“新城风尚”项目小区前期物业管理brz

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1、瑞昌市“新城风风尚”项目小小区前期期物业管管理投标书瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司二00八八年九月月十号目 录前言3瑞昌凤竹竹物业服服务有限限公司简简介4投标人函函5第一章 投标标人简介介6-77第二章 对项项目的认认识、管管理服务务定位及及整体设设想8-10第三章 组织织架构、人人员配备备11-21第四章 拟采采取的管管理方式式、工作作计划及及物资配配备计划划22-27第五章 前期期管理服服务、接接管验收收管理及及入住管管理方案案28-33第六章 物业档案案资料管管理344-377构筑和谐谐社区与与便民服服务388-422投标人和和项目负负责人资资格证明明材料443前 言言首先，十十分荣

2、幸幸能参与与“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”项目的的前期物物业管理理服务投投标工作作。我公公司将依依托自身身的专业业管理实实力，结结合“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”的现状状，对“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”的物业业管理模模式、组组织机构构、财务务收支计计划、服服务配套套等作出出统筹策策划。我们将以以崭新的的物业管管理服务务理念，在在结合国国家政策策法规和和贵方的的实际需需要的前前提下，凭凭借在长长期物业业管理服服务过程程中积累累的丰富富经验以以及充足足的人才才，为“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”的业主主创造一一个和谐谐而优美美的居住住、办公公及购物物环境，提提升“新城风风尚

3、住宅宅小区物物业管理理”的物业业价值，并并使“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理”成为瑞昌昌市乃至至江西省省又一个个知名的的高档综综合物业业管理品品牌。本投标书书是根据据贵方提提供的“新城风风尚住宅宅小区物物业管理理“前期物物业管理理服务招招标文件件要求，结结合我公公司的企企业服务务理念及及标准，经经我公司司考察研研究之后后，编制制的前期期物业管管理服务务投标书书。我方同意意一旦中中标，投投标书中中的所有有承诺，招招标方有有权要求求写入物物业管理理委托合合同，否否则，招招标方可可以在中中标候选选单位中中重新确确定中标标单位。再次感谢谢凤竹房房地产开开发有限限公司给给予我们们这次合合作的机机会。公

4、司名称称：瑞昌昌市凤竹竹物业服服务有限限公司注册（通通讯）地地址：联系电话话：传真电话话：邮政编码码：33322000公司简介介瑞昌凤竹竹物业服服务有限限公司成成立于二二八八年一月月，在编编员工330多人人。现负负责服务务江西凤凤竹房地地产开发发4万多多平方米米小区及及江西凤凤竹棉纺纺有限公公司1万万多平方方米的物物业，公公司按IIS0质质量管理理体系运运作并积积极开展展创评国国、省、市市物业服服务示范范小区工工作，公公司本着着创品牌牌、树形形象、求求发展、全全方位的的科学运运作模式式,运用用精湛的的专业技技术,具具备良好好的员工工素质,创造和和谐共赢赢的人居居环境,为业主主服务,创公司司品牌

5、,为社会会尽一份份力。瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司第一个个项目“新城风风尚”位据城城市东大大门,有有着得天天独厚的的地理位位置,是是新城区区风尚地地带,它它科学的的全框架架的开发发理念,加公司司良好物物业服务务质量营营造崭新新小区新新天地。对对于工业业厂区物物业服务务是瑞昌昌据今为为止第一一家也是是唯一的的一家公公司。 公司司以“服务业业主，追追求完美美，锐意意创新，管管理规范范”为目标标。坚持持“务实、求求精、效效益、创创新”的质量量管理方方针，以以人为本本，奉行行“诚信服服务、和和谐共赢赢”的服务务宗旨，不不断加强强公司管管理层和和员工队队伍建设设，同时时不断提提高管理理和服务务水平

6、，为为业主/住户创创造一个个安全、舒舒适、宁宁静、优优美的居居住环境境。实际际服务按按“四化一一体”的操作作规范。 标标准化、目目标化、流流程化、实实务化。投标人函函致：江西西凤竹房房地产开开发有限限公司1、 根据已收收到的新新城风尚尚住宅小小区前期期物业管管理招标标文件，按按照招投投标管理理的有关关规定，我我公司经经考察小小区现场场和研究究招标文文件后，承承诺该小小区的物物业管理理费按投投标人概概况及投投标报价价表中中的费用用收取，按按照投标标文件的的要求负负责小区区的物业业管理工工作，我我们承诺诺：在合合同条款款约定的的范围内内不向贵贵公司增增加任何何费用，不不提高小小区物业业管理费费的标

7、准准。2、 我们遵守守招标文文件的一一切要求求。3、 如果贵公公司接受受我们的的投标，我我们保证证在接到到中标通通知书后后介入新新城风尚尚项目的的前期物物业管理理准备工工作。小小区竣工工前两个个月，保保证有关关物业管管理人员员进场接接收、验验交、管管理。4、 我们同意意严格遵遵守本投投标文件件的各项项承诺，并并随时接接受询标标。5、 在合同协协议书正正式签署署生效之之前，本本投标文文件连同同贵公司司的中标标通知书书将构成成我们双双方之间间共同遵遵守的文文件，对对双方具具有约束束力。6、 我们理解解，贵公公司不一一定接受受最低标标价的投投标或贵贵公司接接到的其其他任何何投标。同同时也理理解，贵贵

8、公司不不负担我我们的任任何投标标费用。7、 我单位承承诺本招招标文件件限定的的投标时时间不影影响我们们的正常常投标。瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司年 月月 日日第一章：投标人人简介瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司是一家家专业从从事物业业管理及及其相关关配套业业务的物物业管理理企业，公公司由从从事多年年房地产产开发建建设和物物业管理理的业界界精英共共同创建建，麾下下拥有一一支立志志于从事事物业管管理事业业的精干干团队, 公司司于20008年年1月77日正式式成立，注注册资金金为500万人民民币,公公司法人人代表是是李剑青青先生。作为一家家年轻的的企业, 瑞昌昌市凤竹竹物业服服务有限限公司坚

9、坚持高起起点、高高标准的的原则，立立志通过过规范化化、标准准化、制制度化、流流程化的的管理，通通过运用用现代管管理科学学和先进进技术, 达到到一流管管理、一一流形象象、一流流效益。我们倡导导“1、22、3的的服务模模式”，即:“1”个个结果： 服务务圆满，业业主满意意。“2”个个必须： 必须须带走业业主的烦烦恼烦恼到到零点; 必须须留下瑞瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司的真诚诚真诚诚到永远远; “3”个不漏漏： 一一个不漏漏地记录录业主反反映的问问题；一一个不漏漏地处理理业主反反映的问问题；一一个不漏漏地复审审问题的的处理结结果。我们注重重将物业业的整体体管理溶溶入服务务之中，注注重理性性管

10、理与与感性服服务二者者相结合合，在具具体的项项目管理理上将引引进一站站式管理理模式,即从业业主的需需求提供服服务业主满满意的全全新流程程式服务务理念,同时更更加关注注业主的的满意度度就是是本公司司追求的的最根本本所在。瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司坚持“以客户户为中心心”的服务务宗旨，强强调从细细节以及及服务着着手，本本着“以人为为本，贴贴近业主主，关注注业主现现实与潜潜在需求求”的人性性化服务务原则，追追求四个个“最”最舒舒适、最最便利、最最亲情和和最顺畅畅的沟通通，力求求将管理理服务工工作的每每一个细细节做到到尽善尽尽美，使使业主生生活无忧忧无虑，开开心每一一天。 我们的质质量方针针是

11、客户户为尊、诚诚信为本本、持续续改进、精精益求精精。我们的管管理理念念是坚持持服务的的创新，通通过主动动、专注注、高效效、精细细的专业业化服务务,用心心创造价价值。我们的服服务目标标是使业业主房产产保值增增值、为为开发商商提升品品牌形象象、为社社会创造造效益。我们的服服务理念念是一切切为了您您满意。展望未来来, 瑞瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司将始终终坚持“一切为为了您满满意” 的服服务理念念，不断断的超越越自我、精精益求精精、追求求卓越，坚坚持走服服务创新新和规范范发展之之路，为为提高物物业管理理服务水水平而不不懈追求求!第二章 对项项目的认认识、管管理服务务定位及及整体设设想一、对项项

12、目的认认识和管管理服务务定位新城风尚尚小区位位于南京京市白下下区杨庄庄石杨路路，规划划建设222栋小小高层，11所幼儿儿园，11所会所所及局部部商业裙裙房。总总建筑面面积：11534423.6万,地上上部分建建筑面积积：11173335，地地下部分分建筑面面积：3360888.66，商商业面积积为10031。小区区分二期期建设，首首期建设设8幢小小高层，面面积为4431550.773，一一层商业业裙房，面面积为6697.3, 地下下车库机机动车位位85个个, 面面积为551700.888, 竣工时时间预计计为20007年年10月月31日日，交付付时间为为20007年111月331日。二二期建设

13、设面积为为小高层层706600.27, 地地下车库库机动车车位5110个，面面积3009177.722, 竣工时时间预计计为20008年年9月331日，交交付时间间约为220088年100月311日。整整个建筑筑规划为为院落围围合式布布局，新新颖流畅畅，建筑筑立面简简洁、典典雅。为使日后后的管理理服务工工作更加加贴近新新城风尚尚项目的的实际情情况，我我们数次次赴现场场调研，了了解的基基本情况况如下：小区为小小高层建建筑，主主推户型型为面积积适中的的中小户户型，业业主数量量相对较较多，由由此引发发装修、停停车、治治安、消消防、环环境等管管理项目目所产生生的问题题多而复复杂。二、 管理服服务目标标

14、构建建“文化社社区”根据我们们的调研研结果显显示：新新城风尚尚项目应应是“文化入入”的居所所，“文化人人”重情、讲讲理、守守法。开开展物业业管理工工作，就就必须高高度重视视他们的的文化需需求、服服务需求求及主动动参与社社区建设设的愿望望。我们提出出构建“文化社社区”的人居居理想模模式，强强调由物物化管理理上升到到文化管管理，实实现传统统家居理理念与现现代生活活方式高高度共融融的“文化社社区”的管理理目标。文文化管理理涉及两两个层面面，一是是通过多多种交流流形式促促进物业业管理人人与社区区成员以以及社区区成员之之间的正正常沟通通，并激激发社区区成员共共同参与与建设社社区人文文环境的的积极性性。二

15、是是通过多多种宣传传形式培培养社区区成员集集体主义义观念，进进而深入入到他们们在使用用物业尤尤其是在在使用共共用性较较强的物物业中，进进行约束束和引导导，以降降低管理理难度，提提升管理理效果。我我们的整整体设想想是：1、倡导导“全员参参与”的管理理文化在管理处处内部我我们强调调员工在在合理分分工基础础上的充充分合作作，以多多层面的的共同参参与和协协作来弥弥补管理理上的缺缺项和漏漏项。在在社区内内，我们们推崇“为业主主节约每每一分，让让业主满满意多一一分”的管理理理念，实实现“管理开开放，开开放管理理”。把热热心社区区公益事事业的社社区成员员组织起起来，参参与社区区的安全全管理和和社区文文化建设

16、设。创造造全员参参与的管管理文化化。2、推广广“平等互互动”的服务务文化服务文化化的涵义义在于“把提供供优质服服务视为为工作的的自然方方式和最最重要的的规范”。服务务连着业业主和物物业管理理人，我我们对两两者关系系的定位位是：建建立在权权利与义义务对等等基础之之上的合合法契约约关系。建立这种种认识能能使员工工真正尊尊重自身身的工作作，产生生服务热热情，自自觉尝试试去寻找找满足业业主期望望的恰当当方法，提提供发自自内心的的“微笑服服务”。业主主在享受受服务的的同时提提出改进进意见，服服务产品品的供方方和需方方均保持持愉悦的的心境，服服务水准准在平等等互动的的基础上上得以提提升。3、营建建“和睦亲

17、亲善”的社区区文化社区文化化是物业业管理人人与社区区成员共共同创造造的、具具有社区区特色的的精神财财富和物物质形态态的完美美结合，社社区文化化建设的的最终目目的是在在居住区区内建立立一种“和睦亲亲善”的文化化氛围，以以取代社社区中正正在蔓延延的“人情沙沙漠”。我们们将以开开展健康康丰富的的社区文文化活动动为纽带带，建立立崭新的的社区公公共秩序序。4、塑造造“亲和人人文”的环境境文化现代信息息时代的的到来，业业主更加加关注社社区内的的人文环环境。物物业管理理人与业业主一起起参与环环境文化化的建设设，将极极大地满满足业主主愉悦身身心、亲亲近自然然的居住住需要。在在环境文文化氛围围营造上上，我们们将

18、导入入一套结结合现代代与传统统、符合合建筑设设计特色色的形象象识别系系统，提提升档次次：提供供高品质质的园艺艺维护，保保持绿化化的良好好长势以以承续设设计理念念：以多多种形式式组织业业主开展展环境保保护及美美化家园园活动，并并不断完完善居住住区内的的园林小小品及自自然景观观，营造造厚重的的人文气气息，建建立人与与环境和和谐共融融的“文化社社区”。第三章：组织架架构、人人员配备备一、组织织架构瑞昌市凤竹物业服务有限公司 新城风尚管理处客户服务中心综合事务部二、组织织架构和和人员配配备说明明：1、公司司将遵循循以下原原则建立立物业管管理服务务机构，明明确机构构的职能能、责任任、权限限、隶属属关系及

19、及信息沟沟通渠道道。 遵守国家家的有关关规定； 符合经营营范围； 结合不同同阶段的的工作重重点； 把质量责责任作为为各个环环节的重重点； 遵循精简简高效、职职责分明明、线条条清晰、一一专多能能的原则则。运行行上以经经理为核核心，管管理条线线上强调调项目整整体经理理负责制制基础上上的各部部门主管管负责制制，二级级指挥；对客户户服务方方面，则则突出客客户服务务热线为为中心的的服务调调度制度度。 考虑在人人员合理理搭配和和一专多多能的基基础上通通过人员员兼岗兼兼职控制制人力资资本，有有效扩大大工作范范围。 保安员在在完成治治安、消消防及车车辆管理理的同时时，还肩肩负着对对房屋及及公共设设施、卫卫生和

20、消消防情况况的巡视视，同时时注意周周边情况况 保洁员在在对区域域内公共共部分、公公共空间间及配套套设施完完成日常常清洁工工作的同同时，还还肩负着着房屋及及公共设设施情况况的巡视视； 维修人员员除日常常的维修修工作外外，还肩肩负着管管理员的的责任； 根据实际际情况营营造文化化氛围，配配备专(兼)职职人员； 上级管理理人员关关心，了了解下属属，均对对下属负负有指导导、示范范、帮助助培养养的职责责。三、主要要岗位工工作职责责序号部门岗位工作职责责1管理处管理处经经理1、 处理开发发商、业业主查询询及用户户重大投投诉问题题。2、 审定所有有管理制制度及检检查制度度的执行行。3、 督促属下下员工认认真执

21、行行物业管管理工作作。4、 定期召开开管理处处例会，传传送公司司政策及及拟定方方针；研研究解决决各项管管理问题题。5、 负责建立立建全档档案制度度。6、 建立招标标制度，监监督各承承判商是是否切实实执行合合约内的的工作细细则及表表现，合合约届满满后，考考虑续签签合同或或另行招招标，批批准认可可承判商商的名单单（每年年增删一一次）。7、 审批、签签发来往往函件。8. 决定定管理人人员和员员工的聘聘用及解解聘，考考核所有有管理员员工的表表现，决决定有关关员工的的奖惩。9. 向开开发商及及业主汇汇报工作作情况。部部门主管管的考核核工作。出出席有关关开发商商和业主主之间的的联谊会会议。决决定员工工的聘

22、用用及解聘聘，考核核所有管管理员工工的表现现，决定定有关员员工的奖奖惩。审审查及签签发物业业每月的的应收未未收管理理费细表表及管理理费月报报表，报报税表，决决定追收收欠缴款款项。抽抽查物业业之管理理费及其其他收支支情况及及作出改改善。2综合事务务部财务1. 控制客户户帐期，催催收帐款款如每月月管理费费月费等等。2. 每月首七七个工作作天内将将客户欠欠帐情况况做出明明细分析析表。3. 将有关付付帐及其其他费用用原始凭凭证做出出记帐凭凭证并准准确记帐帐。4. 定期列出出每个开开支项目目之发生生及余额额。5. 负责收入入货币送送缴银行行，现金金管理及及日常报报销支出出。6. 登记现金金入银行行日记帐

23、帐。7. 负责管理理处固定定资产的的登记、盘盘点和统统计工作作3综合事务务部综合事务务主管1. 在物业管管理处经经理领导导下，全全面负责责管理处处的行政政人事工工作。2. 负责制定定并组织织实施公公司人事事制度，并并制定工工作计划划和工作作总结。3. 负责员工工的招聘聘、面试试、录用用、培训训、考核核、晋升升、奖惩惩等工作作。4. 负责公司司员工各各种福利利，如制制服订制制、清洗洗，工作作餐等工工作。5. 负责对采采购材料料的询价价并实施施采购工工作。4客户服务务部客服主管管1. 在物业管管理处经经理领导导下，全全面负责责客户服服务工作作。2. 处理业主主的投诉诉，定期期拜访客客户及收收集意见

24、见、建议议，并反反馈至各各职能部部门，必必要时上上报物业业管理处处经理。3. 全面负责责审核租租户、业业主二次次装修的的进场、退退场手续续及日常常监督管管理工作作。4. 负责制定定客户服服务部内内部管理理制度，监监督、检检查、指指导本部部门员工工的工作作以及对对本部门门员工定定期进行行培训、考考核工作作。5. 按时完成成月工作作情况总总结，并并做好下下月工作作计划。6. 完成物业业管理处处经理交交办的其其他任务务。5客户服务务部客服助理理1. 掌握小区区管理工工服务作作进展情情况，按按时按质质做好各各类专业业报表工工作。2. 按客服主主管的要要求做好好工作计计划和工工作总结结。起草草工作简简报

25、、情情况反映映、参加加有关会会议并做做好会议议记录。3. 做好各类类文件、材材料、档档案及往往来公函函的收发发、管理理、整理理、归档档工作。4. 具体负责责办理业业主的二二次装修修的进退退场手续续并进行行日常的的监督管管理工作作。5. 掌握客户户入住情情况，做做好统计计工作。6. 做好日常常来访、外外调、报报案、投投诉的接接待工作作。接待待中热情情礼貌。7. 负责处理理公共设设施和业业主室内内设备报报修工作作，及时时将工程程维修内内容输入入电脑，通通知工程程部维修修。8. 完成领导导交办的的其他工工作任务务。5安全保卫卫部安保主管管1、 协助物业业管理处处经理及及编制有有关保安安消防计计划。2

26、、 编订有关关值班表表、日志志及报告告，定期期呈管理理处经理理审阅。3、 编订员工工值班巡巡视内容容、措施施。监管管及执行行既定的的任务。4、 处理及调调查保安安消防事事故并向向上级汇汇报。5、 定期汇报报有关小小区之保保安情况况。对交交通、人人流控制制提出意意见予管管理处经经理参考考。6、 与政府、公公安、消消防局保保持良好好关系，定定期联络络。7、 定期联络络客户，对对小区保保安消防防措施提提意见。8、 统筹定期期消防演演习、操操练及职职位岗前前培训。9、 协助拟出出每年保保安消防防预算。安全保卫卫部安保领班班1. 负责保安安员的管管理工作作，做好好本班的的考勤工工作。2. 明确重点点警卫

27、目目标，分分配当日日工作，讲讲评值班班情况，做做好值班班记录。3. 经常巡查查各岗位位执勤情情况，及及时纠正正违纪违违章，仪仪表仪容容不整现现象。4. 处理一般般性的治治安案件件和客户户投诉，调调节员工工纠纷。5. 负责公共共区域消消防器材材标志的的保养维维护工作作。6. 护保管好好本班的的公用物物品，保保证保巡巡能信器器材警械械完好、灵灵敏有效效。7. 发现违反反治安管管理的行行为要及及时处理理，保证证区内正正常服务务秩序。8. 完成领导导交办的的其它任任务。9. 熟悉消防防器材的的使用、维维护及性性能，掌掌握警卫卫专业技技能。10. 对本班人人员岗位位分工明明确，责责任清楚楚，并掌掌握所属

28、属人员工工作情况况。11、坚坚持原则则、从严严管理、敢敢于纠正正各种违违法违纪纪行为。安全保卫卫部中央控制制室管理员1. 在中控室室负责当当班必须须集中精精神，监监视及观观察小区区内的情情况，不不得闲谈谈、脱岗岗，打瞌瞌睡等一一切不当当行为。2. 必须熟悉悉和掌握握各种系系统及器器材之操操作，保保证其运运转正常常，如发发生出现现故障，应应立即报报告有关关部门。3. 非值班人人员或其其他无关关人士不不得随便便进入中中控室。4. 中控室电电话只用用于工作作，不得得作私人人用途。5. 保持中控控室内清清洁卫生生，严禁禁吸烟。做做好工作作记录，交交接班要要把事情情交代清清楚。接接班时要要主动检检查各系

29、系统确定定其是否否正常，上上一班有有否发生生情况。6. 熟悉小区区地形环环境、消消防设施施的分布布、灭火火器材的的摆放点点、防盗盗、报警警装置的的位置，闭闭路电视视镜头的的位置。7. 使用各种种灭火器器材，熟熟悉掌握握消防中中心控制制系统的的操作程程序。8. 爱护本岗岗位上的的各种设设备和器器材。9. 灵活、果果断地处处理当值值期间发发生的问问题。遇遇有个别别处理不不了的问问题，即即报告保保安领班班及主管管。安全保卫卫部门岗管理理员1. 负责维持持各出入入口的秩秩序，保保证通畅畅。2. 密切注意意进出的的人员，查查询可疑疑人物，劝劝离衣冠冠不整者者或闲杂杂人员。3. 负责查验验大件物物品进出出

30、手续。4. 负责非小小区开放放时间出出入登记记工作。5. 保持岗亭亭内的清清洁卫生生，严禁禁吸烟，做做好工作作记录及及交接班班记录。6、 上上岗期间间，注意意仪容仪仪表端正正，精神神饱满。安全保卫卫部治安巡逻逻员1. 负责按规规定路线线巡查“生态社社区”各部位位，留意意治安消消防情况况。2. 负责查询询可疑人人员，及及时将推推销及闲闲杂人员员劝离“生态社社区”。3. 监督检查查用户装装修现场场的治安安消防情情况，及及时处理理违规装装修。4. 监督检查查用户门门窗锁闭闭情况，发发现问题题及时处处理或报报保安领领班及主主管。5. 做好巡逻逻情况的的各项记记录。6工程维修修部工程维修修主管1. 贯彻

31、执行行管理处处经理的的指示，对对管理处处经理负负责。2. 对部门所所有人员员和设备备全权管管理和调调配，挑挑选和配配备下属属各岗位位，培养养、巩固固骨干队队伍，切切实保障障所有机机电设备备的安全全运行与与装修设设施的完完好。以以最低的的费用开开支保持持小区机机电设备备管理的的高格调调水准。3. 制定下属属各岗位位规范及及操作流流程，督督促检查查下属严严格执行行岗位责责任制，操操作规程程及设备备检修保保养制度度。4. 制定工程程部预算算。5. 深入现场场，掌握握人员和和设备状状况，坚坚持每天天做如下下检查：A、 审核运行行巡检报报表，发发现异常常，分析析原因，及及时采取取有效措措施。B、 审阅各

32、系系统运行行监测技技术数据据，发现现偏差及及时修正正。6、现场场巡查下下属岗位位纪律及及工作状状况，了了解员工工思想，发发现不良良倾向及及时纠正正。工程维修修部工程领班班1. 模范执行行岗位责责任制、操操作规程程和各项项管理规规章制度度，对本本班范围围内出现现的技术术问题及及设备状状况，向向部门领领导提供供准确的的情况，发发现事故故征兆及及时进行行处理、并并向上级级汇报，及及时完成成经理下下达的各各项工作作任务。2. 管理使用用好本班班负责范范围内设设备，使使设备经经常处于于良好的的技术状状态，优优质高效效、低耗耗、安全全运行是是领班的的首要责责任。3. 管理好本本班使用用的工具具及仪表表，使

33、其其经常处处于良好好及准确确的状态态。4. 领班是一一班人在在工作上上、技术术上的带带头人，是是班组的的骨干，应应在工作作上以身身作则，技技术上精精益求精精，做好好班组管管理工作作，配合合主管解解决技术术上的疑疑难问题题。5. 做好日常常工作安安排，做做到维修修迅速及及时，保保证质量量，设备备发生故故障时，有有效地组组织力量量抢修。6. 负责起草草本班组组设备的的年月检检修保养养计划和和备品备备件计划划报主管管审核，并并负责检检修保养养计划的的实施。同同时做好好各种运运行记录录。7. 协助主管管检查业业户、租租户装修修工程。8. 团结互助助，搞好好与其他他班组的的工作关关系，不不断提出出本班组

34、组的合理理化建议议。9. 做好本班班组设备备的技术术档案。巡巡查记录录、运行行记录、设设备维修修、故障障排除、更更换零部部件等情情况应清清楚地填填入班组组档案后后定期交交主管审审阅。维修技工工1. 遵守员工工守则和和物业管管理处的的各项规规章制度度，操作作技术规规程，认认真负责责。2. 准时到岗岗，接受受各级管管理人员员之督导导，在本本班领班班带领下下按时按按质按量量完成本本系统之之运行，操操作及维维修保养养工作，不不擅离岗岗位、串串岗。3. 做好设备备记录，及及时分析析掌握设设备运行行状态。4. 各系统的的技术工工人在不不影响其其系统设设备运行行情况下下，有责责任接受受工程领领班或主主管的调

35、调遣，支支援其他他系统处处理应急急的事态态。5. 需轮值工工作。7环境管理理部环境管理理主管1. 执行管理理处经理理的指示示，接受受管理处处经理的的督导，直直接向其其负责。2. 负责部门门员工的的监管工工作，合合理安排排各清洁洁员工之之工作内内容。3. 根据计划划定期检检查各班班组实际际完成情情况，指指导及监监察各清清洁员工工之工作作，以确确保清洁洁质量。4. 根据季节节变化确确定绿化化品种并并做好绿绿化养护护计划。5. 做好工作作记录，检检查各清清洁员工工之清洁洁报表，每每月提交交定期作作业安排排报告于于物业经经理，每每次定期期作业工工作完成成后需检检查清洁洁水准是是否符合合标准。6. 充分

36、了解解各种建建材设备备性质之之特性，安安排使用用最适当当之清洁洁材料及及工具，解解答清洁洁员遇到到的技术术难题。7. 管理好班班组使用用的各类类工具，使使其经常常处于良良好的准准备状态态。8. 负责起草草季度养养护计划划和备品品备件计计划报经经理审核核。保洁领班班1. 按清洁主主管的指指示执行行工作。2. 合理安排排各清洁洁员工之之工作内内容。3. 充分了解解各种建建材设备备性质之之特性，安安排使用用最适当当只清洁洁材料及及工具，解解答清洁洁员遇到到的技术术难题。4. 作业时需需与物管管其他部部门密切切配合。5. 做好工作作记录，检检查各清清洁员工工之清洁洁报表。6. 负责起草草季度养养护计划

37、划和备品品备件计计划报经经理审核核。8、 管理好班班组使用用的各类类工具，使使其经常常处于良良好的准准备状态态。保洁工1. 保持公共共地方环环境的清清洁卫生生。2. 清洗公用用洗手间间及添补补清洁用用品。3. 向仓管员员提取适适量之用用品备用用，小心心掌握工工具使用用及保养养。4. 定时收集集垃圾，将将垃圾送送至收集集站协助助市政清清洁工人人运走（所所有垃圾圾不得存存放过夜夜）。5. 清洁公共共设施如如电梯、电电话间、烟烟灰缸、手手扶梯、空空调新回回风口、指指示牌、废废纸箱、人人工花木木、地面面、墙身身、收集集垃圾等等。6. 需要时帮帮助园艺艺员工搞搞绿化工工作。第四章 拟采采取的管管理方式式

38、、工作作计划及及物质配配备计划划一、拟采采取的管管理方式式1、管理理模式和和基本思思路：新城风尚尚需要新新型、先先进、科科学、优优质的物物业管理理方式，以以满足住住户所追追求的高高品质、高高标准的的生活观观念和生生活方式式。基于于深入调调研的基基础，拟拟对新城城风尚项项目的物物业管理理采取全全方位物物业管理理服务模模式。在确定管管理模式式的基础础上，针针对新城城风尚的的特色及及实际情情况，我我们进一一步提出出全方位位物业管管理的基基本思路路。我们的管管理思路路是：强调成成本控制制意识和和成本管管理程序序强调流流程团队队的有效效运作和和服务流流程的持持续改进进强调公公众服务务的规范范化与特特约服

39、务务的个性性化致力于于共用设设施、设设备的持持续改进进和功能能提升致力于于培养员员工的专专业素质质以及社社区全员员的参与与意识致力于于文化功功能的提提升，塑塑造符合合现代文文明的人人居理想想环境2、拟采采取的管管理服务务手段：结合新城城风尚物物业的整整体管理理思路，拟拟采取以以下管理理服务手手段确保保酒店化化的服务务质量：a、导入入ISOO90002质量量管理体体系质量保证证体系已已成为现现代物业业管理企企业提供供规范化化、标准准化物业业管理服服务的基基石。我我们在新新城风尚尚物业管管理的实实施过程程中，我我们将导导入ISS090002质质量管理理体系，以以期在为为业主提提供优质质服务的的过程

40、中中不偏离离既定的的轨道。b、实施施“质量、成成本双否否决”运作机机制结合物业业管理行行业的服服务特性性，我司司将在新新城风尚尚项目推推行“质量、成成本双否否决”机制。把把服务质质量和成成本控制制作为考考核管理理处工作作业绩的的两顶最最重要的的指标，力力求在“服务质质量”和“成本控控制”之间找找到更准准确的结结合点，以以提供“质优价价廉”的服务务产品。c、倡导导开放式式的管理理服务在新城风风尚项目目管理上上，我们们倡导和和强调开开放式的的管理服服务，明明确物业业管理公公司与业业主大会会及业主主委员会会、居委委会之间间的分工工及配合合。即：物业管管理公司司提供专专业物业业管理服服务、业业主大会会

41、及业主主委员会会负责自自治自律律管理、居居委会承承担政府府社区行行政管理理和社区区公益服服务。对于管理理处，我我们将按按时公布布财务帐帐目、定定期提交交“管理报报告”、组织织“管理处处开放日日”活动、公公布管理理处主管管人员的的联系电电话等措措施，自自觉接受受业主的的监督：对于业业主大会会、业主主委员会会，我们们将在小小区入住住达到规规定的条条件后依依法成立立。并从从保护业业主合法法权益及及提高自自身管理理水平出出发，不不断增强强业主大大会及业业主委员员会自治治自律管管理的意意识和能能力，使使之能真真正代表表全体业业主行使使监督和和审核的的权力。对对于居委委会，我我们将尽尽力协助助其搞好好业主

42、、住住户的宣宣传教育育、民事事纠纷调调解等工工作，同同时在管管理信息息资源上上予以有有效支持持。我们们深信：只要从从服务业业主、住住户的根根本目标标出发，三三方的合合作一定定能成为为推动新新城风尚尚项目管管理水平平提高的的助力。d、构建建服务平平台客户服服务中心心强大的服服务平台台和先进进的服务务组织是是提供规规范客户户服务的的前提。在在新城风风尚项目目的服务务形式上上，我们们拟建立立客户服服务中心心的运作作体系。即即将管理理处的内内部管理理处对外外服务分分为后台台和前台台操作，从从而保证证管理处处对外形形象的统统一化。客客户服务务中心是是管理处处的指挥挥调度中中心及信信息枢纽纽,业主主所有的

43、的服务需需求申请请及投诉诉建议都都将汇总总到客户户服务中中心，由由中心负负责分类类处理。而而管理处处所有需需要公布布的管理理服务信信息亦通通过该中中心反馈馈到业主主、住户户。通过过客户服服务中心心的有效效运作，第第一，可可保证管管理处对对外信息息传播的的径统一一化；第第二，建建立首问问责任制制，所有有业主、住住户的投投诉和需需求都有有专人负负责跟踪踪和落实实直至业业主满意意为主；第三，中中心244小时的的工作时时间(晚晚间211:000后电话话值班)将可保保证业主主、住户户的需求求全天候候地得到到受理及及满足。e、管理理体系的的全面整整合和提提升瑞昌市凤凤竹物业业服务有有限公司司将注重重持续地

44、地不断地地进行流流程再造造，对日日常一些些已经相相对固定定化的思思维方式式、服务务理念以以及具体体的作业业流程进进行重新新分析和和改造，使使其能够够更加符符合业主主的真实实需求，从从而为业业主提供供真正实实用的服服务产品品。我们们致力于于用新型型的“以客户户为中心心、以流流程为导导向”的运作作取代传传统的“以企业业为中心心、以职职能为导导向”运作，实实现物业业管理水水平的持持续提升升。f、致力力于共用用设施、设设备的循循环改进进 楼宇管管理的一一个重要要内容就就是共用用设施、设设备的管管理和维维护。共共用设施施、设备备运行状状态的良良好程度度将直接接影响到到业主、住住户的日日常起居居和安全全保

45、障等等问题。我我们将新新城风尚尚项目共共用设施施、设备备的管理理分为三三个层次次进行，即即：以保保证共用用设施、设设备处于于受控状状态、维维持正常常运行为为目的的的日常管管理及维维修：以以消除各各种运行行隐患，保保证设施施、设备备性能得得以充分分发挥为为目的的的定期维维修养护护（包括括大、中中修）：以提升升设备性性能、增增强设备备自我保保功能从从而满足足用户不不断增长长的服务务需求为为目的的的改良性性维护（改改造）。 在新城风风尚项目目共用设设施、设设备的管管理和维维护上，我我们致力力于凭借借自身经经验和专专业的分分包方，对对其进行行持续的的循环改改进和功功能扩展展，逐步步实现对对共用设设施、

46、设设备的集集中监控控和一体体化管理理，最终终实现物物业的保保值和增增值。二、工作作计划依据管理理方式和和管理运运作流程程，将工工作计划划分为前前期管理理、入住住期管理理和常规规期管理理三部分分，按照照轻重有有序、科科学有效效的原则则，拟定定如下管管理工作作计划。（一）、前前期管理理工作计计划序号项 目目内 容时 间间一组建物业业管理队队伍1、人员员的选拔拔；2、人员员的培训训；3、人员员的上岗岗。接管前33个月二拟订物业业管理方方案1、 对同类项项目展开开深入调调研；2、 针对新城城风尚，从从物业管管理角度度，提出出合理化化建议，拟拟订管理理方案。接管前33个月三完善管理理及办公公条件1、 安

47、排管理理用房；2、 安排员工工宿舍；3、 调配物质质装备。接管前11个月四制定管理理规章制制度1、 制定切合合实际的的各项制制度；2、 逐步引入入ISOO90000质量量保证体体系。服务管理理中五交付前现现场管理理服务1、 对售楼部部、样板板区派出出保安、保保洁服务务；2、 准备项目目物业管管理各类类文件资资料。一期交付付前六物业的验验收与接接管1、 依据标准准，逐项项检查发发现问题题督促整整改；2、 办理书面面移交手手续，做做好遗留留工程备备案。一期交付付前（二）、入入住期管管理工作作计划：序号项 目目内 容时 间间一入住手续续办理1、 准备入住住资料，举举办入住住仪式；2、 合理设置置办理

48、入入住手续续的流程程和岗位位；3、 为住户办办理入住住手续，提提供便利利服务。交付期二住户装修修管理1、 对住户和和装修队队伍的培培训；2、 装修申报报审批；3、 装修施工工过程监监管。装修期三对住户的的宣传1、 建立智能能化示范范单元，进进行宣传传和培训训；2、 利用各项项手段宣宣传园区区设施使使用。入住期四档案的建建立和管管理1、 收集档案案资料；2、 科学分类类。入住期（三）、正正常期管管理工作作计划：序号项 目目内 容时 间间一房屋及公公共设施施维修保保养1、 制定房屋屋养护和和维修计计划；2、 房屋的维维修管理理；3、 房屋的养养护服务务。入住使用用期二机电设备备的维修修养护1、 设

49、备的基基础资料料管理；2、 设备的运运行管理理；3、 设备的维维修管理理；4、 设备能耗耗和安全全管理。入住使用用期三安保管理理1、 治安管理理；2、 交通、车车辆管理理；3、 消防管理理。入住使用用期四智能化设设施管理理1、 智能化设设施的日日常使用用操作；2、 智能化主主设施的的维护；3、 智能化系系统的完完善。入住使用用期五园区环境境管理1、 园林绿化化管理；2、 清洁卫生生管理；3、 环保管理理。入住使用用期六财务管理理1、 财务帐务务处理；2、 费用收取取。入住使用用期七社区文化化活动开开展1、 社区宣传传；2、 举办社区区活动；3、 提供社区区服务。入住使用用期八便民服务务和完善善

50、配套1、 为住户提提供便民民服务；2、 协助完善善会所、公公建等配配套服务务。入住使用用期第五章 前期期管理服服务、接接管验收收管理及及入住管管理方案案一、前期期介入服服务要使今后后的物业业管理顺顺利进行行，物业业管理的的前期介介入将会会起到至至关重要要的作用用，若我我方中标标，将根根据委托托方物业业施工进进度的实实际情况况，对*新城风风尚制订订科学、成成熟、相相应的物物业管理理前期介介入工作作计划，并并按计划划和阶段段开展各各项工作作，为将将来的物物业管理理工作顺顺利开展展打下坚坚实的基基础。1、规划划设计阶阶段 对于规规划设计计，物业业管理前前期顾问问人员需需要参与与小区规规划设计计方案的

51、的讨论，从从管理的的角度审审视规划划设计方方案是否否合理，力力求使小小区的设设计方便便日后的的物业管管理工作作。监控和消消控中心心的设置置；小区人车车分流的的设计；公共照明明开关设设置位置置；公共照明明开关开开闭形式式；物业管理理用房的的位置设设计；小区垃圾圾房的设设置；公共洗手手间的设设置；信报箱的的设立；公共告示示栏的配配置；家用空调调穿墙孔孔和室外外机座位位置的预预留；2、建设设施工阶阶段 建设过过程中，物物业管理理前期顾顾问人员员会经常常到现场场了解工工程进度度、施工工情况，逐逐步对物物业的硬硬件增加加了解，对对有些影影响使用用功能的的问题早早发现、早早协调、早早解决，为为今后的的物业

52、管管理工作作奠定良良好的基基础。提出设备备的设置置和服务务方面的的改善意意见及设设计遗漏漏工程项项目的建建议；分析物业业建造选选料及安安装，改改善设备备使用效效果，减减轻后期期管理的的压力；审查有关关工程（包包括绿化化工程）的的优劣，提提供改善善意见；提供机电电安装及及能源分分配的有有关专业业技术管管理意见见；提供功能能布局或或用料更更改的有有关专业业技术管管理意见见；帮助施工工人员做做好对房房屋材质质方面的的保护，以以避免施施工对材材质造成成损伤；提前熟悉悉房屋中中的各种种设备和和线路，包包括房屋屋内部结结构、管管线布置置及所用用建材的的性能；检查工程程施工进进度（根根据需要要参与建建造期有

53、有关工程程联席会会议和建建筑师定定期碰面面会等）；检查前期期工程的的施工质质量，并并就原设设计中不不合理但但又可以以更改的的部分提提出建议议；配合设备备安装、管管线布置置，进行行现场监监督，确确保安装装质量；提出遗漏漏工程项项目的建建议；对小区公公建配套套设施设设备的进进行探讨讨，能够够使公建建配套设设施设备备满足今今后客户户的发展展需要和和ISOO90001贯标标等需要要，减少少投入成成本和今今后的物物业管理理成本。3、竣工工验收阶阶段物业管理理前期介介入人员员将定期期视察施施工现场场，参与与工程例例会，及及时提出出维护发发展商利利益和保保证施工工质量的的专业意意见和建建议，协协助开发发商做

54、好好使用功功能的验验收，对对各种设设备、管管线都逐逐一检查查。参与委托托方的房房屋、设设备、设设施的竣竣工验收收，并建建立验收收档案；发现可能能存在的的施工隐隐患，并并列出遗遗漏工程程；参与重大大设备的的调试和和验收；制订物业业验收流流程；指出工程程缺陷，就就改良方方案的可可能性及及费用提提出建议议。4、物业业销售阶阶段良好的物物业管理理形象及及物业管管理品牌牌会吸引引大量的的购房者者，同时时也有助助于贵方方树立企企业品牌牌形象和和知名度度。因此此，物业业管理前前期介入入人员将将根据实实际情况况，协助助贵方的的物业销销售和宣宣传推广广。制定合理理的物业业管理收收费标准准，为物物业销售售作好准准

55、备；售楼处及及样板房房的保安安、保洁洁指导，规规范服务务，建立立良好的的物业形形象；委派物业业专业人人员现场场解答客客户对小小区物业业管理方方面的疑疑问；对物业人人员和销销售人员员进行物物业管理理基础培培训工作作；提供有关关售楼宣宣传所需需要的物物业管理理资料。二、项目目的接管管验收1）物业业的接管管验收是是对新建建物业竣竣工验收收的再验验收。2）依据据国家建建设部颁颁布的房房屋接管管验收标标准对对已物业业进行以以主体结结构安全全和满足足使用功功能为主主要内容容的再检检验，它它是直接接关系到到今后物物业管理理工作能能否正常常开展的的一个重重要步骤骤。3）物业业的接管管验收不不仅包括括主体建建筑

56、、附附属设备备、配套套设施，而而且还包包括道路路、场地地和环境境绿化等等，应特特别重视视对综合合功能的的验收。a公司司选派素素质好、业业务精，对对工作认认真负责责的工程程技术人人员参加加验收工工作；b既应应从今后后物业维维护保养养管理的的角度验验收，也也应站在在业户的的立场上上，对物物业进行行严格的的验收，以以维护业业户的合合法权益益；c接管管验收中中若发现现问题，要要明确记记录在案案，约定定期限督督促开发发主体对对存在的的问题加加以解决决，直到到完全合合格；d落实实物业的的保修事事宜。根根据建筑筑工程保保修的有有关规定定，由开开发主体体负责保保修，向向物业管管理公司司交付保保修保证证金，或或

57、由物业业管理公公司负责责保修，开开发主体体一次性性拨付保保修费用用；6）接管管验收的的作用a明确确交接双双方的责责、权、利利关系b确保保物业具具备正常常的使用用功能，充充分维护护业户的的利益c为以以后的物物业管理理创造条条件：通通过物业业的接管管验收，一一方面使使工程质质量达到到要求，减减少日常常管理过过程中的的维修、养养护工作作量。另另一方面面根据接接管有关关物业的的文件资资料，可可以摸清清掌握物物业的性性能与特特点，预预防管理理中可能能出现的的问题，有有利于计计划安排排好各项项管理，为为以后的的物业管管理创造造了条件件。三、入住住管理方方案提示业主主在入伙伙前明白白办理入入伙手续续时应带带

58、的文件件资料及及准备工工作，以以免办理理手续时时徒劳往往返。为业主办办理入伙伙手续时时，应程程序顺畅畅，手续续完善，票票据正规规。即时完成成入伙注注记。受理代办办服务手手续齐全全、收费费合理、守守时守约约、保证证质量。1、业主主入伙流流程1）业主主向售房房单位/发展商商办理售售房手续续后，签签订售房房合同并并开出入入伙通知知书。2）凭售售房合同同与入伙伙通知书书到物业业管理公公司办理理入伙手手续。3）物业业管理公公司在审审核资料料无误后后，向业业主介绍绍物业管管理服务务情况、收收费情况况；代发发展商与与业主签签订使使用公约约。64）若若业主验验房发现现并提出出质量问问题，经经确认，填填写返修修

59、表送交交发展商商，管理理处应协协助发展展商对房房屋进行行整改后后，请业业主再次次验房。75）如如需二次次装修的的，需到到物业管管理公司司办理装装修手续续。2、入伙伙作业标标准入伙接待待工作应应做到耐耐心、细细心、百百问不厌厌。入伙各项项资料齐齐全，记记录规范范完整，按按户建立立业户档档案。入伙各项项收费正正确，做做到日结结月清、帐帐表相符符。特约服务务手续齐齐全，收收费合理理，守时时守约，保保证质量量。内部手册册登记及及时，即即时完成成注记。入伙按户户汇总，次次月5日日前全部部归档。3、入伙伙作业规规程由房产发发展商或或物业管管理部门门向业主主发出入入伙通知知书。业主携带带购房合合同书、入入伙通知知书、入入伙手续续书前往往指定地地点办理理手续。业主到管管理处签签收入伙伙资料，付付清物业业管理费费用。由指定的的业主服服务人员员和维修修技术人人员陪同同业主验验房，抄抄录水电电表底数数并共同同确认。业主验房房后若提提出质量量问题，填填质量返返修表，管管理处加加签意见见后，由由管理处处协助发发展商进进行工程程质量问问题的返返修工作作。