老旧小区物业管理前期介入方案(DOC31页)ecyi

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.老旧小区区项目物业业管理前期期介入方方案20166年12月1日目 录第一部分分 前期介介入服务务的四个个阶段3一、物业业顾问组组建阶段段3二、改造造施工阶阶段4三、竣工工验收阶阶段4四、物业业正式进进驻阶段段5第二部分分 物业管管理模式式及服务务目标6一、服务务管理模模式6二、服务务管理思思路7三、抓整整治工作作，换环环境面貌貌10第三部分分 项目组组织架构构与岗位位人员设设置12一、组织织机构设设置与岗岗位人员员配备情情况12二、主要要工作职职责12三、物

2、资资装备需需求情况况14四、前期期介入工工作计划划16五、日常常管理期期工作计计划17第四部分分 前期物物业管理理工作的的开展18一、前期期物业工工作重点点18二、前期期管理流流程19三、物业业接管验验收管理理20（一）与与前任物物业公司司对接20（二）与与业主委委员会对对接23（三）无无人对接接25四、物业业管理后后续工作作27（一）设设备设施施试运行行27（二）全全面清洁洁开荒27五、服务务建议31第一部分分前期介介入服务务的四个个阶段老旧小区区的前期期介入物物业管理理，是指指物业正正式进驻驻前的物物业管理理，其主主要目的的是：及及时发现现设施、设设备的老老化问题题，为日日后物业业的顺利利

3、运作打打好基础础，进行行沟通渠渠道、管管理架构构和相关关资源准准备，确确保物业业公司顺顺利进驻驻以及正正式进驻驻后的良良好管理理效果。兴龙物业公司针对老旧小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在兴龙物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障老旧小区物业的正常、有序运转，使物业建立良好窗口形象。要使今后后的物业业管理顺顺利进行行，物业业管理的的前期介介入将会会起到至至关重要要的作用用，将根根据物业业施工改改造进度度的实际际情况，对对老旧小小区制订订科学、成成熟、相相应的物物业管理理前期介介入工作作计划，并并按计划划和

4、阶段段开展各各项工作作，为将将来的物物业管理理工作顺顺利开展展打下坚坚实的基基础。一、物业业顾问组组建阶段段对于物业业管理前前期介入入，物业业公司将将公司总总部强大大的技术术力量以以及与我我们合作作多年、极极具专业业见解及及工作经经验的各各相关专专业专家家，组建建“项目前前期顾问问团”。根据据物业特特点，提提出合理理建议。前前期介入入人员需需要参与与老旧小区区规划改改造设计计方案的的变更讨讨论，从从管理的的角度审审视规划划改造设计计方案是是否合理理，力求求使小区区的改造造设计方方便日后后的物业业管理工工作。1.老旧旧小区人人车分流流的设计计；人员员、车辆辆进出智智能化“一卡通”系统；2.公共共

5、设备设设施的维维护和保保养；3.老旧旧小区要要求极高高的消防安安全工作作；4.老旧旧小区保保洁绿化化管理等等达到标标准；5.信报报箱的设设立，公公共告示示栏的配配置；6.小区区垃圾房房的管理理；7.物业业管理经经营用房房的位置置设计；8.附属属改造工程程配置设设施建设设的设计计参与。二、改造造施工阶阶段改造施工工过程中中，物业业前期介介入人员员及物业业顾问每每日到现现场了解解改造工程程进度、施施工情况况，逐步步对物业业的硬件件增加了了解，对对有些影影响使用用功能的的问题早早发现、早早协调、早早解决，为为今后的的物业管管理工作作奠定良良好的基基础。1.提出出设备的的设置和和服务方方面的改改善意见

6、见及设计计遗漏工工程项目目的建议议；2.分析析物业建建造选料料及安装装，改善善设备使使用效果果，减轻轻后期管管理的压压力；3.审查查有关改改造工程程的优劣劣，提供供改善意意见；4.提供供机电安安装及能能源分配配的有关关专业技技术管理理意见；5.提供供功能布布局或用用料更改改的有关关专业技技术管理理意见；6.帮助助施工人人员做好好对房屋屋材质方方面的保保护，以以避免施施工对材材质造成成损伤；7.对改改造施工工现场出出入的车车辆实施施安全监监察与环环境清洁洁措施管管理。8.提前前熟悉房房屋中的的各种设设备和线线路，包包括房屋屋内部结结构、管管线布置置及所用用建材的的性能；并配合合对各施施工现场场的

7、水电电核抄数数据与施施工单位位正常使使用的管管理。9.检查查改造工程程施工进进度；10.检检查前期期改造工程程的施工工质量，并并就原设设计中不不合理但但又可以以更改的的部分提提出建议议；11.配配合设备备安装、管管线布置置，进行行现场监监督，确确保安装装质量；12.提提出遗漏漏工程项项目的建建议；13.对对老旧小区区公建配配套设施施设备的的进行探探讨，能能够使公公建配套套设施设设备满足足今后客客户的发发展需要要和贯标标（ISOO90001、ISOO140001、OHSSAS1180001等）需需要，减减少投入入成本和和今后的的物业管管理成本本。三、竣工工验收阶阶段物业管理理前期介介入人员员将定

8、期期视察施施工改造造现场，参参与工程程例会，及及时提出出专业意意见和建建议，对对各种设设备、管管线都逐逐一检查查。1.参与与委托方方的房屋屋、设备备、设施施的竣工工验收，并并建立验验收档案案；2.发现现可能存存在的施施工隐患患，并列列出遗漏漏工程；3.参与与重大设设备的调调试和验验收；4.制订订物业分分户验收收流程并并执行；5.指出出工程缺缺陷，就就改良方方案的可可能性及及费用提提出建议议。四、物业业正式进进驻阶段段完成上述述三个阶阶段后，做做好物业业进驻老老旧小区区的准备备工作。1.首次次进行民民意征询询，调查查业主对对兴龙物物业接管管老旧小小区的同同意率等等。2.签订订物业委委托管理理合同

9、，确确定物业业管理经经营用房房。3.老旧旧小区接接管验收收工作。4.成立立物业管管理处，正正式入驻驻。前期期进行老老旧小区区内设备备设施的的试运行行，全面面进行清清洁开荒荒工作，工工作人员员逐渐熟熟悉老旧旧小区工工作环境境，全面面开展物物业管理理服务工工作。第二部分分物业管管理模式式及服务务目标一、服务务管理模模式在管理与与服务的的过程当当中，我我们将建建立一套套适应老老旧小区区物业管管理模式式，坚持持做到高高标准、严严要求的的科学化化、规范范化的现现场管理理，具体体方式如如下：1. 项目负责责人现场场指挥实行公司司垂直领领导下的的项目负负责人负负责的内内部管理理模式，项项目负责责人现场场执行

10、公公司的物物业管理理服务计计划，现现场组织织指挥各各项工作作，并随随时与业业主方和和广大市市民沟通通联系，收收集业主主方和广广大居民民的意见见、建议议，及时时作出工工作计划划与服务务内容、方方式的调调整以适适应业主主方的要要求；2. 服务的制制度化、专专业化、标标准化建立健全全相应的的规章制制度，以以制度促促进管理理，员工工配置要要严格遵遵守专业业的要求求，定期期组织对对员工进进行业务务培训，以以保证员员工素质质与现场场作业能能够符合合业主和和广大市市民的要要求，制制定严格格细致的的服务质质量与考考核标准准，从而而为业主主方和广广大市民民提供制制度化，专专业化、标标准化的的服务；3. 建立安全

11、全保障体体系针对老旧旧小区的的实际情情况，我我公司从从以下几几方面做做好安全全防范工工作：(1)消消防安全全“预防为为主，防防消结合合”，我们们主要从从消防宣宣传、消消防队伍伍演练、消消防制度度落实、消消防器材材的定期期检查、换换药等方方面培训训、落实实。(2)水水电气设设备安全全管理建立健全全水电气气设备正正常使用用的巡查查制度，全全面掌握握托小区区各类管管线的线线路、走走向，以以便于在在发生故故障时能能够迅速速有效地地予以排排除，方方便业主主方的正正常使用用。(3)小小区安全全维护根据老旧旧小区物物业管理理的安防防要求，结结合我公公司安防防经验，确确立我公公司将以以“人防为为主、技技防为辅

12、辅”的安全全防范思思路，对对老旧小小区物业业管理实实行24小时安安全巡防防，为业业主方提提供一个个安全、舒舒适的生生活环境境。(4)环环境卫生生维护根据老旧旧小区物物业管理理要求，合合理安排排细划保保洁区域域，卫生生保洁均均责任到到人，确确保管理理区域内内清洁卫卫生、整整洁有序序。二、服务务管理思路路根据老旧旧小区的的特点和和物业管管理需求求分析，我我们提出出以下管管理思路路：1根据据老旧小小区物业业管理需需求分析析和我公公司物业业管理经经验，我我们将老老旧小区区管理标标准定位位在专业业物业管管理服务务标准上上。通过过高水平平物业管管理将老老旧小区区提到一一个较高高的层次次上，实实现低消消费投

13、资资，高价价值体现现，将老老旧小区区变成一一个体现现现代社社会文明明价值的的小区。我我公司设设有专门门的管理理处办公公机构，管管理操作作人员配配置齐全全，办公公场所干干净有序序。2对老老旧小区区采取专专业管理理的关键键在于对对配套设设施的管管理和服服务，我我们将对对照国家家物业管管理的法法律法规规和颁布布的系列列标准，针针对老旧旧小区业业主的特特别需求求来确定定客户(业主)服务的的项目、内内容和标标准。每每年要采采取书面面形式向向业主征征询对物物业管理理服务的的意见。3由于于老旧小小区的管管理弊端端，消防防安全及及安全保保卫工作作尤其重重要，小小区出入入口能做做到24小时站站岗值勤勤。每天天按

14、规定定进行巡巡逻；能能实施24小时不不间断巡巡逻。有有车辆管管理制度度,对进出出小区的的车辆实实施证、卡卡管理，引引导车辆辆有序通通行、停停放。对对进出小小区装修修、家政政等劳务务人员实实行临时时出入证证管理。对对临时访访客实行行登记制制度。对对火灾、治治安、公公共卫生生等突发发事件有有应急预预案，事事发后及及时采取取相应措措施。老旧小区区对于消消防安全全工作要要求极高高，我公公司将安安排具有有消防工工作经验验的保安安人员，以以退伍军军人为主主，兼顾顾考虑个个别岗位位可安排排老旧小小区的住住户，以以做到真真正的小小区就是是家，爱爱岗如爱爱家，实实行24小时执执勤，为为业主提提供安全全、温馨馨的

15、生活活环境。4老旧旧小区物物业管理理面积较较大，我我公司物物业管理理人员全全部持证证上岗，管管理制度度齐全，责责任明确确。账务务清晰，管管理服务务人员24小时服服务，服服务热情情，行为为规范。5针对对老旧小小区物业业管理，我我们坚持持按有关关规定和和合同约约定定期期公布物物业服务务费用或或者物业业服务资资金的收收支情况况（至少少每半年年公布一一次）;在收费费、财务务管理、会会计核算算、税收收等方面面执行有有关规定定。我公公司及业业主方双双方签订订规范的的物业服服务合同同，明确确双方权权利义务务关系的的，服务务标准等等相关内内容并在在小区显显著位置置进行公公示。根根据业主主需求，提提供物业业服务

16、合合同之外外的特约约服务和和代办服服务的，有有在显著著位置公公示服务务项目与与收费标标准。6针对对老旧小小区具体体情况，采采取一体体式的安安全管理理体系。在在项目员员工招聘聘上，采采用有经经验的管管理人员员来管理理。同时时兼顾项项目的实实际情况况。兼顾顾考虑个个别岗位位可安排排老旧小小区的住住户，实实行24小时有有专职保保安人员员执勤。帮帮助解决决一些困困难户的的问题，提提高员工工的爱岗岗热情，真真正的做做到以小小区为家家。管理理人员、专专业操作作人员按按照国家家有关规规定取得得物业管管理职业业资格证证书或岗岗位证书书,且经消消防知识识培训有有记录。7我公公司将联联合社区区居委会会等有关关部门

17、，在在老旧小小区的内内大力开开展各种种有益的的社区活活动，推推动精神神文明的的发展，形形成良好好的社区区文化。8我公公司定期期安排老老旧小区区的员工工参加培培训和学学习，不不断提高高管理处处的管理理水平。保保证小区区公共配配套设施施维护运运行正常常；供水水、供电电、供气气等设备备使用正正常；规规范活动动场所，机机动车、非非机动车车停车场场，机动动车停放放、行驶驶等的标标志。保保证车辆辆运行畅畅通，停停放有序序，并做做好防盗盗工作。9针对对老旧小小区绿化化管理，制制定绿化化管理方方案，对对覆盖率率达15%以上的的绿地进进行专业业养护，保保证花草草树木管管理养护护得当，按按季节治治病虫害害，每月月

18、保持植植物浇水水，施肥肥，喷药药杀虫，除除杂草，修修剪等养养护工作作，保证证植物生生长良好好，形成成较好的的植物景景观。10老老旧小区区保洁管管理，我我们将所所有栋楼楼逐一分分解，包包干落实实到各工工作人员员，全面面实行“自家的的孩子自自家抱”，各责责任人兼兼顾包干干楼栋的的楼道卫卫生工作作，包括括楼道内内的乱堆堆放、乱乱张贴、楼楼道广告告，同时时，监督督其他楼楼栋责任任人的工工作，做做到任务务分解、责责任落实实、相互互监督、共共同进步步的作用用。垃圾圾实行袋袋装化管管理，每每天清运运，公共共场所定定期清扫扫保洁，保保持整洁洁干净。根根据当地地实际情情况能定定期进行行消毒和和灭虫除除害。11由

19、由于老旧旧小区设设备设施施老旧，设设备设施施管理维维护十分分重要，必必须迅速速全面熟熟悉设备备特性，掌掌握运行行规律；在正式式运行后后，要确确保公共共设施，公公用设备备定期维维护，水水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。对共用设设施设备备进行日日常管理理和维修修养护（依依法应由由专业部部门负责责的除外外）。建建立共用用设施设设备档案案（设备备台帐），设设施设备备的运行行、检查查、维修修、保养养等记录录齐全。设设施设备备标志齐齐全、规规范，明明确责任任人；操操作维护护人员严严格执行行设施设设备操作作规程及及保养规规范、设设施设备备运行正正常。消消防设施施设备完完好

20、，能能随时启启用，消消防通道道要保持持畅通。设备房保保持整洁洁、通风风、无跑跑、冒、滴滴、漏和和鼠害现现象。小小区道路路畅通、路路面平整整，井盖盖无缺损损或丢失失，主要要道路及及车场交交通标志志齐全、规规范。路路灯、楼楼道灯完完好率高高等于98%。容易易危及人人身安全全的设施施设备有有明显警警示标志志和防范范措施；对可能能发生的的各种突突发设备备故障(供电、供供水、消消防设备备等)有应急急预案。供供电设备备运行能能正常使使用的，无无设施损损坏,配电室室管理规规范。供供水设备备运行正正常，无无设施损损坏。制订有详详尽的设设备设施施年、季季、月、周周等定期期维护保保养检修修以及日日常维修修计划、方

21、方案、标标准。制制订有各各类应急急抢修、处处理方案案，保证证设备设设施能高高效经济济运行。12安安全保卫卫及消防防工作。结合工作作区的物物业，完完备安全全防范措措施。严严格来访访 保安人人员24小时在在岗值班班，夜间间安排专专人巡逻逻。物业业人员掌掌握消防防设施的的使用方方法，并并能及时时处理各各种火灾灾事故，设设立消防防疏散示示意图，保保证消防防车辆和和各安全全出口的的畅通无无阻，每每月对此此检查2次以上上。13房房屋管理理对房屋共共用部位位进行日日常管理理和维修修养护，检检修记录录和保养养记录齐齐全。根根据房屋屋实际使使用情况况，定期期检查房房屋共用用部位的的使用状状况，需需要维修修，属于

22、于小修范范围的，有有及时组组织修复复；属于于大、中中修范围围的，要要及时编编制维修修计划，向向业主大大会或者者业主委委员会提提出报告告与建议议。有每日巡巡查小区区房屋单单元门、楼楼梯通道道以及其其他共用用部位的的门窗、玻玻璃等，做做好巡查查记录、及及时维修修养护。对违反规规划私搭搭乱建(包括乱乱搭防盗盗窗、晒晒衣架，乱乱封阳台台)和擅自自改变房房屋用途途的行为为及时劝劝阻，并并及时报报告有关关主管部部门。14物物业管理理制度与与档案、资资料管理理在日常管管理中要要建立交交接班登登记制度度；建立立资料的的收集，分分类整理理，归档档管理制制度。房房屋及其其共用设设施设备备档案资资料齐全全、建立立住

23、房用用户档案案，进行行分类成成册、管管理完善善，方便便查阅。有有完善的的物业管管理方案案，质量量管理、财财务管理理、档案案管理等等制度健健全。15其其他管理理（1）定定期开展展有意义义、健康康向上小小区文化化活动。（2）积积极支持持参与社社区文化化建设。（3）无无因物业业管理服服务的原原因导致致小区管管理水平平差，被被上级部部门批评评通报和和在市级级以上媒媒体有负负面报道道。（4）避避免小区区内由物物业管理理不善导导致发生生的治安安、刑事事案件。物业服务务和业主主出入的的和谐；我司实行行零干扰扰服务，在在业主上上下班高高峰期，除除主要出出入口我我司安排排保安人人员严格格管理以以外，其其他服务务

24、均为零零干扰：即我们们所有的的设施维维修、保保洁服务务均将安安排在夜夜间或非非高峰时时间，为为业主出出入提供供方便。三、抓整整治工作作，换环环境面貌貌1、针对对问题，一一对一宣宣传根据我公公司以往往老旧小小区管理理工作经经验，乱乱种植、乱乱堆放、乱乱搭建的的现象较较为严重重。再之之老旧小小区大部部分居住住着老人人或外来来人员，乱乱晾晒、乱乱堆放情情况无法法杜绝，无无形之中中给小区区管理来来了难度度。我们们将在接接管后进进行通过过各种渠渠道各种种方式进进行物业业管理知知识普及及宣传，制制作业主主入住手手册，加加大小区区物业管管理的宣宣传工作作，针对对小区存存在的问问题从治治安安全全、消防防意识等

25、等方面对对业主进进行一对对一的宣宣传，提提高业主主的文明明意识以以及安全全防范意意识。2、做好好小区基基础设施施的维护护，切实实解决老老百姓所所关心的的热点问问题，加加强停车车位或共共用车库库的管理理，解决决居民停停车位的的问题，消消除小区区内消防防车难进进入的安安全隐患患。3、加强强对公司司人员的的业务培培训力度度，提高高基本素素质，掌掌握服务务技能，明明确工作作职责，全全面提升升管理水水平和质质量，对对拆迁安安置小区区做到保保安、保保洁、保保绿，建建立社区区与物管管定期有有效沟通通的管理理机制，采采取整体体联动，形形成合力力，联合合管理，及及时现场场发现、解解决问题题，把事事情消灭灭在萌芽

26、芽状态，不不等问题题成堆以以后再临临时抱佛佛脚，不不浪费大大量的人人力、财财力、物物力。营营造舒适适、整洁洁、安全全的小区区环境。第三部分分项目组组织架构构与岗位位人员设设置一、组织织机构设设置与岗岗位人员员配备情情况结合对老老旧小区区的管理理模式和和思路，我我司认为为，完善善明晰的的管理职职责、高高效节约约的组织织架构，是是物业公公司保证证管理成成效的前前提，是是为业主主提供及及时、完完善物业业管理服服务的基基础。在在老旧小小区项目目上，从从提高工工作效率率的角度度出发，建建议尽量量减少不不必要的的管理环环节，特特设置以以下的管管理架构构（见组组织架构构图设置置表）物业服务务人员的的配备及及

27、组织架架构图设设置表项目经理客服主管维修主管保洁主管保安主管客服维修保洁保安二、主要要工作职职责岗位人数岗位职责责备注项目经理1人负责全面面工作督督促管理理服务质质量，实实现公司司制定的的管理目目标和任任务。项项目经理理常驻现现场负责责制 定物业业管理服服务工作作计划，并并组 织实施施；每月月月初提提交上个个月的 总结和和本月的的计划；管理规规章制度度健全，服服务质量量标准完完善，物物业管理理档案资资料齐全全。常驻现场场，每周周至少有有六天在在现场，24小时手手机开机机与业主主方保持持联系。具具有本科科学历，物物业管理理资格证证，有安安置小区区物业管管理经验验。保安人员视老旧小小区实际际需要情

28、情况而定定主要负责责需小区区内的安安全保卫卫和日常常工作秩秩序，包包括门岗岗执勤、夜夜班巡视视、车辆辆停放秩秩序和治治安秩序序等其他他方面的的服务。 保证24小时有有人值班班。身体健康康良好，保保安员经经过培训训持证上上岗，保保证24小时有有人值班班，有老老旧小区区管理工工作经验验。保洁人员视老旧小小区实际际需要情情况而定定主要负责责小区的的环境卫卫生，包包括住宅宅楼楼梯梯通道、扶扶手、窗窗户、 消防设设施以及及小区内内的公用用设 施的卫卫生保洁洁，和小小区道路路保洁。以女性为为主，25周岁至50周岁，包包干落实实到各人人，各责责任人兼兼顾包干干楼栋的的楼道卫卫生工作作，包括括楼道内内的乱堆堆

29、放、乱乱张贴、楼楼道广告告，同时时，监督督其他楼楼栋责任任人的工工作。水电日常维修视老旧小小区实际际需要情情况而定定主要负责责小区内内的设备备设施的的运行、维维护、控控制、保保障等工工作，包包括下水水管道、消消防设备备、日常常 弱电设设施等的的维修、保保养、更更换 及操作作管理工工作，确确保小区区各项 设备设设施在良良好的状状态下正正常的运运行。全部持有有相关证证书上 岗， 25周岁至55周岁 之间，施施行24小时岗岗位 制。客服人员视老旧小小区实际际需要情情况而定定面向业主主现场接接受咨询询、意见见、建议议、投诉诉、求助助、质疑疑等工作作，突发发性事件件处理及及报告；定期组组织进行行业主意意

30、见调查查，回访访统计分分析工作作，及时时掌握业业主综合合评价等等数据；根据业主主的实际际需求，协协调其他他各部门门，及时时为其提提供各类类专项有有偿服务务；根据据交楼的的计划安安排楼宇宇前期介介入、接接管验收收、单元元移交及及楼宇交交收统筹筹工作；定期落落实社区区文化活活动的拟拟定及组组织工作作；二次次装修的的申报、监监督、管管理工作作；接受受业主的的零星报报修工作作，并及及时反馈馈工程人人员，安安排工程程人员及及时上门门进行维维修服务务；按有关规规定和合合同约定定公布物物业服务务费用或或者物业业服务资资金的收收支情况况；对老老旧小区区项目各各类型物物业进行行管理费费收缴、代代收代支支费用的的

31、收缴等等；进行行管理中中心的成成本控制制、资金金计划和和管理。形象好气气质佳。前台接待的规范管理工作；负责向住客提供全方位的尊贵服务，接收客户电话之服务要求、投诉等，向各部门转达住户的要求，协调各部门的工作，保证住户需求在24小时内获得反馈。“助理”对客户提出的服务要求进行全程监控，务求按时确保服务质量；定期拜访客户，听取服务质量反馈意见。说明：以以上人员员均具备备小区物物业管理理工作经经验。我我公司所所有配备备的员工工，身体体健康，无无传染疾疾病，经经三级甲甲等以上上医院体体检合格格，并持持有健康康合格证证，并且且随时接接受卫生生部门的的检查和和监督。三、物资资装备需需求情况况1、管理理用房

32、为创造一一个良好好的生活活与工作作环境，按物业建设规划的要求配置物业管理用房物业管理用房包括：1）管理理服务用用房：管管理处接接待、办办公用房房；2）保安安、保洁洁、工程程维修、摆摆放工具具设备、维维修材料料、清洁洁物料和和更衣等等的管理理用房和和仓库；物业管理理用房的的配置要要求：1）管管理处办办公用房房划分为为客户接接待和办办公两个个区域。2）工工程维修修作业工工作室需放置置梯子、台台钻等设设备及备备品备件件仓库。3）保保安、保保洁人员员休息、更更衣室放置更更衣箱、凳凳子、保保洁工具具等。以上配置置除管理理用房外外，其他他用房可可利用车车库等多多余房间间，以不不侵占正正式办公公用房为为宜。

33、总总的原则则是，给给业主及及租户带带来方便便，提高高物业人人员工作作效率。2、物资资装备项目内容数量备注客服办公类办公文具具、用品品打/复印印机碳粉粉300元元复印纸（箱箱）办公桌椅椅固定办公公电话2部电脑1台保安类对讲机及及电池保安器械械橡胶棒、强光手电筒等保洁类保洁设备备垃圾清运运车、清清洁车等等清洁用品品洗衣粉、抹抹布、清清洁剂、除除油剂等等维修类维修工具具钳子、锤锤子、电电钻、绝绝缘手套套、尺子子等维修设备备电焊机、切切割机、人人字梯等等服装类各部门员员工工服服视实际工工作人数数而定夏、冬两两套四、前期期介入工工作计划划序号工作计划划计划要点点实施时间间备注1首次业主主民意征征询民意调

34、查查，业主主是否同同意兴龙龙物业入入驻老旧旧小区有意向接接管老旧旧小区时时2成立老旧旧小区前前期介入入工作组组改造工程程管理介介入时间项目目进展确确定档案资料料、物业业资料归归类收集集时间项目目进展确确定3成立老旧旧小区物物业管理理处协商确定定管理处处办公场场所；二次装修修管理处处办公场场所；办理管理理处有关关运作手手续；人员配置置、培训训； 管理处办办公设备备配置。项目入驻驻前2个月4前期介入入收集各类类工程资资料；熟悉、掌掌握各类类设施和和系统入驻前二二个月5导入兴龙龙物业管管理模式式导入管理理体系；导入兴龙龙物业各各项规章章制度； 导入兴龙龙物业管管理理念念。 6物业接管管准备 物业验收

35、收（软、硬硬件）；资料移交交；问题备忘忘。入驻前一一个月内内7业主意见见调查收集小区区合理化化建议分分析 调查结结果；上门调查查和回访访； 提出改改进方案案；制定物业业收费标标准。入驻前一一个月内内五、日常常管理期期工作计计划管理策划划内容描述述备注体系完善完善日常常管理流流程，修修订管理理办法；完善各类类上墙制制度，物物业招租租配合程程序；建立完善善的分包包方工作作绩效考考评体系系；展开管理理委员会会的筹备备工作。定期内部部评审ISOO90001质量管管理体系系定期对员员工进行行服务意意识、技技能培训训；定期上门门回访及及开展客客户意见见调查；服务持续改进全面开展展促进老老旧小区区的文化化活

36、动（一一年不少少于2次）；开展各种种形式的的物业法法规宣传传活动，制制作小区区办事指指南；运营策划定期开展展客户消消费意向向调查，适适当调整整服务项项目及内内容；加强对分分包项目目的监管管管理达标改善提高高老旧小小区的物物业管理理水平三年内达达到省优优秀物业业管理示示范小区区标准第四部分分前期物物业管理理工作的的开展一、前期期物业工工作重点点（一）建建立老旧旧小区项项目管理理部的沟沟通渠道道。与同同人置业业良好的的沟通是是老旧小区区管理成成功与否否的关键键，物业业公司将将建立公公司、管管理处、现现场三个个层次的的沟通渠渠道。在在项目进进驻的初初始阶段段起，就就建立24小时值值班的客客户服务务热

37、线，随随时接受受业主咨咨询和服服务需求求。1、认真真听取集集团或使使用人对对物业管管理的要要求、希希望。2、了解解集团或或使用人人对物业业使用的的有关安安排、打打算。（二）全全面了解解物业的的土建结结构、管管线走向向、设施施、设备备安装等等情况，参参与改造造工程验验收，协协助成品品保护，进进行器材材检查、外外观检查查、性能能检查、功功能测试试、标牌牌检查，并并按整改改计划督督促整改改。（三）设设计管理理模式拟拟定管理理制度。根根据前期期管理过过程中集集团的意意见和要要求，结结合现场场实际情情况，对对各项管管理方案案进行调调整，使使之更加加适合集集团的要要求，经经过一段段时间的的运行磨磨合，最最

38、终固化化为基于于ISOO90001标准准要求的的老旧小区区物业管管理处程程序文件件及作业业指导书书。1、拟定定物业辖辖区的规规章制度度、装修修施工管管理办法法、大门门出入管管理办法法、停车车场管理理办法等等。2、设置置物业辖辖区内的的物业管管理处，规规定各类类人员岗岗位责任任制定等等。3、制定定上岗人人员的培培训计划划，并实实施计划划。（四）办办理移交交接管事事宜，进进行改造造工程及及物业资资料交接接。1、拟定定移交接接管办法法。2、协助助和办理理移交接接管事项项。（五）建建立良好好的外部部公共服服务系统统和服务务网络，以以利于今今后工作作的开展展。1、消防防等专业业维保公公司的评评估、选选定

39、。2、同街街道、公公安、交交通、环环保、卫卫生、市市政、园园林、教教育、公公用事业业、商业业及文化化娱乐等等部门进进行联络络、沟通通。二、前期期管理流流程首次民意征询签定物业委托管理合同筹备项目物业管理处进行物业的接管验收对接管验收的问题进行整改移交或配备钥匙签收移交清单或自列清单移交或修建管理用房物业管理处进入物业协调关系，开通相关设施使用开始进入正式管理三、物业业接管验验收管理理按照物业业接管验验收的程程序和要要求，依依据国家家制定的的物业接接管验收收标准，做做好接管管验收工工作，做做到全面面、细致致而不漏漏项，为为日后的的物业管管理打下下坚实基基础。物业接管管验收分分为现场场验收，资资料

40、交接接及其它它交接等等三个方方面。（一）与与前任物物业公司司对接（在我公公司接管管老旧小小区之前前，该小小区有其其他物业业公司在在管时。）1.现场场验收（1）共共用部位位：一般般包括建建筑物的的基础、承承重墙体体、柱、梁梁、楼板板、屋顶顶以及外外墙、门门厅、楼楼梯间、走走廊、楼楼道、扶扶手、护护栏、架架空层及及设备间间等；（2）共共用设备备：一般般包括水水泵、水水箱、避避雷设施施、消防防设备、楼楼道灯、电电视天线线、发电电机、变变配电设设备、给给排水管管线、电电线、供供暖及空空调设备备等；（3）共共用设施施：一般般包括道道路、绿绿地、人人造景观观、围墙墙、大门门、信报报箱、宣宣传栏、路路灯、排

41、排水沟、渠渠、池、污污水井、化化粪池、垃垃圾容器器、污水水处理设设施、机机动车（非非机动车车）停车车设施、休休闲娱乐乐设施、消消防设施施、安防防监控设设施、人人防设施施、垃圾圾转运设设施以及及物业服服务用房房等。 （4）水水、电表表进行抄抄底记录录将公共区区域所有有的涉及及物业的的水表、电电表的表表底进行行抄底记记录，以以交接时时点为据据，之前前的由前前任物业业缴纳，之之后由新新进驻物物业公司司缴纳。（5）物物业费、停停车费两费用均均以交接接时点为为据，之之后的各各项费用用由新任任物业开开始计收收，如有有业主所所欠前任任物业费费用，该该物业必必须依法法依约进进行收取取，不能能干扰新新任物业业的

42、收费费工作。（6）对对自来水水公司、供供电局及及燃气公公司办理理相应的的用户变变更名称称手续，将将小区能能源使用用用户变变更为新新任物业业公司名名称。（7）外外包服务务项目合合同及其其他合同同的交接接或重新新签订相相关合同同（8）交交接当天天工作可可按照“部门对对部门”的方式式进行交交接，即即可考虑虑先进行行保安的的交接，由由秩序部部安排好好各岗位位人员在在交接当当天陆续续接下各各个岗位位，随后后可分别别进行客客服、工工程、保保洁、绿绿化等相相应交接接，均可可采取交交接方部部门对应应接替方方的部门门进行交交接，双双方对应应交接部部门均有有负责人人，由第第三方进进行监督督，交接接完毕要要有三方方

43、签字确确认的交交接资料料。2.资料料交接（1）产产权资料料1）项目目批准文文件；2）用地地批准文文件； 3）建筑筑执照； 4）小业业主姓名名、产权权、居住住位置、建建筑面积积清单； （2）市市府验收收合格资资料 1）工程程竣工验验收证书书； 2）消防防工程验验收合格格证； 3）市完完善配套套办公室室小区综综合验收收合格证证书； 4）用电电许可证证； 5）供用用电协议议书； 6）用水水审批表表、水费费收缴合合同书； （3）工工程技术术资料 1）建筑筑、结构构、电气气、给排排水、等等工程的的全套竣竣工图纸纸及各类类公共设设备使用用 说明书书、调试试报告等等； 2）工程程合同及及开竣工工报告； 3）

44、工程程预决算算分项清清单； 4）图纸纸会审记记录； 5）工程程设计变变更通知知及技术术核定单单（包括括质量事事故处理理记录）； 6）隐蔽蔽工程验验收记录录； 7）沉降降观察记记录及其其沉降观观察点布布置图； 8）竣工工验收证证明书； 9）钢材材、水泥泥等主要要材料的的质量保保证书； 10）新新材料、构构配件的的鉴定合合格证书书； 11）水水、电等等设备及及卫生洁洁具的检检验合格格证书； 12）砂砂浆、混混凝土试试块试压压报告； 13）供供水管道道试压报报告； 14）机机电设备备订购合合同、单单台设备备的说明明书、试试验记录录及系统统调试记记录。 3.其他他交接（1）原原管理单单位应提提供物物业

45、情况况一览表表，包包括小区区的建筑筑面积、占占地面积积、绿化化面积，总总户数，户户型等，对对于空置置房屋应应特别注注明，并并将其钥钥匙悉数数移交接接管单位位； （2）原原管理单单位须对对小区的的所有设设施设备备列出清清单，如如供水设设备、供供电设施施、会所所设施、所所有路灯灯、污水水井、雨雨水井、化化粪池等等，交接接时双方方须对小小区的建建筑、结结构、设设施设备备进行全全面的验验收，做做好交接接记录； （3）入入伙至今今所有管管理运作作资料均均应移交交。包括括装修管管理资料料、设备备设施保保养计划划、记录录等；（4）所所有接管管事项均均应以书书面方式式进行，并并须经双双方签字字盖章确确认； （

46、5）建建筑物原原有的设设备设施施应恢复复原来的的使用功功能，并并经我司司验收后后签字交交接。4.各类类遗留问问题（1）物物业费、停停车费等等费用物业向业业主所收收取的物物业费、供供暖费、停停车费及及水、电电费等其其他费用用，前任任物业公公司有无无已经多多收取的的费用，如如有，在在进驻前前需跟业业委会或或开发商商进行沟沟通，索索要回逾逾收的各各项费用用，或者者对此解解决方案案有三方方签字认认可的书书面约定定。 （2）各各类能源源费前任物业业有无拖拖欠自来来水公司司、供电电局及燃燃气公司司等各项项费用，如如有，敦敦促其交交接前缴缴清。 （3）车车辆刮蹭蹭事件，前前任物业业有无承承诺给业业主在物物业

47、费、停停车费或或者其他他形式的的解决承承诺，进进行摸底底调查，避避免接手手之后造造成业主主费用已已交，但但承诺的的问题还还未解决决。 （4）业业主家中中有个别别特殊问问题的，前前任物业业给业主主承诺并并未兑现现的，摸摸清情况况，由前前任物业业进行解解决，避避免业主主日后将将其承诺诺转嫁到到新任物物业。例例如：个个别业主主减免物物业费等等情况。 （5）工工程遗留留问题，要要进行摸摸底调查查，掌握握小区或或业主家家中的工工程遗留留问题的的类别、开开发及施施工方的的维修情情况、目目前遗留留问题的的处理情情况等。 （二）与与业主委委员会对对接（在我公公司接管管老旧小小区之前前，该小小区无其其他物业业公

48、司在在管，且且小区存存在业主主委员会会。）1.现场场验收（1）共共用部位位：一般般包括建建筑物的的基础、承承重墙体体、柱、梁梁、楼板板、屋顶顶以及外外墙、门门厅、楼楼梯间、走走廊、楼楼道、扶扶手、护护栏、架架空层及及设备间间等；（2）共共用设备备：一般般包括水水泵、水水箱、避避雷设施施、消防防设备、楼楼道灯、电电视天线线、发电电机、变变配电设设备、给给排水管管线、电电线、供供暖及空空调设备备等；（3）共共用设施施：一般般包括道道路、绿绿地、人人造景观观、围墙墙、大门门、信报报箱、宣宣传栏、路路灯、排排水沟、渠渠、池、污污水井、化化粪池、垃垃圾容器器、污水水处理设设施、机机动车（非非机动车车）停

49、车车设施、休休闲娱乐乐设施、消消防设施施、安防防监控设设施、人人防设施施、垃圾圾转运设设施以及及物业服服务用房房等。 （4）水水、电表表进行抄抄底记录录将公共区区域所有有的涉及及物业的的水表、电电表的表表底进行行抄底记记录，以以交接时时点为据据，之前前的由业业主委员员会缴纳纳，之后后由新进进驻物业业公司缴缴纳。（5）对对自来水水公司、供供电局及及燃气公公司办理理相应的的用户变变更名称称手续，将将小区能能源使用用用户变变更为新新任物业业公司名名称。（6）外外包服务务项目合合同及其其他合同同的交接接或重新新签订相相关合同同2.资料料交接（1）产产权资料料1）项目目批准文文件；2）用地地批准文文件；

50、 3）建筑筑执照； 4）小业业主姓名名、产权权、居住住位置、建建筑面积积清单； （2）市市府验收收合格资资料 1）工程程竣工验验收证书书； 2）消防防工程验验收合格格证； 3）市完完善配套套办公室室小区综综合验收收合格证证书； 4）用电电许可证证； 5）供用用电协议议书； 6）用水水审批表表、水费费收缴合合同书； （3）工工程技术术资料 1）建筑筑、结构构、电气气、给排排水、等等工程的的全套竣竣工图纸纸及各类类公共设设备使用用 说明书书、调试试报告等等； 2）工程程合同及及开竣工工报告； 3）工程程预决算算分项清清单； 4）图纸纸会审记记录； 5）工程程设计变变更通知知及技术术核定单单（包括括

51、质量事事故处理理记录）； 6）隐蔽蔽工程验验收记录录； 7）沉降降观察记记录及其其沉降观观察点布布置图； 8）竣工工验收证证明书； 9）钢材材、水泥泥等主要要材料的的质量保保证书； 10）新新材料、构构配件的的鉴定合合格证书书； 11）水水、电等等设备及及卫生洁洁具的检检验合格格证书； 12）砂砂浆、混混凝土试试块试压压报告； 13）供供水管道道试压报报告； 14）机机电设备备订购合合同、单单台设备备的说明明书、试试验记录录及系统统调试记记录。3.其他他交接（1）业业主委员员会应提提供物物业情况况一览表表，包包括小区区的建筑筑面积、占占地面积积、绿化化面积，总总户数，户户型等，对对于空置置房屋

52、应应特别注注明，并并将其钥钥匙悉数数移交接接管单位位； （2）业业主委员员会须对对小区的的所有设设施设备备列出清清单，如如供水设设备、供供电设施施、会所所设施、所所有路灯灯、污水水井、雨雨水井、化化粪池等等，交接接时双方方须对小小区的建建筑、结结构、设设施设备备进行全全面的验验收，做做好交接接记录； （3）入入伙至今今所有管管理运作作资料均均应移交交。包括括装修管管理资料料、设备备设施保保养计划划、记录录等； （4）所所有接管管事项均均应以书书面方式式进行，并并须经双双方签字字盖章确确认； （5）建建筑物原原有的设设备设施施应恢复复原来的的使用功功能，并并经我司司验收后后签字交交接。4.各类类

53、遗留问问题（1）各各类能源源费业主委员员会有无无拖欠自自来水公公司、供供电局及及燃气公公司等各各项费用用，如有有，敦促促其交接接前缴清清。（2）业业主家中中有个别别特殊问问题的，业主委员会给业主承诺并未兑现的，摸清情况，由业主委员会进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。（3）工工程遗留留问题，要要进行摸摸底调查查，掌握握小区或或业主家家中的工工程遗留留问题的的类别、开开发及施施工方的的维修情情况、目目前遗留留问题的的处理情情况等。（三）无无人对接接（在我公公司接管管老旧小小区之前前，该小小区无其其他物业业公司在在管，且且不存在在业主委委员会。）1.现场场验收（1）共共用部位位：一般般包

54、括建建筑物的的基础、承承重墙体体、柱、梁梁、楼板板、屋顶顶以及外外墙、门门厅、楼楼梯间、走走廊、楼楼道、扶扶手、护护栏、架架空层及及设备间间等；（2）共共用设备备：一般般包括水水泵、水水箱、避避雷设施施、消防防设备、楼楼道灯、电电视天线线、发电电机、变变配电设设备、给给排水管管线、电电线、供供暖及空空调设备备等；（3）共共用设施施：一般般包括道道路、绿绿地、人人造景观观、围墙墙、大门门、信报报箱、宣宣传栏、路路灯、排排水沟、渠渠、池、污污水井、化化粪池、垃垃圾容器器、污水水处理设设施、机机动车（非非机动车车）停车车设施、休休闲娱乐乐设施、消消防设施施、安防防监控设设施、人人防设施施、垃圾圾转运

55、设设施以及及物业服服务用房房等。 （4）水水、电表表进行抄抄底记录录将公共区区域所有有的涉及及物业的的水表、电电表的表表底进行行抄底记记录。（5）对对自来水水公司、供供电局及及燃气公公司办理理相应的的用户变变更名称称手续，将将小区能能源使用用用户变变更为新新任物业业公司名名称。2.补办办资料（1）补补办产权权资料1）项目目批准文文件；2）用地地批准文文件； 3）建筑筑执照； 4）小业业主姓名名、产权权、居住住位置、建建筑面积积清单； （2）补补办市府府验收合合格资料料 1）消防防工程验验收合格格证；2）用电电许可证证； 3）供用用电协议议书； 4）用水水审批表表、水费费收缴合合同书 3.其他他

56、工作（1）全全面了解解老旧小小区情况况，建立立物业业情况一一览表并归档，包括小区的建筑面积、占地面积、绿化面积，总户数，户型等，对于空置房屋应特别注明，并配备钥匙；（2）仔仔细查看看老旧小小区的设设备设施施情况，列出明细清单并归档，如供水设备、供电设施、会所设施、所有路灯、污水井、雨水井、化粪池等，对小区的建筑、结构、设施设备进行全面的验收；（3）重重新建立立老旧小小区业主信息息，包括括姓名、产产权、居居住位置置、建筑筑面积等等，填入入资料库库并归档档。四、物业业管理后后续工作作（一）设设备设施施试运行行设备设施施在验收收合格后后，物业业管理处处对设备备设施进进行试运运行，物物业管理理处的工工

57、程技术术人员将将在设备备安装调调试单位位配合下下直接操操作设备备，并请请设备调调试单位位对相关关操作人人员进行行设备正正式运行行前的培培训，以以确保设设备能正正常运行行。（二）全全面清洁洁开荒1.清洁洁开荒工工作的范范围物业方可可根据要要求和实实际情况况，进行行全面的的清洁开开荒工作作，主要要包括：各楼层层的通道道、广场场、室内内地面（地地砖清洗洗、木地地板打蜡蜡等）、墙墙壁（不不包括外外墙）、天天花板、灯灯具、楼楼梯等室室内外相相关设施施、设备备；室外外地面所所有设施施等。2.清洁洁开荒工工作程序序及标准准项目主要物料料及设备备工作程序序标准大理石地地面（如如有）洗地机、吸吸水机、晶晶面处理

58、理剂、地地板清洁洁剂1先扫去去垃圾杂杂物；2用洗地地机及地地板清洁洁剂彻底底清洗，并并用吸水水机吸去去污水；3再用地地拖反复复拖净地地面；4最后用用机器进进行晶面面处理；光亮照人人、明洁洁如新瓷砖地面面（如有有）洗地机、吸吸水机、洁洁瓷灵、地地拖1扫除地地面垃圾圾杂物；2用刀铲铲铲除顽顽固、坚坚硬污物物；3用洗地地机及药药水彻底底清洗，吸吸去污水水；4用地拖拖反复拖拖净。干净、无无水泥、油油漆等污污点天花板尘扫、毛毛巾、铝铝梯1用尘扫扫来回清清扫，除除去灰尘尘及蜘网网；2部分地地方借助助铝梯清清洁。无明显灰灰尘灯盘毛巾、铝铝梯、清清洁剂1借助铝铝梯，用用毛巾及及清洁剂剂擦抹表表面污垢垢；2用干

59、毛毛巾抛光光表面无污尘、污污渍玻璃（含含边框）玻璃刮刀刀、玻璃璃清洁剂剂、吸尘尘机1先用吸吸尘机吸吸走边框框泥沙；2在玻璃璃表面涂涂上药剂剂，用玻玻璃刮刀刀刮去污污迹。（对对于表面面的胶点点及水泥泥点采用用特殊工工艺处理理）光洁明亮亮无污渍渍、手印印、水泥泥点、胶胶点；无无划伤内内膜消防楼梯梯刀片、钢钢丝球，地地拖1扫除地地面垃圾圾杂物；2用刀铲铲铲除顽顽固、坚坚硬污物物；3用洗地地机及药药水彻底底清洗，吸吸去污水水；4用地拖拖反复拖拖净。5、扶手手洁净；干净、无无水泥、油油漆等污污点洗手间（如如有）毛巾、刀刀片、铝铝梯、清清洁剂、毛毛刷、消消毒绿水水从上到下下，对洗洗手间各各部分进进行全面面

60、清洁。地面无灰灰尘水渍渍；墙面面纸擦，无无明显灰灰尘注：重点点、难点点部位的的清洁方方案玻璃：（1）当当玻璃上上有胶点点及水泥泥点时，用用一般的的清洁方方法已经经无法清清洁， 只能用用特殊工工艺方法法清洁；（2）对对于胶点点，可以以喷洒少少许化胶胶剂，待待药水充充分反应应后，用用湿毛巾巾 擦去即即可；（3）对对于水泥泥点，准准备一定定浓度的的酸性溶溶液，用用喷壶喷喷洒在上上面，稍稍等片刻刻，用刀刀片小心心地轻轻轻地刮去去。（4）最最后，再再使用玻玻璃刮刀刀、玻璃璃清洁剂剂全面清清洗一遍遍。3.清洁洁检查标标准保洁内容容保洁标准准检查方法法玻璃门无尘、无无污物、无无明显手手印防盗门无尘、无无污物防火门无明显污污迹呈本本色大门、围围栏无明显污污迹、油油迹卷闸门无蜘蛛网网、无明明显污迹迹、油迹迹楼道玻璃璃清洗后无无明显污污迹房间玻璃璃清洗后无无明显污污迹大理石地地面无明显脚脚印、污污迹，一一米之内内有明显显轮廓瓷砖地面面无明显污污迹、脚脚印胶质地面面无明显灰灰尘纸巾擦拭拭水泥地面面无杂物、明明显油迹迹、污迹迹办公场所所打蜡 光光亮无明明显蜡印印广场砖地地面无杂物、明明显油迹迹、污迹迹及泥渣渣、沙石石墙