xx食品公司地块项目前期研究策划建议书doc65

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1、xx食品公司地块项目前期研究策划建议书目 录投 资 环环 境 篇2一、 区域概述二、 城市总体规规划三、 市政工程建建设及拆拆迁改造造房 产 大大 市 篇112一、20004年溧溧阳市房房地产发发展现状状二、20005年下下半年溧溧阳房地地产市场场展望竞 争 市市 场 篇117项 目 分分 析 篇229开 发 建建 议 篇335一、建筑风风格二、总体规规划三、物业配配比四、客源定定位五、价格定定位投 资 环环 境 篇一、区域概概述1、区域地地理：溧阳位于苏苏浙皖三三省交界界处，长长江三角角洲西部部，江苏苏省南部部，常州州市西南南角，属属大上海海经济区区范围，是是著名的的“丝府茶茶乡”。距上上海

2、、杭杭州仅有有2000公里，距距南京、苏苏州、张张家港百百余公里里，距南南京禄口口国际机机场800公里，距距常州机机场600多公里里。2、行政区区划：溧阳古称平平陵, 秦建县县制,至至今已有有22000多年年历史。19990年88月,经经国务院院批准,撤县设设市,是是常州市市重要组组成部分分。溧阳现现辖制118个镇镇、2个个省级开开发区,总面积积15335.887平方方公里。处处于北纬纬311-314，东东经1119008-1199366之间间。溧阳市市是常州州境内唯唯一山水水兼得的的城市，自自然环境境优美，尤尤其是南南部区域域，群山山环绕，并并有著名名的AAAAA级级国家旅旅游区天目目湖旅游

3、游度假区区。3、悠久历历史：全市总人口口79万万余人，其其中非农农业人口口约355万人，占占总人口口的444%,市市区人口口18万万左右。溧阳历史悠久，人杰地灵。经中外科学家联合考证，地处溧阳上黄水母山发现的“中华曙猿”等大量古生物化石，距今已有4500万年，是包括人类在内的高级灵长类动物的共同祖先。溧阳是革命老区, 陈毅、粟裕等老一辈革命家曾在这里开辟创建了以茅山为中心的苏南抗日根据地，新四军江南指挥部就设在溧阳的水西村。4、经济概概况：a、综合实实力 溧阳阳市以机机械、建建材、建建筑安装装、旅游游等为支支柱产业业，这些些产业在在20003年获获得了较较大发展展，20003年年末，溧溧阳市有

4、有15家家工业企企业（集集团）总总产值超超亿元，占占全市工工业总产产值的227.88%，提提高1.3个百百分点。其其中江苏苏上上集集团、江江苏华朋朋集团和和江苏正正昌集团团工业总总产值均均在5亿亿元以上上。20044年全市市统计实实现工业业销售收收入2558.002亿元元,实现现利税222.557亿,实现利利润9.55亿亿,其中中年销售售超过5500万万以上企企业实现现产品销销售收入入1877.277亿元,利税117.115亿元元,利润润8.221亿元元.19788年以来来，溧阳阳市国内内生产总总值以年年均177.5%的高速速度增长长。20003年年溧阳市市国民生生产总值值较上年年增长118.

5、66%，略略高于全全国水平平；国民民生产总总值增长长远高于于全市职职工和农农民收入入水平，社社会财富富增长明明显。社社会财富富强有力力的增长长必然带带动新一一轮的城城市建设设高速发发展，进进而促进进房地产产业的进进一步繁繁荣。220033年全市市居民储储蓄存款款较上年年增长118.88亿元，银银行存款款余额增增加199.5亿亿元，经经济发展展基本良良性。从从过去走走过的道道路来看看，溧阳阳市经济济发展成成绩显著著，人民民群众生生活水平平得到较较大提高高，人均均收入、消消费以及及储蓄等等指标显显著增长长。溧阳阳市经济济综合实实力的壮壮大，为为该市进进一步发发展打下下了良好好的经济济基础。从从后期

6、走走势来看看，预计计溧阳市市经济增增长幅度度仍将保保持两位位数以上上的经济济发展速速度，这这种持续续快速的的经济增增长水平平，为该该市房地地产业的的发展奠奠定了较较强的投投资信心心以及稳稳定的利利润保障障。项目2003年年数值与20022年比较较全市人口78.7万万人同比增长00.311%国民生产总总值121.11亿元同比增长118.66%人均GDPP154155元同比增长118.55%职工平均工工资173655元同比增长55.5%农民人均纯纯收入4722.96元元同比增长77.9%银行存款余余额85.2亿亿元同比增长222.99%人均储蓄存存款108311元同比增长222.00%b、产业结结

7、构 从近年来溧溧阳市产产业结构构布局变变化走势势来看，该该市三次次产业结结构相继继实现了了由“一二三三”到“二一三三”、再到到“二三一一”的两次次历史性性突破。 2003年年溧阳市市经济结结构更趋趋合理，三三次产业业比重由由20002年的的13.0：552.33：344.7调调整为111.66：555.3：33.1。 目前溧阳市市第二产产业结构构所占比比例过半半，其中中主要是是地方工工业、机机械加工工、建筑筑业等；第三产产业占据据国民生生产总值值的三分分之一以以上，其其中内外外贸易十十分活跃跃、旅游游业对经经济发展展的推动动作用更更显突出出；溧阳阳有山有有水，是是有名的的丝茶之之乡，其其第一产

8、产业的发发展贡献献率也相相对较高高，达到到11.6%。 从溧阳市经经济发展展方向上上看，该该市将重重点开发发天目湖湖旅游区区以及市市区与天天目湖之之间的带带状生态态工业园园区以及及生态住住宅区，因因此，随随着整体体经济实实力的壮壮大，预预计第一一产业所所占比例例仍将逐逐步降低低，第二二和第三三产业将将稳步发发展，尤尤其是随随着天目目湖旅游游区的进进一步开开发，第第三产业业所占比比例将会会有一个个较大幅幅度的提提高。c、经济形形态 第三产业发发展速度度加快。220033年完成成第三产产业总值值40110000万元，其其中以批批发和零零售贸易易业、参参饮业、社社会服务务业发展展较快。分分别完成成总

9、值为为11550000万元、2250000万元元和3559000万元，同同比都有有较大幅幅度提高高。 近年来，溧溧阳市的的开放型型经济取取得了长长足的进进步，招招商引资资取得了了新突破破。全市市进出口口总额突突破1亿亿美元大大关，达达102254万万美元，其其中出口口额81153万万美元，进进出口总总额21101万万美元，在在出口额额中，一一般贸易易出口668211万美元元，加工工贸易出出口13332万万美元。 溧阳市20003年年新批外外商投资资企业558家，新新增288家；其其中5000万美美元以上上项目118个，合合同利用用外资22.8亿亿元，实实际利用用外资999988万美元元，年末末

10、全市已已投产开开业的三资企业225家；其中销销售超550000万元的的三资资企业业4家，利利税在110000万元以以上三三资企企业1家家。 正昌集团、上上上集团团、华朋朋集团、力力士集团团、方正正稀土、天天目湖啤啤酒饮料料公司等等一大批批规模大大、效益益好、市市场竞争争力强、享享誉全国国、领先先同行的的企业逐逐渐涌现现。同时时全市外外向型经经济也得得到了较较大发展展。d、经济实实力对比比项目溧阳市20003年年数值宜兴市20003年年数值江苏省第一一名数值值全市人口78.7万万人107万人人国民生产总总值121.11亿元224.001亿元元江阴市4110.003亿元元人均GDPP154155元

11、209055元昆山市5220788元农民人均纯纯收入4722.96元元5040元元江阴市62266元元财政收入8.8亿元元21.011亿元江阴市455.099亿元人均储蓄存存款108311元127877元常熟市2226088元 在江苏省554个市市（县）中中，溧阳阳市整体体水平中中等偏上上，约居居于200-300名之间间；但仅仅就苏南南地区比比较来看看，溧阳阳市整体体经济水水平相对对较低。 就多数经济济指标比比较来看看，溧阳阳市与江江苏省同同级别县县市第一一名的差差距相对对较大，在在国民生生产总值值、人均均GDPP、财政政收入以以及人均均储蓄存存款来看看，仅为为第一名名数值的的20-40%之间

12、。 过以上数据据比较来来看，作作为苏南南地区新新兴中小小型城市市，一方方面溧阳阳市经济济发展水水平相对对不高，经经济基础础相对较较弱；另另一方面面也说明明溧阳市市还具有有较大的的发展潜潜力，在在长江三三角洲整整体经济济飞跃的的21世世纪，相相信交通通地位愈愈显重要要的溧阳阳市，经经济必将将再上一一个新台台阶。e、旅游产产业状况况 2003年年溧阳市市积极实实施大旅旅游战略略，增强强旅游支支柱产业业竞争力力，全市市旅游业业加快发发展，全全年接待待国内外外游客2206.4万人人次，比比20001年增增长400.7%，其中中接待海海外旅游游者29910人人次，增增长888.5%；接待待国内旅旅游者2

13、206.12万万人次，增增长400.6%。20003年年全市旅旅游总收收入188.611亿元，全全社会实实现旅游游增加值值8.993亿元元，增长长48.9%。 随着天目湖湖旅游度度假区的的整体开开发规划划实施，预预计天目目湖旅游游区的知知名度将将进一步步扩大，吸吸引前来来观光旅旅游度假假的游客客数量将将大幅度度增加，区区域发展展前景良良好。 天目湖旅游游度假区区全年共共接待游游客达1161.1万人人次，比比上年增增长6.7%。f、关于开开发区建建设 江苏省溧阳阳经济开开发区于于19992年始始建，是是江苏省省首批116个省省级经济济开发区区之一，原原规划面面积为55.022平方公公里，2200

14、00年原杨杨庄乡划划归开发发区，加加上新增增宁杭高高速公路路以南开开发建设设区，区区域面积积增至441.66平方公公里。 溧阳经济开开发区经经过十年年的开发发建设，截截至目前前，开发发区内共共有各类类企业1183家家，总投投资166.8亿亿元。其其中外商商投资项项目466个，外外商独资资项目331家，合合同利用用外资11.3亿亿美元，实实际利用用外资773099万美元元。 溧阳经济开开发区的的南拓配配合了城城市整体体发展规规划布局局，为该该市带状状城市发发展和产产业布局局指明了了方向，预预计后期期开发区区的开发发建设将将主要集集中在宁宁杭高速速公路以以南区域域，这也也为本区区域的整整体开发发和

15、发展展奠定了了坚实的的基础。g、济发展展目标 20007年市市区人均均生产总总值2.4万元元，全面面实现小小康；220200年人均均地区生生产总值值达到113万元元，基本本实现现现代化。 经济济发展目目标项目现状（20002）20072020市域市区市域市区市域市区地区生产总总值（亿亿元）102.11248.877200105708436人均地区生生产总值值（万元元）1.32.442.644.29.713.0三大产业构构成13.111：522.299：344.64.7：553.77：411.68：55：374：53：434：54：422：48：50经济增长速速度（%）12.17.514.416

16、1112二、 城市总体规规划 1、城市性性质 苏、浙、皖皖边界地地区具有有山水特特色的现现代化工工贸、旅旅游城市市。2、 城市结构规划城市结结构形态态为星状状布局结结构，城城市主要要交通轴轴线向北北、向西西、向南南延伸，适适当向东东拓展，由由西北、东东南两片片楔形绿地地系统，城城郊风景景区以及及规划主主干道分分隔成五五个片区区：中心心片区、昆昆仑片区区、燕山山片区、城城西片区区、城南南片区，在在城市北北、南、西西部布置置三个工工业区；沿平陵陵路、西西大街形形成“十十”字型型城市中中心。3、 发展战略及及目标 提高城市规规划、建建设、管管理水平平。继续续深化城城市总体体规划、镇镇（区）和和中心村

17、村规划、各各项专业业规划和和控制性性详规的的编制完完善工作作。 完成建设路路西延伸伸、钱家家路、龙龙亭路、体体育路延延伸段、昆昆仑北路路改造和和清溪路路沿线景景观带、燕燕鸣北路路等市政政工程，启启动南片片区公园园、燕山山风景区区、西郊郊风景区区以及码码头街滨滨河绿地地工程。 继续加大城城市拆迁迁力度，实实施老住住宅小区区三期综综合整治治，完成成新垃圾圾填埋场场、清溪溪水厂55万吨级级扩能建建设，实实施宜兴兴至溧阳阳天然气气管道铺铺设工程程。 加快构建城城市绿色色生态系系统，争争创江苏苏省园林林城市。加加大城管管执法力力度，积积极开展展专项执执法监察察。进一一步完善善城市管管理体制制，加强强住宅

18、小小区物业业管理，提提高综合合服务功功能。 加强国土资资源管理理，依法法保护耕耕地，大大力推进进集约化化用地，努努力做好好土地复复垦整理理工作，确确保耕地地动态平平衡和占占补平衡衡。严格格规范土土地出让让“招、拍拍、挂”制制度，最最大限度度利用土土地资源源筹措建建设资金金。4、 城市主要分分区 老城区：凤凤凰路与与建设路路之间，是是溧阳老老城区所所在地，作作为溧阳阳城区发发展的核核心城区区，城市市功能较较为齐全全，设施施较为完完善，是是全市的的商业服服务、文文化教育育中心。现现状公共共设施主主要沿东东、西大大街与平平陵中路路两侧布布置。由由于人口口密度大大，工业业用地的的置换力力度较小小，造成

19、成老城区区内居民民居住生生活环境境较差。该该区现状状建设用用地8.51平平方公里里。 南部新区：建设路路以南，溧溧阳行政政中心所所在地，是是上一轮轮规划以以来的重重点建设设地区之之一。随随着行政政中心的的建成，该该区已经经显现出出溧阳新新兴城市市的发展展风貌，成成为溧阳阳市发展展的重要要载体。现现状行政政中心沿沿南环路路、燕苑苑路布置置建设，其其他公共共设施沿沿燕山路路、天目目路布置置。该片片区现状状建设用用地4.93平平方公里里。 市经济开发发区：凤凤凰路以以北，是是溧阳市市城区新新一轮工工业发展展的主要要集聚区区域，该该区发展展态势良良好，工工业门类类齐全，基基础设施施齐全；随着新新港钢铁

20、铁工业园园和芜太太运河以以北2.8平方方公里的的第三期期工程建建设全面面启动，将将进一步步拓展开开发区发发展空间间，该区区现状建建设用地地2.445平方方公里。 中心片区：位于北北环河、湾湾溪河、宁宁杭公路路、东环环路所组组成的内内环圈以以内，是是溧阳城城市发展展的核心心区域，规规划为全全市的政政治、文文化、商商贸中心心和生活活居住区区。 昆仑片区：位于北北环河以以北区域域，以工工业用地地为主。 燕山片区：位于宁宁杭公路路片区南南侧、宁宁杭铁路路以北区区域，是是以交通通集散、物物流、文文化教育育为主的的多功能能综合片片区。 城西片区：位于湾湾溪河西西侧、宁宁杭公路路以北、团团结路两两侧区域域，

21、以工工业用地地、商贸贸、体育育、居住住及近郊郊风景区区为主的的综合片片区。 城西片区：位于湾湾溪河西西侧、宁宁杭公路路以北、团团结路两两侧区域域，以工工业用地地、商贸贸、体育育、居住住及近郊郊风景区区为主的的综合片片区。5、城市近近期建设设规划 指指导思想想：拓展展城市框框架，构构筑山水水城市格格局。完完善城市市基础建建设设施施，增强强城市功功能，提提升城市市品位。衔衔接近期期规划，科科学合理理规定土土地供应应量，明明确近期期建设项项目，增增强规划划的可操操作性。 发发展的目目标和重重点：初初步形成成中等城城市格局局，城市市建设用用地向南南、西拓拓展，生生活性用用地重点点完善、建建设中心心片区

22、、燕燕山南区区。 用地布局：主城片片区南部部新发发展居住住用地以以南环路路、南大大街、宁宁杭公路路、燕山山路为界界，新增增居住用用地约1124.59公公顷。三、市政工工程建设设及拆迁迁改造 2004年年城市基基础建设设 2004年年溧阳完完成城镇镇体系规规划和城城市总体体规划修修编，建建立城市市规划设设计公开开招投标标机制。城城区新增增和改造造绿化面面积188.2万万平方米米。市政政工程建建设投入入资金880000多万元元。完成成房地产产开发面面积222.2万万平方米米。实施施7个老老住宅小小区总面面积477万平方方米的综综合改造造，完成成谢婆园园地块等等25万万平方米米的拆迁迁任务。 以市政

23、道路路、景观观带建设设和老小小区改造造为重点点，拉开开城市框框架，改改善城市市面貌，完完成了平平陵西路路、西后后街、人人民广场场二期、昆昆仑南路路绿化岛岛改造以以及平陵陵西路两两侧景观观带、南南环路东东延伸段段建设等等工程，实实施了东东门新村村等8个个总面积积达322万平方方米的老老住宅区区综合整整治，城城区新增增道路面面积288万平方方米，新新增绿地地47.2公顷顷，拆迁迁房屋118万平平方米。溧阳市建设设目标到20077年，城城市面貌貌得到较较大的改改善，投投资环境境不断改改善，旅旅游业和和物流业业获得迅迅速的发发展，逐逐步成为为苏浙皖皖三省交交界处重重要的休休闲度假假旅游目目的地和和物资

24、集集散地。到到20220年，城城区社会会经济发发展水平平达到中中等发达达国家水水平，基基本形成成经济繁繁荣、文文化发达达的中等等城市，成成为苏浙浙皖三省省交界处处的商贸贸中心城城市，具具有山水水特色的的旅游城城市。 城市建设目目标现状（20002）近期（20007）远期（20020）人均住房使使用面积积（/人）202530人均道路面面积（/人）10.34415.87714.211人均公共绿绿地（/人）2.096.3312.033人均年生活活用电量量（度）328845606000城市燃气普普及率（%）8095100人均综合生生活用水水量（升升/日）180230280城市供水普普及率（%）1001

25、00100城市排水服服务面积积普及率率（%）6080100污水集中处处理率（%）506080 溧阳市域城城镇建设设用地需需求与配配置指标城镇名称现状（20002年年）规划末期（220200年）城镇人口（万万）总面积（hha）人均用地（/人）城镇人口（万万）城镇建设用用地（hha）人均建设用用地（/人）总面积）（hha）城区15.8441479145.55748.55311-9150综上所述，溧溧阳市总总体经济济运行情情况良好好，在市市政府大大力发展展经济的的政策导导向支持持下，经经济将会会向更为为健康的的方向发发展。按按照市政政府拟定定的“十五”计划发发展目标标，在经经济景气气的大背背景下，市

26、市民的收收入增长长预期乐乐观。相相对于目目前城市市价格水水平，居居民的购购买力已已达到一一定水准准，已经经有条件件形成对对住宅等等高额商商品的有有效需求求，而需需求能否否与供应应相平衡衡以促进进市场的的发展，将将取决于于有无合合理的市市场供应应和市场场秩序。鉴鉴于此，下下面我们们将就溧溧阳市目目前房地地产市场场进行分分析。房 产 大大 市 篇2004年年，溧阳阳房地产产市场在在“过热”与“泡沫的的争议中中，度过过了持续续高温、快快速发展展的一年年，虽然然信贷的的紧缩、加加息对房房地产市市场的发发展带来来了一定定的影响响，但全全市房地地产开发发投资依依然保持持了快速速增长，特特别是商商品房建建设

27、规模模进一步步扩大，市市场供需需总量和和供求结结构基本本保持平平衡，住住房空置置面积持持续减少少，市场场销售价价格稳中中略升，经经济适用用房建设设速度有有所加快快，表明明房地产产市场正正沿着快快速、有有序的轨轨道健康康运行。一、20004年溧溧阳市房房地产发发展现状状：2004年年溧阳市市房地产产开发企企业房屋屋施工与与竣工建建筑面积积城市施工面积（万平方米米）本年新开工工（万平方米米）竣工面积（万平方米米）溧阳58.545142004年年溧阳市市房地产产开发企企业房屋屋销售与与空置建建筑面积积城市实际销售（万平方米米）住宅销售（万平方米米）空置（万平方米米）溧阳37333.2520044年度

28、溧溧阳房地地产开发发完成实实际投资资额为110.55，商品品房施工工建筑面面积为558.55万平方方米，其其中住宅宅为499.5万万平方米米；新开开工建筑筑面积为为 万平平方米；竣工房房屋建筑筑面积为为14万万平方米米，销售售面积为为37万万平方米米，其中中住宅为为33万万平方米米，空置置面积为为3.225万平平方米。目目前，市市区普通通住宅房房价格平平均为228000元平方方米，最最高价已已经达到到32000元/平方米米，别墅墅一般为为5000070000元/平方米米，营业业房价格格为800001220000元/平平方米。从溧阳市市近三年年的商品品房施工工情况来来看，并并没有象象大部分分地区

29、一一样出现现面积逐逐年递增增现象，220033年商品品房施工工面积较较20000年商商品房施施工面积积下降了了约100万平方方米，与与此同时时20003年的的房地产产市场在在国内出出现了持持续高速速的成长长，在溧溧阳一方方面是强强大的需需求能力力，一方方面是相相对不足足的供应应量，这这在一定定程度更更加刺激激了溧阳阳房家的的攀升。220044年施工工面积成成倍的放放量有利利于缓和和市场供供需严重重失调现现象，有有利于房房地产平平稳长期期的发展展。20004施施工面积积比20003增增加1336%，而而实际竣竣工的面面积和220033年差不不多，这这预示着着将来集集中竣工工的可能能很大，对对地产

30、市市场有潜潜在的冲冲击。 从图分析220044的销售售量小于于20003年，主主要是以以下两个个原因造造成的，一一方面是是由于220044年房价价高于220033年，一一部分消消费者采采取的观观望的态态度；另另一方面面市场上上在售楼楼盘少，整整体供应应量有限限，消费费者选择择余地小小。与220022年相比比还算不不错。 在市场持续续增长的的情况了了，空置置率一般般呈下降降趋势，然然而溧阳阳20000-220044年空置置率连年年上升，虽虽然空置置面积还还没有达达到对市市场构成成危害的的程度，但但却在一一定程度度上提醒醒我们房房地产市市场可能能存在的的风险，尽尽快进入入项目的的销售，缩缩短项目目

31、开发周周期是项项目开发发的重中中之重 二、20005年下下半年溧溧阳房地地产市场场展望2005年年下半年年溧阳房地地产市场场将会延延续良好好的发展展势头，保保持平稳稳、活跃跃的运行行状态，同同时随着着政府调调控力度度逐步加加大，市市场日趋趋成熟和和购房者者日趋理理性，局局部的结结构性调调整将在在所难免免，排队队买房现现象将逐逐步减少少，虚拟拟需求将将逐步被被删除。1、宏观观政策调调控将进进一步加加强随着18号号文件、新新八条、，规规范拆迁迁，增加加经济适适用房，加加息等一一系列令令人眼花花缭乱措措施的深深入贯彻彻执行，针针对如何何使房地地产业更更加持续续健康发发展，有有效发挥挥地方经经济发展展

32、支柱产产业的重重要作用用，政府府将会继继续出台台一系列列相关政政策，从从土地供供应到商商品房开开发等各各方面进进一步规规范房地地产业稳稳步、持持续、健健康发展展，甚至至会将房房地产业业的发展展纳入到到城市发发展规划划、城市市功能布布局、城城市基础础设施建建设等工工作意见见中去，使使房地产产业更好好的为地地方城市市建设服服务。由于目前房房地产业业已经发发展成为为国家和和地方经经济发展展的重要要支柱，但但是为了了使该产产业更加加规范、健健康的发发展，从从国家到到地方政政府，将将进一步步加强宏宏观调控控力度，以以解决在在房地产产开发过过程中所所涉及的的相关产产业问题题及相关关社会问问题，特特别是针针

33、对土地地出让价价格问题题、限价价出让土土地问题题、土地地出让区区域问题题、开发发信贷问问题、房房产交易易问题、现现房销售售或成品品房销售售问题、房房价问题题和拆迁迁问题等等，将是是宏观调调控的主主要内容容。预计计20005年下下半年国国家将继继续坚定定贯彻已已颁布的的政策，同同时可能能会出台台新的相相关政策策，保持持房地产产市场规规范、健健康的发发展。2、 投资激增，销销售放缓缓，后市市保持谨谨慎乐观观2004年年溧阳房房地产投投资额达达到100.5亿亿元，较较20002年增增长3倍倍有余，相相比之下下销售额额远低于于投资额额，未来来的几年年内必将将有大量量商品房房涌入市市场，对对溧阳房房地产

34、市市场的消消化能力力是个不不小的考考验。考考虑到国国家可能能会继续续出台相相关政策策稳定房房地产市市场的发发展，我我们仍对对后市保保持谨慎慎乐观。3、老城城区改造造力度加加大。2002-20004年新新建房屋屋所需要要土地主主要靠征征用农业业用地提提供，但但是随着着国家土土地政策策的严格格推行以以及旧城城区的老老化严重重影响城城市形象象，旧城城改造力力度将有有所加大大，市区区拆迁量量也将近近一步扩扩大。根根据20005年年溧阳土土地的招招商计划划我们可可以发现现老城区区改造地地块占总总量的660%。老老城区的的改造将将扩大市市场的钢钢性需求求，促进进市场的的发展。4、商品品房放量量推案2005

35、年年下半年年，预计计全市住住宅商品品房推案案总量将将达到225万平平方米，相相对于溧溧阳目前前商品房房的消化化速度仍仍稍显大大，部分分楼盘会会出现销销售速度度明显减减缓的现现象，个个案之间间竞争进进一步加加强。 5、洗牌悄悄悄进行行2005年年下半年年，为规规避风险险，银行行货币信信贷政策策，特别别是针对对商品房房个人按按揭贷款款、开发发企业购购买土地地贷款、商商品房工工程建设设贷款等等方面的的政策将将依然紧紧缩。和和金融门门槛一样样产品门门槛也在在提高，随随着竞争争的加剧剧，商品品房正告告别简单单建筑时时代进入入产品时时代。一一些开发发企业，最最终会因因为拿不不到土地地或者开开发不出出好的产

36、产品，被被迫默默默退出市市场，相相反那些些实力雄雄厚、信信誉度好好的开发发企业则则会在这这次洗牌牌过程中中变的更更加强大大。竞 争 市市 场 篇在本竞争分分析中，我我们剔除除掉商业业项目和和办公楼楼项目以以及天目目湖版块块，仅以以目前市市场在售售或即将将发售的的市区及及郊区住住宅项目目为主进进行分析析。目前溧阳市市在售住住宅项目目有天目目国际村村、天目目星城、龙龙泉山庄庄、嘉丰丰新城（一一期）、景景鸿花园园、水韵韵华庭、桃桃源里、南南大街广广场、金金谷五金金机电城城住宅部部分等，即即将销售售的项目目有嘉丰丰新城（二二期）、龙龙泉山庄庄（普通通住宅部部分）。在这些楼盘盘项目中中，属于于高端住住宅

37、市场场对本案案形成直直接产品品竞争的的（平均均单价在在30000元/平方米米以上的的有嘉丰丰新城（一一期小高高层）、南南大街广广场、龙龙泉山庄庄叠加别别墅以及及即将开开盘的嘉嘉丰新城（二二期）等等项目；另外在在本案周周边将会会对本项项目产生生一定竞竞争力或或是借鉴鉴意义的的楼盘有有南大街街广场，下下面将对对这些楼楼盘进行行各方面面的竞争争分析。竞争楼盘分分布图一、总体分分析溧阳市住宅宅市场市市调总表表楼盘名开发商占地面积总建规模产品形态总户数规划面积主力房型主力面积销售价格工程进度联系电话天目国际村村江苏金燕房房地产开开发有限限公司34700001100000 别墅4001704400独栋31

38、033304000-50000一期交付72607763天目星城溧阳联盛房房地产开开发有限限公司1500000酒店、公寓寓、商业业未公开待定定未公开待定定未公开待定定未公开待定定未公开待定定场地平整72789999龙泉山庄溧阳龙宇房房地产开开发公司司1700000800000公寓、别墅墅4671804400三房30044003080（叠叠加）2005/1272798888嘉丰新城城溧阳市嘉丰丰房地产产有限公公司34250003806000多层、高层层公寓2300（一一期7222）871990三房120-1138高层30880多层295502005/972788888景鸿花园溧阳申大置置业有限限公

39、司12640001203990公寓、双拼拼别墅别墅：388公寓：11100别墅：19902100公寓：855-1335三房1141131别墅：38850公寓：25580准现房72968881水韵华庭常州广安房房地产有有限公司司410000407000公寓、联排排别墅266(联联排200)1151150三房1201140公寓：26650别墅：40000结构封顶2005/1171009999桃源里溧阳昆仑房房地产开开发有限限公司200000200000公寓168781660二房、三房房951223均价：266802005底底73018845南大街广场场武进兰新房房地产开开发有限限公司4000006

40、00000公寓260901660三房991335均价：344002005底底72881188合计-108699009616990-4999784000三房9914402580-30880-1、开发企企业：从竞争市场场的开发发商来看看，溧阳阳本地的的开发商商与外地地开发商商平分秋秋色，溧溧阳本地地开发商商如：江江苏金燕燕房地产产开发有有限公司司、溧阳阳昆仑房房地产开开发有限限公司在在溧阳已已经拥有有了数年年以上的的经营，在在当地的的企业知知名度较较高，口口碑和信信誉都比比较不错错，能够够吸引一一部分购购房消费费者。外外地开发发商中主主要以常常武地区区的为主主如：常常州广安安房地产产有限公公司、常

41、常州金谷谷房地产产开发有有限公司司、武进进兰新房房地产开开发有限限公司，这这类公司司因在经经济相对对发达地地区有成成功开发发经验，在在市场上上较为活活跃。这这说明也也有外地地开发商商看好溧溧阳房地地产市场场，并前前来投资资。随着着溧阳市市国有土土地出让让转让招招投标政政策的实实施，相相信会有有更多的的知名企企业和外外地发展展商前来来，这将将在一定定程度上上提升溧溧阳市房房地产市市场的发发展水平平，使市市场竞争争合理化化、规范范化，但但另一方方面，众众多实力力开发商商的介入入却也激激化了市市场竞争争。2、社区规规划在社区规划划上，溧溧阳市仍仍以多层层为主，小小高层作作为一种种发展趋趋势，正正慢慢

42、被被市场接接受，除除此之外外，在开开发区和和市区近近郊也会会有一部部分低密密度别墅墅项目且且别墅产产品呈放放量走势势，后市市供应量量偏高。预预计后期期高端市市场将主主要集中中在别墅墅和小高高层住宅宅。 在社区规模模上，市市场规模模不等，既既有占地地34.7公顷顷的天目目国际村村和占地地34.25公公顷的嘉嘉丰新城，也也有占地地仅4万万平方米米的南大大街广场场和水韵韵华庭。由由于地段段不同，取取得土地地时间各各异，故故在规划划容积率率上，也也有一定定的区别别，容积积率最低低的为天天目国际际村，5500多多亩土地地上，仅仅规划建建造111万平方方米住宅宅，容积积率仅为为0.33，这种种规划提提高了

43、土土地利用用成本，但但也提升升了产品品品质，因因而该小小区别墅墅售价高高达50000元元/平方方米以上上，开创创了溧阳阳住宅销销售价格格在溧阳阳市住宅宅中也是是最高。这这说明，溧溧阳市场场上，产产品价格格与地理理位置及及产品品品质息息息相关，相相互影响响极大。3、产品形形态溧阳高端住住宅市场场上，以以别墅占占据绝大大多数，除除了以有有两个真真正意义义上的别别墅物业业项目外外市区其其他住宅宅项目几几乎都规规划有少少量别墅墅，别墅墅占市场场供应量量比例如如此高，这这是溧阳阳住宅市市场的一一个显著著特征。市市场上的的高档公公寓没有有明显的的卖点特特征，仅仅仅是以以其户型型面积来来区分与与别的住住宅产

44、品品，说明明目前溧溧阳市场场的高档档公寓市市场并不不成熟，产产品没有有特点，这这恰恰是是我们项项目的机机会点。小小高层、高高层住宅宅相对较较少，仅仅有嘉丰丰新城一一期有为为数不多多三栋高高层，但但从住宅宅的发展展趋势上上看，小小高层、高高层具有有较为先先进的建建筑形态态及其抗抗震性、视视野开阔阔等多层层不可比比拟的优优点，将将是今后后溧阳是是高档房房地产物物业发展展的主要要方向。4、产品设设计在产品设计计上，房房型差异异较不大大，没有有什么突突出的特特点。但但无论是是多层住住宅还是是小高层层、高层层住宅，无无一例外外的都是是以三房房为主力力房型，说说明溧阳阳市场上上大多数数购房者者对房型型方面

45、的的要求仍仍然以实实用性和和自用型型为主，追追求舒适适、宽阔阔。一方方面资金金方面力力有不逮逮，另一一方面消消费引导导也较少少。以主主力三房房来看，三三房二厅厅二卫房房型较三三房二厅厅一卫数数量更多多，说明明二卫的的设计更更适合现现代都市市家庭的的生活方方式和习习惯。高端市场主主力三房房面积比比较表（单单位：平平方米）从上图可以以看出，溧溧阳市高高端住宅宅市场主主力三房房面积差差别不大大，虽然然有高达达2000平方米米以上的的豪华三三房，但但也有1100平平方米以以下的经经济型三三房，但但这两种种都是一一种特别别现象，在在市场上上仅占有有机少量量的比例例。通过过上图我我们可以以得出结结论，市市

46、场上的的主力三三房面积积峰值在在1155-1335平方方米之间间，这种种房型设设计客厅厅面宽一一般在44米以上上，各个个卧室面面宽一般般在3.6米左左右，居居住较为为舒适、宽宽敞。5、销售价价格溧阳市高档档公寓竞竞争市场场平均销销售价格格在30000-34000元/平方米米之间（别别墅暂不不计算在在内），其其中均价价最高者者为南大大街广场场，其次次为嘉丰丰新城高高层和龙龙泉山庄庄叠加，一一般价格格在30000元元/平方方米以上上；另外外，水韵韵华庭、桃桃源里、景景鸿花园园等普通通多层住住宅的销销售均价价也达到到了24480-28550元/平方米米之间。从以上价格格分布中中可以看看出，市市场平均

47、均单价呈呈现了两两个峰值值区间，其其一是相相对看好好的南部部区域和和市中心心住宅，均均价一般般在30000元元/平方方米以上上；其二二是地理理位置一一般的住住宅，均均价一般般在2550026000元/平方米米左右。综综合这两两类住宅宅，从我我们对嘉嘉丰新城项项目的调调研可以以看出其其小高层层定价高高出多层层住宅幅幅度不到到5%，尽尽管两种种类型物物业的定定价落差差不大，但但这并没没有增强强客户对对小高层层住宅的的购买兴兴趣，小小高层去去化相对对较慢，因因此可以以看出小小高层住住宅在溧溧阳市场场的接受受度仍有有待改善善。从目前的市市场表现现来看，小小高层住住宅销售售一般是是在开盘盘之初能能够吸引

48、引一部分分积累客客户，但但受景观观因素影影响，客客户大多多看好较较高楼层层，后期期1-77层在景景观、得得房率及及使用成成本与多多层相比比并不具具优势，因因此销售售不尽如如人意。溧阳住宅市市场主力力总价分分布区间间（单位位：万元元）住宅主力总总价受主主力面积积和销售售单价的的影响，从从上图可可以看出出，主力力总价区区间在446万元元以上的的项目只只有一个个龙泉山山庄叠加加别墅，其其产品与与其他普普通住宅宅项目有有区别可可比性不不强，但但如我项项目规划划花园洋洋房时在在价格上上可作参参考，且且从上表表中可以以看出目目前市场场上主力力总价在在46万万65万万的产品品空缺，而而花园洋洋房介于于别墅与

49、与公寓之之间的产产品刚好好可填补补此空白白，因此此对于本本项目来来讲这将将是绝好好机会。主力总价在在3546万万元之间间的有水水韵华庭庭、嘉丰丰新城高高层、南南大街广广场，这这三个项项目对目目前的溧溧阳市高高端住宅宅市场较较有代表表性，是是高端住住宅供应应的主力力军，这这几个项项目的成成败与否否直接关关系溧阳阳市高端端市场的的兴衰。除此之外，处处于主力力总价处处于三十十五万元元以下的的项目有有景鸿花花园、嘉嘉丰新城城多层、桃桃源里等等，这类类项目都都为多层层住宅小小区，其其相对较较低的购购房总价价将会对对中高收收入购房房者产生生较大的的吸引力力，从高高端市场场中分的的一杯羹羹。6、工程进进度从

50、工程进度度上看，除除了景鸿鸿花园属属于准现现房外，其其他项目目大都处处为施工工阶段（南南大街广广场、嘉嘉丰新城、龙龙泉山庄庄等）或或刚刚开开工（天天目星城城），已已经结构构封顶的的有（水水韵华庭庭），但但大部分分为多层层建筑，施施工进度度快。所所以预计计今年第第四季度度将是一一个交房房高峰。除了目前市市场上在在售的楼楼盘外，西西区临近近台港路路南、清清泓路东东占地6600110平方方米，总总建6330000平方米米的西片片区4号号地块预预计年内内即将动动工，该该项目预预计将在在明年上上市销售售。另外外位于护护城河南南、东大大街北占占地3229600平方米米，总建建434480平平方米的的缫丝厂

51、厂地块于于今年44月266日拍卖卖成交，但但由于该该地块属属毛地出出让，受受拆迁影影响预计计施工、销销售时间间靠后。据据市场调调研嘉丰丰新城（二二期）将将于今年年6月份份推出，其其产品中中包括33栋小高高层物业业，预计计将于明明年底后后年初交交付使用用。7、销售状状况溧阳市高端端竞争市市场销售售周期与与销售率率比较图图上图左纵坐坐标轴指指明销售售时间，右右纵坐标标轴表示示销售率率。结合以上分分析和上上面的比比较图，我我们可以以看到，溧溧阳市的的住宅供供应量几几乎都为为期房，仅仅景鸿花花园项目目目前为为准现房房销售，虽虽然现房房给购房房者的可可信度较较高，但但从上表表看其对对期房的的销售率率并无

52、影影响；水水韵华庭庭作为期期房其销销售率也也达到880%以以上。小高层、高高层与多多层住宅宅相比，其其销售率率比多层层房稍微微有些差差别，多多层住宅宅的销售售率普遍遍要高于于高层住住宅销售售率。这这一方面面主要是是由于溧溧阳消费费者对多多层住宅宅较为青青睐，小小高层住住宅在溧溧阳市场场的接受受度仍有有待改善善。另据据市场调调研溧阳阳高层住住宅项目目7层以以下去化化阻力大大，以嘉嘉丰新城城为例其其小高层层7楼以以上住宅宅几乎售售罄，但但7楼以以下900%滞销销。因此此我项目目高层77层以下下部分去去化问题题应深思思。高总价住宅宅的销售售也基本本达到了了总量体体的2/3左右右，这说说明区域域内购房

53、房者以收收入较高高合资企企业、私私营企业业和个体体营业者者为主。中中高档住住宅仍有有一定的的市场。销售中，发发展商一一般协助助办理银银行按揭揭手续，多多数楼盘盘首付款款为三成成其余七七成银行行按揭。另针对我项项目规划划有花园园洋房的的初步设设想，也也对联排排别墅产产品的销销售情况况加以阐阐述：目目前溧阳阳市场上上联排别别墅销售售情况不不太理想想，简单单的从现现在龙泉泉山庄把把已经规规划的联联排别墅墅调整为为目前的的多层公公寓就可可看出。据据分析有有二个主主要原因因；一方方面是市市场上几几乎各项项目中都都规划有有联排或或双拼别别墅，产产品同质质化严重重、竞争争激烈。另另一方面面是溧阳阳属于三三、

54、四线线城市，市市场容量量小，市市区区域域面积较较小且天天目湖旅旅游渡假假区离市市中心仅仅20分分钟车程程。与该该区域规规划的别别墅产品品相比竞竞争力明明显不足足。8、客源状状况目前溧阳市市收入较较高人员员一般为为效益较较好的企企事业单单位，公公务员、医医生、律律师以及及数量较较多的合合资企业业中高层层领导和和私营业业主和个个体营业业者。溧溧阳市高高端住宅宅市场销销售中，主主要面向向的客源源为市区区和开发发区内的的收入较较高的合合资企业业、私营营业主以以及个体体营业者者，工薪薪阶层相相对较少少，也有有少量集集一家三三代收入入置业者者，另有有一部分分效益较较好的企企事业单单位包括括政府机机关公务务员。9、市调楼楼盘配套套设施汇汇总表表一、会所所配套分类项目南大街广场场龙泉山庄嘉丰新城水韵华庭景鸿花园桃源里天目国际村村中高级生活活配套游泳池无会所无无无有会所有会所有