分布呈现如整个经济般沿河南北延伸、东西向拓展的趋势沿河南北延伸、东西向拓展的趋势未来规划发展区：未来规划发展区：属兰山区城郊，人口稀

9、疏，新兴批发市场及板材市场聚集地，批发消费为主兰山区兰山区临沂市老城区：临沂市老城区：人口密度大，企事业单位及商业主力店密集，该区域零售消费为主批发市场集聚区批发市场集聚区：人口密度及流动性大、外来商户比重高，该区域以批发为主，零售消费为辅河东区：河东区：以当地居民和钢材市场、五金市场的从业者为主，普通消费多就近选择，大型购物多在兰山区消费南坊片区：南坊片区：现人口稀少，未来是临沂政府及事业单位工作及生活的聚居区临河景观带：临河景观带：以老居民和高收入者为主，消费多在老城区内消费罗庄区：罗庄区：当地居民和高新区就业人员为主，普通消费多就近选择，大型购物多在兰山区消费人口特征及居民消费习惯分析2

10、9房地产业的形成期对应城市化的起步期；房地产业的成长期对应城化的高速期；房地产业的成熟期对应城市化的减速期；房地产业的衰退期对应城市化的平稳期。我国房地产投资与城市化我国房地产投资与城市化关系关系l我国房地产投资和城市化水平都处于不断上升阶段，房地产投资增长速度和城市化率的相关系数为0.205，具有相互促进的因果关系城市化集中型城市化扩散型城市化房地产投资向城市中心区集中，房地产开发应该采取集约型开发方式，充分提高城市土地利用效率主要向城市郊区和周边农村发展临沂城市目前正处于集中型与扩散型城市化同时发展阶段，城区集聚大面积居住用地、行政办公、商业金融用地，工业用地多分布于城区周边，城市用地集约

11、式开发必将带动临沂房地产快速发展。前期中后期p城市化理论：城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50左右时，城市化进程将呈20年左右的高速发展阶段。p临沂目前城市化已进入高速发展阶段临沂城市化率44%城市化阶段性特征分析说明：河东区现有人口63万临沂2008年统计年鉴30城城市市化化发发展展城市人口增长人口数量增长人均收入水平提高各种配套需求量增大商业面临升级需求产业结构变化第三产业比例提高办公物业需求比例提高城市用地扩展，市区土地集约化商业体量提高市区集聚办公楼宇、商业综合体和小户型公寓等高租金物业，并不断向外扩散临沂城市化变动指标临沂城市化变动指标城市动态效应分析31商业聚集效应分析1

12、、批发业对山东省的商业聚集效应、批发业对山东省的商业聚集效应临沂是北方最大的物流城市之一，它的商贸流通非常发达，商品种类齐全，受交通便利因素的影响，周边城市到临沂进行商贸流通频率很高，主要是从事批发业务。32来源：临沂市统计局工业临沂、商贸临沂、批发临沂、升级临沂，处于城市现代化建设的高峰期 临沂市已建立起门类较为齐全的综合体系，形成了以轻工、纺织、机械、化工、建材、冶金、煤炭、食品、黄金、医药等为主工业体系（临沂目前是中国最大的胶合板生产基地），是山东省的建材和黄金生产基地，是连接南北重要的物流城、商贸城。全市商业发达，有各类专业批发市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，2

13、007年成交额510.75亿元，临沂批发城共有各类批发市场96处，拥有摊位2.5万个，连续三年跻身全国十大批发市场前三名。现在仅次于浙江义乌，居全国第二，有“南义乌，北临沂”之称。临沂商城进入第五代市场。332009年规模以上工业完成增加值1057.6亿元，增长15.9%。制造业、支柱行业、骨干企业发展势头较好。规模以上工业制造业实现增加值961亿元，增长15.4%，其中装备制造业完成增加值154亿元，增长20.8%；完成增加值808.1亿元，增长16.4%。主营业务收入过亿元企业达到663家，同比增加208家，其中10亿元以上企业41家，增加7家。规模以上工业产品销售率98%，同比提高0.6

14、个百分点。高新技术产业产值占规模以上工业比重28.91%比年初提高2.4个百分点。食品、机械、建材、木业、医药、化工、纺织服装、冶金八大支柱行业来源：临沂市统计局山东金锣集团总公司 山东华盛集团公司 临沂工程机械股份有限公司 山东恒通化工股份有限公司 山东巨灵集团有限公司 山东常林机械集团股份有限公司 山东兰陵企业集团总公司 鲁南制药集团股份有限公司 山东红日阿康公司34全市主要购房者组成：当地政府行政金融医疗教育公共服务类常驻稳定性公职人员；食品、机械、建材、木业、医药、化工、纺织服装、冶金八大支柱行业从业人员；私营企业主、个体工商业者；临沂周边区县迁移人群；河东区主要购房者组成 ：当地政府

15、行政金融医疗教育公共服务类常驻稳定性公职人员；食品、机械、建材、木业、医药、化工、纺织服装、冶金八大支柱行业从业人员；河东区拆迁外移普通收入家庭；私营企业主、个体工商业者；河东区周边乡镇进市人群。外出务工家乡置业人群。扩大本项目吸引在临沂市购房的业主范围，特别是自用购房者以当地商人为主35规划：规划：临沂“东进”的空间布局结构及“半壁江山”的发展规划为河东商业地产发展的最大机遇；完善河东区商业配套的近期目标为本项目提供发展机会。产业：产业：临沂第二产业必将带动第三产业的快速发展，产业结构的进一步优化为商业发展带来机遇，第三产业人口将大量增加；河东区主导产业：五金制造批发、钢材、商贸物流、工业和

16、旅游产业为主，产业间的互动拉动河东消费。城市化：城市化：随着临沂城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求令商业的开发市场前景广阔；临沂城市化进入高速发展阶段，河东区商业中心的集聚效应将得到加强。消费力：消费力：收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业的有效需求；河东区旧村改造提升了原有居民的消费能力。宏观小结36劣势与威胁：消费人气的不足，大部分河东人在兰山区从事经营；汇海隆、鲁信等商业项目的失败，给客户带来的阴影。宏观小结优势：项目地处兰山区、河东区、国家级经济开发区交界咽喉要地，北靠临沂市东西中轴主干道金雀山路，连接主城区政治文化中心，西接东兴路（327国道）往北连接南坊新区、沂

17、南、沂水、青岛、济南；向南直达罗庄、郯城、江苏、上海。紧靠临沂市飞机场、火车站、河东汽车站，地段优势明显。批发物流辐射范围广，批发物流为临沂带来大量具有较高消费能力的商务客群和流动人口；河东商业规划中，本案所处商圈定位于新商业中心，目前河东商业主要集中在规划中的新商业中心。河东区主导产业：以五金产业为主导产业，产业发展基础深厚，互动性强；3738梳理自身条件 39项目占地25万平米（370亩）超大规模 总体规模巨大 40万平米（万平米（374亩）亩）40打造河东区地标性的空港国际商务广场，创建全球五金产业信息平台。与兰山最大的品牌商务写字楼遥相呼应。打造全球五金产业商务信息平台41临沂空港五金

18、商贸城由上海伦达集团投资，位于临沂市河东区东兴路与金雀山东路交汇处，总占地面积372亩，总建筑面积26万平方米，总投资6亿元人民币。项目立足中国五金物流市场。建成后将成为辐射全国、乃至欧、美、非洲、东南亚等国家地区的大型五金商贸物流信息中心，具备批发、零售、采购、仓储、运输、及流通为一体的多业态复合型五金产业交易展示中心；将成为全国最具规模和影响力的五金产品批发基地。打造中国北方五金产业集聚总部提升临沂五金批发市场服务配套4243涵盖多样业态批发商贸、酒店商务、会所、商业社区配套服务、SOHO公寓等公建类型 44上海伦达投资集团是集实业、进出口贸易、房地产开发为一体多元化发展的集团公司，涉足实

19、业、贸易、投资三大产业领域，下属十多家子公司，总资产超过20亿元，就职员工1000余名。开发背景不凡45商业品牌知名46自身条件能成为临沂五金市场的领航者吗？10大自身优势如何全新定位自己？空港国际五金商贸城（简称空港五金城）坐落在素有空港国际五金商贸城（简称空港五金城）坐落在素有“中国物流之都中国物流之都”和和“中国商都中国商都”之美誉的之美誉的山东省临沂市，位居鲁南苏北交汇要地，京沪两市咽喉之地，得天独厚的区域位置和地理交山东省临沂市，位居鲁南苏北交汇要地，京沪两市咽喉之地，得天独厚的区域位置和地理交通是空港五金城发展的先天优势。通是空港五金城发展的先天优势。基础优势：基础优势：地处北方五

20、金行业之都，五金厂商云集的绝对制高点！产业链完善，产业基础雄厚；地处北方五金行业之都，五金厂商云集的绝对制高点！产业链完善，产业基础雄厚；经济优势：经济优势：位居京位居京-沪核心要塞、路南苏北门户沪核心要塞、路南苏北门户临沂，市场纵深宽广；临沂，市场纵深宽广；交通优势：交通网络弥补，极尽交通地利之便，全国物流之都；交通优势：交通网络弥补，极尽交通地利之便，全国物流之都；时势优势：时势优势：中央、省市、地方政府相应政策扶持，投资环境优异；中央、省市、地方政府相应政策扶持，投资环境优异；区位优势：区位优势：紧邻临沂市河东区五金产业流通集散中心，位居三区（兰山区、河东区、开发区）紧邻临沂市河东区五金

21、产业流通集散中心，位居三区（兰山区、河东区、开发区）发展的圈金点银之咽喉要地；发展的圈金点银之咽喉要地；公关优势：公关优势：相关行业协会及政府公关资源，后备庞大公关政策支持；相关行业协会及政府公关资源，后备庞大公关政策支持；资金优势：资金优势：商业投资巨头（伦达集团），雄厚资金保障项目开发及持续运营；商业投资巨头（伦达集团），雄厚资金保障项目开发及持续运营；资源优势：资源优势：投资、管理、运营团队多重产业资源整合，实现有效嫁接、优势互补；投资、管理、运营团队多重产业资源整合，实现有效嫁接、优势互补；管理优势：管理优势：管理高层经验丰富，国际专业策划公司保驾护航，全力构筑科学管理体系；管理高层经

22、验丰富，国际专业策划公司保驾护航，全力构筑科学管理体系；十大核心价值 4748产品定位 49Hardware-空港五金商贸城五金厂商云集的绝对制高点！全国最大的五金产品生产批发基地全球五金产业商务信息展示平台市场辐射全球，产品出口欧、美、非洲、东南亚、等国家地区。5051Shopping-空港国际广场项目地处兰山、河东、经济开发咽喉要地，与市中心最大的商务写字楼上城国际隔河相望。打造河东区地标性建筑，塑造国际商务集群。立足五金产业，全面升级商务服务配套，打造全球五金产业信息展示平台5253Shopping-商业社区配套（空港国际广场）成立或引进商业物业公司，开发商自持商业，整体策划、包装、推广

23、、招商、开业、运营事宜，保证空港国际广场的统一性和规范性。空港国际广场以汇聚国际国内的特色餐饮，爱好者俱乐部、高中低档酒吧、游泳健身、高档娱乐为主的店铺，满足临沂旅游、商务、休闲、娱乐高中低档人士到此消费的吸金石，同时为了满足游客、社区内居民日常生活设置适度的配套商业。54Shopping-特色主题商业服务配套（国际时尚特色街区）特色婚礼 摄影基地 车迷俱乐部 装备店文化特产 55Shopping-特色主题商业街特色养生 特色娱乐 56Shopping-市场社区配套基础配套商业 57精品酒店，也可以称为设计师酒店，主张提供给客人营造一种个性化的感觉。根据定位分为大众的design hotel和

24、奢侈的boutiquehotel，吸引那些追求品位、个性、休闲或商务的旅行者和生活者。如果说传统酒店是标准化的产品，精品酒店的产生就意味着酒店个性化的时代来临。越来越多的人想要更个人主义的服务，不是每个人都想要走进一个酒店的房间，发现所有的房间是同样的地毯和床单。精品酒店的出现和兴起是行业发展到某种程度的必然产物。2003年，美国精品酒店客房数量占行业的 1，总收入为3;入住率67.1%,高于常规酒店的65.9%;平均房价139.69美元，高于常规酒店的113.69美元。精品酒店产品背景Hotel-精品国际酒店58从市场角度，精品酒店因其能够提供各种个性化，已被市场广为接受，目前l临沂市缺乏精

25、品酒店项目，因而是市场空白点。从事实角度，精品酒店在北京、上海、深圳等大城市已经逐步流行，开始具有稳定的客源市场并不断扩大，同时这一理念也正在影响常规酒店向精品酒店趋势转变。从可行角度，本案做常规酒店则面临较大的经营压力，若转而做成精品酒店，则能通过打造个性化产品来弥补地段区位的不足，吸引城区及经济区高端商旅人士。而且，本案酒店体量不大，无法发挥规模优势，而精品酒店正适合“小而精”的路线。我司认为，精品酒店是本项目目前酒店最优解决方式，还可以进一步提升本案综合体项目整体档次与品质。酒店定位思考Hotel-精品国际酒店59HI INN嗨精品酒店配套 交流、便利、情调考虑到住户的餐饮、休闲、商务会

26、议、健身等其他功能，同样突出设计感。Hotel-精品国际酒店606162项目整体定位IPC全球五金产业新城 五金产业发展新构想63IPC全球五金产业新城64产业发展新构想6566形象定位 67打造中国五金产业第一城 规模气势恢弘如潮璀璨动感商务大厦国际时尚精品酒店上层前沿运动会所主流低碳生活方式炫圈层商业主中心空港五金产业新城领略上层国际商务国际商务信息平台形象定位68主推案名空港国际五金商贸城69空港 国际广场辅推案名中国 五金第一城70空港 五金商贸城伦达 空港国际广场伦达 五金商贸城伦达 SOHO国际广场伦达 全球五金产业新城其他案名7172案例借鉴 73小五金孕育了大市场，好产品攀上高

27、科技，筑起一座独具特色的世界五金名城-中国五金城（中国科技五金城）74中国五金城概况1、项目地点：浙江省永康市火车东站2、项目用地：总占地面积公顷，建筑面积万余平方米，3、项目名称：中国科技五金城4、项目开发商：永康市人民政府及永康五金实业开发总公司 大盘操作案例 永康-中国科技五金城75创新提升为主线，大力开展市场基础设施建设，改造金城市场，建成金都市场，拓展电子商务，投资7亿多元，建设总用地面积17.6万平方米的会展中心，努力将中国科技五金城打造成为国际一流的现代化的商贸平台。大盘操作手法一：造环境大盘操作案例 中国科技五金城76通过市场功能的不断拓展，吸纳全国甚至世界各地与五金产业相配套

28、的技术、通过市场功能的不断拓展，吸纳全国甚至世界各地与五金产业相配套的技术、原材料、机械设备和人才，进而促进与特色五金产业的有机结合，互推互动，原材料、机械设备和人才，进而促进与特色五金产业的有机结合，互推互动，联动发展，推动产业升级联动发展，推动产业升级、产业集群发展、产业集群发展，将国内外五金名品汇集于市场之中，将国内外五金名品汇集于市场之中，实现产地与集散地商贸并举的可喜局面。，实现产地与集散地商贸并举的可喜局面。大盘操作手法二：行业主导、科技领先 大盘操作案例 中国科技五金城77“与城市保持时间和空间的距离”和“城市发展史上城市郊区化现象”引导购房消费观念。中国科技五金城的浙江省永康市

29、，距省会杭州 200 公里，距国际大都市上海 350 公里，距宁波北仑港 200 公里，距温州 200 公里，金温铁路、330 国道、金丽温高速公路贯穿境内。大盘操作手法三：炒地段大盘操作案例 中国科技五金城78文化与市场联姻又是中国科技五金城的一大特色。扣准“五金文化”这根弦，首开先河在市场内开辟创建全国第一家以五金为主题的中国五金博览馆，以及永康五金名品展馆、国外五金产品展示馆、五金科技图书馆等。并投资建成全国最大的屋顶花园、五金广场以及广场群雕；创办中国科技五金城报纸；创作了永康百工图；冠名赞助如九狮图晋京参赛等文化体育活动，丰富了中国科技五金城的文化内涵。历届博览会，不但邀请国家级演员

30、演出，还创作和加工出了一批如烈火炼五金等富有浓郁地方特色和五金韵味的文艺节目。尤其是通过开展一系列的黄帝文化研讨，挖掘出南皇帝在永康铸鼎的史脉，把永康五金的历史向前推进了几千年，大大提高了五金之乡的历史品位。深厚的五金文化底蕴融合于市场，创造了独具魅力的文化氛围，使中国科技五金城步入了文化兴市的发展轨道。大盘操作手法四：文化积底蕴 大盘操作案例 中国科技五金城79大盘操作手法五:事件营销 会展聚活力 大盘操作案例 中国科技五金城中国科技五金城的兴盛，较大程度上得益于一年一届的中国五金博览会的成功举办。连续举办12届的中国五金博览会已成为国际五金界的一大盛会，不仅成为了国内外五金企业展示品牌形象

31、、洽谈合作贸易、了解行业动态、交流业界技术、培育产品品牌的平台，同时也成为了中国科技五金城市场功能的重要延伸，给中国科技五金城的发展插上了腾飞的翅膀。每届博览会，中国科技五金城为办会提供了良好的基础和条件，盛会又不断提升中国科技五金城的品位和声誉，两者相得益彰，互动发展。从1996年开始，中国科技五金城以一年一届的博览会为契机，进一步拓展商品流通渠道，广交朋友，做大贸易，进一步推进市场产品结构调整和优化，促进市场贸易向品牌化、精品化、国际化方向发展。博览会的人流、物流、信息流的大融合，给中国科技五金城带来了巨大的发展空间和经济效益。2007年举办的第12届中国五金博览会交易额达68.7亿元。8

32、0全国最大的五金专业市场、国家经贸委重点联系批发市场、浙江省重点市场、浙江省星级文明规范市场、浙江省质量达标市场、全国五金专业市场委员会会长单位。大盘操作手法六:披金装大盘操作案例 中国科技五金城81中国科技五金城将城市品牌、市场品牌和企业品牌融为一体，是永康最形象的代名词。中国科技五金城每年花巨资用于市场推广、广告发布和形象宣传。2002年以来在中央电视台开展了“中国五金之都，铸造世界品牌”形象宣传，在国内外打响了“中国科技五金城”良好的品牌形象。以市场化经营为导向，将市场品牌延伸到了会展、物流、电子商务等服务项目，进一步扩大了中国科技五金城的品牌知名度；同时，积极实施“培育经营规模公司化、

33、经营方式品牌化、经营理念外向化经营大户”工程活动，大力引进品牌商品入市，鼓励名优品牌厂家到市场开设连锁店和专卖店，设立总经销、总代理和特约经销，积极引导经营产注册商标，自创经营品牌，鼓励经营户公司化经营，经营户坚守商业文明，遵纪守法，诚信经营，行为规范，在国内外形成了良好的声誉，使市场成为培育文明、培育品牌、培育企业的重要载体和孵化器。大盘操作手法七:品牌创形象大盘操作案例 中国科技五金城82大盘操作手法一：造环境大盘操作手法二：行业主导大盘操作手法三：炒地段大盘操作手法四：文化积底蕴大盘操作手法五：事件营销、会展聚活力大盘操作手法六：披金装大盘操作手法七：品牌创形象 七大操盘手法借鉴到本案，

34、我们该如何运用？大盘操作案例 中国科技五金城83营销战略84确立项目品牌形象，达成企业、项目品牌价值双丰收营销战略目标852012年5月2011年8月中2012年1月2011年11月中2012年3月营销战略节奏分解项目对外亮相阶段一期五金商贸城区域价值提升时点客群积累：n五金商户n市场招商n商务楼客户n零售主力商户n形象建立现房旺销主推产权式商铺:n依托地段优势n高举高打n引爆市场n延续热销收尾期空港国际五金商贸城空港国际广场大型休闲娱乐购物中心S0HO商务公寓精品国际酒店市内售楼处项目网站86提升项目区域关注度获得购房者高端品质认同可持续地完成项目整体开发获得投资商品牌和利润最大化结果各层次

35、商业产品的完全销化临沂房地产投资居住新热点87营销战略核心策略88企业品牌强势依托、体现实力项目品牌中国五金产业新城产品品牌展现空港五金城的核心优势推动提升丰富89造势与销售的平衡出售类产品产权式商铺零售品牌主力店招商商务办公SOHO公寓自持类产品酒店、会所物业服务休闲娱乐信息平台总部整合重点？90本案营销战略步骤设立资源整合、把握时机、集中引爆 91一、炒地段毗邻临沂飞机场、河东汽车站河东区、兰山区、开发区三区咽喉交界重地河东区滨河高端住宅集聚临沂五金厂商云集，老五金市场改造升级打造中国北方最大的空港五金商贸城全球五金商务信息展示平台92二、造环境市场升级，打造河东首个产权式五金商贸市场与老

36、五金市场资源整合，全面提升市场等级建立全球五金商务信息展示平台完善提升市场商业、社区生活配套服务93三、品牌创形象上海伦达投资集团是集实业、进出口贸易、房地产开发为一体多元化发展的集团公司，涉足实业、贸易、投资三大产业领域，下属十多家子公司，总资产超过20亿元，就职员工1000余名。打造河东区地标性建筑空港国际广场全国五金商贸展示中心全面升级临沂五金市场打造河东区最大的吃喝玩乐购商业综合体94四、事件营销邀请国内知名艺人代言 定期组织举办全球五金科技博览展示会赞助希望工程，资助沂蒙老区贫困学生举办青少年五金科技发明大奖赛举办青少年五金科技发明大奖赛95五、披金装伦达集团，以商业地产为龙头、实业

37、制造为根基、资本运作为方向的多元化发展的企业集团，总资产达50多亿元，就职员工3000余名。伦达商业地产将遍及华东、华北、华南、华中、西南五大片区近二十个城市，开发总面积达500万平米，自留商业面积超100万平米的运营规模。集团立足上海，成立了 上海伦达国际贸易有限公司，现已发展成从事电动工具、台式工具、小型机械等内外相结合的专业性贸易公司。经过多年的努力，现已逐步形成了一整套供应网络，数十家优秀的供应商所提供的产品，能满足客户的不同需求，并具备了产品进入目标市场所需要的CE,GS,UL,CSA等各项安全认证。政府与企业强强联合，全球五金产业集聚。全国数百家五金品牌长期合作伙伴。专业的商业市场

38、运营团队，定期的活动营销策划配合。中国地产行业协会，最佳商业地产明星项目。96挖掘临沂古城文化，体现河东五金行业发展历程。六、文化积底蕴追溯河东五金批发商人的创业史。97推广传播98项目推广策略立意高远，传播持续。充分利用项目商业地段资源优势和市场质量升级的产品属性，树立市场高度，营造推广气势。在推广之初便一举塑造项目高端商业社区生活配套服务的品质形象，并随着销售推进过程中持续打造“一铺难求”的知名度与美誉度，在高调推广中实现快速销售。1、高举高打，品质支撑992、大众传播，组合推广项目推广策略内应外合，集中制导，立体轰炸。通过项目周边区域媒体和外围大众媒体相结合的方式，多点爆破，点面结合，形

39、成立体组合推广，以超强势的媒体推广攻势快速达成项目名盘立市的轰动效应。1003、枪手计划，互动传播项目推广策略长线炒作，节点突破，全面覆盖。配合项目各个阶段的推广主题，采用大量的新闻、论坛枪手进行市场媒体的全面覆盖。媒体选择1、报纸新闻类写手、记者（齐鲁晚报、鲁商商报、沂蒙日报、临沂商报）2、杂志类写手（航空杂志、临沂楼市）3、网站类写手（临房）1014、圈层营销，活动体验项目推广策略小众影响，圈层活动，客户拓展。充分利用项目会所以及商会俱乐部、会所资源，全面整合各方资源，实施圈层小众影响，通过对客户身份的进一步界定和拔升，结合其喜好开展圈子活动，实现项目口碑传递。102在市调过程中以及客户深

40、访中，可以明显发现这群城市新贵、行业领军人物、社会名流以及富二代等，每一类型都有不同的消费特征，每一类型都有自己的社交圈层。因此本案在利用大众传播建立高度，高举高打以外，更多的则是运用影响力深度的小众传播，制造“小众影响”。4、圈层营销，活动体验项目推广策略1036大策略要点 4、圈层营销，活动体验项目推广策略104预热蓄势强势爆发持续旺销 缓销调整营 销 推 广2011年开盘亮相形象入市阶段调整产品成熟销 售 执 行全面准备多线启动 基础夯实开盘热销形象丰満攻势强销 品牌确立 阶段调整105长效型媒体冲击型媒体形象价值AB创新型媒体D精准型媒体 纸媒/广播/展会 重要节点控制公益海报/赛事冠

41、名节点突破户外/网络/软宣贯彻始终公关活动/数据库 节奏控制媒体策略C106精确制导，集中轰炸 对应目标客群，定点直效投放一，户外广告：出入临沂去往各方向之主要高速路口，以及机场等区域户外大牌 市内主要道路口道路指引 项目围挡及沿路道旗二，网络广告：临房、新浪、搜房以及焦点等门户网站，及和讯网等专业频道三，网站建设：树立形象，项目全景展示四，搜索引擎：百度、谷歌等网络搜索引擎，拟定多个关键词五，报纸广告：鲁商商报等节点投放，中国经营报等软广宣传六，杂志广告：楼市、东方航空等业内杂志树业内口碑，航机杂志等增加客户覆盖面七，短信直投：精准客群短信锁定，分区域、行业保质保量投放，性价比较高的推广方式

42、八，圈层营销：与各商会联动活动、慈善晚会、仿摩纳哥场景游戏等媒体选择107销售执行108108108未雨绸缪 2011年可能面临的市场困境商业市场的销售周期商业市场产品的常规销售周期，以夏初至秋末为最好季节年均销售周期较短竞品的集体放量11年临沂市场竞争面临非常严峻的考验，多数竞品预计在5月中下旬集中放量面临市场竞品井喷市场的不可预知性经历了10年的低迷，又迅速迎来11年的超级旺市市场的不可预见性带来较大困惑国家各式政策的出台对于市场的前景画了一个大的问号产品的市场接受度本案产品配置上我司所看到只是地块信息，具体细节，还需要沟通，比较市场内众多竞争产品在综合方面还有不同程度的差距，特别是地段的

43、认知上，如何在营销过程中扬长避短，充分发挥项目优势创造佳绩是值得思考的问题109109109 在这样的时势背景之下，北京首创作为专业的房地产代理公司，我们要拓展市场的生存空间，在顺势时审时度势，在逆势中开创奇迹，传统的思维模式与营销模式已经不足以应对今天竞争激烈的市场，当大多数开发商还在以传统目光审视市场的时候，首创已经走在前面 称雄临沂，领航市场在确立这个中心思想后，我们首先要对自身产品进一步分析110110110销售策略阶段积累，组团引爆策略原则：强化积累，均衡供应；控制节奏，全速推进策略目的：通过人为控制，不断引发市场关注与客群期待营销执行111111111建立档案分级管理产品发布专场推

44、介销售话术全面培训制度流程全面整合客户静态信息收集，同时采用问卷互动，建立意向客户档案，了解意向客户恶，分级分类进行管理，为全案营销奠定基础收集周边客群资源，利用开发商合作单位、等资源开展专场产品推介会，即可进行前期有效收敛，又可根据实际反馈，进行有效调整深挖产品卖点，进行系统整合，根据实际情况，多角度、多层面进行一线销售话术培训演练，打造前端精锐之师：卖点、难点、沙盘、户型、样板间、竞品.前台接待，后台保障、签约贷款售后服务，严谨规范、系统、人性的制度流程制定实施，是保证整体销售目标达成的必要基础阶段销售执行策略准备期112112112以前期积累客户为基础，借助现场大型开盘活动，集中引爆，快

45、速释放，迅速收敛，人为制造现场热销，保证目标达成最大化根据现场销售实际情况，有机控制现场房源收放，及时调整应市策略，在保证既定目标达成的同时，注重保持销控的完整性和前瞻性根据市场、竞品、客户及产品实际销售情况，深入调整一线话术及销售模式，保证各类型客户最大化收敛阶段销售执行策略开盘期 集中引爆现场控制层层递进113113113保证旺销应市而动强化执行体系为先多路出兵三线作战 短兵相接不断调整、持续将强业务团队现场接待能力 层层筛选系统整合未成交意向客户，形成持续强力电话追访 主动出击系统整理成交客户属性，探寻精准渠道，进行高效直销拓展 通过后台力量、制度体系，结合当时实际情况，出具严谨高效回款

46、流程 保证本阶段回款目标切实达成 启动客户售后服务体系，为产品及开发品牌传递进行基垫 灵活运用现场活动及促销，保证现场持续成交 根据现场客户积累，以量定量，以需定向，灵活掌握现场销控，持续 刺激快速积累、快速收敛、挤压销售阶段销售执行策略持续期 114114114有机促销 销售体集中培训加强专业知识，巩固项目细节全面准备旺季营销回馈保养全面准备 客户统一保养，借助年底，真心回馈，借势蓄势，为来年旺季销售准备 针对周期特点，结合现有房源进行有机调控，制订优惠措施，保持市场声音阶段销售执行策略调整期115115115销控原则 均衡搭配，互补调控策略原则：产品均衡搭配，提升推盘产品性价比，最大化满足

47、受众需求。考虑因素：组团组合-由次好向最好位置逐渐开放 利于价格提升/优化推盘结构 户型搭配-面积兼顾各期户型供量均衡 利于快速销售/控制推盘风险销控策略 两个步调，一个原则开盘步调 强势登场，开场引爆持续步调 保证供量，阶段补强营销执行116116116价格策略低开高走，匀速提升1、开盘热销期低开高走：实现高端品质，达成销售最大化，确立本期火爆局面2、持续销售期小幅调整：提升产品力度，增加客户购买信心3、缓销期内加力促销：保持市场声音，蓄势待发117117案场销售策略营销执行打造执行力最强的团队创造最富激情的团队118119商业市场调查商业市场调查商业现状分析河东商圈分析典型项目分析客户调查

48、分析供需空间分析120121目前临沂存在人民广场商圈、市区西部市场商圈两目前临沂存在人民广场商圈、市区西部市场商圈两大现有商圈，及南坊、河东两大未来商圈大现有商圈，及南坊、河东两大未来商圈商圈总体分布河东河东商圈商圈人民广人民广场商圈场商圈西部市西部市场商圈场商圈南坊南坊商圈商圈临沂市区商业集中区主要有两个：一是环绕人临沂市区商业集中区主要有两个：一是环绕人民广场形成的商业集中区，二是市区西部的批民广场形成的商业集中区，二是市区西部的批发市场。发市场。南坊商圈和河东商圈发展尚未成熟，处于商圈南坊商圈和河东商圈发展尚未成熟，处于商圈形成的初级阶段。形成的初级阶段。临沂商业发展集中在城市中心区，其

49、中人民广场商圈属于临沂市中高端消费集中的商圈，占据了临沂市中高端消费的中高端消费的70%70%左右；未来人民广场商圈的商业供应以久隆奥斯卡和金鼎国际为主，商圈发展处于饱和状态；市区西部市场商圈将继续发展大型批发市场；南坊商圈属于新市政府搬迁带动，快速崛起的商圈快速崛起的商圈，商业价值逐渐兑现，未来将出现大量商业供应，以颐高上海街的商业供应为主；河东商圈目前处于初级阶段初级阶段，商业价值尚待发现，为临沂及其周边商业价值低点。本项目本项目122商圈格局及未来发展趋势分析发展趋势河东区河东区兰山区兰山区南坊片区南坊片区123人民广场商圈银座商城九州超市桃源大世界蓝田步行街档次最高的市级核心商圈，现有

50、商业体量约档次最高的市级核心商圈，现有商业体量约1515万平万平方米，消费群体来自整个临沂三区九县方米，消费群体来自整个临沂三区九县124人民广场商圈业态分布情况125代表性商业物业竞争格局及经营水平分析临沂主力店基本都位于广场商圈内，档次普遍定位于中高档，其中银座商城是临沂最高档购物场所。临沂主力店商业竞争激烈，经营水平各不相同，其中银座商城经营管理水平最高，九州其次，桃源由于属于电力系统，老牌国企，经营管理相对落后。各主力店布局方向不同，银座主要围绕兰山区扩张，并准备向南坊扩张，瞄准成熟的高端消费人群聚集区。九州主要由兰山向县城及乡镇扩展。桃源由临沂电力集团投资并运营，扩张速度较慢，目前并

51、无扩张计划。126127各层经营内容及品牌各层经营内容及品牌128129各层经营内容及品牌各层经营内容及品牌130南坊商圈上海街朗润园齐鲁园临沂商业副中心，随着市政府落户的利好，区域商临沂商业副中心，随着市政府落户的利好，区域商业前景广阔业前景广阔131河东商圈瑞华金都好怡嘉五金城目前较为落后，规划中的商业副中心之一，现有商目前较为落后，规划中的商业副中心之一，现有商业主要布局在解放东路，东兴街，安居街业主要布局在解放东路，东兴街，安居街132临沂开发区商业情况内部集市及部分沿街商业冠亚星城开发区商业较为分散，主要为乡镇及村里自发形成沿街商开发区商业较为分散，主要为乡镇及村里自发形成沿街商业和

52、集市，未来商业供应主要为专业市场配套商业，对本业和集市，未来商业供应主要为专业市场配套商业，对本案商业影响较小。案商业影响较小。133商圈比较分析商圈比较商圈比较134整体商圈总结市场概况市场表现趋势判断商圈小结商圈小结135商业市场调查商业市场调查商业现状分析河东商业分析典型项目分析客户调查分析供需空间分析商圈概况商业规模商业经营业态商业经营状况主力店分析还建商业小结136河东区政府附近的商业中心河东区政府附近的商业中心河东核心商圈乐泰花苑豪森华府137解放东路商圈解放东路商圈次级商圈瑞华金都好怡嘉浙江宾馆138商圈比较分析河东商业比较：解放东路商圈在未来河东商业比较：解放东路商圈在未来3

53、3年内为河东商业年内为河东商业主中心的地位不可动摇主中心的地位不可动摇139商业规模分析 A、主要商业街商业规模：140商业规模分析 B、专业市场分析：141商业经营业态分析142商业经营业态分析143商业经营业态分析144商业经营业态分析145商业经营状况分析146租金状况分析租金水平租金水平建筑分析建筑分析147商业主力店分析148各层经营内容及品牌各层经营内容及品牌商业主力店分析149商业主力店分析150商业主力店分析151还建商业情况152河东商业总结市场概况市场表现市场趋势河东区商业市场小结河东区商业市场小结153河东商业总结问题一问题二问题三问题四问题五154商业市场调查商业市场调

54、查商业现状分析河东商业分析典型项目分析客户调查分析供需空间分析颐高上海街久隆奥斯卡豪森华府乐泰花苑155典型项目分析竞争项目选择标准久隆奥斯卡上海街豪森华府乐泰花苑156典型项目分析157项目项目启示启示典型项目分析158典型项目分析159项目项目启示启示典型项目分析160典型项目分析161项目项目启示启示典型项目分析162在售项目分析项目项目启示启示163商业市场调查商业市场调查商业现状分析河东商业分析典型项目分析客户调查分析供需空间分析消费者调查运营商家访谈投资者访谈164调查目的：调查目的：了解消费者人群特征、消费偏好、消费习惯，及对项目的认识调查对象：调查对象：非房地产开发/销售中介公

55、司，咨询、调查机构/公司，政府相关房地产管理部门调查方法：调查方法：CIT（街头拦截访问）抽样方法：抽样方法：随机抽样统计方法：统计方法：SPSS13.0分析方法：分析方法：描述性统计、交叉分析、均值分析调查样本量：调查样本量：发放问卷200份，共收回有效问卷200份，有效率10022(1)tppe221.40 0.5 0.50.05样本规模样本规模：n=n=198，因设计效应一般应大于1，实际抽取样本量为200个。调查进程调查进程消费者调查165受访者男女比例相当受教育程度方面，高中/中专所占比例较高，其次为初中以下，大专以上所占的比例约为30。受访者年龄区间呈正态分布，其中40岁以下所占的

56、比例为90；未婚者所占的比例为53；问卷更多的反映了消费欲望强烈，生活负担较轻的未婚青年的消费观念。调查对象基本情况调查对象基本情况消费者问卷166调查对象基本情况调查对象基本情况职业方面，私营业主/个体经营者所占比例最高，约为34；其次为企业普通员工，比例为22；自由职业者占18；其他所占的比例较少。个人年收入方面，3万以下的占70，3-5万占18，5-8万占7，8万以上占4.5。家庭年收入方面，3万以下的仅为22，3-5万占32，5-8万占26，8万以上所占的比例为21。家庭消费能力较强。问卷更多的反映了河东区消费者的情况消费者问卷167消费习惯：商圈选择与消费频次消费习惯：商圈选择与消费

57、频次人民广场是消费者首选区域，所占比例为62；其次为居住周边，比例为16；选择河东商圈的比例仅为15。在河东区样本比例为70的情况下，仅有16消费者选择一般在河东商圈消费。河东区消费者区域外消费的比例较高。超市的消费频次明显高于其他消费；百货、餐饮类消费频次相近；休闲类消费频次较低，有14的受访者表示不去；超市具有明显的聚客效应。消费者问卷168消费习惯：消费金额与交通工具消费习惯：消费金额与交通工具消费者选择私人汽车与公共汽车为出行工具的比例各为24；其次有14的消费者选择步行；选择自行车、出租车、摩托车的比例相差不多。高收入客群以私人汽车为主，对道路通达性有一定要求。本项目临东兴路与凤凰大

58、街，通达性较好，并有多条通往兰山及下县的公交线路，在作为消费目的地吸引客群具有优势。超市、百货、餐饮、休闲娱乐的消费金额趋同性较高，选择50元及以下、50-100元的比例较高。消费者问卷169交通时间与超市选择交通时间与超市选择半小时路程是消费者选择消费目的地的分水岭，76的客群习惯于半小时路程的半径内进行消费。半小时路程所覆盖的区域是本项目商业的主要覆盖商圈，尤其应注意吸引项目周边消费客群。大润发、九州和银座超市是临沂知名度较高的大型超市；而大润发在消费者心目中的地位远高于九州和银座超市，选择的比例为55；本项目超市的主要竞争来自人民广场商圈的大润发和河东区的九州，本项目超市可大幅度缩短区域

59、消费者的购物距离，具有竞争优势。消费者问卷170特定地点消费习惯：百货特定地点消费习惯：百货消费者对九州（35）、银座（20）、桃源（18）的认可度较高；消费者对以上百货店认可度高主要因素是信誉（17），档次（16），距离（16）和购物环境（14）；百货业集中在人民广场附近，此业态辐射能力强，本项目如建百货，将受到人民广场商圈的强势竞争。消费者问卷171消费者一般在家庭/朋友聚会（54）、逛街/购物顺便（34）在外就餐；而选择就餐地点一般比较关注菜品口味（29）、就餐环境（17）、餐馆特色（15）和菜品价格（13），交通不是关注的主要因素；卖场餐饮业的前景较好，本项目未来周边居住人口多，家庭朋

60、友聚会的餐饮消费较强特定地点消费习惯：餐饮特定地点消费习惯：餐饮消费者问卷172休闲业态主要集中于歌厅KTV（29）、网吧/电玩（22）和运动/健身（17）；消费者较为关注场所环境（20）服务水平（20）、价格水平（15）和交通方便（12）。特定地点消费习惯：休闲娱乐特定地点消费习惯：休闲娱乐休闲娱乐业处于起步阶段，目前消费场所较单一消费者问卷17359的被访者认为河东区缺乏商业设施，11的被访者认为非常缺乏，只有30的被访者认为河东区的商业是合适的。商业设施的缺乏已成为阻碍河东区继续发展的瓶颈，本项目商业具有较好的发展条件。24的被访者认为本项目适合发展购物中心；各有15的被访者认为适合发展

61、大型超市和餐饮街；分别有14、13和12的被访者认为适合发展为百货商场、社区商业和休闲健身。从问卷所反映的需求状况来讲，目的性、日常性和便利性消费是受访者关注的重点，本项目作为区域性商业中心的发展机会大于社区性商业。针对性测试：商业饱和度、适宜发展的商业类型针对性测试：商业饱和度、适宜发展的商业类型消费者问卷174专卖店专卖店服装（35）、运动用品（20）、电器（11）餐饮餐饮美食城（22）、特色餐厅（20）、自助餐（18）、中西式快餐（14）针对性测试：专卖店、餐饮针对性测试：专卖店、餐饮消费者问卷175休闲娱乐休闲娱乐歌厅KTV（27）、运动/健身（23）配套设施配套设施银行/邮局（33）

62、、小型超市/杂货店（33）、鲜花礼品（13）上述门店潜在需求旺盛，可配合主力店协同发展；区域需求业态测试结果与消费者消费习惯测试结果吻合；并具有一定的区域特色，如对自助餐、中西快餐、运动/健身、银行/邮局的喜好。针对性测试：休闲娱乐、配套设施针对性测试：休闲娱乐、配套设施消费者问卷消费者问卷176消费者问卷消费者问卷消费者期待进入本项目品牌具有如下特点：对超市品牌的需求大于百货店；以临沂具有较好市场接受度的品牌为主。96的被访者对本项目商业有意向性，其中50的意向性非常强。针对性测试：期待品牌、商业意向性针对性测试：期待品牌、商业意向性177消费者问卷商业设施的缺乏已成为阻碍河东区继续发展的瓶

63、颈，本项目商业具有较好的发展条件；目的性、日常性和便利性消费是受访者关注的重点，本项目作为区域性商业中心的发展机会大于社区性商业；人民广场是消费者首选区域，河东区消费者区域外消费的比例较高；半小时路程所覆盖的区域是本项目商业的主要覆盖商圈，尤其应注意吸引项目周边消费客群；超市的消费频次明显高于其他消费，具有明显的聚客效应；消费者对超市品牌的需求大于百货；本项目如设超市，其主要竞争来自人民广场商圈的大润发和河东区的九州，本项目超市可大幅度缩短区域消费者的购物距离，具有竞争优势；百货业集中在人民广场附近，此业态辐射能力强，本项目如建百货，将受到人民广场商圈的竞争；卖场餐饮业的前景较好，本项目未来周

64、边居住人口多，家庭朋友聚会的餐饮消费较强；休闲娱乐业处于起步阶段，目前消费场所较单一（歌厅KTV、网吧/电玩、运动/健身）；专卖店（服装、运动用品、电器）、餐饮（美食城、特色餐厅、自助餐、快餐）、休闲娱乐（歌厅KTV、运动/健身）潜在需求旺盛，可配合主力店协同发展；消费者对本项目的意向性强。小结：河东商业设施缺乏、项目具有发展成为区域商业中小结：河东商业设施缺乏、项目具有发展成为区域商业中心的机会，但消费者外流比例较高；超市专卖心的机会，但消费者外流比例较高；超市专卖+餐饮的前景餐饮的前景较好；消费者对本项目意向性强较好；消费者对本项目意向性强178商业市场调查商业市场调查商业现状分析河东商业

65、分析典型项目分析客户调查分析供需空间分析消费者调查投资者访谈运营商家访谈179运营商家访谈调查涉及百货、超市、餐饮、宾馆、健身五种业态；考虑到临沂商业发展状况，访谈重点以市场影响力高且运营稳定的商业为主，并测试外埠商业在临沂的发展；商业档次以中档以上为主；访谈对象的经营规模全在1000平米以上，为大型商业综合体必备的市场主力商家，具有很强的市场影响力。运营商家情况运营商家情况180竞争情况分析竞争情况分析运营商家访谈181拓展情拓展情况分析况分析运营商家访谈182运营商家访谈183客群情况客群情况运营商家访谈184对河东区的看法对河东区的看法运营商家访谈兰山区经营者绝大多数不了解河东区，对河东

66、区的了解仅为一两次的路过或媒体宣传，部分访谈对象对河东一无所知。认为临沂城市的发展方向是南坊，河东区的发展在南坊之后，河东区主要消费群体来自五金市场、建材市场和政府机关人员，并且这部分消费群体主要在兰山消费河东区的经营者认为目前河东区现有居住人口太少，尤其是周边村庄的搬迁对现在经营的影响较大。随着周边村庄的回迁，商业经营情况会有所改善。185运营商家访谈主力店、餐饮、宾馆和休闲业竞争激烈，并受到外来商家的强势竞争；南坊成为临沂商家拓展的首先区域，对河东区的选择远低于南坊，主力店商家表示，3年内不会考虑在河东发展；主力店需要面积较大，其次为宾馆，但需要商业面积较大的商家购买意向不强；除个别高端餐饮外，河东区其他方面的客户外流现象较严重；兰山经营者对河东了解不足，河东的发展在南坊之后，主要有两方面原因：现有居住人口较少，消费水平较低，但未来河东区商业经营环境会有所改善。小结：河东区消费者外流现象严重，南坊成为其拓展区域的首选，小结：河东区消费者外流现象严重，南坊成为其拓展区域的首选，主力商家购买商铺意愿不强；兰山经营者对河东了解不足，主要主力商家购买商铺意愿不强；兰山经营者对河东了解不足，