【房地产】商业地产基础资料eqe

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1、商业基基础资料料1行业介介绍51.1零零售业的的演变史史51.2零零售业的的发展趋趋势61.2.1国际际零售业业发展趋趋势61.2.2国内内零售业业发展趋趋势72商圈介介绍1002.1商商圈含义义102.2商商圈的构构成1002.3商商圈分析析112.3.1商圈圈分析的的必要性性112.3.2商圈圈分析应应考虑的的因素1122.3.3影响响商圈大大小的因因素1223零售业业态的介介绍1333.1业业态概念念133.2业业态分类类143.2.1国际际上零售售业态的的一般分分类1443.2.2购物物中心也也不能作作为独立立的零售售业态。163.3业业态特点点163.3.1百货货店 ddepaart

2、mmentt sttoree(Deept)163.3.2超级级市场 suPPer marrkett(SM)1663.3.3大型型综合超超市 ggeneerallmerrchaandiise stoore(GMS)1773.3.4便利利店(方便店店) cconvveniiencce sstorre(CCvS)1773.3.5专业业店 ss9ecciattityy sttoree(SS)1773.3.6专卖卖店 eexcllusiive shoop1883.3.7购物物中心 shooppiing cennterr(SC)1883.3.8仓储储商店 dissc011Intt sttoree193.3

3、.9家居居中心 homme ccentter(HC)1994零售业业种介绍绍194.1业业种分类类26消费品2264.1.1从使使用目的的上分类类274.1.2从购购买习惯惯上分类类选购品品274.2业业种特点点274.3品品牌介绍绍274.3.1品牌牌的概念念274.3.2品牌牌在市场场营销中中的作用用与意义义275商业客客户介绍绍285.1零零售客户户285.1.1客户户类型2285.1.2客户户及品牌牌调查2285.1.3商场场与客户户的基本本合作方方式2885.1.4引进进厂商和和品牌的的原则2295.2餐餐饮娱乐休闲客客户2996商业项项目市场场调查分分析2996.1生生活结构构调查

4、229n人口结构构29n家庭户数数构成229n收入水平平29n消费水平平29n购买行为为306.2城城市结构构调查330n地势结构构30n交通情况况30n地段的调调查300n各项机能能的调查查30n城市规划划调查3306.3零零售业结结构调查查316.3.1城市市商圈的的调查3316.3.2零售售业态的的调查3316.3.3零售售业种的的调查3316.4消消费者的的调查3316.4.1购买买习惯的的调查3316.4.2购买买能力的的调查3316.4.3购买买量的调调查3116.5竞竞争对手手的调查查316.5.1场所所调查3316.5.2商品品构成调调查3116.5.3人流流调查3317商业物

5、物业的开开发3227.1商商业物业业的开发发理念3327.1.1项目目选址和和市场调调查要注注重地段段的商业业价值3327.1.2项目目定位须须有差异异性。3327.1.3规划划设计坚坚持创造造高质量量的商业业空间3337.1.4购物物中心内内部动线线组织要要求引导导性。3337.1.5购物物广场建建筑设计计讲求店店招和标标示两种种方式合合理运用用347.1.6商业业项目讲讲求内部部绿化景景观。3347.1.7商业业项目讲讲求商业业灯光照照明。3347.1.8商业业业态分分布规划划也会影影响局部部规划设设计商业业物业内内的经营营户较多多，购物物中心必必须将承承租户经经营业态态、业种种进行统统一

6、商业业规划，这这样必将将影响购购物中心心内部个个经营户户区域的的设计，建建筑、结结构、水水电、暖暖通、装装修等方方面的设设计要与与经营户户的要求求相配套套。347.2商商业物业业的招商商租赁3347.2.1购物物中心的的决算3347.2.2招商商和承租租户选择择357.2.3承租租户租金金357.3商商业物业业的管理理理念3367.3.1具有有”统一管管理，分分散经营营”的特点点367.3.2商业业物业的的统一管管理的理理念在于于统一招招商管理理、统一一营销、统统一服务务监督、统统一物管管。3778购物中中心的各各种模式式和特点点388.1.1按开开发商背背景及购购物中心心经营管管理的模模式分

7、类类388.1.2按购购物中心心的商场场面积规规模分类类408.1.3按购购物中心心的定位位档次分分类4008.1.4按购购物中心心的选址址地点分分类4118.1.5依据据国际购购物中心心协会的的分类4418.1.6按购购物中心心的业态态复合度度的程度度分类4418.1.7按摩摩尔购物物中心的的外观分分类4221 行业介绍绍1.1 零售业的的演变史史众所周知知,零售售业态总总体来说说经历了了四次大大的革命命，即百百货商店店、连锁锁超市、购购物中心心和无店店铺销售售。这种种业态的的演进不不是偶然然的或无无根据的的，而是是零售业业适应社社会经济济和文化化技术发发展的产产物。如如百货商商店的出出现是

8、适适应西方方工业革革命大量量生产大大量销售售和城市市化进程程的要求求而产生生的，连连锁超市市是适应应商业降降低成本本、方便便顾客的的要求产产生的，购购物中心心则是城城市空洞洞化、居居住郊区区化的必必然反映映，而无无店铺销销售则是是电子技技术和信信息技术术在流通通领城的的延伸。应应该说，零零售业态态的每次次创新都都更好地地满足了了消费者者的利益益和需求求，更好好地推动动了工业业生产的的发展。 从零售业业的发展展史看，商商业零售售业态主主要受到到消费需需求和工工业生产产两股力力量的制制约。在在供给力力量大于于消费力力量的卖卖方市场场下，谁谁适应工工业生产产的要求求，谁就就能生存存发展,此时的的流通

9、业业只是”桥梁”和”渠道”作用。然然而在买买方市场场下,尤尤其是在在今天人人们的物物质需求求已获得得相对满满足,供供给日愈愈过剩的的情况下下,虽然然”供给决决定需求求”仍具意意义,但但消费者者已成为为主宰市市场的绝绝对力量量,只有有那些胜胜任消费费需求的的企业才才有生命命力。此此时的零零售业已已不仅仅仅是”桥梁”和”渠道”,而是是起着先先导作用用，即一一方面开开发需求求,另一一方面引引导生产产。谁能能更好地地发挥这这种作用用，谁就就能获得得发展,这是我我们认识识当今零零售业必必须具有有的概念念。 同时,对对待目前前西方眼眼花缭乱乱的零售售业态,我们也也不能盲盲目照搬搬。不同同的国家家和地区区有

10、着不不同的生生产力发发展水平平、消费费习惯和和心理,即便是是同样的的业态在在不同的的国家和和地区也也表现出出不同的的发展方方式、速速度和结结果。发发展一个个地方的的零售业业,必须须与当地地的地情情相结合合。而且且,一种种业态之之所以能能够成功功和确立立,必有有其内在在的规律律和特征征。把握握精髓,为我所所用,才才是明智智的抉择择。 机构类型型快速成长长期从出现发发展到成成熟所经经历的时时间（年年）目前处于于期生命命周期中中的阶段段杂货店18000-18840100衰退期/已消失失单一专业业店18200-18840100成熟期百货商店店18600-1994080成熟期邮购店19155-19950

11、50成熟期联销店19200-1993050成熟期折扣店19555-1997520成熟期方便超级级市场19355-1996535成熟期/衰退期期购物中心心19500-1996540成熟期联营店19300-1995040成熟期快餐店19600-1997515成熟期高级专卖卖店19755-1998510成长期仓储式零零售19700-1998010成熟期计算机控控制的商商店19800-199855成熟期电子化超超级市场场19800-199855成熟期厂商低于于零售价价销售（直直销）19800-？成长后期期大型商厦厦19855-？成长期仓储式销销售俱乐乐部19855-？成长后期期美式大型型超级市市场19

12、866-？成长期电子化购购物19900-？成长期1.2 零售业的的发展趋趋势n 国际零售售业发展展趋势随着社会会生产力力的发展展、科学学技术的的进步、人人们消费费心理的的个性化化，社会会产品的的种类和和数量越越来越多多。为了了使这些些产品在在适当的的时间通通过适当当的方式式到达目目标人群群的手中中，商业业这一一行业作作为连接接生产领领域和消消费领域域的流通通环节，其其自身的的形式在在不断更更新，销销售方式式也在不不断变革革。这些些变化首首先直接接作用于于商品流流通的最最终环节节零售售业，那那么零售售业也就就必然成成为流通通环节中中竞争最最激烈的的一环。综综观世界界零售业业总的历历史发展展趋势来

13、来看，年代代，零售售业界采采取综合合型营运运，因此此，百货货公司、大大型综合合零售势势力高涨涨；年代，零零售业则则进入专专业化的发发展阶段段，专门门店、连连锁店、超超市、便便利店、自自助家庭庭用品中中心等业业态相继继发展；进入年代代，大型型购物中中心等在在世界商商业发达达国家范范围内兴兴起；而而年年代末则朝经营营业态细细分化发发展，单单品店、生生活题材材馆、无无店铺销销售、郊郊外大型型专门店店、产地地直销及及家庭购购物等新新型零售售业态纷纷纷兴起起。就以我我国所地地处的亚亚洲来看看，近几几年来随随着经济济的快速速飞跃发发展，其其零售业业也发生生着翻天天覆地的的变化，主主要体现现在以下下几方面面

14、： 趋势一：零售业业市场高高度集中中化、规规模化 从市场份份额上来来看，零零售业近近几年来来在亚洲洲出现了了相当的的集中度度，少数数大的零零售商掌掌握当地地市场，占占有垄断断意义的的市场份份额。换换言之，亚亚太地区区的零售售业从产产业经济济学的角角度考虑虑，其根根据市场场份额计计算的市市场绝对对集中度度指标CCRn已已经处于于一个相相当高度度。19997年年香港地地区前55名零售售商销售售额(CCR5)已经达达到总销销售额的的70%，同期期新加坡坡和台湾湾的CRR5都超超过355%，这这种情况况有可能能与地区区的区域域面积有有关，但但从这33个国家家和地区区零售业业的发展展水平来来看，零零售业

15、市市场的高高度集中中是亚太太地区零零售业发发展的必必然趋势势。再来看一一看衡量量一国零零售业规规模水平平的重要要指标平均均每间零零售店覆覆盖的消消费者数数目：119966年日本本的单店店覆盖人人数高居居亚太地地区各国国首位，达达到15560人人，基本本上是同同时期中中国覆盖盖量2550人的的6倍强强。众所所周知，日日本的零零售购物物环境在在全球享享有盛名名，这与与其零售售商业的的规模是是分不开开的。 趋势二：传统零零售形式式优势逐逐渐减弱弱，新型型零售形形式蓬勃勃发展 首先，总总体上亚亚太地区区传统零零售业形形式在各各个国家家和地区区仍占有有主导地地位，传传统零售售店数量量全部超超过当地地零售

16、店店总数的的50%。19996年年统计数数据显示示，在亚亚洲各国国中，中中国传统统食杂零零售店（非非自动型型超市、便便利店)数量的的相应比比例最高高，为999.88%；最最低的新新加坡相相应数据据也超过过半数，为为68%。 其次，虽虽然传统统零售业业仍占相相当大的的份额，不不可忽视视的是以以自动超超市、便便利店为为代表的的新兴零零售店正正在兴起起。从119966年香港港超市、便便利店数数变化的的相关统统计数据据来看，119922年到119966年超市市、便利利店分别别增长了了25%和266%,同同期的传传统食杂杂店比原原来减少少了199个百分分点。可可以看出出，传统统零售业业正逐步步为新型型零

17、售店店所取代代，其优优势正在在逐步减减弱。 趋势三：大型、超超大型量量贩店及及货仓商商店迅猛猛增加 近年来，亚亚洲各国国及地区区大型、超超大型量量贩店和和货仓商商店的数数量不断断增加。根根据有关关数据，到到19997年，台台湾、泰泰国及韩韩国的大大型、超超大型量量贩店、货货仓商店店的数量量依次为为亚太地地区的前前3位，其其中台湾湾及泰国国为699家，韩韩国为660家。以以台湾为为例，从从19776年的的1家到到19997年的的69家家，平均均每年就就有六七七家大型型量贩店店、货仓仓商店开开张，考考虑到台台湾当地地零售业业市场的的饱和度度，这样样的发展展速度只只能用”迅猛”来形容容。 趋势四：跨

18、国企企业的拓拓展 20世纪纪90年年代以来来，欧美美从事零零售业的的大型跨跨国企业业由于种种种原因因，加大大了在亚亚洲市场场的开拓拓力度。以以家乐福福为例，由由于法国国国内市市场已经经饱和，竞竞争激烈烈，法国国政府为为了保护护传统的的中小零零售企业业，制定定了严格格限制开开设大型型零售商商店的法法规，规规定凡是是投建大大型零售售商店面面积超过过3000平方米米（上限限为10000平平方米）的的大型零零售商店店，都要要经过由由7人组组成的商商业设施施委员会会审批。全全法大型型超市的的投建由由19995年的的12家家锐减为为19996年的的7家、119977年的66家，119988年甚至至1家也也

19、没批准准投建。海海外销售售正逐渐渐成为家家乐福总总体销售售额的主主要来源源。另一一方面，为为了与美美国的沃沃尔玛抗抗衡，开开拓并抓抓住广阔阔的亚洲洲市场，也也是家乐乐福等一一批欧洲洲跨国零零售企业业拓展亚亚太市场场的目的的所在。n 国内零售售业发展展趋势中国作为为亚太地地区的重重要组成成部分，其其零售业业与其他他国家和和地区有有着一定定的差距距，但由由于地域域上相同同的人文文背景，中中国零售售业的发发展方向向不会背背离整个个亚太地地区的总总体趋势势。事实实上，中中国的一一些前沿沿城市，已已经在零零售商业业的形式式方面积积极创新新，努力力求变。 零售业业业态革命命已露端端倪1. 零售业态态呈现多

20、多样化。表表现在业业态形式式已突破破往昔传传统业态态(百货货店)一一统天下下格局，而而出现多多种新的的业态。不不仅地处处沿海发发达城市市各种新新兴业态态：超市市、连锁锁店、仓仓储店、折折扣店、专专业店、专专卖店等等纷纷介介入零售售业战场场，既使使在地处处中西部部内陆不不发达地地区的城城市，也也有些商商家将带带领其新新型部队队投入零零售业的的战斗。 2. 传统业态态市场定定位呈现现多元化化。表现现在传统统业态百货货店自身身已一改改往昔”购物不不讲环境境、经营营不求特特色、商商品不分分档次”的无市市场细分分、无市市场定位位的状态态，而出出现市场场定位的的多元化化倾向。 3. 零售业业态空间间摆布呈

21、呈现合理理化趋向向。表现现在各种种零售业业态在空空间上的的摆布已已一改往往昔城市市中心的的状态，而而出现”边缘崛崛起”、区域域性零售售分中心心与市中中心并存存、选购购品经营营在城市市或区域域性商业业中心、便便利品经经营在邻邻近居民民集中居居住区设设点的迹迹象。 4. 营销理念念的消费费者本位位化。零零售业业业态革命命的本质质在于营营销理念念的革命命性变革革。具体体地说在在于以消消费者为为本位理理念的真真正确立立。这是是零售界界对市场场大势由由卖方市市场转向向买方市市场这个个特定社社会经济济环境顺顺天应势势的反映映。n 未来发展展：一个个零售业业业态革革命轰轰轰烈烈的的时代基于对现现实的认认知，

22、依依据对事事物发展展规律分分析与展展望，我我们可以以清晰地地预期到到： 新兴业态态的竞争争将更加加激烈，经经过一阶阶段的市市场争夺夺后将会会出现优优者存留留劣者败败退的景景象。前前面说过过，基于于种种理理由，国国内众多多资本十十分看好好购物中中心、超超市、连连锁店等等新兴业业态，这这必然会会出现未未来国内内资本对对此块阵阵地大争争夺的战战况。而而国外资资本面对对这个996O万万平方公公里的神神秘待开开发国土土、占世世界人口口近 ll4的的广阔市市场空间间，相信信，随着着国内市市场与国国际市场场的对接接，外资资进入我我国零售售业新兴兴业态发发展的势势头将更更加凶猛猛。凭着着他们的的财大势势壮，尤

23、尤其是颇颇为丰富富的实战战经验，必必将形成成对国内内竞争者者的强大大威胁。有有理由相相信，未未来新兴兴业态的的竞争将将更加激激烈。 又一新兴兴业态购物物中心将将会迅猛猛发展。今今天购物物中心模模式己在在世界各各地发达达国家被被广泛采采用。在在有些发发达国家家，它已已是一个个国家经经济发展展中的必必不可少少的重要要组成部部分。 我们认认为，未未来在我我国经济济成长壮壮大的过过程中，购购物中心心必将会会在零售售行业中中占据十十分重要要的地位位。这是是因为：随着我我国经济济的成长长壮大，居居民消费费水平的的提高，休休闲与购购物相结结合的”一站终终点”的消费费需求必必将迅速速增长。而而这正是是购物中中

24、心迅猛猛发展的的重要支支撑点。大大中城市市商业物物业的发发展呈现现强劲之之势。目目前一些些有眼光光和相当当实力的的大房地地产商在在介入商商业物业业的开发发时，已已在逐渐渐引入购购物中心心经营和和管理模模式。而而购物中中心的建建设如果果没有有有实力的的房地产产商及具具有相当当管理水水平的专专业商业业经营公公司的介介入是难难以想象象的。 传统百货货店的生生存将更更加艰难难。从全全球视角角看，百百货店在在历经其其几十年年的辉煌煌后，已已开始进进入它的的衰退期期。这当当然主要要源于随随着社会会经济的的成长壮壮大而与与此伴随随的各种种更富有有市场竞竞争力与与营运效效率的新新型零售售业态的的兴起、发发展，

25、我我们相信信这一趋趋势在未未来中国国也将呈呈现。目目前我国国百货店店尤其是是大多国国有大中中型百货货店已逐逐渐感到到生存的的压力，但但这仅仅仅还是开开始，未未来的生生存将更更加艰难难。撇开开其它因因素不论论，单就就新型零零售业态态迅猛而而有质量量的发展展就足以以对其产产生强大大的威胁胁； “三超”趋势 大批量的的一次性性购买和和小批量量的频繁繁购买对对于现代代上海家家庭来说说显得同同等重要要，以超超市、大大卖场为为代表的的零售商商店的规规模化正正好迎合合了这一一需求的的变化。 现在，上上海外资资大型零零售商店店已有880余家家，年销销售额占占上海商商业年销销售总额额的8%，且有有继续增增加的趋

26、趋势。这这些欧洲洲零售商商在上海海开设大大型零售售商店，形形成了”超大、超超全、超超值”的”三超”趋势。 A. 超超大 从上海地地区近几几年开办办的外资资大型超超市、大大卖场来来看，占占地面积积超过550000平方米米、结构构为多层层的不在在少数，且且有继续续增加的的趋势。包包括华联联、联华华和农工工商在内内的国有有连锁超超市也纷纷纷开设设大卖场场，虽然然在购物物环境及及管理上上与一批批外资大大型超市市有一定定的差距距，但规规模化的的趋势是是不变的的。 B.超全全 其一，商商品品类类的齐全全。小到到家庭用用的日常常用品，大大到大件件的家用用电器，在在如今的的大卖场场中都有有提供。其其二，品品类

27、摆放放的科学学性。商商品种类类的增长长，对货货架的摆摆放提出出了更高高的要求求，单是是”分区分分块”对于消消费者在在面积庞庞大的卖卖场中迅迅速找到到所需商商品是远远远不够够的。科科学的摆摆放、详详细的导导购标识识、专门门的导购购平面图图成为当当前大型型零售超超市的重重要组成成部分。其其三，各各类相关关的服务务。如今今上海的的各个大大型超市市、大卖卖场，都都为消费费者提供供方便的的餐饮娱娱乐休闲闲服务，给给消费者者的购物物行为带带来了相相当的便便利。 C.超值值 大型超市市、大卖卖场由于于进货渠渠道的特特点，价价格上的的优势很很容易展展现在消消费者面面前，但但进货渠渠道的同同质性，价价格上的的优

28、势又又不足以以区别于于同一市市场上的的其他企企业。在在目前竞竞争激烈烈的上海海零售业业市场，怎怎样使附附加的各各种服务务超值化化，成为为新的趋趋势之一一。定期期的、直直接到消消费者手手中的DDM，顾顾客的会会员化，甚甚至于固固定的免免费班车车接送，各各种各样样的超值值化服务务在使自自己的企企业覆盖盖更大的的地理面面积的同同时，也也覆盖了了更为重重要、更更为广阔阔的消费费者的心心理面积积。 专业性零零售商业业的特色色化与连连锁化随着生活活水平的的提高，为为了满足足不断细细分的消消费者需需求，零零售行业业中出现现专门从从事某一一类产品品零售的的商店是是不可避避免的。上上海地区区的专业业零售商商业正

29、走走着一条条专业化化、特色色化、服服务连锁锁化发展展的道路路。 以眼镜配配制行业业为例，日日资”巴黎三三城”凭着自自己的专专业性，美美资”美式眼眼镜城”凭借其其快速便便捷的特特色化服服务成为为其中的的佼佼者者，以他他们为代代表的一一批外资资零售商商几乎都都以连锁锁店的形形式覆盖盖了上海海地区相相当大的的范围。 针对外外资零售售企业在在该领域域的挑战战，以吴吴良材公公司为代代表的上上海当地地的专业业零售商商也正在在积极开开拓一条条连锁特特色化经经营的道道路。吴吴良材公公司在保保持公司司”以卖带带修”的专业业特色服服务的同同时，发发展连锁锁经营形形式。目目前吴良良材公司司在上海海拥有114家连连锁

30、分店店，这一一数量还还将不断断增加，其其连锁特特色化经经营也已已取得了了一定的的成果。 主题化商商圈的建建立 如今，上上海地区区传统的的零售商商业形式式百百货商店店正受着着各方面面，尤其其是大型型超市、大大卖场的的冲击。单单个百货货商店很很难在这这样的环环境下谋谋求发展展。 相应的，如如果将地地处相同同街道相相近相连连的几家家百货商商店圈起起，赋与与其一定定的主题题，配以以相应的的文化氛氛围，形形成”商业圈圈”，做到到商业街街道的品品牌化，其其连带效效应对上上海地区区的零售售商业无无疑是积积极有效效的。例例如，南南京路步步行街是是以”中华商商业第一一街”为主题题，配以以良好的的购物环环境，以以

31、旅游功功能为主主，带动动了整个个圈内的的各个零零售百货货店的销销售增长长；四川川北路将将其地理理区域内内的专业业特色店店进行串串联，形形成专业业特色一一条街，把把价格优优势作为为整个商商圈的强强势推出出；又如如淮海路路商业一一条街以以高档次次、高价价位为特特色，是是时尚购购物的第第一选择择。2 商圈介绍绍2.1 商圈含义义商圈，是是指商店店以其所所在地点点为中心心，沿着着一定的的方向和和距离扩扩展，吸吸引顾客客的辐射射范围，简简单地说说，也就就是来店店顾客所所居住的的区域范范围。无无论大商商场还是是小商店店，它们们的销售售总是有有一定的的地理范范围。这这个地理理范围就就是以商商场为中中心，向向

32、四周辐辐射至可可能来店店购买的的消费者者所居住住的地点点。零售商店店的销售售活动范范围通常常都有一一定的地地理界限限，也即即有相对对稳定的的商圈。不不同的商商店由于于所在地地区、经经营规模模、经营营方式、经经营品种种、经营营条件的的不同，使使得商圈圈规模、商商圈形态态存在很很大差别别。同样样一个零零售商店店在不同同的经营营时期受受到不同同的因素素的干扰扰和影响响，其商商圈也并并不是一一成不变变的，商商圈规模模时大时时小。商圈分析析是百货货商店选选址的一一重大步步骤，也也是重要要的基础础工作。商商场在选选址时，首首先要明明确商圈圈范围，了了解服务务对象，确确定经营营范围，评评估经营营效益，然然后

33、确定定大致地地点和商商店规模模。2.2 商圈的构构成商圈大致致由三部部分组成成，即主主圈、次次圈、边边圈。n 主圈主圈即主主要商圈圈，也称称第一商商圈，是是指最接接近商店店的区域域。在主主要商圈圈内，消消费者去去商店购购物最为为方便，一一般情况况下，百百货商店店65%左右的的顾客来来自主要要商圈。在在主商圈圈内，顾顾客在人人口中的的密度较较高，每每个顾客客的平均均购货额额也最高高，这一一商圈很很少与其其他类型型商店的的商圈发发生重叠叠，否则则就易出出现过度度竞争。一一般来说说，小型型商店的的核心商商圈在00.8公公里之内内，顾客客步行来来店在110分钟钟以内；大型商商场的核核心商圈圈在5公公里

34、以内内，无论论使用何何种交通通工具来来店，不不超过220分钟钟。n 次圈次圈即次次要商圈圈，也称称第二商商圈，是是指位于于主要商商圈外围围的次要要区域。在在这一区区域内，顾顾客较为为分散，但但消费者者来店购购买商品品也较为为方便，在在次要商商圈内聚聚集着百百货商店店25%左右的的顾客。一一般来说说，小型型商店的的次要商商圈在11.5公公里之内内，顾客客步行来来店在220分钟钟以内；大型商商场的次次要商圈圈在8公公里以内内，无论论使用何何种交通通工具来来店，平平均不超超过400分钟。n 边圈边圈即边边缘商圈圈，也称称第三商商圈，是是指位于于次要商商圈以外外的区域域。在边边缘商圈圈内，散散居着百百

35、货商店店约100%左右右的顾客客，在这这个区域域的消费费者来商商店购买买商品中中不太方方便。一一般来说说，小型型商店的的边缘商商圈在11.5公公里以外外，顾客客步行来来店在220分钟钟以上；大型商商场的边边缘商圈圈在8公公里以外外，无论论使用何何种交通通工具来来店平均均在400分钟以以上。商圈在受受各种因因素的影影响，其其范围和和形态状状是会经经常变化化的，一一般情况况下，商商圈形态态表现多多为各种种不规则则的多角角型，为为便于研研究分析析，一般般将商圈圈抽象地地视为以以商店为为中心向向外辐射射的圆心心圈型。边圈次圈主圈2.3 商圈分析析商圈分析析是指对对商圈的的构成、特特点和影影响商圈圈规模

36、变变化的各各种因素素进行综综合性的的研究。对对商场来来讲，商商圈分析析有重要要的意义义。它有有助于企企业合进进选择店店址，在在符合设设址原则则的条件件下，确确定适宜宜的设址址地点；有助于于企业制制定市场场开拓目目标，明明确哪些些是本商商场的基基本顾客客群和潜潜在顾客客群，不不断扩大大商圈范范围；有有助于企企业有效效地进行行市场竞竞争，在在掌握商商圈范围围内客流流来源和和客流类类型的基基础上，开开展有针针对性的的营销。n 商圈分析析的必要要性 商圈分析析是百货货商店合合理选址址的基础础工作商场在选选择店址址时，总总是力求求以较大大的目标标市场，来来吸引更更多的目目标顾客客，这首首先就需需要经营营

37、者明确确商圈范范围，了了解商圈圈内人口口的分布布状况以以及市场场、非市市场因素素的有关关资料，在在此基础础上，进进行经营营效益的的评估，衡衡量店址址的使用用价值，按按照设址址的基本本原则，选选定适宜宜的地点点，使商商圈、店店址、经经营条件件协调融融合，创创造经营营优势。 商圈分析析是百货货商店制制定竞争争经营策策略的基基础本前前提在日趋激激烈的市市场竞争争环境中中，价格格竞争手手段仅仅仅是一方方面，同同时也是是很有限限的，百百货商店店在竞争争中为取取得优势势，已广广泛地采采取非价价格竞争争手段，诸诸如改善善商店形形象，进进行企业业形象设设计与策策划，完完善售后后服务等等等。这这些都需需要经营营

38、者通过过商圈分分析，掌掌握客流流来源和和客流类类型，了了解顾客客的不同同需求特特点，采采取竞争争性的经经营策略略，投顾顾客之所所好，赢赢得顾客客信赖，也也即赢得得竞争优优势。 商圈分析析是百货货商店制制定市场场开拓战战略的重重要条件件一家百货货商店的的经营方方针、策策略的制制定或调调整，总总要立足足于商圈圈内各种种环境因因素的现现状及其其发展趋趋势。通通过商圈圈分析，可可以帮助助经营者者明确哪哪些是本本店的基基本顾客客群，哪哪些是潜潜在顾客客群，力力求在保保持基本本顾客群群的同时时，着力力吸引潜潜在顾客客群，制制定市场场开拓战战略，不不断延伸伸经营触触角，扩扩大商圈圈范围，提提高市场场占有率率

39、。 商圈分析析是百货货商店减减少资金金占用的的重要手手段百货商店店经营的的一大特特点是流流动资金金占用多多，要求求资金周周转速度度快。百百货商店店的经营营规模受受到商圈圈规模的的制约，商商圈规模模又会随随着经营营环境的的变化而而变化，当当商圈规规模缩小小时，而而百货商商店的经经营规模模仍维持持原状，就就有可能能导致企企业的一一部分流流动资金金的占压压，影响响资金周周转速度度，降低低资金利利润率。n 商圈分析析应考虑虑的因素素 人口数量量及特点点包括居住住人口数数量、工工作人口口数量、过过往人口口数量、居居民户数数和企事事业单位位数，及及相应人人口年龄龄、性别别、职业业和收入入水平构构成等。 建

40、设状况况包括公共共交通、供供电状况况、通讯讯设备、金金融机构构等对于于百货商商店营销销的方便便程度。 社会因素素分析地区区建设规规划、公公共设施施（公园园、公共共体育场场所、影影剧院、展展览馆），以以及本地地区的人人文等，是是否有利利于百货货商店的的发展。 商业发展展潜力包括购买买潜力和和现有商商场的经经营状况况。这两两个因素素是对百百货商店店影响的的最直接接因素。在在对商业业发展潜潜力进行行分析时时，应计计算该地地区的商商圈饱和和度，以以了解这这个地区区内同行行业是过过多还是是不足。在在商圈饱饱和度低低的地区区建店，其其成功的的可能性性必然超超过商圈圈饱和度度高的地地区。n 影响商圈圈大小的

41、的因素 百货商店店的自身身的特点点百货商店店的商圈圈不仅有有别开其其他商场场和商店店的商圈圈，而且且即使同同是百货货商店，坐坐落于同同一地区区，由于于其各自自不同的的特点，商商圈范围围也有所所区别。造造成这种种区别的的因素有有：商店店的形象象和信誉誉，服务务质量的的优劣，商商品经营营的特色色，价位位的高低低，以及及物质设设施的差差异等。经经营同类类商品的的两个商商店即便便同处一一个地区区的同一一条街道道，其对对顾客的的吸引力力也会有有所差异异，相应应地，商商圈规模模也不一一致。那那些经营营灵活，商商品齐全全，服务务周到，在在消费者者中树立立了良好好形象的的商店，高高圈规模模相对地地会较其其他同

42、行行业商店店大。 百货商店店的经营营规模百货商店店因其经经营规模模不同，商商圈大小小也不相相同。一一般来说说，商店店的经营营规模大大、种类类品种多多，吸引引顾客的的范围也也大。但但因为规规模越大大，品种种就越多多，销售售的辐射射区域就就越广，商商圈的半半径就越越大。应应该指出出的是，商商圈总是是有限度度的，不不会无限限扩张。 百货商店店的经营营商品种种类百货商店店的商圈圈在小因因其经营营的商品品种类而而异即百百货商店店的商品品经营种种类对其其商圈大大小有重重要影响响。一般般情况下下，以经经营日常常生活用用品为主主的百货货商店，其其商圈大大多以主主要商圈圈（第一一商圈）为为主，而而以经营营高档大

43、大件耐用用消费品品为主的的百货商商店，其其商圈的的边缘部部分可扩扩展到112公里里左右。 交通运输输情况交通地理理条件是是影响商商圈规模模的又一一个主要要因素。位位于交通通便利地地区的商商店，商商圈规模模会因此此扩大，反反之则限限制了商商圈的延延伸。自自然的各各人为的的地理障障碍，如如山脉、河河流、铁铁路以及及高速公公路，会会无情地地截断商商圈的界界限，成成为商圈圈规模扩扩大的巨巨大障碍碍。所在在百货商商店在界界定商圈圈和进行行商圈分分析时，要要考虑到到影响顾顾客来店店的交通通条件，如如街道通通达程度度、公共共汽车运运行状况况、交通通设施和和管理措措施等因因素，尽尽量扩大大商圈，使使百货商商店

44、有更更宽的服服务面和和更广的的服务群群。 竞争对手手的地理理位置相互竞争争的商店店之间距距离越大大，它们们各自的的商圈也也越大。如如潜在顾顾客居于于两家同同行业商商店之间间，各自自在商店店分别会会吸引一一部分潜潜在顾客客，造成成客流分分散，商商圈都会会因此而而缩小。但但有此相相互竞争争的商店店毗邻而而设，顾顾客因有有较多的的比较选选择机会会而被吸吸引过来来，则商商圈反而而会因竞竞争而扩扩大。根根据有关关专家的的研究，两两家同类类型的百百货同商商店相距距在1.5公里里以外，88公里以以内，对对顾客的的争夺是是激烈的的，两家家商店的的商圈都都会缩小小，只有有少部分分的共同同商圈。两两家同类类型的百

45、百货商店店距离婚婚公里以以外，随随着距离离的扩大大，竞争争程度会会逐渐减减弱，以以至形成成各自的的商圈。 百货商店店的促销销情况百货商店店的商圈圈大小固固然要受受到一系系列客观观因素的的影响和和制约，但但它决不不是固定定不变的的，百货货商店经经营者的的主观努努力也会会影响商商圈的变变化，如如百货商商店通过过广告宣宣传，开开展公关关活动，以以及广泛泛的人员员推销与与营业推推广活动动不断扩扩大知名名度、影影响力，吸吸引更多多的边际际商圈顾顾客慕名名光顾，随随之商店店的商圈圈规模会会骤然扩扩张。 消费者的的流动性性随着消费费者流动动性的增增长，光光顾商店店的顾客客来源会会更为广广泛，边边缘商圈圈会因

46、此此而扩大大，商店店的整个个商圈规规模3 零售业态态的介绍绍3.1 业态概念念零售是指指把商品品或随商商品而提提供的服服务直接接出售给给最终消消费者的的销售活活动。从从事零售售活动的的基本单单位和具具体场所所是商店店，而商商店依据据销售形形式不同同又区分分出不同同的经营营形态，即即零售业业态。近近年来，受受国际商商业发展展趋势的的影响，零零售商店店的业态态形式发发生了很很大的变变革，并并且出现现多样化化和细分分化趋势势，尽管管当前世世界各国国对零售售业态的的定义由由于侧重重点不同同而有所所区别，但但通常认认为，业业态是零零售店向向确定的的顾客群群提供确确定的商商品和服服务的具具体形态态，业态态

47、是零售售活动的的具体形形式。通通俗理解解，业态态就是指指零售店店卖给谁谁、卖什什么和如如何卖的的具体经经营形式式。目前，我我国理论论界对零零售业态态的研究究滞后于于现实，不不仅理论论界自身身对零售售业态的的认识还还存在较较大分歧歧，而且且与国内内商业主主管部门门对业态态的规范范意见也也不尽一一致。但但不管理理论上如如何争论论，实际际上，各各种新兴兴业态自自九十年年代初引引入以来来发展势势头强劲劲，超级级市场、专专业店、专专卖店、便便利店等等如雨后后春笋，对对我国传传统百货货商店这这一单一一业态形形式和众众多单体体店（独独立商店店）构成成强大冲冲击之势势。19988年，政政府统计计系统中中的贸易

48、易统计年年报开始始增设零零售业态态统计，作作为试行行表，考考虑到目目前各种种业态的的发育程程度，以以及国家家国内贸贸易局关关于零售售业态分分类规范范管理的的指导意意见，按按照科学学性与可可操作性性相结合合的原则则，我们们在界定定零售业业态时采采取了大大多数专专家学者者的意见见，即：零售业业态是指指零售企企业为满满足不同同的消费费需求而而形成的的不同的的经营形形态。这这一概念念包括了了两方面面的含义义：其一一，确定定的目标标市场；其二，具具体的经经营策略略，包括括：选址址、规模模、商品品策略、价价格策略略、商店店设施、服服务方式式等。3.2 业态分类类n 国际上零零售业态态的一般般分类对于零售售

49、业态的的分类，目目前国际际上主要要依据零零售店的的选址、规规模、目目标顾客客、商品品结构、店店堂设施施、经营营方式、营营业时间间、服务务功能、价价格策略略等确定定。美国国把零售售店区分分为：百百货店、超超级市场场、折扣扣店、一一般商品品店、服服装专卖卖店、仓仓库俱乐乐部、药药店、方方便店、杂杂货店等等九类；日本对对零售业业态的分分类与美美国基本本相同，但但增加了了自动售售货机、邮邮购以及及无店铺铺销售形形式。当当然，同同一个大大类的业业态，还还可以进进一步细细分为更更为具体体的业态态形式，比比如超级级市场可可以再细细分为食食品超市市和综合合超市，这这要依据据不同的的研究内内容而定定。事实实上，

50、由由于国际际资本的的介入，当当一种新新型的零零售业态态被引进进时，客客观上也也引进了了国际规规范和标标准，因因此许多多国家对对零售业业态的分分类是基基本一致致的，可可以进行行多国间间的比较较和沟通通。n 我国零售售业态的的统计分分类尽管国际际上对零零售业态态的分类类已比较较完善，但但在我国国进行业业态统计计时还必必须考虑虑我国的的具体情情况。119988年初研研究和设设计我国国零售商商业业态态统计时时，主要要考虑了了两方面面的因素素：一是是我国零零售各业业态的发发展水平平和所处处的生命命周期。从从八十年年代中期期开始的的商品流流通体制制改革，促促使旧式式百货店店、粮油油店、副副食店、肉肉菜店等

51、等逐步衰衰落，代代之而起起的是处处于成熟熟期的大大型百货货店；处处于增长长期的中中小型超超级市场场、专业业店、专专卖店、便便利店等等；处于于创新期期的仓储储式商场场、邮购购、电视视导购和和直销。而而上述各各业态又又由于我我国地区区经济发发展的不不平衡，在在引进和和发展上上不同步步，比如如上海在在19991年组组建了”联华”超市公公司，出出现了中中小型超超级市场场新业态态；19994年年出现了了便利店店；19995年年出现了了电视导导购和直直销；119966年出现现了大型型仓储式式超市（大大卖场），而而19994年以以后真正正规范的的连锁超超市才在在中西部部地区出出现；当当上海的的便利店店已发展

52、展到19998年年的20000家家左右时时，中西西部地区区对此业业态还相相当陌生生。二是是统计上上的可操操作性。现现行零售售贸易统统计是对对零售行行为主体体进行统统计，而而一些新新兴业态态尚不具具备这一一条件，如如邮购零零售业务务，在我我国已有有年的发发展历史史，主要要集中在在服饰制制造行业业，通过过邮寄方方式出售售其产品品，统计计操作就就十分困困难，无无论是统统计出售售方还是是购买方方均不易易实施，因因此，统统计归类类时要考考虑大部部分地区区的业态态发育情情况和统统计实践践性。按按照我国国零售业业态发展展的客观观进程，在在国际通通行的业业态分类类总体框框架下进进行必要要的合并并，把零零售业态

53、态分为四四大类进进行统计计，即：百货商商店、超超级市场场、专业业（专卖卖）店和和其他。 百货商店店，是指指在一个个建筑物物内，集集中了若若干专业业的商品品部并向向顾客提提供多种种类、多多品种商商品及服服务的综综合性零零售形态态。其基基本特征征是：商品结结构以经经营服装装、纺织织品、家家庭用品品、食品品和娱乐乐品为主主，种类类齐全；以柜柜台销售售为主，明明码标价价；注注重店堂堂装修及及橱窗展展示。这里的百百货商店店，不是是指国民民经济行行业分类类中的”日用百百货零售售业”，而是是指经营营多品种种、多门门类的综综合性商商店，包包括大中中小型综综合经营营的商店店。 超级市场场，是指指采取自自选销售售

54、方式，以以销售大大众化生生活用品品为主，满满足顾客客一次性性购买多多种商品品及服务务的综合合性零售售形态，其其基本特特征为：商品品结构以以经营食食品、副副食品、日日用生活活品、服服装衣料料、文具具、家用用电器等等购买频频率较高高的商品品为主；采取取自选销销售方式式，明码码标价；结算算设在出出口处统统一进行行。这表明超超级市场场首先是是自助服服务的零零售商店店，毛利利低、销销量高，以以经营生生活必需需品为主主，种类类繁多。统统计时将将各种类类型的超超级市场场、仓储储式商场场和会员员式超市市列入该该类 专业（专专卖）店店，是指指专门经经营某类类商品或或某种品品牌的系系列商品品，满足足消费者者对某类

55、类（种）商商品多样样性需求求的零售售形态。其其基本特特征为：商品品结构专专业性较较强，各各种不同同的规格格、品种种及品牌牌汇集，选选择余地地大；销售人人员有较较强的专专业知识识，能为为消费者者提供充充分服务务；采采取定价价销售和和开架面面售方式式。将专业店店和专卖卖店归为为一类统统计仅仅仅是为了了统计操操作上的的方便，其其实专业业店与专专卖店有有本质的的区别，前前者专门门经营某某种或某某类商品品，如时时装店、鞋鞋店、食食品店、药药店、书书店、电电器店、珠珠宝店等等；后者者则专门门经营某某种品牌牌的系列列商品，如如海尔电电器专卖卖店、李李宁牌体体育用品品专卖店店、格力力空调专专卖店、苹苹果牌休休

56、闲装专专卖店等等。 其他业态态，指上上述未包包括的其其他业态态形式（如如便利店店、折扣扣商店、杂杂货店、邮邮购商店店等）。关关于连锁锁店和购购物中心心问题需要说明明的是，在在零售业业态分类类中，我我们排除除了连锁锁店和购购物中心心这两种种形式，这这是因为为：连锁锁店是西西方国家家零售商商业普遍遍采用的的一种有有效的组组织经营营方式。一一个多世世纪以来来先后出出现的百百货店、超超级市场场、方便便店、折折扣商店店等都是是独立于于其他类类型的零零售业态态，而连连锁店则则不同，既既有便利利店连锁锁，也有有超市连连锁，专专业店连连锁等。随随着市场场细分化化趋势的的加剧，不不仅在零零售商业业，在餐餐饮业、

57、服服务业也也都广泛泛存在着着连锁经经营的形形式，如如我国目目前发展展较快的的超级市市场和品品牌专卖卖店，一一般都采采取连锁锁经营方方式；又又如台湾湾除在上上述行业业实行连连锁之外外，还在在旅馆业业、电脑脑资讯业业、外语语及才艺艺补习班班等行业业都实行行连锁经经营。一一般而言言，连锁锁商店是是指在核核心企业业或总店店的领导导下，由由众多小小规模的的、分散散的、经经营同类类商品或或服务的的零售企企业，通通过规范范化经营营，以实实现规模模效益的的经济联联合组织织形式。连连锁商店店应由若若干个分分店组成成，其特特征是：经营营同类商商品；使用统统一商号号；统统一采购购配送，采采购与销销售相分分离。3.3

58、 购物中心心也不能能作为独独立的零零售业态态。购物中心心是一组组零售商商店及有有关的商商业设施施的群体体组合，其其间有百百货商店店、超级级市场、专专业店、品品牌专卖卖店、美美容美发发店、彩彩扩店、饭饭店、快快餐厅、游游戏厅、小小影视厅厅、画廊廊等，集集购物、休休闲、娱娱乐、美美食和其其他服务务功能于于一体，建建筑面积积较大，有有些建筑筑面积达达10-50万万平方米米，与商商业街和和我国大大型商品品交易市市场类似似，属于于商业集集聚组织织形态。其其特点是是：众众多业主主共同组组成一个个市场或或商场；自主主经营，自自由定价价，不受受购物中中心制约约；购购物中心心的管理理机构大大多为物物业管理理，自

59、营营商业部部分很少少。连锁店店和购物物中心不不作为零零售业态态分组，并并不意味味着对它它们不进进行统计计。实际际上，大大多数新新型业态态店都选选择连锁锁经营方方式以降降低成本本、增强强竞争力力，故把把连锁作作为一种种经营方方式单独独列入统统计报表表中；而而对购物物中心，目目前的统统计方式式是将其其视为商商品交易易市场，由由购物中中心的管管理机构构或工商商所负责责统计上上报。3.4 业态特点点n 百货店 depparttmennt sstorre(DDeptt) 概念在一个大大建筑物物内，根根据不同同商品部部门设销销售区，开开展各自自的进货货、管理理、运营营的零售售业态。 特点1. 采取柜台台销

60、售与与自选（开开架）销销售相结结合方式式。2. 商品结构构为种类类齐全、少少批量、高高毛利，以以经营男男、女、儿儿童服装装、服饰饰、衣料料、家庭庭用品为为主。3. 采取定价价销售，可可以退货货，有导导购、餐餐饮、娱娱乐场所所等服务务项目和和设施，服服务功能能齐全4. 选址在城城市繁华华区、交交通要道道。5. 商圈范围围大，一一般以流流动人口口为主要要销售对对象。6. 商店规模模大，在在50000平方方米以7. 商店设施施豪华，店店堂典雅雅、明快快。8. 目标顾客客为中高高档消费费者和追追求时尚尚的年轻轻人。n 超级市场场 suuPerr maarkeet(SSM) 概念 采取自选选销售方方式、

61、以以销售生生鲜商品品、食品品和向顾顾客提供供日常必必需品为为主要目目的的零零售业态态。 特点1. 采取自选选销售方方式，出出入口分分设，结结算在出出口处的的收银机机处统一一进行。2. 商品构成成以购买买频率高高的商品品为主，经经营的商商品应以以肉类、禽禽蛋、水水果、水水产品、冷冷冻食品品、副食食调料、粮粮油及其其制品、奶奶及奶制制品、熟熟食品以以及日用用必需品品为主。3. 营业时间间每天在在11HH左右，可可采取连连锁经营营方式，有有一定的的停车场场地。4. 选址在居居民区、交交通要道道、商业业区。5. 商圈范围围较窄，以以居民为为主要销销售对象象。6. 商店爷爷爷面积在在5000平方米米以上

62、7. 目标顾客客以居民民为主。n 大型综合合超市 genneraalmeerchhanddisee sttoree(GMSS) 概念 采取自选选销售方方式，以以销售大大众化实实用品为为主，并并将超级级市场和和折扣商商店的经经营优势势合为一一体的、满满足顾客客一次性性购全的的零售业业态。 特点1. 采取自选选销售方方式和连连锁经营营方式2. 商品构成成为衣、食食、用品品齐全，重重视本企企业的品品牌开发发。3. 设有与商商店营业业面积相相适应的的停车场场。4. 目标顾客客为购物物频率高高的居民民。5. 商圈范围围较大。6. 商店营业业面积一一般在225000平方米米以上。7. 选址在城城乡结合合部

63、、住住宅区、交交通要道道。n 便利店(方便店店) cconvveniiencce sstorre(CCvSS) 概念 满足顾客客便利性性需求为为主要目目的的零零售业态态。 特点1. 以开架自自选为主主，结算算在进口口(或出出口)处处的收银银机处统统一进行行，可采采取连锁锁经营方方式。2. 商品结构构特点明明显，有有即时消消费性、小小容量、应应急性等等。3. 营业时间间长，一一般在116h以以上，甚甚至244h，终终年无休休日。4. 选址在居居民住宅宅区、主主干线公公路边以以及车站站、医院院、娱乐乐场所、机机关、团团体、企企事业所所在地。5. 商圈范围围窄小，一一般设定定在居民民徒步购购物57miin到达达的范围围内。6. 商店营业业面积在在1000平方米米左右，营营业面积积利用率率高。7. 店堂明快快、清洁洁、