估价师执业资格考试《房地产开发经营与管理》真题试题crzp

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1、二九九年度全国房地地产估价价师执业业资格考考试全国房地地产估价价师执业业资格考考试房房地产开开发经营营与管理理试题题（本试题题包含客客观题和和主观题题两部分分）人力资源与社会保障部人事考试中心中华人民民共和国国 监制制二九九年四月月客观试题题部分重要提示示：要求求用2BB铅笔在在答题卡卡中按题题号顺序序填涂答答题，否否则按无无效答题题处理。 （1）单单项选择择题的答答案填涂涂在答题题卡中题题号1至至35信信息点； （2）多多项选择择题的答答案填涂涂在答题题卡中题题号366至500信息点点； （3）判判断题的的答案填填涂在答答题卡中中题号771至885信息息点；一、单项项选择题题(共335题，每

2、每题1分分。每题题的备选选答案中中只有一一个最符符合题意意，请在在答题卡卡上涂黑黑其相应应的编号号)1.下列列关于房房地产开开发项目目建设贷贷款的表表述中，错错误的是是（ ）。A债权权人通常常是商业业银行B不能能用于偿偿还土地地购置贷贷款C主要要担保物物为在建建工程及及相关土土地使用用权D还款款资金来来源通常常是销售售收入2.下列列融资渠渠道中，属属于公众众市场债债务融资资形式的的是（ ）。A发行行公司债债券B权益益型房地地产投资资信托基基金C发行行股票D商业业银行贷贷款3.新设设项目法法人资本本金筹措措渠道不不包括（ ）。A政府府政策性性资金B国内内外企业业入股的的资金C个人人入股的的资金D

3、资产产变现的的资金4.进行行融资方方案分析析时，属属于融资资结构分分析的是是（ ）。A债务务融资成成本分析析B资金金占用费费分析C资本本金与债债务资金金的比例例分析D担保保费分析析5.下列列关于写写字楼租租金的表表述中，正正确的是是（ ）。A基础础租金是是租户能能接受的的最低租租金B基础础租金低低于市场场租金时时，应当当考虑调调整到市市场租金金水平C写字字楼市场场比较理理想的情情况下，市市场租金金一般低低于基础础租金D写字字楼内某某一具体体出租单单元的租租金水平平依其在在整栋建建筑物内内的位置置有一定定差异6.写字字楼物业业出租中中所有经经营费用用均由租租户直接接承担的的出租方方式是（ ）。A

4、全租租金方式式B毛租租金方式式C净租租金方式式D基本本租金方方式7.不应应计入收收益性物物业经营营费用的的是（ ）。A抵押押贷款利利息B公共共设施维维修费C房产产税D物业业保险费费8.下列列关于物物业经营营产生的的现金流流的表达达式中，正正确的是是（ ）。A税前前现金流流=有效效毛收入入经营营费用B税前前现金流流=有效效毛收入入抵押押贷款还还本付息息C税后后现金流流=税前前现金流流所得得税D税后后现金流流=税前前现金流流准备备金所所得税9.某公公司获得得60亩亩居住用用地使用用权，规规划设计计条件：规划建建设用地地面积3370000m22，居住住建筑用用地面积积320000mm2，容积积率2.

5、5，居居住建筑筑密度00.4，限限高6层层，则该该公司可可用于销销售的最最大居住住建筑面面积（ ）。A9225000m2B8888000m2C8000000m2D7668000m210.动动态投资资回收期期是指当当考虑现现金流折折现时，项项目以（ ）所所需的时时间。A经营营收入抵抵偿全部部投资B全部部现金流流入抵偿偿全部现现金流出出C净收收益抵偿偿全部投投资D净收收益现值值抵偿全全部投资资11.通通常承租租人入住住写字楼楼前装修修中的某某些标准准化装修修项目的的费用由由（ ）支支付。A承租租人B业主主C承租租人和业业主共同同D物业业管理公公司12.房房地产市市场营销销工作中中进行广广告与宣宣传

6、的主主要目的的，是通通过该项项工作让让（ ）的的客户认认识所营营销的物物业。A潜在在B过去去C现在在D未来来13.某某市20008年年新开工工的房屋屋建筑面面积为990万mm2，20007年年末完工工转入220088年继续续施工的的房屋建建筑面积积为300万m22，20008年年竣工的的房屋建建筑面积积为600m2。那么么，该市市房屋的的平均建建设周期期为（ ）年年。A1.2B1.5C2D314.某某开发商商以5000万元元的价格格取得一一片地块块的使用用权，目目前在该该地块中中已投入入了建设设资金5500万万元，预预计项目目建设投投资总额额为18800万万元，则则该项目目（ ）。即即可获得得

7、政府房房地产管管理部门门颁发的的预售许许可证。A还需需投入550万元元建设资资金B还需需投入4450万万元建设设资金C还需需投入8800万万元建设设资金D在此此情况下下15.（ ）是是判断项项目盈利利能力的的重要技技术经济济指标，是是指房地地产置业业投资中中，每年年所获得得的净收收益与投投资者初初始投入入的权益益资本的的比率。A投资资利润率率B销售售利润率率C资本本金利润润率D投资资回报率率16.经经营性房房地产项项目的成成本利润润率等于于（ ）乘乘以1000%。A开发发利润/总开发发成本B正常常经营年年份的净净经营收收入/总总开发成成本C开发发商利润润/总开开发价值值D正常常经营年年份的经经

8、营收入入/总开开发成本本17.房房地产开开发项目目的建设设阶段是是指（ ）所所经过的的时间。A房地地产开发发全过程程B获得得土地后后到全部部工程竣竣工验收收C从工工程开工工到全部部工程竣竣工验收收D从工工程开工工到项目目租售完完毕18.对对于（ ）的的企业，它它们反应应模式难难以捉摸摸，在特特定场合合可能采采取也可可能不采采取行动动，并且且无法预预料它们们将会采采取什么么行动。A从容容不迫型型竞争者者 B选择择型竞争争者C凶猛猛型竞争争者 D随机机型竞争争者19.假假设某项项目的资资产负债债表中负负债合计计为30000万万元，资资产合计计为50000万万元，流流动资产产和流动动负债分分别为22

9、5000万元和和12550万元元，存货货为15500万万元，则则该项目目的速动动比率为为（ ）。A600%B800%C1000%D2000%20.某某城市规规划将火火车站由由该城市市的A区区迁至BB区，则则B区的的商业物物业投资资将会增增加，这这主要是是由于房房地产投投资具有有（ ）的的特性。A区位位选择异异常重要要B投资资价值难难以判断断因而易易产生资资本价值值风险C需要要适时的的更新改改造投资资D存在在效益外外溢和转转移21.房房地产泡泡沫产生生的直接接助燃剂剂是（ ）。A土地地的稀缺缺性B金融融机构过过度放贷贷C投机机需求膨膨胀D开发发资金的的易得性性22.（ ）是是指报告告期内销销售和

10、出出租房屋屋的数量量之和，单单位为建建筑面积积或套数数。A销售售量B吸纳纳量C出租租量D预售售面积23.以以下选项项适于在在新区开开发的建建筑是（ ）。A娱乐乐用房B写字字楼C高级级住宅和和公寓D餐饮饮用房24.在在整个开开发过程程中最为为重要的的一个环环节是（ ）。A投资资机会选选择B投资资机会决决策分析析C投资资机会选选择与决决策分析析D市场场分析和和项目财财务评价价25.房房地产开开发项目目建筑工工程招标标的一般般程序为为（ ）。A申请请招标编制招招标文件件编制招招标工程程标底确定招招标方式式，发布布招标公公告投标人人资格审审查招标工工程交底底及答疑疑开标、评评标和决决标签订合合同B申请

11、请招标编制招招标文件件确定招招标方式式编制招招标工程程标底发布招招标公告告招标工工程交底底及答疑疑开标、评评标和决决标签订合合同C申请请招标编制招招标文件件确定招招标方式式编制招招标工程程标底发布招招标公告告投标人人资格审审查招标工工程交底底和答疑疑开标、评评标和决决标签订合合同D申请请招标确定招招标方式式编制招招标文件件编制招招标工程程标底发布招招标公告告投标人人资格审审查工程交交底及答答疑+签签订合同同26.（ ）认认为利率率不是由由储蓄与与投资决决定的，而而是由货货币的供供给与需需求决定定的。A古典典学派的的理论B流动动性偏好好理论CISS-LMM曲线模模型的理理论D马克克思的利利率决定

12、定理论27.房房地产开开发投资资企业所所得税税税率为（ ）。A300%B322%C333%D255%28.申申请领取取建设设工程施施工许可可证应应具备的的条件中中，如果果建设工工期超过过一年的的，到位位资金原原则上不不得少于于工程合合同价的的（ ）。A200%B300%C400%D500%29.某某房地产产开发项项目的占占地面积积为1000000m2，规划划容积率率,预预计开发发完成后后可供销销售的面面积为总总建筑面面积的880，项目目的固定定成本为为50000万元元，预计计平均销销售单价价为45500元元m22，则使使项目达达到盈亏亏平衡的的单位变变动成本本为（）元m2 A23350.00B

13、29937.50C32250.00D40062.5030.对对某房地地产项目目进行敏敏感性分分析，当当地价、建建造成本本、贷款款利率、资资本化率率分别降降低100时，项项目开发发利润的的变化分分别为227.331万元元、555.044万元、110.116万元元、888.333万元，则则其中最最敏感的的因素是是（ ）。A地价价B建造造成本C贷款款利率D资本本化率31.某某房地产产开发项项目，经经过测算算得出以以下数据据：如果果市场前前景好，净净现值为为56880万元元，如果果市场前前景一般般，净现现值为224500万元，如如果市场场前景不不好，净净现值为为负的336800万元。经经分析市市场前景

14、景为：好好的概率率45；一般般的概率率35；不好好的概率率20，则该该项目净净现值期期望值为为（ ）万万元。A26677.5B36680.60C40003.50D53356.8032.房房屋开发发中的基基础设施施建设费费是指建建筑物22M以外外和项目目（ ）范范围内的的各种管管线、道道路工程程的建设设费用。A黄线线B紫线线C蓝线线D红线线33.房房地产开开发项目目的资金金来源通通常有资资本金、预预租售收收入及借借贷资金金一般般而言三三种资金金的使用用顺序是是（ ）。A资本本金、借借贷资金金、预租租售收入入B预租租售收入入、资本本金、借借贷资金金C借贷贷资金、预预租售收收入、资资本金D资本本金、

15、预预租售收收入、借借贷资金金34.某某房地产产投资项项目现有有A、BB两种方方案，开开发经营营期分别别为3年年、4年年，其目目标收益益率均为为12，净现现值分别别为1220万元元，1550万元元对两两方案进进行比选选，则最最优方案案的等额额年值为为（ ）万万元。A399.511B499.966C499.399D522.45535.当当可供比比较的互互斥方案案寿命期期相同，其其效益也也基本相相同时，宜宜采用的的比选方方法是（ ）。A净现现值法B差额额内部收收益率法法C费用用现值法法D内部部收益率率法二、多项项选择题题(共115题，每每题2分分。每题题的备选选答案中中有两个个或两个个以上符符合题意

16、意，请在在答题卡卡上涂黑黑其相应应的编号号。全部部选对的的，得22分；错错选或多多选的，不不得分；少选且且选择正正确的，每每个选项项得0.5分)36.从从房地产产开发企企业的角角度看，房房地产开开发过程程中投入入的资源源有（ ）。A土地地B劳动动力C资本本D经验验E环境境37.制制定物业业管理计计划的租租金方案案和出租租策略时时,正确确的有（ ）。A从总总体上说说，物业业租金必必须能抵抵偿所有有投资成成本B只要要是业主主满意的的租金方方案就可可以付诸诸实施C租金金确定应应考虑业业主希望望的投资资回报率率D市场场经济条条件下，应应充分考考虑同类类物业的的市场供供求关系系E利用用已有类类似出租租物

17、业的的租金数数据时，应应进行相相应的修修正38.房房地产开开发项目目市场定定位的主主要工作作包括（ ）。A预测测开发成成本B选定定目标市市场C确定定消费群群体D明确确项目档档次E设计计建造标标准39.可可贷资金金利率理理论认为为（ ）。A可贷贷资金的的需求主主要由投投资需求求、赤字字需求和和家庭需需求构成成B可贷贷资金的的供给由由家庭储储蓄、企企业储蓄蓄和政府府储蓄构构成C利率率是由货货币的供供给与需需求决定定的D可贷贷资金的的需求函函数是利利率的递递增函数数E可贷贷资金的的供给函函数是利利率的递递增函数数40.下下列指标标中，反反映房地地产置业业投资经经济效果果的有（ ）。A销售售税费B租金

18、金收益C物业业增值D股权权增值E抵押押贷款规规模41.公公开招标标通常适适用于工工程项目目（ ）的的开发项项目建设设。A建设设周期较较长B工程程性质比比较特殊殊C规模模较大D技术术复杂E工期期紧迫42.旧旧城区房房地产开开发的特特点是（ ）。A地处处城市中中心，是是商业、文文化活动动的聚集集地，具具有民族族传统色色彩，适适于作为为商业、办办公、旅旅游、娱娱乐、餐餐饮等类类型的开开发B开发发费用高高昂、环环境污染染严重C旧城城区人口口密度大大、建筑筑密度小小D旧城城区的建建筑物多多是危旧旧房E旧城城区受城城市规划划限制更更苛刻43.政政府对房房地产市市场政策策干预的的原则是是（ ）。A目标标的确

19、定定性B政策策的可间间断性与与协调性性C政策策的针对对性D政策策的导向向性E政策策的公平平性和效效率44.土土地费用用估算主主要包括括（ ）。A划拨拨或征收收土地的的征地拆拆迁费B出让让土地的的土地出出让地价价款C转让让土地的的土地转转让费D租用用土地的的土地租租用费E转让让土地应应缴纳的的手续费费45.目目前我国国房地产产开发投投资企业业纳税的的主要税税种有（ ）。A销售售税金B土地地使用税税金C房产产税金D企业业所得税税E城市市规划税税46.基基准收益益率是净净现值计计算中反反映资金金时间价价值的基基准参数数，是导导致投资资行为发发生所要要求的最最低投资资回报率率，称为为最低要要求收益益率

20、（MMARRR）。决决定基准准收益率率大小的的因素主主要是（ ）。A资金金来源B资金金成本C项目目风险D预期期利润E机会会成本47.金金融机构构进行项项目贷款款审查时时，要进进行工作作有（ ）。A客户户评价B项目目评估C担保保方式评评价D贷款款综合评评价E贷款款金额48.在在考察是是否有合合适的面面积空间间可以供供寻租者者使用时时，通常常要考虑虑的因素素有（ ）。A可能能面积的的组合B寻租租者经营营业务的的性质C寻租租者将来来扩展办办公室面面积的计计划D每平平方米的的租金E室内内的装修修49.下下列关于于商业物物业的表表述中，正正确的有有（ ）。A能为为投资者者带来经经常性的的收入现现金流B分

21、割割产权销销售已经经成为最最受欢迎迎的经营营模式C适合合于长期期投资D常在在机构投投资者之之间进行行交易E位置置对其有有着特殊殊的重要要性50.“某城市市别墅销销售市场场”这一市市场细分分的方式式包含有有（ ）。A按地地域范围围细分B按房房地产用用途细分分C按增增量存量量细分D按交交易形式式细分E按目目标市场场细分三、判断断题（共共15题题，每题题0.55分。请请根据判判断结果果，在答答题卡上上涂黑其其相应的的符号，用用“”表表示正确确，用“”表示示错误。不不答不得得分，判判断错误误扣0.5分，本本题总分分最多扣扣至零分分）71.房房地产投投资相对对于股票票投资，往往往具有有较低的的收益水水平

22、。（ ）72.某某投资项项目的预预期收益益率与市市场平均均收益率率的变化化幅度相相同，则则该项目目的系统统性市场场风险系系数为11。（ ）73.吸吸纳周期期在数值值上等于于吸纳量量的倒数数。（ ）74.在在房地产产自然周周期的下下降阶段段，物业业租金的的增长率率是下滑滑的。（ ）75.政政府授权权开发企企业负责责实施土土地一级级开发时时，开发发资金应应由政府府土地储储备机构构负责筹筹措。（ ）76.进进行房地地产市场场调研需需要收集集大量的的资料，市市场调查查人员在在收集资资料时通通常总是是先收集集第二手手资料。（ ）77.当当可供比比较方案案的开发发经营期期不同时时，一般般宜采用用费用现现值

23、法进进行比选选。（ ）78.由由于蒙特特卡洛风风险分析析主要依依靠计算算机模拟拟，因此此对市场场资料的的完整程程度要求求不高。（ ）79.初初步可行行性研究究阶段投投资估算算的精度度可达20%。（ ）80.商商业信用用的工具具是商业业票据，是是债权人人为了确确保自己己的债权权，要求求债务者者出据的的书面债债权凭证证，分为为期票和和汇票两两种。（ ）81.金金融机构构进行项项目贷款款审查时时，要进进行客户户评价、市市场评估估、担保保方式评评价和贷贷款综合合评价等等四个方方面的工工作。（ ）82.写写字楼的的基础租租金是指指达到投投资收益益率目标标或其可可接受的的能够抵抵偿抵押押贷款还还本付息息、

24、经营营费用和和空置损损失的最最低租金金。（ ）83.收收取百分分比租金金时，一一般不同同的地区区百分比比标准会会有所不不同，但但在某一一地区的的百分比比标准会会相对统统一。（ ）84.房房地产开开发投资资规模大大、风险险高、回回收期长长，故金金融业一一般不愿愿向房地地产开发发融资。（ ）85.物物业管理理和设施施管理以以策略性性管理为为主，房房地产资资产管理理和房地地产投资资组合管管理以运运营管理理为主。（ ）主观试题题部分重要提示示：要求求用钢笔笔或圆珠珠笔在答答题纸中中的指定定位置答答题，否否则按无无效答题题处理。四、计算算题(共共2题、220分。要要求列出出算式、计计算过程程：需按按公式

25、计计算的，要要写出公公式；仅仅有计算算结果而而无计算算过程的的，不得得分。请请在答题题纸上作作答)（一）某某投资者者以16600万万元购入入一层商商业店铺铺用于出出租，购购楼款分分期支付付，第一一、第二二和第三三年分别别支付330%、440%和和30%。店铺铺第二年年便可出出租，预预计当年年毛租金金收入1180万万元，经经营费用用50万万元，随随着商业业店铺周周围环境境的改善善和经营营水平的的提高，毛毛租金收收入年均均提高115%，经经营费用用年均下下降3%。店铺铺持有220年，期期末转售售收入3300万万元，试试确定该该项目的的财务内内部收益益率（假假定投资资发生在在年初，租租金收入入、经营

26、营费用发发生在年年末）。（二）某某房地产产公司准准备铺设设热力管管道，现现正在研研究能够够满足相相同使用用功能的的管矧为为20ccm和330cmm管道哪哪种有利利的问题题：两种种管道的的工程费费用分别别为18800万万元,224000万元；运行费费用第一一年分别别为3550万元元和2220万元元，之后后每年都都以0.05的比例例递增；假设两两种管道道的使用用寿命分分别为88年和110年，到到期后的的净残值值都是初初期投资资的100，折折现率为为0。假假定工程程费用发发生在年年初，运运行费用用发生在在年末。请请判断这这两种方方案的关关系，并并选用适适宜的方方法比较较两方案案的优劣劣。答案BADCCD CADDDC BAACDDD AACDBBD BBCCCA BDDBBDD AADDBBCABCDD AACDEE BBCD ABB BBCDACD ABBDE ACCDE ABBCD ABBCDBC ABCCD ABCC AACDEE AABDxvxxxx vxxxvv xvvxxxx