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1、大亚湾新城规划-分期开发建设实施篇围绕规划实施主体较为关心的两个层面展开。 首先，提出大 目湾城的建设实施策略，包括分期建设、项目融资、配套政策三方面，构想 了大目湾城如何分步实施规划蓝图，以及在建设过程中如何进行项目融资和 制定相关配套政策以保障分期实施步骤。其次，类似于近期建设计划，对大 目湾城的近期建设重点地区进行分析，并提出近期规划建设项目及工作方式 以供参考。（一）分期开发1、分期开发原则（1）与母城联系紧密的用地优先开发 在介绍国内外新城建设的案例分析中已经总结到，新城建设应尽可能依 托母城发展，充分利用母城现有的资源带动新城开发，特别是弥补新城启动 期人气不足的缺陷。就大目湾城而
2、言，其传统城市功能（商业、居住、工业） 依托的母城是丹城，而旅游功能依托的则是松兰山。因此，在开发时序上， 和丹城、松兰山联系紧密的用地应优先开发。（2）交通和市政设施建设条件较好的用地优先开发 基础设施对新城建设的影响是显而易见的，它不仅可以大幅度的提升土 地价值，为政府带来巨大的经济收益，还可以通过基础设施的建设有序引导 城市开发，如目前广为流传的“TOD”开发模式即是借鉴这一原理。就目前 而言，大目湾城还是一块尚未开发的处女地，道路交通及其它市政设施还是 一片空白，在这种情况下，现在或近期能够与主城区的道路及市政系统完成 对接的用地无疑应该得到先期开发。另外，在进行基础设施的建设及对接过
3、 程中，要注意有些设施可以不必一步到位，如新建道路可以在近期交通量不 大的前提下只建设半幅路面，远期再根据规划建成剩余部分。 这样，既节省 了投资，又可以在建设初期有效的发挥作用。（3）用地功能确定性高的用地优先开发 大目湾城的全面建成不是一朝一夕的事情，可能会持续几十年甚至更久。期间，可能会有许多难以预料的因素影响目前概念规划所明确的城市用 地功能，特别是一些经营性用地的土地使用性质可能会受到开发商的影响而 与规划产生一定的出入。因此，无论是规划编制还是建设实施都应保持一定 的弹性，以应对未来的不确定性。在分期开发过程中，对现在已明确城市功 能的用地（南片区的工业用地）应优先开发，未来可能发
4、生功能调整的用地 （商业、旅游业），则应在规划控制范围内（比如说制定用地兼容性），顺 应市场供求关系，慎重且暂缓开发。（4）现状土地价值较高的用地优先开发。 根据研究报告中所做的现状土地评价，已经大致得出规划区范围内的土地价值级差体系，在分期开发过程中，应对这些土地价值较高的地段先期开 发。一方面，可以通过出让高价值的土地获得高收益的发展资金， 为滚动开 发提供资金保障，同时也减轻政府财政压力。另一方面，现状土地价值较高 的地区也是目前能够吸引开发商眼球的地段，现状土地价值较低的地区由于 缺乏天然的自然景观资源和人工的建成环境资源在近期必然无人问津。因 此，先期开发土地价值较高的地区是必然选择
5、。2、生长次序根据上述分期开发原 则，大目湾城可以按 照以下次序生长： 一期（2004 : : : : :沢犬目旖城芬呦开发示意V4 和.-；dm，：.窈：i.k甲止I三壯牛 K:单+flV t 7i#. L2010 年）：启 动期。首先， 完成滨海南线 到南片区的主 干道建设，可 以先建设半幅 路面。然后在 南、北两个片 区双向启动建 设：南片区的 西北角率先进 行工业项目的 建设，并在这 一地区进行相 关道路、市政 基础设施等配 套设施的建 设；北片区海堤工程按照已经拟定和实施的工程计划有序建设，同时进行造湖、绿化工程建设，集聚本地区人气和提高知名度。 二期（20112015 年）：初步建
6、设期。南片区产业园区逐步向东推进建设，同步进行工业、单身宿舍用地、园区二类居住用地、商业 的配套建设，初步形成功能合理、配套完善的产业园区。北片区靠近松兰山一侧可开始进行旅游度假或一类居住用地的开发建设，但 必须控制开发强度，同时进一步进行北片区内湖、绿化工程以及环 湖景观大道的建设。西大河、东大河、南堡河、海堤内侧压脚河及 其两侧的防护绿带也应全面开始保育性建设，使规划区“指状”结 构性绿带基本形成。三期（20162020年）：全面推进期。南片区基本形成规模，这一 时期的建设重点是生态用地的建设，以形成高标准的生态型产业园 区。北片区在内湖周围开始建设居住用地、旅游度假及游乐用地、 商业用地、政府社团用地、市政设施用地，初步形成规模。中片区 一方面进行内湖、绿化工程建设，另一方面在南堡河的北侧进行一 定规模的二类居住用地开发。这一时期，大目湾城的城市建设用地 将达到56 平方公里。四期（2021 2030 年）：初步建成期。重点建设中片区和北片区。 中片区由已形成的南片区和北片区向中间逐步推进，重点建设岳头 山沿山居住用地、商业设施、公共服务配套设施。北片区由西向东 延伸发展，进一步开展城市服务设施、旅游项目和住宅建设。南侧 暂不发展。五期（2030 年以后）：继续完善期。重点建设中片区，全面完善规 划区内各项城市建设。
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