房地产企业融资状况及案例分析(第一次稿)

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1、房地产企业融资状况及案例专题研究一. 研究背景错误!未定义书签。1. 楼市政策22. 楼市现状43. 房地产资金链变局错误!未定义书签。4. 楼市“危”与“机”错误!未定义书签。二. 房地产企业融资方式及案例分析61. 通过银行贷款融资62. 通过企业上市融资7（1）直接上市7（2）国内买壳上市7（3）海外上市83. 通过项目股权出让融资94. 通过企业合作融资95. 通过信用评级发债融资106. 通过抵押担保发债融资107. 通过发行人民币合成债融资错误!未定义书签。8. 通过房地产信托融资错误!未定义书签。9. 通过私募基金融资错误!未定义书签。10. 通过海外基金融资错误!未定义书签。1

2、1. 夹层融资错误!未定义书签。三. 融资格局分析错误!未定义书签。1. 银行贷款依旧居于主导地位错误!未定义书签。（1）宏观原因错误!未定义书签。（2）微观原因错误!未定义书签。2. 定金及预付款受政策影响易产生波动错误!未定义书签。3. 其他资金呈现逐步增加趋势错误!未定义书签。（1）关于上市融资错误!未定义书签。（2）关于债券融资错误!未定义书签。（3）房地产信托融资错误!未定义书签。四. 房地产融资的影响因素错误!未定义书签。1.外部因素错误!未定义书签。（1）国家政策调控错误!未定义书签。（2）行业的总体形势错误!未定义书签。（3）通货膨胀水平错误!未定义书签。（4）购买者的心理预期

3、错误!未定义书签。2内部因素17（1）企业经营状况17（2）企业规模18（3）企业所有制性质18五.小结18.研究背景1. 楼市政策：2011年实施严厉的楼市调控政策以来，“限购”、“限价”、“限贷”这些带有浓重行政色彩的政策成为楼市调控主要手段，并对抑制房价快速上涨，促使房价回归合理水平起到明显作用。进入2012年，国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。限购一一中央经济工作会议已明确“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”，住建部去年底已经明确表态要求限购令须到期延续，楼市调控短期内不会放

4、松。房产税一一中央经济工作会议强调继续深化房产税改革。继2011年1月上海、重庆开展房产税试点，2012年房产税的试点范围还可能扩大。贷款一一2011年上半年央行连续6次上调存款准备金率，导致银行流动性紧张，首套房贷也遭殃及，刚性需求受损。不过，央行又下调了2次存款准备金率，为各大银行腾出大量现金。目前，四大行及部分股份制银行的首套房贷利率已经回归到了基准利率。2012年央行可能还会数次调低存款准备金率，甚至可能降息，这对首套房贷将是一大利好。保障房一一由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入，参加保障性住房建设。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按

5、年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解大量的需求。2. 楼市现状：投资回落：前两月房地产投资规模再度下滑2012年13月，全国固定资产投资47865亿元，同比上涨20.9%，房地产开发投资10927亿元，同比上涨23.5%。商品住宅投资7443亿元，同比涨幅19.0%。同比涨幅均出现明显回落。开工减少：住宅新开工面积接近3亿平方米首度同比下滑-3-1-3月，全国房屋新开工面积39946万平方米，同比仅上涨0.3%，其中住宅新开工面积29427万平方米，同比下降5.2%。一季度住宅新开工面积同比下降，是最近几年来首次出现，并且

6、还不考虑保障性住宅开工增量。缩减新开工面积，减少库存的再度积压，也是房企提高自身库存消化能力的一种体现。资金紧张：自筹资金增速回落18.3%房企融资难度进一步加大制I.4!-*Jilt皋禅*nd、妄博证库话紀中心2012年1-3月，全国房地产资金来源20874亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落了8.0个百分点。其中国内贷款4319亿元，增长12.6%，增速与1-2月份相比回落了3.7个百分点。2012年一季度房企的融资情况并不乐观。其中利用外资和其他资金同比均呈现下降的趋势。此外，国内贷款和自筹资金增速与1-2月份相比均有下降，其中自筹资金增速回落了18.3个百分点。2010年企业自

7、筹资金占比为36%，2011年1-10月企业自筹资金占比41%。房企自筹资金中，有大部分都是自有资金及股权增发或转让获得的资金，一季度股权转让频发可能是造成其同比明显增长的主要原因，但即便在此情况下，此比例增速回落也十分明显，可知当前开发商的自有资金状况并不乐观。降幅收窄销量回落：销售面积和销售额同比继续下降1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%,降幅比1-2月份缩小0.4个百分点。由于3月份全国房地产市场销售面积增加促使各项销售指标降幅均有所回落。但本质来看，市场从低迷回归难改低成交状态，同比降幅仍然较大。进入3月底，整体市场的购房积极性降低，市场开始出现后继乏力的

8、征兆，预计未来销售难有明显突破。库存积压：一季度商品住宅待售面积接近2亿平方米截至2012年3月末，全国商品房待售面积30122万平方米，比2月末减少404万平方米。其中，住宅待售面积为19350万平方米，与2月末相比减少227万平方米。按照90平方米每套房来计算，当前待售房屋达到了215万套。按照一季度的成交情况来看，消化当前待售面积仍然需要4个半月，但实际市场高库存的状态可能要长的多。仍不景气：全国房地产开发景气指数再创新低2012年3月份，全国房地产开发景气指数为96.92,再创新低。这已经是从去年11月份开始，连续5个月房地产景气指数低于100以下。此外，今年以来24家上市房企通过信托

9、借款、银行贷款、股票增发、股权出让等方式获得资金超过700亿元。在高库存压顶、负债率高居不下的情况下，今年将成为房企对资金需求最为紧迫的一年。3. 房地产资金链变局囲$资金建的枚心在韬曜回默与借贷滾动傑行倍麒G信耘倩券站竟r徉里側主甘它民间资本一:还加耗（掠期*长館、期偿还淬息FJK忸X冋克本到期世还本息地适土建T亠垢爱軽首活动现金淹晏云花隹贸收苗存货/烛妒極题軽煲井验、妊耳它产址：PE/iT/JES投蔬话动现金浚地产危机的演变往往是通过销售环节反映在开发企业紧绷的资金链上。影响资金链的决定因素在于销售回款与借贷滚动。（由于银行对房地产企业期房销售账户进行了专门监管，个人按揭部分收银行放贷速度

10、影响，汇款相对较慢，开发企业完成与售后，资金回笼相对滞后；国内贷款增速明显下降，其他资金来源悲观预期可能出现显著下降，特别是房地产信托增量可能短期快速下滑。） 20122013年行业资金链存在明显缺口。（2011年资金缺口约3506亿，相对于2011年5万亿左右的销售体量，该资金缺口对行业的影响并不大；而2012年、2013年房地产资金链缺口分别将达到12423亿、20351亿，资金缺口大致相当于当期销售额的25%、40%。，若销售无明显增长，资金缺口将进步恶化。） 上市公司资金链状况分化已经开始明显，行业资金链若进一步紧绷，未来分化将进一步加剧，预示着现金为王与并购潮的来临。4楼市“危”与“

11、机”机遇一一城市化进程描绘行业未来10年广阔前景。长期来看，高速的经济增长、城市化进程以及人口红利仍能支持中国房地产业持续向好，未来10年间房地产需求旺盛，18亿亩耕地红线使得土地资源稀缺性愈发重要，房地产开发的周期也较长，短期内供给大幅度释放的可能性很小，结构性供需失衡决定了我国房地产市场长期向好。危机一一不过目前，调控邙限购邙限价等带有明显政府干预行为的政策层出不穷。面对调控，开发商不外乎两个策略，要么以价换量以求得现金流的正常运转，要么继续死扛。资金几乎成为所有开发商头疼的问题，如骾在喉。危机中的机遇一一市场有危必有机，如何规避风险、抓住机遇是大家都在想的问题。正当中小型开发企业断臂求生

12、，卖股权、少拿地、缓建房，却还不知能坚持多久的时候，大型房企已经开逆势掀起并购潮，不断吸纳优质项目。是卖地求“融”？还是刮“股”疗毒？如何在房地产市场下一个春天到来时占据一席之地？最后还是印证了行业的真理一一现金为王。二.房地产企业融资方式及案例分析房地产业的健康发展对国民经济的发展起着重要作用。而房地产业是资金密集型行业，因此有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。由于房地产行业融资渠道单一，风险逐步加大。政府频频出台对于房地产市场的调控措施，房地产企业正面临资金面上银根紧缩的严酷现实.一些项且甚至可能发生资金链断裂的危险。在房地产发展比较成熟的国家，开发企业的主要资金来源既不

13、是银行贷款,也不是上市发行股票，而是通过债券、房地产投资信托、房地产产业基金等形式来自行筹资的。国内房地产业的一个软肋就是资金途径过于依赖银行贷款。借鉴国外先进的融资模式，开辟多元化融资渠道能为我国的房地产开发企业、投资者提供可靠的资金循环保障，能促进房地产经营专业化及资源的合理配置。1.通过银行贷款融资1酸勺骨談脾.即片箭册會先#椅黄玄曲求fll耳払膏會ictrir砧迅LL叫叫H1银行贷款一直是房地产开发资金的主要来源，主要包括以下方式:土地使用权抵押贷款、自有财产（股权）抵押贷款、担保贷款。可拓展的银行贷款融资手段包括项目封闭融资、公司综合授信、纯信用免担保抵押贷款、在产品、存货抵押贷款、

14、开发企业之间的相互担保等。开发商从银行获得的信贷融资渠道正在收紧。中央政府控制通胀而收紧信贷资金，资金密集型的房地产行业首当其冲。信贷资金总量大幅收紧导-7-致商业银行被动提高按揭贷款首付比例和利率。由于流动性的收缩，首先，银行额度规模已经受到很大限制，有一些没有额度去放，银行目前贷款发放不连续。另外，银行基于本身利润考核，会选择提高利率，且银行要看收益和风险的配比问题，大的优秀的开发商在获取信贷资源上也会由于一般小的开发商。2.通过企业上市融资指股份有限公司通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资。房地产开发企业实现上市融资的可能途径有：(1) 直接上市直接上市分两种：一种是国内A股

15、上市，即房地产开发企业设立股份有限公司，直接在国内主板A股上市融资；另一种是国内B股上市，即房地产开发企业设立股份有限公司，直接在国内主板B股上市融资。案例万科自中国资本市场建立以来，深万科是第一批上市公司，见证了中国证券市场的历史变迁。自1990年至今，公司的营业收入从最初的2.19亿元增长到现在96亿。一个默默无闻的贸易企业到如今房地产行业赫赫有名的龙头企业，万科以惊人的速度发展壮大，万科品牌已经成为房地产界的金字招牌。(2) 国内买壳上市借壳上市则一般是指上市公司的母公司(集团公司)通过将主要资产注入到上市的子公司中，来实现母公司的上市。母公司可以通过加强对子公司的经营管理，改善经营业绩

16、，推动子公司的业绩与股价上升，使子公司获取配股权或发行新股募集资金的资格，然后通过配股或发行新股募集资金，扩大经营，最终实现母公司的长期发展目标和企业资源的优化配置。案例金融街控股1999年12月27日，原重庆华亚的控股股东华西集团与北京金融街集团签订了股权转让协议，华西集团将其持有的4869.15万股(占股权比例的61.88%)国有法人股转让给金融街集团；2000年1月15日，财政部批准了该股权转让行为；2000年4月6日，中国证监会批准同意豁免金融街集团要约收购义务；2000年4月12日，金融街控股、金融街集团及华西集团就股权转让事宜分别在中国证券报上进行了公告；2000年5月24日，金融

17、街集团在深圳证交所办理了股权过户手续。至此，公司第一大股东就由华西集团变更为金融街集团，基本完成了股权转让过程。2000年5月15日，股东大会审议批准了资产置换协议，协议主要内容为：金融街控股将所拥有的全部资产及全部负债整体置出公司，金融街集团按照净资产相等的原则将相应的资产及所对应的负债置入公司，置入净资产大于置出净资产的部分作为金融街控股对金融街集团的负债，由金融街控股无偿使用3年。金融街控股整体资产置换完成后，全面退出包装行业，主要从事房地产开发业务。此后，金融街控股于2000年5月27日进行了股本变动，总股本从78691500股变更为125906400股。公司注册资本也从7869.15

18、万元变更为12590.64万元。同时进行了董事会改组。2000年8月8日，公司名称由“重庆华亚现代纸业股份有限公司”变为“金融街控股股份有限公司”，公司股票简称由“重庆华亚”变更为“金融街”。2001年4月，金融街控股将注册地由重庆迁往北京。至此，金融街控股除保留“重庆华亚”的股票代码外，完全变成了一个全新的公司。(3) 海外上市海外上市是指内地股份有限公司向海外投资人发行股票，在海外公开的证券交易场所流通转让。房地产开发企业选择在境外(包括香港)直接上市或者买壳上市融资。海外上市有着周期短、手续简单的特点，从综合层面上降低了企业的融资成本，有利于提高房地产企业的融资能力。从目前看，可供选择的

19、海外证券市场主要有香港联交所主板市场(SEHK)与香港创业板市场(GEM)；新加坡第一级股市与新加坡SESDAQ市场；美国纽约交易市场与纳斯达克交易市场加拿大创业交易所(CDNX)与多伦多股票交易所(TSE)。近几年随着国外资本市场对国内企业的放开，国内企业海外上市的数量逐年递增。房地产企业海外上市是融通资金、转变经营理念、融入国际资本市场和提升企业国家知名度的一种有效途径，无论是融资还足为_r企业的长期发展在海外上市时都应该根据企业的实际情况和发展需要选取合适的上市途径。案例合生创展合生创展1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市(代码：0754)，从1993年起，合生创展积极

20、投身风起云涌的改革开放建设，开香港地产集团大规模投资中国内地房地产开发之先河。2001年全国战略布局，2004年销-9-售额过百亿，2005全国销售超过11000套，2006年36个项目全球同步上市。短短十多年间，合生创展集团凭借锐意进取的精神和兢兢业业的态度，实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心城市成功打造近40个高品质项目，服务业主逾60万人，累计开发面积超过1800万平米。成为中国内地业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。3通过项目股权出让融资指企业将自身拥有的项目全部股权或者部分出让给其他公委艳交易1*f1订立交易

21、舍釣亠2摊响自I迈目贤科盘理笈送.1司，以此获得项目继续投资或公司生存所需的资金。股权融资的特点决定了其用途的广泛性，既可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资活动，尤其是对资金饥渴、债券关系简单的中小房地产企业。案例恒大地产2011年5月16日，恒大地产发布公告，华人置业以5亿美元入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益，恒大则拥有另外51%的股权，出让项目面积约134万平方米。启东项目是恒大地产的主力项目之一，总占地598万平方米，项目整体估值超过300亿元，本次出让的是恒大两个下属公司的股权。恒大地产主席许家印称，这一出售行为是公司多渠道融资的体现。4. 通过企业合作融资主要是以

22、企业间联合拿地共同进行项目开发、或者是一方面提供土地而另一方提供资金或品牌及管理等形式进行合作。通过合作可以有效地减轻企业在开发项目时的财务负担，从一定的角度来说这种方式可以被看作是企业融资的另一种方式。对中小企业来说，在融资困难的情况下，与实力雄厚的大型房地产企业合作是一种实际且可行的选择。案例万科集团在企业合作方面，万科经验丰富，不断通过与其他企业合作的方式，快速进入各地市场。2010年年末万科和五矿是联手出资52亿元在北京拿地，2011年万科董事会也批准了与华润的合作事项。5. 通过信用评级发债融资信用评级发债是凭公司信用而非公司财产作为担保所发行的债券。信用评级发债对公司的各项要求非常

23、严格，而且由于持有人的风险较大，所以票面利率也较高。目前，国内仅有少部分房地产企业通过这种方式进行融资。对于大多数房地产企业来说，评级发债融资道路虽然值得借鉴，但在实际操作上较为困难，很难被其他企业复制。近期标准普尔又将中国房地产业展望由之前的稳定调整为负面，更加大了企业的发债难度。如果不能获得较高的评级，将直接导致企业融资成本的上升。所以龙湖的债券融资方式在很大程度上只适合于稳步发展且各项财务指标良好的大型房地产企业。案例龙湖地产2011年3月31日龙湖地产与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行签立订购协议，在新加坡通过发行5年期优先票据的方式进行融资，票面总价值7.5亿美元，票面利率为9.5%

24、，扣除相关费用后所得净额为7.35亿美元。龙湖也成为唯一获得票面利率低于10%债券的中国房地产公司。但龙湖地产在债券市场上的成功来得并不轻松，尤其是在获得标准普尔以及穆迪较高的信用评级上面。这就要求企业不论市场的好坏，经营指标都要保持稳步增长，整个企业的经营压力十分巨大。另外，龙湖在资本市场上所树立的品牌形象，也对企业信用债券的发行起到了正面推动作用。6. 通过抵押担保发债融资一旦债券发行人违约，受托人就可将担保品变卖处置，以保证债权人的优先求偿权。其操作方式比评级方式发债简便，对财务指标的要求也不多，发行的速度也比较快，但这种方法的难点在于如何把募集的资金汇入国内。海外募集资金进入国内需要通

25、过外管局等监管机构层层审批。案例富力地产富力地产于2011年4月份在香港发行了26.12亿元人民币和1.5亿美元的优先票据，票面利率分别为7.0%和10.875%。富力地产及其附属的海外公司共同进行不可撤销的担保，并提供一定的抵押。瑞信、花旗、高盛及摩根士丹利是债券的初始购买人。本次债券发行使富力地产获得了约合5.397亿美元（按当时汇率折算）的资金。富力地产成功发行债券有两方面的原因：一方面是投资银行依然看好中国房地产市场，推动富力地产进行债券发行；二是本次富力发行的债券主要是以人民币优先票据为主，在人民币升值预期的影响下，人民币债开始受到资本市场的青睐。7通过发行人民币合成债融资人民币合成

26、债是指以人民币标价，但以美元结算的债券。发行机构通过此类债券将人民币未来升值预期的财务回报转移给境外投资者,从而获得有保障的较低融资成本。目前已经有恒大、瑞安、中骏置业等多家房地产企业采用此类债券在海外进行融资，票面利率大致在7%-10%左右的区间内，虽然利率要高于人民币债，但由于在资金回流上的操作较为方便，所以获得了企业青睐。案例恒大地产2011年1月恒大地产首只以人民币计价并以美元结算的合成式人民币债券发行成功，为企业带来了13.797亿美元的资金，三年期和五年期的票面利率分别为7.5%和9.25%。值得注意是，穆迪虽然将恒大债券的评级由B1调降至B2,并且把该公司的B1评级展望自稳定下调

27、四个级距至负面，但该项交易并没有受到穆迪评级的影响，而且在利率上也较为合适。8. 通过房地产信托融资信托投资公司通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，资金委托人根据所持受益凭证获取相关收益。房地产信托在房地产企业融资活动中一直扮演重要角色。有数据显示，今年2月3月份，房主要上市房企信疑发行及负fit统计情况名称1S托砺目数信托占比现金侶托占比总负鑲1(391KIK4XF%生地製冈2乩I?13,6Xi62fiu51跑4%1663血曲掬54.5%中枇地严料1船埼曲2L55214.7173%阳也庙g32.20IIIIP.W6(.1%中砒逼*酣143%4s.(/y.n.s%-11-#-地产信托

28、将迎来首个兑付小高潮。-#-相对银行贷款而言，房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，已成为房地产企业融资的新热点，是与银行并驾齐驱的融资模式。不过由于近两年以来房地产信托市场发展过快，银监会对房地产信托的关注也日益密切。2011年五月份银监会再次要求房地产信托公司把握好节奏、严格控制增速;对于房地产信托余额较大的信托公司，要求规模要实现稳中有降。从银监会会的态度来看，房地产信托管理开始出现收紧态势，信托门槛也在提高，中小房地产企业可能会被拒之门外。冬布时问主就日期中小全雜机樹洎劇金畜抚日1&哒跌调整前调斷调整幅度调整俞调整宕调整甌上证薛成201202月“日如

29、12年DE月24日21.00%20.33%P.50%17.33ft17.OOW-o.5Eo.sr%a.di%汕口年11月刘日2口1】年12月05日21.E042L.mi18.COt17.5D?t-0.5D52.292.32年CiE月14日20110620021.00ft21.50%0.5017.EO18.00%D.ED1&-O.Qg-0.03%年05月12日如空年的月1S00.50EL.i工临0.501T.CO1IT.5CTS&D.3D1&0.95%a.TO%201104月1T日2口“年3月2日20.00120.50%0.50lG.EOt17.0DO.EOt0.22%0.21%20110310

30、020110325019.S020.i工喑0.50lG.CCi16.50D.9D1&O.OBft-D.62S年0E月违日20110224019.001生日0.5015.3jS16.0OS&D.3D1&L.1晴2.D6%2011年QI月14日2空年叩月2日1S.50SIlg.cm0.5015.mt15.50D.S3t-2cm-11.55%案例一一保利置业保利置业集团在2011年6月1日发行了保利置业优债投资一号集合资金信托计划，用于受让保利置业集团有限公司对保利佳房地产开发有限公司的部分委托贷款债权，预期年收益率为8%，发行规模为2-3亿元，投资方式为权益投资。相比于其他中小地产公司的信托产品，

31、该产品的收益率处于相对低的水平。小结：大部分中小房地产企业信托产品的投资收益是在10%以上，部分产品甚至达到15%的水平。对于房地产企业来说，2011至2012年存款准备金六次上调仅两次下调、利息仍处于高位的背景下，部分中小企业通过房地产信托方式进行融资的成本很有可能会超过20%，甚至更高。9. 通过私募基金融资私募基金是一种非公开宣传的，向特定投资人募集资金的一种集合投资制度安排。房地产企业通过与私募基金合作，获得发展项目的资金，成为自筹资金的重要来源之一。对于房地产私募基金来说，不少大型房地产企业有意介入这一市场。复地这种将私募基金和自身项目相整合的模式，由于其减少了中间环节，有利于房地产

32、企业对融资成本的控制。同时，在银行信贷紧缩的背景下，私募基金可以直接吸收社会资金，将成为今后房地产企业的融资的主渠道之一。案例复地集团2011年5月13日上海复地集团正式从香港证券市场退出进行私有化，复地退市的动因正是在融资。由于负债率过高使复地集团近年来的海外融资能力十分有限，证券市场的作用对复地已经不大，而复地背后的母公司复星集团虽然有为其注入资本的能力，但受限于香港上市规则关于上市公司与其控股股东关联交易的规定，复星集团的资本并不能顺利进入复地集团，缓解其融资压力。复地退市后一方面可以由复星集团直接注资，另一方面还可以通过旗下的私募基金进行融资。从今年年初开始到现在，复地已经发行了10亿

33、元的私募基金。另外，从复地将自身定位为资产管理者而不是单纯的房地产开发企业，根据复地的计划，到2019年复地投资板块的利润贡献率将达到40%。10. 通过海外基金融资由国外投资信托公司发行的基金。透过海外基金的方式进行投资，不但可分享全球投资机会和利得，亦可达到分散风险、专业管理、节税与资产移转的目的。目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都

34、选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。2004年5月荷兰国际集团复地集团合作开发2004年6月摩根士丹利房地产基金上海盛融投资公司金地集团合作开发2004年6月荷兰国际集团首创集团合作开发已完成首个控股项目北京“丽都水岸”项目2004年7月摩根士丹利房地产基金上海永业集团战略合作和合作开发摩根士丹利房地产基金联同两家新加坡公司入股永业集团旗下大型地产项目锦麟天地雅苑案例金地集团国内融资通道全部“堵死”之后，众中国房地产开发商

35、在国际资本市场大显身手。2011年12月8日，金地集团(600383.SH)宣布，与瑞银环球资产管理公司合作发起的房地产基金第二期募集已经完成。加上今年4月份完成的首期1亿美元左右的募资额，这一旨在投资中国房地产市场的基金总规模达2亿美元。此前，已有数家在港上市的中国房企通过多种方式在海外筹集资金，其多样化的融资途径让人“眼花缭乱”。强势地产调控政策下，房企正加紧“走出去”融资，以求自保抑或“未雨绸缪”。11. 夹层融资介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股。常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种

36、，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。夹层融资模式大致分成四种。第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地-15-产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的。第二种是房地产公司一方面贷款,另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，就是“贷款+信托公司+股权质押”模式。第三种是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还。第四种模式是多层创新。三融资格局分析1. 银行贷款依旧居于主导地位(1

37、) 宏观原因我国当前仍处于经济水平发展较低的1,177iq阿穹啟：很片址狀)阶段。我国当前人均收入在L000-400(美元之间，这一阶段会成为房地产发展的黄金阶段。多年来，我国的房地产投资呈逐年增加态势，2008年初房地产开发投资放缓，但仍然呈现向上态势。而房地产企业的资金来源面临很大资金缺口。目前我国房地产发展所需资金有60%以上来自银行,这是与我国当前的经济发展相适应的。(2) 微观原因首先，商业银行是最大的资金供给者。商业银行的重要地位决定了银行贷款是房地产融资活动最重要的资金来源。第二，房地产企业贷款是银行较为优良的资产之一。尽管房地产价格出现周期性波动，但房地产的发展应该还有很大空间

38、,整体会是一个好的走势，因此，房地产企业贷款是质量较好的贷款。我国当前正处在城市化进程加速的过程中，短期内商品住宅的投资比重不会大幅下降，因此,房地产企业对商业银行贷款的依赖仍是不可避免的。2. 定金及预付款受政策影响易产生波动预售房屋对购房者来说，只需支付少量定金或部分房款，即可能享受未来一段时间的增值收益。而对开发商而言，预售部分房屋既可以筹集到部分资金又可以降低市场风险。尤其对于自有资金实力不强的开发商来说，能否成功地组织预售，是房地产开发成功的关键。3. 其他资金呈现逐步增加趋势(1) 关于上市融资上市审查过程复杂，上市融资的初期成本比较高，对许多房地产开发企业而言，采用上市融资还是不

39、太现实的。（2）关于债券融资主要为大型房地产开发企业，这些企业通过发行公司债来融资渐成趋势，而房地产企业也理所当然地充当了近年公司债的发行主体。在政策层面放开公司债融资后，众多房地产上市公司以调整债务结构、补充流动资金为主要目的，争相发行公司债。对多数中小房地产企业来说，受资金等条件限制，上市都比较困难，实现债券融资也就比较困难。因此，在融资结构中，债券融资所占比例较小。但是，随着企业重组、扩张等因素的增多，通过债券融资的资金会越来越多。（3）房地产信托融资房地产信托融资具备的优势有：第一，信托融资创新空间宽广，具有较大的灵活性。信托连接货币市场、资本市场和产业市场，通过一系列制度安排，能够实

40、现一个企业或项目的组合融资。信托可以和银行实现互补，银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营要求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动资金到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如烂尾楼问题，都可以通过信托来解决。第二，信托具有财产隔离功能。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债。即使信托公司破产，信托财产也不受清算的影响，实现了风险的隔离。第三，房地产信托融资方式可以不受自有资金应不低于开发项目总投资30的约束，也能够弥补央行“121号”文件规定的

41、只有主体封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。随着管理层对房地产信托基金的试点和放开，未来房地产信托的发展将会出现质的飞跃。四.房地产融资的影响因素由于房地产行业是一个资金密集型行业，首当其冲的也是最重要的就是融资问题。要想解决这个问题，首先就是要弄清楚影响房地产融资的因素。1.外部因素影响房地产融资的外部因素是指外部客观环境对房地产融资造成的影响。在现代经济中，由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的联系，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境的紧密联系，外部环境的宽松与否会直接影响到房地产融资的效果。由于房地产融资具有较其他一般融资更为复杂的特点，外部客

42、观环境对其的影响比对其他一般融资的影响更大，主要有：(1) 国家政策调控房地产业是我国国民经济的主要产业，受国家政策调控的影响很大。土地和资金是房地产开发最核心、最关键的两个环每埒口近年来，国家在土地和信贷方面实行了一系列调控，对房地产业的发展和房地产开发企业的融资施加了全面而显著的影响。(2) 行业的总体形势房地产业处于复苏和繁荣阶段时，投资者比较看好该行业的投资前景，开发商们会比较容易筹措到资金，而且融资渠道相对较多一些。若是行业发展处于萧条和衰退阶段，开发商的融资来源会大大减少，融资难度加大。(3) 通货膨胀水平在物价上涨，发生通货膨胀的情况下，融资需求方所需融入的资本量较大，而房地产金

43、融机构就会担心融出的资本发生贬值，从而要求较高的代价，这就会给正常的房地产融资带来一定的困难。(4) 购买者的心理预期在房地产复苏和繁荣阶段，总会有部分购买者心存疑虑，对未来的房地产市场不看好，不愿意近期购房，随着这样的持币待购者的增加，对于目前许多以预售房制度来筹集资金的开发商来说，会加大融资难度2内部因素(1)企业经营状况房地产开发企业是房地产融资的直接参与者。由于房地产投资资本量大，运行周期长，因此，房地产开发企业的资本在周转过程中存在时间上和空间上的矛盾。房地产开发企业几乎总是房地产融资的需求方，融入资本主要是为了补充资本的不足。在企业经营状况良好的情况下，介入资本转入房地产开发企业的

44、资本周转，经过生产和销售过程，货币资本回流至企业，则能按时归还所借款项，房地产融资就能顺畅进行，并取得较好的收益。如果企业经营状况较差，预算约束较软，介入资本参与房地产开发企业资本周转后，则可能在某一环节发生沉淀，难以按时归还所借款项，由此影响房地产金融机构信贷资本的正常运行，或影响其他企业的资本周转，从而限制房地产融资取得较好收益。(2)企业规模在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其他融资方式而言，规模较犬的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。(3) 企业所有制性质国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房

45、地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。五.小结房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，与房地产业相关的产业达40个之多，房地产业的兴衰影响着其他产业的兴衰。正因为房地产业在国民经济中的地位举足轻重，因此一旦房地产业资金来源困难，房地产企业无钱搞开发建设，居民住房需求不能实现，房地产业就会走向衰落，“一荣俱荣，一损俱损”，其他产业也会受到很大影响，从而阻碍经济的发展，严重时甚至引起经济衰退。从17世纪至20世纪90年代初期，在全球范围内共爆发了42次比较大的金融危机，其中有21次都与不动产的投机有关。1单一融资模式使银行暴露于金融风险之中

46、。2房地产开发企业高负债经营也隐含财务风险。3仅银行难以满足房地产业持续的资金需要。总体来看，我国房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主。特别是对比银行贷款最多不超过房地产总投资40的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，必须尽快建立房地产多元化融资机制，分散和化解房地产金融风险。我国现阶段房地产企业的融资选择余地不大。一是股权融资的门槛太高。在全国3万多家的房地产企业中，绝大多数是中小企业，它们无法达到上市的基本要求，但对于资金的需求更为迫切；二是上市的融资规

47、模有限。基于以上比较分析,在我国目前宏观环境和房地产企业的发展水准下,在房地产多元化融资方式的现实选择中,银行贷款在相当长一段时期内仍然是我国房地产业多元化融资的主要渠道,但不是惟一的渠道,而是银行信贷与其他融资工具的结合方式的运用。这种结合方式,可以是“银行贷款+信托”,“银行贷款+基金”,“银行贷款+企业上市”,“银行贷款+企业债券”,“银行贷款+海外融资”,或者是“银行贷款+较多的或其他全部融资方式”。而无论哪种融资模式,实际上都要有一个成长过程。在这一过程中,经济、金融、房地产业发展程度和人们金融意识的水准是其重要的基础。从我国目前各方面的发展状况来看,采用“银行贷款+房地产信托”或“银行贷款+基金”的方式无疑是较为理性的选择。-19-