XX物业顾问管理手册

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.顾问管理手手册Consuultaant Mannageemennt HHanddboook宏泰物业发发展有限限公司Honesst PProppertty DDeveeloppmennt CCo., Lttd目 录1.0 人员员构架及及编制说说明1.1 架构构编制说说明1.2 工作作概况1.3 顾问问工作周周期1.4 初期期顾问管管理阶段段1.5 前期期顾问内内容细化化及调整整阶段1.6 前期期顾问建建议实施施阶段1.7 全面面物业管管理顾问问1.8 现场场勘

2、查1.9 例会会 1.0 人员架架构及编编制说明明工程管理保洁管理综合管理财务管理客服管理档案行政管理保安管理 1.1 架构编制说说明（暂暂定人员员）综合管理： 档案、行政政管理： 工程管理：财务管理：客服管理：保洁管理： 保安管理： 1.2 工作概况根据物业的的类型和和特点，针针对性地地对管理理模式提提出优化化方案，内内容包括括：初期期顾问阶阶段、前前期顾问问内容细细化及调调整阶段段、前期期顾问建建议实施施阶段、全全面物业业管理顾顾问四个个阶段。1.3 顾问工工作周期期：共一一年1.3.11初期顾顾问阶段段计：33个月工程管理顾顾问内容容计：22周确立顾问内内容计：1周财务管理：3周物业管理

3、标标准化文文件：11周1.4 初期顾顾问阶段段1.4.11 工程程管理顾顾问内容容A 工程图图纸、资资料收集集a) 土建建结构部部分 主体结结构、负负载、功功能、安安全系数数u 墙体保温、外外墙结构构、防水水、防火火u 内外交通设设施、运运输、通通道设计计、地下下室构造造u 公共区域、物物管区域域、空间间布局u 门窗设计、进进出入口口u 绿化带、浇浇灌系统统b) 机电电设备系系统u 综合布线系系统u 供电系统、照照明系统统u 暖通系统、楼楼层分布布、管线线预留口口u 给排水系统统 u 楼宇自控系系统u 卫星通讯/接收系系统u 停车场管理理系统u 保安监控系系统、门门锁选择择、门禁禁系统u 消防

4、监控系系统、消消防分区区、消防防通道u 楼宇智能管管理系统统u 电梯扶梯B 合理化化建议a) 楼宇宇安全保保障，包包括硬件件及软件件措施两两个方面面，硬件件即完善善楼宇自自动化系统，软软件即加加强物业业管理。b) 公共共区域能能源合理理利用墙体节能 地处采采暖区的的示范工工程，必必须严格格执行建建设部颁颁发的民民用建筑筑节能设计标准准（采暖暖居住建建筑部分分）和和各地编编制的实实施细则则。 地处非非采暖区区，尤其其是过渡渡地区的的示范工工程要求求以外墙墙采取保保温隔热措施，以以提高室室内舒适适度，降降低防暑暑降温的的能耗。 应大量量采用夹夹芯保温温、外保保温和内内保温的的复合外外墙，大大幅度地

5、地降低外墙的传热热系数。重重点发展展高效的的外保温温复合外外墙。 采用单单一材料料的节能能外墙，应应注意配配套砌筑筑材料的的防水、保保温、粘粘结等性能，以以减少热热应力和和冷桥的的出现。 门窗节节能 窗户要要达到国国家对节节能窗的的评价指指标，应应具有搞搞雨水渗渗漏、搞搞风压、搞空气渗透透和保温温等四性性。要大大量彩门门窗密闭闭材料和和成套技技术，有有效地提提高安装装质量。合理控制制窗墙比比。示范范工程中中所有住住宅外窗窗应一律律采用双双层玻璃璃。有条件的地地区可采采用中空空玻璃、隔隔热玻璃璃和反热热玻璃。 应大量采用绝热性能好塑钢门窗、保温铝合金门窗和彩板钢门窗等。 住宅分户门应具有防盗、隔

6、声、保温、防火等性能。 屋屋面地面面节能 层面保保温要求求一般高高于外墙墙。应推推广采用用复合层层面，其其保温隔隔热材料要求轻质质高效，吸吸水率低低，并且且有一定定强度。 采暖区楼板下方为室外或不采暖的房间时，楼面应采取保温措施。 采用地面辐射供暖技术的楼板必须采取有效的保温做法。 供供暖系统统节能 采用以以平衡阀阀及其专专用智能能仪表为为核心的的管网水水力平衡衡技术，改改善供暖质量，节节约能源源。集中中采暖系系统应当当使用双双管系统统。 采用热热量按户户计量及及温度控控制调节节装置，以以达到改改善住宅宅室内热热环境和节能的的双重效效果。应应实行按按热量收收费。 推广采采用高效效节能散散热器，

7、充充分发挥挥热效率率。室外外供暖管管道必须须采取保温措施施，以减减少热损损失。 积极在在暖通空空调工程程中引入入热泵节节能技术术。推广广小型节节能高效效集中空调设备。电气设备节节能 要求选选用低耗耗能电气气设备（如如可控硅硅调速节节能电梯梯、节能能变电器器、节能空调机机等。） 大量采用节能高效的新型灯具，淘汰过时的照明设备，公共区域必须彩延时开开关，减减少无用用电耗。 新新能源利利用 积极扩扩大地下下热能和和冷能等等可再生生能源在在示范工工程中的的应用水水平和规模。促进进新能源源实验基基地的形形成。 利用并并完善太太阳能电电池及热热水供应应技术，满满足全天天候使用用要求。太太阳能利用系系统设计

8、计应与主主体工程程设计同同步进行行，同步步施工，集集热器与建筑物的的屋面要要有机结结合，协协调美观观。 推广热热、电、冷冷联产供供技术，积积极利用用工业废废热向住住宅提供供采暖空空调热源，利利用垃圾圾资源化化技术供供热或发发电。 电力资资源充足足的地区区，宜采采用以电电为能源源的低温温辐射供供暖系统统，并可自行控制制供暖温温度，具具有无污污染，无无噪音的的优点。c) 环保保及绿化化努力方方向达到或超过过全国国物业管管理示范范住宅小小区（大大厦）标标准及评评分细则则、济济南市物物业管理理考核评评比标准准（住住宅区）济济南市文文明住宅宅小区、文文明住宅宅组团评评比标准准及国国家建设设部和济济南市有

9、有关规定定的标准准。按国家规定定，对于于住宅小小区绿化化用地不不可低于于占地面面积的330，绿化覆盖率达100%，环境卫生、清洁满意率达95%以上。在小区内设置区域内平面示意图和各种导向牌、在主要出入口设 “热爱地球，关爱生命”、“珍惜环境，爱护绿化”、“青青小草，请加呵护”、“尊老爱幼，人间美德”、 “进出车辆禁鸣、减速”等温馨提示牌。d) 清洁洁要求（装装饰/装装修材料料及垃圾圾处理、清清洁设施施）装饰、装装修材料料及垃圾圾的处理理所有材料、设设备工具具及废物物等须放放置在装装修单位位范围内内，不得得占用任任何公共共部分，所所有垃圾圾、碎片片等杂物物必须及及时搬运运，施工工区域如如有变更更

10、应与管管业协商商。施工工方在操操作过程程中如须须搬运有有污染楼楼面卫生生或体积积较大的的物体及及清运建建筑垃圾圾时应与与管业协协商并对对楼面卫卫生进行行清理。施施工区每每日工作作结束后后，应将将当天产产生或遗遗留之废废料、垃垃圾等清清理到指指定位置置并清洁洁好清运运路线。清清理时要要把废料料作密封封处理，确确保不会会发生恶恶臭、泄泄漏污水水、尘土土飞扬和和沙土满满地等现现象。施施工人员员不得做做出任何何环境污污染。严严禁开门门施工，严严禁在施施工过程程中干扰扰其它用用户的正正常施工工。 清洁设设施1.4.22 确立立物业管管理内容容 A 基本本服务 保安安、保洁洁、绿化化、消防防、维修修等基本

11、本服务。 B 无偿偿服务 序号服务项目责任部门家政服务1协助搬运保安2临时代管小小物件 C 有偿偿服务序号服务项目备注1室内委托清清洁2委托清洗油油烟机3委托清洗衣衣物普通衣物/需干洗洗的衣物物4送水服务5代为清洗汽汽车6打字、复印印7粉刷室内墙墙面8送取干洗衣衣物9运送物品10更换室内灯灯管、灯灯泡11维修更换门门锁12电器维修13疏通下水道道14代购车、飞飞机票15室内电路维维修16更换玻璃 1.44.3 财务管管理A 人员架架构安排排财务主管会计出纳B 员工工工资福利利项目养老保险医疗生育工伤失业公司交纳22%8%0.8%0.5%2%个人交纳8%2%001%C物业管理理费用测测算NO类别

12、支出项目人数计算公式平均每月全年支出一员工工资人保险工工装费用费夜班费用加班费 小计二管办公费综合测算理通讯费综合测算费交通费综合测算用固定资产折折旧综合测算小计三运日常清洁材材料费营绿化养护费费综合测算费垃圾清运费费综合测算用治安管理费费综合测算日常维修费费综合测算小计四公司管理费费五税金5.55%总计 1.44.4 物业管管理标准准化文件件A管理公公约（附附件一）用户手册册（附附件二）B 规章制制度人事管理理制度(附件三三)财务管理理制度（附附件四）行政管理理制度（附附件五）C 二次次装修手手册（附附件六） 交接接流程（附附件七）D 应急急手册（附附件八） 工程程应急流流程（附附件九）1.

13、4.55销售推推广我公司顾问问组将为为项目名名称“销售中中心”制定物物业管理理模式，组组建物业业管理团团队。指指导“销售中中心”的物业业管理团团队做好好“销售中中心”的日常常物业管管理工作作。以点点带面，宣宣传、展展示本项项目日后后物业管管理模式式、服务务理念和和工作规规范。在在“销售中中心”，物业业管理雏雏型必须须“麻雀虽虽小，五五脏俱全全”，充分分体现交交付使用用后物业业管理的的规范全全貌。因因此，合合适的人人才，合合理的分分配，规规范的流流程，礼礼貌的接接待，加加以“时效与与功效并并重”的监管管机制，“确保客户满意”的工作标准，都是我公司顾问工作的重要思考。“统一应对对”，是确确保销售售

14、业绩持持续向高高，消费费者对项项目名称称信心日日增的销销控规范范，也是是开发商商的诚信信充分体体现的重重要措施施。因此此，我公公司顾问问组将在在“销售中中心”设物业业管理接接待台，配配置“物业管管理百科科全书”，内容容包括：物业管管理服务务协议、业业主公约约、物业业使用手手册、商商场经营营管理公公约、商商场使用用手册、装装修守则则、消防防安全协协议、煤煤气、暖暖气设备备使用协协议、停停车场管管理规定定等业主主/商户户入住前前必须签签订的各各类协议议及规章章制度，以以避免业业主/商商户入住住后发生生不必要要的争议议。在“销售中中心”里，要要摆放物物业管理理费用告告示牌。销销售人员员和物业业管理人

15、人员要统统一口径径，向客客户说明明物业管管理费用用的组成成，特约约服务和和有偿服服务的内内容、收收费标准准。1.5 前前期顾问问内容细细化及调调整阶段段1.5.11机电设设施准备备工作 1.55.2 设备运运行操作作手册 1.55.3 管理人人员功能能细化A 一站式式服务平平台B 一专多多能的管管理人员员 1.55.4 运作流流程及服服务标准准、承诺诺的确定定 1.55.4.1 运运作流程程（附件件十） 1.55.4.2服务务标准、承承诺A 客户服服务服务标准1.客服人人员言行行举止文文明，着着装大方方得体，能能展示办办公楼整整体形象象。2.耐心、细细致的回回答客户户的问询询。3.对来访访人员

16、进进行登记记，保障障客户安安全及免免受骚扰扰。3.负责会会议接待待以及报报纸信件件的分发发，使客客户享受受全方位位的服务务。4.及时处处理客户户的报修修及其它它需求。5.档案管管理规范范完善。服务承诺1.维修服服务的回回访率达达到988% 。2.业主满满意率达达到900% 。3.档案建建立与完完好率达达到1000% 。B工程管理理服务标准1. 确保大楼外外观完好好、整洁洁，外墙墙装饰无无被损或或污迹、无无锈迹等等，无安安全隐患患。2.及时处处理设施施设备故故障，确确保设备备性能完完好，保保证安全全运行。3.确保电电梯技术术性能处处于良好好状态，保保证安全全运行。4.路灯完完好无损损，夜间间照明

17、正正常。5.道路畅畅通无损损坏，平平坦整洁洁，排水水畅通。6.雨水井井、污水水井完好好，疏通通正常无无污染物物。服务承诺1. 房屋完好率率达到998%以以上。2. 机电设备完完好率达达到999% 。3. 房屋零修、急急修及时时率达到到99%以上。4. 维修工程质质量合格格率达到到98% 。5. 道路完好率率及使用用率达到到1000% 。6. 化粪池、雨雨水井、污污水井完完好率达达到1000% 。7. 照明完好率率达到999% 。8. 给排水及供供电系统统完好率率达到999.99% 。C保安管理理服务标准1. 保障业主及及财产的的安全。2. 保障公共设设施完好好。3. 保障良好的的治安环环境。4

18、. 做好消防安安全服务务：发生生火灾，及及时报警警，协助助消防人人员疏散散、救助人员等；保证消消防设施施设备完完好无损损。5. 遇紧急，突突发事件件时能及及时、准准确、迅迅速地处处理。6. 有发生治安安案件、刑刑事案件件、交通通事故的的处置预预案，发发生时，应应立即采取措施施，并及及时报警警和配合合公安部部门进行行处理。7. 停车场设施施设备正正常，停停车场疏疏导有序序，无占占用消防防通道，无无阻碍交通。服务承诺1. 通过对大厦厦实行224小时时警卫服服务制度度，做到到以点带带面，进进而形成成大厦的整体体安全保保卫体系系，保护护物业及及使用人人的安全全，维护护物业的的正常工工作、生生活秩序序。

19、2. 辖区内不发发生重大大安全责责任事故故，本年年度内无无因管理理公司责责任造成成重大刑事案案件和重重大火灾灾事故。3. 停车场、自自行车棚棚完好率率达到1100% 。4. 智能化系统统完好率率达到999% 。5. 消防设施设设备完好好率达到到1000% 。D清洁管理理服务标准1. 确保办公楼楼环境优优美，清清洁卫生生。2. 保洁设备齐齐全完好好。3. 垃圾日产日日清，空空气新鲜鲜，环境境无污染染。4. 绿摆布局合合理、优优美，花花草树木木与办公公楼配置置得当。5. 外围绿化花花草树木木长势良良好，修修剪整齐齐美观，无无病虫害害，无践践踏折损现象，无无大面积积黄土裸裸露。服务承诺1. 保洁达标

20、率率98% 。2. 绿化完好率率达到996% 。3. 办公区域绿绿化率达达到1000% 。 1.55.5 智能化化管理系系统的设设立A 文件及及档案标标准化管管理1.档案分分类 ：1)文本档档案：指指需进行行存档，并并供日后后参阅的的纸张文文档资料料。2)电子档档案：指指需进行行存档，并并供日后后参阅、修修改的电电子文档档资料。2.档案管管理系统统：1)所有文文本档案案资料均均采用条条形编码码进行分分类，以以文件夹夹存档的的形式并并按照后后述的 文本档档案存档档标准进进行分类类存档，并并采用电电子数据据库的形形式对档档案进行行管理。2)所有电电子档案案资料则则按照后后述的电电子档案案存档标标准

21、进行行存档管管理。3.外部往往来函件件的收发发以传真/信函等形式的来函(行政人员)登记+编号+录入数据库物业经理审阅/批复机密性函件各职能部门一般性函件工程部以传真/信函等形式的发函(行政人员)登记+编号+录入数据库物业经理审阅/批复各职能部门主管审阅/批复草拟回函函件保安部保洁部运作中心处理函件相关事宜(按工作需求) 所有函件分类存档4.档案编编码采用条形码码印章的的形式，应应加盖于于文本档档案右上上角的显显著位置置。5.条形码码的建立立条形码由112位阿阿拉伯数数字和33位大写写英文字字母组成成，共计计15位位，作为为日常文文本档案案资料按按类别划划分档案案编码。1)15位位条形码码的含义

22、义说明管业名称 将相应的编编码填写写在空格格内，包包括，a. 资料的类型型编码b. 资料所属部部门编码码c. 存档日期编编码d. 存档的数量量6.数据库库的建立立存放位置客户内容摘要类目部门日期档案编号处理状态7.存档文文件夹1)红色标标准文件件夹：用用于保存存机密性性文本档档案资料料；2)蓝色标标准文件件夹：用用于保存存财务部部有关费费用清单单类文本本档案资资料；3)黑色标标准文件件夹：用用于保存存除上述述两种类类型外的的文本档档案资料料4)牛皮纸纸档案盒盒:用于于保存财财务会计计凭证，并并按照财财务转帐帐、普通通收款、外外汇等不不同科目目分别存存放于文文件盒内内。8.文件柜柜单层、双层层、

23、多层层文件柜柜用于保保存财务务用文件件盒、标标准文件件夹以及及非标准准文件夹夹、照片片档案夹夹、上插插页式文文件夹。四屉文件柜柜用于保保存挂件件夹。9.档案管管理系统统的执行行档案管理系系统自执执行之日日始，管管业行政政人员即即为本项项目内档档案管理理系统的的总监管管负责人人，负责责进行行行政办公公室档案案/人事事档案的的管理并并监督各各部门档档案管理理系统的的执行情情况，各各部门主主管即为为其部门门档案管管理系统统的监管管负责人人，负责责监督本本部门档档案资料料的系统统管理执执行情况况。B 财务管管理系统统C 人力资资源管理理系统D HellpDeesk管管理平台台1.6 前前期顾问问建议实

24、实施阶段段 1.66.1 筹建管管理处 1.66.2 管理费费用预算算审议、定定稿1.6.33各类管管理文件件审议、定定稿、印印刷 1.66.4二二次装修修手册审审议、定定稿、印印刷 1.66.5项项目验收收标准及及验收办办法（附附件十一一） 1.7 全全面物业业管理顾顾问1.7.11日常沟沟通A 土建维维修、养养护B 机电维维修、保保养C 公共区区域设备备设施维维修、养养护D 日常管管理a) 配套套服务设设施b) 节能能管理c) 绿地地、花木木等建筑筑小品的的养护d) 车辆辆行驶及及停泊秩秩序管理理e) 消防防安全监监控f) 文化化娱乐活活动建议议g) 档案案、资料料管理1.8现场场勘查1.

25、 9例会附件一：管理公约目 录总则第一章 物物业基本本情况 第二章 本本公约涉涉及的各各主体基基本情况况 第三章 物物业管理理服务内内容和标标准 第四章 物物业管理理服务费费用与公公共维修修基金 第五章 产产权人的的权利和和义务 第六章 开开发企业业的权利利义务 第七章 物物业管理理企业的的权利和和义务 第八章 房房屋的使使用、管管理、维维修的具具体规定定 第九章 违违约责任任 第十章 附附则 总 则则为落实（本本小区大大厦）的的售后物物业管理理，明确确购房人人、房地地产开发发企业和和物业管管理企业业在物业业管理中中的权利利义务，我我公司按按照有关关规定，制制定项目目名称物物业管理理公约，并并

26、提交济济南市居居住小区区管理办办公室核核准，以以确保公公约具备备必要内内容。我公司作如如下承诺诺：如因我公司司制定过过程中的的不谨慎慎导致本本公约内内容存在在歧义、语语义不清清或违反反有关法法律法规规政策，由由我公司司承担相相应责任任。我公司和物物业管理理企业签签定的物物业管理理委托合合同与本本公约内内容不存存在抵触触。我公司如将将项目转转让，将将保证受受让人承承诺遵守守本公约约。上述条款为为本公约约内容的的组成部部分，经经济南市市居住小小区管理理办公室室核准之之日起，我我公司即即应遵守守本公约约内容。开发企业（公公章）年 月月 日物业管理公公约为维护开发发企业、产产权人及及物业管管理企业业的

27、合法法权益，创创造和保保持安全全、整洁洁、舒适适、文明明的商务务办公环环境，根根据中华华人民共共和国及及济南市市有关房房地产法法律、法法规，结结合项目目名称的的实际情情况，制制订本公公约。项项目名称称的所有有产权人人、使用用人、开开发企业业和物业业管理企企业均受受本公约约各条文文的约束束。第一章 物物业基本本情况一、 物业名称：项目名名称二、座落位位置：物业四至：东至：西至： 南至： 北至：三、 建筑面积： 平方方米四、 土地用途及及使用期期限：五、 国有土地使使用权证证明文件件政府批批文号：六、共用部部位及共共用设施施设备：1.指不为为单个产产权人所所有而为为全体产产权人所所有并共共同使用用

28、的部位位及设施施设备，包包括（但但不限于于）：房房屋的承承重结构构（包括括基础、承承重墙体体、梁柱柱、楼盖盖等）、外外墙面、屋屋顶、大大堂、公公共门厅厅、走廊廊、过道道、管井井、公共共厕所、茶茶水间、垃垃圾通道道、邮政政信箱 、避雷雷装置、照照明灯具具、楼梯梯间、电电梯系统统、消防防系统、保保安系统统、二次次供水系系统、空空调系统统、通风风系统、煤煤气调压压站及上上述相关关配套系系统的配配套用房房，卫星星闭路电电视监控控室、智智能化中中控室、化化粪池、自自来水分分户水表表以外计计费水表表以内的的上水管管道、楼楼内下水水立管及及通向污污水井的的下水管管道、雨雨落管等等；物业业管理区区域内的的物业

29、管管理用房房、空地地、道路路、绿地地、变配配电系统统、市政政排水设设施、物物业管理理区域的的外围护护栏及围围墙等。为为该土地地及项目目名称产产权而设设计并供供其共用用的其它它区域，但但不包括括由个别别产权人人独自拥拥有所有有权的区区域。为本物业的的利益而而安装的的其他机机器、仪仪器、仪仪表、装装置、管管道、电电线、有有线电视视接收系系统、通通讯设备备、报警警系统、监监控系统统等，但但不包括括任何只只供产权权人独自自使用的的设施和和设备。2. 其他共用配配套设施施：银行行，餐厅厅，多功功能厅与与会议设设施，员员工餐厅厅，便利利店以及及卫星电电视接收收系统和和其他商商务服务务设施。第二章 本公约涉

30、及及的各主主体基本本情况一、产权人人：在项目名称称拥有全全部或部部分房屋屋所有权权及相应应土地使使用权的的公民、法法人和其其它组织织，包括括其日后后的合法法继承人人或承让让及被赠赠与者。二、物业管管理企业业：名称： 物业管理资资质合格格证书号号： 注册地址： 邮编：法人代表人人：注册资金：联系人：联系电话：三、开发企企业：名称：注册地址：邮编：法人代表人人：注册资本：联系人：联系电话：四、 业管理企业业的选定定和变更更：1. 物业管理委委员会（以以下简称称管委委会）成成立前，发展商名称聘请物业管理公司对项目名称进行管理；公约核准后除以下情况之外，开发企业不得变更物业管理企业。A：该物业业管理企

31、企业被取取消济南南市物业业管理资资质；B：该企业业注销；上述情况下下变更物物业管理理企业，开开发企业业需将变变更原因因和选定定的新物物业管理理等有关关事项告告之业主主，没有有50%以上反反对意见见的方可可与新物物业管理理企业签签署正式式合同。并并须到小小区办备备案。2. 物业管理委委员会成成立之前前变更物物业管理理企业，开开发企业业需要求求变更后后的新物物业管理理企业承承诺遵守守本公约约。3. 管委会成立立后，由由管委会会选聘物物业管理理企业对对项目名名称进行行管理。物物业管理理企业应应具有济济南市物物业管理理资质合合格证书书，并并承诺遵遵守本公公约。五、使用人人：指凡在项目目名称与与开发企企

32、业或产产权人签签订租赁赁合同的的公民、法法人和其其它组织织。第三章 物业管理服服务内容容和标准准1. 参与物业竣竣工交付付使用的的接管验验收，保保存相关关物业资资料；2. 作好入住管管理，使使业主顺顺利入住住，建立立业主管管理档案案；3. 按照装修修手册的的有关规规定监督督管理物物业装修修施工，保保证大厦厦的安全全和完整整；4. 管理地面和和地下停停车场，使使车辆行行驶有序序，停放放整齐，车车场道路路完好；5. 建立科学严严格的档档案管理理制度，做做好物业业档案管管理工作作；6. 维护公共秩秩序，采采取一切切措施防防止并纠纠正对大大厦任何何公共设设施、公公共区域域的违规规占用或或有损于于本大厦

33、厦各业主主利益的的各种行行为，必必要时要要求责任任人进行行赔偿；7. 保持本大厦厦及其所所有部分分（单元元内除外外）的环环境卫生生，定期期安排垃垃圾清运运，保证证垃圾收收集设施施处于良良好工作作状态；8. 做好大厦绿绿化的管管理养护护工作，保保持绿地地整洁；9. 要求并收取取本大厦厦所有产产权人及及使用人人应付款款项，支支付所有有因管理理和维护护本大厦厦而产生生的应付付款项，并并就物业业管理企企业履行行委托管管理合同同规定的的职责而而支出及及支取的的一切款款项，预预备妥善善的帐目目记录。10. 定期巡视、检检查、检检修大厦厦公共机机房，公公共机械械设备，确确保公共共设备设设施处于于良好的的工作

34、状状态；11. 保养、维护护大厦的的消防设设备设施施，并使使之符合合政府有有关法律律、法规规的要求求。12. 根据大厦管管理需要要，聘请请、撤换换及付酬酬予律师师、建筑筑师、会会计师及及其他专专业顾问问、承建建商，技技术工人人、代理理人、清清洁工人人及其他他有关的的工作人人员，为为管理人人员提供供办公地地方、办办公设施施、制服服、工作作服、工工具、器器具、清清洁或其其他材料料及所有有必要的的仪器和和设备；13. 保持大厦安安全、良良好的运运行状态态，定期期检查、巡巡视大厦厦的公共共区域， 必要时时可检查查各业主主单元的的内部，但但在非紧紧急情况况下应提提前给予予业主通通知；14. 为大厦的公公

35、共区域域（包括括公共服服务设施施）投保保，其保保险金额额及其险险种由物物业管理理企业根根据其管管理经验验提出建建议，提提交开发发企业或或物业管管理委员员会作出出决定；15. 采取必要的的措施，确确保大厦厦的各项项管理符符合政府府的规定定和要求求；16. 采取合法行行动和有有利措施施（包括括诉讼请请求），制制止个别别业主违违反、不不遵守或或不履行行公约的的规定或或物业管管理企业业为管理理大厦而而制定的的有关规规定；17. 管理者有权权根据本本公约的的规定，制制定、修修订及废废止项目目名称的的各项管管理规定定、管理理细则，各各产权人人须共同同遵守。18. 管理者递交交辞呈或或职务被被解聘时时，须移

36、移交所有有有关大大厦的文文件、资资料、图图纸、管管理帐目目等与发发展企业业或物业业管理委委员会；19. 项目名称按按照高档档写字楼楼的通行行标准提提供服务务并进行行物业管管理；20. 全面推行IISO990000质量标标准体系系，建立立科学高高效的管管理流程程和管理理制度；21. 项目名称开开业后，力力争在两两到三年年内创建建济南市市优秀管管理大厦厦。第四章 物业管理费费用与公公共部位位和公用用设施设设备大中中修及更更新改造造费一、物业管管理服务务费用（本本公约中中简称“管理费费”）：1. 物业管理企企业须向向产权人人明示物物业管理理服务收收费标准准。产权权人或使使用人应应就其物物业的管管理向

37、物物业管理理企业全全额支付付物业管管理服务务费。其其取费标标准，在在管委会会成立前前由开发发企业确确定；在在管委会会成立后后，由管管委会根根据物业业管理运运行成本本进行核核定。2. 管理费用包包括下列列各项：1) 管理及运行行人员（如如保安员员、维修修工、清清洁工等等）工资资及福利利费；2) 绿化、环卫卫、环保保、污水水处理、垃垃圾清洁洁费；3) 公用水、电电、气、暖暖费及正正常供应应时间的的空调费费；4) 办公费用（含含耗材、交交通、文文具、通通讯、用用房等）；5) 公共场所、公公用设施施设备的的日常运运行、维维修、保保养费及及照明费费；6) 大厦公共场场所维修修、保洁洁、环保保、治安安等发

38、生生的工具具材料费费；7) 公共治安服服务费；8) 大厦节日装装饰费用用；9) 公用设施设设备财产产保险费费；10) 物业管理企企业酬金金；11) 法定税金；12) 聘请管理、维维修、会会计、法法律等专专业顾问问的费用用；13) 其它物业管管理委员员会核准准的合理理支出。3.收费标标准如下下：物业管理服服务费按按销售建建筑面积积每月每每平米（ ）元元人民币币计取；（）至至（）层层商业用用房物业业管理费费按销售售建筑面面积每月月每平米米（ ）元元人民币币计取。4.物业管管理服务务费的交交纳办法法：各产权人或或使用人人应于每每月1日日至100日前到到物业管管理企业业办公室室交纳，现现金、支支票均可

39、可。5.产权人人或使用用人在办办理其物物业入住住手续时时须向物物业管理理企业预预付相当当于三个个月物业业管理服服务费（以以下简称称“管理按按金”）。用用于物业业管理费费用不敷敷使用时时，进行行临时补补救的资资金储备备；或用用于支付付包括产产权人或或使用人人产权转转移过程程中暂时时无法按按期缴纳纳的或非非故意性性的不能能按期缴缴纳的物物业管理理服务费费，该笔笔款项应应由产权权人或使使用人及及时补齐齐，不可可折抵。如如产权人人将其物物业产权权转让他他人，管管理按金金将自动动转至新新产权人人名下。6.在同一一物业管管理区域域内，自自房屋交交付使用用之日起起，开发发企业未未曾售出出的房屋和产权权人空置

40、置房屋均均应承担担相应的的物业管管理费。7.没有约约定或约约定不明明的，应应按政府府有关文文件实行行，政府府有新的的规定时时，收费费应依新新的政策策进行调调整。8.物业管管理服务务费收费费标准如如按规定定或约定定有调整整，物业业管理企企业应在在物业管管理区域域内醒目目位置公公告和书书面送达达通知全全体产权权人。 9.代收代代缴费用用：各产产权人或或使用人人应于每每月（ ）号号前交纳纳上月所所耗水、电、煤气等等费用，物物业管理理公司依依照政府府规定的的标准按按各自的的计量表表的显示示用量计计取。二、共用部部位和共共用设施施设备大大中修及及更新改改造费1.共用部部位、共共用设施施设备大大中修及及更

41、新改改造费是是专项用用于本物物业共用用部位、共共用设施施设备保保修期满满后的大大修、中中修及更更新改造造费用，共共用部位位、共用用设施设设备是指指本公约约第一章章第七条条所列内内容。2.该项费费用发生生时，由由物业管管理企业业按实际际情况作作出预算算，按销销售建筑筑面积比比例向产产权人筹筹集。第五章 产权人人的权利利及义务务一、产权人人的权利利在各产权人人遵守本本公约并并按期缴缴纳有关关费用的的先决条条件下，各各产权人人将享有有下述权权利：1. 对其名下的的物业享享有占有有、使用用、收益益和处分分权； 2. 按规定和设设置目的的使用共共用部位位和共用用设施设设备； 3. 产权人有权权要求召召开

42、、参参加产权权人大会会，享有有管委会会委员的的选举权权和被选选举权；4. 有权按有关关规定进进行房屋屋自用部部位的装装饰装修修；5. 有权自行聘聘请他人人对物业业自用部部位设施施设备进进行维修修、养护护，但当当该等维维修、养护操操作涉及及公共系系统、公公共区域域或其他他产权人人、使用用人的正正常使用用和其他他利益时时，该产产权人有有责任向向物业管管理企业业提出申申报，并并经物业业管理企企业书面面同意后后，方可可实施；6.有权根根据房屋屋建筑共共用部位位及场所所、共用用设备、设设施的状状况，建建议物业业管理企企业及时时修缮；7.对物业业管理的的重大事事项享有有表决权权； 8.有权监监督管委委会、

43、物物业管理理企业的的工作，并并向管委委会、物物业管理理企业就就物业管管理的有有关问题题提出意意见、建建议和要要求；9.有权向向物业管管理行政政主管部部门投诉诉；10.有权权监督物物业管理理的收费费情况，并并要求管管委会和和物业管管理企业业按照规规定的期期限公布布物业管管理服务务费用收收支帐目目；11.有权权要求异异产毗连连部位的的其他维维修责任任人承担担维修养养护责任任。对方方拒不维维修并造造成他人人损失的的，可向向管委会会投诉直直至提请请有关部部门调解解、仲裁裁或诉讼讼。二、产权人人的义务务1. 遵守物业管管理法律律、法规规、规章章、政策策和本公公约规定定，接受受物业管管理企业业的管理理；遵

44、守守物业管管理企业业依有关关规定和和公约订订立的本本物业管管理区域域内的规规章制度度； 2. 执行产权人人大会及及管委会会决议；3. 按规定和约约定交纳纳物业管管理服务务费、房房屋公共共部位和和公用设设施设备备大中修修维修基基金，物物业管理理企业代代收代缴缴的水、电电、暖、燃燃气、有有线电视视费等市市政公共共设施使使用费，及及其他因因管理本本物业所所发生的的费用支支出，无无论其拥拥用房屋屋是否空空置、出出租或自自用；4. 产权人出租租、转让让其拥有有物业时时，应提提前书面面通知物物业管理理企业，并并应在其其契约生生效之日日起（ ）日日内（如如需在该该（ ）日日内入住住时，则则应在入入住前）取取

45、得承租租方或受受让方遵遵守本公公约及物物业管理理规定的的书面承承诺，交给物业管管理企业业。前产产权人在在物业管管理企业业接到上上述承诺诺书前，对对该拟转转让的物物业管理理费及其其它有关关费用仍仍负有责责任。同同时，也也有责任任支付至至转让日日的管理理费用及及其它有有关费用用，如前前产权人人仍要履履行本公公约的责责任直到到其承让让人签署署的承诺诺书生效效止。在在受让方方签署的的承诺书书生效前前，如该该受让方方对开发发企业或或其他产产权人造造成任何何损失，应应由前产产权人负负责赔偿偿开发企企业或者者其他产产权人。前前产权人人如未能能付清其其应付的的管理费费及其它它有关费费用，管管理企业业有权向向前

46、产权权人追讨讨；5.应爱护护并合理理使用房房屋及共共用部位位、共用用设施设设备； 6.产权人人应对其其雇员、承承租人、访访客、代代理人及及其他使使用者的的疏忽和和错误向向物业管管理企业业及其他他产权人人负责。如如因上述述人士的的行为、疏疏忽和错错误而发发生损害害、损失失，该产产权人应应支付所所有因此此而产生生的费用用或赔偿偿。在上述情况下下，如损损害、损损失是由由物业管管理企业业负责修修复、补补偿的，则则费用由由物业管管理企业业收取；非物业业管理企企业负责责修复、补补偿的，则则费用由由物业管管理企业业收取；非物业业管理企企业负责责修复、补补偿的，费费用由受受害者收收取。7.不得作作出与本本公约

47、相相违背从从而使项项目名称称的保险险成为无无效或令令保险金金额提高高的行为为。如有有上述情情况发生生，则违违约的产产权人对对因此而而产生的的所有损损失、损损害、费费用、诉诉讼、索索赔或要要求及因因此引致致的额外外增加的的保险金金额对其其他产权权人负有有责任。如如因该产产权人违违约的行行为导致致项目名名称或其其中的部部分被损损毁，而而所保项项下的全全部或部部分保险险金无法法得到赔赔偿，则则违约的的产权人人应立即即将全部部重建或或修复损损毁部分分。8.产权人人或使用用人须同同管理者者签署承承诺书，承承诺遵守守本公约约。第六章 开发企企业的权权利和义义务一、开发企企业对其其拥有的的物业，享享有与其其

48、他产权权人同等等的权利利，并履履行相应应的义务务。二、管委会会成立前前，开发发企业有有权自行行组建或或选聘物物业管理理企业对对本物业业进行管管理。发发展商与与管理者者签署管管理合同同，制定定管理者者的职责责范围、期期限及酬酬金等无无须先经经其他业业主同意意，但管管理合同同不能违违反本公公约的条条款。依依法制定定公约和和物业管管理规章章制度。三、开发企企业应按按有关规规定承担担本物业业保修期期内保修修范围的的维修责责任。在在保修期期间，开开发企业业委托物物业管理理企业及及时处理理有关保保修适宜宜，其发发生的费费用由开开发企业业负责。四、开发企企业出售售物业时时，应向向购房人人明示经经核准的的公约

49、，并并要求购购房人在在签署购购房合同同的同时时，签署署遵守公公约的承承诺书。五、在不妨妨碍产权权人使用用其所拥拥有物业业的前提提下，开开发企业业或管理理者及经经他们认认可、批批准的人人为检查查、维修修或改造造本物业业区的任任何一部部分，包包括公共共区域、公公共服务务设施设设备，有有权携带带必需的的设备、器器材及材材料进入入本物业业区的任任何一部部分。如如有必要要，可进进入任何何单元内内部，除除紧急情情况外，须须事先通通知并征征得有关关产权人人或使用用人同意意。六、除紧急急情况外外开发企企业或管管理者在在发出合合理通告告后，有有权暂时时停止任任何设施施的使用用，以便便进行维维修及保保养。七、在本

50、公公约的限限制和保保障下，开开发企业业有权转转让、抵抵押、出出租、批批准占用用或 以其它任何何方式处处置项目目名称开开发企业业保留所所有权的的任何地地方，而而无须其其他产权权人同意意。八、开发企企业可委委派代理理人或公公司行使使本公约约给予开开发企业业的任何何权利。九、开发企企业可就就项目名名称的任任何部分分另行订订立有关关管理项项目名称称的契约约，但该该契约不不得抵触触本公约约的条款款。十、物业交交付使用用时，开开发企业业应当向向物业管管理企业业移交下下列材料料：1.新建项项目竣工工总平面面图；2.单体建建筑、结结构、设设备安装装竣工图图； 3.附属公公建配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图

51、； 4.有关设设施、设设备安装装、使用用和维护护保养技技术资料料； 5各单项工工程竣工工验收证证明材料料； 6.房屋质质量保证证文件和和房屋使使用说明明文件； 7.房屋销销售清单单和产权权资料； 8.公共配配套设施施的产权权及收益益归属清清单； 9.物业管管理所必必须的其其他资料料。十一、关于于车位的的使用管管理1.车位由由物业管管理企业业负责管管理；2.车位主主要以出出租方式式经营管管理；3.具体管管理办法法由物业业管理企企业制定定执行。第七章 物业管理企企业的权权利和义义务开发企业确确认管理理者为项项目名称称及其所所占土地地的管理理机构，全全权负责责项目名名称的各各项管理理服务工工作，决决

52、定项目目名称的的管理形形式。一、物业管管理企业业的权利利1.依照有有关法律律法规和和合同的的约定，制制定实施施物业管管理的制制度； 2对接受委委托的物物业实施施管理； 3.管理者者对项目目名称及及其所占占土地公公共区域域及公用用设施享享有排它它性管理理权和使使用权，其其中包括括维修、保保养、清清洁、绿绿化、安安全、消消防等权权利。4.管理者者在依据据本公约约规定行行使其各各项权力力时所做做出的任任何决定定和采取取的任何何行动对对产权人人及其它它单元使使用人有有约束力力。5.管理者者有权为为项目名名称的公公共区域域及公用用设施购购买保险险。 6.有权依依据本公公约规定定向产权权人收取取物业管管理

53、服务务费、维维修基金金、管理理按金、特特约维修修服务费费等各项项费用，及及水、电电、燃气气等代缴缴费用。7.清除项项目名称称内外及及所占土土地因违违反本公公约的规规定而设设置的任任何结构构、装置置、标志志牌、遮遮阳物、广广告和其其它物体体，并责责成有上上述行为为者恢复复原状且且对由此此产生的的损坏做做出应有有赔偿。8.有权根根据管理理需要聘聘请专营营公司承承担本物物业各专专项业务务。9.根据公公约的规规定，委委派管理理人员对对大厦进进行管理理、维护护和修缮缮。10.采取取一切必必要的措措施或步步骤使大大厦各项项管理工工作符合合各有关关法律和和规定。11.防止止或禁止止任何人人违反本本公约的的规

54、定占占有或使使用项目目名称的的公共区区域或公用设施的的任何部部分。12.因维维修、搬搬迁、清清洁、粉粉刷或装装饰项目目名称的的公共场场所和公公共设备备，包括天然气管管、污水水管、排排水管、自自来水管管、消防防水管、电电线、管管道等设设备等原原因，管管理者有有权在发发出合理理的通知知并获得得许可后后，进入入产权人人所购房房产内部部。若遇遇紧急事事故，管管理者有有权在未未经通知知的情况况下，进进入产权权人所购购房产的的内部进进行抢修修等工作作。二、物业管管理企业业的义务务1.履行委委托管理理合同，提提供物业业管理服服务；2.听取产产权人、使使用人的的意见和和建议，接接受产权权人及管管委会的的监督；

55、3.重大事事项告之之产权人人、使用用人，接接受政府府有关主主管部门门的监督督指导；4.重大维维护管理理事项和和年度维维护计划划应与委委托人协协商；5.建立物物业管理理收支帐帐目，定定期向产产权人及及使用人人公布，接接受管委委会的查查询；6.维护物物业公共共安全环环境和秩秩序，制制止违反反物业管管理制度度的行为为；7.协助有有关部门门对物业业管理区区域的治治安、交交通、消消防等事事项进行行管理；8.责成所所有产权权人将其其各自所所购房产产保持良良好状态态，并将将采取一一切合理理步骤补补救因产产权人或或使用人人过失而而出现不不良状态态，由此此而发生生的一切切费用由由产权人人或有关关责任人人承担；9

56、.禁止产产权人、使使用人或或任何其其他人违违反本公公约，改改变或损损坏项目目名称的的任何公公共部位位、公共共设施，由由此产生生的一切切费用均均由产权权人或有有关责任任人承担担；10.全权权代表产产权人及及其他单单元使用用人与政政府部门门、法律律机构或或其他单单位交涉涉有关大大厦的设设备、服服务和管管理事宜宜，并有有权责成成产权人人或其他他单元使使用人遵遵守上述述交涉而而作出的的决定或或采取的的行动。第八章 房屋使用、管管理、维维修的具具体规定定一、产权人人、使用用人应当当遵守法法律、法法规和规规章的规规定，按按照有利利于物业业外貌保保持、使使用安全全等原则则，妥善善处理供供水、排排污、通通行、

57、通通风、采采光、维维修、装装饰装修修、环境境卫生、环环境保护护等方面面的相邻邻关系，自自觉维护护本物业业公共场场所的整整洁、美美观及公公共设施施设备的的完好。二、物业管管理区域域内禁止止下列行行为：1.在得到到物业管管理企业业书面同同意前，在在建筑外外墙上安安装或悬悬挂任何何户外遮遮光帘、遮遮蓬、花花架、旗旗杆、电电视天线线、广告告、招牌牌或其它它任何伸伸出物；在其物物业单元元内玻璃璃窗或玻玻璃幕墙墙设置招招贴、海海报、广广告灯装装置；乱乱悬挂、乱乱张贴、乱乱涂写、乱乱刻画。2.产权人人或使用用人不得得违反有有关规定定在本物物业内存存放易燃燃、易爆爆、剧毒毒、放射射性物品品和排放放有毒、有有害危险险物质或或者发出出超过规规定标准准的噪声声；利用用房屋进进行危害害公共利利益的活活动和其其它违法法及不道道德的行行为。3. 在得到政府府有关部部门、物物业管理理企业和和相邻产产权人书书面同意意前，各各产权人擅自改变变其所拥拥有房屋屋设施设设备的结结构和建建筑物外外立面（含含外墙、外外门窗等等部位设设施的颜颜色、形形状和规规格），对对房屋的的内外承承重墙、梁梁、板等等进行违章凿凿、拆、搭搭、建；各产权权人在其其所拥有有的物业业以外地地方加建建任何建建筑物。4.在所购购