营改增政策大辅导房地产.ppt课件

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1、营改增政策大辅导（房地产业）营改增政策大辅导（房地产业）营改增推进概况营改增一般规定建筑业特别规定不动产销售及经营租赁特别规定金融服务业特别规定生活服务业特别规定相关实务操作（涉税会计核算、发票开具）1 12 23 34 45 56 67 7目目 录录营业税改征增值税政策培训第一部分16号一、不动产经营租赁服务及销售涉及的主要政策1、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）2、纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第16号）3、纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第14号）4、房地产开发企业销售自行开发的

2、房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）第一部分16号 二、不动产经营租赁 （一）征税范围：纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。1、建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。2、构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。（区别于融资性租赁）第一部分16号 （一）征税范围：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。关于进一

3、步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知（财税201647号）纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于营业税改征增值税试点实施办法(财税201636号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第86号）第一部分16号 （一）征税范围：宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动，按照“会议展览服务”缴纳增值税。关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知（财税2016140号）第一部分16号 （二）纳税人 1、一般纳税人 一般计税方法：适用11%的税

4、率，可以抵扣进项税额。简易征收方法：适用5%的征收率，不能抵扣进项税额。（仅2016年4月30日前取得的不动产可以适用简易征收）2、小规模纳税人 简易征收办法：适用5%的征收率。第一部分16号 （三）不动产经营租赁税率表纳税人项目计税方法税率、征收率一般纳税人2016年4月30日前取得可以选择适用简易计税5%一般计税方法11%2016年5月1日后取得一般计税11%小规模纳税人单位和个体工商户出租取得的不动产（不含个体工商户出租住房）简易计税5%个体工商户出租住房简易计税5%减按1.5%其他个人出租不动产（不含住房）简易计税5%其他个人出租住房5%减按1.5%第一部分16号 （四）申报与征收方式

5、：若不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，需要申报两次。（不动产所在地预缴，机构所在地申报）若不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的只需要申报一次（机构所在地申报）纳税人出租不动产有所得的，应在取得租金的次月纳税申报期向不动产所在地及机构所在地主管税务机关进行申报。（具体参照16号公告第四十五条）第一部分16号 （四）申报与征收方式：个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。本市销售服务、无形资产或者不动产的增值税起征点，按期纳税的，为月应税销售额20000元（含本数）；按次纳税

6、的，为每次（日）销售额500元（含本数）。个人出租不动产，综合税率5%，其中增值税1.5%。第一部分16号（五）税款预缴率/预征率租赁不动产 1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率预缴增值税。2、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，按照3%的预征率预缴税款。3、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，按3的预征率预缴税款。4、小规模纳税人出租其取得的出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产（不含个人出租住房），按照5%的征收率预缴增值税。5、个体工商户出

7、租住房，按照5%征收率减按1.5%向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。第一部分16号 （六）税款的计算：（价内税与价外税的区别）1、纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+11%）3%2、纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）5%3、个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5%4、其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：（1）出租住房：应纳税款含税销售额（1+5%）1.5%（2）

8、出租非住房：应纳税款含税销售额（1+5%）5%第一部分16号 （七）预缴税款的抵减与发票开具：1、单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写增值税预缴税款表。2、单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。3、出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。第一部分16号 （七）预缴税款的抵减与发票开具：3、小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增

9、值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。4、纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。某从事不动产出租行业的企业拥有3处不动产A、B、C。其中A在企业所在地，为2016年5月1日以后取得的不动产，B和C在外地，均为2016年4月30日以前取得的不动产，其中企业选择B适用简易计税方法，C适用一般计税方法。现企业将这3处不动产进行经营性出租，租金分别为A：80万/月，B：120万/月，C：70万/月，问三处不动产如何进行计税申报。A：直接向当地申报：80/1.11*0.11B：不动产所在地：

10、120/1.05*0.05 机构所在地：120/1.05*0.05C：不动产所在地：70/1.11*0.03 机构所在地：70/1.11*0.11-预缴数案 例第一部分16号 二、不动产转让 （一）征税范围：1、纳税人转让其取得的不动产。2、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。（包括以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的）第一部分16号 （二）不征收增值税项目：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其

11、中涉及的不动产、土地使用权转让行为。二、不动产转让第一部分16号 二、不动产转让 （三）税率和征收率：（一）转让不动产适用的税率为11%。（二）小规模纳税人转让不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的转让不动产业务，征收率为5%。第一部分16号 （三）税率和征收率（不包括房地产企业自建项目）：第一部分16号 二、不动产转让 （三）税率和征收率（仅适用于房地产企业自建项目）：第一部分16号 二、不动产转让 （四）销售额的计算：（1）基本规定 纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：1、代为收

12、取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费;2、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。第一部分16号 二、不动产转让 （2）房地产企业销售自行开发的房地产项目销售额 1、一般计税方法：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）第一部分16号 二、不动产转让 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：（1）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面

13、积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款 （2）在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。（3）一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。第一部分16号 二、不动产转让 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：注：“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第86号）第一部分16号 二、不动产转让 （4）其中“向政府部门支付的土地价款”，包括

14、土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知（财税2016140号）第一部分16号 二、不动产转让 房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税2016140号文件第七、八条规定，

15、允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份(税款所属期)起按照关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第86号）计算扣除。第一部分16号 二、不动产转让 房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;(三)项

16、目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知（财税2016140号）第一部分16号 二、不动产转让 2、简易计税方法 （1）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的和小规模纳税人，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。（2）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。第一部分16号 二、不动产转让 房地产老项目是指：建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；建

17、筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。第一部分16号 （四）销售额的计算：第一部分16号 二、不动产转让 （四）销售额的计算：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：1、税务部门监制的发票。2、法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。3、国家税务总局规定的其他凭证。第一部分16号 （五）税款预缴 1、一般纳税人 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的

18、房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。第一部分16号 （五）税款预缴 2、小规模纳税人 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+5%）3%小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定

19、的纳税期限向主管国税机关预缴税款。第一部分16号 （五）税款预缴 第一部分16号 （五）税款预缴 第一部分16号 二、不动产转让 （六）进项税额抵扣（针对房地产企业销售自行开发的项目）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）某一般纳税人企业于2015年10月转让A、B、C三处自建房产，A是于2015年5月1日后在外地取得，B和C均是2015年4月30

20、日前在本地取得。其中企业选择B适用简易化计税方法，C使用一般计税方法。出售三处房产分别获得650万元，1000万元，1500万元。请问企业该如何申报计税。A：一般计税方法：外地预缴：650*（1+11%）*5%机构所在地申报：650*（1+11%）*11%-预缴税额B：简易计税方法：外地预缴：1000*（1+5%）*5%机构所在地申报：1000*（1+5%）*5%案 例 C：一般计税方法：机构所在地申报：1500*（1+11%）*11%某房地产开发企业销售自己开发的房地产项目A和B，其中A项目为2016年4月30日前开工的项目，企业选择简易征收方式计税，建筑规模为20万平方米，B项目为2016

21、年5月1日以后开工的项目，建筑规模为40万平方米。其中A销售额为40000万元，B项目销售额为90000万元，2个项目对应进项一共80000万元，但是无法划分，请问企业该如何申报计税。案 例 A项目：销项税额：40000*(1+5%)*5%B项目：销项税额：90000*（1+11）*11%不得抵扣的进项税额：80000*（20/60）A销项税额+B销项税额-80000+不得抵扣的进项税额 案 例第一部分16号 二、不动产转让 （七）纳税地点 （一）固定业户机构所在地与不动产所在地不在同一县（市）的，应当向不动产所在地进行税款的预缴申报，再至机构所在地主管税务机关进行申报缴税。（其他个人除外）（

22、二）固定业户机构所在地与不动产所在地在同一县（市）的，直接向机构所在地主管税务机关进行申报缴税。第一部分16号 二、不动产转让 (八）发票开具 1、转让不动产 （1）小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。（2）纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。第一部分16号 二、不动产转让 （八）发票开具 2、房地产企业销售自行开发的房地产项目 （1）一般纳税人 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管税务机关申报缴纳营业税的预

23、收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票 第一部分16号（2）小规模纳税人 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管税务机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。第一部分16号 销售不动产，纳税人自行开

24、具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。纳税人销售其取得的不动产，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，使用六联增值税专用发票或者五联增值税普通发票。纳税人办理产权过户手续需要使用发票的，可以使用增值税专用发票第六联或者增值税普通发票第三联。关于纳税人销售其取得的不动产办理产权过户手续使用的增值税发票联次问题的通知（税总函2016190号）第一部分16号如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进

25、行差额扣除。公式：（一）2016年4月30日及以前缴纳契税的：增值税应纳税额=全部交易价格(含增值税)-契税计税金额(含营业税)(1+5%)5%（二）2016年5月1日及以后缴纳契税的：增值税应纳税额=全部交易价格(含增值税)(1+5%)-契税计税金额(不含增值税)5%。纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第73号）第一部分16号 二、不动产转让 （九）纳税申报 1、转让不动产 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以

26、在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。第一部分16号 二、不动产转让 2、房地产企业销售自行开发的房地产项目 （1）一般纳税人一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第一部分16号 二、不动产转让 2、房地产企业销售自行开发的房地产项目 （1）一般纳税人一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第一部分16号 二、不动产转让 2、房地产企业销售自行开发的房地产项目 （2）小规模纳税人 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。谢谢