房地产与房地产价格

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1、第二章房地产与房地产价格,第二章 房地产与房地产价格,一、概念,（一）定义,土地、建筑物、定着物、各种物权,2-1 房地产的概念,房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。,地面 地上一定范围的空间地下,1、土地,横 竖,面积大小 形状 四至,第二章 房地产与房地产价格,（一）定义,2、建筑物,3、定着物,组成,材料构配件 设备,两大类,房屋构筑物,第二章 房地产与房地产价格,（一）定义,如树木、农作物、花草等,建筑物：是指经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大

2、类。 房屋：指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。 构筑物：指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等,4、各种物权,自物权：所有权 他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等,供役地 需役地,第二章 房地产与房地产价格,（一）定义,自物权就是权利人对于自己所有的物所排他享有的占有、使用、收益、处分的权利。 他物权则是指，权利人对于不属于自己所有的物，而依据合同的约定或法律的规定所享有的占有、使用、收益的权利。 他物权一般不包括处分的权利

3、。因为只有享有所有权的人，才能合法行使处分权。他物权往往不能排他享有。,为了实现某一块土地的经济价值或者它的利益，那么法律或者双方当事人就通过一个合同的约定，来直接支配别人享有物权的，特别是土地，称为地役权。,民法上有专门的概念，简单地说，为了实现需役地的利用价值，来支配属于别人所有的享有物权的供役地的权利，我们就把它叫做地役权。,（二）实物、权益、区位,1、 实物,实体、质量、功能,2、权益,权利、利益、收益,3、区位,距离,直线、路线、时间,第二章 房地产与房地产价格,1、 实物,实体、质量、功能,是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如建筑物的外观、结构、设备、装修装饰及土地的形状、地形等

4、。可以分为有形的实体、质量和功能三方面。,2、权益,权利、利益、收益,权益：包括权利、利益和收益。如所有权、占有权、使用权、收益权、租赁权、抵押权、典当权、地役权、相邻关系等。,3、区位,距离,直线、路线、时间,区位：指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离之分。,欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值

5、会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：,尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。 如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？,A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；,B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；,C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。,第二章 房地产与房地产价格,案例,三宗房地产：,实

6、物同，权益不同，价不同； 权益同，实物不同，价不同； 权益同，实物同，区位不同，价不同。,第二章 房地产与房地产价格,案例,（三）存在形态,1.土地,2. 建筑物,3. 房地,第二章 房地产与房地产价格,（四）估价对象具体形态,1. 空地 2. 有建筑物土地 3. 地上建筑物 4. 合成体 5. 在建工程,6. 未来状况 7. 已消失,8. 过去与现在差异 9. 包含其他资产 10. 企业整体的一部分房地产 11. 房地产的局部,第二章 房地产与房地产价格,二、对土地与建筑物的认识,（一）土地,1、坐落 2、面积 3、形状 4、四至 5、地势 6、周围环境和景观 7、利用现状 8、产权状况 9

7、、地质和水文状况 10、基础设施完备程度和土地平整程度 11、土地使用管制,第二章 房地产与房地产价格,对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件，主要包括 土地用途 建筑高度 容积率 建筑密度 建筑后退红线距离 建筑间距 绿地率 交通出入口方位 停车泊位 建筑体量、体型、色彩 地面标高 其他要求，如必须符合环境保护、文物保护、消防安全、卫生防疫等规定,土地使用管制,1、坐落 2、面积 3、高度和层数 4、结构 5、设备 6、装修 7、公共配套设施完备程度 8、平面布置 9、外观 10、建成年月 11、维修、保养情况及完损程度 12、利用现状 13、产权状况,（二）建筑物,第二章 房地

8、产与房地产价格,2-2 房地产特性,1、不可移动性 2、独一无二性 3、寿命长久性 4、数量有限性 5、用途多样性 6、相互影响性 7、易受限制性 8、价值高大性 9、难以变现性 10、增值保值性,一、房地产特性,第二章 房地产与房地产价格,二、房地产市场特性,1、供给多样 2、需求各异 3、位置固定 4、价格昂贵 5、资源稀缺 6、市场复杂,第二章 房地产与房地产价格,三、土地价格特征,1、生产成本不同 2、折旧现象不同 3、价格差异不同 4、市场性质不同 5、形成时间不同 6、供求变化不同,第二章 房地产与房地产价格,四、房地产价格特性,1、可用价格和租金表示 2、是关于权利利益的价格 3

9、、在长期考虑下形成 4、随交易个别形成,第二章 房地产与房地产价格,2-3 房地产价格,一、价格概念,为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示,二、形成条件,1、有用性2、稀缺性3、有效需求,有购买能力支持的需要,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,1、使用价值 交换价值,：满足某种需求的效用 ：一定数量的货币或其他商品,2、投资价值 市场价值,：主观 个人：客观 非个人,3、原始价值 帐面价值 市场价值,：始终不变：随时间推移减少：随时间推移变化,第二章 房地产与房地产价格,4、成交价格 市场价格 理论价格 评估价格,比准价格 积算价格 收益价格,比较法 成本法 收益

10、法,5、市场调节价 政府指导价 政府定价,事实价格,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,6、基准地价 标定地价 房屋重置价,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,（1）基准地价：是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 （2）标定地价：是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 （3）房屋重置价格：是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。,7、土地价格 建筑

11、物价格 房地价格, 土地价格 建筑物价格,8、总价格 单位价格 楼面地价, 总价总建筑面积, 土地总价总建筑面积 土地单价容积率,容积率：是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。 容积率总建筑面积/建筑用地面积 建筑密度：又称建筑覆盖率，通常是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。 建筑密度建筑基底总面积/土地总面积100 在一定地块内，如果各层建筑面积相同，那么， 总建筑面积土地总面积建筑密度建筑层数 则有：容积率建筑密度建筑层数,附：,有A、B两块土地，A土地的单价是600元/平方米，B土地的单价是500元/平方米，A地的容积

12、率是6，B地的容积率是4，其他条件均相同，那么，明智的买主应购买哪一块地？,例题：,解：根据楼面地价土地单价/容积率，得， A：6006100（元/平方米） B: 5004125（元/平方米） 则，明智的买主应购买A地。,9、所有权、使用权、其他权益 10、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用 11、现房、期房 12、起价、标价、成交价、市场价 13、保留价、起拍价、应价、成交价 14、拍卖价格、招标、协议 15、实际价格 名义价格,：一次性付清：约定,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,16、补地价,（1）更改用途 （2）增加容积率 （3）转让、出租、抵押划拨土地房地产 （

13、4）续期,补地价数额=增加后地价原地价,4种情况,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,2-4 影响房地产价格因素,一、影响因素,宏观、中观、微观,一般、区域、个别,自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求,第二章 房地产与房地产价格,（一）自身因素,1位置 2肥力 3地质 4地形地势 5土地面积和形状 6日照、风向、降水量、天然周期性灾害 7建筑外观 8其他,第二章 房地产与房地产价格,（二）环境因素,1声觉 2大气 3水文 4视觉 5卫生,第二章 房地产与房地产价格,（三）人口 因素,1数量 2人口素质 3家庭人口规模,第二章 房地产与房地产价格,（四）经济因素,1

14、发展 2物价 3收入 4. 利率 5. 汇率,第二章 房地产与房地产价格,（五）社会因素,1政治安定状况 2社会治安 3房地产投机 4城市化,第二章 房地产与房地产价格,（六）行政因素,1房地产制度 2房地产价格政策 3行政隶属 4特殊政策 5城市发展战略、规划 6土地利用规划 7税收 8交通管制,第二章 房地产与房地产价格,（七）心理因素,1心态 2趣味 3时尚风气 4接近名家 5吉祥号码,第二章 房地产与房地产价格,（八）国际因素,1经济 2军事 3政治 4竞争,第二章 房地产与房地产价格,（九）供求因素,与需求正相关；与供给负相关,第二章 房地产与房地产价格,二、对影响因素的基本认识,第

15、二章 房地产与房地产价格,房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格：,(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中； (2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息； (3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响； (4)出售者和购买者具有正常的交易动机； (5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。,第二章 房地产与房地产价格,评估价格与成交价格,某房地产的评估结果为150万元。不日完成交易，其价格为200万元。 能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的？为什么？,第二章 房地产与房地产价格,判断价格水平,有甲、乙两单元房地产，他们的总价分

16、别为100万元和150万元。 据此能否判断它们的价格水平高低？,当知道何种条件时，能够判断？,第二章 房地产与房地产价格,期房价格=现房价格-,预计从期房达到期房期间 现房出租的净收益的现值,-风险补偿,例 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/ m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。,第二章 房地产与房地产价格,期房价格、现房价格,某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：,1、约定在成交日期时一次付清,实际价格为80万元，与名义价格一致,2、约定分期付

17、款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元,实际价格小于名义价格,第二章 房地产与房地产价格,实际价格、名义价格,1,2,3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清,实际价格小于名义价格,4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付,实际价格为80万元，与名义价格一致,第二章 房地产与房地产价格,实际价格、名义价格,3,4,5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付,实际价格小于名义价格,第二章 房地产与房地产价格,实际

18、价格、名义价格,5,复习思考题,第二章 房地产与房地产价格,1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、建筑密度、建筑层数三者之间的关系。,2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60，楼高14米，1-4层建筑面积均相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总建筑面积、标准层每层建筑面积。,复习思考题,第二章 房地产与房地产价格,5、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：,（1）约定在成交日期时一次付清；,（2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年后再付40万元；,（3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付；,（4）约定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年后再付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付；,假设年利率6%，试计算各种情形下的实际价格。,第二章 房地产与房地产价格,复习思考题,6、哪些因素会导致房地产价格上升？ 7、哪些因素会导致房地产价格下降？,第二章 房地产与房地产价格,复习思考题,