中国房地产术语解析hsza

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1、19533年，楼楼花 是指指未完工工的物业业，即在在建物业业。楼花花买卖也也称商品品房预售售，是指指房地产产开发企企业与购购房者约约定，由由购房者者交付定定金或预预付款，而而在未来来一定日日期拥有有现房的的房产交交易行为为，其实实质是房房屋期货货买卖，买买卖的只只是图纸纸上的房房屋。“楼楼花”一一词，巧巧妙之极极：如果果把已建建成的房房屋看成成建设完完成后的的果实，楼楼的果实实尚未结结出，那那么能买买到的只只是“楼楼花”。 119533年，330岁的的霍英东东成立立立信置业业有限公公司，一一改当时时的现楼楼销售政政策，提提出“预预售楼花花”，并并提倡分分期付款款。随后后其他地地产商纷纷纷仿效效

2、，成为为香港地地产一大大经营特特色。炒炒楼花也也因此被被老外戏戏称为“中中国人的的第五大大发明”，并并波及到到东南亚亚，之后后传入中中国大陆陆。楼花花与成品品房的买买卖，已已成为我我国商品品房市场场中房屋屋销售的的两种主主要形式式。19566年，引引入境外外设计公公司 19956年年，贝尔尔高林景景观设计计公司进进入中国国，成为为第一个个进入中中国市场场的境外外设计机机构。之之后，220世纪纪80年年代进入入中国内内地的多多数是香香港地区区的设计计公司，如如19880年进进入的何何显毅建建筑事务务所、119877年进入入的许李李严建筑筑设计事事务所等等。造成成这种现现象，原原因在于于早期的的发

3、展商商大多是是华裔，来来自中国国香港、东东南亚甚甚至日本本。 200世纪990年代代后，进进入中国国的境外外设计单单位开始始随着市市场环境境的变化化，而转转变成以以欧美国国家为主主力的军军团，如如19992年进进入的美美国SOOM、119977年进入入的德国国维思平平、20001年年进入的的加拿大大KFSS等等。目目前，中中国境内内的境外外设计单单位已经经“普及及”，且且扩张到到了中国国建筑版版图中的的每一个个角落。19800年，外外销 外销销是外向向型经济济的一个个标签，意意指产品品面向境境外客户户销售。中中国各地地区的资资源优势势不同，吸吸引来的的境外客客户也有有所区别别，如：北京作作为世

4、界界名城、国国际大都都会，吸吸引的是是全球各各国的客客户；中中国台湾湾地区的的客户垂垂青的是是上海地地产；而而由于地地理位置置的特殊殊性，在在珠三角角洲一带带，香港港市场是是房地产产外销市市场的代代名词19993年年，深圳圳外销比比例达到到历史最最高的222.33。 据深圳圳市鼎太太风华投投资有限限公司副副总经理理徐治政政说，全全国第一一个外销销项目是是19880年深深房集团团开发的的东湖新新村，全全部港销销,购房房的香港港客户可可以入深深圳户籍籍。同时时，东湖湖新村还还创造了了多个全全国第一一：全国国第一个个商品住住宅项目目，第一一个引进进外资开开发的住住宅项目目，第一一实施物物业管理理的住

5、宅宅小区等等等。20世纪纪80年年代，楼楼盘模型型 据置业业国际董董事总经经理罗志志聪介绍绍，售楼楼处楼盘盘模型展展示，早早期是880年代代置业国国际在考考察加拿拿大房地地产营销销时发现现，并引引进到中中国香港港的。后后来，这这种方式式也被地地产人士士从香港港共享到到深圳。19877年，土土地拍卖卖19877年122月1日日下午44时，深深圳会堂堂，轰动动全中国国的第一一宗土地地拍卖正正式开始始。当天天到场的的有地产产人士、香香港专家家、几十十家国内内外媒体体、全国国17个个城市的的市长，甚甚至中央央领导。时时任深圳圳经济特特区房地地产公司司经理的的骆锦星星举牌，以以超出底底价3000多万万元

6、的5525万万元夺标标，为拍拍卖划上上了完美美的句号号。中国国土地有有偿使用用的沉重重铁门，自自此轰然然打开。19899年，房房地产营营销 19889年，万万科开发发天景花花园。项项目周边边房价约约18000元/平方米米，而天天景花园园的楼面面地价已已超过228000元/平平方米，房房价要达达到43300元元/平方方米才能能收支平平衡。在在没有第第三方策策划顾问问机构介介入的情情况下，万万科被动动地完成成了一次次高成本本下的自自营自销销，中国国原始的的较完善善的第一一次地产产营销由由此而诞诞生。19899年，小小区的概概念规划划 天景花花园的设设计，是是中国房房地产行行业第一一次完整整借用华华

7、侨城旅旅游区的的规划概概念，来来规划住住宅小区区。也是是中国较较早的以以概念规规划方案案与概念念规划总总体为基基础进行行公开招招标。技技术人员员第一次次与开发发商走在在一起，与与开发商商进行沟沟通对话话，开发发商介入入项目的的前期，对对项目的的定位和和规划起起着重要要作用。 万科进进行了非非常详细细的市场场调查研研究，他他们把深深圳分隔隔为街区区，一周周一个街街区，进进行了“全全调研”。20世纪纪80年年代，按按揭 资料显显示，119933年9月月28日日，个人人按揭贷贷款在上上海首次次亮相，号号称中国国银行史史上第一一笔按揭揭贷款；而民间间又有说说法，中中海集团团才是第第一个引引进银行行按揭

8、购购房模式式的开发发商；同同时，据据建设银银行一位位高层人人士透露露，200世纪880年代代初，深深圳市建建设银行行罗湖支支行成交交了中国国大陆地地区第一一笔按揭揭贷款各种种说法莫莫衷一是是。19899年，报报纸广告告、楼书书 20世世纪800年代，中中国大陆陆地区的的报纸尚尚不允许许随便投投放房地地产广告告，凡打打投广告告都要通通过非常常严格的的审查。天天景花园园竞拍成成功的万万科，急急于把项项目快速速地以理理想价格格售出，不不得不求求助于广广告。奈奈何大陆陆严格的的审查制制度，只只得把目目光投向向香港。1989年7月22日，香港文汇报，出现了一版地产广告“天景花园”建国以后的第一本楼书也应

9、运而生。 19995年，初初涉地产产行业的的京基地地产在梅梅林开发发了第一一个项目目碧碧荔花园园，是深深圳最早早的欧式式风格住住宅，也也是全国国第一个个通过IISO1140001国际际环境质质量体系系认证的的环保小小区。在在这个项项目上，诞诞生了中中国较早早的彩色色地产广广告。19899年，工工地包装装 为了把把天景花花园打造造成为精精品社区区，19989年年初，万万科派出出香港物物业考察察团，冯冯佳任团团长，一一人发了了20000块钱钱，到香香港进行行见习。这这是中国国较早的的公派香香港房地地产考察察团。 考察团团到了香香港后，最最主要的的任务就就是偷香香港的房房地产资资料公寓，工工地，成成

10、熟的住住宅小区区，甚至至楼书名为为物业考考察团，实实际上是是考察香香港的地地产营销销。 这一考考察团对对于香港港地产经经验的汲汲取，又又成就了了大陆地地区房地地产行业业开发的的种种第第一，譬譬如：119899年，天天景花园园在中国国大陆地地区首次次在工地地导入了了VI系系统，成成为第一一个进行行工地包包装的楼楼盘。19911年，物物业管理理19911年7月月18日日，中海海物业管管理（深深圳）有有限公司司正式成成立，首首任总经经理丁步步华。自自始，中中海第一一个将“物物业管理理”的概概念引进进大陆，开开启了中中国大陆陆房地产产物业规规范化、流流程化管管理的先先河。19911年，会会所 1999

11、1年，万万科威登登别墅入入伙。这这里修建建了中国国房地产产早期的的会所。除除了会所所，威登登别墅在在产品上上也进行行了创新新，成为为中国大大陆最早早一批配配电梯的的6层商商品公寓寓，也是是大陆最最早拥有有架空层层车库的的商品物物业之一一。19922年，复复合地产产 房地产产是传统统产业，又又是一个个迈向新新经济的的产业，当当传统房房地产承承袭新经经济血脉脉的时候候，房地地产便有有了一个个全新的的发展空空间。直直面新经经济浪潮潮对传统统房地产产的巨大大压力，选选择一个个全新的的领域与与房地产产概念加加以整合合、对接接乃至联联姻，将将大大提提高房地地产的附附加值和和竞争前前景，这这就是“复复合地产

12、产”。 19992年，碧碧桂园启启动了第第一个楼楼盘顺德碧碧桂园，并并于19994年年创办了了广东碧碧桂园学学校，开开创了教教育地产产的先河河，第一一个把复复合地产产概念融融入到地地产开发发和推广广中去的的。在国国家宏观观调控经经济之下下，复合合地产救救了珠三三角房地地产市场场，与教教育概念念结合的的顺德碧碧桂园首首先走出出了困境境。其后后，“运运动/教教育+地地产”的的复合地地产经营营模式愈愈演愈烈烈，让无无数楼盘盘尝到了了财气两两旺的甜甜头。119999年奥林林匹克花花园首先先开创运运动地产产的先河河，其连连锁快速速扩张的的模式亦亦挺管用用。若干年前前的这种种“一个个中心，两两个基本本点”

13、，房房子、会会所、学学校互相相整合的的泛地产产模式，已已成为众众多楼盘盘现在的的规定动动作，譬譬如深圳圳华侨城城的旅游游地产，桃桃源居的的教育地地产，以以及艺术术地产等等等嫁接接模式。19922年，样样板间 19992年的的万科天天景花园园，是姚姚牧民操操盘。当当时受香香港的影影响，天天景属于于卖楼花花，需要要给客户户更直观观的感受受，所以以万科装装修了样样板房，开开在荔景景大厦，开开创了样样板间的的先河。19933年，排排队 “排队队”这个个词，当当下十分分流行。要要追溯起起来，至至少要上上溯100余年。119933年，中中海集团团开发的的海丽花花园，创创造了七七天七夜夜的排队队的纪录录。1

14、9933年，户户型面积积解禁 如果万万科天景景花园代代表着市市场力量量第一次次介入房房地产开开发，解解决的是是“有无无”问题题，那么么，深圳圳益田花花园，则则代表着着房地产产开发户户型面积积的桎梏梏的解禁禁，解决决的是“大大小”问问题。119922年之前前，所有有房屋的的建设的的面积大大小、户户型配比比，统统统由政府府部门按按照以前前为国家家干部开开发福利利房所参参照的数数据来定定义，不不容许有有丝毫的的变动。19933年，益益田花园园第一个个冲破桎桎梏，房房型大小小和面积积全部由由开发商商参照市市场来决决定，户户型甚至至达到1180平平方米、2200多多平方米米。中国大陆陆地区房房地产市市场

15、的供供应与需需求，第第一次达达到了信信息的对对称和尊尊重。认筹 认筹相相当于内内部认购购，这种种行销手手段起源源于香港港，具体体是哪个个项目，已已无从可可考。深深圳将其其借鉴过过来，但但与香港港不同的的是，深深圳将认认筹的时时间提前前至取得得预售证证前进行行，这种种认筹的的改变除除了能让让开发商商更好地地了解市市场需求求，为下下一步销销售策略略的调整整和价格格定位等等行为提提供依据据；而消消费者可可以在房房少人多多的情况况下，得得到优先先购买权权。20055年3月月30日日，深圳圳市国土土资源和和房产管管理局召召开新闻闻发布会会透露，从从3月331日起起，禁止止一切未未取得预预售许可可证的楼楼

16、盘以任任何形式式开展所所谓的“认认筹”活活动。“认认筹”一一词，到到此嘎然然而止。19944年，展展销会19944年7月月4日24日日，世联联举办“119944年深圳圳小套型型住宅展展销会”，是是最早的的展销会会模式营营销。世世联一次次性地集集中供应应大量的的信息。在在这之前前，世联联自掏腰腰包，花花了20000多多块钱，制制作了一一批名片片大小的的广告卡卡片，内内容是世世联集中中推出多多套实用用的小户户型。在在19994年，还还从来没没有人这这样打过过，这样样的广告告还是相相当吸引引人的。结结果两周周成交550余套套，接待待客户上上千余人人。19955年，购购房入户户 房地产产低潮期期中，为

17、为了刺激激国民购购房消费费，拉动动经济发发展，中中国政府府出台了了一些鼓鼓励房地地产行业业发展的的政策措措施，典典型的如如19995年，深深圳颁布布政策，凡凡在关外外购房，能能够随房房子带一一个深圳圳户口。20033年4月月30日日，深圳圳市宝安安、龙岗岗两区实实行了近近8年的的购房入入户政策策终于正正式宣告告终止。19955年，售售楼处 19995年，世世联代理理深圳上上梅林的的华茂花花园项目目。当时时世联的的一个销销售代表表提议“干干脆到现现场办公公”。于于是世联联人搬着着桌子到到现场去去接待客客户，不不用再从从公司把把客户带带过去。这这可能是是早期售售楼处的的雏形。119966年，深深圳

18、深南南花园，出出现了真真正意义义上的售售楼处。19966年，地地产软文文 软文是是相对于于硬性广广告而言言，是“文文字广告告”。与与硬广告告相比，软软文好似似棉里藏藏针，收收而不露露，克敌敌于无形形。追求求的是一一种春风风化雨、润润物无声声的传播播效果。 狭义的的软文，指指企业在在报纸或或杂志等等媒体上上刊登的的纯文字字性的广广告。这这种定义义是早期期的一种种定义，也也就是所所谓的付付费文字字广告。广广义的定定义，指指企业在在媒体上上刊登的的可以提提升企业业品牌形形象和知知名度，或或可以促促进企业业销售的的一却宣宣传性、阐阐释性文文章，包包括特定定的新闻闻报道、深深度文章章、付费费短文广广告、

19、案案列分析析等。 “在国国内，我我写地产产软文是是最早的的，看996年海海丽花园园 1999 年年的报纸纸，都是是半个版版，”深深圳市吉吉合田房房地产顾顾问公司司总经理理、中国国资深房房地产顾顾问石旭旭升说。当当时他是是投资资导报的的地产版版记者,很多早早期的地地产人都都是看着着老石的的文章,成长起起来的。软软文的确确起到了了沟通信信息的作作用。沟沟通有两两种，一一种软文文，一种种广告，软软文还是是交流，变变成散文文、或者者诗歌化化的语言言。19977年，研研讨会 19997年，位位于深圳圳田面的的“国际际文化大大厦”封封顶时，世世联将大大厦3楼楼整个包包装起来来，组织织了第一一个研讨讨会。1

20、9977年，策策划招标标 在遍访访梁振英英事务所所、简福福怡事务务所等香香港名家家之后，1997年10月12日，深圳小梅沙酒店，时任特力地产主管营销副总经理的徐治政组织了全国第一个项目策划招标“深圳特力花园项目策划方案招标会”。最后，由世联出具的第一份全程整合营销报告，因更加贴近本土市场而中标。19988年，半半地下车车库 19998年，万万科的城城市花园园在产品品的型态态上有了了较大的的改变，采采用人车车分流、半半地下车车库、围围合式布布局，在在当时领领导了潮潮流。19999年，万万客会 19999年，万万科成立立“万客客会”。当当初万科科想给客客户寄资资料，但但又怕资资料被客客户视为为垃圾

21、扔扔掉，就就想到成成立组织织，让他他们入会会，这样样寄资料料就不会会被扔掉掉。后来来万科参参考了香香港的新新地会，成成立了“万万客会”，然然后就在在报纸上上面登了了一个入入会需知知的整版版广告，并并有入会会的申请请表，结结果很快快地就有有20000多个个会员。 买楼并并不是经经常事件件，会员员一直增增加，如如何给他他们带来来更多的的附加值值呢？万万科开始始精选商商家。 受到清清华大学学校友通通讯录的的启发，万万客会觉觉得应该该有一种种方式和和会员进进行沟通通，于是是开始做做刊物。创创刊伊始始，仅仅仅提供一一些卖楼楼的信息息，没有有成熟的的思路，到到了第六六期刊物物才有了了比较清清晰的思思路和雏

22、雏形要时尚尚，要传传递给人人们一些些房地产产信息。 20003年，万万科将刊刊物定位位为：“住住的时尚尚，住的的革命”，围围绕“住住”展开开。万客客会实际际上是万万科的战战略营销销，培养养客户的的组织。房房地产营营销最终终讲的就就是渠道道，掌握握了客户户就是掌掌握了渠渠道，在在沟通的的过程中中，让他他们受到到万科文文化潜在在的影响响，并成成为传播播者。20000年，赠赠送面积积 20000年，置置业国际际代理水水榭花都都。原来来的建筑筑设计是是平淡无无奇的高高层，难难以吸引引消费者者。置业业国际经经过调查查研究，建建议开发发商设计计了另一一种户型型模式这就就是直到到5年后后的今天天，深圳圳乃至

23、全全国地产产广泛借借鉴的“6米挑高送大露台”的赠送面积。20000年，楼楼盘推广广名 在地产产发展初初期，项项目的命命名都很很普通，用用得最多多就是“XXX花园园”这类类公式。早早期当然然也有天天景花园园、威登登别墅等等等项目目，但从从20000年风风和日丽丽开始，楼楼盘取个个令人耳耳目一新新的推广广名，开开始真正正地成为为一种时时尚。形形成对比比的是，项项目命名名发展到到如今，已已经到了了登峰造造极的地地步深圳尖尖冈山华华侨城项项目，220044年启动动至今已已整整花花了一年年时间命命名，名名字还未未确定。20000年，电电视广告告 由于成成本较高高，以前前的开发发商极少少打电视视广告。早早

24、期的地地产电视视广告，以以深圳风风和日丽丽等一批批优秀楼楼盘为代代表，开开发商为为此耗资资五六十十万。这这在今天天看起来来是稀松松平常的的事，但但在当时时不啻于于地产营营销的里里程碑。20022年，工工程样板板房（图图略） 工程样样板房最最早始于于20002年77月中海海深圳湾湾畔工程程样板房房的公开开展示，通通过对设设计工艺艺、新技技术、新新材料等等工程实实质内容容的详细细展现，显显示了开开发商的的扎实功功底，加加强了客客户对开开发商的的信任度度。20022年，情情景洋房房 20002年，天天津万科科花园新新城独创创情景花花园洋房房，其特特色是778米米的横厅厅，户户户有露台台，每层层又各有

25、有特点，首首层有小小院，独独立入户户；二层层通过露露台入户户；三楼楼的面积积适中，跃跃层有共共享空间间。在立立面上打打破了公公寓呆板板的形式式和封闭闭的关系系，变化化丰富。20022年3月月18日日，万科科集团规规划设计计部获得得国家知知识产权权局发布布的专专利申请请受理通通知书，具具体内容容包括“户户户带花花园或露露台的住住宅”和和“情景景花园洋洋房”。20022年，产产品“说说明书”20022年7月月10日日，中海海在深圳圳湾畔现现场召开开“中海海深圳湾湾畔产品品说明书书暨新闻闻发布会会”，向向业主派派发产品品说明书书。这是是房地产产行业第第一次明明确了房房屋是作作为一种种产品的的定义，使使之更符符合交易易中的市市场经济济的特点点。别说说汽车这这些大件件，连照照相机、剃剃须刀等等小产品品都有详详细的说说明书，那那么作为为几乎要要耗尽许许多人一一生积蓄蓄的房产产来说，没没有说明明书就是是行业的的问题。20033年，网网络营销销20033年6月月2日，“阳阳光奇缘缘”网络络游戏在在深圳中中海阳光光棕榈园园举行总总决赛，冠冠军由中中海地产产的一名名业主夺夺得。通通过网络络联络业业主，宣宣传品牌牌，是中中海集团团在地产产营销中中的新尝尝试。20044年，不不收钱的的认筹 20004年，深深圳缇香香名苑，是是国内率率先认筹筹而不收收诚意金金的楼盘盘。