某地产集团项目设计成果标准eptj

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1、万科集团项目设计成果标准总则 第一部分 总 则1.011 为统统一万科科集团各各房地产产项目设设计的标标准，规规范房地地产项目目设计的的内容和和深度，达达到“提高设设计质量量、保证证项目进进度、控控制项目目开发成成本”的目的的，特制制定本标标准。1.02 万科集团团各房地地产项目目设计均均应按照照本标准准执行。对对本标准准未涉及及的部分分，应执执行国家家、当地地现行的的有关规规范、规规程和标标准。1.03 本标准是是依据国国家有关关规范与与标准，并并总结万万科集团团以往房房地产项项目开发发经验编编制而成成。1.04 本标准遵遵循以下下原则编编制： 设计与市市场、成成本相结结合的原原则； 管理和

2、技技术相结结合的原原则； 计划管理理的原则则； 检查与反反馈的原原则。1.05 本标准的的执行责责任人为为万科集集团属下下各房地地产公司司主管设设计业务务的负责责人。1.066 本标准准与准则则解释权权属万科科集团规规划设计计部。117万科集团项目设计成果标准投资分析 第二部分 投资分析阶段成果标准本阶段工工作重点点 收集集项目基基础资料料 完成成规划设设计草案案及可行行性分析析 完成成项目目设计工工作控制制性计划划 完成成项目目可行性性研报告告规划划设计部部分目 录录1. 项目基础础资料44 1.1 宗地自自然条件件 41.2 宗地社社会条件件 6 1.3 竞争楼楼盘 82. 规划设计计的可

3、行行性分析析1123. 规划设计计草案1143.1 规划设计计的初步步概念 114 3.2 规划设计计草案 1144. 项项目设计计工作控控制性计计划1185. 范范例 1991 项目目基础资资料1.1 宗地自然然条件宗地自然然条件表表一表1.11.1填表人：填写日日期：年年月日土地名称称/项目目名称图纸、图图片名称称内容要求求完成情况况宗地位置置宗地城市市位置图图表达宗地地在城市市范围内内的位置置，可在在城市地地图基础础上制作作已制作作宗地区域域位置图图表达宗地地在城区区范围内内的位置置，可在在城市地地图基础础上制作作已制作作宗地现状状宗地红线线图宗地面积积、角点点定位、红红线尺寸寸、标高高

4、已收集集宗地现状状照片标明拍摄摄点与目目标点位位置已制作作宗地地形形图宗地为复复杂地形形时，表表达现状状地形、标高（等等高线）、现现状地貌貌已收集集宗地绿化化植被与与水面分布布图植被与水水面的定定位已制作作说明：1. 本表格所所列为描描述宗地地自然条条件所需需的图纸纸目录。应应在投资资分析阶阶段收集集、制作作完成，并并作为设设计前期期阶段进进行概念念设计、实实施方案案阶段进进行规划划方案设设计的基基础资料料。2 . 投资分分析阶段段，若政政府提供供的 “宗地红红线图”、“宗地地地形图” 深度度不足，则则应在设设计前期期阶段落落实并确确认此二二图纸。宗地自然然条件表表二表1.11.2填表人：填写

5、日日期：年年月日土地名称称/项目目名称城市气温常年绝对对温度最高最低平均城市风象主导风向向风向频率率玫瑰图图（另附附图）已收集集空气质量宗地空气气质量状状况空气质质量良好好 空气质质量较差差，需进进行检测测水文宗地内有有无地表表水池塘 水渠宗地周边边有无地地表水江 河 湖 海 水渠周边地表表水常年年水位(黄海高高程) M周边地表表水最高高控制水水位(黄海高高程) M地下水位位标高(黄海高高程)M宗地内水水质状况况水质良良好 水质较较差，需需进行检检测噪音宗地噪音音状况周边无无噪音源源 周边有有噪音源源，需进进行检测测宗地有无无特殊地地下物冲沟有 无暗河有 无古墓有 无化石有 无地下军用用设施、

6、管管线有 无地下油罐罐房有 无其它大型型地下建建筑物、有 无说明：1依据据宗地社社会条件件表一（表1.2.1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。2当存存在特殊殊地下物物时需另另附文对对其进行行详细说说明。1.2 宗地社社会条件件宗地社会会条件表表一表1.22.1填表人：填写日日期：年年月日土地名称称/项目目名称图纸名称称内容要求求完成情况况区域现状状图表达宗地地所处区区域（道道路、周周围建筑筑物等）的的现状特特征已

7、收集集区域总体体规划图图表达政府府对宗地地所处区区域的规规划设想想和建设设计划已收集集区域交通通分析图图表达地铁铁、轻轨轨、公交交流线及及宗地附附近站点点；表达达私家车车赴宗地地的可选选路线已制作作 周边交交通分析析图表达宗地地周边道道路名称称、级别别、尺寸寸及拟建建道路的的拟建时时间等已制作作周边道路路断面图图表达宗地地块周边边道路断断面各分分项尺寸寸已制作作周边公共共设施图图表达宗地地周边存存在对项项目设计计存在影影响的公公共建筑筑名称、类类型、面面积、基基本功能能、形态态及建成成时间；表达对项项目设计计存在有有利与不不利因素素的设施施：广场场、公园园、城市市雕塑，高高压线、变变电所、烟烟

8、囱、垃垃圾场、排排污沟、其其它构成成噪音和和污染的的设施已制作作市政管线线图表达给水水、雨水水、污水水、弱电电、煤气气、暖通通、宽带带等接口口位置、管管径、埋埋深、标标高等已收集集说明：1. 本表格所所列为描描述宗地地社会条条件所需需的图纸纸目录，应应在投资资分析阶阶段收集集、制作作完成，并并作为设设计前期期阶段进进行概念念设计、实实施方案案阶段进进行规划划方案设设计的基基础资料料。宗地社会会条件表表二 表表1.22.2填表人：填写日日期：年年月日土地名称称/项目目名称当地政策策法规要要求日照间距距系数消防间距距 无特特殊要求求其它间距距 无特特殊要求求规划设计计要点总用地面面积ha暂无要要点

9、总建筑面面积 m容积率 建筑筑密度 绿地地率 车位总总数限高要求求层 或m配套的名名称与面积要要求退红线要要求1.3 竞争楼楼盘信息息1.3.1 竞争楼楼盘列表表 竞竞争楼盘盘列表表表1.33.1填表人：填写日日期：年年月日编号楼盘名称称发展商所处地段段价位/平平米1234其他说明确认栏市场营销销部门经经手人：年月日市场营销销部门经经理：年月日设计部经经理：年月日1. “竞争楼楼盘”，是指指区域内内与本项项目地理理位置、市市场定位位、产品品类型等等方面存存在相似似性，可可能与本本项目产产生竞争争的楼盘盘。2. 本列表中中的竞争争楼盘，须须由设计计部与市市场营销销部门共共同确认认。1.3.2 竞

10、争楼楼盘设计计信息竞争楼盘盘设计信信息表一一 表1.3.22.1楼盘名称称位置规划总用地面面积M总建筑面面积M容积率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面面积M住宅产品品类型 独立立别墅 联排排别墅 平层层公寓 花园园洋房 小高高层 高层层 其他他住宅结构构形式会所面积积M会所个数数商业面积积M租租售幼儿园班小学班景观周边自然然景观有 无景观设计计面积M包含项目目游泳池室外M室内M水景/喷喷泉个儿童游戏戏场组硬地活动动场个网球场个羽毛球场场个其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。 竞争楼楼盘设计计信息表表二 表表1.33.2.2

11、楼盘名称称位置：该楼盘的的主要卖卖点、所所采用的的新概念念新技术术设计资源源设计内容容设计单位位名称 规划划建筑方案施工图景观方案施工图 室内内装修部品品标准室 外墙面一墙面二窗白铝彩铝塑钢其它公共室内内电梯品牌牌电梯厅装修标准准其它住 宅 室 内内 毛坯坯房 标准准装修提供 不提供供 装装修套餐餐项目品牌或材材料入户门/内门地板洁具厨柜吊顶其它说明：1.针对对项目竞竞争楼盘盘，需完完成表格格内全部部内容。若若用于其其它楼盘盘的考察察和调研研，可酌酌情选择择完成。 竞争争楼盘设设计信息息表三 表1.3.22.3楼盘名称称位置户型 编号户型种类类面积(MM)实用率(%)比例备注123456主力户

12、型型编号为为:户型特色色评述：（应附附图表达达）说明：1. 实实用率 国家规范范无定义义，为房房地产销销售中使使用的指指标，通通常为：单套内内建筑面面积/单套商品品房销售售面积（套套内建筑筑面积按规定定应分摊摊的公共共建筑面面积）。2. 单单套内建建筑面积积包括套内内的使用用面积、墙墙体面积积及阳台台面积。3. 单单套内使使用面积积住宅房间间实际能能使用的的面积,不含墙、柱柱等结构构构造和和保温层层的面积积。2 规划划设计的的可行性性分析2.011 依据宗宗地自然然条件表表一（表1.1.1）的内容容，分析析宗地自自然环境境对规划划设计的的影响。如如：依据据宗地地地形图分分析建筑筑与产品品的排布

13、布可能性性；依据据宗地绿绿化与水水面的分分布图分分析现状状资源的的保护与与利用措措施等。2.022 依据宗宗地自然然条件表表二（表1.1.2）的内内容，对对于有特特殊地下下物（如如冲沟、暗暗河、古古墓、地地下军用用设施等等）或存存在空气气污染、水水质污染染、噪声声污染的的地块对对规划设设计的影影响程度度及对应应的设计计思路和和解决办办法（该该思路、办办法对应应的成本本估算要要在投投资与收收益分析析中体体现）。2.033 依据宗宗地社会会条件表表一（表1.2.1）的内内容，分分析区域域总体规规划、道道路交通通状况、周周边公共共设施状状况、市市政配套套状况等等对规划划设计的的影响。如：区域总体规划

14、对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。2.044 依据宗宗地社会会条件表表二（表1.2.2）的内内容，分分析当地地政府各各类间距距要求对对建筑排排布的影影响。2.055 当不具具备政府府规划设设计要点点，容积积率、面面积分配配比例等等技术经经济指标标不完全全确定时时，进行行我司最最理想的的容积率率和产品品分配比比例分析析，完成成容积率率分析方方案及对对应的容容积率分分析表（表3.2.2.3），当容积

15、率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（表3.2.2.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同指标数据选择对应的经济效益分析在投资与收益分析中体现）。2.066 当具备备政府规规划设计计要点，即即具备既既定容积积率、建建筑密度度和配套套公建面面积时，按按照楼层层完全平平均或多多层、小小高层、高高层等不不同比例例分配的的假设情情况，进进行最基基本的建建筑排列列，完成成规划设设计草案案其对应应的综合合经济技技术指标标表（表表3.22.2.1）与与产品分分析表（表3.2.2.1）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在工程与与销售

16、计划、投资与收益分析中体现）。（本节内内容为根根据集团团企划部部项目目可行性性报告相相关要求求调整。）3 规划划设计草草案3.1 规划设设计草案案的初步步概念3.1.1 设计概概念：表表现项目目预期的的风格和和设计主主题。3.1.2 技术概概念：计计划采用用的重要要新技术术及其与与规划设设计的关关系。3.1.3 可持续续发展概概念：对对项目分分期发展展的设想想、对营营造统一一的社区区概念的的设想、对对产品差差异性的的考虑。3.2 规划设设计草案案图纸3.2.1 规划设设计草案案总平面面图3.2.2 综合经经济技术术指标 综合合经济技技术指标标表 表33.2.2.11填表人： 填写日日期： 年年

17、 月月 日日项目名称称有无规划划要点项目规划划总用地地 hha容积率居住区用用地 hha建筑密度度总建筑面面积M绿地率 %住宅总建建筑面积积M住宅总户户数 户户公共服务务设施总总面积M汽车位总总数 个个住 宅内 容类 型建筑面积积占住宅总总建筑面积比例例(%)拟结构形形式备注低层住宅宅（13层）多层住宅宅（46层）小高层住住宅（77111.5层层）中高层住住宅（112118层）高层住宅宅（199层1100mm）超高层住住宅（1000m）公 共 服 务务 设 施 内 容类 型建筑面积积(M)用地面积积(M)商业会所学校幼儿园市政公用用其他汽 车 停 车车 内内 容停车方式式车位数占总停车车面积比

18、比例(%)地下、半半地下架空层地面车库库地面露天天交 楼 标 准准内 容装修标准准占住宅总总建筑面面积比例例(%)毛坯房仅提供厨厨卫装修修提供全套套精装修修说明：1. 根据万科科项目开开发经验验，79层住住宅与99111.5层层住宅开开发成本本差异不不大，因因此上表表将79层住住宅并入入小高层层类进行行统计。2. 设计部完完成上表表后提交交成本管管理部门门进行投投资分析析阶段的的成本测测算。容积率分析表 表3.2.2.2填表人： 填写日期： 年 月 日土地方全称序号总体指标住宅部分配套部分 指标类型占地面积之和(Ha)容积率建筑面积之和(M2)面积比户数之和(户)户数比会所(M2)商业(M2)

19、配套(M2)方案一总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（13层）低层住宅：联排别墅（13层）总容积率多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）总户数中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100M）方案二总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（13层）低层住宅：联排别墅（13层）总容积率多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）总户数中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100M）3.2.3 产产品分析析3.2.3.11 规规划设计计草案的的主要目目的是通通过设计计分析为为项目的的投资效效益和经经营前景景提供技技术上的的依据。经经过对项项目有利利

20、因素和和不利因因素的研研究，以以及规划划设计草草案中各各类产品品受各因因素影响响的情况况，编制制出图表表或文字字提交市市场营销销和成本本部门，形形成项目目财务分分析和营营销策略略的基础础。3.2.3.2 “有利因因素、不不利因素素”是指对对产品定定价产生生较大影影响的因因素；需需针对具具体情况况，分析析地块及及产品中中存在的的主要矛矛盾，得得出各主主要因素素。“有利因因素”包括良良好建筑筑朝向、良良好景观观朝向等等；“不利因因素”包括噪噪声、不不良建筑筑朝向、不不良景观观等。3.2.3.3 关于各因因素的可可参考定定义：(1) 良好建筑筑朝向：“南偏东东15至南偏偏西155范围内内”的朝向向；

21、(2) 不良建筑筑朝向：“西偏南南45至西偏偏北455范围内内”的朝向向；(3) 景观朝向向：住宅宅朝向地地块内、外外的景观观资源。4 项目设设计工作作控制性性计划(此部分分内容暂暂缺)5 范 例例5.1 项目目基础资资料范例例序号文件名称称万科集集团项目目设计成成果范例汇编编索引引号1宗地城市市位置图图TZ-11-1 2宗地区域域位置图图TZ-11-2 3宗地红线线图TZ-11-3 4宗地现状状照片TZ-11-4 5宗地地形形图TZ-11-56宗地绿化化植被与与水面分分布图TZ-11-6 7区域现状状图TZ-11-78区域总体体规划图图TZ-11-8 9区域交通通分析图图TZ-11-9 10

22、周边交通通分析图图TZ-11-100 11周边道路路断面图图TZ-11-111 12周边公共共设施图图TZ-11-122 13市政管线线图TZ-11-133 5.2 规划设设计草案案序号文件名称称万科集集团项目目设计成成果范例汇编编索引引号1规划设计计草案设设计说明明TZ-11-12规划设计计草案指指标表TZ-11-23规划设计计草案总总平面图图TZ-11-3万科集团项目设计成果标准设计前期第三部分 设计前期阶段成果标准本阶段工工作重点点 参与与产品品建议书书的编编制和确确认 完成成概念设设计方案案及分析析 完成成项目目设计工工作总体体计划 完成成项目目设计指指导书目录1项目目设计指指导书形形

23、成的过过程文件件231.1概概念设计计任务书书231.2重重要节点点的审核核意见2232概念设设计方案案242.1设设计说明明242.2综综合经济济技术指指标及产产品分析析242.3概概念设计计图纸2243项目目设计指指导书273.1项项目概况况及用地地分析2273.2开开发目标标、开发发计划与与项目设设计总体体计划2293.3市市场定位位和产品品建议2293.4成成本控制制因素与与工程管管理意见见303.5概概念设计计研究结结论3113.6方方案设计计需要解解决的问问题3443.7项项目设计计各环节节的综合合分析3364范例3374.1项项目设计计指导书书形成成的过程程文件范范例3774.2

24、概概念设计计方案范范例3774.3项项目设计计指导书书范例例384.4其其它范例例381 项目设设计指导导书形形成的过过程文件件1.1. 概念念设计任任务书1.1.1 项目概概况及用用地分析析 应附文文：参照照本部分分 3.1 项项目概况况及用地地分析（第第27页页）。1.1.2 经济技技术指标标及设计计要求 应附表表：第二二部分 表3.2.22.1综综合经济济技术指指标表（第115页）。1.1.3 概念设设计成果果及进度度要求应附文：参照本本部分 2.概概念设计计方案（第第24页页）。1.1.4 甲方提提供的附附件资料料1.1 重要节点点的审核核意见1.2.1 集团规划划设计部部对项目目设计

25、工工作总体体计划的的意见1.2.2 集团规划划设计部部对设计计前期工工作结论论的意见见2 概念设计计方案2.1 设计说明明2.1.1 应包括对对概念设设计方案案的介绍绍、分析析；对概概念设计计任务书书中提提出的各各类要求求，应专专门阐述述解决方方案。2.2 综合经济济技术指指标及产产品分析析2.2.1 综合经济济技术指指标表 详第第二部分分 表33.2.2.11 （第第15页页）2.2.2 产品分析析 详第第二部分分 3.2.33 （第第17页页）2.3 概念设计计图纸2.3.1 概念设计计图纸目目录 概念设设计图纸纸目录表表 表2.3.11.1分类序号图纸名称称比例低、多层项目高层项目备注总

26、图1总平面图图 1:100001：2200002功能分区区与产品品分布图图1:100001：2200003交通分析析图1:100001：2200004分期开发发示意图图1:100001：2200005组团基本本单元分分析图1:500011:100006配套分析析图1:100001：2200007景观分析析图1:100001：2200008视线分析析图1:100001：2200009日照分析析图1:100001：22000010坡度、坡坡向分析析图1:100001：220000用地地形形复杂时时需完成成11地形改造造土方平平衡图1:100001：220000住宅单体12住宅单体体意向平平面图1:

27、2000 1:3300其它13工作模型型1:100001：22000014效果图或或模型照照片说明：本表中中“”表示必必须完成成的图纸纸，“”表示可可选择完完成的图图纸。2.3.2 概念念设计图图纸深度度要求2.3.2.1 总平平面图示意性表表达建筑筑排布与与路网考考虑，总总图为核核实经济济技术指指标的依依据。2.3.2.2 功能能分区与与产品分分布图明确住宅宅和公建建分区；排布适适宜地块块档次与与形态的的产品。2.3.2.3 交通通分析图图应体现人人行与车车行流线线，明确确人车关关系；体体现主要要出入口口的位置置；对用用地已有有道路进进行功能能定位；核实停停车方式式与数量量要求的的可行性性；

28、体现现公交场场站与班班车停放放的位置置安排；根据道道路设计计宽度，示示意性表表达路网网分级。2.3.2.4 分期期开发示示意图考虑分期期地块价价值、交交通可行行性、公公建配套套分布、景景观分期期利用、施施工难易易度、物物业管理理的可行行性；各各分期地地块应有有经济技技术指标标数据的的统计；应体现现首期卖卖场的选选址。2.3.2.5 组团基本本单元分分析图应体现组组团、庭庭院或邻邻里单元元大体的的户型配配置、朝朝向、间间距、转转角、入入口的关关系。2.3.2.6 配套分析析图考虑公建建配套设设施设置置位置、规模、占地和内容；应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（煤

29、气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排。2.3.2.7 景观分分析图表达景观观设计概概念，绿绿化、水水系、广广场之间间的关系系；分析析地块内内、外有有价值的的景观资资源，表表达对现现状景观观的利用用方式。2.3.2.8 景观观视线分分析图若地块内内、外存存在可利利用景观观资源，如如山景、海海景、湖湖景等等等，则应应从视角角、视线线高度等等两方面面，分析析用地内内各住宅宅的观景景情况。2.3.2.9 住宅单单体平面面图高层住宅宅项目应应提供单单体意向向平面图图，体现现户型配配置、朝朝向、核核心筒数数量要求求；

30、低、多层层项目若若无优秀秀创意，可可不提供供单体意意向平面面图，但但应表达达单体进进深与开开间尺寸寸。2.3.2.10 日照分析析图体现用地地内每个个区域在在冬至日日（大寒寒日）的的日照时时数。2.3.2.11 坡度与与坡向分分析图当用地内内有坡地地时，以以不同色色块表示示用地内内不同坡坡度/坡坡向的用用地分布布；坡度度应以110为为单位分分级，坡坡向应分分为东、西西、南、北北四向。2.3.2.12 地形改改造土方方平衡图图根据坡度度与高程程进行土土地的利利用分析析，计算算土方平平衡量3 项目设设计指导导书3.1 项目概况况及用地地分析（注：本本节内容容所涉及及附图及及数据资资料，均均为第二二

31、部分表表1.11.1、表表1.11.2、表表1.22.1、表表1.22.2中中所列，以以下文中中不再特特别标出出。）3.1.1 用地自然然条件概概况及分分析3.1.1.11 宗地地位置应附文：简述宗宗地位置置应附图：宗地城城市位置置图；宗宗地区域域位置图图3.1.1.22 宗地地现状(1) 宗地四至至范围应附文：简述宗宗地四至至范围应附图：宗地红红线图(2) 宗地现状状地形地地貌应附文：简述宗宗地现状状地形地地貌，重重点及特特殊地形形地貌特特征应展展开分析应附图：宗地现现状照片片（标明明拍摄点点和目标标点位置置）；宗宗地地形形图(3) 绿化植被被与水面面应附文：简述宗宗地内绿绿化植被被与水面面

32、状况。如如有考虑虑保留的的植物与与水面，应应说明拟拟保留部部分的范范围、拟拟保留植植物的树树种和习习性、拟拟保留水水面的改改造措施施应附图：宗地绿绿化植被被与水面面分布图图(4) 气候气象象应附文：简述气气温、主主导风向向、降雨雨量等指指标。(5) 水文地质质应附文：简述地地表水、地地下水现现状及周周围建筑筑的基础础处理情情况应附: 宗宗地地质质资料（如如：初勘勘资料、周周边建筑筑基础处处理资料料等）(6) 特殊地下下物应附文：明确宗宗地地下下有无文文物、地地下军用用设施及及管线、地地下油罐罐房或其它它大型地地下建筑筑物3.1.2 宗地地社会条条件概况况及分析析3.1.2.11 区区域现状状与

33、规划划应附文：简述用用地所处处区域的的历史沿沿革、文文化背景景、地段段或区域域现状特征等，对对象征地地段特点点的景点点设施附附照片说说明。当当地政府府对宗地所所处区域域的规划划设想和和实施计计划的说说明。应附图：区域现现状图：区域总总体规划划图3.1.2.2 规划要求求应附文：说明规规划管理理部门对对宗地的的规划设设计要点点，或宗宗地建建设用地地规划许许可证的的内容，对对用地主主要设计计指标的的分析。应附：规规划要点点；容积积率分析析表3.1.2.33交通状状况应附文：简述宗宗地交通通情况；地铁、轻轻轨、公公交流线线与宗地地附近站站点；私车赴宗宗地路线线选择；应附图：区域交交通分析析图；周周边

34、交通通分析图图；周边边道路断断面图3.1.2.4 公共设施施(1) 公共建建筑应附文：描述对对设计存存在影响响的公共共及商业业建筑的的名称、类类型、面积、基基本功能能、形态态及建成成时间；(2) 对设计计存在影影响的设设施与标标志物应附文：简述以以下有利利与不利利因素情情况有利因素素：广场场、公园园、城市市雕塑等等不利因素素：高压压线、变变电所、烟烟囱、垃垃圾场、排排污沟、其其它构成成噪音与与污染的的建筑物物、构筑筑物与设设施。应附图：周边公公共设施施图3.1.2.55市政管管线应附文：简述给给水、雨雨水、污污水、强强电、弱弱电、煤煤气、暖暖通、宽宽带接口位置、 管径、埋埋深、标标高应附图：市

35、政管管线图3.2 开发目标标、开发发计划与与项目设设计总体体计划3.2.1 项目总总体开发发目标3.2.1.11项目总总体定位位3.2.1.22目标成成本和目目标利润润3.2.2项目总总体开发发计划3.2.2.11分期开开发的规规模和进进度3.2.2.22分期开开发的成成本和利利润应附表：分期开开发规模模、进度度、成本本和利润润表3.2.3 项目设设计总体体计划应附表：项目设设计总体体计划表表3.3 市场定位位和产品品建议3.3.1项目目总体定定位3.3.1.11 项目目市场定定位3.3.1.22 项目目竞争优优势（针针对竞争争楼盘）3.3.2项目目目标市市场3.3.2.11 目标标客户构构成

36、3.3.2.22 目标标客户行行为特征征3.3.3 项目产产品建议议（市场场营销部部门与设设计部共共同确定定）3.3.3.11 产品品类型及及构成(1)产产品构成成的种类类(2)各各产品类类型的比比例 应附表表：产品品建议表表，参见见第四部部分 表表2.33.3（第第50页页）3.3.3.22 产品品的户型型配比建建议应附表：户型配配比表，参参见第四四部分 表2.3.44（第552页）3.3.3.33 公建建配套(1) 停车方式式与车位位比：停停车方式式分为地地下车库库停车、架架空车库库停车，立体车库库停车，路路旁停车车，庭院院停车。(2) 公交交通通与班车车系统：两系统统车辆停停放与站站点的

37、要要求；明明确对于于大型社社区，是是否考虑虑区内巴巴士。(3) 商业：商商业的形形态（集集中布置置、分散散布置、层层数）、功功能（有有无特殊殊要求）、面面积、停停车数量量(4) 学校、幼幼儿园：占地、规规模、功功能3.3.4首期期产品的的建议（市市场营销销部门与与设计部部共同确确定）3.3.4.11首期产产品的类类型及构构成 应附附表：首首期产品品建议表表，参见见第四部部分 表表2.33.3（第第50页页）3.3.4.22首期产产品的户户型配比比建议应附表：首期户户型配比比表，参参见第四四部分表表2.33.4 （第552页）3.3.4.33首期公公共配套套要求3.3.4.44首期卖卖场安排排(

38、1)销销售展示示的内容容选择（商商业、会会所、样样板房）(2)销销售展示示的卖场场位置(3)样样板间的的搭建方方式和位位置的初初步设想想3.3.5 销售售策略与与销售计计划3.3.5.11销售推推广的策策略3.3.5.22 销售售计划应附：销销售计划划3.4 成本控制制因素与与工程管管理意见见3.4.1 成本本测算3.4.1.11根据市市场营销销部门的的结论、概概念设计计的结论论、工程程管理部部门对于于基础形式的意意见完成成总成本本测算表表格3.4.1.22各类型型产品主主体、配配套、景景观的成成本测算算表格 应附表表：总成成本测算算表；项项目分类类成本测测算表3.4.1.33设计各各阶段的的

39、设计费费用计划划3.4.2设计阶阶段成本本控制3.4.2.11方案设设计阶段段成本控控制目标标3.4.2.22方案设设计阶段段成本控控制措施施或建议议3.4.2.33初步设设计及施施工图阶阶段成本本控制措措施或建建议3.4.3 工程程管理相相关工作作及意见见3.4.3.11地质资资料分析析3.4.3.22基础形形式的初初步意见见3.4.3.33初步设设计及施施工图阶阶段，工工程管理理部门结结构与设设备专业业的设计计管理措施3.4.3.44工程进进度计划划与设计计计划的的关系与与重要节节点应附表：工程进进度计划划3.5 概念设计计研究结结论3.5.1 概念设设计研究究各方案案简评应附图：各方案案

40、总平面面，模型型照片或或表现图图应附文：简要分分析各方方案的优优势、劣劣势；如如有意向向方案，应应陈述选选择意向方案的的理由及及深化调调整方向向。3.5.2 设计目目标应附文：描述项项目楼盘盘设计形形象目标标3.5.3 经济技术术指标结结论应附表：综合经经济技术术指标表表（详第第二部分分 表33.2.2.11，第115页）3.5.4 规规划方面面的结论论3.5.4.11 用地地布局(1) 功能分分区与产产品类型型分布应附文：分析用用地内外外对项目目开发的的有利与与不利因因素，明明确住宅宅和公建建分区；确定产产品类型型、档次次的分布布 应附图图：功能能分区与与产品分分布图(2) 空间序序列和层层

41、次应附文：简述主主要公共共空间的的功能和和特点应附图：相应的的参考图图片3.5.4.22道路交交通 应附图：交通分分析图(1) 主入口位位置(2) 人车关系系应附文：明确人人车分流流、局部部合流或或合流(3) 停车方式式和数量量应附文：明确可可采用的的停车方方式和各各方式停停车数量量(4) 公交场站站应附文：明确是是否设置置公交场场站，如如设置，明明确面积积或停车车数量、位位置等(5) 班车车位位应附文：明确位位置和数数量 3.5.4.3 销售售分期(1) 分期状状况应附文：简述分分期期数数、各期期面积、各各期位置置应附图：分期开开发示意意图(2) 首期销售售卖场应附文：简述首首期销售售卖场形

42、形态、功功能、面面积与大大体位置置要求3.5.4.44 组团团管理(1) 物业管理理模式应附文：明确小小区开放放程度和和物业管管理的基基本单元元(2) 低层、多多层项目目基本单单元（组组团、庭庭院、邻邻里单元元）应附文：简述户户型配置置、朝向向、间距距、转角角、入口口、流线线关系的的要求 应附附图：组组团基本本单元分分析图(3) 高层项目目的标准准层拼接接意向应附文：简述户户型配置置、朝向向、核心心体数量量的要求求3.5.4.55 环境境景观(1) 景观现状状应附文：明确保保留、利利用、改改造及消消除的因因素(2) 景观视线线竖向分分析 应应附图：景观视视线分析析图3.5.5 单单体方面面的结

43、论论3.5.5.11 公公建配套套应附文：明确公公建规模模、占地地和内容容；明确确商业业业态、经经营模式式；明确重要或或有特殊殊要求的的公建分分布要求求应附图：配套分分析图3.5.4.2 住宅设计计应附文：明确内内部功能能空间设设置要求求（例如如是否设设工人房房、私家家车位，入户方式式等）；明确外外部自然然资源利利用要求求（例如如明确观观景要求求、朝向向、私家家花园等等） 应应附图：住宅单单体意向向平面图图3.5.5 技术术方面的的意见3.5.5.11 建建筑研究究中心的的技术意意见3.5.5.22 土土方平衡衡方案 应应附图：坡度、坡坡向分析析图；地地形改造造土方平平衡图3.5.5.33 日

44、日照分析析方案应附图：日照分分析图3.5.5.33 技技术配套套的设置置要求应附文：明确煤煤气调压压站、变变电站、垃垃圾中转转站、水水泵房、采采暖用房房、物业管理理用房、空空调机房房、通风风机房、污污水处理理设备等等设置要要求3.6 方案设计计需要解解决的问问题3.6.1 规划划方面的的问题3.6.1.11 用地地布局(1) 依据功功能分区区与产品品类型分分布结论论，进行行布局设设计(2) 依据主主要公共共空间的的功能和和特点的的描述进进行空间间设计3.6.1.22 道路路交通(1)满满足5类类人回家家流线的的设计：公交人人流、出出租车人人流、私私车人流流、自行车人人流、步步行人流流；(2)满

45、满足人车车关系要要求与停停车要求求(3)满满足公交交车与班班车停放放要求(4)满满足消防防要求(5)进进行用地地路网设设计、道道路分级级模式设设计、道道路断面面设计3.6.1.33 销售售分期(1)首首期销售售卖场销销售氛围围的营造造(2)根根据首期期销售卖卖场形态态、功能能、面积积与大体体位置要要求深化化设计(3)分分期设计计应综合合考虑以以下因素素：a.满足足分期的的期数、面面积、位位置要求求b.考虑虑每期设设计上的的吸引客客户的卖卖点c.分期期开发时时物业管管理模式式的可行行性d.分期期开发时时施工组组织的可可行性e.分期期开发时时道路系系统的可可行性3.6.1.44组团与与管理(1)

46、依据组组团基本本单元要要求确定定组团规规模，按按照规模模进行组组团设计计(2)根根据物业业管理模模式进行行组团管管理设计计：组团团围墙范范围、入入口设置置、门卫卫数量、人人车管理理等(3) 高层项项目依据据标准层层拼接意意向深化化设计3.6.1.55 环境境景观(1)景景观设计计具备明明确的主主题(2)景景观结构构设计：景观轴轴线与景景观重点点的考虑虑，集中中绿地与与组团绿绿地的关关系，步步行景观观路线的的组织(3)景景观的功功能明确确，景观观提供停停留的功功能、景景观提供供观赏的的功能；同时注重景景观对人人的行为为的影响响与景观观的参与与性(4)处处理景观观与气候候的关系系，例如如避免主主要

47、景观观处于建建筑阴影影区、落落叶树的的选用等等(5)现现状景观观的利用用方式(6)当当地形出出现高差差时，应应进行景景观视线线的竖向向分析3.6.2 单体体方面的的问题3.6.2.11 会所所单体方方案设计计3.6.2.22商业单单体方案案设计，商商业与会会所设计计时应注注意首期期销售时时两者的的多功能性与功功能使用用的时间间顺序，两两者先做做为销售售卖场后后做为会会所商业业使用3.6.2.33学校、幼幼儿园总总图布置置3.6.2.44首期住住宅单体体方案设设计建筑形态态、风格格与户型型3.6.3 技术术方面的的问题3.6.3.11 日照照间距设设计3.6.3.22 土方方平衡设设计方案案（针

48、对对复杂地地形时）3.6.3.33 技术术配套设设施形态态与位置置设计：煤气调调压站、变变电站、垃垃圾中转转站、水泵房、采采暖用房房、物业业管理用用房、空空调机房房、通风风机房、污污水处理理设备等3.6.3.44 保温温、遮阳阳和降噪噪：要求求方案设设计阶段段考虑并并解决，需需要采取取以上技技术措施施的原因因、区域域或部位位、具体体技术措措施、成成效比较较和实施施成本3.6.3.55新技术术新材料料：要求求设计单单位在新新技术新新材料应应用方面面提供建建议、技技术和成成本的参参考数据据等3.6.3.66建筑研研究中心心的技术术意见在在规划方方案得到到体现3.7 项目设计计各环节节的综合合分析3

49、.7.1 根据据本部门门操作能能力及项项目具体体情况，对对设计阶阶段的工工作做全全局的考考虑。确确认该项项目设计计操作的的难点。3.7.2 设计计任务的的细分3.7.2.11 根据据项目具具体情况况、销售售要求及及工程进进度，确确定整个个项目的的各部分分是否需需分开委委托设计计。如：会所设设计、独独立商业业区设计计等。3.7.2.22 根据据项目设设计的不不同内容容的不同同要求，如如建筑、景景观、立立面、销销售包装装等，将将设计任任务拆分分。3.7.3 设计单位位的选择择3.7.3.1 根据细分分的各项项设计任任务，合合理选择择设计单单位；3.7.3.2 选择设计计单位时时需从其其设计人人员数量量、专业业能力、配配合能力力（境外外单位应应特别注注意）等等方面考考虑是否否能够胜胜任该项项设计。3.7.4 设计部部人力资资源的分分配3.7.4.1 确认设计计部在各各阶段的的负责人人及参与与的人数数；3.7.4.2 确认并评评估与各各设计单单位对接接的人员员，预见见设计控控制能力力不足可可能产生生的风险险；3.7.4.3 若认为本本部门人人员在控控制某一一阶段时时可能会会有不足足，应提提出设想想的解决决办法。3.7.5 设计费用用的成本本控制计计划3.7.5.1 根据意向向确定的的设计单单位，对对各项设设计任务务