房产交易人员物权法基本情况概要.ppt

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1、房产交易人员物权法培训讲座,一、物权法概要。 二、物权法对房地产行业的重要影响。 三、物权法中涉及房地产业的新规定 四、业主的建筑物区分所有权。,物的基本概念、分类与特征,“物”是指能够为人力所能控制和支配的，具有经济价值的东西。 物的特征： 物权法中物的概念和分类： 分为：不动产和动产，以及法律规定的权利。,1、独立性，存在和使用的独立性。,2、特定性。,3、具有价值。,4、能够为人力所能支配和控制。,物权的概念、分类和特征,“物权”是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权 相关法条： 物权法第二条第二款 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接

2、支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,什么是物权法,物权法是民事基本法律，是民法的一个重要组成部分，是调整平等民事主体之间的因物的归属和利用而产生的民事关系的法律规范。 物权法是调整财产关系的重要法律。是对房地产业具有重大影响的一部法律。,物权法与其他法律的关系,中华人民共和国民法典 （尚在制定进程中）,中华人民共和国民法通则 （1987年1月1日起施行）,中华人民共和国合同法 （1999年10月1日起施行）,中华人民共和国物权法 （2007年10月1日起施行）,中华人民共和国婚姻法 （1981年1月1日起施行，2001年4月28日修订） 中华人民共和国继承法 （1985年10月

3、1日起施行）,侵权法 （尚在制定进程中）,知识产权法，是否纳入民法典体系尚存争议。,中华人民共和国担保法（1995年10月1日起施行）,物权法与合同法的关系及作用,民法,中华人民共和国合同法 （1999年10月1日起施行）,中华人民共和国物权法 （2007年10月1日起施行）,主要规范的是物的交易流转过程中产生的法律关系。属于动态的法律关系。,主要规范的是物的归属利用过程中产生的法律关系。属于静态的法律关系。,前提和归宿,手段和方式,物权法与相关物权规范,物 权 法,不动产,动产,1、土地,3、其他：水法、渔业法、矿产资源法等。,2、房屋,1、船舶、航空器、机动车,2、其他：野生动植物保护法、

4、文物保护法等,中华人民共和国土地管理法（1999年1月1日起施行，2004修订） 国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日起施行） 中华人民共和国农村土地承包法（2003年3月1日起施行）,中华人民共和国房地产管理法（1995年1月1日起施行） 城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日起施行） 城市房屋权属登记管理办法（2001年8月15日起施行） 商品房销售管理办法（2001年4月4日起施行） 城市商品房预售管理办法（2004年7月20日修订）,中华人民共和国海商法（1993年7月1日起施行） 中华人民共和国民用航空法（1996年3月1日起施行） 中华人民共和国民用航空

5、器权利登记条例（0997年10月21日起施行） 机动车登记规定（2004年5月1日起施行）,物权法的基本架构,所有权,物权法第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 所有权相对于其他物权而言是完整的物权，也称为“自物权”。,用益物权,第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。,注意：他人之物所有权不得处分。,担保物权,第一百七十条 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。,物权的架构,所有权 （占有、使用、收益、处分）,用

6、益物权 （基于物的使用价值设立）,担保物权 （基于物的交换价值设立）,占有 （一种事实状态，不是一种物权）,土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,地役权,抵押权,质权,留置权,国家、集体、私人所有权,建筑物区分所有权,相邻关系（相邻权）,不动产所有权,动产所有权,物权公示方式,登记,交付,共有,物权法对房地产业的影响,1、对开发商的影响，开发商与业主对于小区权利的分配，如小区车库、车位的归属问题。 对开发商作为市场交易主体私权的保护。物权法的出台意味着国家对于私权利保护的承诺。 2、对政府的影响。坚持市场经济就必须给予市场主体充分的自由，避免公权力对于市场的过度干予。物权法的出台实际上

7、对于政府的行为进行了限制。 3、业主。出台了很多新的规定，对于坚定业主信心、保护业主权利、规范交易秩序、提高交易效率起到了重要作用。如土地使用权自动续期，善意第三人保护，小区权利分配，采光通风权确认，预告登记制度等。,学习物权法的意义,物权法的出台无论在政治上、法律上、民主意识上、经济和观念上，都具有重要的影响。 学习物权法的意义并不局限于守法。更重要的是保持一种战略高度，研究未来政策方向，发现商业机会。,物权法中涉及房地产业的新规定,一、平等保护国家、集体、私人的物权原则 公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。法律要保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利。 第四条：国家、集体、

8、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。,平等保护原则2,体味以下条款： 第五十六条：国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。 第六十三条：集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。 第六十六条：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。,二、物权法定原则,第五条物权的种类和内容，由法律规定。,第一、物权的种类不得创设，即不得创设民法或其他法律法规未规定的新类型的物权。,第二、不得创设与物权法定内容相异的内容，例如设定不移转占有的动产质权。,第三、只能由法律规定，行政机关也不能擅自创设物权，

9、或者通过颁布行政法规来设定物权种类和内容。,物权法定原则实务运用,案例解析： 某小区车位使用权销售给业主后，到土地管理部门给业主办理了他项权证，请问该项物权是否能够得到法律保护？ 律师解析： 违反了物权法定原则，行政机关不得擅自设立法律规定之外的物权类型，该项物权不能得到法律保护。,三、物权公示原则,所谓公示，是指物权在基于民事行为，尤其是基于合同行为发生变动时，必须或者应当将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。,物权公示原则,公示,1、不动产的物权变动以登记为公示手段，登记对抗为例外；,2、动产的物权变动以交付为公示

10、手段，不登记不发生对抗效力为例外。,A、土地承包经营权的变动，以合同生效即设立，登记产生对抗效力；【物权法第127条】 B、地役权的变动，以合同生效即设立，登记产生对抗效力。【物权法第158条】,船舶、航空器和机动车，未经登记，不得对抗善意第三人。【物权法第24条】,物权公示原则,物权变动,所有权所有权的取得、变更、丧失。 不动产登记 动 产交付,用益物权四项物权的取得、变更、丧失。 土地承包经营权、建设用地使用权 宅基地使用权、地役权,担保物权抵押权的设立、注销。 留置权的设立、丧失。 质权的设立、丧失。,必须通过公示方式表示出来。,物权公示原则,1、不动产买卖 1月1日买卖合同订立生效2月

11、1日办理过户登记，取得产权证。 3、车辆买卖 1月1日买卖合同订立生效2月1日办理交付3月1日办理过户登记。,取得动产所有权,不办登记对物权无影响，登记可以对抗善意第三人。,取得不动产所有权,在该段期间，即使受让人取得物权，但是如果出让人再行转让给其他善意第三人，物权由善意第三人取得。,物权公示原则,登记生效物权变动必须登记，只有登记才能发生物权的得丧变更，合同生效只是进行物权变动的前提。 登记对抗只要合同生效（动产交付）就发生物权变动效力，不办理登记不能对抗善意第三人。,四、物权公信原则,物权公信原则：民事主体基于公示所表现出来的所有权状态为民事行为，引发物权变动，即使依公示方法所表现出来的

12、物权不存在或者存在瑕疵，法律仍就认可该变动产生法律效力，受法律保护。 确立该项原则作用： 1、强化物权公示的公信力； 2、降低交易成本、简化交易程序； 3、稳定交易秩序、保障受让人物权。,物权公信原则,案例简介： 甲（男）和乙（女）系夫妻关系，在婚姻关系存续期间购买房屋一套，产权登记于甲个人名下。一年后，甲将该房屋出售给丙，并办理了过户登记。乙知道该情况后，认为甲的处分行为未征得共有人同意，其处分行为无效。请问：房屋应归属给谁？ 律师解析： 房屋所有权应归丙享有，丙基于产权证所反映出来的所有权人只有甲，据此与甲进行买卖，该项交易受法律保护。 至于甲方是否已婚、该套房屋是否尚有其他未登记之权利人

13、、甲如何取得、是否合法等因素，不是丙应当考虑的问题，丙唯一的义务就是根据产权证上所载明的所有权人进行交易。,物权公示、公信原则,公示让不特定的义务主体知道物权状态。 公信让利害关系人相信物权状态。,五、一物一权原则,一物一权,1、物权客体仅为独立的特定的物； 2、一个所有权的客体仅为一个独立物； 3、一个物之上可以存在数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾； 4、一物的某一部分不能成立单个的所有权。,一物一权原则实务运用,案例解析： 产权式商铺销售以面积为物权客体？以独立使用之物为物权客体？ 律师解析： 物权客体需要具备独立性（构造使用）、特定性，产权式商铺系人为进行分割，该分割不能实现物的独立

14、支配使用，其使用应当整体组合方能发挥其效用。因此，各产权人无法直接支配其标的物。该销售模式违反物权法基本原则。,一物一权原则实务运用,案例解析： 车位或车库系商品房的一个附属功能性设施，未单独办理产权登记，仅记载于房屋产权证备注栏中，该车位、车库是否能够单独处分？ 律师解析： 此类车位、车库不能作为法律上的一个独立物进行单独处分，虽然其使用具有一定的独立性，但为不动产登记时，系以“一物”进行的登记，必须与商品房共同处分。,六、物权的优先效力,物权的 优先效力,物权与债权同时并存时，物权具有优先债权的效力,1、所有权的优先性,一物数卖情形,2、用益物权的优先性,建设用地使用权的取得情形,3、担保

15、物权的优先性,抵押物优先偿债情形,物权优先效力案例解析1,案例简介： 开发商与甲、乙、丙三人就同一套商品房签订商品房购销合同，三人的情形分别为： 甲只签订了合同付清了全款； 乙签订了合同付清了全款，同时也办理了商品房的交接； 丙则签约后付款且办理的产权过户登记。 试问：对此应对如何确定开发商对三人的法律责任？商品房的最终归属何人？不能取得所有权的主体有何救济措施？,物权优先效力案例解析1-1,相关法律规定： 物权法 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。,物权优先效力案例解析1-2,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件

16、适用法律若干问题的规定 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。,物权优先效力案例解析2,案例简介： 土地方甲欲将已经通过出让取得的100亩建设用地的土地使用权对外转让，乙、丙、丁、戊等四人均有想受让该幅土地。 四人情形分别为： 1、甲与乙签订了转让合同； 2、甲与丙签订了转让合同，并收取了转让款； 3、甲与丁签订了转让合同

17、，并办理了变更登记； 4、甲与戊签订了转让合同，并移转戊占有； 试问：谁能取得该幅土地的建设用地使用权？,物权优先效力案例解析21,关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释,第十条,1、已办理土地使用权变更登记的优于未登记的；,2、均为办理变更登记的，合法占有优先于其他；,3、均未办理变更登记，也未合法占有，已支付转让款的优先；,4、合同均未履行，成立在先的合同有权优先履行。,同一幅土地，就土地使用权转让订立数个转让合同。,七、不动产统一登记制度的确立,（一）、不动产统一登记制度 五统一：统一法律依据；统一登记机关；统一登记效力；统一登记程序；统一权属证书。 （二）、预告登记、

18、异议登记、更正登记、注销登记、设立登记 （三）、登记错误时，登记机关的赔偿责任 以形式审查为主、实质审查为辅； 原未统一登记的弊端，房地分离案例。,特殊物权变动的例外规定,法院、仲裁作出的法律文书 人民政府的征收决定 继承或者受遗赠 合法建造、拆除房屋,生效时发生效力,开始时发生效力,成就时发生效力,获得后，于处分时必须办理登记，未经登记，不发生物权效力,不动产登记,第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。,本条第二款、物权法第28、29、30条规定。,八、预告登记,第二十条当事人

19、签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。,预告登记,现行合同备案登记与预告登记的区别： 1、发生的原因不同。,合同备案登记不需要双方的约定就应对进行的登记，双方也不能约定排除不登记，即不论约定与否均需要办理合同备案登记。,预告登记是需要以双方有明确约定为前提，没有约定就无法办理预告登记，即只有约定才可以办理预告登记。,预告登记,现行合同备案登记与预告登记的区别： 2、是否登记所 产生的

20、结果不同,合同备案登记与否并不因此影响商品房购销合同本身的法律效力，也不存在登记的商品房购销合同法律效力高于未登记的商品房购销合同。 【高法解释第6条】,预告登记与否，则直接关系到该请求权能够具有物权效力（即物权优先效力）。作了预告登记的商品房购销合同，具有了物权的优先效力，在同时存在就同一标的不动产有数个买卖协议的情况下，具有法定的优先效力，在不征得预告登记权利人同意的前提下，即使其他买受人已经办理了过户登记，根据物权法第二十条的规定，也不产生物权效力，即不能取得所有权、抵押权。,预告登记,现行合同备案登记与预告登记的区别： 3、登记错误 的法律后果不同,合同备案登记错误，一般情况下登记机关

21、不承担责任，或者很难追究登记机关相应赔偿责任。合同备案登记不因此影响合同效力，双方的权利义务需要以合同约定为准，不是以登记为准。,预告登记出现错误，因此给当事人造成损失，则登记机关是要承担赔偿责任的，预告登记将直接影响民事主体的民事法律行为的最终效力。,预告登记,预告登记 取得物权效力（优先效力） 除预告登记权利人能够取得商品房所有权，其他人即使已经登记，概不能取得商品房所有权。,注意：一定要约定，只有约定方才能够办理。,九、登记机构的职责1,第十二条： 1、查验申请人提供的权属证明和其他必要材料; 2、就有关登记事项询问申请人； 3、如实、及时登记有关事项； 4、法律、行政法规规定的其他职责

22、。 5、申请登记的不动产的有关情况需要进一歩证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 以形式审查为主、实质审查为辅 形式审查快但准确率差，实质审查准但慢。,登记机构的职责2,第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。,登记机构的职责3,登记机构不得有以下行为： 1、要求对不动产进行评估； 2、以年检等名义进行重复登记； 3、超出登记职责范围的其他行为。 4、不动产登记费按件收取，不得按照面积、体积或者价款的比例收取。,十、拆迁相关条文解读,

23、第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。,“公共利益”详解,因城市公共设施和公益事业的发展需求，为维护国家安全及交通、水利、能源、供电、供暖、供水等公共事业或市政建设用地

24、等为目的使用土地的，应归属于“公共利益”范畴。 房地产公司开发商品房是否属于公共利益？ 政府建盖廉租房、经济适用房是否属于公共利益？ 城中村改造是否属于公共利益？ “公共利益”的确定程序、确定标准：召开听证会，提起诉讼。 直接为不特定的社会主体带来利益。,十一、集体利益特殊保护,第六十三条：集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。,十二、不动产善意取得制度,第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 1、受让人受让该不动产

25、或者动产时是善意的； 2、以合理的价格转让； 3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。,不动产的善意取得制度,（一）善意取得制度的目的：保护受让人、维护交易的稳定。 （二）构成要件： 1、受让人受让该不动产时是善意的； 2、以合理的价格转让； 3、转让的不动产已经办理了登记。 解决隐形产权人的问题，产权过户后隐形产权人提出异议的，只能向转让人提出，与受让人无关。,十三、建设用地使用权及其续期问题,（一）赋予建设用地使用权以物权效力 （二）房地一并处分原则（物权

26、法146、147条） （三）续期问题：物权法149 1、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 2、非住宅建设用地使用权按法律规定办理。,建设用地使用权实务运用,案例解析： 赋予“建设用地使用权”以物权效力，会产生何种法律意义？ 律师解析： （1）强化对于建设用地使用权的保护力度直接支配、排他。 （2）拆迁、征收等行为发生时，将面对两个物权房屋所有权、建设用地使用权。 （3）该项物权受到侵害时，救济方式拓宽请求确认权利、排除妨碍、消除危险。,建设用地使用权1491,土 地 使 用 权 期 限,1、住宅,2、非住宅,利用目的,自动续期，不影响地上建筑物所有权。但是否需要缴纳土地出让金、缴纳标准

27、、续期换证等未作规定。,根据出让合同约定或达成补充协议，约定地上建筑物的归属。,没有约定或约定不明确，按照法律、行政法规定规定确定地上建筑物归属。,建设用地使用权1492,中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日颁布实施） 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。,建设用地使用权1492,中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （年月日起施行） 第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建

28、筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。,建设用地使用权1493,城市房地产管理法（1995年1月1日起施行） 第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。,十四、担保物权实现程序简化,物权法 第一百九十五条 抵押权人与抵押人

29、未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。 第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。,非诉直接进入执行，简化了担保物权的实现程序，提高效率。,担保法 第五十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。,十五、扩大可担保财产范围,1、在建建筑物可作为担保财产； 2、应收账款； 3、浮动抵押，可将还未产生的财产进行抵押。 第一百八十一条：经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。,