写字楼全程经营管理精解范例

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1、写字楼全程程经营管管理精解解范例1 前言：概述述特点写字楼的特特点：在高楼林立立的现代代城市中中，写字字楼各种种各样，建建筑外观观、内部部结构、设设备设施施等都不不尽相同同，但它它们都有有着共同同的现代代写字楼楼的特点点。（1） 一般位于经经济中心心城市现代写字楼楼都位于于以金融融、贸易易、信息息为中心心的大都都市，并并且一般般都建造造在城区区的中心心地段或或新建的的开发区区内。交交通方便便的地理理位置，便便于收集集和汇集集大量的的国际性性和全国国性的贸贸易信息息，因而而经济活活动频繁繁、交易易量大、交交易的功功率高。特特别是城城市中心心地段，各各类商业业设施齐齐全，既既有利于于贸易的的谈判和

2、和开展，又又有利于于办公人人员上下下班。因因此，处处于这种种地理位位置的写写字楼往往往吸引引众多的的客户。（2） 建筑规模大大，档次次高现代写字楼楼一般能能提供大大小多种种规格的的办公室室，使办办公面积积达到一一定规模模。大多多数现代代写字楼楼为高层层建筑，外外型雄伟伟、装饰饰考究，建建筑外型型有自已已独特的的风格，这这些都成成为业主主或客户户成功的的象征。写写字楼为为招揽客客户，在在注重写写字楼外外在良好好的建筑筑 形象象的同时时，内部部都配备备有先进进的设备备、设施施，能为为客户提提供舒适适快捷的的工作环环境。（3） 功能齐全现代写字楼楼能提供供各种功功能，如如前台服服务、大大小会议议室、

3、酒酒吧、商商场、餐餐厅、车车库等。能能为客户户提供工工作和生生活上的的方便，满满足客户户高效率率的办公公需要。（4） 有良好的管管理现代写字楼楼由于档档次高，设设备设施施复杂，管管理要求求高，一一般都委委托专业业物业管管理公司司进行管管理。大大多数写写字楼以以出租为为主，出出租率的的高低是是写字楼楼的生命命线，而而出租率率的高低低与物业业管理的的好坏休休戚相关关。许多多客户在在选择楼楼宇的时时候不但但重视楼楼宇的地地段、质质量和价价格，而而且十分分重视管管理队伍伍，现代代化的大大楼应该该有一支支训练有有素的管管理队伍伍，能向向客户提提供规范范的优质质的服务务。3写字楼楼管理模模式31自管管型（

4、1） 自建自管模模式：即即开发商商由建筑筑施工在在工程完完工后，自自行组建建物业公公司，进进行日常常经营与与管理，对对本身物物业情况况熟悉，资资料齐全全，欠缺缺管理的的专业化化。（2） 自管与专业业公司相相结合：开发商商自行管管财务、人人事、营营销等，而而专业性性、技术术性的如如保安、保保洁、绿绿化、机机电维护护等由专专业公司司负责日日常运行行及保养养工作，为为客户提提供专业业的服务务。（3） 自管与顾问问公司相相结合，由由顾问公公司协助助物业公公司拟定定日常管管理制度度、人员员配备、组组织机构构、工作作规范等等，使开开发商自自建的物物业公司司逐渐建建立专业业化的管管理。3 2委托型（1） 建

5、筑完成后后，由开开发商委委托专业业物业公公司进行行管理，利利用专业业公司的的丰富经经验进行行日常的的管理与与服务，大大业主对对其管理理情况进进行监督督。（2） 租凭经营型型：由开开发商通通过签订订租赁或或承包协协议与物物业公司司，实现现所有权权与经营营管理权权分离，物物业公司司致力于于日常的的租赁与与管理服服务！4 委托管理41管理理基本内内容A日常管管理（1） 设备管理，进进行对机机电空调调、电梯梯、供排排水、消消防及通通讯设备备，设备备的日常常运作与与保养维维护。（2） 安全管理：维护写写字楼安安全及治治安秩序序，并配配备安保保设备、门门卫、停停车场管管理，监监控中心心值班定定时与不不定时

6、的的安全巡巡查，保保证该大大厦244小时在在保安的的控制中中。（3） 清洁卫生管管理：对对大厦的的出入口口、大堂堂、公共共通道、电电梯间、卫卫生间等等环境及及地方的的清洁并并进行垃垃圾清运运，污水水处理和和灭虫消消杀等工工作。（4） 前台服务：提供前前台问询询服务，接接等客人人并提供供打字、传传真、影影印、订订票服务务等。B经营管管理（1） 租赁服务：处理写写字楼具具体的租租赁工作作，如租租户联络络、洽谈谈、签约约、协调调及处理理投诉等等。（2） 实施多种经经营，开开设商务务中心、美美容美发发、洗衣衣服务、康康乐中心心、中西西餐厅、咖咖啡餐饮饮等经营营。（3） 委托特约服服务：如如写字楼楼室内

7、清清洁、洗洗车、快快递、代代购物品品、邮寄寄、礼仪仪服务及及会务服服务等。5.写字楼楼的早期期介入主主要工作作：写字楼管理理的早期期介入，是是指物业业管理公公司在正正式全面面接管写写字楼工工作之前前进行的的工作。主主要内容容包括写写字楼设设计阶段段的早期期介入、写写字楼施施工建设设阶段的的早期介介入和写写字楼机机电设备备安装调调试阶段段的早期期介入，主主要是从从物业管管理角度度提出意意见和建建议。其其目的是是确保写写字楼建建造及设设施符合合物业管管理要求求，交付付使用时时，能即即时给各各业主及及租户提提供有效效及高水水平的服服务，以以避免日日后在建建筑和管管理上的的投资追追加或成成本提高高，减

8、少少物业管管理的成成本支出出。5.1规划划设计阶阶段的介介入主要要工作：从物业管理理的角度度参与写写字楼规规划设计计方案研研究工作作.密切切与设计计师、建建筑师以以及其他他相关的的专业人人员的联联系，审审阅、复复查所有有有关写写字楼的的设计图图纸和施施工计划划，并从从物业管管理的角角度提出出建议。在在参加工工程项目目的会议议时，提提出管理理上的有有关建议议：（1） 规划设计和和建筑计计划能否否满足未未来客户户的要求求。如布布局是否否合理，配配套设施施是否齐齐全等。（2） 写字楼日后后的管理理，如保保安、消消防和维维修服务务等能否否最经济济、最有有效和便便于操作作？是否否设置防防盗监控控系统？防

9、火安安全装置置的配备备是否合合理？写写字楼出出入口、造造型是否否方便治治安管理理等。（3） 监督建筑材材料的选选择和使使用，并并严格配配合检查查至最后后完成建建设，确确保写字字楼外观观完美无无瑕，避避免日后后维修成成本的增增加。（4） 评价设备和和相关服服务的选选择和有有效性，评评价安全全控制系系统，确确保设备备、服务务和安全全之间的的连接，使使整个写写字楼运运作畅通通。（5） 是否合理设设置管理理办公室室、工作作间、询询问台、告告示标志志等，确确保有效效地利用用空间，以以减少日日后这些些方面人人力和空空间的浪浪费。（6） 从美观和效效益上评评价园林林设计与与布置、公公共场所所告示标标志，以以

10、及照明明配置的的质量和和设计。（7） 检验和评价价车库、停停车设施施的设计计，提出出未来管管理的建建议，如如计费系系统、出出入控制制系统、车车位配置置等。5.2施工工建设阶阶段的介介入主要要工作：从物业管理理的角度度与施工工管理。与与承建商商等密切切合作，就就施工期期间所发发生的一一切与日日后管理理相关联联的问题题提出建建议。每每月派人人参加施施工会议议，通过过参与工工程会议议从而能能够掌握握工程进进度并及及时提出出有关工工程建议议和改善善方法，以以便日后后的物业业管理能能收到事事半功倍倍的效果果，确保保业主得得到最好好的服务务。（1） 提供功能布布局或建建材用料料更改及及安装方方法的有有关专

11、业业管理意意见。施施工期间间对写字字楼功能能布局及及各类设设备和建建材用料料的选择择，从物物业管理理角度提提出意见见和建议议，使有有关修改改更能达达到理想想效果。并并确保写写字楼在在交付时时，遗漏漏工程能能减至最最低，最最终使管管理成本本减少，使使物业价价值增加加。（2） 智能化写字字楼基本本设施的的需求，包包括为安安装先进进的电脑脑管理等等系统提提供意见见。（3） 检查跟进写写字楼已已签批的的工程合合约的进进度，详详细了解解写字楼楼工程设设施系统统情况。（4） 提供有关长长远维修修建议和和确定有有关预防防计划及及方案。物业管理公公司要通通过跟进进整个施施工过程程，熟悉悉整个写写字楼的的布局情

12、情况，要要熟悉各各种管道道、各种种设备设设施的系系统、位位置和走走向，并并建立档档案，以以方便物物业管理理公司接接管后对对写字楼楼的检查查、维修修、保养养工作等等。同时时，要确确保工程程质量，发发现问题题要明确确记录在在案，督督促施工工单位及及时整改改，以减减少物业业管理公公司接管管后对写写字楼进进行返工工、维修修的工作作量，从从而减少少物业管管理的成成本支出出。5.3写字字楼/商商业大楼楼 “管理理公约”参考文文本管理公约约本公约由以以下当事事人于*年*月月*日共共同签订订：甲方：（以以下简称称“第一业业主”）名称：*地址：*电话：*乙方：（以以下简称称“第一购购置者”）名称：*地址：*电话

13、：*第一业主是是经中华华人民共共和国深深圳市有有关当局局批准以以中外合合作形式式，共同同投资开开发位于于中国广广东省深深圳市土土地的发发展商，并并在该地地块上，兴兴建商住住综合大大楼，命命名为：“*广广场”（以下下简称“该发展展项目”）。现现就该发发展项目目制订本本公约，目目的在于于通过本本公约的的实施，以以界定各各业主对对该发展展项目及及其设备备、服务务设施、仪仪器的管管理、保保养、改改善、保保险及维维修订立立规定，达达至对该该发展项项目的统统一管理理，以保保证该发发展项目目的所有有业主有有效地使使用其购购置的物物业及规规定各业业主对该该发展项项目的管管理及公公共开支支所须负负责的适适当比例

14、例。并且且透过制制定本公公约以配配合将来来对于该该发展项项目整体体管理的的进行。第一业主就就该项目目内的两两幢住宅宅楼、两两幢商务务公寓楼楼、六层层裙楼、外外围广场场、停车车场及设设施保留留另订管管理公约约及其他他有关契契约的权权利，并并可就该该发展项项目各建建筑物、设设备、服服务设施施、仪器器的个别别独立管管理、协协调保养养、维修修订立个个别管理理公约，以以便发展展项目内内各业权权拥有者者共同遵遵守。本公约由以以上当事事人签署署后即时时生效，该该发展项项目的其其他业主主亦将会会签署此此管理公公约附录录二的承承诺书同同意遵守守此公约约，因此此该发展展项目的的所有业业主（不不论现在在或将来来）均

15、会会受到本本公约的的各条文文的约束束。第一章 定 义义一 在本公约中中，除文文意另有有所指外外：1“该土土地” 指根根据中华华人民共共和国深深圳经济济特区土土地使用用合同书书内土地地使用权权面积约约*平平方米的的土地。2“该发发展项目目” 指座落落于该土土地上的的*广广场，其其中包括括：(1) 两幢住宅楼楼；(2) 两幢商务公公寓；(3) 6层裙楼；(4) 3层地库停停车场。 3“公共地地方” 指指在该发发展项目目或该土土地内由由第一业业主根据据本公约约所指定定的公共共地方。其其中包括括以下设设在该发发展项目目内的正正门入口口、入口口大堂、楼楼梯间、通通道、行行人道、行行车道、绿绿化区、梯梯台

16、、管管理者办办事处、看看更或警警卫室、电电表房、后后备发电电机房、电电制房、电电压房、泵泵房、洒洒水系统统泵、消消防设备备、控制制室、电电话机房房、消防防泵房、化化粪池、光光井、水水箱、冷冷气机房房、垃圾圾房、储储水池及及为该土土地及该该发展项项目的业业主和住住户及其其访客而而设并供供其共用用之其他他地方或或范围，但但不包括括任何业业主拥有有独自使使用权的的地方。 4“公共服服务设施施” 指为为该发展展项目的的利益而而安装以以备各业业主共同同器、设设备、仪仪器、装装置、树树木、管管道、机机房、电电缆、电电线，包包括该发发展项目目的中央央系统，即即消防系系统、保保安系统统、空调调系统、电电讯系统

17、统、电梯梯系统、电电气系统统到各单单位的分分开关箱箱、煤气气系统、蒸蒸汽系统统、供水水及排水水系统等等，但任任何只供供个别业业主、租租户使用用的设施施则不包包括在内内。 5“外墙” 指该该发展项项目的所所有或部部分外墙墙。 6“装修规规则” 指管理理者（如如以下定定义）就就各业主主在其所所属单元元（如以以下定义义）的装装修、更更改、改改进、加加建、拆拆卸及装装饰等所所作的规规定。 7“绿化区区” 指根根据政府府当局依依照有关关法令要要求在该该土地上上实施绿绿化的地地区。 8“管理预预算” 指指根据本本公约和和有关法法规的规规定而为为该发展展项目预预备的管管理预算算。 9“管理费费用” 指指管理

18、者者因管理理、保养养、及改改善该发发展项目目之公共共地方及及公共服服务设施施及执行行本公约约条文所所规定而而引起的的所有费费用和开开支。 10“公共设设施 指管管理者根根据本公公约第五五章第四四条第110款所所维修基金及及 收到的的基金并并用于管管理、维维修及改改善该发发展项水电费周转转金” 目目的款项项。 11“管理份份额” 指由由第一业业主为使使各业主主分摊并并交纳管管理费用用而分配配给各单单元的份份额，有有关各单单元的份份额详列列于本公公约的附附录一内内。 12“管理者者” 指第第一业主主委任负负责管理理该发展展项目的的“*物物业管理理有限公公司”及/或或不时获获聘为管管理该发发展项目目

19、的其他他任何人人或公司司。13“业业主” 指对每每个单元元拥有或或共同拥拥用使用用权的人人士，并并包括其其日后的的合法继继承人或或转让（包包括但不不限于变变卖、赠赠与及互互易等）人人。如果果该单元元已被合合法抵押押，则“业主”应包括括该抵押押人和受受押人；担以上上述受押押人只是是在受押押人占有有该有关关单元或或收取该该有关单单元的租租金及利利益下才才算是业业主。14“单单元” 指在该该发展项项目内的的所有单单元或其其部分，包包括车位位。15“车车位” 指根据据本公约约规定用用作停泊泊车辆的的地方。16“本本公约” 指上上述当事事人于上上述日期期签署的的本公约约，并包包括分契契、相关关的公约约及

20、一切切有关管管理该发发展项目目的文件件。17“土土地批文文” 指指中华人人民共和和国深圳圳经济特特区土地地使用合合同书（*号）及及有关的的文件及及修订。18“交交付使用用 指第第一业主主于该发发展项目目可以交交付给有有关业主主通知书” 使用用时发给给有关业业主的通通知书。 119“业主委委员会” 指指各业主主于按照照本公约约不时召召开的业业主大会上委出出或选出出的业主主委员。 220“业主大大会” 指按按照本公公约第七七章举行行的业主主大会。 221“住宅楼楼” 指该发发展项目目内的两两幢住宅宅楼。 222“商务公公寓楼” 指指该发展展项目内内的两幢幢商务公公寓楼。 223“裙楼” 指指该发展

21、展项目内内的六层层裙楼。二本公约约中（在在文义许许可或要要求下），表表示单数数之字眼眼应包括括众数，相相反亦同同；表示示阳性之之字眼应应包括阴阴性和中中性，相相反亦同同；表示示人之字字眼应包包括公司司和法团团。第二章 总总则一公共地地方是为为各业主主之利益益而设置置的，可可由每一一位业主主及其租租客、雇雇员、访访客及其其准许的的使用者者使用。二 各业主此后后一切时时候均须须遵守和和履行本本公约所所载之保保证、规规定及限限制，并并受其约约束。该该等保证证、规定定及限制制的保障障和约束束附带于于该土地地及该发发展项目目的每个个部分。三 每个业主对对其单元元有全权权之处理理权，包包括出售售、转让让、

22、抵押押、按揭揭、出租租、批准准享用或或以其他他方式处处置或变变卖，而而无须其其他业主主或对该该发展项项目有其其他任何何权益的的人士同同意，但但该处理理须明确确地受中中华人民民共和国国之有关关法例及及本公约约限制和和保障。若若任何业业主出租租其单元元给予任任何租客客或租户户，须就就该租客客或租户户适当履履行及遵遵守公约约的条款款向其他他业主负负责。第三章 第一业主的的权利一 下列权利及及特权保保留予第第一业主主及其承承让人：1 第一业主有有权在其其认为合合适的情情况下更更改该发发展项目目的名称称或其中中任何部部分的名名称及编编号。在在进行上上述更改改前，第第一业主主应提前前三个月月以书面面形式通

23、通知所有有业主，但但无须就就因此而而引致的的任何损损失、费费用或开开支向各各业主或或其他拥拥有权的的人赔偿偿。2 第一业主保保留及拥拥有该发发展项目目内的天天台、平平台、架架空层、外外墙（包包括玻璃璃幕墙）、地地下室及及所有车车位（除除已出售售给个别别业主者者外）的的使用权权。3 第一业主管管理者及及其各自自的承建建商、代代理人及及其他经经许可的的人为检检查、维维修或改改善该发发展项目目的任何何一部分分，包括括公共地地方、公公共服务务设施或或任何为为该发展展项目利利益而安安装、取取消或拆拆卸的设设施，或或为履行行管理者者对该发发展项目目的管理理责任，有有权携带带一切必必需的设设备、机机器及材材

24、料进入入该发展展项目的的任何一一部分。如如有必要要，可进进入任何何单元的的内部，但但除紧急急情形外外，应事事先在合合理时间间内通知知有关业业主或使使用人。惟惟第一业业主于使使用此项项权利时时不得妨妨碍其他他业主使使用其所所属的单单元。4 第一业主有有权随时时将发展展项目及及该土地地第一业业主原拥拥有使用用权的任任何部分分划出或或指定或或重新指指定为额额外公共共地方或或公众行行人或汽汽车通道道，并可可立约声声明，不不必经其其他业主主或其他他拥有该该发展项项目权益益的人同同意。在在声明指指定的时时间内，该该等额处处地方构构成公共共地方的的一部分分，各业业主须按按其管理理份额的的比例负负责该等等额外

25、地地方的保保养及维维修。惟惟第一业业主于行行使此权权利时不不得妨碍碍其他业业主使用用其所属属的单元元。5 第一业主有有权取消消或更改改根据本本章第一一项第44条所规规定由第第一业主主发出或或指定的的额外公公共地方方，而无无须其他他业主或或其他拥拥有该发发展项目目权益的的人同意意。惟第第一业主主于行使使此项权权利时不不得妨碍碍其他业业主使用用其所属属单元。6 第一业主有有权随时时对本公公约签订订时存在在的该发发展项目目的建筑筑规划及及蓝图进进行更改改、修订订、增订订或改动动而无须须任何其其他业主主或其他他拥有该该发展项项目权益益的人同同意或批批准。但但上述更更改、修修订、增增订或改改动须事事先获

26、得得有关政政府当局局的批准准。所有有有关更更改、修修订、增增订或改改动并不不赋予任任何业主主向第一一业主提提出诉讼讼的权利利。惟上上述更改改修订、增增订或改改动不得得妨碍任任何业主主使用其其所属单单元的权权利。7 第一业主有有权将该该发展项项目使用用权未出出售的部部分、公公共地方方及公共共服务设设施及其其部分安安装、架架设、更更改、保保养及拆拆去烟窗窗、招牌牌、广告告、天线线、桅杆杆、避雷雷针及照照明及其其他各种种固定设设施。并并在事先先给予各各业主书书面通知知后（紧紧急情况况除外）于于一切合合理时间间带同或或不带同同工人及及设备进进入该发发展项目目任何部部分，以以便进行行上述有有关工程程，及

27、按按第一业业主认为为适当的的条款准准许或批批准或授授权其他他人或公公司进行行上述工工程。惟惟上述工工程不得得妨碍其其他业主主使用其其所属的的单元。因因安装前前述招牌牌、广告告、广告告灯箱需需支付一一切费用用（包括括安装费费、材料料费、电电费及维维修费）亦亦由第一一业主负负责。8 第一业主有有权改换换或改变变该发展展项目外外墙和公公共地方方的颜色色，在该该发展项项目外墙墙和公共共地方展展示、安安装或附附加任何何招牌及及其他广广告牌或或结构，并并可拆去去、修葺葺、维修修或更换换该等广广告牌或或结构。9 第一业主有有权将该该发展项项目的任任何部分分（已出出售的部部分除外外）转让让或奉献献给国家家，而

28、无无须其他他业主同同意。10 第一业主有有权在其其认为合合适的情情况下将将管理份份额重新新分配或或作出更更改或其其他第一一业主认认为合适适的安排排，并有有权以第第一业主主的名义义签署任任何有关关文件，而而无须其其他业主主同意。11 第一业主有有权向政政府有关关部门申申请对土土地批文文作出第第一业主主认为适适当的修修订、改改动或修修改，并并就此事事与政府府磋商，达达成协议议，及就就达成之之协议与与政府及及有关部部门签署署任何有有关文件件，无须须其他任任何业主主同意或或批准。惟惟此项权权利的行行使不得得妨碍其其他业主主使用其其所属的的单元。12 第一业主有有权调整整及重新新划定该该土地的的界线，就

29、就此事与与政府磋磋商及达达成协议议及就达达成之协协议与政政府及有有关部门门签署任任何有关关文件，而而无须其其他任何何业主同同意或批批准。13 在受本公约约的限制制和保障障下，第第一业主主有权转转让、抵抵押、出出租、批批准占用用或以上上其他任任何方式式处置该该发展项项目任何何部分（已已出售的的部分除除外），而而不须任任何业主主同意。14 第一业主可可委派代代理人行行使本公公约保留留予第一一业主之之任何权权利。15 第一业主可可按其认认为适当当的时候候及条件件将本公公约保留留予第一一业主的的所有或或任何权权利转达达让予第第一业主主认为适适当的人人士或公公司。16 第一业主可可就该发发展项目目任何部

30、部分另行行订立分分契及其其他有关关管理该该发展项项目的契契约，惟惟该分契契及契约约不得抵抵触本公公约的条条款。17 本公约所载载第一业业主的其其他权利利。二 为了使第一一业主可可以有效效地行使使本章第第（一）条条给予第第一业主主的所有有权利及及特权起起见，各各业主于于此共同同及各自自任命（此此项任命命不得撤撤销）第第一业主主作为其其代理人人，授权权第一业业主充分分之权利利、权力力及职权权代表各各业主作作出一切切行为及及事情及及/或代代表各业业主签订订一切为为行使本本章第一一条第一一业主的的全部或或部分权权利所需需要或附附带的文文件。第四章 业主责任在不抵触本本公约第第三章的的条款下下：一 各业

31、主承诺诺在转让让其拥有有单元时时，须于于有关购购买者签签署买卖卖合同之之日起一一个月内内就有关关单元的的使用变变化情况况以书面面通知管管理者。并并应取得得由购买买者所签签署列于于附录二二内的承承诺书并并交与管管理者，以以确保有有关购买买者遵守守本公约约内一切切条款，并并受其约约束。前前业主在在管理者者接到这这承诺书书前，对对该单元元的管理理费用及及其他有有关费用用仍负有有责任，前前业主亦亦有责任任支付至至转让日日的管理理费用及及共他有有关费用用。如前前业主在在承让人人拒绝或或还未签签署上述述的承诺诺书时将将其所拥拥有单元元转让，则则该前业业主仍要要履行本本公约的的责任，包包括但不不限于支支付所

32、有有管理费费用及管管理者酬酬金，直直到其承承让人签签署的承承诺书生生效止。在在承让人人签署之之承诺书书生效前前，如该该承让人人对第一一业主或或其他业业主造成成任何损损失，该该承让人人及前业业主均须须共同分分别负责责赔偿第第一业主主及/或或其他业业主。前前业主如如未能付付清其应应付的管管理费用用及其他他有关费费用，管管理者有有权向前前业主及及/或承承让人追追讨。二 各业主需尽尽速如期期付清因因其拥有有完全使使用权的的单元而而产生的的现有及及将来之之各种费费用、税税项、摊摊分费用用和支出出。三 各业主应如如期将其其单元应应缴之管管理费用用付给管管理者。四 在未得管理理者书面面同意前前，各业业主不得

33、得变更或或改动其其单元的的结构，亦亦不得对对公共地地方或公公共服务务设施或或其保养养作出或或造成任任何改动动、损害害、破坏坏或干扰扰。五 在未得管理理者书面面同意前前，各业业主不得得改变该该发展项项目的外外貌。六 在未得管理理者书面面同意前前，各业业主不得得在其单单元以外外的任何何地方或或在该发发展项目目的外墙墙上安装装任何户户外遮光光帘、遮遮篷、花花架、旗旗杆、铁铁笼、招招牌或其其他任何何建筑物物伸出物物、结构构或装饰饰、亦不不得堵塞塞任何窗窗户或更更改任何何窗户之之设计及及大小。七 在未得管理理者书面面同意前前，各业业主不得得在该发发展项目目的窗户户或外墙墙（预留留冷气机机位除外外）安装装

34、任何冷冷气机或或其他固固定设施施。八 各业主不得得做出与与本公约约相违背背，而使使该发展展项目的的保险（若若有）在在为无效效或令该该等保险险（若有有）的保保金提高高的行为为。如有有前述事事情发生生，则违违约之业业主对因因此而产产生的所所有损失失、损害害、费用用、诉讼讼、索赔赔及要求求或因此此引起的的额外或或增加的的保金对对其他业业主须负负有责任任。如因因该业主主违约之之行为令令致该发发展项目目或其中中一部分分被损毁毁，而所所投保项项下的全全部或部部分保险险（若有有）金无无法得到到赔偿，则则违约之之业主应应立即将将全部重重建或修修复损毁毁部分的的再建或或重修或或其他引引起之费费用支付付给予管管理

35、者或或其他业业主。九 各业主若因因本身的的疏忽引引致水、气气、烟或或其他有有关物体体外溢，损损害他人人或其财财产而产产生的诉诉讼、索索赔和要要求，则则该业主主须对因因此而产产生的所所有诉讼讼、索赔赔和要求求全部负负责。十 各业主应对对其租客客、代理理人、雇雇员、访访客及其其他使用用者等的的行为、疏疏忽和错错误向管管理者及及其他业业主负责责。如因因上述人人士的行行为、疏疏忽或错错误而发发生损害害、损失失，该业业主应支支付所有有因此而而产生的的费用或或赔偿。在在前述情情况下，如如损害或或损失是是由管理理者负责责修复、补补偿的，则则费用由由管理者者收取；如损害害或损失失是由受受害者负负责修复复、补偿

36、偿的，则则费用由由受害者者收取。十一 各业主不得得作出或或容许或或容忍其其他人或或其使用用作出妨妨碍或影影响该土土地及该该发展项项目或任任何部分分的保养养的任何何事情。十二 各业主不得得在该发发展项目目内属其其所有的的单元内内作出或或容许或或容忍其其他人士士作出对对其他业业主构成成损失或或损害的的行为或或疏忽行行为，并并须负责责修复或或弥补因因此而引引致的任任何损失失或一切切费用及及支出。十三 各业主及其其租客、受受许可人人、代理理人、雇雇员、访访客及其其他使用用者在任任何时候候均应遵遵守和履履行该发发展项目目管理规规则、住住宅楼规规则、商商务公寓寓楼规则则、裙楼楼规则、停停车场规规则及其其他

37、由管管理者按按照管理理需要而而制定的的规则。十四 各业主及其其租客、受受许可人人、代理理人、雇雇员、访访客及其其他使用用者在任任何时候候均应严严格遵守守装修规规则条款款。十五 在获得有关关政府当当局及管管理者的的书面同同意后，各各业主可可以自费费在其单单元中安安装或拆拆除增加加物、附附属物，但但不可因因此引起起该发展展项目任任何结构构性损害害，及干干预该发发展项目目任何一一部分的的使用，损损害公共共服务设设施。如如业主在在安装增增加物或或附属物物时未获获取有关关政府当当局之同同意，则则管理者者有权将将其加建建物拆除除，并向向该业主主追付因因此引起起的一切切费用。十六 各业主不得得在该发发展项目

38、目任何部部分存入入任何武武器、弹弹药、烟烟花、放放射品、污污染物品品或任何何危险及及易燃物物品或存存入可能能触犯当当时的任任何法规规或对其其他业主主及使用用者构成成滋扰或或危险的的其他物物品。但但可以存存放当时时国家法法规容许许的合理理份量的的燃料或或相似物物品作煮煮食及加加热用途途。十七 各业主不得得涂污公公共地方方、公共共服务设设施，在在未得管管理者书书面同意意前，各各业主不不得张贴贴、派发发安装或或摆设任任何招贴贴、通告告、招牌牌、广告告、宣传传品、商商品遮篷篷、支架架、装备备、机械械或其他他物件于于该发展展项目外外面、公公共地方方或公共共服务设设施等（安安装于各各单元大大门范围围内显示

39、示业主或或住客姓姓名的小小名牌除除外）。十八 各业主不得得在天台台架设或或安装独独立天线线（包括括接收卫卫星电视视之金属属碟）或或容许独独立天线线伸出该该发展项项目任何何部分。十九 各业主不得得阻塞或或堵塞任任何公共共地方或或放置或或弃置任任何垃圾圾或物件件于公共共地方内内，亦不不可占用用任何公公共地方方作私人人用途。二十 除事前经管管理者书书面同意意，各业业主不得得在其所所属单元元或该发发展项目目或其任任何部分分伺养任任何家禽禽或动物物。二十一 各业主不得得做出任任何行为为令该发发展项目目之冲洗洗或排水水、排污污系统堵堵塞或令令该等设设施的有有效运作作受损。二十二 个别业主无无权要求求管理者

40、者或其下下属为该该等业主主提供与与该发展展项目管管理无关关的服务务。二十三 各业主无权权直接惩惩戒管理理者属下下的职员员，该业业主如对对该职员员不满，应应向管理理者提出出，由管管理者采采取其认认为合适适的必要要行动。二十四 各业主不得得将其单单元用作作非法或或不道德德或与土土地批文文、政府府许可用用途、交交付使用用通知书书或本公公约条款款相抵触触的用途途，亦不不得有滋滋扰、损损害其他他业主的的事情发发生。二十五 垃圾处理只只能依该该发展项项目规则则、住宅宅楼规则则、商务务公寓楼楼规则、裙裙楼规则则及停车车场规则则中有关关部分由由管理者者规定的的办法处处理。二十六 各车位的业业主或其其使用者者只

41、可将将车位用用作停泊泊本公约约准许的的车辆的的用途，不不得放置置货物或或其他物物件，并并应遵守守停车场场规则。二十七 各业主不得得破坏或或以任何何方式妨妨碍公共共地方及及公共服服务设施施。二十八 各业主须遵遵守土地地批文及及有关法法规。二十九 各业主不可可对任何何设施或或装置作作出影响响水、电电或煤气气等供应应的改动动，亦不不可切割割或破坏坏该发展展项目的的主墙或或横栋梁梁或地皮皮或楼宇宇结构或或公共天天线系统统、电话话线路或或下水管管道。三十 各业主不得得利用该该发展项项目内的的走廊、楼楼梯间或或其他公公共地方方晒晾衣衣物或悬悬挂或放放置任何何垃圾桶桶、家具具或其他他物品。三十一 各业主在其

42、其单元进进行任何何装修工工程前，必必须取得得管理者者的书面面同意，并并须将一一笔管理理者指定定的款项项以管理理者指定定的方式式交存管管理者。此此笔款项项存放于于管理者者或不享享利息。如如进行装装修工程程的业主主违反管管理者订订立的装装修规则则或因装装修工程程引起任任何追讨讨、损失失或法律律责任，管管理者可可从该笔笔款项中中扣除合合理的款款项作为为赔偿。如如仍不足足以弥补补所有损损失，管管理者将将保留一一切追讨讨的权利利。该款款项或其其余款会会在装修修工程完完成并管管理者验验证一切切妥当后后14天天内发还还给有关关业主。三十二 住宅楼内的的所有单单元只可可作住宅宅用途使使用。商商务公寓寓楼内的的

43、所有单单元只可可作住宅宅或写字字楼用途途使用。三十三 裙楼内的所所有单元元只可作作商场及及展览用用途使用用。停车车场内的的所有车车位只可可作停泊泊车辆用用途使用用。第五章 管 理理一 一般事项1 该发展项目目由管理理者根据据本公约约进行管管理。管管理者的的首届任任期为二二年，由由*年*月*日日至*年年*月*日止。2 业主委员会会有权于于业主大大会通过过多数决决议后给给予管理理者不少少于三个个月的书书面通知知终止其其职务：管理者者亦可给给予业主主委员会会三个月月的书面面通知辞辞去其职职务。惟惟业主委委员会或或管理者者不可在在上述首首届任期期二年内内发出此此通知。3 管理者的责责任在于于管理和和维

44、护该该发展项项目的每每一部分分，管理理者受本本公约的的约束，并并须遵守守和履行行本公约约中其应应遵守及及履行之之责任及及义务。4 管理者将被被视为全全部业主主之集体体代理人人，而非非个别代代理人。每每一个业业主将被被视为已已不可撤撤销地任任命管理理者为执执行本公公约规定定的代理理人。二 管理者的权权力及责责任1 在不抵触第第一业主主及其权权利转让让人的权权利下，管管理者有有完全之之授权去去做所有有为该发发展项目目有效管管理和维维护所必必须做的的事情，并并为此负负责，其其中包括括（但不不限于）下下列事项项：（1）检查查、视察察该发展展项目，必必要时可可进入所所有单元元的内部部。（2）从事事任何必

45、必要工作作，以保保持该发发展项目目及其每每一个部部分处于于良好、清清洁、安安全的状状态。（3）更换换公共地地方中破破损的玻玻璃、门门、窗或或设备及及破损的的公共服服务设施施。（4）保持持所有公公共地方方良好照照明。（5）保持持该发展展项目及及其所有有部分（任任何业主主拥用独独家使用用权的单单元除外外）清洁洁、卫生生、干净净。（6）安排排定期垃垃圾清理理，保证证垃圾站站及其收收集设施施处于良良好工作作状态。（7）防止止堵塞所所有公共共地方，并并在发生生堵塞时时清除障障碍物。（8）保持持该发展展项目所所有公共共下水道道、水管管或其他他管道清清洁、畅畅通。（9）保持持公共服服务设施施处于良良好操作作

46、状态。（10）保保持所有有公共地地方内的的机房、机机械及设设备处于于良好操操作状态态。如果果有电梯梯及自动动扶梯，则则按有关关法律、法法规执行行。（11）防防止任何何垃圾淤淤积、侵侵蚀或倾倾倒于任任何公共共通道上上。如有有前述情情况发生生，则将将垃圾清清除，并并应向引引致上述述情况发发生的人人士要求求并收取取因此而而引起的的费用。（12）清清除任何何不符合合本公约约规定的的建筑物物或安装装物，向向应负责责的人士士要求并并收取清清除及补补偿因此此而引起起的损害害的费用用。（13）安安排保养养该发展展项目内内的消防防设施、保保安设施施、电讯讯设施、电电梯系统统、煤气气系统、蒸蒸汽系统统、供水水及排

47、污污设施、照照明系统统、空调调设施及及其他公公共设施施，并使使之符合合政府有有关法律律、法规规的要求求。（14）为为该发展展项目及及其每一一个部分分提供并并保持一一队保安安人员、看看更、看看守人员员，并在在管理者者认为合合适的情情况下，安安装、运运用并维维护保安安设施。（15）控控制该发发展项目目内所有有车辆停停放、货货物装卸卸、行人人交通，拖拖离或扣扣留所有有违反该该发展项项目规则则，包括括停车场场规则或或本公约约而停泊泊于停车车场内的的车辆，并并向该车车辆之车车主收取取拖离及及扣留费费用，包包括本章章第（五五）部分分第2条条规定的的滞纳金金和手续续费。（16）以以高标准准维持并并改进所所有

48、公共共服务设设施及其其服务质质量，使使该发展展项目使使用者能能满意地地享用该该发展项项目。（17）在在所有与与该发展展项目之之公共责责任有关关之法律律诉讼中中作为全全体业主主的代表表。（18）防防止及制制止任何何人未经经管理者者书面同同意或未未按本公公约的规规定而占占用或使使用公共共地方及及公共服服务设施施。（19）采采取一切切必要措措施以符符合政府府对于该该发展项项目的要要求。（20）防防止及制制止任何何人对该该发展项项目或公公共服务务设施进进行有害害的变更更及损害害。（21）按按本公约约规定，要要求并收收取所有有该发展展项目业业主应付付之款项项，支付付所有因因该发展展项目管管理及维维护而产

49、产生的应应付款项项。（22）如如管理者者认为合合适，管管理者有有权为该该发展项项目的公公共地方方（包括括公共服服务设施施）（但但不包括括个别业业主享有有独自拥拥有使用用权的部部分）投投保。其其金额及及险种由由管理者者根据其其良好管管理实践践做出决决定。投投保应根根据业主主各自的的投保权权益，以以管理者者的名义义代表管管理者本本身及业业主投保保，管理理者统一一支付保保费以使使该等保保险有效效。（23）替替绿化区区进行绿绿化工作作。（24）向向业主报报告所有有因该发发展项目目的管理理、维护护而与政政府、公公民及有有关个人人的往来来事宜。（25）雇雇用或解解雇职员员，使管管理者得得以履行行其职责责。

50、为该该等职员员提供办办公地、制制服、工工作服、工工具、器器具、清清洁或其其他材料料及所有有必要的的设备及及应有的的培训，劳劳工保障障（包括括法例所所规定的的任何保保险，在在职及退退职（退退休）补补偿或其其他各项项支出等等）。（26）防防止任何何人在该该发展项项目叫卖卖，有权权将叫卖卖者驱出出该发展展项目外外。（27）节节日期间间可装饰饰该发展展项目入入口及外外墙及公公共地方方，包括括灯光及及其他饰饰物。如如管理者者认为必必要，可可以组织织该发展展项目内内的文娱娱康乐及及推行活活动。（28）采采取方法法执行和和监察各各业主及及用户遵遵守及履履行本公公约的条条款，包包括但不不限于以以下方法法：a.

51、 在该发展项项目内显显著地方方公布违违约业主主及使用用者的姓姓名连同同其违约约情节；b. 劝告或以书书面通告告违约业业主纠正正错误，并并在通知知后144天期满满而该业业主仍未未纠正错错误时，带带同或不不带同工工人进入入该违约约业主之之单元并并采取相相应的行行动。如如属紧急急情况，可可不必书书面通知知：c. 通过民事诉诉讼向每每名违约约业主追追讨本公公约规定定该业主主须缴付付任何款款项；d. 停止对违约约业主单单元的服服务（包包括停止止水、电电、煤气气等的供供应及/或电梯梯、电视视转播的的服务）或或采取其其他有效效或可行行之措施施；e. 管理者认为为合适的的其他方方法。 （299）修葺葺该发展展

52、项目的的主要结结构、天天台、外外墙及公公共地方方等，确确保其维维修良好好。 （300）采取取一切措措施防止止该发展展项目任任何公共共地方受受阻塞，并并移去任任何造成成阻塞的的物件。 （311）采取取一切措措施（包包括提出出及进行行诉讼）制制止各业业主违反反、不遵遵守或不不履行本本公约的的规定或或该发展展项目规规则、住住宅楼规规则、商商务公寓寓楼规则则、裙楼楼规则、停停车场规规则及装装修规则则。 （322）就管管理者的的一切酬酬金及履履行本公公约规定定的职责责而支出出及支取取的一切切款项预预备妥善善的账目目记录，并并向各业业主提交交每月及及每年的的定期报报告，及及于业主主合理要要求时提提交报告告

53、。 （333）聘请请、撤换换及付酬酬予律师师、建筑筑师、设设计院工工程师、会会计师及及其他专专业顾问问、承建建商、工工人、花花匠、代代理人、保保安人员员、清洁洁工人及及其他工工作人员员。 （344）在不不抵触本本公约的的规定下下，作出出其他行行动使该该发展项项目有妥妥善管理理和维修修。 （335）协协助调解解业主或或用户之之间因该该发展项项目之管管理及共共用该发发展项目目的公共共地方及及公共设设施而引引起的纠纠纷与争争执。2管理者者有权制制定、修修改及替替代该发发展项目目管理规规则、住住宅楼规规则、商商务公寓寓楼规则则、裙楼楼规则、停停车场规规则及装装修规则则。以上上之规则则及其修修改应张张贴

54、于该该发展项项目之告告示栏。3.管理者者根据本本公约做做出的行行为及决决定在各各方面对对所有业业主均有有约束力力。4.管理者者及其雇雇员在下下列情况况下无需需对业主主及其使使用者负负责：（1） 为履行本公公约所作作出或拒拒绝作出出的一切切行为，但但涉及刑刑事责任任、不道道德、不不诚实、严严重过失失及故意意违约的的不包括括在内。（2） 因下列原因因造成的的服务中中断：a. 因任何设施施及装置置必要之之保养及及维修；b. 台风、水灾灾、火灾灾、地震震或其他他不可搞搞力的损损害、毁毁灭；c. 无法避免的的燃料、材材料、水水或劳力力短缺；d. 管理者所无无法控制制的其他他一切原原因。e. 因国家或地地

55、方法律律规定或或约束下下而不能能执行本本公约或或要执行行非本公公约条款款之职责责。f. 管理者应尽尽全力按按照本公公约的规规定履行行其对该该发展项项目的管管理和维维护职责责。5.管理者者应尽全全力按照照本公约约的规定定履行其其对该发发展项目目的管理理和维护护职责。三 管理者酬金金1 管理者酬金金乃管理理者履行行本公约约的职责责而付给给管理者者的报酬酬。在业业主委员员会未成成立前，该该酬金由由第一业业主拟定定。在业业主委员员会成立立后，管管理者酬酬金将由由业主委委员会拟拟定。2 管理者无须须从管理理者酬金金中支付付因招聘聘任何职职工为该该发展项项目管理理、运作作、会计计、核数数或作为为捐献等等和

56、一切切直接开开支费用用。3 管理者酬金金于每月月第一天天由业主主提前支支付。四 管理及其他他费用1 为确定业主主应付的的管理费费用，管管理者应应在每年年10月月底前为为下一年年度准备备一份管管理预算算。该预预算应显显示该发发展项目目总体上上在管理理与维护护方面的的估计开开支（包包括管理理者酬金金）和估估计收入入。2 为确定管理理预算，第第一会计计年度应应由该发发展项目目工程完完成并经经深圳市市政府主主管部门门检验合合格之日日开始，截截至该年年之122月311日止。若若该开始始日期在在该年110月底底以后，则则该年的的会计年年度与第第二年的的会计年年度合并并计算。其其后的会会计年度度即自每每年1

57、月月1日始始，至该该年122月311日止。管管理者有有权随时时改变会会计年度度，但应应提前一一个月向向各业主主发出书书面通知知。3 管理费用包包括但不不限于下下列各项项：（1） 该发展项目目公共地地方应付付给予政政府之土土地使用用费、土土地管理理费、租租金、税税金及其其他应付付款项之之开支。（2） 履行本公约约定明的的管理者者职责的的费用。（3） 为该发展项项目的恰恰当及有有效管理理而由管管理者决决定应购购置或租租用的所所有必需需之设备备、机械械、车辆辆的费用用。（4） 聘用及解聘聘协助该该发展项项目管理理的行政政及监督督职员的的费用。（5） 聘用及解聘聘任何管管理该发发展项目目所必需需的看更

58、更、守卫卫、电工工、花匠匠、清洁洁工、分分判商或或其他人人士，以以及为该该等人士士提供制制服、工工作服、工工具、材材料、设设备及培培训之费费用。（6） 该发展项目目整体公公共（即即非某一一单元或或某一业业主独家家使用之之地方所所使用或或耗用的的）水、电电、冷气气、煤气气、电话话、服务务的收费费及其类类似收费费及支出出。（7） 管理者的酬酬金。（8） 处理垃圾的的费用。（9） 操作、修理理、保养养、绿化化、装饰饰、更换换或清洁洁外墙（包包括玻璃璃幕墙）、公公共地方方或公共共服务设设施的支支出和费费用。（10） 因安装、改改善或更更换该发发展项目目内任何何公共服服务设施施所需的的非经常常性开支支。

59、（11） 本公约第五五章第二二、1.（222）及（225）条条所提及及的保险险金（若若有）。（12） 管理者为履履行本公公约规定定的职务务或行使使本公约约规定的的权力而而支出的的法律、会会计、核核数或其其他专业业费用。4 各业主应按按管理者者预算及及其所属属单元所所占的管管理份额额支付管管理费用用。5 管理工作及及/或管管理费用用如因为为个别业业主的要要求及/或行为为而增加加，管理理者有权权向该业业主征收收合理的的附加费费用。6 管理者有权权在其认认为必要要的情况况下增加加各业主主每月应应付的管管理者费费用金额额以满足足有关年年度修改改之估计计开支，并并无须如如以下第第7款所所规定需需准备一一

60、份预算算更改，但但应提前前一个月月书面通通知业主主。该增增加之款款项将构构成各业业主每月月应付的的管理费费用的一一部分。7 如管理者认认为有关关会计年年度所收收的款项项将不足足以支付付有关会会计年度度发生的的所有开开支，则则管理者者可准备备一份修修改后的的管理预预算，确确定每一一业主应应加付的的数目。管管理者可可运用该该笔每月月加收的的款项弥弥补不足足的部分分。在例例外情况况下，如如果管理理者认为为合理，该该笔款项项亦可以以一次性性总付的的方式收收取。8 如有关会计计年度出出现盈余余，则该该盈余部部分即视视为下一一会计年年度的收收入。9 各业主有责责任确保保其单元元/店铺铺按时缴缴交管理理费用

61、，无无论其单单元是否否空置、出出租或自自用。10 该发展项目目每一单单元的首首名向第第一业主主购置该该单元的的业主（下下称“首名业业主”），须须于该单单元买卖卖完成时时将一笔笔由管理理者指定定的款项项交给管管理者作作为公共共设施维维修基金金及公共共水电费费用周转转金。该该笔款项项不得转转移亦不不会归还还给该首首名业主主，由管管理者用用于有益益于该发发展项目目管理、维维修之用用途或支支付任何何非经常常性开支支，包括括安装或或更换发发展项目目内任何何公共服服务设施施的费用用。11 每单元的首首名业主主在向第第一业主主完成购购入其单单元时应应当：（1） 向管理者清清缴及预预缴其单单元应付付之管理理费

62、用，管管理费用用由第一一业主向向其发出出关于其其单元的的交付使使用通知知书日起起开始征征收。（2） 向管理者支支付一笔笔相等于于根据管管理预算算于第一一会计年年度应付付的两个个月管理理费的款款项作为为其在本本公约项项下应负负的责任任的保证证金。该该笔款项项不可用用作支付付业主根根据本公公约项下下应付之之管理费费用。五 管理费用及及其滞纳纳金的缴缴付1 每一业主于于第个月月第一天天预先向向管理者者缴付其其单元每每月应付付之管理理费用，管管理者别别有规定定的除外外。2 任何业主如如果未能能于根据据本公约约应付的的款项（包包括但不不限于管管理费、该该业主纠纠正违约约错误相相应开支支）到期期日起115天内内支付其其应付的的款项，则则管理者者有权采采取下列列措施并并收取附附加费用用：（1） 收取未缴付付的款项项自应付付之日起起至实际际支付之之日处以以每日千千分之三三的滞纳纳金。（2） 收取合理的的手续费费作为因因违约引引起管理理者额外外工作的的赔偿，该该手续费费将由管管理者按按年调整整。3 所有以滞纳纳金及手手续费方方式付给给管理者者的款项项存入管管理费用用户口。4 各业主按本本公约规规定应付付的全部部款项连连同本章章前述第第（五）部部分第22条所述述的滞纳纳金及手手续费以以及其他他所有因因收取前前述费用用而产生生或与之之相联系系的费