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1、第1章 房地产开发概述,本章学习要求,1.掌握房地产的基本概念； 2.熟悉房地产开发的项目类型、房地产开发的特性； 3.了解房地产开发的含义，房地产开发的地位和作用，房地产开发的模式，房地产开发的分类，房地产开发企业的设立与资质等级。,1.1 房地产与房地产开发,1.1.1 房地产的基本概念,房地产又称为不动产（英文中常用real estate或real proper表示，大多数情况下使用real estate 一词），包括土地、建筑物及其他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合。房地产是固定在一定区域之内不能移动的土地、房屋建筑以及其他地上定着物相结合的不动产。,1
2、.1.2 房地产开发的含义,房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 （1）房地产开发是城市规划的实施过程； （2）房地产开发是追求经济效益、社会效益、环境效益全面实现的过程，这也是房地产开发应当追求的目标； （3）房地产开发是提高土地使用的社会经济效益的过程； （4）房地产开发是通过多种资源、多种专业知识的组合和再造，为人类提供生产、生活空间，并改善人们赖以生存的居住环境的过程。,1.1.3 房地产开发的地位和作用,房地产开发的地位,房
3、地产开发业是我国国民经济的支柱产业,房地产开发在城市建设中占主导地位,房地产开发的作用,有利于加速城市现代化进程,有利于城市总体规划的实现,为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体,为城市政府财政和城市建设提供资金资源,为城市中低收入群体提供住房保障,1.2 房地产开发模式,混业开发,纵向一体化开发,综合项目开发,指开发企业跨行业的相互渗透与互动发展,是指开发企业实行房地产开发建设与物业 资产管理并举的经营方式,常见于诸如融居住、商业、旅游、娱乐于 一体的主体社区,1.2.1 多元化开发模式,多元化开发模式,1.2.2 专业化开发模式,特定物业类型开发,协作型开发,开发企业根据对自
4、身资源的评价以及对所处市场 的独特认识，可以选择某类物业类型作为企业相 对专一的开发对象，实现专业化开发。,协作型开发方式的实质就是开发企业专注于自己 最擅长的业务或核心业务，然后购买其他社会化 专业机构提供的最擅长业务服务。,专业化开发模式,1.2.3 其他开发模式,其他开发模式,定向开发模式,服务性开发模式,开发企业按客户的订购要求开发土地， 进行房屋设计、建造和经营,开发企业通过品牌授权，输出管理模式， 提出开发项目解决方案，推动当地开发 项目的实施。,1.3 房地产开发分类与项目类型,1.3.1房地产开发的分类,从开发的区域划分,从开发的深度划分,从开发项目的使用功能,新区开发,旧城更
5、新改造,土地一级开发,房屋开发,居住房地产,商业房地产,工业房地产,1.3.2 房地产开发的项目类型,居住房地产项目,商业房地产项目,工业房地产项目,特殊用途房地产项目,项目类型,普通商品住房,限价商品房,经济适用房,廉租房,高档商品房,别墅,居住房地产项目,商业房地产项目,商业用房,写字楼,酒店,酒店式公寓,主题公园,工业房地产项目,工业厂房,研究与发展用房,仓储用房,工业园区,特殊用途房地产项目指项目的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车站、码头等。这类项目多属长期投资、投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。特殊用途房地产项目的市场交易
6、很少，因此难以采用市场比较法进行估计。,特殊用途房地产项目,1.4 房地产开发特性,价格昂贵性 保值增值性,位置的固定性 异质性 寿命长久性,用途多样性 相互影响性 可调整性 政府管制性 交易复杂性,区位特性,价值特性,外部特性,1.5 房地产开发企业,房地产开发企业的设立条件,房地产开发企业 资质等级,房地产开发企业设立的程序,1.有符合公司法人登记 的名称和组织结构； 2.有适应房地产开发经营需要的固定的办公房； 3. 注册资本100万元上； 4.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计员； 5.法律、法规规定的其他条件。,建设部于2000年3月发布了第77号令房地产开发企业资质管理规定。房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。,1.营业执照复印件； 2.企业章程； 3.验资证明； 4.企业法定代表人的身份证明； 5.专业技术人员的资格证书和聘用合同。,
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