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1、日本房地产泡沫时代的税制改革及对我国的启示作者： 文章来源：中立诚会计师事务所 更新时间：2007-11-24 23:01:04 继荷兰的“郁金香事件”、“洋水仙事件”，英国的“南海公司事件”和美国20世纪20年代中后期的经济泡沫之后，日本于20世纪80年代中后期至90年代初期出现了房地产泡沫。日本房地产泡沫的形成有着深刻的政治、经济原因，并且泡沫给日本经济造成沉重打击。 -1、日本的房地产泡沫事件(1)日本房地产泡沫形成的原因 日本房地产泡沫的形成有着十分复杂的原因，主要有： 1985年9月，美国、日本等国签订了广场协定，其背景主要是美国为了扭转在美日贸易中的不利地位，从而强迫日元升值。众所
2、周知，关于外汇汇率，生产者和消费者之间存在矛盾。生产者(特别是出口生产者)会因为日元的升值而遭受损失，而消费者则会因为进口商品价格的下降而从中受益，所以日本的消费者最初是对日元升值持肯定的态度。但是由于各种各样的管制与市场本身的不完善，消费者没有获得应有的实惠。正是由于这样的原因，抑制日元升值逐渐成为国内的舆论的主流。于是，日本采取了各种政策措施以防止日元继续升值。 1987年2月，美国、日本等国又签订了罗浮协定，(美国等国)表示不希望日元继续贬值，因此，要求贸易顺差国(日本等国)下调利率。在美国的强大压力下，日本开始逐步实行金融放松管制的政策，利率一直下调到1989年5月破记录的2.5%。正
3、是在这种情况下，信贷规模急剧膨胀。在日本休闲度假村的炒作下，大量的资金开始投向房地产。 日本20世纪80年代财政运营的主要目标是“财政重建”。为了摆脱巨额的财政赤字，日本开始削减财政支出，并且提高国民税负。更为重要的是，日本开始大规模的缩减国债规模。最终结果是，国债余额占GDP的比重由1986年的42.7%下降到20世纪90年代末的38.1%。对金融机构来讲，国债规模的锐减，使金融机构少了一个极好的资金运用方向。这样，金融机构就不得不改变资金运用的证券组合，增加贷款的比重。1987年，随着日本经济的恢复与发展，提高了居民对资产价格升值的预期。正如同凯恩斯的“美女投票理论”一样，不在于(房地产)
4、资产是否真的会升值，只要全体投票者都看好房地产价格会上升，那么，投资就一定会有收益。因此，居民并不关心房地产泡沫是否存在，眼看着房地产价格猛涨，人们无暇他顾。 (2)房地产泡沫的影响 正是在这样复杂的原因下，日本的房地产泡沫不断膨胀，最终破裂。这次泡沫事件重创了日本的经济。自二战以来，日本的经济一直比较平稳较快发展，而泡沫被挤破后，日本的经济陷入混乱。由于金融机构广泛而深度的开展了对房地产的投资，以至于使金融机构大伤元气，从而使整个国民经济的发展一蹶不振。在此后的十多年里，日本的经济低迷，经济泡沫导致的后果由此可见一斑。 2、日本房地产泡沫时代的税制改革及其政策效果 (1)探索准备阶段 随着资
5、产价格的高涨的消极影响越来越明显，日本开始探索并实施了一系列的土地政策和地价政策，主要有： 日本于1987年新设“土地交易区域监视制度”。这种制度主要包括两方面的内容。一是在“管制区域内”，土地交易要获得都道府县知事许可的许可制度。二是即使是在“管制区域”外，只要土地交易达到一定的规模，也具有申报义务的“监视区域制度”。 政策评价：第一，日本的“土地交易监视区域制度”是在土地上涨到了顶点之后才实施的，时机已晚。换句话说，即使不实行这种制度，房地产价格也会自然趋于下降。第二，通过管制来抑制地价上涨，只是治标不治本，只要不对土地的供求采取措施，就不能从根本上解决问题。所以，总的来说，这个制度并无实
6、质性的效果。 日本于1988年废除了居住用财产置换更新的特别优惠制度。“置换更新的特别优惠制度”是指利用出售居住10年以上的住宅和宅基地而取得的价款，购入新宅，新宅基时，不对原不动产的让与征税的制度。其目的是为了改善居民的居住条件，但是由于这被认为是造成日本城市周边地价上涨的重要原因之一，所以被废止了。 政策评价：实际上，“置换更新的特别优惠制度”的或存或废，在日本也是一个广受争议的问题。笔者认为，应当根据经济运行状况，相机抉择，即存在房地产泡沫时，这种制度应当废止：当防地产市场平稳运行时，可以启用这种制度。 (2)正式税制改革阶段 1989年底，日本正式通过了土地基本法，并明确了“对土地要适
7、宜的采取合理的税制措施”的理念。1990年4月，日本政府税制调查会下设土地税制小委员会，开始审议税制改革问题，并正式提出了实行土地保有环节征税等政策建议，具体有： 开征地价税。日本于1992年4月开始对大规模保有土地征税。 a.土地的计税依据是土地价值估价。 b.地价税的税率是0.3%(其中第一年是0.2%) c.地价税的非征税范围：首先，居民的自住住宅基地免税(其中，有两处以上住宅时，只能有一处免税。并且即使是只有一处住宅，超过了1000平方米以上的部分也须交税)。政策评价：日本实行的地价税，由于税率低、非征税范围过大，所以对土地保有者的影响较小。 改革继承税。日本对继承税进行了改革，体现在
8、： a.继承税的计税依据由原先仅仅相当于市价(公允价值)的50%提高到市价的80%。 b.对于小规模的宅基地，提高了其免税扣除的限额。 政策评价：继承税的计税依据的提高无疑是明智之举，但是由于提高了小规模住宅基地的扣除限额，使其正效应大打折扣。 强化农地征税。此前，日本城市化区域内的农地，由于大部分长期经营农业，免除了纳税义务。同时，土地继承人继续经营农业，连续时间超过了20年的，继承人继续经营农业时超出根据农业投资价款计征部分免于征收继承税。从1991年起，日本进行了改革： a.将城市化区域范围之内的农地，在1993年之前将其划分为“必须保护的农地”和“必须宅地化的农地”。前者按农地征税，后
9、者从1993年开始与宅基地一样征税。 b.针对继承税，取消了“农地连续经营20年农业免征继承税的规定”。 政策评价：固定资产实际税率仅为0.06%，可以说其对土地保有者的市场选择几乎不起作用。但是，继承税的税负加重，起到了一定的作用。 强化让与税。由于日本房地产保有环节的税负较轻，同时为削弱土地作为资产保有的高收益，抑制土地投机行为，日本加强了土地让与征税。 政策评价：实质上，由于保有环节税负较轻而让与环节税负较重，不利于土地交易的正常开展。同时，税负是可以转嫁的，对卖方而言，让与环节的税负完全可以全部向前转嫁给购房者，从而进一步加剧了房价上涨。 3、对我国的启示 经济泡沫深刻而又长远的影响了
10、日本国民经济的发展，给日本造成了不可估量的经济损失。值得警醒的是，以日本世界第二的强大的经济实力和相对比较完善的社会经济制度，在经济泡沫被挤破时，尚且力不从心。但日本政府进行了各种有益的探索并大胆进行改革，从而使得日本逐步走出泡沫的阴影，社会经济发展步入正轨。在我国目前房地产出现泡沫苗头之际，我们正好可以借鉴日本的经验教训并结合我国的实际，对经济(当然也包括房地产市场)进行调控。 (1)科学规划，确保土地供给，优化土地资源配置 目前我国的土地批租制度使地方政府一次性收取土地出让金，地方政府为了获取资金，超量开发和出让土地，这种行为不利于城市经济的可持续发展。 对经营用土地，政府虽然采用“招拍挂
11、”的方式进行，但是这其中也存在问题，通常房地产开发商和政府有着密切的关系，暗箱操作的现象比较普遍。因此，政府应当把“招拍挂”交由市场运作，政府主要是提供和发布信息，从而使信息更加透明、公开，这样既减少了政府寻租的可能性又优化了土地资源配置。 我国提出了40%60%的城市化的比例，而要实现这一目标一定要释放出大量的土地用于城市建设。据统计，在2020年之前，中国可能还要与我们现有的668个城市面积相等的土地供给，否则我国的土地供给将不能满足人均居住面积的提高和城市化的需求。因此，政府必须科学规划，把农业用地科学的划分为“必须保护的土地”和“必须城市化的土地”，以缓解甚至是从根本上解决土地供求矛盾
12、，实现经济社会的可持续发展。 (2)改革我国现行房地产税制 目前我国的房地产税制存在税种过多、征税面过窄、计税依据不合理等诸多问题，导致土地闲置、浪费严重，起不到抑制投机的作用，使房地产保有环节利润偏高，拉大了贫富差距。因此，目前我国的房地产税制改革应该按照十六届三中全会确定的“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则进行： 简化税制，优化结构。要合并重复的税种，实现内外税制统一、税负公平。例如，将企业所得税及外商投资企业和外国企业所得税，房地产税及城市房地产税统一税制，从而实现税负公平。 强化保有环节税负，降低让与环节税负。目前我国的房地产税制对抑制房地产投机所起的作用微乎其微。图表1：如图表
13、1所示，开发环节的税收和费用过多，投资者的负担过重，而在房地产的保有环节税负较轻。这样的税制至少带来两个负效应：一是房地产成本过大，房地产开发商无疑会把成本转嫁给消费者，房价上涨。二是由于不动产保有环节税负轻，尤其是对居民自住房不征税，投机者购买房产的预期收益很高，这样就刺激了各类投资者对房产的需求。特别是房地产投机商，低价买进，然后坐等资产升值(因为保有的成本极低)，最后高价卖出，赚取差价，哄抬房地产价格。 扩大房地产税的征税范围。目前我国的房地产税制征税范围过窄，体现在：对居民自住房免征房地产税，征税对象仅局限于经营用的房地产，征税范围界定为城市、县城、建制镇和工矿区。这种税制会引发一系列
14、的问题和矛盾：一些具体的征税范围难以确定，不利于税负公平，并且容易引发避税行为。因此，必须扩大房地产征税范围。例如，对居民拥有两处住房的，只能就其中的一处免税，只拥有一处房产的，面积超过一定标准(如200平方米)以上的部分要征税。这样，才能有效的利用税收杠杆调节社会贫富差距。 尽早开征物业税。2005年7月1日在全国人大常委会第十六次会议闭幕会上，吴邦国委员长宣布将物权法(草案)公布，并广泛向社会各界广泛的征求意见和建议。2005年10月，全国人大常委会对物权法(草案)进行了第四次审议，这为开征物业税奠定了坚实的基础。同时，开征物业税也应当广泛征求意见，反复论证，并适时出台。 (3)关注宏观经
15、济运行状况，实行独立自主的宏观经济政策 正如一些日本的经济学家所论述的，由于金融管制的放松，以及财政当局将缩小财政赤字作为至高无上的目标，而忽略了宏观经济的运行状况，因而使日本经济陷入困境。日本深刻的教训再一次提醒我们：发展经济，一定要有战略眼光和全局观念，要密切关注宏观经济的运行状况以及各经济要素之间的联系，并据此制定相应的政策措施。 财政政策和货币政策作为政府调节宏观经济运行的两大手段，二者既有配合的可能性，又有其必要性。政府应当根据宏观经济的运行相机抉择，逆经济周期调节。同时，应当注意二者之间的配合使用，切不可各自为政。在此，笔者想要强调的是，尽管后来日本的经济学家进行大量的研究和深刻反思，但是有很重要一点没有引起他们的注意，那就是：日本所实施的宏观经济政策是非完全独立自主的。通过前面的论证我们知道，从广场协定到罗浮协定，从其金融放松管制到财政重建，日本或多或少地受到美国等国的影响，其实施的宏观经济政策已经丧失了部分独立性目前中国面临同样的困境，所以政府一定要顶住压力排除外界因素干扰，要根据我国的宏观经济运行而非其他因素，坚定不移地实施独立自主的政策措施。作者:秦德安来源:中国房地产金融2006年第11期
日本房地产泡沫时代的税制改革及对我国的启示
