房地产置业顾问四级技能试题ceym

《房地产置业顾问四级技能试题ceym》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产置业顾问四级技能试题ceym（9页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 房地产置置业顾问问四级技技能试题题一、 简答题1. 物物权的概概念及分分类？答：物权权是指权权利人直直接支配配其标的的物，并并享受其其利益的的排他性性权利，同同一物上上不能有有内容不不相容的的两种以以上的物物权并存存。 我我国民法法体系中中上规定定的物权权主要有有所有权权、用益益物权、担担保物权权等。 按照一一定的标标准，可可对物权权做如下下分类： 1自物权权和他物物权。自自物权是是权利人人对自己己的物享享有的权权利，即即所有权权。他物物权是指指在他人人的物上上设立的的权利，如如抵押权权、地役役权、土土地使用用权等。 2动动产物权权和不动动产物权权。凡以以动产为为标的的的物权为为动产物物权，

2、如如质权。凡凡以不动动产为标标的的物物权为不不动产物物权，如如抵押权权。 33主物物权和从从物权。主主物权是是指本身身就独立立存在，不不需要依依附于其其他权利利的物权权，如所所有权。从从物权是是指必须须依附于于其他权权利而存存在的物物权，如如抵押权权。 44所有有权和限限制物权权。为充充分发挥挥物的效效用，法法律规定定，权利利人可以以在其所所有物上上为他人人设立权权利，这这种权利利的直接接效力是是限制了了所有权权的效用用，称为为限制物物权。用用益物权权和担保保物权都都是限制制物权。2. 维维修基金金的筹集集？答：维修修基金的的筹集分分以下两两种情况况： 11商品品房销售售 商品品住房在在销售时

3、时，购房房者与售售房单位位应当签签定有关关维修基基金缴纳纳约定。购购房者应应当按购购房款22%33%的比比例向售售房单位位交缴维维修基金金。售房房单位代代为收取取的维修修基金属属全体业业主共同同所有。 2公公有住房房出售 公房出出售以后后，维修修基金由由售房单单位和购购房人双双向筹集集。 (1)售售房单位位按照一一定比例例从售房房款中提提取，原原则上该该部分多多层住宅宅不低于于售房款款的200%，高高层住宅宅不低于于售房款款的300%，基基金属售售房单位位所有。 (2)购房者者按购房房款2%的比例例向售房房单位交交缴维修修基金。售售房单位位代为收收取的维维修基金金属全体体业主共共同所有有，不计

4、计入住宅宅销售收收入。3. 市市场竞争争的概念念？答：房地地产市场场竞争是是指在房房地产市市场上交交易双方方的各自自利益的的最大化化而进行行的努力力。具体体有卖方方与买方方之间的的竞争，卖卖方与卖卖方之间间的竞争争，以及及买方与与买方之之间的竞竞争。4. 房房地产市市场周期期划分的的阶段及及各阶段段的特征征？答：房地地产市场场周期大大体有以以下几个个阶段：1上上升期。在在这一时时期，需需求不断断增加，房房屋(房房地产)供不应应求。需需求的增增加主要要是实质质性的消消费需求求突然增增加，因因而多发发生在人人口大量量迁入、经经济复苏苏、收人人增加等等时期。由由于实质质性需求求的突然然增加，市市场上

5、的的房屋(房地产产)供给给不足，租租金和售售价不断断上升；随着租租金和售售价的上上升，对对房地产产的投资资需求也也开始增增加。因因此，这这一时期期可描述述为“消消费需求求夹杂着着投资需需求增加加的时期期”。上上升期的的主要特特征有：租金和和售价几几乎同步步上涨；二手房房屋的价价格涨。另另外，在在这一阶阶段的初初期，房房屋空置置率略高高于正常常水平，随随后，需需求的不不断增加加使房屋屋空置率率不断下下降。到到这一阶阶段后期期，房屋屋空置率率下降到到正常水水平。 2高高峰期。在在这一时时期，需需求继续续增加，但但增加的的势头逐逐渐减弱弱，并在在此阶段段的后期期，需求求开始出出现减少少的势头头。由于

6、于实质性性消费需需求在上上升期基基本上得得到满足足，所以以这一时时期可描描述为“投投资需求求夹杂着着消费需需求增加加的时期期”。高高峰期的的主要特特征有：售价以以比租金金快得多多的速度度上涨；新房换换手快，交交易量大大；大批批开发项项目开工工；房屋屋空置率率也经历历了在上上升期的的基础上上继续下下降到该该阶段后后期开始始上升的的过程。3衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持

7、有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。4低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降。5. 潜潜在毛收收入、有有效毛收收入、运运营费用用、净收收益、资资本化率率的概念念？答：潜在在毛收入入是假定定房地产产在充分分利用、无无空置状状况下可可获得的的收入。有效毛收入是由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。运营费用是维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。净收益是由有效毛收入扣除运营费用

8、后得到的归属于房地产的收益。资本化率是估计的正常投资者获取净收益所要求的收益率。二、 论述题1.房地地产销售售的业务务流程与与销售策策略答：第一一、寻找客客户第二二、现场接接待客户户第三、谈谈 判第四、客客户追踪踪第五、签签 约约第六、售售后服务务答案围绕绕上述要要点。2. 房房产开发发需要完完整的营营销策划划答：房地地产营销销程序： 1、立项项论证。对对公司项项目作立立项前的的调查、分分析，作作出是否否投资立立项的建建议。 2、项目目策划。对对公司项项目的功功能、结结构设计计、物业业管理安安排、资资金回笼笼周期等等，提出出符合营营销的建建议。 3、销售售策划。搜搜集最新新政策信信息和房房地产

9、营营销动态态，提供供决策建建议；利利用熟练练的推广广技巧作作出最合合适企业业的销售售方案。 4、行销销实施。此此阶段包包括销售售行为规规范、推推广实施施有力、应应变措施施等。 三、案例例分析1. 某房地地产公司司于20000年年以5000万元元的价格格取得一一块土地地，但一一直未对对土地进进行开发发。20006年年8月，该该土地的的公允价价值已经经增值到到20000万元元。因此此公司决决定于220066年111月开始始在该土土地上开开发商品品房（普普通住房房）。经经测算，预预计商品品房销售售收入约约为55500万万元，土土地增值值税扣除除项目金金额约为为30000万元元（5000万元元的地价价

10、和25500万万元的其其它扣除除项目），可可在企业业所得税税前扣除除的成本本税费约约为33350万万元（5500万万元的地地价和225000万元的的增值税税扣项和和3500万元的的期间费费用列支支项目，不不含土地地增值税税）。当当地契税税税率为为3%。公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：增值额：550030002500万元；增值率：25003000100%83%；应缴纳土地增值税：250040%30005%850万元；应缴纳企业所得税：（55003350850）33%429万元。公司应纳税合计为8504291279万元问：请描描述多个个策划方方案并选选出最价价方案，写写出具体体细节。答：

11、筹划方案一：在开发土地之前，公司可将该土地作价2000万元投资成立甲公司（非房地产企业），然后再由公司吸收合并甲公司，最后再开发商品房对外销售。投资环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如下：1.投资环节1）财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，公司以土地投资成立甲公司不需要缴纳营业税。2）国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发2000118号）规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解

12、为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。所以，公司以土地对外投资应负担的企业所得税为：（2000500）33%495万元。3）财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，公司以土地对外投资免征土地增值税。4）甲公司接受土地投资应缴纳契税为：20003%60万元。根据企业会计制度的规定，

13、甲公司应当按照土地的公允价值和契税确认其入账价值为：2000602060万元。2.合并环节1）公司吸收合并甲公司时，因为甲公司资产未发生增值，所以无论采取应税合并还是免税合并，均不会产生企业所得税负担。公司吸收合并甲公司后，该土地的入账价值仍为2060万元。2）财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2003184号）规定：自2003年10月1日起2005年12月31日止，两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。另外，财政部国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知（财税20

14、0641号）补充规定：财税2003184号文件执行时间已于2005年底到期。为继续支持企业改革，加快建立现代企业制度，企业改制重组涉及的契税政策，继续按照财税2003184号文件的有关规定执行，执行期限为2006年1月1日2008年12月31日。因此，公司吸收合并甲公司可免征契税。3.商品房销售环节1）土地增值税方面：计税成本确定。按照土地增值税暂行条例（国务院令第138号）第六条：“计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目。”

15、根据关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第四条第一款：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。故扣除项目金额只能按照土地增值税暂行条例的具体规定确定，不能按照会计的入账价值2060万元确定，也不能按照企业所得税的计税成本2060万元确定。土地增值税的计税成本（即扣除项目金额）等于会计的入账价值，也不等于企业所得税的计税成本。

16、无论是兼并或投资还是整体资产转让的方式，公司为取得土地使用权所实际发生的支出均只有500万元，支付的地价款的合法有效凭证只有当时支出这500万元时取得的相关原始凭证。故扣除项目中取得土地使用权所支付的金额为500万元。应纳土地增值税的计算扣除项目金额：300060（120%）3072（万元）；增值额：550030722428（万元）；增值率：24283072100%79%；应缴纳土地增值税：242840%30725%818（万元）；2)企业所得税方面:应缴纳企业所得税：5500（3350-500）20008186033%0万元。筹划方案税负合计：495608181373万元因筹划方案税收负担增

17、加1373127994万元，结论：该方案不可行。筹划方案二：分段实现土地增值税法根据文中条件：我们可作三步走方案1、将公司进行开发，假设公司的土地增值税扣除项目为2000万元（不含土地价款500万元），期间费用为150万元是时进行转让给同一控制的甲房地产开发公司。售价3000万元。1）土地增值税：扣除项目金额：2500（万元）；增值额：30002500500（万元）；增值率：5002500100%20%；应缴纳土地增值税：50030%150（万元）2）企业所得税：（30002500150）33%116（万元）3）契税：30003%90万元。税款合计：15011690356万元2、甲房地产公司再

18、增加500万元的土地增值税扣除项目，期间费用为150万元。后再转让给乙销售公司。售价为5000万元。1）土地增值税：扣除项目金额（300090500）（120%）4308（万元）；增值额：50004308692（万元）；增值率：6924308100%16%；应缴纳土地增值税：0（万元）2）企业所得税（5000300050015090）33%416（万元）3、乙销售公司发生期间费用为50万元，售价为5500万元。为减少契税负担,由甲房地产公司直接过户到客户处。企业所得税为（5500500050）33%149（万元）总税负为356416149921万元方案二节税金额为：1279921358（万元）；筹划方案三：变出售为代建，节税效果佳，手续简便如果公司将土地投资于拟购地的某保险公司，修建办公楼。投资时应纳税为495万元，后按2000万元转让股权免税。再收取代建手续费金额为650万元。650万元为建房利润。缴纳企业所得税为215万元。共缴纳企业所得税为710万元。方案三节税1279710569（万元）通过上面的分析，我们不难看出，第三个方案是最佳的。