某公司房地产项目可行性研究报告etix

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1、XX房地地产项目目可行性性研究报报告公司名称称：麒龙龙房地产产公司编制人员员：赵 艳 海海完成日期期：20005-9-3目录调查人员员声明44第一部分分：项目目总论551.1项项目背景景51.2项项目概况况51.2.1项目目名称551.2.2项目目建设单单位概况况51.2.3项目目地块位位置及周周边现状状51.2.4项目目规划控控制要点点71.2.5项目目发展概概况71.3可可行性研研究报告告编制依依据71.4可可行性研研究结论论及建议议8第二部分分：市场场研究882.1宏宏观环境境分析882.2全全国房地地产行业业发展分分析82.3本本市房地地产市场场分析882.3.1本市市房地产产市场现现

2、状82.3.2本市市房地产产市场发发展趋势势92.4板板块市场场分析992.4.1区域域住宅市市场成长长状况992.4.2区域域内供应应产品特特征1002.4.3区域域市场目目标客层层研究1102.5项项目拟定定位方案案102.5.1可类类比项目目市场调调查1002.5.2项目目SWOOT分析析112.5.3项目目定位方方案111第三部分分：项目目开发方方案1113.1项项目地块块特性与与价值分分析1113.2规规划设计计分析1123.3产产品设计计建议1133.4项项目实施施进度1153.5营营销方案案163.6机机构设置置163.7合合作方式式及条件件17第四部分分：投资资估算与与融资方方

3、案1774.1投投资估算算174.1.1投资资估算相相关说明明174.1.2分项项成本估估算1774.1.3总成成本估算算204.1.4单位位成本2204.1.5销售售收入估估算2004.1.6税务务分析2204.1.7项目目资金预预测2114.1.8现金金流量表表214.1.9自有有资金的的核算2214.2融融资方案案224.2.1项目目融资主主体2224.2.2项目目资金来来源2224.2.3融资资方案分分析2224.2.4投资资使用计计划2224.2.5借款款偿还计计划222第五部分分：财务务评价2235.1财财务评价价基础数数据与参参数选取取235.2财财务评价价（方案案1）235.2

4、.1财务务盈利能能力分析析235.2.2静态态获利分分析2445.2.3动态态获利分分析2445.2.4偿债债能力分分析2445.2.5综合合指标表表245.3财财务评价价（方案案2）255.4财财务评价价结论225第六部分分：不确确定性分分析2556.1盈盈亏平衡衡分析2256.2敏敏感性分分析2666.2.1变动动因素一一成本变变动2666.2.2变动动因素二二售价变变动2666.2.3变动动因素一一容积率率变动2266.3风风险分析析276.3.1风险险因素的的识别和和评估2276.3.2风险险防范对对策277第七部分分：综合合评价2277.1社社会评价价（定性性）2777.2环环境评价

5、价（影响响及对策策）2777.3公公司资源源匹配分分析277第八部分分：研究究结论与与建议2278.1结结论2778.2建建议277第九部分分：附录录289.1附附件：2289.2附附表：2289.3附附图：229调查人员员声明我们郑重重声明：1、 我我们在本本调查报报告中陈陈述的事事实是真真实的和和准确的的。2、 我我们依照照XXXXX公司司统一的的房地地产可行行性研究究报告模模式进进行分析析。3、 形形成意见见和结论论。4、 撰撰写本可可行性研研究报告告。5、 我我们已（或或没有）对对本报告告中的拟拟建项目目进行了了实地查查勘（在在本声明明中应清清楚地说说明哪些些调查人人员对拟拟建项目目进

6、行了了实地查查勘）。6、 （其其他需要要声明的的事项）参加调查查人员签签名：公司领导导签字：注：形成成一致意意见后，附附后存档档。第一部分分：项目总总论1.1项项目背景景这一部分分主要应应说明项项目的发发起过程程、提出出的理由由、前期期工作的的发展过过程、投投资者的的意向、投投资的必必要性等等可行性性研究的的工作基基础。为为此，需需将项目目的提出出背景与与发展概概况作系系统地叙叙述。说说明项目目提出的的背景、投投资理由由、在可可行性研研究前已已经进行行的工作作情况及及其成果果、重要要问题的的决策和和决策过过程等情情况。在在叙述项项目发展展概况的的同时，应应能清楚楚地提示示出本项项目可行行性研究

7、究的重点点和问题题。1.1.1项目目所在区区域发展展情况城市发展展规划与与地块的关关系及对对项目开开发的影影响；所属地地域在该该城市的的历史、经经济、文文化、战战略发展展等方面面的地位位，所在区区域政策策、经济济及产业业环境。1.1.2项目目发起人人及发起起缘由项目渊源源，特殊殊的政治治或文化化背景，如如：危房房改造、高高新技术术区生活活住宅配配套、文文化园、政政府重点点工程等等。1.1.3项目目投资的的必要性性项目启启动对公公司未来来几年发发展战略略、发展展规划的的意义（一一般35年），在在公司发发展中的的地位（是是否核心心项目）；公司进进入重点点区域市市场、项项目合理理布局，对对公司提提高

8、市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩扩大社会会影响力力的作用用；从公司司未来的的利润需需求、可可持续经经营等角角度描述述立项的的意义；1.2项项目概况况1.2.1项目目名称1.2.2项目目建设单单位概况况1.2.3项目目地块位位置及周边现现状地块位位置地块所处处城市、行行政区域域、非行行政区域域（经济济开发区区、商贸贸金融区区等）的的地理位位置。附附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如如市中心心商圈、机机场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。宗地现现状

9、1）四周周范围；2）地势势平坦状状况，自自然标高高，与周周边地势势比较；3）地面面现状，包包括宗地地内是否否有水渠渠、较深深的沟壑壑（小峡峡谷）、池池塘及高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素，并并计算因因此而损损失的实实际用地地面积；4）地面面现有居居民情况况，包括括具体居居住人数数、户数数，工厂厂数量、规规模、产产品性质质、开工工状况等等，并说说明对拆拆迁及项项目开发发进度的的影响；5）地下下情况，包包括管线线、地下下电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有桩基及及地下建建筑/结结构等，地地上地下下都要注注意有没没有受保保护的历历史文物物古迹、可可利用的的构建；6）土地地的完整整性，有有否市政

10、政代征地地、市政政绿化带带、市政政道路、名名胜古迹迹、江河河湖泊等等因素分分割土地地；7）地质质情况，包包括土地地结构、承承载力、地地下水位位和抗震震性要求求。附图：平平面地形形图，标标记四至至范围及及相关数数据；地形地貌貌图，主主要反映映宗地地地面建筑筑、河流流、沟壑壑、高压压线等内内容；地下状况况图，包包括地下下管线、暗暗渠、电电缆等。项目周周边的社社区配套套1）周边边30000米范范围内的的社区配配套l 交通状况况（a） 公交系系统情况况，包括括主要线线路、行行车区间间等；（b） 宗地出出行主要要依靠的的交通方方式，是是否需要要发展商商自己解解决；（c） 现有交交通捷运运系统，近近期或规

11、规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。附图：交交通状况况示意图图，包括括现有和和未来规规划的城城市公共共交通和和快速捷捷运系统统；l 教育：大大中小学学及教育育质量情情况。l 医院等级级和医疗疗水平l 大型购物物中心、主主要商业业和菜市市场l 文化、体体育、娱娱乐设施施l 公园l 银行l 邮局l 其他附图：生生活设施施分布图图，具体体位置、距距离。2）宗地地周边330000米外但但可辐射射范围内内主要社社区配套套现状项目周周边环境境（根据据个案特特性描述述，没有有的可以以不写）1)治安安情况2)空气气状况3)噪声声情况4)污染染情况（化化工厂、河河流湖泊泊污染等等

12、）5)危险险源情况况（如高高压线、放放射性、易易燃易爆爆物品生生产或仓仓储基地地等）6)周边边景观7)风水水情况8)近期期或规划划中周边边环境的的主要变变化，如如道路的的拓宽、工工厂的搬搬迁、大大型医院院、学校校、购物物中心/超市的的建设等等。9)其他他大市政政配套（都都要说明明距宗地地距离、成成本、接接入的可可能性）1)道路路现状及及规划发发展包括现有有路幅、规规划路幅幅，规划划实施的的时间，与与宗地的的关系（影影响）。2)供水水状况：现有管管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。3)污水水、雨水水排放：现有管管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。4)通讯讯（有线线电视、电电话、网网络）：

13、现有管管线、上上源位置置、距宗宗地距离离、涉及及线路成成本等。5)永久久性供电电和临时时施工用用电：现现有管线线、上源源位置、距距宗地距距离、涉涉及线路路成本等等。6)燃气气：现有有管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。7)供热热及生活活热水：现有管管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。附图：说说明上述述配套设设施的管管线走向向、容量量和接口口位置，及及未来规规划扩容容和增加加的情况况。1.2.4项目目规划控控制要点点规划控制制要点总占地地面积、代代征地面面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路面积住宅建建筑面积积、公建建建筑面面积，公公建的内内容，并并区

14、分经经营性和和非经营营性公建建的面积积综合容容积率、住住宅容积积率建筑密密度控高绿化率率其他1.2.5项目发发展概况况已进行行的调查查研究项项目及成成果项目地地块初勘勘及初测测工作情情况项目建建议书编编制、提提出及审审批过程程研究工工作进展展情况1.3可可行性研研究报告告编制依依据在可行性性研究中中作为依依据的法法规、文文件、资资料、要要列出名名称、来来源、发发布日期期。并将将其中必必要的部部分全文文附后，作作为可行行性研究究报告的的附件，这这些法规规、文件件、资料料大致可可分为四四个部分分：项目主管管部门对对项目的的建设要要求所下下达的指指令性文文件；对对项目承承办单位位或可行行性研究究单位

15、的的请示报报告的批批复文件件。可行性研研究开始始前已经经形成的的工作成成果及文文件。国家和拟拟建地区区的政策策、法令令和法规规。根据项目目需要进进行调查查和收集集的设计计基础资资料。（1）城城市居住住区规划划设计规规范（2）AA市城市市拆迁管管理条例例（3）城城市居住住区公共共服务设设施设置置规定（4）住住宅设计计规范（5）住住宅建筑筑设计标标准（6）建建筑工程程交通设设计及停停车场设设置标准准（7）城城市道路路绿化规规划及设设计规范范（8）高高层民用用建筑设设计防火火规范1.4可可行性研研究结论论及建议议1.4.1市场场研究1.4.2开发发方案1.4.3投资资估算与与融资方方案1.4.4财务

16、务评价1.4.5不确确定性分分析1.4.6综合合评价1.4.7研究究结论与建建议1.4.8主要技技术经济济指标表表第二部分分：市场研研究2.1宏宏观环境境分析房地产开开发商在在一个国国家的某某个地区区拟进行行房地产产投资时时，首先先要考虑虑的是该该国的宏宏观因素素如政治治、经济济、文化化、地理理地貌、风风俗习惯惯等。2.2全全国房地地产行业业发展分分析2.2.1行业业政策2.2.2市场场供给与与需求2.2.3行业业发展趋趋势2.3本本市房地地产市场场分析一般来讲讲，项目目所在国国内部地地区之间间的发展展是不平平衡的，差差异总是是不同程程度地存存在，仅仅研究其其宏观因因素还不不够、还还必须对对项

17、目所所在区域域进行因因素分析析，这是是因为：首先，宏观经经济对区区域经济济的影响响程度不不同，对对有的区区域影响响大，有有的区域域影响小小；其次次，区域经经济发展展受宏观观经济的的影响存存在着“时时滞现现象，宏宏观的经经济现状状往往要要经过一一段长时时间以后后才能对对区域经经济的发发展产生生影响，有有的地区区反应快快，有的的地区则则滞后性性较为明明显，投投资时必必须加以以考虑；其三，国家特特定的地地区经济济使得某某些区域域经济或或多或少少受宏观观经济波波动的影影响，甚甚至形成成于宏观观经济趋趋势相反反的逆向向走势。2.3.1本市房地地产市场场现状整体竞争争格局，供供求现状状1、近三三到五年年商

18、品住住宅市场场发展状状况：开开工面积积、竣工工面积、销销售面积积、销售售额。2、量值值描述市市场状况况：当年年市场主主要指标标：土地地批租量量、开工工量、竣竣工量、销销售量、销销售额、供供需比、个个人购房房比例、平平均售价价、个人人信贷额额度占销销售额比比例。3、各类类型产品品的市场场特征：价位区区分、各各档次市市场比例例、发展展趋势、产产品特征征、分布布区域等等。4、各行行政区市市场比较较：（1）量量值描述述：土地地批租量量、开工工量、竣竣工量、销销售量、各各种档次次楼盘的的销售比比重、平平均价格格等。（2）各各区商品品住宅分分布特征征：供应应量、销销售量变变化和发发展趋势势等。5、当地地城

19、市近近、中期期规划发发展方向向描述城市发展展规划、功功能布局局、基础础设施建建设等与与项目开开发和居居民住宅宅密切相相关方面面。6、主要要发展商商情况：发展商商实力、企企业性质质、开发发水平；前200名发展展商最近近3年的的开工量量、竣工工量、销销售量、销销售额、销销售率、市市场占有有率。7、热点点区域的的表述和和特征，热热点产品品的表述述和特征征8、客户户的购买买偏好、购购买关注注的要素素9、重点点楼盘描描述备注：需需要完成成城市发发展及房房地产市市场调研研报告（报报告格式式及内容容另附）2.3.2本市房地地产市场场发展趋趋势需求预预测需求预测测就是以以房地产产市场调调查的信信息、数数据和资

20、资料为依依据，运运用科学学的方法法，对某某类物业业的市场场需求规规律和变变化趋势势进行分分析和预预测，从从而推断断出未来来市场对对该类物物业的需需求。供给预预测供给预测测就是以以房地产产市场调调查的信信息资料料和数据据为依据据，运用用科学的的方法，对对某类物物业的市市场供给给规律和和变化趋趋势进行行分析，从从而预测测未来市场场上该类类物业的的供给情情况（预测方方法：通常可可以分为为时间序序列分析析法和因因果关系系分析法法。时间间序列分分析法又又可分为为：移动动平均法法，指数数平滑法法等；因因果关系系分析法法可分为为：线性性回归法法、非线线性回归归法、模模拟法等等。）2.4板板块市场场分析2.4

21、.1区域住住宅市场场成长状状况区域住住宅市场场简述形成时间间各档次住住宅区域域内分布布状况购买人群群变化区域住住宅市场场各项指指标成长长状况（近近3-55年）开工量/竣工量量销售量/供需比比平均售价价区域市市场在市市内各项项指标的的排名状状况及发发展趋势势2.4.2区域内内供应产产品特征征各档次次产品供供应状况况各档次次产品的的集合特特征尤其研究究与本案案类似档档次物业业的特征征平均售价价开发规模模产品形式式平均销售售率平均容积积率物业在区区域内分分布特征征区域内内表现最最好个案案状况附图：项项目周边边楼盘个个案分布布图，其其中一些些具代表表性的未未来主要要竞争楼楼盘还要要配置现现场图片片。未

22、来22-3年年区域内内可供应应土地状状况、产产品供应应量和产产品类型型分析：本案在在区域市市场内的的机会点点结论：区域市场场在整体体市场的的地位及及发展态态势本案所在在位置的的价位区区间和本本案开发发产品的的价位区区间及产产品形式式本案在区区域内开开发市场场潜力本案在开开发中的的营销焦焦点问题题2.4.3区域市市场目标标客层研研究各档次次产品目目标客层层特征及及辐射商商圈范围围（建立立在本区区域参照照项目的的经验研研究及全全市的趋趋势特征征上）结论：本案目目标人群群的区域域来源、行行业特点点、产品品力的偏偏好、购购买方式式和主要要的关注注点、诉诉求点。2.5项项目拟定位方方案2.5.1可类类比

23、项目目市场调调查序号 比比较因素素 典型型楼盘分分值 权权重 拟拟建项目目分值 备注（详详细）1 地段段位置 1000 400% 1110 距所在在片区中中心的远远近； 商业、写写字楼为为临街或或背街；2 配套套设施 1000 100% 1115 城镇基基础设施施：供水水、供电电、排水水； 社社会服务务设施；文化教教育、医医疗、文文娱体育育、邮电电、公园园绿化3 规划划设计 1000 100% 1110 规划水水平、理理念4 物业业管理 1000 100% 995 保保安、清清洁卫生生；内墙墙；绿化化率及养养护状况况；物业业管理费费；是否否人车分分流；物物业管理理商资质质5 交通通情况 100

24、0 5% 800 大小小中巴线线路数量量；距公公交站远远近；站站点数量量；大中中小巴舒舒适程度度6 楼盘盘规模 1000 3% 1000 建建筑总面面积（在在建及未未建）；总占地地面积；户数；7 产品品外观 1000 5% 1005 是是否醒目目；是否否新颖；是否高高档；感感官舒适适程度；8 户型型设计 1000 100% 1105 户型布布置是否否合理，是是否有暗暗房，实实用率是是否高9 发展展商信誉誉 1000 22% 990 资资产及资资质、开开发楼盘盘多少、楼楼盘质量量、品牌牌10 销销售手法法 1000 55% 111011 其其它方面面 如对对方没有有，百分分比值可可考虑此此项在整

25、整个房价价中所占占有的比比重12 合合计 1106 各行权权重乘以以拟建楼楼盘分值值13 拟拟建楼盘盘价格=典型楼楼盘价格格*1006计算算。备注：1）此表表格主要要是想通通过与当当地典型型楼盘的的比较，发发现拟建建项目的的优缺点点。2）使我我们的价价格制定定更客观观合理。3）此表表中的权权重比例例，公司司可根据据实际情情况进行行适当调调整。类比因素素在水一方方南方美镇镇集资房本项目1、地段段资源综综合-0地理位置置-0自然环境境0-0人文环境境0+0交通条件件00+0地块规模模0+-0市政配套套00+0不可控的的污染、干干扰因素素00-02、正常常成本综综合楼面地价价建安成本本公共配套套其它

26、合计小高层平平均单位位成本16550015090905多层平均均单位成成本25045015090940联排别墅墅平均单单位成本本4004502009011400独立别墅墅平均单单位成本本1000050025090184003、项目目可实现现价值最高最低平均小高层售售价140001200013000多层售价价190001100013500联排别墅墅售价250002000022000独立别墅墅售价600004000050000可提升价价值因素素权重在水一方方南方美镇镇本项目（估估）评分加权评分加权评分加权地段资源源20%30.620.440.8市场定位位及产品品规划设设计30%41.230.941

27、.2小区配套套和物管管10%40.440.420.2形象包装装及营销销策划10%40.430.320.2产品的实实现能力力和质量量10%10.130.330.3发展商的的品牌和和实力10%40.440.410.1区域规划划因素10%30.310.130.3合计100%3.42.83.12.5.2项目SSWOTT分析不同类型型适合的的地产因因子地产因子子单身公寓寓普通住宅宅高档洋房房别墅对公共效效能的依依赖很强强一般弱对噪音、环环境干扰扰的依赖赖强较强弱很弱对小区自自身配套套要求高很高高高小区物业业管理的的要求低不高高很高建筑质量量、装修修的要求求低一般高很高容积率、绿绿地率要要求无一般低极低对

28、休闲空空间、娱娱乐要求求无一般高很高景观、人人文的稀稀缺要求求无一般高很高项目SWWOT分分析操作方向向：S-优势势：1.基地地属风水水宝地，稀稀缺的湖湖资源2.成功功的郊居居经验3.规划划设计能能力4.差异异化营销销理念5.开发发成本低低6.区位位属最佳佳的郊居居区域W-劣势势1.企业业品牌不不支撑大大盘操作作模式2.企业业组织机机构不健健，全操操作不规规范3.售后后服务不不支撑4.配套套、交通通障碍5.辐射射力不够够，吸引引主城居居家置业业难外部机会会 区位优势势主城外外扩，高高速公路路的开通通，项目目应属重重庆远郊郊区域（335分钟钟车程）。 环境优势势：国家家级旅游游区缙云山山山脚下下

29、。 重庆经济济的发展展，为高高层置业业提供了了良好的的基础。外部威胁胁 区域与南南山相比比，南北北有离主主城近，而而且主城城区内在在此消费费以上规规模、成成气氛，优优势明显显，而项项目区域域却清淡淡，缺上上档次的的休闲，娱娱乐配套套。 北培区政政府对缙缙云山资资源开发发的不够够。项目自身身优势 环境优势势：有稀稀缺的景景观，环环境资源源 人文环境境：美龄龄别墅 地块规模模90多多亩，不不大不小小，属“可为”空间劣势： 基地的交交通障碍碍：老路路：1个个半小时时；高速速：355分钟，但但45元元过路费费 市政配套套较弱，周周边缺少少高档次次设施。总结：参参考方面面：成都都青城山山竞争来源源：短期

30、期：南山山区域 远期：渝北区区统景方方向2.5.3项目定定位方案案市场定定位目标市市场定位位项目产产品定位位主要功能能/建筑规规模/主要技技术经济济指标价格定定位：项目 销销售均价价 （元元/） 出租均均价 （元元/月） 可租售售面积（） 备备注写字间配套功能能停车场住宅销售售定位建议议几个方方向：类型目标消费费群区域域操作要点点别墅市场场居家型别别墅市区远郊郊顶级别别墅，交交通解决决后，主城区：一环高高速收费费取消，北部顶级级别墅区区北培：市市场调查查旅游渡假假型别墅墅主城区人人群适当降低低总价控控制户型型面积产权式酒酒店小户型，产产权渡假假主城区人人群与宋美龄龄故居整整合其他长期期经营老年

31、疗养养中心等等拓展训练练基地主城区人人群资金回收收期主要构想想：在力求最最大保护护基地环环境的前前提下，修修建200300幢独立立别墅，如如下：总体90多亩亩，6万万平方米米20幢占地：330000平方米米/幢5亩亩地，容容积率：0.112建面：3360平平方米，价价格2000万30幢占地：220000平方米米/幢3亩亩地，容容积率：0.115建面：3300平平方米，550000元/平平方米，价价格1550万主力目标标消费群群：北培培高端市市场次要市场场：主城城高端人人群第三部分分：项目目开发方方案3.1项项目地块块特性与与价值分分析3.1.1地块特特征分析析3.1.2土地价价值分析析1）估价

32、价方法和和计算公公式2）估价价过程3）拆迁迁成本估估算3.1.3土地升升值潜力力初步评评估。从地理位位置、周周边土地地供应（价格与成交的的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。3.1.4土地法法律性质质评估土地所有有权、使用权权归属/规划的的用途取得土地地使用权权程序评评估土地性质质变更的的评估（已已经是商商品房用用地可以以不写）政策性风风险评估估：城市规规划限制制或更改改、突发发性政策策等政府府因素导导致项目目中断开开发、报报批报建建流程无无法完成成、项目目开发期期间土地地性质变变更受挫挫，从而而造成前前期投入入全部或或部分损损失的

33、可可能性判判断。对各项法法律手续续和程序序的可操操作性、合合法性，风风险的可可控性进进行评价价。如：签约合合同中明明显对我我方不利利的条款款及其考考虑；部部分或全全部条款款存在的的不确定定性因素素的控制制；不利利、不确确定条款款可能遭遭受的损损失和对对开发进进度的影影响等。3.2规规划设计计分析3.2.1初步规规划设计计思路设计概概念：产产品体现现的主题题思想，主主要设计计风格、设设计特点点。主要产产品类型型：多层层、高层层，还是是联排别别墅或屋屋顶花园园、顶层层复式等等其他类类型，及及不同类类型产品品的比例例。节能和和环保型型建筑材材料选用用的考虑虑。在所在在城市中中，生产产新型、别别具一格

34、格产品的的可能性性。如果是是大型、超超大型项项目，对对营造大大社区概概念的考考虑。市场公公共配套套设施配配置方案案3.2.2规划设设计的可可行性分分析在既定定容积率率、净用用地面积积、住宅宅面积、配配套公建建面积、控控高、建建筑密度度条件下下，制造造出的产产品是什什么类型型和特性性，是否否符合前前面提及及的规划划设计概概念和万万科所追追寻的各各种档次次高品质质住宅的的要求。主主要从规规划设计计角度判判断将上上述硬指指标转化化成现实实产品的的可能性性。容积率率变化对对产品设设计概念念、产品品类型和和特征的的影响。土地本本身特征征对产品品设计的的影响和和考虑。如如：地势势高低、地地形起伏伏、地块块

35、的完整整性、地地质状况况、较深深的沟壑壑（小峡峡谷）、河河流、水水塘、地地上附着着物、地地下管线线暗渠等等对产品品设计和和环境保保护的影影响及解解决的方方法。周边自自然环境境和人文文环境对对产品设设计的影影响及考考虑。如如：治安安环境、噪噪声环境境、污染染环境、空空气情况况、危险险源、“风风水”因因素等对对产品规规划设计计和环境境保护的的影响及及解决方方法。周边市市政工程程配套设设施对产产品设计计的影响响和考虑虑。如：道路状状况（可可能与小小区主要要出入口口有关）、供供水、排排水、通通讯（有有线电视视、电话话、网络络）、永永久性用用电和临临时施工工用电、燃燃气、供供热及生生活热水水等对产产品规

36、划划设计的的影响及及解决方方法。周边生生活配套套设施对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：交通通状况（与与是否开开通业主主班车有有关）、商商业设施施（大型型购物中中心）、教教育现状状、体育育娱乐公公园等休休闲场所所、银行行医院等等生活设设施对自自身配套套建设规规模和面面积作出出判断。市场分分析结果果对产品品设计的的影响和和考虑。如如：市场场价格限限制、总总价控制制原则与与前面产产品类型型和产品品特性设设计是否否存在矛矛盾，对对产品品品质是否否有影响响，及如如何解决决。3.2.3规划划方案提提出与方案比比选方案1序号 工工程名称称 建筑筑面积（） 层层数 备备注1 综合合楼 2217776 22

37、2 写写字间酒酒店（不不含地下下部分）及及部分配配套功能能2 住宅宅 72200 12 不含地地下部分分3 地下下停车场场 43320 1 地地下一层层4 综合合楼附楼楼 9660 44 会议议室宴会会厅及部部分配套套功能5 公建建 16608 综合楼楼地下二二层设备备间及住住宅楼地地下室合计 3362664 方案2（略略）3.3产产品设计计建议3.3.1综合合楼写字间间打造适度度超前的的智能化化、生态态化写字字楼。智智能化概概念在新新建写字字楼中已已经得到到普遍运运用，生生态化概概念是一一种新兴兴概念，主主要体现现为：采采光充足足，通透透性好，定定时换新新风，换换气系统统加氧，建建筑材料料和

38、装修修材料采采用高标标准的环环保材料料，降低低有害物物质排放放，杜绝绝写字楼楼综合症症；具备备较高的的绿化率率，尽可可能采用用空中花花园。综合楼外外观风格格建议：稳重大方方的后现现代主义义风格，切切忌呆板板，体现现智能化化、生态态化的主主题。楼层：33-188层面积：1120996户数：1120996（110020%+1550330%+2200400%+330010%）=666户型配比比：面积（） 比比例（按按户数%） 备备注100-1100 200% 11、各户户型内部部按功能能分割；2、大大户型集集中于高高层。150-1600 300% 200-2200 400% 300-3200 100

39、% 配套功功能：功能 面面积（） 楼楼层 计计算依据据 备注注会议室 大（11个） 3600 附楼楼3层及及主楼33层局部部 1.5/人 可可同时容容纳2000人中（2个个） 2200 附楼44层 22/人人 1000人宴会厅（中中餐厅） 3600 附楼楼2层及及主楼22层局部部 可同同时容纳纳2000人以上上厨房 1160 附楼44层 大堂 4400 1 商务中心心 500 1 酒吧（咖咖啡厅、茶茶秀） 2000 2 歌舞厅 2000 2 美容美发发 1000 11 桑那按摩摩 2000 11健身房 1500 1 洗衣房 2000 院中中另建合计 221766 主体体1-22层，裙裙楼2-3

40、层，不不含洗衣衣房3.3.2住宅宅方案11总面积：72000层高：112层户数：448户型：22梯4户户两种户型型：1220-1140 1660-1180或4种户户型：1120-1400两种种 1660-1180两种顶层4套套复式依据：从从市场的的角度，1140-1600的户户型是最最不好销销的。方案22（略）分析建建议12层和和18层层的区别别：122层只需需1部电电梯，118层必必须设置置两部电电梯，结结构上也也略有差差异。112层的的单位建建安成本本约为113000元，118层的的为15500元元左右。1梯4户户和2梯梯4户的的区别：按122层，前前者需一一个消防防通道，11部电梯梯，后

41、者者需2个个消防通通道，22部电梯梯，但公公共走道道面积前前者大，因因此两者者公摊面面积差不不多。但但建安成成本后者者比前者者大。118层差差别不大大。因此建议议：若建建12层层，应为为1梯44户；若若建188层，则则主要看看户型设设计和公公摊面积积的比较较。户型设设计建议议：动静分区区，主卧卧朝阳，通通透性好好，采光光好，以以3室22厅2卫卫为主立立户型，大大户型可可做4室室2厅22卫，每每户两卫卫，复式式2-33卫，复复式考虑虑露台和和跳空层层，尽量量避免“黑黑屋”，总总公摊（不不包括地地下室）控控制在77-8%，户内内有效使使用面积积尽量大大（900%以内内）3.3.3停车车场需求：住宅

42、户户均0.5个停停车位，需需36个个（按方方案2）；写字间间户均11.5个个停车位位，需999个；酒店户户均0.5个，550%的的住房率率，需557个；共计需需1922个停车车位。地下停停车场的的设计依依据：地下停车车场平面面示意图图两种建设设方案：地下停车车场的立立面示意意图方案案 方案案方案的的经济核核算：经济指标标 额度度 计算算依据面积 443200 停停车场为为地下11层，不不包括地地下二层层设备间间停车位 1233个 335/个造价 6693万万元 116000元/出租 效效益 444万元元/年 租价3300元元/个月回收期 15.8年 6933444出售 效效益 7738万万元

43、66万元/个利润 445万元元 7338-6693方案的的经济核核算：经济指标标 额度度 计算算依据面面积 776300 停停车场为为地下11、2层层，不包包括地下下二层设设备间停车位 1911个 440/个造价 113788万元 18000元/（土土方、结结构、防防水等成成本增加加）出租 效效益 668.88万元/年 租租价3000元/个月月回收期 20年年 出售 效效益 111466万元 6万元元/个利润 -2322万元 综合比较较分析上上述两个个方案，方方案明显投投资大，效效益差，因因此建议议采用方方案。注：停停车位售售价的核核算：目前的市市场价为为10万万元/个个，但销销售情况况不好。

44、按租售价价格的关关系计算算，一般般西安市市消费者者投资商商业及写写字楼物物业的年年回报率率为8%-100%，这这里按88%计算算，300（元元/个月）12（个个月）8%=4.55万元/个投资住宅宅（买房房出租）的的年回报报率一般般为4%-6%，这里里按5%计算，3300（元元/个月）12（个个月）5%=7.22万元/个综合以上上两类投投资物业业的情况况，我们们认为车车位价格格应定位位在6万万元/个个。本项目目能够提提供的停停车位：地下停停车场为为1233个；综综合楼门门前停车车场约115个停停车位；住宅楼楼西侧空空地建做做停车场场停车位位约300个。共共计1668个停停车位。供需差差额为224

45、个。停车场场的使用用管理：综合楼门门前155个和楼楼后（裙裙楼下）330个车车位供酒酒店使用用；地下下停车场场95个个车位供供住户和和写字间间共同使使用；住住宅楼东东侧300个供写写字楼用用户使用用。建议使用用IC卡卡管理系系统，能能够有效效解决不不同用户户的管理理问题，包包括来访访客户车车辆的管管理（临临时ICC卡）。3.4项项目实施施进度在可行性性研究阶阶段，需需将项目目实施时时期各个个阶段的的各个工工作环节节进行统统一规划划、综合合平衡，作作出合理理而又切切实可行行的安排排。根据据分别确确定的项项目实施施各阶段段所需时时间，编编制实施施进度表表，项目目实施进进度表有有多种表表示方法法。简

46、单单项目的的实施进进度可用用横道图图，复杂杂项目的的实施进进度可用用网络图图。对项目开开发周期期、各期期开工面面积、竣竣工计划划、开竣竣工时时时间等进进行预计计。附表1开开发进度度模拟表表时间项目目 20003年年 20004年年 2 3 4 55 6 7 88 9 10 11 12 1 22 3 4 55 6 7 88 9 10 11 12 前期可行行性论证证设计招标标建筑设计计园林设计计三通一平平工程施工工装修施工工内部认购购正式销售售竣工-3.5营营销方案案3.5.1对租售售市场的的预测3.5.2项目经经营方案案方案AA写字楼中中留出440000自用用办公，其其余写字字间出租租；酒店店自

47、营；配套功功能可自自营或内内部承包包或出租租；住宅宅楼400户按成成本价内内部销售售，其余余按市场场价对外外销售；停车场场除酒店店留用557个，机机动车位位留出111个外外，其余余1000个出租租。方案BB（略）3.5.3市场推广广构想营销方方式营销费费用预测测3.5.4销售计计划销售周周期、各各期销售售时间、价价格、面面积；回款时时间表；销售计计划实现现的可行行性分析析。3.6机机构设置置在可行性性研究报报告中，根根据项目目规模、组组成，研研究提出出相应的的企业组组织机构构、劳动动定员总总数及劳劳动力来来源及相相应的人人员培训训计划。企业组组织是否需要要成立独独立法人人公司（项项目公司司）；

48、主要部门门设置；企业组织织形式。最最通用的的形式是是采用金金字塔式式、中层层经营管管理和基基层现场场管理等等三个层层次。一一般来说说，企业业管理层层次与管管理幅度度成反比比关系，幅幅度越大大，层次次越少。中中小型项项目可采采用两级级管理；大型项项目可采采用三级级管理。人力资资源需求求：启动动项目对对个专业业（部门门）人员员的需求求，具体体人数（重重点是专专业经理理）。劳动定员员。一般般来说，企企业所需需人员按按其工作作岗位和和劳动分分工不同同，可分分为四类类人员：工人、工工程技术术人员、管管理与经经营人员员、服务务人员。在在可行性性研究中中，分别别估算各各类人员员需用量量，并说说明其来来源，编

49、编制劳动动定员汇汇总表。人力资源源缺口及及解决：现有人人员能否否满足需需要，缺缺口人员员的解决决途径（调调动、招招聘、培培训等）年总工资资和职工工年平均均工资估估算分人员类类别估算算年工资资总额，并并计算职职工年平平均工资资。人员培训训及费用用估算人员来源源分析，需需培训的的人员总总数。培训方式式：培训计划划：培训训人员数数量、专专业、时时间、方方式培训费用用：3.7合合作方式式及条件件合作方方基本情情况：名名称，主主要股东东投资情情况，注注册资本本，成立立时间、特特殊背景景等合作方方式：例例如：一一次性买买断土地地、建后后分房（面面积）、建建后分销销售收入入、建后后分利润润、共同同设立公公司

50、等。除除直接从从政府批批租土地地外，都都要明确确对方一一定能够够提供正正规税务务发票。对对分房、分分收入要要明确合合作方是是否有承承担营业业税的义义务。付款进进度及与与拿地程程序的配配合其他合合作的主主要条件件与合作作方式相相关的其其它法律律规定第四部分分：投资估估算与融资方方案4.1投投资估算算在房地产产开发项项目的可可行性研研究中，项项目的成成本测算算是重要要的一环环，它由由估价师师会同造造价工程程师完成成。成本本测算的的正确与与否，如如同对租租售市场场的预测测一样，对对项目的的经济效效益有重重大的影影响，但但相对而而言，成成本测算算较易把把握。4.1.1投资估估算相关关说明投资估估算范围

51、围投资估估算编制制依据投资估估算说明明4.1.2分项项成本估估算房地产项项目的投投资概算算应包括括以下内内容：土地费费用、建建设成本本、营销销预算、金金融成本本。A土地费费用：土地出出让金政政府一次次性收取取的标准准地价拆迁成成本（用于拆拆迁补偿偿或青苗苗补偿的的开支）围合区域域内房屋屋均为砖砖混结构构，其中中4栋55层住宅宅楼房（实实验小学学职工二二栋400户，四四建公司司职工住住宅一栋栋16户户，拆迁迁公司拆拆迁安置置房一栋栋，300户）。其其它房屋屋均为二二四四层。根据挂牌牌文件附附图及现现场核结结，围合合区内需需拆除房房屋面积积：住宅宅343329平平方米，经经营性用用房6000平方方

52、米，合合计住户户约2005户。住住户成份份多为由由市区房房屋拆迁迁到此健健房。住住户900%以上上均有土土地证，规规划建房房证，房房屋产权权证、独独户水、电电表。具具有一定定的房屋屋拆迁经经验。拆迁成本本估算：按照A市市城市市房屋拆拆迁管理理暂行办办法规规定和补补偿标准准货币拆拆迁估算算。1、住宅宅：6440元/平方米米*（00.9+0.33+0.08+0）*343329平平方米=343329*8199.200元=22812223116.880元2、经营营性用房房：6440元/平方米米*（00.9+1.55+0.3+00.455+2.7）*6000平方米米=6000平方方米*337766元/平

53、平方米=226656000元3、附属属物（水水、电、电电话、空空调以上上其它）住宅3443299平方米米*455元/平平方米=154448005元经营性用用房：6600平平方米*45元元/平方方米=2270000元4、室内内装饰：349929平平方米*80元元/平方方米=2279443200元5、阁楼楼、围墙墙院内地地坪等349229平方方米*448元=167765992元搬家费、临临时过渡渡费：1、搬家家费：住宅：2200户户*3000元=600000元元经营性用用房：99户*5500元元=45500元元小计：6645000元2、过渡渡费：住宅：3343229平方方米*22.5元元/平方方米

54、*66个月=51449355元经营性用用房：6600平平方米*16元元/平方方米*66个月=576600元元小计：66325535元元其他费用用3、管理理费，委委托拆迁迁费：349229平方方米*115元/平方米米=52239335元4、房屋屋拆迁评评估费：350000元元5、奖励励：349229平方方米*1100元元/平方方米=3349229000元上述所有有费用小小计：33853332008元，折折抵每平平方补偿偿金额为为11003.118元。按按照A市市人民政政府第99号令，对对A市城城市区域域内房屋屋拆迁，在在20003年上上半年尚尚可以执执行，自自省城城市房屋屋拆迁管管理办法法，在在

55、20003年77月1日日开始执执行后。AA市城市市房屋拆拆迁就困困难重重重，特别别全国城城市房屋屋拆迁大大气候政政策，向向被拆迁迁人倾斜斜，裁决决司法强强制拆迁迁基本停停止。再再者，AA市房屋屋拆迁管管理办法法即将出出台，其其基准价价在原基基础上预预计上调调1000元/平平方米左左右，由由此拆迁迁成本预预计为：11033.188元/平平方米+1000元/平平方米=12003.118平方方米12033.188元*3349229平方方米=44202258774.22元影响公公共设施施而出现现的赔偿偿开支土地费用用合计：本项目目占地#亩，每每亩#万元，土土地总价价值为#万元元。B建设成成本估算算前期

56、工程程费用、建建设配套套费、建建筑安装装工程费费用、室室外工程程费、建建设监理理费、建建设单位位管理费费、预备备费以及及建设期期贷款利利息等项项。设计方案案一：对该宗地地块的建建设规模模作了初初步的规规划方案案，沿东东湖路建建两栋二二层网点点，占地地面积：50*10*2=110000，建建筑面积积：20000。主入口设设在东湖湖路两栋栋网点之之间，次次入口设设在建设设东路靠靠近汇景景小区的的桥旁。沿沿建设东东路建二二层裙房房，形式式基本同同S小高高层，裙裙房上建建三栋112层住住宅，裙裙房占地地1100*155*2=33000，三三栋122层住宅宅建筑面面积：229.44*133.8*12层层

57、*3栋栋=1446066，合合计建筑筑面积：179906。地块内大大致布置置一栋 115层229.44*133.8*15层层；一栋 112层229.44*133.8*12层层；三栋 112层440*115*112层；一栋 115层440*115*115层；占地面积积：32211，建筑筑面积：415554总占地面面积：558611，建建筑密度度：200.7%总建筑面面积：6614660，容容积率：2.117高层均设设计地下下室，面面积为448611，总总户数约约为2997户。建筑成本本估算工程前前期费：前期工程程费用包包括工程程勘察费费、工程程设计费费、土地地平整、前期工程咨询费等项费用。按建安

58、成本的2%取费。（规划设计：10万元；建筑设计：5元/平方米；地质勘探：2元/平方米；测量定位：10万元）建筑安安装工程程费用根据相关关建设工工程造价价指标，结结合本项项目实际际情况，住住宅楼按按13000元/（方方案1），115000元/（方案案2），综综合楼按按16000元/，写写字楼装装修按6600元元/，酒酒店及配配套服务务功能装装修按110000元/计算，本本项目建建筑安装装工程总总造价为为84772万元元（方案案1），991688万元（方方案2）。工程成本本：桩基：5594660*1100元元/=5944.6万万元地下室：48661*6600元元/=2911.666万元主体：5594660*9900+20000*5500=54551.44万元电梯：99栋*550万元元/栋=4500万元室外工工程费室外工程程包括小小区道路路、绿化化及小区区内各项项构筑物物等内容容。根据据本项目目实际情情况，按按50元元/计计算，本本项目的的室外工工程费为为万元。室外水电电气工程程：按550元/计算算，本项项目的室室外工程程费为万万元。建设配配套费用用。包括招招投标费费、市政政设施配配套费、消消防设施施配套费费、天然然气公网网初装费费、抗震震设