北京城市综合体专题研究

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1、北京城市综合体专题研究,定义特性,条件要求,操作模式,效应影响,发展趋势,典型个案,研究总结,研究背景,研究背景政策,土地管理配套政策 实施土地利用结构优化，构建“整体疏、局部密、大分散、小集中”的土地利用空间格局。 推行建设用地集约挖潜。积极推行各类开发区节约集约用地，充分利用地下空间进行立体化综合开发，提高建设用地的集约利用水平。,区域功能的综合规划与土地优化集约利用，促使城市综合体不断涌现。,研究背景市场,综合性用地在北京市主城区土地供应中所占比重逐年增多，促生更多的城市综合体走入市场。,未来城市综合体将成为地产开发的一支雄劲力量逐渐强大 作为地产策划者，我们有必要把握这一市场脉搏,那么

2、， 什么是综合体？ 综合体能为我们带来什么？ 怎么做综合体？,定义特性,条件要求,操作模式,效应影响,发展趋势,典型个案,研究总结,研究背景,定义特性,定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,案例 美国纽约洛克菲勒中心 (Rockefeller Center),定义特性,建于19311940年，世界最早的城市综合体。 占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。 物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。 R.C.A.大厦：中心主体建

3、筑，70层，高259米 国际大厦：41层 时代与生活大厦：36层,建筑群的中心是一个下凹的小广场。 各个建筑物之间都有地下通道连接。 开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆。,高密度建筑群，土地集约利用 办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。,案例 日本福冈博多运河城,定义特性,内部交通 不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来,立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础,华润大厦国际5A级甲级写字楼,5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场,“万象城”超大型室内

4、购物中心,REEL时尚百货、嘉禾影城、华润 万家超市、“冰纷万象”真冰场,案例 深圳华润万象城,定义特性,内部架构 项目由北、中、南三地块组成 北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。,内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件,案例 日本六本木新城(Roppongi Hills),定义特性,项目概况 开发商：森BUILDING株式会社 地 址：东京都会区六本木六丁目地区 物 业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。 总占地：11.6公顷 总建筑面积： 76万平方米 总建筑费用：189亿元（人民币） 总土地价：329亿元（人民币）

5、开发周期： 17年，1983-2003年 开工时间：2000年4月 竣工时间：2003年4月,体量巨大 投资额高 开发周期长,案例 日本六本木新城(Roppongi Hills),定义特性,交通与停车 公交配套发达，地铁直接连通六本木新城B1 共计12个停车场，总体停车位2762辆 专设50辆摩托车与332辆自行车停车位，其中自行车免费,12个停车场,地铁示意图,地下停车场,立体停车示意图,高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障,案例 日本六本木新城(Roppongi Hills),定义特性,完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈,综合体,建筑：高密集约

6、,规模：体量巨大,资金：巨额投资,时间：周期较长,内部：立体连续,物业：复合互补,外部：高便可达,定义特性,特性,定义特性,条件要求,操作模式,效应影响,发展趋势,典型个案,研究总结,研究背景,政策,经济,交通,人口,资金,运营,综合体,（硬件） 城市,开发商 （软件）,条件要求,中关村,亚奥,CBD,亦庄,望京,条件要求,北京城市综合体分布图,CBD 城市核心全城辐射 城市级 亚奥 城市副中心区域辐射区域级 中关村 望京 新城区域辐射 区域级,金融街,王府井,崇文门,广安门,方庄,截止2007年北京综合体总供应量约为1389.54万平方米。 主要集中在CBD、望京、亚奥、中关村等区域。,条件

7、要求,城市级（CBD） 定位：新北京新形象的集中展示区。 发展目标：成为引领北京市发展高端服务业的引擎，成为首都国际交流的重要窗口，成为中国与世界经济联系的重要结点。 规划特点：多功能、高度复合区域，在满足商务活动的同时，还具有文化、科技、娱乐、居住等其他功能。 功能布局：建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等 。,城市（硬件） 政策,区域级（中关村） 定位：知识型服务业发展基地。 政策扶持：对进入园区的文化创意企业，在土地使用、人才引进、规费减免、房屋租赁费、物业管理费等方面予以优惠；吸引和鼓励国内外知名企业、

8、总部型企业落户产业基地，促进文化创意产业集群发展。,区域级（亚奥） 定位：是以文化体育为核心的综合性城市副中心。 商业发展规划：新发展的居住区，10万15万人要规划营业面积3万5万平方米左右的商业中心。 定位：生活配套完善、国际化的生活社区，将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。,区域级（望京） 定位：集居住、商务、办公为一体的“副都市中心”。,区域功能复合的定位，是催生城市综合体的政策保障,条件要求,城市（硬件） 经济,城市级（CBD） 截止2007年一季度，入驻CBD区域的各类法人单位共计4470家，同比增加了669家。 其中服务业企业约占入驻CBD全部法人单位的60%，是CBD的主导产

9、业。 文化产业法人单位约占入驻CBD全部法人单位的比例近45%。 2007年一季度，北京CBD入库各项税费收入15.06亿元，占朝阳区的21.89%；同比增收3.43亿元，占朝阳区的23.22%。 2007年一季度CBD实际利用外资1.27亿美元，占朝阳区实际利用外资的22.8%。,区域级（中关村） 2005年，园区高新技术企业总数1.7万家，实现销售收入超过4800亿元，比2000年翻一番多，五年内年均增长达到20%以上，占全国高新区总量达七分之一左右；实现增加值960亿元，相当于当年北京市地区生产总值的14.1%。,区域级（亚奥） 1990年亚运会后的阶段性繁荣后，又迎来2008年奥运会，

10、预计到2010年，奥林匹克中心区增加值将达到150亿元，年均递增20%左右。,区域级（望京） 截至2006年底，共有入园企业203家，总注册资本28亿元。06年园区新增入园企业43家。2006年，入园企业共实现销售收入6亿元，上缴税收3779万元，分别较05年递增了15.7%和26%。,多元的产业带动、雄厚的经济实力，是催生城市综合体的物质保障,条件要求,城市（硬件） 交通,区域级（中关村） 构建由1条地铁线、14条快速路和主干路组建而成的中关村地区立体交通网。 地下规划：建造“综合管廊地下空间开发地下环行车道”三位一体的立体交通。,区域级（亚奥） 地铁奥运支线、地铁号线、地铁号线。,区域级（

11、望京） 内部：3个内部交通环路，6条对外延伸的交通放射线，一条连结城区与机场的快速轨道交通。 外部：机场路、京顺路、东北四环路、北京承高速、五环路、13号城铁及规划中的两条轻轨线。,城市级（CBD） 规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。 地下交通： “一轴、一区、两点、三线”。 一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。,立体的交通路网，是催生城市综合体的外部流通保障,条件要求,条件要求,城市（硬件） 人口,区

12、域级（中关村） 2006年末园区人口：78万人 中关村商圈客流量：10万人/日 中关村科技园区内有清华大学、北京大学等高科院校39所，在校大学生约40万人。,区域级（亚奥） 目前常住人口：50万以上 目前流动人口：30万以上,区域级（望京） 规划人口：30万人 常住人口：18.6万人,城市级（CBD） 居住人口：CBD核心区内共有居住人口约5.4万人 从业人口：CBD核心区吸纳了约13.5万从业人口,一定规模的人口数量与庞大人流量，是催生城市综合体的消费支撑,条件要求,开发商（软件） 资金/运营,庞大的资金投入，大规模的开发，需要开发商具有超强的运营能力。,庞大的资金投入，超强的运营能力，是保

13、证城市综合体顺利开发的根本,城市（硬件） 政策：区域功能复合定位 经济：多元的产业带动、雄厚的经济实力 交通：立体的交通路网 人口：一定规模的人口数量与庞大人流量 开发商（软件） 资金：庞大的资金投入 运营：超强的运营能力,条件要求,定义特性,条件要求,操作模式,效应影响,发展趋势,典型个案,研究总结,研究背景,操作模式,物业组合/自持vs出售（表一）,操作模式,物业组合/自持vs出售（表二）,公寓+写字楼+商业+酒店 多为“自持出售” 公寓+写字楼+商业 多为“自持出售” 由于酒店的拉动，使“自持出售”的项目档次较高,操作基本模式：79%自持出售，21%自持出售；以自持出售为主,操作模式,推

14、盘次序,自持出售,自持出售,无论是“自持出售” 还是“自持出售”，推盘次序都是：先出售部分，后自持部分。 基本都是先推公寓（住宅）,先推出销售部分，迅速回款，缓解资金压力,华润万象城,一期,二期,华润万象城为什么一期开发会选择商业和写字楼而不是公寓？,操作模式,推盘次序,公寓,周边高档公寓众多,酒店,五星级酒店林立,办公,地王大厦等甲级写字楼汇聚,商务,CFD带来大量高等级商务人士,商业,缺乏有影响力的商业形态,华润万象城：外部市场,操作模式,推盘次序,对商业和写字楼存在较强的需求 公寓和酒店供应量充足,住宅,中高档住宅众多,操作模式,推盘次序,华润万象城：内部规划,华润大厦国际5A级甲级写字

15、楼,5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场,“万象城”超大型室内购物中心,REEL时尚百货、嘉禾影城、华润 万家超市、“冰纷万象”真冰场,物业组合：写字楼 + 商业 + 酒店 + 公寓 内部规划有写字楼和商业，可满足市场需求 酒店和公寓先期推出会和当下市场撞车,客观：外部市场和内部规划最终促使华润万象城的一期开发选择了商业和写字楼 主观：自持的商业和写字楼先期开发，要求开发商要有雄厚的资金实力,城市综合体的推盘次序要从项目的外部市场、内部规划以及开发商实力等方面综合考量,操作模式,入住情况：自持出售,写字楼统一招租，入住率高，入住企业档次高，多有世界500强 商业统一招商，入住

16、率高，引进大型百货，多有国际名品,操作可控性强，入住率高，入住企业档次高,操作模式,入住情况：自持出售,写字楼售后散租或统一招租相结合，入住率不高，入住企业档次较低 商业售后散租或与统一招商相结合，入住率较低，入住商家档次不高,操作可控性差，入住率不高，入住企业档次低,操作模式,运营价值：自持出售 vs 自持出售,自持出售 操作可控性强，多有五星酒店或高档次的酒店式公寓，提升项目档次 功能互补强，价值链紧密，运营价值高,自持出售 操作可控性差，项目档次较低 功能互补弱，价值链松散，运营价值低,自持出售,操作模式,运营价值：自持出售 vs 自持出售,在CBD中，由于“自持出售”的项目比“自持出售

17、”的项目物业功能更多，更全面，功能协调互补性强，所以写字楼租金较高。,“自持出售”的项目比“自持出售”的项目物业价格要高,操作模式,功能关系：自持出售 vs 自持出售,自持出售（档次高） 自持出售（档次低）,高入住率/高档次 低入住率/低档次,功能互补强 功能互补弱,运营价值高 运营价值低,操作可控性强 操作可控性差,操作模式,资金压力：自持出售 vs 自持出售,自持出售 销售部分少，回款速度慢,自持出售 销售部分多，回款速度快,资金压力大,资金压力小,操作模式,定义特性,条件要求,操作模式,效应影响,发展趋势,典型个案,研究总结,研究背景,北京国贸中心 上世纪80年代末，朝阳商圈只有简单的商

18、务楼，以及大量的住宅，商务氛围不明显，区域形象一般。 国贸中心1985年2月成立，一期 1990年8月竣工，并于30日全面开业。包括一幢国贸写字楼、两幢30 层的豪华公寓、国贸商场、国贸展览厅、中国大饭店(五星级) 和国贸饭店(四星级)、国贸会议中心、娱乐健身中心、多层停车场、餐厅等各类多功能服务设施。国贸中心成为北京地标性建筑。 1993年，国务院批复了北京城市总体规划，总体规划中明确提出北京要建设商务中心区，即CBD 。 现在国贸中心已经成为北京CBD的核心，其中进驻的世界500强企业多达60多家，居CBD之首。,效应影响,效应影响一：提升区域形象，构筑城市中心,北京银泰中心 用地面积：3

19、1305平方米 总建筑面积：350000平方米 中央主楼地上63层，高249.9米 东西两栋配楼地上42层，高186米 物业：柏悦酒店、公寓柏悦居、柏悦府、写字楼、商业 公寓柏悦居实现销售均价4万元/平米，超过周边住宅一倍以上 写字楼租金9.6元/平方米.日，是建外SOHO的两倍还要多,高度、位置等虽然是公寓、写字楼产品价值构成的重要因素，但综合体中酒店、商业对其价值起到了关键的支撑作用,效应影响,效应影响二：拉升物业价值,效应影响一：提升区域形象，构筑城市中心 效应影响二：拉升物业价值,效应影响,定义特性,条件要求,操作模式,效应影响,发展趋势,典型个案,研究总结,研究背景,中关村,亚奥,C

20、BD,亦庄,望京,发展趋势,北京城市综合体分布图,随着城市的发展，城市由一个中心演变为多个中心，城市副中逐步向城市边沿扩张。 城市综合体也由城市中心逐步出现在城市副中心。,金融街,王府井,崇文门,广安门,方庄,城市综合体的分布呈现出向城市边沿发展的趋势,发展趋势,国贸中心,财富中心,华贸中心,银泰中心,建外soho,国贸三期,越来越多的综合体出现城在市中心、副中心，吸引了越来越多的企业进驻。 综合体成为汇集区域内各种企业的一个载体，成为区域经济的一个标识，同时也进一步强化了区域中心。,城市综合体将进一步成为区域经济标识，愈加强化城市中心功能,发展趋势,国贸三期,大连中心裕景,大连中心裕景,国贸

21、三期 现代感、文化感 北京 文化首都 大连中心裕景 现代感、时尚感 大连 浪漫滨城 未来城市综合体：展示城市特性,国贸三期,城市综合体将越来越有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市或者区域的形象。,俄罗斯 “水晶岛” 住宅区总计套公寓 酒店间客房 一个综合办公中心以及多处写字楼聚集区 国际学校可供500名学生读书 还有一座博物馆、一座剧院、一座电影院、一个综合运动中心、一座休闲娱乐城、多座购物中心，以及几十家餐厅和咖啡厅。,发展趋势,城市综合体功能上将越来越具有多样性，越来越细分。,分布：呈现出向城市边沿发展的趋势 影响：进一步成为城市（区域）经济标识，愈加强化城市（区域）中心功能 特色：越

22、来越有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市或者区域的形象 功能：越来越多样性，越来越细分,发展趋势,定义特性,条件要求,操作模式,效应影响,发展趋势,典型个案,研究总结,研究背景,典型个案东方广场,项目概况 位置：东长安街一号 总占地面积：10万平米 总建筑面积：80万平方米 投资总额：20亿美元 开发商：李嘉诚长江集团 物业功能：写字楼、酒店、酒店式公寓、商业,典型个案东方广场,区位佳，规模大，投资多,整体规划 写字楼：8栋 西区3栋 中区2栋 东区3栋 酒店式公寓：2栋 酒店：1栋 商业：12万平米（首层和地下一层）,西区写字楼,酒 店,公 寓,公 寓,中区写字楼,东区写字楼,典型个案东

23、方广场,物业齐全，能够形成功能协调互补,写字楼基本信息 总规模：30万平米 标准层：3000-3400平方米 净层高：2.8米 使用率：70% 租售：只租不售 租售率：95%以上 租金：250元/平米.月（报价） 物业费：33.5元/平米.月 免租期1个月，租金11个月，物业费12个月 电梯：每栋8部 公共部分精装修 物业公司：北京高卫世纪物业管理有限公司,大标准层、高入住、高租金、高档次,典型个案东方广场,写字楼客户 主要行业：科技、投资/证券、金融/银行、保险、会计、律师、医药、媒体、广告、奢侈品与消费品等 典型商户： 高科技行业：思科、朗讯、东芝、松下等 投资/证券业：摩根史丹利、高盛、

24、香港交易所等 银行业：中国银行、中国建设银行、中信实业银行、中国工商银行、招商银行、北京商业银行、蒙特利尔银行、苏格兰银行、荷兰银行、渣打银行等 世界知名保险公司：信诚人寿、美国大都会人寿、汇丰保险、中英人寿、中意人寿、太平人寿与保险、瑞士再保险、美国再保险、美国佳达再保险经纪等 四大会计师行：安永华明、毕马威及德勤华永 世界顶尖名牌：路威酩轩、轩尼诗、劳力士、香奈尔等 消费品：可口可乐、资生堂、安利、雅芳等 化工/医药业：陶氏化学、默沙东、罗氏诊断、大冢制药、美敦力、先正达等,行业众多，集中多家500强和国内外知名企业,典型个案东方广场,写字楼配套 东方商务中心 位置：东方经贸城西三办公楼六

25、层 通讯设备：尖端的远程会议系统、宽频高速互联网链接、液晶投影仪、电动投影幕及专业的IT援助 个人化服务：专职秘书商务服务、翻译服务、问讯及商旅咨讯服务 写字楼配套完善：多种规格的会议室、中英双语专业商务接待等 会议室需预约，16人小会议室500元/小时，3000元/天 东方会议培训中心 7间会议室，可容纳10-300人不等 设备齐全，拥有顶级影音器材以及一流的会议设备 会议厅采光设计出色，巧妙结合自然光与人工光源，使会议氛围更为舒适和谐 指定的餐饮供应商可以为各类宴会，午餐会提供餐饮及精美茶点 需预约，昆仑山3400元/天，投影仪800元/次,商务配套完善，提升写字楼档次,典型个案东方广场,

26、酒店基本信息 酒店名称：北京东方君悦大酒店 开业时间：2002年 档次：5星级 入住率：80%以上 管理公司：凯悦集团,国际酒店管理品牌，提升整体物业档次,典型个案东方广场,酒店客房 客房套数：825套 种类： 普通标准间 配有私人管家服务的复式总统套房 中国风格的董事套房 外交官套房和嘉宾轩套房 价格： 普标门市价2300元/间 议价1800元/间（需达100个间夜以上） 设施： 宽带上网接口 双线直线电话及语音信箱系统 卫星频道彩色电视并提供可租用DVD 私人保险柜 每晚免费供应两瓶矿泉水 每日报纸 自助式咖啡、茶和热水设施 室内迷你吧及冰箱,普通客房,总统套房,普通客房,嘉宾轩套房,客房

27、种类多，设施完善，价格昂贵，服务全面,典型个案东方广场,酒店餐饮 悦庭 UG层，容量：160位 单间客容量：6位, 10位和 20位 开放时段：午餐、晚餐及周末早午连餐 商务套餐：588/988元/位 意餐厅 酒店2层，客容量：32位 开放时段：午餐、晚餐 菲厅 酒店2层，容量：188位 单间客容量：26位 开放时段：全日开放，包含早、午、晚餐自助 长安壹号 酒店大堂层，客量：118位 单间客容量：6位, 8位和 14位 开放时段：早、午、晚餐,东方亮 酒店大堂层，客量：119位 开放时段：午餐、晚餐及晚间鸡尾酒 茶源 酒店大堂层，容量：96位 开放时段：早餐、下午茶及晚间鸡尾酒与现场乐队 酥

28、园 酒店大堂层 营业时间： 早晨7:00 - 晚上9:00,酒店餐饮品种齐全，可满足不同需求,典型个案东方广场,酒店会议 君悦大宴会厅高达7米，面积711平方米，可分别举办600人的鸡尾酒会，450人宴会，800人的剧院式会议，或400人的课堂式会议 多功能厅（ 5个：颐和厅，琼岛厅，瀛台厅，紫金厅，祈年厅）五个厅可连通也可分开使用，最大使用面积为264平方米，可容纳145人的鸡尾酒会，90人的宴会，214人的剧院式会议，或102人课堂式会议 多功能厅（万春厅，浮碧厅，千秋厅，澄瑞厅）共369平方米，每个房间可容纳最多50人的鸡尾酒会，40人的宴会，60人的剧院式会议，或45人的课堂式会议 董

29、事会议厅4个董事会议厅可分别容纳多至16人的高端董事会议或商务会议 君府占地1142平方米，位于酒店P2层，是一处独特的“府邸式”高端会议场所，为高峰会展提供最佳场所 一站式会展服务 120-130人的会议室，时间下午1-5点钟4.5万元，投影仪2500元/次（含有纸、笔、矿泉水）,悦庭,会议配套齐全，具有宴会与会议双重功能，可满足不同客户需求,典型个案东方广场,酒店式公寓东方豪庭公寓 公寓名称：尊萃豪庭/汇贤豪庭 物业公司：北京高卫世纪物业管理有限公司 物业服务：礼宾部服务、家务管理、短期保姆服务、轿车服务、专业洗衣、邮件收递等个人化服务，定期举办租户活动。 客户：来自30多个国家及地区，当

30、中有跨国公司高级管理人员、外国政府机构重要官员、大使馆人员，世卫组织的重要工作人员、欧盟的工作人员、以及一些国家的中央银行负责人等，其中以跨国公司行政人员最多。 户型：小户型25平方米一个单位，大户型270平方米+200平方米阳台四居室 租金：1200美元/月10000美元/月,客厅 客厅 睡房 书房,半开式厨房 客厅 开放式厨房 步入式衣橱,管家式服务，高端客群 户型灵活，舒适实用，适合长短期居住 租金价位高,典型个案东方广场,酒店式公寓配套 Club Oasis俱乐部 室内度假式游泳池 漩涡热水按摩浴池 蒸汽浴室 桑拿浴室 保健按摩康体室 康体教练为客人量身定制健身计划,按摩浴,健身房,温

31、泉池,游泳池,高端配套功能，提升公寓档次,典型个案东方广场,商业基本信息 总规模：12万平方米 位置：首层/地下一层（与地铁站相通） 运营：只租不售/同意招商 主题分区 缤纷新天地：晨曦百货、华润超市、ESPRIT及精彩无限音像数码广场 都市新天地：主要经营休闲品牌及珠宝饰品 庭苑新天地：世界各地的顶级品牌 寰宇新天地：国际品牌的服装服饰、饰品精品店 活力新天地：体育用品中心运动100，大众汽车品味车苑、奥迪品味车苑汽车展示厅及豪华的东方新世纪影院、时尚基地 天空大道：特色餐饮店铺、高级厨具店 物业公司：北京港基世纪物业管理有限公司,首层商铺示意,地下一层商铺示意,入住品牌,规模大 与地铁站相

32、通，带来巨大人流 自持物业，统一招商，业态规划合理，主题分区明确 入住商家档次较高，不乏国际顶级品牌,典型个案东方广场,商业铺面租赁 租金 店铺：2000元/平米.月 中庭花车：2400元/平米.月 流水 饰品：20% 服装：30% 两者取高 入住率：100%,商业场地租赁 缤纷新天地 庭苑新天地 活力新天地,高租金、高流水、高入住,典型个案东方广场,停车场：1800个 流动：日租 固定：月租,外部通达性好 内部停车位充足，与外部交通衔接紧密,外部交通 面临长安街，东临东单北大街，西临王府井大街 多条公交线路通过，地铁1号、5号线在此交汇 东西分别临地铁东单站和王府井站，且王府井站与项目地下商

33、场相连 距北京火车站咫尺之遥,典型个案东方广场,定义特性,条件要求,操作模式,效应影响,发展趋势,典型个案,研究总结,研究背景,研究总结,北京城市综合体现状小结,供 应 量,操作模式,分布特征,截止2007年北京综合体总供应量约为1389.54万平方。,主要集中在CBD、望京、亚奥、中关村等区域。在亦庄、奥北、方庄等区域，也有城市综合体出现。,“自持出售”的比例要大大多于“自持出售” 物业组合：自持出售多为公寓+写字楼+商业 自持出售多为公寓+写字楼+商业+酒店 推盘次序：均为先推出售部分（公寓等），再推自持部分 入住情况：自持出售的入住率高，档次也高 自持出售的入住率较低，档次不高 租金情况：自持出售的租金较高 自持出售的租金较低,整体供应量较大 集中在城市中心或者副中心，并有逐渐向城市边沿兴起的新城（副中心）发展的趋势 以“自持出售”的操作模式为主，运营能力较差，运营价值不高,