宝源公司颍上路项目前期定位策划报告

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1、=Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.宝源公司颍颍上路项项目项目前期定定位策划划报告呈送：安徽徽宝源房房地产开开发有限限公司编撰：北京京伟泽基基业地产产机构策策划部日期：20007年年1月110日目 录一、 地块总规1.1.1 地理位置1.2.11项目概概况1.3.11项目规规划延展展二、 项目目整体定定位2.1.11 项目目形象定定位2.1.22 项目目市场定定位2.1.33 目标标客户群群定位三、社区规规划3.1.11地块总总体规划划3.1.22景观规规划3.1.33 物业管管理的建建议3

2、.1.44小区智智能化四、 A组组团营销销定位4.1.11 产产品定位位4.1.22 形形象定位位4.1.33 营销销推广定定位4.1.44 生生活方式式定位一、 地块总规1.1.11地理位位置1. 区域划分的的标准本项目地块块在行政政区属上上属于庐庐阳区。本项目所在在的区域域位于庐庐阳老城城区的北北侧，与与老城区区一河之之隔。由由庐阳区区的海棠棠街道、杏杏林街道道、亳州州路街道道和双岗岗街道组组成，项项目所在在区域为为庐阳区区的人居居集中版版块。现现阶段，已已建和在在建的小小区达数数十个，区区域内酒酒店餐饮饮、休闲闲娱乐场场所及企企事业单单位较多多。2. 北环板块（以以下简称称北区）北区地理

3、范范围为以以环城河河以北，板板桥河以以西，南南淝河以以东，围围和起来来的区域域范围，区区域东接接瑶海区区，西连连蜀山区区，紧邻邻老城区区。北区，地处处合肥北环，交交通便利利、生活活配套已已经十分分完备，在在居住北移移以及及及格大盘盘入主的的引导以以及市场场力量的的推动下下，以房房地产业业为主要要推动力力量的区区域经济济获得了了快速发发展，区区内住宅宅项目林林立，房房价则是是稳中有有升，220055年以来来大型零零售业巨巨头也开开始纷纷纷进驻北北区，住住宅与大大型商业业的共舞舞局面预预计将会会进一步步完善区区域的居居住功能能，并将将有力推推动区域域房地产产业的进进一步快快速发展展。北区一一个相对

4、对完善的的老居住住城区为为区域主主打。l 交通及生活活配套区内道路纵纵横交错错，交通通十分发发达。区区域内交交通网络络呈“井”状布置置，南北北向的有有荣事达达大道、蒙蒙城路、合合瓦路、颍颍上路、界界首路和和亳州路路等，东东西向有有北一环环路（濉濉溪路）、北北二环路路（砀山山路）、凤凤台路、临临泉路、固固镇路、茨茨河路、义义井路和和五河路路等。其其中蒙城城路和荣荣事达大大道均在在合肥市市“十一五五”重点建建设的九九条主干干道之列列，临泉泉路道排排工程正正在进行行。东向：凤台台路、临临泉路和和濉溪路路连接着着新站区区的站前前路、凤凤阳路，使使本区域域到火车车站所需需时间不不超过220分钟钟，出行行

5、十分便便利。西向：濉溪溪路、临临泉路和和北二环环路分别别与合作作化路、潜潜山路和和环湖东东路相接接，加强强了与城城市西区区的连接接。南向：蒙城城路和荣荣事达大大道连接接长江中中路、直直达市中中心，有有效导入入市中心心人流、车车流。北向：合瓦瓦路和荣荣事达大大道连接接庐阳产产业园、直直通长丰丰，使市市区与城城市外围围紧密相相连。l 环境及配套套到达市区，近近在咫尺尺。分布布有北环环绿化带带、森林林公园以以及大型型水库，自自然资源源较为贫贫瘠。教育配套：合肥市市新庄小小学与项项目仅一一墙之隔隔，藕塘塘村幼儿儿园距项项目仅1100米米，濉溪溪路第一一小学、寿寿春中学学、庐阳阳中学、合合肥市226中至

6、至本项目目均不到到30000米的的距离。医疗卫生：距本项项目1000米有有合肥青青年医学学会庐阳阳社区的的门诊部部和藕塘塘村卫生生室，乘乘车5分分钟便可可以到达达濉溪路路上的合合肥市长长城医院院或东边边的杏林林医院、惠惠恩医院院。沿蒙蒙城路向向北步行行约100分钟亦亦可达市市城建医医院。商业设施：本项目目周边目目前无大大型商场场超市,东向蒙蒙城路沿沿线有酒酒店、大大型购物物商场（北北京联华华）和农贸贸市场（固固镇路上上）；南南边紧靠靠项目配配有小型型农贸市市场；沿沿颍上路路南行110分钟钟到濉溪溪路（北北一环路路）上，酒酒店餐饮饮、商场场和休闲闲娱乐等等商业均均比较齐齐全。l 发展规划根据合肥

7、市市总体规规划和北北移东扩扩的城市市发展战战略，城城市重心心将向南南转移。其其中，北北部将以以交通建建设和居住老老城区发发展为重重点，依依托商贸贸物流、教育文化、高尚住宅开发等产业，形成环境优美、设施完备、功能完善的合肥北部城区。l 项目周边概概况【区域景观观】 区区域内缺缺乏大型型的公园园、广场场类的公公众休闲闲娱乐场场所。但但由于周周边住宅宅小区多多数为新新建社区区，社区区内的景景观相对对较好。【周边环境境】 就项项目周边边环境而而言，由由于不处处在城市市交通主主干道上上，相对对汽车噪噪音污染染、灯光光污染和和粉尘污污染较少少。而项目东、南南两个方方向基本本都为住住宅社区区，因此此不会给给

8、本项目目带来太太大的影影响。西、北方向向为安徽徽钢材中中心批发发市场，因因其不属属于加工工型企业业，亦不不会带来来太大的的空气污污染，但但是大型型运输汽汽车的频频繁流动动会在一一定程度度上影响响本项目目的外围围环境。若若该项目目在建筑筑设计和和建筑材材料的使使用上做做一定的的处理，则则可避免免对本项项目建成成后小区区居民的的居住质质量造成成一定的的影响。3. 区域分析总总结u 物业规模：本案所属区区域颍上路路区域的的房地产产市场在在售个案案项目多多以小区区模式开开发，以以住宅为为主，辅辅以配套套社区商商业。社社区规模模以适于于管理的的中等规规模社区区为主，总总建面集集中在88万-223.22万

9、之之间，占占总量的的39.38；区域域内仅有有两个社社区规模模较小，远远低于110万（如：富源小小区仅为为2.33万、正正丰苑仅仅为3.5万），占占总量的的2.007；另有两两个规模模较大的的社区（上上城国际际达1114万、金都都华庭550万），占占总量的的58.55。随着区域房房地产市市场的发发展，加加上政府府土地政政策的限限制，未未来该区区域内将将很难再再有总建建面超大大的项目目出现；但是随随着小高高层、高高层住宅宅的发展展，个盘盘的总建建面不会会太小，预预计未来来该区域域的项目目会以总总建面在在5-115万的中等等规模社社区为开开发主体体。u 建筑形态：本案所属区区域定位位为北环环商住区

10、区，这就就形成了了本区域域内社区区的规划划特色是是以住宅宅为主，配配以部分分沿街商商业。在在建社区区中，多多数建筑筑类型囊囊括了多多层、小小高层和和高层，一一方面满满足了消消费者的的不同需需求，扩扩大了项项目的潜潜在客户户范围；另一个个方面也也体现出出了小区区建筑的的层次感感，彰显显建筑美美观度。区区域内已已售罄或或已进入入尾盘销销售的项项目以多多层为主主；而现现阶段市市场供应应量较大大的项目目则以小小高层为为主，同同时多层层、小高高层和高高层相结结合的综综合物业业。预计未来该该区域内内住宅项项目仍将将以小高高层为主主，但是是倾向于于小高层层和高层层相结合合的综合合物业，现现有的多多层和小小高

11、层结结合模式式将淡化化，多层层的供应应量将会会很小。u 户型面积：区域内市场场供应户户型从一一室一厅厅到五室室两厅不不等，户户型面积积则为335-1190；但各各楼盘的的主力户户型仍然然以两室室两厅和和三室两两厅为主主，尤以以三室两两厅最为为突出，主主力户型型面积在在80-1200之间间。从户型、面面积上来来看，该该区域内内呈现两两种不同同的现象象：一，先先期推出出的部分分项目，户户型、面面积比较较大，导导致销售售周期拉拉长，个个别项目目的销售售现基本本处于停停滞状态态（如海海棠花园园、新华华文景苑苑）；二二，近期期推出的的部分项项目，户户型、面面积均不不大，开开盘热卖卖，后期期销售也也呈稳定

12、定的局势势（如荷荷塘月色色、上城城国际）。由此不难发现：由于大户型前期供应量过大，导致销售市场疲软；中小户型则成为该区域内的销售热点，备受追捧。4. 产品规划及及风格产品规划的的档次呈呈两极分分化，一一种是项项目非常常大，产产品包罗罗万象，另另一种是是楼盘的的档次相相对较低低，没有有自已的的规划和和建筑特特色。5. 景观和车位位的设置置从几个规模模较大的的楼盘来来看，其其楼盘的的素质也也相对较较高，但但基本具具备了与与之相匹匹配的景景观，高高档的均均以水为为卖点。故故作为水水系景观观住宅，较较能够提提升楼盘盘的品质质。没有有水景的的社区都都在社区区的绿化化上做出出卖点。通过对周边边现有的的小区

13、进进行详细细的调查查发现，在在停车要要求上，都都有一定定的相似似之处。总总结起来来，有如如下两点点：私家车不是是此区域域的主要要代步工工具。多数楼盘都都有车库库，以地地下停车车库为主主。1.1.22项目概概况本项目位置置稍偏，交交通状况况较东向向和南向向项目相相比不甚甚便捷，但但是随着着颍上路路北段和和临泉路路的整改改，路面面状况将将得到极极大改善善，出行行也随之之更加便便捷，未未来交通通状况十十分乐观观。项目目学区和和周边项项目基本本相同，周周边新建建社区较较多，但但周边生生活配套套设施不不够完善善，有待待发展；随着周周边住宅宅社区建建设的日日趋完善善，客户户的陆续续入住，配配套商业业也会逐

14、逐渐成熟熟，生活活将日趋趋便利。地块总规划划占地55万多平平方米，呈呈梯形排排布，底底部基本本不带商商业。1. 周边配套商业业及居住住氛围已已经形成成，周边边有成熟熟的购物物、学区区等，是是一个具具备居住住潜质的的地段；2. 交通该该区交通通成熟、项项目周边边以有现现成往返返与市区区间的公公交线路路；3. 地块地地块本身身呈狭长长型，较较为平整整，没有有障碍物物，宗地地基础状状况良好好，便于于统一开开发管理理；4. 地段前景由于于该区域域定位为为老城区区的一部部分，未未来发展展方向将将以居住住为住，因因此，在在此区域域内置业业的人多多以居住住为主，投投资客很很少；5. 产品差异性性由于于本地块

15、块自身条条件限制制，只能能作成围围和式景景观，地地块较小小，很难难做出组组团，因因此，我我们最大大的卖点点，将是是产品本本身，只只有在产产品本身身寻找突突破口，做做该区域域，乃至至合肥市市面上不不曾出现现或者紧紧缺的产产品，才才是我们们定位所所在。受地块面积积不大的的限制，本本地块宜宜建小高高层或高高层建筑筑，这也也和周边边环境及及市场发发展趋势势相吻合合。由于于本案所所在区域域已建和和在建住住宅社区区大户型型供应量量较大，预预计市场场吸纳能能力较弱弱，再加加上政府府宏观政政策的限限制，设设计节约约型、实实用型的的中小户户型面积积将会更更符合市市场需求求，亦利利于后期期的快速速销售。1.1.3

16、3项目规规划延展展由于本案是是一个相相对开发发，量较较小的项项目，但但由于是是纯高层层产品在在整个北北区来说说，其地地位也是是举足轻轻重的，因因此，我我们在考考虑整体体规划的的时候应应该立足足于长远远的发展展眼光，而而不是单单看眼前前的土地地。这只只是开发发商开发发曲目的的前奏，因因此，在在整体项项目规划划上我们们应该把把握以下下几点：l 整个土地是是一个完完整的项项目，分分批开发发；l 在项目整体体规划上上要在保保证在产产品独立立的基础础上是延延续统一一营销主主线的；l 各产品之间间需要有有一个共共同的诉诉求点，例例如连接接的营销销事件；l 在营销的基基础上注注重品牌牌的建立立，便于于后续企

17、企业发展展；l 改变单一的的开发模模式，整整合各类类资源，灌灌以项目目的统一一品牌；l 提升开发商商的角色色，不单单单是项项目的投投资方和和获利方方，而是是城市运运营的角角色。1. 整体战略构构想1) 顺应市场发发展方向向以居住为主主功能的的北区，是是承担疏疏解老城城人口和和城市功功能的重重点新城城区，老老城未来来的置业业潮将大大量涌入入本片区区。本项项目应该该紧紧围围绕“以人为为本”展开定定位和规规划。2) 打造项目的的唯一、个个性化理理念本项目应充充分利用用产品优势势和地段段优势，以以塑造“全新精致致型享受受主义生生活模式式”作为项项目规划划、开发发的战略略发展核核心基础础，在市市场概念念

18、和形象象上具有有良好的的竞争性性和延展展性。3) 提升自身规规划的要要求根据项目规规划要点点要求，高高容积率率、高绿绿化标准准和旁边边的高水水准中小小学校都都直接影影响到项项目未来来的规划划设计，为为倡导“全新城城市中心心生活模模式”提供了了优越的的规划设设计空间间。4) 产品精致、浓浓缩，提提升社区区品质以漂泊情绪绪得以回回归为主主线，放放弃对主主体景观观上的要要求，而而将项目目塑造成成一个“寻找最最适宜城城市居住住模式的的回归型型社区”，使住住在这里里的业主主享受到到最便捷捷的生活活模式，最最享受型型的居家家，最回回归型的的心态。2. 区域战略构构思（1） 推 论A、 城市运营、区区域城市

19、市功能再再造的高高度定位位本项目目；B、 规模化、集集团开发发的总思思路清晰晰指导本本项目配配套开发发战略方方向；C、 城市运营，区域已经日趋成熟，形成新区域生活中心，逐步实现本项目在开发过程中价格、利润的全线升值。（2） 战略延展A、 建议根据项项目整体体定位，在在住宅各各分区之之间实现现相互呼呼应、功功能互补补，同时时相互独独立的整整体规划划。将各各分区规规划为不不同档次次、不同同产品、不不同主题题的建筑筑，从而而便于分分阶段的的开发推推广；B、 以“疲惫回归”为主基基调，每每期推出出营销主主题、热热点不同同，紧靠靠市场，不不断创新新，确保保地产品品牌持续续开发。而而且，各各期相关关配套适

20、适度超前前考虑，既既满足本本期的使使用功能能，又能能与整个个项目融融为一体体；C、 物业管理对对浓厚人人文社区区的营造造，企业业、产品品品牌的的延续是是至关重重要的。“以人为本，服务至上”的服务宗旨将深得民心，针对本项目强化物业管理品牌感召力，以树立良好的市场口碑，确保产品美誉度的升华；3. 物业构想根据项目的的优势，我我司认为为本项目目的物业业定位为为：创业初期精精致型享享受主义义社区形成项目在在市场中中对物业业的第一一印象构构成元素素【北区】 地段段价值【会所】 配套价价值、产产品附加加值【社区】 创新产产品社区区二、 项目目整体定定位2.1.11 项目目形象定定位创业初期精精致型享享受主

21、义义社区1、市场形形象定位位核心思思想：核心竞争力力产品品物质价价值+产产品附加加值产品附加值值主要依依靠配套套服务、市市场品牌牌形象来来提升，而而其中市市场品牌牌形象的的建设为为重中之之中。强调舒适的的自然生生态人居居大环境境和创业业型社区区的小环环境，塑塑造为交交通便利利、配套套齐全、产产品新颖颖、适合合居住的的理念，使使得项目目市场形形象不但但有坚实实的物质质基础作作为支撑撑，更有有丰富的的内涵作作为理念念延展。案名设定：橙 堡创智天地阳光10002.1.22 项目目市场定定位合肥北区稀稀有物业业，一流流配套，空空中主题题会所，先先进的物物业管理理模式本项目在产产品物质质形态上上，有塑塑

22、造成为为市场独独一无二二的优质质产品的的先天条条件，为为达到这这一目的的，我司司建议，本本着差异异化、理理念化、品品牌建设设原则，对对产品建建立良好好市场形形象定位位。2.1.33 目标标客户群群定位 本案案位于北北区，是是老城区区的一部部分，而而该区域域是相对对成熟的的居住社社区，类类比周边边项目，购购买的人人群多为为一次性性置业的的白领，外外来合肥肥打工的的生意人人，和周周边的老老城区居居民，在在次区域域内购房房多以自自住为主主，投资资客非常常少。1) 主客户群 外地来合肥肥打工、创创业的人人员 市区内的工工薪阶层层 具有地域情情节的周周边居民民 年轻的一次次置业的的白领2) 次客户群 市

23、区一部分分有一定定收入老老人及子子女3) 客户范围 合肥市4) 主力消费者者描述 总体客户群群体相对对较为年年轻，多多数在335岁上上下区间间内； 总体客户群群体为中中等收入入者，年年均家庭庭总收入入8万元元左右； 总体客户多多为首次次置业者者，投资资人群非非常少。三、社区规规划3.1.11地块总总体规划划1. 文化主张利用城市中中心的稀稀缺景观观资源的的优势，积积极提倡倡国际化化的、人人文的、平平静的、自自然的生生态的居居住生活活，引导导人们在在注重居居住的完完美、细细节的使使用功能能的同时时，向追追求住宅宅的居住住文化与与生活境境界改变变。本项目在生生活主旨旨方面，引引起目标标客户对对身心

24、自自由、健健康平和和的向往往、引发发对生活活真正价价值的思思考与探探讨。在在表现项项目卓尔尔不凡和和脱俗气气质的同同时，带带给人对对项目的的所体现现出的生生活意境境的向往往。在规划上要要注重文文化的贯贯穿，大大到景观观、园林林，小到到建筑、外外立面都都要紧密密贴近我我们定位位的这类类人群的的生活气气息。我们在这里里提倡的的是一种种转换与与便捷与与庸懒之之间的欧欧洲生活活文化。2.规划现现状A组团B组团C组团项目地块为为呈长方方形，主主景观轴轴和广场场于小区区中心。我们将将产品分分为三大大类，分分批推出出。3.规划原原理l 贯穿整个文文化主线线在整体体规划建建筑中；l 园林、景观观紧握放放松、享

25、享受的意意境；l 整体规划的的时候，因因为是整整个项目目分几个个阶段销销售，在在产品是是不宜一一次推出出，每期期则需要要有新的的卖点；l 一期地块被被道路自自然分割割成为南南北两片片，我们们在这样样自然条条件的基基础上，充充分利用用营销和和后天的的创造，用用景观大大道和内内庭式风风情街铺铺将建筑筑连接起起来；以上是我们们在对地地块进行行整体规规划时的的原则，只只要不偏偏离这个个原则，相相信大的的线条把把握正确确了，我我们再在在细节上上下工夫夫。4.项目规规划延展展一轴二心三三组团泛泛会所1) 一轴诠释：社区内以一一条主线线路为轴轴心，将将小区自自然分割割成南北北两片，这这条纽带带作为整整个小区

26、区生活和和休闲的的中心，也也是人车车行的主主要线路路。该轴轴线定位位为景观观轴，名名称可根根据小区区名称再再取。2) 二心诠释：两个主题景景观广场场，根据据小区的的特色，可可设置一一个为许许愿广场场，有喷喷水池设设计，一一个为状状元广场场拓印印状元手手印、脚脚膜，类类似星光光大道，如如图示： 许许愿喷池池 状元广广场 3) 三组团诠释释：其实这里指指的三组组团，并并不是一一般概念念上的组组团式景景观，而而是指项项目从销销售角度度分三批批进行开开发，每每次开发发销售的的产品特特色不同同。物业业类型为为：A组组团为：1#、22#楼，其其产品主主要是带带入户花花园、露露台的高高层；BB组团为为4#、

27、55#、66#、88#楼，其其产品为为挑高、小小复式及及子母套套房；CC组团为为小区入入口处33#、77#、99#楼，产产品为小小户型精精装修公公寓。4) 泛会所诠释释：我们提出的的会所不不是在小小区内部部设置，而是在楼顶设置的空中会所，之所以是泛会所的概念，我们是把一些主题会所分拆到不同的楼里，分流人群。例如：A组团顶层主题会所则是艺术文化会所，以手工油画、咖啡厅为主；B组团顶层主体会所为运动休闲会所，设置游泳池、健身馆为主；C组团主题会所为生态会所，设置空中花园、书吧、茶艺馆为主。5.建筑设设计风格格立面造型：设计以以简洁明明快为主主调，采采用欧陆陆风情与与现代生生活相结结合的设设计手法法

28、，创造造具有识识别性，统统一性的的丰富立立面造型型。其具具体表现现在：造型：造型型丰富，每每栋单体体造型不不仅考虑虑本身的的完整及及独立性性，也同同时满足足组合成成排后之之整体效效果，作作到高低低错落丰丰富有序序，拼合合效果统统一而有有变化，形形成自然然和谐的的天际线线效果。外墙建筑材材料：尽尽量采用用新型材材料，以以创造丰丰富新颖颖的视觉觉效果。外外墙部分分采用石石材,丰丰富的色色彩与质质感对比比砖墙更更显出社社区的高高贵。色色彩上以以轻松明明快的色色调为主主，其颜颜色可以以多种，以以营造整整体与个个体的识识别性及及生动性性，建议议采用橙橙色、白白色等。门庭：可在在每栋楼楼设置挑挑高7.8米

29、大大堂入户户，即显显示出业业主的尊尊贵、豪豪华，也也塑造了了开发商商大手笔笔的形象象。每栋楼体按按照类型型不同,拥有私私人草坪坪、露台台与空中中花园。成成为标准准的欧陆陆简约式式洋房。6.产品建建议产品是项目目最本质质、最核核心的部部分，客客户产生生购买行行为的最最终落脚脚点。因因此在控控制项目目成本的的同时，一一定要确确保产品品的质量量。包括括：规划划设计、所所处地段段、园林林设计、户户型产品品、销售售服务、物物业管理理、小区区设施、社社区文化化。每期产品都都涵盖一一个主题题，及围围绕一个个统一的的诉求点点，即最最适合创创业阶段段人群居居住的精精致享受受型社区区。每期期的产品品类型都都涵盖一

30、一个卖点点，即我我们会引引入几大大卖点类类户型，作作为分期期销售的的结点：1) 带入户花园园、露台台的高层层，面积积控制在在601220平米米之间；2) 70990平米米之间的的小复式式，以及及40600平米之之间的挑挑高；3) 30880平米米之间精精装修小小户型；4) 70+400（平米米）；880+330（平平米），子子母房设设计；5) 每栋楼顶的的主题会会所设计计。稍后我们会会提供以以上几类类户型的的参考户户型图纸纸以供设设计院参参考。7.户型和和面积建建议A组团建筑筑特色：全欧陆陆简约式式风格，为蝶型外观，每户均设置入户花园，赠送大面积露台；B、C组团团建筑特特色：欧欧陆简约约风格，

31、板板式高层层。各组团产品品建议：A组团A组团的户户型组成成结构建建议，AA组团作作为项目目首期推推出的产产品，是是打项目目品牌的的产品，除了要强调区域环境、楼盘品质等硬件的基础上，户型的设置也是影响销售的主要因素之一，在首期产品的顾客群的定位上，应以90平米小三房为主即三房的面积控制在100以内，适量的投放两房两厅的户型，每户赠送大面积露台和入户花园。高层的洋房设计，在合肥堪称首家。B组团B组团的整整体定位位是对AA组团产产品的整整体升级级，更要要求在产产品上求求新，求求变的基基础上，更更适合本本案消费费群体的的生活特特征，产产品以挑挑高、小小复式及及子母套套房为主主。小复复式面积积均在990

32、平米米以内，挑挑高则在在单层面面积在44060平平米以内内，子母母套房则则是考虑虑刚成家家的年轻轻人，父父母希望望照顾子子女，又又希望保保持相对对独立的的生活空空间，则则设置在在一层相相邻两户户为：880平米米两房两两厅+440平米米1房11厅，有有需要也也可以将将两套打打通使用用。C组团C组团是整整个小区区产品的的最后一一期，则则应该以以快销为为主，为为避免销销售的滞滞后性，应应选择总总价低，适适合业主主居住的的单身小小户型公公寓为主主。考虑虑精装修修是考虑虑我们的的目标人人群，均均是工作作繁忙，在在外打工工或者创创业的人人员，他他们没有有多余的的时间去去装修，我我们可以以提供几几种装修修风

33、格和和套餐的的精装修修模式供供其选择择。8.规划优优势l 超宽楼间距距，生活活更精致致项目总体容容积率控控制在22.5左左右，这这在纯高高层项目目中已经经算相对对较低的的。由于于项目是是狭长地地块，小小区是围围和式建建造的，因因此，楼楼间距超超宽，成成为规划划上一个个最大的的优势，集集中的内内庭式景景观，便便于户户户欣赏。这这是多数数高层所所不具备备的。l 三重商业，步步行尺度度齐全的商业业配套、适适度的步步行距离离、完善善的步行行体系，打打造一个个优生态态、低污污染，不不依附于于汽车的的生活社社区。一重商业：项目周周边大众众型的便便利店、大大型超市市、小饭饭店、邮邮局；二重商业：项目自自身配

34、套套的商业业楼及内内庭式商商业街铺铺；三重商业：楼层顶顶端主题题型会所所，涵盖盖娱乐休休闲型的的美容美美发、大大型会所所，甚至至异域风风情型的的咖啡吧吧、酒坊坊也一应应俱全。3.1.22景观规规划本案的景观观环境中中提出“天人合合一”的生态态文化景景观理念念，主推推休闲、享享受的社社区风情情，整个个项目用用景观广广场和景景观小品品品质小小景观贯贯穿始终终。形成成独具中中原特色色的文化化社区。坡地型叶状状景观小小品结合外部的的大环境境，充分分融入到到每个组组团绿化化当中，以以住宅为为基础，以以小区中中央区域域的“绿肺”为中心心，强调调点线面面的空间间组合方方式，社社区景观观的营造造将遵循循自然的

35、的原理和和本社区区的特色色，借助助组团式式的建筑筑小品和和的自然然结合，创创造出独独具特色色的社区区环境。做做到整个个社区一一年四季季常青，不不同的季季节用不不同植物物进行搭搭配，做做到移步步换景，步步移景移移的实景景。环境境设计原原则建议议如下：1. 环境设计应应将建筑筑重组为为景观的的一部分分，与道道路、树树、花坛坛、广场场等和建建筑轮廓廓构成一一组完整整的小区区景观，所所有的景景观布置置应环绕绕建筑，使使环境、建建筑之间间的封闭闭与开放放、紧凑凑与松散散，关系系趋向和和谐。2. 绿化及园林林设计应应保证美美观与实实用相结结合，做做到有区区域功能能划分（如如儿童区区、老人人区），使使社区的

36、的绿化带带同时成成为小区区的社交交空间。3. 注意抗寒性性及色彩彩的处理理。4. 利用自然形形成的南南北坡地地，建造造有层次次感的溪溪水、竹竹林、石石滩等，这这样的构构建更生生动，更更有灵性性。社区内景景观绿地地，围绕绕景观大大道融合合具有异异国气息息的两大主题题广场，展展示的不不仅是社社区的精精神，更更是区域域形象。景观小品：社区中心的的景观大大道可以以城市或或者著名名景点的的名称来来命名。3.1.3 物业管理建建议物业管理是是客户在在购买房房屋时前前三位需需解答的的问题。物业管理的品质就决定了物业未来的品质。因此选择好的物业公司等于选择了对物业未来良好保障。我们建议，本本项目的的物业管管理

37、用两两个方案案进行： 一一、委托托广州一一类知名名且有住住宅管理理经验的的物业公公司进行行物业管管理，这这对销售售有重要要利好。 二二、委托托知名物物业管理理公司做做项目的的顾问公公司，同同时自己己做管理理。 无无论上述述哪种形形式，均均应在销销售前敲敲定，选选择的物物业管理理公司应应有号召召力，物物业公司司应做下下述文件件：1、物业业管理公公约2、物业业管理人人员手册册3、物业业装修管管理规定定4、房产产治安管管理规定定5、房产产交通停停车管理理规定上述文件仅仅做参考考。物业业公司确确定后，应应参与环环境设计计，对小小区功能能分区及及交通线线路布局局等提出出意见，以以确保客客户入住住后，各各

38、项配套套使用的的合理性性，减少少纠纷，从从而减少少重复建建设，确确保小区区优质品品牌3.1.44小区智智能化具体小区智智能化建建议：1.小区内内背景音音乐2.户内设设远红外外探头及及远程报报警按钮钮(与中心心控制机机房联网网)3.小区周周界红外外对射,电视监监控,智能巡巡更4.彩色可可视对讲讲系统5.设煤气气泄露报报警器(由天然然气公司司安装,与小区区控制中中心机房房不联网网)6.一卡通通(入户门门、电梯梯、停车车)（一）安全全防范系系统1、小区周周界红外外线防越越系统2、闭路电电视监控控系统3、楼宇门门禁对讲讲系统4、住户报报警及联联动控制制系统5、电子巡巡更系统统（二）信息息服务系系统1、

39、高速宽宽带计算算机网络络2、INTTERNNRT高高速宽带带接入3、卫星闭闭路电视视4、电子公公告牌5、信息增增值服务务系统（三）社区区智能管管理系统统1、车辆出出入与停停车管理理2、背景音音乐、紧紧急广播播3、公共设设备监控控管理系系统4、物业管管理计算算机系统统5、IC卡卡一卡通通系统（四）家庭庭智能化化系统1、家庭智智能化家家电系统统以上是对物物管的一一些基础础要求，具具体营销销的时候候，可以以适当的的增添一一些附加加价值服服务。四、 A组组团营销销策略4.1.11 产产品定位位由于A组团团的产品品定位为为高层电电梯洋房房因此，我我们的产产品的定定位宗旨旨是：l 做北区稀缺缺产品；l 在

40、每样产品品上的细细节做到到及至，增增加其附附加价值值；l 以关怀人性性为主诉诉求点；l 力求突现享享受型、创创业型社社区产品定位为为：带入入户花园园、露台台的花样样小宅（宽宽houuse）4.1.22 AA组团形形象定位位本项目形象象表达过过程可表表现为：创业型社区区北区目目前市场场上最具具风味的的高层花花园洋房房社区舒适、庸庸懒的生生活让疲惫惫的心情情在家里里回归。提提升为：花样美美宅，生生活寻梦梦之旅4.1.33 营销销推广定定位便捷、健康康、舒适适、减压的人人居生活活区4.1.44 生活活方式定定位我们在这里里倡导的的是一种种全新的的生活模模式，除除了居住住，除了了享受，在在这里便便捷也

41、是是另外一一种概念念。便捷=庸懒懒在这里的生生活方式式：l 户型上的精精致、实实用使我我的居家家更科学学，工作作更事半半功倍；l 生活上的配配套，可可以坐在在家里，享享受各项项便利的的物业服服务；l 中、小户型型的配搭搭，让家家人的关关怀时刻刻在我左左右；l 完善的会所所配备，既既适合生生活，也也适合放放松；我们的业主主得到什什么：l 推开自家庭庭院得到到的精致致景观；l 庸懒的享受受生活；l 漂泊的心态态得到家家的安定定1. 项目卖点罗罗列1.0 北北区居住住核心新新地段居住住成熟社社区本项目地处处颖上路路与凤台台路交汇汇处，周周边没有有可支撑撑的自然然资源，但但项目周周边新建建小区众众多，

42、以以菏塘月月色、元元一滨水水城为例例的几个个新型高高档社区区，已经经将居住住的目光光吸引到到该区域域内；2.0 老老城区居居住发展展方向，未未来人居居方向 合肥肥的老城城区是以以环城路路为界的的，在越越来越拥拥挤的老老城区里里，很多多人想住住进来，很很多人想想走出去去。北环环是最靠靠近老城城区的区区域，这这里将吸吸引部分分原老城城区的客客户或有有该区域域生活习习惯的原原住户，来来购买该该区域的的物业；3.0规划划中的一一轴二心心三组团团泛会所所整个规划是是最具现现代的城城市住宅宅规划，以以一条景景观大道道为纵轴轴，自然然分布在在其主线线上的的的两个主主题广场场为核心心点，向向四个方方向来传传播

43、社区区风情。以以产品上上的差异异化把项项目自然然分成三三个组团团开发。合合肥市首首创空中中主题会会所，独独创社区区文化；4.0产品品差异性性，北区区首家电电梯洋房房社区本项目为住住宅分布布密度相相当大的的一个区区域，该该片区市市场竞争争较为激激烈。多多层项目目较多，但但普遍档档次不高高。本案案定位为为新型高高档优质质社区，以以电梯洋洋房、精精装修小小户型公公寓等为为主要产产品，这这是本区区域所不不曾出现现的产品品，相信信必然引引起高度度的市场场关注。5.0全程程物业管管理，贴贴身金牌牌管家周边项目基基本没有有明确的的知名物物管介入入。而目目前物业业管理已已经越来来越受到到消费者者的重视视，建议

44、议本案提提前引入入物业管管理公司司，全程程物业介介入，让让消费者者对于开开发商有有一定的的信心。6.0稀缺缺的户型型，有露露台和入入户花园园的房子子本案的推广广产品即即使高层层电梯洋洋房，除除了底层层的前庭庭后院，每每层均设设有一定定面积的的露台赠赠送，并并且户户户设置入入户花园园。这种种户型是是本区域域内不曾曾出现的的，相信信一定会会得到消消费者的的高度关关注。7.0景观观园林的的丰富性性坡地地叶状排排列的建建筑采用小品、坡坡地等形形成自然然的欧洲洲风格景景观，并并不以刻刻意堆砌砌为主，而而是体现现在细节节上的表表现，以以木栈道道、浅水水层、小小喷泉、软软性路面面、小区区内露天天街铺等等，使景景观的到到达性最最高。8.0 空空中主题题会所合肥肥首家 由由于本案案是纯高高层产品品，而社社区内基基本没有有可以设设置会所所的地方方，由于于本案定定位为创创业型精精致社区区，因此此，会所所的设置置是必不不可少的的因此，我我们将会会所的概概念分散散，形成成泛会所所的模式式。在每每栋（或或者部分分）高层层的楼顶顶设置主主题不同同的风情情会所。B、C组团团营销方方案根据据产品定定位及销销售情况况将在后后期另行行提供。2007-1-110北京伟泽基基业地产产顾问=