单身公寓市场分析

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1、单身公寓市场分析宁波的单身公寓从1997年生活大师的首创,经过2000年开始的热销,在最近几年的发展中,“单身公寓”这种产品犹如雨后春笋般的涌现，在二手房市场中，已经交付的单身公寓，如：星河明珠、格兰云天一期、白云星座、东城名座等有大量的房源推出，但成交量并不活跃；一手房市场中，目前在售的，如：时代华庭、时代丰润、城市QQ、格兰云天二期、新时代、维科星晨、新家坡、丽晶国际等，都有或多或少的余房未销售；即将开盘的有春江花城、北岸琴森等，包括小城花园在内，明年单身公寓推出销售的量将是有增无减，而且大部分都集中在鄞州区。一、 单身公寓二手房市场、租赁市场分析 可参照楼盘有：案名区域位置建筑面积（m2

2、）项目规划交付期限（年）目前市场价格（元/ m2）/目前租金入住情况目前售价（均价）生活大师南宁永巷60008F，产品主力面积为32 m2，挑高4.8米，共160户999000(简单装修)；4F32平米，1500元/月70%朝南9500朝北8000天海华庭苍松路3050024F，产品的主力面积为4050 m2，260户20027380元/平米；5平米，1750元/平米80%朝南7000朝北5500新居时代镇安街170009F,产品的主力面积为35 m2,205户20025000(客厅挑高部分送,挑高层算面积,不带装修)；42平米3500元/月；12F50%朝南7200朝北6000城市先锋广济街

3、900015F,产品的主力面积35 m2、65 m2，160户200310000(平层，精装修)50平米2500元/月；7F60%朝南12000朝北8500商都大厦科技园区1800010F，产品的主力面积4050 m2，200户200375008000（挑高，不带装修，层高5米）；5500（平层）；3F，41平米，1100元/月50%左右朝南7300朝北6700格兰云天一期天童北路15万9F，产品的主力面积35 m2，300户200410000（4.8米）；34平米，5F，1200元/月70%左右11000星辰明珠兴宁路2300017F，产品的主力面积48 m2，300户20049500（挑高

4、4.8米）；50平米2500元，7F60%左右朝南8400朝北7500好阳光商务公寓百丈路3200015F，产品的主力面积4560 m2，共420户20049500（平层，精装修）；60平米3500元/月；3F80%左右12000摩登雅舍甬港北路1200012F，产品的主力面积3545 m2，共200户20048000（平层，简单装修）6F，35平米，1500元60%左右朝南8000朝北7000通过对单身公寓二手房市场的调查，不难发现目前的单身公寓存在一些弊端：1、高租金：现今已交付的单身公寓所处地段比较成熟，周边配套非常齐全，一直为大批外地来甬的高级白领所推崇，在租赁市场历来是高端产品的代表

5、。因此租金较高，价格从1500元/月至3500元/月不等，远远高于其同类地段的普通住宅的价格。随着城市功能的逐步完善，加之中心地段土地的稀缺，其价格依然稳中有升。2、入住率不高：即使是位于顶级地段的城市先锋、生活大师入住率也只达到60-70%似乎不可理喻，其实也不难理解。毕竟单身公寓有点孤芳自赏的贵族气息，更崇尚简约化，快餐式的生活方式，但这种生活方式并不为大多数的宁波人所向往。3、单身公寓并不纯粹：像摩登雅舍，原先是一座烂尾楼，而且烂了好几年，只是后来由开元房产将其改装成单身公寓。因此无论是建筑设计还是配套服务，均无法达到概念中的单身公寓之要求。而天海华庭其下面几层为宾馆，更是遭遇了住户与宾

6、馆客户同走一个楼梯的尴尬。二、目前在售的个案分析1、案名：时代华庭位置：兴宁路30号（老元康水果行地块）开发商：康龙、银亿房产总建筑面积：30300平方产品规划：2幢*21F开盘时间：2004年12月8日交付时间：2006年10月31日概况：1、挑高5.2米的产品不带装修、基价为11000元/m2，均价为12000元/m2，分布在16F21F，面积为37 m249 m2。共有96套，现已售73户左右，东首已全部售完，南面仅剩顶楼。2、层高2.9米的从2F15F，共224户，目前销售率为30%；已销售部分以低楼层、朝南居多，带装修，装修标准为1000元/m2。起步价8300元/，均价9200元/

7、分析：、地段好，有升值潜力。、在同类产品中层高较高，可轻松分割两层、实用率高。主要抗性：挑高产品不带装修且单价太高，总价在52万/套起。 市场上的竞争楼盘多，使之竞争有优势很弱。2、案名：时代丰润位置：中山东路与甬港北路交叉处开发商：丰润置业有限公司总建筑面积：18034平方产品规划：1幢*12F开盘时间：2004年10月26日交付时间：2006年12月31日概况：1、挑高4.8米不带装修、没有夹层按一层面积，共计275套销售率已达85%以上（朝东4 F12F、朝西4 F11 F、朝北4 F9 F、朝南4 F10 F）；朝南11 F挑高5.2米共11套已全部销售完。共286户，余下房子多是小面

8、积、楼层较高（6F、9 F），余房40套。起价9000元/，均价10800元/。2、层高为3.3米仅3F一层共41户。东面10套、南面14套、西面7套、北面10套。其中东西首为开发商保留户，北面38m2全部售完（因为价格低、总价25万左右），现仅剩余2套42 m2总价35万左右。开盘均价7600元/m2，现均价8000元/m2，不带装修。分析：、地段好，是中山路上唯一在售的楼盘。、周边地区的租赁市场较为活跃，投资前景理想。主要抗性：、单面采光。、临马路、环境嘈杂。、单幢建筑、不成规模并且无配套设施。3、案名：格兰云天.锋尚位置：四明路与天童北路交汇处开发商：宁波信达中建置业有限公司总建筑面积：

9、2000平方产品规划：2幢*18F开盘时间：2004年10月10日交付时间：2006年12月31日概况：1、54m2户型为一室一厅,户数为:每层2套*16 F*2幢共64套、均价为7000元/m2带装修、总价在40万/套。分析：该户型设计较合理、实用，现已全部售完。2、77 m2户型为二室一厅，户数为:每层2套*16 F*2幢共64套均价为7000元/m2带装修、总价在40万/套；目前仅余2套。分析：、该户型设计分布在东西首，具有双面采光，既可作单身公寓也可作小户型，客户群体广。、在2#楼的3F4F间配有洗衣房、棋牌室等生活配套，符合单身公寓的品质，为单身贵族们提供了便利。、“格兰云天”品牌过

10、硬、知名度较高。、样板房装修简洁、大方、效果佳，是销售成功的主要因素。3、 30的有32套（每层2套*16层），36的有64套（每层2套*16层*2幢）；层高为2.9米,带装修单面采光,均价7000元/,起步价6500元/;目前对外宣称已全部售完,但内部还有几套。主要抗性：、开发数量太多，对投资者而言有一定的风险。、鄞州区目前入住率很低、人气不旺。、离市区有一段距离。4、 案名：新家坡位置：7路车长丰终点站开发商：宁波金庭房地产开发有限公司总建筑面积：15万平方产品规划：2幢*9F开盘时间：2004年8月交付时间：2006年5月概况：层高2.8米从2层起销售,面积为38 m254 m2共336

11、套、精装修、均价为6400元/m2，目前余下的是高楼层的朝南38 m2户型。分析：、装修方案有多种，供客户自由选择。、样板房设计效果不是很理想。、地段太偏，交通不便利。5、案名：丽晶国际位置：育才路上开发商：永京房产信宏房产总建筑面积：15万平方产品规划：1幢*17F开盘时间：04年10月交付时间：06年10月概况：层高为2.9米，户数：一层12套*16F（1 F为商铺）共189套，面积范围40 m270 m2，以46 m260 m2为主力面积；起步价5980元/m2，均价为7000元/m2，总价35万40万/套；目前已销售75%，余房中以4060、东、西朝向为主。分析：、地段好。 、配套完善

12、，有5000的中庭花园，并与国际村共享会所、网球场等。 、不带装修，白坯房出售、对于单身贵族而言有点麻烦。 6、 案名：城市QQ位置：福明家园的北面开发商：宁波建东置业总建筑面积：57427平方产品规划：1幢*15F开盘时间：2004年12月18日交付时间：2006年年底概况：层高为2.9米,户数:一层24套（14套朝南、10套朝北）带装修，共336户；面积为：3043，起步价5800元/m2，均价6700元/m2；目前销售率为70%，余房中以40朝南部份为主，总价30万左右此部份房源，原为开发商保留户。分析： 、地段好，有升值潜力。 、最大卖点是低总价，能吸引投资客。主要抗性：、与拆迁户在一

13、起，档次不高。 、社区配套不完善。7、案名：新时代位置：中兴路与宁穿路交叉口开发商：宁波建材房地产开发有限公司总建筑面积：14万平方产品规划：1幢*14F开盘时间：2004年12月19日交付时间：2007年6月概况：层高为2.8米共78户面积范围4956，均价8000元/，总价40万/套；北面是走廊，全是南面户型，与一般的酒店式公寓多了厨房的设计，且此房精装修，标准为700元/并送家电，如：热水器等。销售情况较好，目前仅余几套高楼层。分析：、地段好 、周边配套设施完善。 、小区规模大，配有1000的星级会所和6000的景观中庭。主要抗性：单面采光，不通风，但由于是朝南所以客户还是可以接受的。8

14、、案名：维科星城位置：华严街与大步街交汇处开发商：维科集团，维科置业总建筑面积：3万平方产品规划：1幢*11F开盘时间：2004年11月26日交付时间：2006年6月30日概况：层高为2.9米共116户，12户为一层（其中朝南6户、朝北4户、东西首各一户），面积范围3060，均价10000元/，总价30万40万；现已销售95%，余房多是46朝南的户型。分析：、地段好，属华严街地块之一 、周边配套设施齐全。 、三幢建筑一字排开，不存在遮档的问题。 、开发商品牌过硬，知名度高。 、虽是酒店式单身公寓但户型设计中有厨房及餐厅功能。、带装修且送部份家电。主要抗性：、单面采光 、沿马路有影响 、单价高9

15、、案名：常青藤MORE位置：中兴路家乐福商圈开发商：宁波市交通房地产开发有限公司总建筑面积：45万平方产品规划：1幢*24F开盘时间：2004年7月交付时间：2006年6月概况：为一幢24层楼单身公寓楼，1F至12F为写字楼，13F至24F为单身公寓楼。共250户，面积分36和67两种，其中36为酒店式户型是主力面积，67为一室一厅户型，精装修，装修标准为：1000元/。此房开盘均价为7600元/，主力总价30万/套。目前单身公寓楼已全部售完，仅剩余若干套办公房。分析：、位于家乐福商圈中，周边配套设施齐全 、价格适中，多数客户可以承受（无论自用或是投资）。 、社区规模大，是潜在的市场。主要抗性

16、：、单面采光 、与办公房混杂在一起。 根据目前单身公寓销售现状，分析大致如下：1、 总价都比较高：宁波市整个市场单身公寓在市场上来说，存在很大的缺陷主要表现在总价方面，例如一套普通住宅100平方米的总价在6070万元，一套单身公寓60平方米，如果地段较好一点，总价也在60来万，这样就加大了投资客户的投资风险。现在市区地段较好的单身公寓有维科星辰、时代华庭、都市汇银，但这些项目的单价都很高。维科星城的单身公寓在10000元/平方米，时代华庭的平层单身公寓也在9000元/平方米以上，都市汇银的价格10000元/平方米以上，如市场上单身公寓面积大都在3060平方米，那么总价会在3060万之间，那么首

17、付也要1530万以上，10年按揭，月付也在15003500元之间，这在很大程度上加大了投资客户的风险。2、 户型单一造成在空间上的很多浪费：现在市场上的单身公寓小面积的主要是以直条状或是方状，也有的楼盘的户型在结构上有点变化，但存在一些空间和角度的浪费，使得真正实用的面积较小。3、 单身公寓不单身：市场上单身公寓面积一般在3060平方米之间，挑高的单身公寓按分割成两层计算，相当于一套80100平方米的住宅，单身一人需要这么大的空间？形成单身公寓的转变主要是考虑到开发商的利润和风险度的问题，另外市场前景也比较好，比较适合经济收入低的新婚家庭过渡型住宅或老年养老型住宅，所以市场上的单身公寓在定位上

18、有一定的出入。4、 地段：市场个案的地段都是市中心、城市CLD、或是东部新城中心区、科技园区等交通要道和商业中心周围，维科星辰在江东区华严街、都市汇银在海曙区县学街、欧宝嘉苑坐落在东部新城中心区、时代华庭、时代丰润等地段也相当显赫。从上面分析的产品本身的发展方向是新婚家庭或老年养老型，这种显赫地段和市区喧闹的环境很被这一部分购房群体所反感；从产品投资的比例来看，由于总价过高，可供使用的面积又小，服务质量有的得不到保障，这些都使得投资风险加大，致使不少市场投资资金搁置。5、 服务：服务质量能否保障是所有已购买和将要购买单身公寓的客户的共同问题，这主要是因为单身公寓产品规划总建面积小，如欧宝花苑、

19、时代丰润、都市汇银、时代华庭等，这些楼盘本身地块都比较小，规划单一，使得产品的服务质量很难跟上。就是单身公寓处在一个很好的社区环境中，如格兰云天小户型，它所能实现的服务也只能比本身小区的物业服务好那么一点点。服务质量将会是2005年宁波房地产发展的一个重要的问题。三、05年即将推出的单身公寓项目名称开发公司单身建筑面积主力面积总户数备注星河晨光富豪房地产5000050140350兴宁路锦成明都民意房地产60003159132科技园区都市森林雅戈尔37.8256万达广场正北面小城花园百隆房产200003154448春江花城宁兴房产270四明路金城云庭宁波经济技术开发区房产总公司28层3060位于

20、箕漕街，周边配套成熟康桥风尚宁波永和建设国际村, 繁景花园等别墅比邻而居，套餐式精装修单身公寓, 酒店式物业管理, 三部电梯直通华丰紫郡华丰置业奥丽赛商务公寓宁波奥丽赛置业4000040-70坐落钱湖北路与贸城中路交汇处盛世华城奥克斯置业联丰立交桥旁新加坡SOHO金庭房产200江东南路延伸段芝兰新城荣大房产200江东南路延伸段综合分析：地段差：即将推出的单身公寓，均建造于城市边缘，诸如春江花城距离市中心车程30分钟，芝兰新城距离市中心车程25分钟。作为为城市白领设计的单身公寓一般要求其周边配套设施较为齐全，还要求能具有适宜办公的配套设施，很明显以上几个个案近期无法满足这些条件。分布集中：上述单

21、身公寓大部分布于鄞州区或科技园区，作为二个新兴的城区，目前尚无这么大市场需求，且位置分布相对集中，像芝兰新城和新加坡仅相差二站路，都市森林和小城花园也相差不远。因此销售压力会很大。4、酒店及酒店式公寓专项市场宁波近几年由于贸易及会展产业的突起，带动了酒店业的发展。据统计，目前宁波在建或规划建设的五星级酒店达10个以上。众多大型、高档次酒店的建设势必会在日后经营上存在很大的竞争，是否真正有这么大的消费群体，值得我们去反思。而新型的酒店式公寓则兼具了酒店、办公与公寓住宅的三重功能，是目前市场上比较流行的建筑产品。下面我们重点对酒店式公寓进行分析研究。1）酒店式公寓的优势：宁波的酒店式公寓目前还处于

22、初级发展阶段，市场上此类产品稀少，和其他住宅类型相比，优势不明显，综合起来，有以下几个特点：小套型小套型的酒店式公寓面积一般在4070平方米，设计上主要采用二室一厅或二室二厅结构，有的还引进了跃层或开放式厨房等现代设计理念。房屋空间虽小，但显得紧凑而温馨。低总价酒店式公寓由于其面积小，总价较低。能被一般年轻人、城市白领所接受，因此成了市民争购的抢手货。高品位的服务酒店式公寓都配有顶级的酒店进行经营管理，好的配套及服务设施满足了消费者休闲、娱乐等多种生活需要。2）现有酒店式公寓状况：好阳光商务公寓位置：百丈东路、桑田路口，好阳光酒店旁发展商：好阳光置业楼盘形态：总建31790，由两幢15层高层组

23、成（目前1幢为酒店，1幢为酒店式公寓），集居住、商务、投资功能三位一体，共210户，酒店式公寓其中2-7层为挑高5米的的复式公寓。面积范围：4590（部分挑高5米，75户）开盘时间：2003年5月28日交付时间：2004年6月销售率：100%售完，目前二手房源很少酒店目前租金水平：酒店式公寓目前租金水平：物业费：3元/平方米.月，不算在租金内，承租人自付装修标准：户内部分客 厅：地面为奥米茄Omica地砖，墙面为瑞典福乐阁Flugger乳胶漆.卧 室：主卧室、衣帽间为台湾惠普HuiPu高级地毯，其他卧室中文合资文斯顿Winston实木复合木地板，墙面为瑞典福乐阁 Flugger乳胶漆厨 房：欧

24、琳厨具卫生间：西班牙乐家ROCAf洁具电 话：每户预留两部直拨电话插线孔,主卧、客厅、卫生间均设有接线孔网 络：预留ADSL宽带线路人户公共设施供电系统：采用双路供电系统天 然 气： 管道天然气电视系统：每户客厅、卧室、主卫生间均预留电视插座，可接受有线电视和部分卫星电视消防系统：设自动报警及消火栓系统，各户配有报警器会所设施：咖啡厅、休闲室、餐厅、小型超市、美容美发厅、商务中心等设施商务服务房 内：房间打扫、室内水、电杂项维修，代为洗衣及干衣；前 台：代订花卉及盆景摆设，代订早、午、晚餐，代订饮用水，代收水、电、煤气及电话费，代订杂志及报纸商务中心：打印及文件复印，接、拨长途电话，代收发图文

25、传真，贵宾汽车租赁，代订车票及机票，代寄邮件包裹等其 它：快速宽带（ADSL）、每户可视对讲系统、24小时严密保安、停车场等波特曼中心国际公寓位置：东港大酒店旁发展商：东港酒店/宝业房产楼盘形态：总建面积88009平方米；其中一幢25层用于居住用途，另一幢29层用于办公用途，公寓每层1719户，5部进口电梯主力面积：7080平方米销售价格：1700018000元/平方米竣工日期：2006年1月装修标准：户内部分：提供五星级酒店式精装修、配有中央空调客 厅：高档实木门、地砖、高档地板、沙发地毯、中空吊顶，配置吊顶景观灯光、国际品牌29寸彩电卧 室：席梦思床、床头柜、单人沙发、组合写字台，床头灯厨

26、 房：餐桌、椅，咖啡几、陈列柜，吊灯、国际品牌双眼电磁炉、脱排油烟机、双门冰箱、微波炉，国际品牌滚筒洗衣机，管道纯净水入户卫生间：高档地砖、墙砖、高档棉盆、浴缸、座便器、淋浴器、全套高档龙头，花岗岩台面、玻璃移门，24小时生活热水公共设施外立面：高级涂层，中空铝合金大面积玻璃幕墙窗大 堂：地面铺设高级大理石，花岗石，楼道内铺设高档地毯电 梯：四部进口原装高速客梯、一部国际品牌服务电梯，客梯载重1150KJ供 电：两供两备四路电源，另加自备发电机，设有事故照明系统商务服务通讯及视听：每户安装电话，接入卫星电视、有线电视、宽带100兆标准智能化系统：“六重”安全防范系统、紧急广播系统、楼于控制系统

27、、五表远程抄表系统、车库管理系统等南苑国际.酒店式公寓位置：天童北路和鄞县大道交叉口南苑国际A栋发展商：宁波南苑置业楼盘形态： 26F板式精装修单身公寓（26F，2梯9户，共450户），07年交付使用面积范围：4560平方米，层高3米均价：均价8500元/平方米（装修成本1000元/平方米，35返租，年回报率6%）销售动态：9月23日正式开盘，一次性付款97折，按揭最低首付30%。目前已基本售完装修标准：外墙：天然石材贴面内墙：高级环保涂料、卫生间及厨房斯克米或同级面砖顶棚：房间纸面石膏板环保涂料地面：耐磨复合地板、厨房卫生间面砖门：防盗门、内门实木门、阳台高级铝合中空玻璃门窗：高级铝材无框中空玻璃窗（含隐行纱窗）厨房：欧琳整体厨具、配气灶、拖排卫生间：进口天然大理石台板、钢化玻璃淋浴房阳台：景观点抓式透明钢化玻璃板、不锈钢扶手电梯：OTIS或同级2.5/s水、电、气：安装到户、国产品牌热水器、1.5国产品牌冷暖挂机智能化系统：可视对讲、门禁系统其它：一楼大堂豪华装修、电梯厅精致装修酒店式服务内容：