浅谈物业费催费方法

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1、浅谈物业催费 物业管理公司依据物业管理效劳合同为物业使用人或所有人提供物业管理效劳，物业管理使用人或所有人依据物业管理效劳合同应当付出的费用的叫物业管理费。绿化养护费绿化养护费卫生清洁费卫生清洁费秩序维护费秩序维护费公共设施维修费公共设施维修费办公费用等办公费用等 1、效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。?物业效劳收费管理方

2、法?规定物业效劳本钱或者物业效劳支出由以下板块构成：随着社区民主的不断开展和物业管理行业的市场化运行，因业主欠费而引起的纠纷也越来越多。业主欠费的原因是多方面的，但常见的情况有以下几种：业主不知情、不当抗辩、恶意拖欠。所谓的业主不知情，是指业主未认真阅读相关的物业效劳合同和文件，记不清具体的缴费时间。主观上不存在不交的想法，只是由于各种原因而暂时未交。对于此种情形，物业管理企业只需与业主进展沟通，业主一般会补缴物业管理费。不当抗辩，是指业主以非物管企业原因造成其合法权益受侵害为由拒交物业管理费。这种情况比较普遍，业主往往不区分相关的法律关系，只要发生与房子及居住有关的问题，就认为是物管公司管理

3、的问题。物业管理企业一般包括对小区的设施、绿化、费用的收取进展统一的管理，并不担保的房屋质量。因此，业主以房屋质量为抗辩理由，拒缴物业管理费缺少法律依据。恶意拖欠，是指业主明知应当缴纳物业管理费却拒不缴纳的情形。业主或是对物业管理企业提供的效劳不满意，或是想贪图小廉价而拒不缴纳物业管理费，对于此类业主，我们首先应了解其真实想法，化解其与物业管理企业之间的矛盾，兼用法律方法进展施压，以期在维持业主与物业管理企业良好的关系根底上，收缴拖欠的物业费。物业管理作为一种新型的房屋管理模式，在中国总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际开展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。赢利，是每一

4、个企业生存和开展的最根本的条件。做为一个微利的效劳性行业，是否能保证正常运作，为业主提供高质量的效劳，主要依赖于向业主收取物业效劳费。收费难问题已经直接影响到我国整个物业管理的开展。物业收费难在何处？就以上问题做出如下效劳分析：四、从效劳及业主认知角度解析收费四、从效劳及业主认知角度解析收费难的原因难的原因 由于物业管理在中国起步较晚，物业管理在专业化、标准化等方面做得还不够完善，不能让业主满意。业主认为物管公司提供的效劳“物无所值就以拒交物业效劳费来表示心中的不满。其次物业为了降低人员本钱，招聘的人员专业素质不高，难以保证提供优质的效劳，很多业主拒交物业效劳费的理由是对效劳不满意。1、是物业

5、管理公司向业主提供的效劳与向业主收取的管理费不成正比p由于物业管理效劳具有广泛性，效劳的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家，某一户，物业公司不会因为少数业主不交物业效劳费就停顿效劳活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费、“躲费，他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的效劳，这样很容易使更多的业主效仿他们的做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费-物业管理亏损-效劳质量下降-业主长期拒交费。p认识不够还表达在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法承受，无法承受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。2、是业主对

6、物业管理的认识不够p再者业主对物业管理效劳了解甚少，不能从全局理解物业管理是有偿效劳行为，对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至认为:物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋物业存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责。所以，一旦房屋出现建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的“借口，进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这些问题是由开发商、施工单位或因自己装修不当等各种原因造成的;居住过程中，出现类似的问题，其责任的主体不是物业管理企业，也不属于物业管理企业实际工作职责范围3、是开发商越权承诺，物业公司长期受苦 开发商为了

7、将房屋尽快售完便采取免、减或打折物业效劳费，夸大工程质量、配套设施保证等一系列优惠政策吸引更多的客户，而从严格意义上讲开发商的承诺已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无人兑现或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子却没有到达合同要求，由于业主对物业管理还不了解，不知道物业公司和开发商是“各司其职，所以把一切怨气都发到物业管理公司身上，而他们表达不满的最通常和最可能的方式就是拒交物业效劳费。4、是物业管理的相关法律、法规不完善。物业管理是一个涉及到社会各个方面的效劳性行业，它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题，而且大都很复杂。在业主和物业管理公司发生的争议中，大多数都是因为相关的法规

8、条款依据不明确，物业只有协调权，在处理问题上没有份量。5、是物业及业主的效劳沟通不到位，导致业主不满 某小区业主称：“我家里屋顶漏水，让物业来修理，可是物业始终不来修，这样的效劳水平交物业费太冤枉了。类似这种维修责任不明确物业人员又与业主沟通不到位的情况还不在少数。一、法律 民法民法通那么通那么第第106条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。应当承担民事责任。合同法合同法第第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔不符合约定

9、的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。偿损失等违约责任。物权法物权法第第72条：业主对建筑物专有局部以外的共有局部，享有权条：业主对建筑物专有局部以外的共有局部，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第15条：业主应当按照物业效劳合同的约定按时足额交纳物业效劳费用或者物业效劳资金。业主违反物业效劳合同约定逾期不交纳效劳费用或者物业效劳资金的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用或者物业效劳资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时

10、，业主或者物业使用人应当结清物业效劳费用或者物业效劳资金。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业效劳企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业效劳企业已经按照合同约定以及相关规定提供效劳，业主仅以未享受或者无需承受物业效劳为抗辩理由，人民法院不予支持。第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业效劳企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。最高人民法院最高人民法院?关于审理物业效劳纠纷案件具体应用关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释法律假设干问题的解释?了解情况知识讲解化解矛盾施压法律

11、威慑第三方调解司法途径提升效劳“知己知彼百战不殆，了解业主的根本情况，才能对他的性格、财产情况有一个根本的判断，才能找到解决问题的突破口。根本情况：工作单位、受教育情况、家庭组成情况、籍贯情况及车辆等财产情况。思想动态：拖欠物业管理费的原因、对物业管理企业的态度等。1、对物业公司与开发商之间关系的解释，物业管理企业与开发商属于不同主体，不能以开发商前期承诺不到位或者房屋质量等为由，拒缴物业管理费；2、讲解物业管理企业的职责及物业管理方面的有关规定，物业管理企业一般负责小区设备、绿化及统一收费等事务，并不是指小区的一切问题。例如，业主之间因漏水造成的邻里纠纷就不属于物业管理的范围；3、缴纳物业管

12、理费是业主的义务，不能以其和自身单位之间的约定对由拒缴物业管理费。通过以上图片可以反映出，许多业主不缴纳物业管理费主要原因在于其与物业管理企业之间存在矛盾；应找出症结所在，对症下药，才能根治物业管理费拖欠问题。四夯实根底工作，提升效劳品质，掌握四夯实根底工作，提升效劳品质，掌握催费技巧催费技巧1实施人性化管理 物业管理企业应对小区业主的根本信息做深入了解，把小区业主分成假设干等级，对不同的等级采用不同的措施。2培养和造就高素质的效劳团队 物业管理属于效劳性行业，所提供的商品是无形的“效劳。它的各项管理说到底是为业主提供各项满意的效劳，而这一切都要取决于效劳者素质的上下和能力的发挥。物业管理不同

13、于其他行业，有时它对员工道德素质的要求要高于专业素质。在对员工进展专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。对每一位新员工进展“职业道德，礼仪礼貌培训，培养员工们与人沟通，协作的能力。具有良好的亲和力是做好物业管理的一大优势。员工的职业道德培训，包括职业思想(全心全意为业主和使用人效劳的思想)、行为标准和行为准那么(仪容仪表、日常行为、来电来访、上门效劳等)培训。员工的礼貌效劳(如文明用语)、敬业精神、团队精神等培训。物业管理根底知识培训。通过以下内容的培训，使员工掌握物业管理效劳最为根本的语言、行为标准以及必备的物业管理、效劳知识。注重和业主建立良好的关系，在日常工作积极热情地为每一位

14、业主效劳，对一些不太了解甚至反感物业管理的业主，主动上门与其沟通、交流。不怕被业主指出缺点，反而会感谢业主提出意见，给于改正和进步的时机。让业主们真正体会到了物业“以人为本，“人性化、亲情化的微笑效劳的效劳礼念以及细小入微的企业精神。3注重和业主建立良好的关系4是加强物业管理相关知识的宣传 在国家或地方的物业管理相关法规、条例公布以后，首先组织员工及时地学习和了解，然后将其扩大复印张贴在布告栏上，让业主们及时了解，便于沟通：摘抄对物业有利的条款、业主管理规约在公告栏内加以宣传 将物价局审批的本物业的收费标准张贴在布告栏上，让业主明明白白消费，了解交纳物业费的合理性和必要性。5诚信效劳，透明收费

15、 有时候可能业主在小区碰到你，会向你反映一些在物业效劳急需改近的见意，拿个小本子把业主见意逐一记下来，不能马上解决的耐心向业主解释，能解决的马上通知各部门现场解决，让业主看到我们的效劳态度和对业主的重视成度。以真情感人，有时候在人手不够的情况下，亲自帮助。6、把业主的事当自己的事去做 目的提倡业户自觉交费。以开门红的形式给他们提个醒该到缴费时间了。7、发红色催缴通知单 每个拒交户都有它的理由拒交物业管理费，诸如物业管理效劳不到位、开发商承诺的事未兑现等来转移他们自己不交物业管理费的义务。针对这些问题采取多种多样的沟通方式，也可以文字的形式到达沟通的目的。譬如为什么屋顶漏水是属于开发商问题；为什

16、么*的工作噪声所造成的影响与物业管理费用是两回事；为什么物业管理企业并没有执法权等等诸如此类的疑难杂症。总之，我们的宗旨就只有一个：让拒交户了解物业管理企业生存的艰辛，让他们知道树立维权益识并不是通过拒交物业费来表达以及物业管理真正的含义、涵盖范围、效劳职能。8、加强沟通致敬！在您百忙之中烦扰阁下，我深感歉意。我是 效劳中心经理*，非常感谢您及家人对我工作的关心和支持，同时也对我们工作人员效劳不能到位之处表示深深的歉意。元旦将至，为了构建和谐家园，在效劳上以崭新的面貌，更好的为您效劳，敬请您为效劳中心提出珍贵的建议，如果是因我们物业效劳方面工作方法不正确，影响了您的生活，请您及时向我反映，我会

17、第一时间解决问题，暂时做不到的我会为您解释，也可以拨打效劳中心 预约我上门聆听您的意见。为保障您的物业升值与保值，请您及时缴纳物业管理费，我们的效劳中心所有人员将不胜感谢。您的支持是我们工作最大的动力！祝您和家人幸福安康，万事如意，元旦快乐！此致 敬礼 年 月 日给您的一封信尊敬的业主：您好！首先感谢您一直以来对我们工作的支持，同时也对我们工作人员效劳不能到位之处表示深深的歉意。我们一直也在不断完善效劳质量，小区的管理全体业主和物业的共同管理，敬请您为效劳中心提出珍贵的建议，如果因我们工作方法不正确，影响了您的生活，请您及时向我反映，新年将至，为了小区的平安，我们在消防设备上做了添加，供水管做

18、了维修，同时也对大家最关心的电梯、供水泵做了检修，希望业主过一个愉快的新年，构建我们和谐的家园，现管理处各项开支运转困难，各项设施设备需要维修保养，公共区域需要修补，人员也需要发工资过年，请您支持我们的工作，您的支持是我们工作最大的动力！愉祝您和家人幸福安康，万事如意，新年快乐！物业管理 效劳中心 年 月 日温馨提示 在拥有充足理由的前提下，应该到拒交户家中拜访拜访次数不低于三次，然后再由客服主管进展上门劝说，劝说过程要注重业户的一言一行，面带微笑，适当地欢送他到物业处办公室坐客等。这就涉及到与业主沟通的技巧是因人而异。9、家访有准备 对拒缴物业费的老太太生日送一束鲜花肯定比诉至法院更行之有效

19、。10、小恩小贿收买人心 用心效劳，真诚沟通，建立良好的沟通机制是管理费收取的保障。物业无小事，就怕未能用心去做，比方每逢老人节，去业主家拜访，多走访一下小区内儿女不在身边的老人，下雨天，可以在门岗值班室多放几把爱心伞，保安巡逻人员发现有需在帮助的业主，主动去帮助。春节、元旦给小区业主发祝福语。11、建立关爱机制，创立良好的口碑12、利用工作中要害关系使业户交费。13、物品出门要控制 来电来访 报修回访工程、户内、公共 办公室人人学会看台帐，不放过任何催费的时机。14、来电来访要抓住 较好的催费离不开团队的协作；关键时唱红打黑互相协助，发动任何一个员工甚至保洁和中队，只要和业主能打到一片的不放

20、弃任何一个催费的可能。15、团队协作是关键 适用于代收代付型，在一户一表的小区是不能采用暂停水、电供给的方法。误停被业主撞见应婉转告知线路连线、短路等在实施检查16、施行暂停水、电供给 17、掌握一定的顾客心理学 为何业主与物业管理单位一旦发生矛盾，业主就以拒绝交纳物业效劳费用来对抗呢?从心理学的角度来分析,此时欠费业主心里是充满矛盾,主动来交吧,会感觉心里很不平衡，又觉得很失自尊,有满肚子的“苦水没有地方倾诉,从人的自尊心角度来讲又会觉得非常没有面子,所以就选择拖欠管理费以到达发泄心理不满的目的,使对方首先低头,以满足其心理需求。因此,物业效劳单位不要与业主斗气、争上下,通过与业主的沟通,对

21、于业主可以考虑给业主下台的阶梯,物业效劳单位要有得理且挠人的胸怀,让业主吐吐腹中的“苦水,喧泻胸中的忧闷,让业主倾诉也是一种疏导业主情绪的有效方法。在与欠费业主的沟通中 应采取灵活的应对方式,在坚持主要原那么的前提下,留给业主可以下台的台阶,维护业主的自尊,把问题有效地化解,防止把矛盾扩大。1、短信催收 2、催收高密度 ，变换对象、时间、地点、充满自信、不厌其烦 3、发放/邮寄催缴通知单三次为宜 4、贴或发欠费通知变换催款的措词，语气逐渐由弱变强 5、上门催收反复上门、催收签字、进得门内至少唠嗑两分钟以上 发律师函，突出拖欠物业费的法律后果 滞纳金滞纳金20212021业主委员会由业主大会选举

22、产生，是业主大会的常设机构和日常事务的执行机构，可以看做为业主与物业管理企业之间沟通的桥梁。必要时，通过业主委员会化解双方之间的矛盾，催促业主缴纳拖欠的物业费。社区签字一样有效 司法途径是物业费催收的最后一种方式，可以根据物业管理企业与业主之间物业效劳合同的约定，选择仲裁或者诉讼，物业企业的胜诉率很高。法律依据为最高人民法院?关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业效劳企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。催费的方法在多，技巧催费的方法在多，技巧在好，都与良好的效在好，都与良好的效劳分不开，效劳就象劳分不开，效劳就象沟通，不仅是一种技沟通，不仅是一种技巧，更是一门艺术。巧，更是一门艺术。艺术贵在精艺术贵在精 精存于心。精存于心。日常案例分析祝您成功！