【房地产】华江可行性研究

《【房地产】华江可行性研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产】华江可行性研究（16页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.华江居住区区可行性研究究报告目 录总论 11一、 主要规划指指标 1a) 结论与建建议 1b) 本报告编制制依据 4第一章 项目建设设的必要要性 5一、 总体发展的的需要 5二、 区域发展的的需要 7第二章 项目概况况 88一、 基地现状 8二、 地理环境 8三、 交通条件件 8四、 项目主要规规划指标标 9第三章 市场分析析 111一、 增量房市场场供给、需需求和价价格分析析 11二、 存量房市场场交易情情况 22三、 动拆迁情情况233第四章 市场定位位

2、 299一、 原规划市场场定位分分析 29二、 类似楼盘分分析300三、 本报告分析析得出的的市场定定位 50第五章 项目规划划 533一、 报批中的华华江居住住区控制制性详细细规划概概述53二、 规划调整建建议556第六章 项目实施施 588一、 项目组织结结构558二、 建议土地购购买价559三、 开发进度计计划559四、 销售进度预预测661五、 项目实施建建议661第七章 项目投资资规划与与经济分分析 633一、 投资估算 663二、 方案1财务务分析与与结论 69三、 方案2财务务分析与与结论 73附 表 8851533华江居住区区可行性研究究报告(附表部分分)第一章 项目概概况一、

3、 基地地现状华江居住区区地处上上海的西西大门嘉嘉定区，横横跨江桥桥镇、封封浜镇两两个镇区区，规划划用地范范围计2255.16公公顷。基基地形状状大致为为长方形形，东西西向长约约3千米米，南北北向宽约约1千米米。基地地东区内内现有多多层住宅宅约5万万平方米米，7770套，其其中大部部分户型型陈旧，档档次较低低，条件件很差,华江小小区的88幢住宅宅条件稍稍好。基基地西区区为嘉定定区封浜浜镇用地地，以农农田和民民宅为主主,河东东小区、封封浜花苑苑为六层层住宅小小区，开开发时间间较早,星华公公寓为新新建楼盘盘，有六六层住宅宅和独体体别墅。二、 地理理环境1、地理环环境客观观情况华江居住区区基地南南至曹

4、安安路，北北侧紧靠靠沪杭铁铁路外环环线，东东侧紧邻邻外环高高架，西西至黄家家花园路路。其中中东侧边边界为中中槎浦河河，该河河为市级级六级航航道，通通航能力力1000吨，蓝蓝线522.5米米，现平平均河宽宽36米米，在中中槎浦与与环西二二大道之之间是规规划的5500米米绿化带带。基地地的南侧侧为三路路高压走走廊控制制带。高高压走廊廊南侧为为3122国道，即即曹安路路与市区区武宁路路相接，基基地西侧侧为拟建建的高尔尔夫球场场。另外外基地处处于虹桥桥机场航航道控制制范围，控控制高度度从700米到1100米米不等。2、 地理理环境分分析华江居住区区基地南南侧的三三路高压压走廊控控制带，会会影响居居住区

5、周周边的景景观环境境，将影影响人们们在居住住区购房房的热情情，对居居住区的的开发有有着较大大的负面面影响。基地北侧沪沪杭铁路路上列车车的噪音音将影响响居住区区居民的的安静生生活，也也将影响响人们在在居住区区购房的的热情。同时基地还还处于虹虹桥机场场航道控控制范围围，飞机机的噪音音也会对对居住区区产生一一定的影影响，机机场航道道的控制制高度还还将限制制开发的的楼盘的的类型。三、交通条条件华江居住区区基地距距离上海海市中心心人民广广场约115公里里。基地地现在与与市区的的主要联联系道路路为曹安安路。曹曹安路至至曹杨路路起，经经真如、江江桥、封封浜、黄黄渡、安安亭等55个集镇镇，过安安亭泾，出出上海

6、市市境，与与江苏昆昆安公路路贯通，全全长255.6公公里，与与沪宜路路相接。曹曹安路路路面宽445米，实实施机动动车和非非机动车车分流。基基地北侧侧，即沪沪杭铁路路外环线线南侧有有规划的的桃浦路路从上海海环西二二大道穿穿越，与与普陀区区的建华华小区相相连。基基地内有有一约55米宽道道路穿过过沪杭铁铁路外环环线与沪沪宁铁路路线，接接普陀区区桃浦新新村。在在紧邻沪沪宁铁路路北侧，有有规划的的交通路路延伸线线与沪宜宜路相接接。基地地内部现现有环镇镇路、华华江路与与曹安路路相连接接。其中中环镇路路已部分分实施，长长度约7700米米，实施施宽度115米。目前，华江江居住区区的交通通主干道道曹安路路交通状

7、状况已经经很拥阻阻，不能能满足华华江居住住区未来来大规模模的开发发所带来来的交通通量。四、项目主主要规划划指标华江居住住区控制制性详细细规划中中主要规规划指标标如下： 用地平平衡表用地名称用地面积（公公顷）用地百分比比规划总用地地255115其中1居住用地地200229100%其中住宅用地地112556562%公共建筑筑用地2474412355%公共绿化化用地3545517700%道路用地地2754413755%2其它54877其中城市道路路16955河流水域域16900隔离绿地地21022建筑容量汇汇总表编号项目建筑面积（万万m2）户数（户）1住宅建筑160.778127022其中1.独立别

8、别墅6.182472.六层住住宅87.90073253.小高层层住宅66.70051302公共建筑25.9-其中中小学3.2幼托1.5医院1.3影剧院1.2-体育健身中中心1.0商业及其它它17.7-3总建筑面积积186.668主要技术经经济指标标一览表表编号项目单位数量1规划总用地地公顷255.1162居住用地公顷200.2293总建筑面积积万平方米186.668其中住宅建筑面面积万平方米160.778公共建筑面面积万平方米25.94住宅总套数数套1270225户均人口人/户2.86规划总人数数人3556667住宅建筑面面积毛密密度万平方米/公顷0.808住宅建筑面面积净密密度万平方米/公顷

9、1.439毛容积率（规规划总用用地）0.7310居住用地容容积率0.9311建筑密度%22.912集中绿化率率%17.713绿地率%46总 论本报告是对对华江居居住区开开发所进进行的可可行性研研究。本本报告是是在调查查收集大大量数据据的基础础上，经经过详细细分析与与计算，对对原规划划方案的的可行性性进行分分析论证证。在原原规划项项目赢利利能力较较低的情情况下，分分析原因因并提出出了规划划修改建建议、具具体的实实施进度度与方案案，供区区政府和和有关投投资各方方进行决决策参考考。二、 主要规划指指标主要规划指指标（原原规划方方案）编号项目单位数量1规划总用地地公顷255.1162居住用地公顷200

10、.2293总建筑面积积万平方米186.668其中1住宅建建筑面积积万平方米160.778其中独立别墅万平方米6.18小高层住宅宅万平方米66.700多层住宅万平方米87.9002公共建建筑面积积万平方米25.94毛容积率（规规划总用用地）0.735居住用地容容积率0.93主要规划指指标（建建议方案案）编号项目单位数量1规划总用地地公顷255.1162居住用地公顷185.2293总建筑面积积万平方米228.335其中1住宅建建筑面积积万平方米200.229其中联体别墅万平方米618小高层住宅宅万平方米11788多层住宅万平方米7852公共建建筑面积积万平方米25.94毛容积率（规规划总用用地）0

11、.895居住用地容容积率1.23三、 结论与建议议1、 住宅市场状状况1）、目前前整个上上海市房房地产市市场呈现现出供需需两旺的的局面，真真正进入入了二、三三级市场场联动发发展的阶阶段。并并有以下下特征：2001年年全市商商品房整整体价格格上扬，成成交单价价峰值较较20000年每每平方米米提高了了5000元。外环线与市市中心的的区域之之间楼价价差距拉拉大。中中心城区区建造低低价位的的动迁房房已无可可能，市市场上适适合动迁迁户的二二手房源源越来越越少，将将旧区改改造需要要疏散的的人口聚聚集到外外围区域域是较适适宜的做做法。市场上小高高层住宅宅的成交交量逐渐渐增加，而而且在总总量中的的比重增增加的

12、最最快，多多层在外外围区域域传统垄垄断地位位已经日日渐受到到小高层层项目的的挑战。2）、嘉定定区的商商品房预预售单价价也在逐逐年上升升，20001年年达到了了27771元/平方米米，整体体价格也也呈上扬扬态势。2、 本项目市场场定位本项目定位位于中低低档的居居住区，目目标群体体主要是是市区的的中低收收入者和和动迁户户，包括括中心城城区的动动迁户以以及本项项目所在在的嘉定定区和邻邻近的长长宁、普普陀区的的动迁户户，以满满足市政政建设和和城市发发展的需需要。3、投资规规划本项目总投投资为:70008455.644万元其中：自有有资金：600000万万元银行贷款： 24400000.000 万万元预

13、售（售）房房款：44008845.64 万元椐项目建设设资金需需求情况况，自有有资金分分 22 年投投入，220022年投入入230007.97万万元， 20003年投投入3669922.033万元。4、项目收收益 项目全全部投资资内部收收益率：9.669% 项目全全部投资资投资收收益率：5.887%项目全部投投资静态态投资回回收期: 77.477年自有资金内内部收益益率: 288.899 % 自有资金投投资收益益率: 68.56% 自有资金静静态投资资回收期期: 3.21年年5、实施建建议（1）、建建设环区区绿化带带基地北面沪沪杭铁路路，对居居住区影影响较大大，建议议以300米50米米宽林地

14、地绿化带带予以隔隔离，同同基地南南面高压压走廊下下规划的的绿化走走廊和基基地东面面5000米宽的的绿化带带以及基基地西面面规划的的高尔夫夫球场构构成了环环绕居住住区四周周绿化圈圈，最大大限度降降低了居居住区周周边不利利环境因因素的影影响。（2）、先先行配套套、重视视一期开开发、辅辅以宣传传造势在交通配套套方面，完完善的交交通网络络会显著著提升周周边地区区住宅的的销售价价格和销销售量。在在敏感性性分析中中可以看看到项目目盈利能能力会因因为销售售价格的的上涨而而显著提提高，建建议尽快快进行通通达该小小区的交交通建设设，尤其其是轨道道交通的的建设。在项目的配配套商业业设施方方面，借借鉴浦东东金杨、杨

15、杨浦中原原等社区区的做法法，引进进大的超超市、快快餐店和和其他商商业设施施，以改改善居住住区附近近的商业业环境。项目第一期期开发的的成败直直接关系系着后续续各期能能否顺利利的继续续进行。本本项目规规模庞大大，尤其其应注意意第一期期的开发发。在项目的宣宣传上，建建议项目目开始前前和第一一期商品品房上市市前集中中统一宣宣传造势势，以居居住区规规模和居居住区的的配套设设施引起起人们的的注意。（3）、适适当调整整规划方方案按照原规划划方案，在在区会议议纪要建建议的五五年内开开发，考考虑正常常的市场场价格，得得出项目目的全部部投资内内部收益益率为22.355% (计算过过程详见见本报告告附表) 。在在修

16、改方方案中住住宅建筑筑面积增增加了441.667万平平方米，毛毛容积率率提高到到了0.89，居居住用地地容积率率提高到到1.223(原原规划方方案中分分别为00.733和0.93)，项目目的盈利利能力显显著增强强。地块周边的的种种不不利因素素决定了了本地块块不适合合作高档档的独体体别墅，原原规划的的独体别别墅建议议改为经经济型联联体别墅墅。原规划方案案中，多多层和小小高层的的开发量量分别为为总的住住宅开发发量的555%和和41%。在修修改方案案中多层层和小高高层的开开发量分分别为总总的住宅宅开发量量的399%和558%，提提高了小小高层的的开发量量和开发发比例。本居住区的的目标客客户群体体是市

17、区区中低收收入者主主要是旧旧区改造造的动迁迁户，这这部分群群体的需需求特点点是：有有强烈的的购房需需求但支支付能力力有限，对对商品房房总价敏敏感。建建议中小小户型（建建筑面积积80-1000平方米米）占一一定比重重。（4）、适适当优惠惠、吸引引开发商商经过计算，由由开发商商负担的的土地费费用在66507555元/平平方米时时,既能能保证开开发商有有正常的的开发利利润,又又能保证证政府合合理的土土地出让让收入。建议引进有有知名度度的开发发商，充充分利用用品牌效效应，成成功开发发第一期期。四、 本报告编制制依据1)关于于华江居居住区控控制性详详细规划划编制情情况的报报告（嘉嘉规划220022第25542号号）2)嘉定区区政府会会议纪要要20002.33.2553)上海市市嘉定区区政府220022-211号令 20002.33.2554)华江居居住区开开发建设设办公室室会议纪纪要（一一） 220022.4.285)华江居居住区开开发建设设办公室室会议纪纪要（二二） 220022.5.176)嘉府办办便函（220022）8号号 20002.5.1137)华江江居住区区开发建建设工作作基本情情况20002.55.1558)房地地产开发发项目经经济评价价方法中中华人民民共和国国建设部部