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1、西湖印象8月份营销&推广执行计划 合富辉煌 （7月1日7月24日数据）,CONTENTS,目 录,PART 1,7月份市场环境分析,7月份市场总结（截止7月24日）,自6月份以来，市场在售货量不大，且各项目来电来访下滑严重，且各项目新推楼栋去化率均低于60%，受政策影响，越来越多的客户选择观望，下半年市场政策如果没有改观，不排除类似恒大项目降价走量。,本次加推房源为87#，共计256套房源，当天到访客户150组左右；当天去化35套左右。,楼栋： 87#（256套房源） 优惠： 开盘当天优惠3个点； 按揭优惠3个点，一次性优惠5个点， 价格： 价格区间（含精装）9100-9800元/，均价约96
2、00元/；,7月22日恒大未来城加推介绍,本次加推房源为70#，共计16套房源，当天去化10套左右。,楼栋：70#（16套房源） 优惠：认筹交10万，开盘总房款优惠5万， 价格：一层边户均价在17800元/，中间户17400元/，二楼均价在15200元/，三楼四楼均价在14800元/左右。,7月22日茉莉公馆加推介绍,7月15日西湖观邸开盘简报,截止到开盘认筹320组左右，实际到场260组左右。 本次开高层两栋：2#、4#共计196套房源（准现房）整体去化120套左右。,西湖 观邸,楼栋：2#、4#（196套房源） 优惠：认筹交3千抵1万、当天选房成功96折、准时签约99折 价格：7300-8
3、800元；2#楼均价7700元/,4#楼均价7600元/ 现场交款：现场交1万定金；其他都未定（首付比例，签约）； 选房方式：顺序选房。,内容： 西湖观邸为润城项目集英街西边地块，产品包含高层、洋房、别墅。 本次推出房源2#、4#两栋楼全是一个单元，2#楼2梯5户，18层；4#楼2梯6户18层（1层部分底商）；共计196套房源。 房源价格东西户型价差较大：以4#楼为例东户847400-7700元（紧邻集英街，看不到湖景）；东南户607300-7500元（看不到湖景）；两个南户897350-7580元（看不到湖景）；西南户607300-8000元（部分能看到湖景）；西户857400-8800元（
4、部分可以看到湖景）。大部分房源价格在7300-7500之间，只有西户房价大部分在8000以上。,7月15日西湖观邸开盘简报,89 （两室两厅一卫）,146 （四室两厅两卫）,60 （一室两厅一卫）,85 （两室两厅一卫）,6054套，8554套，8970套，14618套,7月15日西湖观邸开盘简报,PART 2,7月营销推广总结,由图可知，龙亭区和金明区占比最多，分别为29组、15组，其中郑州区域4组，占比不足10%； 由图可知，地缘性客户仍为本项目主要认可客群；,截止7月24日，累计验资55组,营销总结,截止7月24日，累计验资55组,营销总结,由图可知，围挡及路过等自然性到访占比最多，有4
5、0组，说明本案地理位置的先天优越。； 由图可知，朋介客户有11组，占比约20%，老带新及转介逐渐成为本案购房重要客户之一；,来访区域：来访区域主要为金明区、龙亭区、郑州，分别占比42%、27%、11%，龙亭区目前基本无在建项目，因此为开封购房最大外溢区域，金明区、经开区为地缘客户；,截止7月24日项目7月份完成来访452组,营销总结,来访途径：来访渠道主要为路过、朋介、户外，分别占比68%、11%、7%，说明本案受西湖沙滩影响较大，建议考虑加大西湖拓客方面支持； 来电途径：相比于来访途径，来电途径更为均匀，户外、网络、路过、朋介分别占比：37%、30%、18%、15%。,截止7月24日项目7月
6、份完成来访452组，来电33组,营销总结,推广总结,推广总结,推广总结,设计推广工作：,设计推广工作：,设计推广工作：,PART 3,8月营销执行计划,8月销售目标,推售楼座：推售2# 推售时间：8月26日（具体以预售证办理时间、蓄客情况、客户落位情况而定） 推售思考：2#号楼135套房源，目标当月去化45%约60套，当月去化50%约65套；,下半年第1次集中推售,根据目标8月整月2#号楼去化50%67套房源计算，开盘前需要200组验资客户，自任务发布之日起截止8月31日共计需要到访客户850组。,8月销售节点,7月22日,8月21日25日,8月26日,7月21日验资政策公布实施按揭30万验资
7、，全款50万验资，开盘前必须提供征信报告、足额银行流水；,7月25日电商拓客上线 每日要求10组有效到访,7月23日,释放价格区间，第二次客户落位，试探客户反映，根据反映适时调整最终价格,开盘,8月27日,剩余房源价格上涨200元/平米,8月10日,2#号楼取得预售许可证，验资客户开始会员升级，全款缴纳10万，按揭缴纳5万,8月销售策略,全款客户享95折优惠、按揭客户享99折优惠；,优惠方式一,优惠方式二,优惠方式三,0元入会：前期0元入会客户享3000元开盘优惠，现已截止；,电商优惠：凡参与验资客户并参加取证后的会员升级，均享受电商优惠5000抵20000元优惠；,通过价格调整，最终实现2#
8、号楼表均价8500元左右,8月销售策略,验资资格：客户必须接受开封海龙置业以5970元的均价签约，剩余差价款一次性支付给开封海龙置业；,条件一,条件二,条件三,全款客户：需提供不低于50万元银行资产证明；,按揭客户：需提供不低于30万元银行资产证明；,银行流水：需提供6个月内，月均不低于10000元流水，可先验资，8月26日前补齐流水，否则，不得参与开盘；,条件四,通过验资期间客户资格审查及资料的提交，将按揭审查工作前置，从而提高按揭办理、合同签约等工作的办理速度。,征信报告：需提供客户本人征信报告，可先验资，8月26日前未提供征信报告或征信报告不通过的，不得参与开盘；,条件五,8月推广费用,
9、费用申请： 8月销售金额约为0.7亿元，按照2%计算推广费用为140万元，力争在尽可能节省费用的前提下完成既定目标。,8月推广渠道,电商：重新恢复电商，利用电商强大线上线下资源嫁接，从而短时间内明显增加项目到访，并最终为开盘服务；,渠道一,渠道二,渠道三,沙滩游客截访：本案大部分到访客户为路过等自然到访，建议增加沙滩游客截访力度，如免费供应饮品、发放气球礼品等，详见后边推广策略；,活动：通过中大型活动，提升市场关注度、增加老业主粘性；,8月推广渠道一电商,重新恢复电商，利用电商强大线上线下资源嫁接，从而短时间内明显增加项目到访，并最终为开盘服务,扫码送气球，留电送矿泉水、西区主要街道派发遮阳板
10、,汴西湖，作为项目的第一大生态卖点，同时也是夏季开封人民休闲娱乐的首选目的地，由于天气较热，儿童较多，建议气球、矿泉水等小物品，进行定制包装后配合单页在汴西湖公园派送，方便拉访的同时传递项目人文关怀的印象。同时前期西湖印象在集英街、一大街、二大街早晨6:007:00钟派发遮阳板，受到广泛的关注，部分事业单位、银行等建议可以给予特殊渠道进入单位内部停车场派发，建议此项活动持续进行。,8月推广渠道二沙滩拓客,费用预估,8月推广渠道二沙滩拓客,8月推广渠道三 大中型活动,活动建议一 放肆一夏 全家出发 西湖印象童梦嘉年华 迪士尼家庭大奖等你拿 活动目的：通过一系列、延续性的亲子游戏 邀约年轻父母家庭
11、至售楼部到访，传递高层认筹信息，促成项目成交。 活动时间：8.5-6 8.12-13，8.19-20，8.26-27 （8月每个周六、周日） 活动调性：童心童趣童陪伴 活动对象：意向客户，验资客户，已购客户,8月推广渠道三 大中型活动,活动排期,8月推广渠道三 大中型活动支持,费用预算,8月推广渠道三 大中型活动支持,活动建议二,爱心西瓜 清凉一夏,活动背景：7-8月正值开封本地瓜成熟季，同时酷暑难耐，西瓜是最好的解暑佳品，以集赞送西瓜、验资送西瓜雕刻、吃西瓜大赛等，可以促进客户来访，同时以公益事件，提升项目社会形象。 活动目的：增加客户到访，公益性质，传递项目形象。 提高项目在本地的社会地位。 活动时间：2017年7月29日8月15日 活动地点：西湖印象营销中心,8月推广渠道三 大中型活动支持,费用预算,8月份营销费用合计,月度营销费用预算：514600元,8月推广预计效果评估,综合费用预算：514600元 来电：60组； 来访约1500组（含活动到访、拓客到访、常规到访） 微信增粉500组； 2#号楼验资不低于200组； 2#号楼会员升级不低于150组； 2#号楼当月去化约50%，即65套； 备注：此项是以以上所有推广项目执行到位下的预期，根据推广费用的增减，目标会有所变更。,
西湖印象7月份总结及8月份营销 推广计划0727
