世联-连云港润城房地产项目规划设计任务书gces

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1、 连云港润城房地产项目规划设计任务书连云港润润城房地地产项目目规划设计计任务书书江苏润城城房地产产置业有限限公司目 录录1项目目概况222规划划设计的的基本原原则43规划划设计要要求84设计计成果要要求1221 项目概况况1.1 项目区位位及用地地范围本项目位位于连云云港市新新浦区东东部，新浦浦连云云的必经经之路，是是新浦区区的东大大门。且处于新新浦区行行政中心心规划的所在地地。本项目图01项项目区位位图1.2 项目用地地特点项目规模模：2033亩，长长约770米，宽宽约2200米。用地性质质：以海连东东路凌州州路交叉叉点为圆圆心，半半径2220米以以内用地地为城市市绿化广广场用途途。半径22

2、20-3320米米以内用用地为商商业、金金融、办办公用地地；其余为居居住用地地。技术经济济指标:商业用地地R3.55，绿地地率20%，筑密密度40%；居住住用地RR2.55，绿地地率35%，密度度20%。人均均公共绿绿地1.55M2。1.3 项目用地地范围图02 地块示示意图 东至：海海连东路路 南至：居居民区及及部分企企业用地地 西至：陇陇海东路路 北至：凌凌州路1.4 道路交通通东侧：海海连东路路路宽600米，东东西双城城连接的的必然通通道，货货运车占占主要比比例，车车速较快快。道路路对面是是露天的的原材料料市场，将将来作为为商业和和居住的的开发用用地。南侧：居居民区有一条小小路穿过过居民

3、区区和巨龙龙路相通通。西侧：陇陇海东路路路幅200米规划划道路，尚尚未建成成，现状状是民房房。北侧：凌凌州路现状路宽宽8米，规规划拓宽宽至600米，计计划两年年内建成成。 P.20 2 规划设计计的基本本原则2.1 项目定位位2.1.1 项目定位位：立足于新新浦东北北部将来来形成的的城市副副中心的的区域中中心位置置上，并并考虑与与周边其它它项目的的资源整整合以形形成项目目之间的差差异化。本项目目开发建建设的目目标为打打造城市市中心生生活示范范区。项项目定位位为面向向有一定定地位、收收入的中中高端客客户群体体，在连连云港地地区领先先的具有有标杆示示范性的的高品质质的生活活社区，倡导家的的温情和和

4、对生活活的热爱爱。和谐东方方，馨然然之所。高品质体体现在以以下几个个方面：社区文化化共享享的、和和谐的生生活理念念社区感利用用凌州广广场，以及通通过建设设社区内内部主景观，来营造造优质的的可参与与的公共共空间，增增强社区区氛围高性价比比的产品品高端端的形象象，中档档的价格格，适中中的面积积，较低低的总价价，创新新的户型型（各式式空中院院落和阳阳光花房房）双能双本本社区强调调智能与与节能，注注重以人人为本、以以文为本本。通过以上上方面，形形成立足足主流之之外的差差异化。2.1.2 社区形象象描述 ：春暖花开开、阳光光明媚、空空气清新新；离尘不离离城，即即可以享享受城市市的繁华华，又可可以和自自然

5、和谐谐共生；居住在一一起的人人，都有有相同的的对人生生世相的的看法，洗洗尽铅华华，热爱爱家庭、邻邻里和睦睦，保持持一颗自自然宁静静的心；在这里，没没有压力力，没有有喧嚣、没没有烦燥燥，只有有和谐、浪浪漫、温温馨、健健康2.2 产品设计计2.2.1 产品设计计原则在控控制成本本的前提提下，体体现高品品质l 设计时要要考虑整整体成本本l 区分关键键区域和和常规区区域投入入的差异异性，启启动期的的成本略略高于后后期l 采用低成成本半地地下生态态车库l 减少做不不必要的的高投入入配套；会所控控制面积积。并考考虑其对对外经营营的可能能。设置置公众参参与性强强的活动动项目，如如羽毛球球、网球球、篮球球等2

6、.2.2 住宅设计计原则l 建筑套型型进深不不宜超过过12米米。套型型设计，在有条件的情况下，应当考虑增设书房（工作室）、步入式更衣间、入口过渡空间、贮藏室或壁厨、阳台或阳光房。l 套型功能能分区设设计应明明确合理理，设置置和布局局，既要要满足功功能上的的要求，也也要满足足使用便便利和卫卫生的要要求，设设计时应应合理、有有效地组组织各功功能区块块，注重重动静分分区、洁洁污分区区。起居居室、卧卧室、餐餐厅、厨厨房、卫卫生间长长短边之之比11.8。l 当有四个个以上居居住空间间时，必必须保证证其中有有两个或或两个以以上居住住空间获获得日照照。起居居室、卧卧室不朝朝向凹口口、天井井开窗。l 起居室尺

7、尺度：使使用面积积20 m2，开间间4.2m；使用用面积17 m2，开间3.99m；使用用面积14 m2，开间3.66m。l 住宅的卫卫生间，至至少应有有一间的的使用面面积不应应小于44.5 m2，设2个个及以上上卫生间间时，使使用面积积之和不不小于88m2。主卧卧卫生间间面积宜宜小，共共用卫生生间面积积宜大。l 合理安排排各空间的的序列，减减少交通通面积，提提高使用用效率,组织好好公共空空间和私私密空间间的关系系，避免免相邻住住户的视视线干扰扰。套内内纯交通通面积不不宜超过使使用面积积的1/20。l 注重户型型设计的的特色化化，引入入新的设设计元素素，做适适度的产产品创新新（不要要求做全全面

8、的创创新）。例例如，设设置部分分入户花花园，采采用各种种方式与与阳光、户户外风景景亲密交交融，多多做观景景阳台、露露台、观观景眺窗窗等。顶顶层可做做复式，作作为空中中别墅。l 充分考虑虑设计细细节，诸诸如空调调机位、室室内外管管线的隐隐藏、家家用锅炉炉的安放放等，提提高建筑筑品质。住宅设计计的朝向向要求；连云港港人对朝朝向很敏敏感，要要求卧室室朝南，两两卫较佳佳。设计计以景观观利用为为主要原原则，实实现资源源利用最最大化。高高层结构构，最大大限度满满足户型型的方正正和通透透性设计方案案中应提提出具体体的智能能与节能能措施，例例如在高高层、小小高层住住宅上设设置集中中太阳能能热水器器等。产品设计

9、计的创新新不限于于以上方方案，规规划建筑筑设计师师可从专专业的角角度进一一步挖掘掘物业价价值，实实现产品品设计的的多角度度创新。2.2.3 以打造组组团生态态园林和和开放的的社区环环境来营营造未来来生活的的场景，提提升服务务品质设计时应应提出概概念性景景观、绿绿化规划划设计方方案，室室外景观观环境布布置应做做到与实实际相协协调，符符合当地地自然条条件，服服务于人人性化人人居，实实现区内内外建筑筑与景观观的相互互和谐、互互补、提提升，满满足市场场需求。景景观绿化化做到平平面与空空间结合合，点、线线、面结结合，观观赏性与与参与性性结合，形形成良好好的特色色环境园林分组组团建设设l 分组团构构成的主

10、主题生态态园林，开开放式与与半开放放式的庭庭院空间间设计，既既能提供供邻里交交往的空空间，又又满足人人们感观观功能的的需求l 注重节点点营造，营营造不同同风格主主题的DDemoo(样本本)庭院院，未来来可以赋赋予每个个院落特特殊的气气质与文文化，体体现场所所精神，界定居民的归属感，此外，推售时分期较易辩识l 园林规划划设计决决定后期期的维护护成本，应应偏重设设计本身身，要考考虑施工工和日后后维护的的成本，尽尽量少设设硬铺，多多设软铺铺，避免免大水面面、昂贵贵植物等等l 休闲空间间注重参参与性，布布置街灯灯、椅子子、小品品等道路交通通l 无论方案案的主入入口设在在何处，沿沿海连东东路处，该该地块

11、的的东南角角必须设设置一进进入居住住区的入入口，以以保证启启动区开开发建设设的需要要。l 地块南侧侧现有一一条通向向外部的的通道，在在总体规规划设计计时须加加以利用用。l 人行道不不一定要要对称，可可以把某某一边宽宽度做足足些，做做出街区区的感觉觉l 上下班是是直的，给给老人孩孩子玩的的路最好好是弯的的l 车行道路路无须太太宽，曲曲径通幽幽，并可可降低车车速l 在道路上上建立缘缘石坡道道、设立立盲道l 在住宅入入口、通通道、电电梯等附附近应安安排无障障碍设施施停车场为了让小小区居民民拥有更更多的绿绿地空间间和安宁宁的居住住环境，以以保证整整个社区区的高品品质形象象，设计计尽可能能做到人人车分流

12、流。停车车位尽量量在人防防地下室室内安排排。如人人防面积积不能满满足停车车位配比比要求时时，宜采采用半地地下、地地面停放放等低成成本造价价方式解解决停车车位问题题。注重居民民停车后后回到居居所的便便利性；车库的的设计要要考虑到到分期建建设的要要求，降降低施工工影响室外娱乐乐设施l 设置儿童童嬉戏场场地、室室外健身身场地、家家庭休闲闲区及活活动场所所l 由于连云云港的天天气和居居民的爱爱好，无无须设置置游泳池池2.2.4 公寓部分分具有功能能弹性、可组合合的、单元式式的、可商可可住的居家型型小户公公寓/商商务公寓寓2.2.5 建筑群体体组合建筑群体体组合应应具有相相对的整整体性，形形成良好好的群

13、体体形象及及完整的的外部空空间形态态的同时时，尽量量做到户户户有庭庭院景观观。居住住区与公公共活动动区之间间应有明明显界限限，以保保证其居居住区的的私密性性，同时时又要考考虑住户户进入公公共活动动区的便便捷性2.2.6 处理好与与周边环环境的关关系在充分分分析项目目用地周周边建筑筑与配套套资源的的前提下下，合理理设计视视线与各各种流线线，达到到对外部部环境资资源的有有效利用用与阻隔隔，注意意阻隔不不良因素素对小区区的影响响（如临临路噪音音等）以以及自身身与环境境相互协协调的目目的2.2.7 建筑单体体l 建筑立面面造型要要求特点点鲜明、时时尚，突突出个性性和内涵涵，并有有一定的的超前意意识。风

14、风格宜以以现代为为主，注注重色彩彩，建筑筑用材与与建筑造造型的融融合，以以及地、面面、窗、台台的协调调。l 避免影响响外立面面的主要要因素：水管、空空调等l 屋顶设计计的原则则：要突突出屋顶顶的标识识感，但但要考虑虑建设成成本，以以及由于于屋顶较较复杂施施工期建建筑物迟迟迟不能能脱外装装l 临路建筑筑立面的的处理要要注重设设计，投投入较多多，达到到极强的的昭示性性和形象象推广力力；部分分可考虑虑灯光处处理（需需考虑成成本），增增加标识识感，树树立区域域中心形形象；社社区内部部建筑的的里面可可标准化化处理规划设计计应充分分考虑以以上项目目定位，着着力打造造项目的的核心竞竞争力2.2.8 分期开发

15、发本项目将将分期开开发建设设，分期期的原则则是先住住宅后商商业，分分期开发发的顺序序为沿海海连东路路，地块块东南角角向西、向向北依次次开发。规规划设计计时应考考虑分期期开发的的因素，尽尽可能地地保证每每一期有有一个景景观中心心。先期期注重提提升项目目整体品品质及形形象，后后期实现现最大价价值。启启动区容容积率应应低于整整体容积积率，建建议在22.0左左右。启启动区面面积建议议控制在在7万MM2左右右。要考考虑中心心主景观观区能够够在启动动区实施施的可能能性。在在启动区区建议不不考虑集集中地下下停车。3 规划设计计要求3.1 总体要求求设计依据据：l 本设计任任务书l 本项目建建设用地地规划条条

16、件通知知书l 连云港市市总体规规划l 国家有关关的规划划设计规规范及省省、市有有关规划划设计规规定。3.1.1 用地性质质总体用地地性质：住宅、商商业办公公3.1.2 总用地面面积与建建筑规模模总体用地地面积为为13553122平方米3.1.3 产品类型型居住区产产品居住区住住宅以111（或或11+1）层层和188（或118+11）层为为主，高高度以不不超过118层（或或18+1）为为易。在在满足日日照、标标杆示范范性环境境景观要要求的前前提下，居居住区建建筑容积积率尽可可能达到到2.55的要求求。商业区产产品l 商业区内内的商业业建筑以以区域商商业中心心为主，辅辅以少量量为区内内配套的的社区

17、邻里里商业，社区邻里商业面积控制在1500M2左右。社区邻里商业要满足分期开发的要求而独立建设。 l 商业区内内的高层层建筑（主主楼）外外立面要要求商业业化，内内部功能能需偏向向于商住住（公寓寓）。商商业区内内建筑的的内部使使用功能能要求在在外部规规划不变变或少变变的情况况下，尽尽可能多多地满足足不同物物业类型型的使用用要求。l 商业区内内商业建建筑以不不超过22层为宜宜。商业区内内建筑容容积率可可根据实实际情况况确定，建建议为22.53.00配套产品品l 居住区内内需配建建6班幼幼儿园一一所，面面积约115000M2。幼幼儿园的的位置须须考虑面面向城市市开放而而不影响响小区。l 社区会所所面

18、积约约15000M22，位置置可考虑虑跨区域域（居住住区和商商业区）布布置，或或和邻里里商业结结合一并并考虑。l 其他配套套，如配配电、煤煤气调压压、消防防值班、物物业管理理等，按按相关规规定要求求配建，不不得漏项项。3.1.4 建筑密度度住宅不大大于20，商业业不大于于40%。3.1.5 绿化率绿地率20%（商业业），35%（居住住）；人人均公共共绿地1.55m2 。图04项项目分期期开发示示意图（仅供参参考）3.1.6 相关说明明3.1.6.1 本项目住住宅将进进行分期期开发（包包括启动动区在内内共分四四五期）：考虑市市场接受受度，以以12层层的小高高层物业业启动，同同时在一一期推出出12

19、2栋188层试探探市场，一一期容积积率在22.0左左右；在在项目后后期，小小高层物物业成为为市场普普及的物物业类型型，增强强了188层左右右的高层层物业的的市场成成熟度，并并且从预预期利润润最大化化、有效效降低建建筑密度度、分摊摊土地成成本等角角度，后后期将基基本是118层左左右的高高层物业业；整体体容积率率2.55左右。3.1.6.2 高层（118层）物物业分布布相对集集中，形形成相对对独立的的片区；少量几几栋188层物业业坐落于于主景观观轴附近近，与112层物物业形成成高低错错落有致致。3.1.6.3 商铺和公公寓后期期开发。3.1.6.4 设计方案案需考虑虑小区分分期开发发与建设设，每期

20、期有相对对的完整整性和各各自的卖卖点。一一期开发发的成本本略高于于后期，树树立形象象，推动动销售。3.2 产品配比比启动区户户型比面积户型比例80两房一厅厅一卫8%95两房两厅厅一卫27%110三房两厅厅一卫18%110三房两厅厅两卫10%130三房两厅厅两卫32%150四房两厅厅5%注：比例例为套数数的比例例，面积积为该套套型的建建筑面积积，含公公摊、阳阳台等，即即销售面面积。阳阳台为封封闭阳台台。（下下表同）整个项目目户型比比面积户型比例80两房一厅厅一卫5%95两房两厅厅一卫20%110三房两厅厅一卫20%110三房两厅厅两卫15%130三房两厅厅两卫30%150四房两厅厅10%公寓：公

21、寓面积积控制在在401100平方米米，40060平方方米的一一房（占占20%左左右），660880平方方米的两两房（占占40%左左右），8801110平平方米的的两房（占占40%左右）4 设计成果果要求4.1 彩色规划划总平面面图一份份，比例例1：55004.2 规划方案案设计文文本155本，规规格为AA3幅面面，内容容至少包包括：4.2.1 设计说明明，表达达规划设设计构想想，设计计意向；4.2.2 现状分析析（地形形、交通通、植物物）；4.2.3 规划总平平面图；4.2.4 日照分析析图；4.2.5 交通分析析图（道道路与停停车场）；4.2.6 规划结构构分析图图；4.2.7 配套设施施布

22、置分分析图；4.2.8 景观分析析图；4.2.9 视线分析析图；4.2.10 总体剖面面图；4.2.11 道路及竖竖向设计计图；4.2.12 管线综合合设计图图4.2.13 小区管理理模式分分析图；4.2.14 产品选型型设计，要要求各种种产品类类型的平平面、立立面、剖剖面、效效果图，包包括立面面材料与与说明；4.2.15 配套公建建设计，包包括住户户会所、公公共活动动区及其其他配套套设施的的平面、立立面、剖剖面、效效果图，色色括立面面材料与说明明；4.2.16 其它节点点（如居居住区入入口、会会所入口口等）的的详细设设计；4.2.17 表现部分分：总体体鸟瞰图图，组团团景观，沿沿街部分分立面，沿沿小区主主轴景观观，院落落景观，入入园广场场，商业业，公共共活动区区等；4.2.18 项目综合合技术经经济指标标表4.2.19 分期技术术经济指指标表4.2.20 户型面积积分布表表4.3 A0、AA1规格格展示图图板一套套4.4 所有内容容的电子子文件（光光碟）两两份。