四川xx小区房地产开发贷款项目评估报告74gixy

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1、四川房地产开开发贷款款项目评评估报告告项目名称称：“”项目目 企业名称称：四川川房地地产有限限公司 评估单位位： 二三年年十一月月二十九九日 目录 第一章 概要 一、借款款人评价价 二、项目目评价 三、市场场评价 四、投资资筹资评评价 五、财务务评价 六、贷款款风险评评价 七、评估估结论 第二章借款人人评价 一、借款款人概况况 二、经营营者素质质及管理理水平 三、信用用状况评评价 四、资产产负债分分析 五、盈利利能力及及资产运运用效率率 六、现金金流量分分析 七、信用用状况评评价 八、企业业前景评评价 第三章项目建建设条件件评价 一、项目目建设的的必要性性 二、项目目建设内内容、规规模和建建设

2、 三、项目目实施进进程评价价 四、项目目建设条条件评价价 五、设计计单位资资质评价价 六、施工工、监理理单位资资质评价价 七、环境境保护评评价 第四章市场评评估 一、市场场供求状状况及其其发展趋趋势分析析 二、城东东房地产产市场分分析 三、市场场定位分分析 四、市场场预测分分析 五、项目目分析 第五章投资估估算和筹筹资评价价 一、投资资估算 二、投资资来源及及筹资评评价 三、项目目投资计计划评价价 四、有关关说明 第六章偿债能能力评估估 一、项目目财务效效益预测测二、项目目财务现现金流量量分析 三、资金金来源与与运用分分析 四、项目目偿债能能力评估估 五、项目目敏感性性分析 第七章 贷款风风险

3、与效效应评价价 一、定量量分析 二、定性性分析 三、贷款款担保评评价 第一章章 概概 要 根据四川川房地地产有限限公司开开发“”工程程申请贷贷款的需需要，经经工行支支行初审审，并报报工行分行营营业部住住房信贷贷处研究究决定，组组成评估估小组，于于20002年111月224日对对该项目目进行全全面评估估（评估估基准日日确定为为20002年99月300日）。根根据项目目的现有有资料、开开发现状状、项目目实施条条件和可可操作的的方案，参参照工行行“房地产产开发贷贷款评估估办法”的要求求，评估估组采用用必要的的评估程程序，通通过对借借款人综综合情况况及开发发项目建建设条件件、市场场及预测测、效益益、风

4、险险等多方方面分析析得出评评估结论论，并于于20002年111月229日完完成评估估工作。现现将评估估报告简简要概述述如下： 一、借款款人评价价 四川房地产产有限公公司（以以下简称称四川）成成立于119999年7月月22日日，是集集团股份份有限公公司下属属的全资资公司。法法人代表表，注册册资本220000万元，分分别由集团股股份有限限公司投投资18800万万元和房地产产有限公公司投资资2000万元构构成；公公司主营营房地产产开发，具具有房地地产三级级开发资资质。220011年1月月起正式式进行“”联排排别墅和和复式别别墅高档档住宅小小区项目目开发。在在近1年年的销售售时间里里，在成成都市激激烈

5、的市市场竞争争中，“”业已已取得近近2.55亿元的的销售佳佳绩，实实际到帐帐销售收收入为1158448.889元。截截止20002年年9月，公公司资产产总额为为213335万万元，负负债总额额为1334822 万元元，所有有者权益益为78852万万元。 四川在工行行支行开开有一般般结算帐帐户。截截止20002年年9月330日，在在工行支支行存款款余额为为5577万元；公司借借款余额额90000万元元，其中中工行支支行借款款70000万元元，中行行支行行借款220000万元，均均按时付付息，无无借款逾逾期现象象发生。企企业无不不良信用用记录，220022年经工工行分行审审核评定定信用等等级为未未

6、评级。 通过资产产负债率率、盈利利能力及及资产运运用效率率、现金金流量的的分析，得得出以下下结论：企业所所有者权权益呈现现增长趋趋势,自自身积累累增加,对负债债的依赖赖程度减减小，有有较强的的付息能能力、融融资能力力和偿债债能力。 二、项目目评价 “”居居住小区区项目，位位于成都都市东南南部锦江江区乡 永兴村三三、四组组（村）二二环路内内侧米，地地理位置置优越，交交通便利利。该项项目总占占地1663,6648平平方米（含含代征地地41,0244平方米米），建建筑总面面积1116,0092平平方米，其其中：商商品住宅宅1111,1662平方方米（可可销售面面积955,1118平方方米，赠赠送面积

7、积16,0444平方米米），会会所 22,8220平方方米，幼幼儿园11,4990平方方米，配配套用房房6200平方米米。 项目规划划设计有有52幢幢住宅楼楼和配套套建筑，住住宅户型型均为跃跃层式联联排别墅墅和复式式别墅，面面积在1160平平方米到到2988平方米米之间，共共4033套，其其中联排排别墅3319套套、复式式别墅884套。项项目容积积率0.95，绿绿化率553%。 项目各项项报批手手续齐备备，建筑筑勘察、设设计、建建设、监监理单位位均具有有相应资资质。小小区于220011年8月月全面开开工，截截止20002年年11月月已完成成52栋栋住宅项项目土建建工程、外外立面装装饰和水水电气

8、安安装；游游泳池、配配套用房房、小区区道路和和景观绿绿化工程程建设还还在进行行之中，预预计在220022年122月完工工交房。 三、市场场评价 根据企业业提供的的资料，“”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。 四、 投投资筹资资评价 根据企业业提供的的经规划划局批准

9、准的总平平方案，参参考该开开发企业业在同类类项目上上的开发发成本以以及成都都市同类类建设项项目经济济技术标标准，并并结合项项目自身身情况，经经测算该该项目总总投资4405773.009万元元，其中中项目开开发成本本（土地地、房屋屋开发费费及其他他）3556799.200万元，开开发费用用（财务务费用、管管理费用用、销售售费用） 48993.889万元元。经评评定单方方成本为为34994.991元/平方米米；其中中：土地地14889.004元/平方米米、前期期工程费费68.30元元/平方方米，房房屋开发发费为 13227.116元/平方米米、费税税(主要要为综合合报建费费、集资资费)1140.8

10、5元元/平方方米、期期间费用用4211.555元/平平方米，其其他费用用8.119元/平方米米，不可可预见费费39.82元元/平方方米。 企业自筹筹资金1124778.555万元元，工行行土地储储备贷款款70000万元元（到期期集团团代还，详详见附件件：集团承承诺函，截截止20002年年11月月末，已已归还111000万元），中中行流动动资金贷贷款20000万万元（220033年到期期），向向工行新新增房地地产开发发贷款553833.088万元，销销售滚动动投入 137711.46万万元。企企业自筹筹资金占占总投资资的300.766%，符符合规定定的贷款款要求，截截止评估估基准日日，该项项目已

11、投投入资金金为2992299.933万元。 五、 财财务评价价 经过评估估测算，该该项目的的各项盈盈利能力力指标测测算结果果如下：（详见见评估主主表4项项目财务务现金流流量表） 1、项目目建成后后将实现现净利润润41008.117万元元； 2、内部部投资收收益率：按全部部投资计计为266.777%； 3、财务务净现值值（还原原利率110）：按全部部投资计计为33341.04万万元； 4、动态态投资回回收期(还原利利率100%)：按全部部投资计计为2.03年年； 由以上可可以看出出，该项项目内部部投资收收益率均均大于设设定的基基准收益益率（设设定的基基准收益益率为110），财财务净现现值大于于零

12、，说说明该项项目在计计算期内内按行财务务评价标标准可行行。 六、 贷贷款风险险评价 通过定性性及定量量分析，项项目财务务抗风险险能力较较强。 通过定量量计算，本本项目风风险等级级为AAA级，贷贷款项目目综合风风险度为为0.225，低低于风险险度0.6的界界限值。 该公司向向行提出出贷款担担保方式式为其母母公司集团提提供担保保，经对对担保企企业提供供的经过过审计的的财务报报表分析析，担保保方集集团股份份有限公公司20001年年所有者者权益为为16.8亿元元，其中中未分配配利润为为2.887亿元元，对外外担保为为1.99亿元，且且全部为为集团内内部担保保。财务务状况良良好，担担保方式式可行。 七、

13、 评评估结论论 评估小组组经过对对企业综综合情况况、项目目建设条条件、投投资估算算，筹资资、销售售及偿债债能力、贷贷款风险险及效应应等多方方面进行行分析测测算，认认为：“”项目目建设条条件具备备，目前前，土建建已完成成90，景观观已完成成40，投资资计划可可行，财财务评价价符合贷贷款要求求，项目目被评为为AA级级，具有有一定的的抗风险险能力，该该公司向向 行提提出贷款款担保方方式为其其母公司司集团团提供担担保，经经对担保保企业提提供的经经过审计计的财务务报表分分析，担担保方集团股股份有限限公司220011年所有有者权益益为 116.88亿元，其其中未分分配利润润为2.87亿亿元，财财务状况况良

14、好，担担保方式式可行。 由于项目目在建设设条件和和市场销销售等方方面存在在一定程程度风险险，应对对项目资资金专款款专用，对对房屋开开发及销销售回笼笼资金全全程监控控，做好好贷后管管理工作作。 第第二章借款人人评价 一、借款款人概况况 并通过了了“ 四川川房地地产有限限公司（以以下简称称四川）成成立于119999年7月月22日日，是集集团股份份有限公公司下属属的全资资公司。法法人代表表，注册册资本220000 万元元，分别别由集集团股份份有限公公司投资资18000万元元和房房地产有有限公司司投资2200万万元构成成；该公公司主营营房地产产开发，具具有房地地产三级级开发资资质。 四川房地产产有限公

15、公司在成成立之初初就严格格管理，建建立了一一整套严严格的管管理制度度。作为为集团团有限公公司开拓拓中国西西部市场场的桥头头堡，四四川在最初初的两年年主要代代表集团团从事战战略性工工作，包包括市场场考察，战战略咨询询等，没没有实际际操作项项目。该该公司于于20001年11月起正正式进行行“”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。“”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。售房率已接近50%。开盘以来，“”已获得2001年度“成都市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区

16、”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。 二、经营营者素质质及管理理水平 四川房地产产有限公公司产权权明晰，制制度完善善，对内内对外经经济关系系清晰，无无对外投投资和诉诉讼等法法律事宜宜。公司司下设工工程部、配配套部、开开发部、销销售部、策策划部、行行政部和和财务部部7个部部门；现现有正式式职工334人，其其中博士士1人，硕硕士5人人，本科科24人人，大专专4人；具有高高级职称称4人，中中初级职职称288人，公公司人员员配置优优势明显显，素质质较高，具具有一定定的专业业技术水水平。 四川房地产产有限公公司主要要领导人人基本情情况如

17、下下： 法人代表表：，男男，399岁，硕硕士。 总经理：，男，339岁，硕硕士。 副总经理理：，男，447岁，博博士。 财务部经经理：，男男，288岁。 三、信用用状况评评价 该公公司在工工行支行行开有一一般结算算帐户。截截止20002年年9月末末，该公公司在工工行支行行存款余余额为5557万万元；公公司借款款余额990000万元，其其中工行行支行借借款70000万万元，中中行支行借借款20000万万元，均均按时付付息，无无借款逾逾期现象象发生。企企业无不不良信用用记录，经经省分行行审核评评定其220022年度信信用等级级为未评评级。 四、资产产负债分分析： 企业财务务状况详详见附件件企业的的

18、资产负负债表。公公司的资资产负债债状况及及主要经经济指标标如下表表： 资产负债债及偿债债能力指指标简表表(单单位:万万元) 项目 220000年 220011年 220022年9月月 总资产 170000 267798 213335 总负债 150000 254442 134482 流动资产产 1770144 2666788 2111722 流动负债债 0 104442 134482 所有者权权益 220000 13356 78552 资产负债债率（%） 888% 94% 633% 流动比率率（%） 2555% 1157% 速动比率率（%） 1122% 777% （一）、资资产负债债趋势分分析

19、： 下表是企企业近三三年资产产负债变变化趋势势(与上上一年比比较): 资产负债债横向变变动趋势势表 (单位位:万元元) 项 目目 20000年年 20001年年 20002年年9月 资产增长长绝对数数 1663900 97798 -54463 增长百分分比 226866% 57% -220% 负债增长长绝对数数 1449900 1004422 -1119660 增长百分分比 11499900% 699% -47% 权益增长长绝对数数 14400 -6444 664966 增长百分分比 2333% -322% 4479% 从上上表可以以看出该该企业220000年、220011年总资资产增长长很快

20、,20000年末末比19999年年末增长长了28868%,20001年年较20000年年末增长长了577%，220022年9月月总资产产较20001年年下降220%，负负债较同同期下降降47%，主要要是该公公司20000年年4月代代集团团在成都都建行贷贷款1550000 万元元，投入入“花园”开发项项目，220022年3月月集团将将“花园”的股份份转让给给了合作作方，提提前收回回投资，归归还了成成都建行行的1550000万元贷贷款。因因此该企企业20002年年9月的的负债较较同期减减少1119600万元，减减少477%，相相应的减减少资产产54663万元元，减少少20%。由于于资产减减少的比比

21、例小于于负债减减少的比比例，因因此企业业所有者者权益呈呈现增长长趋势,企业的的财务状状况越来来越好，净净资产的的增加，说说明企业业自身积积累增加加,对负负债的依依赖程度度减小。 （二）、资资产负债债比例分分析 项 目目 20000年年 20001年年 20002年年9月 资产负债债率（%） 888% 94% 633% 利息保障障倍数 0 -1.222 113.77 流动比率率（%） 2555% 1157% 速动比率率（%） 1122% 777% 资产负债债率20000年年是888%，220011年是994%，220022年9月月是633%，由由此可以以看出，企企业的资资产负债债率到评评估日已已

22、经处于于一个良良好的水水平，低低于平均均值799.7%。企业业的流动动比率220011年是2255%，20002年年9月是是1577%，虽虽然20002年年较20001年年有所下下降，但但仍然属属较好水水平，趋趋于良好好值的1165.9%。企企业的速速动比率率20001年是是1122%，220022年9月月是777%，虽虽然20002年年较20001年年有所下下降，但但仍然属属较好水水平，趋趋于良好好值877.2。因此此企业的的长期和和短期偿偿债能力力较强，有有较强的的举债能能力，由由于企业业20002年资资产负债债率较低低，盈利利能力大大幅提高高，因而而利息保保障倍数数 20002年年9月是

23、是13.7，较较平均值值1.66高出112.11倍，说说明企业业有较强强的付息息能力。 （三）、资资产负债债增减变变化原因因分析： 通过对企企业近三三年的资资产负债债变动的的分析，对对其变动动较大的的科目列列举如下下： 近三年企企业资产产负债简简表 单单位：万万元 项目目 20000年年 20001年年 20002年年9月 项 目 20000年 20001年 20002年99月 总资产 170000 267798 213335 总负债债 1550000 2554422 1334822 一、流动动资产 170014 266678 211172 一、流流动负债债 0 104442 134482 其

24、中：货货币资金金 4221 4497 22441 其其中短期期借款 0 885000 90000 应收帐款款 0 0 777599 应付付帐款 0 00 2 短期投资资 0 0 00 其他他应付 0 113433 47728 其他应收收款 1165993 1112552 4424 预收帐帐款 00 7887 00 预付帐款款 0 3 337 存货 00 1449277 1007111 其他 00 0 0 二二、长期期负债 150000 150000 0 二、长期期投资 0 00 0 三、固定定资产 0 1124 1588 三、所所有者权权益 220000 13356 78552 其中：固固定资

25、产产清理 77 其中：股本 20000 220000 20000 固定资产产净值 0 1124 81 资本公公积 00 0 0 四、无形形及递延延资产 -144 -55 4 未分配配利润 0 -6444 58852 变动说明明: 1、应收收帐款:20002年较较20001年增增加77759万万元，全全部是应应收客户户购房款款。 2、其他他应收款款：20002年年较20001年年减少1108228万元元，主要要原因是是代集团团投资“花园园”的1550000万元收收回。 3、存货货与在建建工程部部分：220022年企业业存货1107111万元元全部为为“”在建工程成本未结转部分，2002年较200

26、1年减少4216万元为已转入经营成本部分。 4、其它它应付款款：20002年年较20001年年增加333855万元，主主要是与与集团之之间往来来帐款增增加22248万万元，与与金立国国际投资资有限公公司企业业间借款款增加5500万万元。 5、预收收帐款：20002年99月较220011年减少少7877万元，主主要是将将预收房房款确认认为收入入。 6、长期期负债：20002年较较20001年减减少1550000万元，主主要是代代集团在在成都建建行贷款款的1550000万元，提提前归还还。 五、盈利利能力及及资产运运用效率率 该企业220022年9月月已经实实现销售售收入2236550万元元，实现

27、现利润558522万元，销销售利润润率为227.882%。下下表是该该企业近近三年盈盈利指标标。 单位：万万元 项目 220000年 220011年 220022年9月月 销售收入入 0 61 236650 利润总额额 0 -6444 558522 销售利润润率(%) 00 -8806.56% 277.822% 总资产利利润率 0 -2.44% 227.443% 净资产利利润率 0 -47.42% 744.533% 存货周转转率 00 0 1488.322% 成本费用用利润率率 0 0 334.993% 利息保障障倍数 0 -1.222 113.77 从上表可可以看出出：企业业的销售售收入是是

28、逐年递递增，利利润总额额大幅增增加，说说明企业业的盈利利能力较较强。但但20001年企企业的利利润总额额亏6444万元元，销售售利润率率是-8806.56%，总资资产利润润率是-2.44%，净净资产利利润率是是-477.422%，资资金运用用效率较较低，具具体原因因主要是是房地产产业的特特点是前前期资金金投入大大，生产产周期较较长。该该公司的的“”项目2001年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，2001年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损644万元。公司开发的“”项目于2001年12月28日才正式开盘，公司2001年没有结转销售收入，故此次主要对公司 2

29、002年9月末利润表进行分析。从结构上分析：企业2002年9月的期间费用为862万元，占整个销售收入的3.64%。结合企业销售情况分析，由于 “”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止9月公司已销售房屋接近50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。从比率上分析，公司的销售利润率为27.82%（介于良好值和平均值之间）、成本费用利润率为34.39%（行业优秀值）、利息保障倍数为 13.7（行业优秀值）。从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力；成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿

30、还债务的能力。 六、现金金流量分分析 下表是企企业近三三年的现现金流量量表（单单位：万万元）： 项目 行行次 金金 额 20000年 220011年 220022年9月月 一、经营营活动产产生的现现金流量量 1 现金流入入 2 0 664422 3557622 现金流出出 3 160002 143382 196610 经营活动动产生的的现金流流量净额额 4 -1660022 -779400 1661522 二、投资资活动产产生的现现金流量量 5 现金流入入 6 10 0 113 现金流出出 7 0 1137 24 投资活动动产生的的现金流流量净额额 8 10 -1337 -11 三、筹资资活动

31、有有关的现现金流量量 9 现金流入入 100 1664000 1000000 20000 现金流出出 111 0 18448 1163998 筹资活动动产生的的现金流流量净额额 122 1664000 81152 -1443988 五、现金金及现金金等价物物净增额额 133 4008 776 117444 企业20000年年、20001年年、20002年年9月现现金流量量均表现现为净流流入，说说明企业业经营状状况良好好，实力力雄厚，有有较强的的融资能能力。 七、信用用状况评评价 该公司至至评估基基准日在在银行有有短期借借款余额额90000万元元，无逾逾期与不不良贷款款记录，分分布如下下表： 项

32、目目 存款款 贷款款 备 注 工行支行行 5557 770000 111月份还还款11100万万元，无无拖欠本本息 行支支行 1142 0 行支行 3188 20000 无拖欠欠本息 营业业部 992 00 银行行 10001 0 纳税税专户 1300 0 合 计 22440 990000 经我们在在人行查查询系统统查询，四四川房地产产有限公公司无任任何不良良记录，信信誉良好好，20002年年贷款卡卡年审时时，被中中国人民民银行分行行营业管管理部指指定的资资信评估估机构评评为AAA资信等等级企业业（详见见附件）。 八、企业业前景评评价 四川房地产产有限公公司作为为集团团公司的的全资公公司，具具

33、有丰富富的企业业管理和和房地产产开发经经验，企企业目前前已具备备一定的的规模，具具有较强强的房地地产开发发技术力力量和经经济实力力。该公公司开发发的第一一个项目目为“”高档档住宅小小区。“”于220011年8月月正式开开发，220011年122月8日日正式开开盘发售售，在近近1年的的销售时时间里，在在成都市市激烈的的市场竞竞争中，“”业已取得近1.58亿元（按实际到帐计算）的销售佳绩。因此四川根植于这样的母体，自身又具备了一定的实力，公司的发展前景将极其广阔。 第三章章项目目建设条条件评价价 一、 项项目建设设必要性性 “”居居住小区区项目，位位于成都都市东南南部锦江江区乡永兴兴村三、四四组（

34、村村）二环环路内侧侧4000米，过过九眼新新桥至顺顺江路可可直达一一环路和和内环线线。其西西靠府河河，东靠靠石牛堰堰，南临临其他项项目待建建工地，北北临望江江公园，与与四川大大学隔河河相望，该该项目地地理位置置优越，交交通便利利。 该项目总总占地1163,6488平方米米（含代代征地441,0024平平方米），建建筑总面面积1116,0092平平方米，其其中：商商品住宅宅1111,1662平方方米（其其中销售售面积995,1118平平方米，赠赠送面积积16,0444平方米米），会会所2,8200平方米米，幼儿儿园1,4900平方米米，配套套用房6620平平方米。项项目规划划设计有有52幢幢住宅

35、楼楼和配套套建筑，住住宅户型型均为跃跃层式联联排别墅墅和复式式别墅，面面积在1160平平方米到到2988平方米米之间，共共4033套。项项目容积积率0.95，绿绿化率 53%。四川川房地地产有限限公司依依托这这个强大大的母体体和借用用多年年来在房房地产开开发中积积累的经经验，此此次推出出的“”是成成都市唯唯一的大大规模的的联排别别墅和复复式别墅墅住宅小小区，也也是集团决决心在成成都树立立的样板板工程。 成都市政政府通过过对旧城城改造和和府南河河综合整整治延伸伸工程的的开展，确确立了向向东向南南发展战战略，该该项目定定位符合合成都市市向东向向南发展展规划。随随着国家家西部大大开发战战略的实实施，

36、成成都作为为西南特特大型中中心城市市，众多多前来参参与西部部大开发发的公司司纷纷选选择成都都作为在在西南地地区发展展的总部部，该项项目能够够满足中中高收入入家庭和和购房投投资客户户对高档档住宅的的需求。同同时为开开发商带带来较好好的经济济效益和和良好的的品牌效效应。 二、项目目建设内内容、规规模和建建设方案案 根据成都都市计划划委员会会对“”项目目建设规规模申请请的批复复，该项项目总占占地1663,6648平平方米（含含代征地地41,0244平方米米），建建筑总面面积1116,0092平平方米，其其中：商商品住宅宅1111,1662平方方米（可可销售面面积955,1118平方方米，赠赠送面积积

37、16,0444平方米米），会会所2,8200平方米米，幼儿儿园1,4900平方米米，配套套用房6620平平方米。 该项目设设计开发发修建552幢住住宅楼和和公用配配套房，包包括联排排别墅和和复式别别墅，联联排别墅墅前后均均有花园园，复式式别墅也也有屋后后花园和和屋顶花花园，做做到了户户户有花花园，每每户面积积在1660平方方米到2298平平方米之之间，共共有住宅宅4033套，项项目容积积率0.95，绿绿化率553%，户户型和面面积为： 建筑套型型 建筑筑面积 户数 占比例例 联排别墅墅A 2225 10 2.448% 联排别墅墅C 2239 1377 344.000% 联排别墅墅E 2264

38、1644 400.699% 联排别墅墅L 2298 8 11.999% 双复式别别墅N11 1660 442 110.442% 双复式别别墅N22 1885 442 110.442% 合计 4403 1000% 该项目建建筑设计计方案由由新加坡坡建筑城城市设计计公司和和成都华华宇建筑筑设计有有限公司司设计，并并经成都都市规划划局同意意，现将将规划设设计方案案简介如如下： 1、“”项目目定位为为高档，由由47栋栋三层联联排别墅墅、5栋栋四层复复式别墅墅、小区区会所、幼幼儿园、配配电所、管管理人员员办公室室、游泳泳池、网网球场等等组成；各幢建建筑物之之间设有有绿地，绿绿化率达达53%。 2、小区区

39、在东西西南北四四面各有有一个入入口，小小区内道道路采取取人车分分流方式式；联排排别墅住住户每户户均有半半地下车车库，复复式别墅墅在楼前前有露天天车位解解决住户户停车问问题，同同时不影影响小区区的绿地地率。小小区外围围共提供供60个个公共车车位，非非小区住住户车辆辆不得进进入小区区，以降降低车辆辆对小区区环境的的影响。 3、“”小区区处于两两河交汇汇的河坝坝地区，地地质情况况复杂，所所有建筑筑均采用用了框架架结构，通通过在地地面下形形成错落落框架和和更换局局部土层层，抗震震设防烈烈度七度度。小区区建筑外外观造型型新颖，户户型设计计动静功功能分区区合理，面面积分配配适当，使使用方便便，采光光通风良

40、良好。 4、整个个小区三三表出户户，配备备光纤网网络系统统，采用用防污染染管道系系统，统统一空调调室外机机箱位置置，并配配备周界界防越报报警系统统、闭路路电视监监控系统统、可视视对讲系系统、保保安巡更更系统、紧紧急广播播及背景景音乐系系统、小小区门禁禁、停车车管理系系统；充充分体现现出小区区建筑的的智能化化。 5、小区区外墙采采用外墙墙漆与石石材的结结合，彩彩色波纹纹瓦坡屋屋面，塑塑钢窗框框，客厅厅为夹胶胶隔音隔隔热玻璃璃，主要要房间为为透明中中空隔音音隔热玻玻璃，入入户门为为高级防防盗门，车车库为自自动感应应门，露露台铺设设防滑地地砖，统统一安装装护栏，花花园绿化化到位，石石材入户户小径；室

41、内为为墙面、天天棚水泥泥沙浆抹抹平，刮刮腻子，地地面为混混合砂浆浆找平。 三、项目目实施进进程评价价 该项目经经成都市市计委同同意立项项，并已已取得了了所有报报批资料料，该项项目目前前已取得得的所需需文件有有： 成都市计计委：成成计投资资200004499号“关于四四川房地产产有限公公司、国际际投资有有限公司司联合开开发原商品品住宅项项目建议议书的批批复”； 成都市规规划局：成规管管20002第18845号号定点点通知书书； 成都市计计委：成成计投资资200012722号“关于四四川房地产产有限公公司、国际际投资有有限公司司联合开开发商品住住宅项目目可行性性研究报报告暨调调整建设设规模申申请的

42、批批复”； 成都市国国土局：成国土土锦220000出让让合同第第号国国有土地地使用权权出让合合同； 成都市规规划局：成规管管20000第号建建设用地地规划许许可证； 成都市国国土局：成国用用20001字第第号国国有土地地使用证证； 成都市规规划局：成规建建管220011 号建建设工程程规划许许可证； 成都市规规划局：成规建建管220011 号建建设工程程规划许许可证； 成都市规规划局：成规建建筑220022 号建建设工程程规划许许可证； 成都市规规划局：成规建建筑220022 号建建设工程程规划许许可证； 成都市建建委：，, , , , ,号施施工许可可证。 成都市房房地产管管理局：成房（22

43、0011）预售售证第号、号、号、号、成成房（220011）预售售证第号、号商商品房预预售许可可证。 小区于220011年8月月全面开开工，截截止20002年年11月月已完成成52栋栋住宅项项目土建建工程、外外立面装装饰和水水电气安安装；游游泳池、配配套用房房、小区区道路和和景观绿绿化工程程建设还还在进行行之中，预预计在220022年122月完工工交房。 四、项目目建设条条件评价价 “”小小区建设设用地为为城市建建设规划划用地，由由成都道建建设指挥挥部统征征并报经经成都市市国土局局批准转转让给四四川房地产产开发有有限公司司和金立立国际投投资有限限公司用用于商品品住宅开开发，不不存在拆拆迁问题题。

44、整个个施工场场地平整整开阔，施施工场地地四周道道路平整整通畅。小小区所在在位置临临近二环环路，水水、电、气气、污水水等市政政设施均均可直接接与市政政管线碰碰接。 小区采用用环状供供水系统统，通过过一条DDN1550联络络管从市市政管网网配水；小区自自建有配配电所，设设计电容容量为330000KVAA，并实实施一户户一表工工程；天天燃气全全部到户户；为完完成以上上各项配配套设施施建设，公公司已取取得供水水、供电电、供气气等相关关部门同同意，并并委托具具有专业业施工资资质的公公司实施施有关工工程设施施的建设设。 五、设计计单位资资质评价价 该项目设设计方案案由新加加坡设设计公司司和成都都建筑筑设计

45、有有限公司司完成。 新加坡设计公公司汇集集了多名名美国、英英国、香香港和中中国教育育背景和和工作经经验的建建筑师，其其设计较较好的融融汇了中中西文化化风格，负负责该项项目的总总体设计计。 成都建筑设设计有限限公司是是国家建建设部批批准的首首批全国国十六家家民营甲甲级设计计单位之之一，公公司目前前拥有77名一级级注册建建筑师、77名一级级注册结结构师， 6名设设备专业业高级工工程师，技技术人员员60余余人，各各专业配配置齐全全，公司司多项设设计获省省市级优优秀设计计奖和优优秀方案案奖，承承担的工工程设计计有：青青城白鹭鹭洲1000,0000 平方米米，清华华坊住宅宅区500,0000平方方米等项

46、项目。 六、施工工、监理理单位资资质评价价 工程施工工由成都都市区建筑筑工程总总公司、四四川第建筑工工程公司司等五家家公司组组织进行行，各公公司资质质等级及及所承担担项目建建设规模模见下表表： 承建单位位名称 公司资资质等级级 承建建规模（平平方米） 成都市区建建筑工程程总公司司 壹级级 311,7777 成都市建筑筑工程公公司 - 166,8440 四川省建筑筑工程公公司 壹壹级 112,6690 成都市建建筑工工程公司司 - 15,4355 成都市区建建筑安装装工程公公司 贰贰级 222,3336 成都市第第、第建筑工工程公司司属于成成都市建建总集团团，该集集团资质质等级为为壹级 项目工程

47、程质量监监理由资资质等级级为丙级级的成都都建设设监理有有限责任任公司和和资质等等级为乙乙级的成成都工程监监理有限限责任公公司承担担。 七、环境境保护评评价 “”项项目周边边环境良良好，三三面临水水，特别别是北面面是环境境优美的的公园，附附近也没没有产生生对空气气、水源源造成污污染的单单位。 工程建设设施工中中的废物物、废渣渣将采取取定点、集集中处理理，不会会对周边边环境污污染、破破环。项项目建成成后，生生活污水水和雨水水采用分分流排放放，粪水水经净化化分解达达到国家家二级排排放标准准后，与与生活洗洗涤水合合流排入入城市污污水管网网，雨水水则顺城城市雨水水管网排排放。 宅间距设设计符合合城市规规

48、划的要要求，住住宅区各各户均有有直接采采光、通通风，具具有良好好的自然然采光和和通风条条件，同同时以天天然气为为燃料，加加上较完完善的户户内设施施，室内内外环境境较为理理想。 该小区环环境绿化化由专业业园林公公司设计计施工，遵遵循现代代城市建建设与环环境协调调发展的的关系，把把建筑本本身给人人造成的的视觉上上的挤压压逐步减减轻，规规划布局局合理，使使人与建建筑，建建筑与绿绿化达到到相互交交融的境境界，使使整个项项目区域域为一个个环境较较为舒适适、优美美、宁静静的住宅宅区域。 综合以上上分析认认为，四四川房地产产有限公公司的“”项目目建设符符合国家家产业政政策和成成都市政政府支持持范围，且且地域

49、位位置优越越，交通通方便，规规划设计计合理，各各项报批批手续齐齐备，项项目建设设条件具具备，现现土建已已完成990%，景景观已完完成400%，评评价可行行。 第四四章市场评评估 一、 市市场供求求状况及及其发展展趋势分分析 （一）宏宏观经济济政策和和产业政政策导向向 20011年全球球经济增增长速度度放缓，在在这种外外部经济济环境不不利的条条件下，中中国经济济以高于于7的的增长速速度受到到世界各各国普遍遍关注。在在北京申申奥成功功和中国国成功加加入WTTO，国国际地位位显著上上升的基基础上，中中国政府府依靠积积极的财财政政策策和稳健健的货币币政策，保保持宏观观经济环环境稳定定的前提提下，通通过

50、实施施西部大大开发，加加大基础础设施建建设力度度的扩大大内需的的经济政政策，充充分挖掘掘国内经经济的潜潜力，维维持了国国民经济济的高速速增长。 中国的房房地产业业在经历历了19992、119933年的过过热后，随随着宏观观经济的的调控进进入了低低谷。为为扩大内内需、拉拉动经济济增长，中中央提出出要把住住宅建设设培育成成为新的的经济增增长点，同同时出台台了停止止住房实实物分配配，逐步步实行住住房分配配货币化化的政策策。近几几年来中中国人民民银行多多次降低低存贷款款利率，商商业银行行为购房房提供的的按揭贷贷款，激激发了房房地产市市场特别别是住房房市场的的启动。 为进一步步规范房房地产市市场，220

51、011年从中中央到地地方各级级房地产产主管部部门都按按照市场场实际要要求，对对涉及房房地产投投资体制制、土地地取得、规规划设计计、建筑筑施工、销销售管理理、物业业管理等等房地产产开发经经营的各各个环节节的政策策作了修修改和调调整。从从而，一一方面保保护了消消费者的的合法权权益，有有效刺激激了房地地产消费费需求；另一方方面规范范了房地地产企业业的经营营行为，提提高了房房地产业业的市场场准入门门槛，促促进房地地产市场场优胜劣劣汰机制制的形成成，为房房地产业业的持续续、健康康发展起起到了积积极的推推动作用用。 220022年1、22月，中中国人民民银行降降低利率率以及建建设部降降低房地地产交易易费用

52、，有有利于房房地产市市场的发发展。 （二）成成都市经经济发展展水平和和房地产产市场状状况 作为西部部大开发发的战略略要地，依依托于国国内良好好的经济济环境，成成都市人人民政府府从两方方面入手手加速成成都经济济的快速速增长。对对外，成成都市人人民政府府积极改改善成都都的投资资环境，整整顿和规规范投资资体制，吸吸引外资资的大量量进入；对内，加加大经济济结构的的调整力力度，加加快产业业结构升升级，实实现产业业结构逐逐步优化化，搞活活中小企企业，提提高企业业的竞争争力。220011年全年年完成国国内生产产总值（GGDP）114911亿元，超超额完成成目标任任务3.1百分分点，增增幅达113.11；实实

53、现全年年财政收收入1445.44亿元，比比上年增增长222.5，其中中地方财财政收入入77.6亿元元，比上上年增长长了322.1。为“十五”期间成成都经济济快速发发展奠定定了良好好的基础础。20001年年成都房房地产业业保持了了良好的的发展形形势，全全年实现现房地产产开发投投资1770.776亿元元，同期期增长332.22；人人均购房房和建房房支出达达到3445.553元，较较上年同同期增长长 599.1，其中中住房装装饰支出出和家俱俱材料支支出比上上年分别别增长了了2.663倍和和14倍倍。 20000年成都都市区人人均居住住面积111.66平方米米，据预预测到220055年末人人均住房房居

54、住面面积将达达到200.5平平方米。目目前成都都市566.7的家庭庭已经购购房，居居民购房房呈上升升趋势。从从房屋产产权看，667.44%的城城镇家庭庭住房产产权属于于个人，其其中499.1%是房改改房，居居各类产产权房之之首，77.6%是原有有私房，110.77%是商商品房。因因此，成成都市居居民购房房空间广广阔，开开发商品品住宅极极具市场场潜力。 20011年成都都市政府府加大了了市政建建设力度度，市政政府自33月份在在成都市市区全面面展开了了城市环环境综合合整治工工程以来来，上半半年共整整治了226条市市容形象象示范街街和6条条出入城城道路等等42条条街道和和重点路路段。99月288日成

55、都都市规划划局公布布了东郊郊工业区区结构调调整的规规划方案案，并开开始逐步步实施，220022年将是是东郊工工业区的的结构调调整特别别是企业业搬迁改改造的关关键一年年，全年年将完成成15户户企业搬搬迁改造造，投资资20亿亿元以上上。20001年年11月月沙河整整治拆迁迁工程正正式启动动，20002年年春节后后开始工工程建设设，预计计用3-5年的的时间对对沙河规规划整治治区进行行全面综综合治理理。在近近3-55年的时时间内还还将进一一步完成成旧城改改造、低低洼棚户户区改造造，截止止20001 年年12月月底共累累计完成成基本建建设投资资2811.555亿元、更更新改造造投资664.991亿元元，

56、分别别比去年年同期增增长233.3%、322.6%,使城城市的居居住水平平和投资资开发环环境得到到了明显显改善。 城市经济济的发展展及居住住投资环环境的改改善，使使消费者者对住房房的需求求越来越越高，开开始从以以“住”为主的的简单居居住需求求向对居居住文化化、居住住环境、居居住品位位、投资资回报等等附属功功能的更更高需求求转变，开开发商在在产品定定位上更更加注重重市场调调研，更更加注重重研究购购房者的的消费心心理和行行为习惯惯，以及及竞争对对手的情情况。在在产品营营销上开开始由粗粗放经营营转向集集约化经经营的道道路，注注重公司司形象宣宣传，注注重品牌牌意识的的提高。在在产品特特色创造造上，开开

57、发商的的创新意意识增强强，开发发商逐渐渐意识到到差异化化发展才才能在激激烈的竞竞争中脱脱颖而出出。由此此，成都都房地产产市场的的产品逐逐步向个个性化、多多元化发发展，主主题概念念日趋明明显，建建筑风格格愈显多多样，住住宅设计计更加关关注细部部的创新新。 根据成成都市“九五”及20010远远景发展展规划，市市房管部部门预测测20000220100年我市市住宅需需求量约约需4660048000万平平方米，特特别是进进入新世世纪以来来，国家家将按照照市场化化的要求求，研究究制定出出住宅建建设、住住房金融融、住宅宅管理和和住房中中介服务务等方面面有利于于扩大住住房需求求的政策策，将使使我国房房地产业业

58、进入一一个新的的快速发发展期，因因此成都都市房地地产产业业，若干干年内仍仍将具有有广阔的的发展空空间，成成都房地地产业将将面临更更大发展展前景和和前所未未有的机机会。 据成都市市统计局局统计，成成都市119966年至220000年住宅宅开发竣竣工及销销售量统统计如下下表4-1： 成都市119966年至220000年 住住宅开发发竣工及及销售量量统计表表 表4-1单单位：万万平方米米 名称 119966年 119977年 119988年 119999年 220000年 住宅施工工面积 6300.200 7330.113 7726.53 10003.557 112444.388 住宅竣工工面积 2

59、355.400 3114.445 3359.90 3755.188 4664.777 住宅销售售面积 2088.433 2662.662 3310.92 3366.911 4000.112 住宅销售售额（亿亿元） 27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置置面积 82.42 1222.377 611.999 855.900 1000.775 据成都市市统计局局统计，成成都市119966年至220000年商业业营业用用房开发发竣工及及销售量量统计如如下表44-2： 成都市119966年至220000年 商商业营业业用房开开发竣工工及销售售量统计计表 表4-2单位位：万平

60、平米 名 称 119966年 119977年 119988年 119999年 220000年 商业营业业用房施施工面积积 1334.008 1164.94 1977.166 1772.119 1183.89 商业营业业用房竣竣工面积积 300.999 255.044 533.244 499.788 488.322 商业营业业用房销销售面积积 166.266 177.122 111.977 222.288 222.099 商业营业业用房销销售额（亿亿元） 3.001 55.444 3.99 8.667 99.577 商业营业业用房空空置面积积 8.7 117.881 118.330 225.550 222.778 从上表可可看出从从19998年国国家作出出扩大内内需、拉拉动经济济增长的的战略决决策提出出要把住住宅建筑筑培育成成为新的的经济增增长点开开始，成成都市住住宅施工工面积以以 300的平平均增长长率高速速发展；住宅竣竣工面积积19999、220000年分别别比上年年增长44.255、223.339，住住宅销售售面积119999、20000年年分别比比上年增增长8.36、188.766，住住宅销售售额19999、220000年分别别比上年年增长226.117、118.117。 在过去的的20001年房房地产共共完成投