XXXX0713仰屏山云顶高端休闲旅游度假区项目可行性研究spn

《XXXX0713仰屏山云顶高端休闲旅游度假区项目可行性研究spn》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX0713仰屏山云顶高端休闲旅游度假区项目可行性研究spn（88页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、仰屏山云云顶高端端休闲旅旅游度假假区项目目可行性研研究报告告二一三三年七月月目 录录第一章总总论11.1 项目目背景111.2 项目目概况221.3 问题题与建议议6第二章项项目建设设的背景景和必要要性82.1 项目目建设背背景82.2 项目目建设的的必要性性9第三章市市场分析析123.1 赣州州市旅游游业概况况及前景景分析1123.2 项目目客源市市场的空空间定位位14第四章开开发利用用条件1174.1 地理理位置1174.2 自然然条件1174.3 建设设条件1174.4 开发发条件分分析1994.5 分析析结论220第五章景景区总体体规划2215.1 总体体规划原原则2115.2 总体体

2、布局222第六章项项目建设设方案2246.1 建设设规模2246.2 建设设内容224第七章节节能节水水措施3317.1 设计计依据3317.2 节能能措施3317.3 节能能机构333第八章环环境影响响评价3348.1 编制制依据3348.2 设计计采用标标准3448.3 环境境现状3358.4 环保保设计基基本原则则368.5 主要要污染源源和污染染物3778.6 污染染治理措措施3778.7 生态态保护4408.8 绿化化408.9 环境境管理和和监测：418.100 环环境影响响分析441第九章劳劳动卫生生安全与与消防4429.1 职业业安全卫卫生4229.2 消防防459.3 消防防

3、给水447第十章组组织机构构与人力力资源配配置50010.11 企企业组织织架构55010.33 人人力资源源配置551第十一章章项目实实施进度度安排55211.11 组组织机构构5211.22 项项目建设设期52211.33 实实施进度度安排55211.44 项项目实施施管理553第十二章章招标方方案55512.11 招招标依据据5512.22 招招标工作作原则55512.33 招招标组织织形式555第十三章章投资估估算及融融资方案案5713.11 建设设投资估估算57713.22 投投资估算算5813.33 资资金筹措措59第十四章章财务效效益分析析6014.11 财财务评价价依据及及方法

4、66014.22 营营业收入入估算66014.33 成成本费用用估算66114.44 利利润与税税收分析析6214.55 投投资回收收期和内内部收益益率62214.66 财财务评价价结论662第十五章章社会影影响分析析6315.11 社社会影响响效果分分析63315.22 社社会适应应性分析析6415.33 社社会风险险及对策策分析66415.44 社社会评价价68第十六章章结论与与建议77016.11 结结论70016.22 建建议71附表1 项目目营业收收入情况况预测表表附表2 项目目总成本本费用情情况预测测表附表3 项目目利润及及税收情情况预测测表附表4 项目目现金流流量表第一章 总论论

5、1.1 项目目背景1.1.1 项目名名称仰屏山云云顶高端端休闲旅旅游度假假区项目目1.1.2 建设单单位概况况赣南电力力实业总总公司1.1.3 可行性性研究报报告的编编制依据据与范围围1、编制制依据（1）江西省省国民经经济和社社会发展展“十二五五”规划纲纲要；（2）赣赣州市旅旅游业发发展总体体规划；（3）赣州市市国民经经济和社社会发展展“十二五五”规划纲纲要；（4）章贡区区城市总总体规划划；（5）章章贡区旅旅游业发发展总体体规划；（6）国国务院关关于支持持赣南等等原中央央苏区振振兴发展展的若干干意见；（7）产产业结构构调整指指导目录录（220111版修正正）；（8）投投资项目目可行性性研究指指

6、南；（9）建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第第三版）（10）旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003）（11）有关项目的基础资料和数据。2、研究究范围本报告在在调查研研究、收收集基础础资料和和数据的的基础上上，就仰仰屏山云云顶高端端休闲旅旅游度假假区项目目的建设设，阐述述项目的的背景并并论证其其必要性性，对项项目进行行科学评评价，分分析研究究旅游市市场和产产业开发发建设条条件，确确定建设设内容和和规模，提提出建设设的工程程方案，研研究确定定合理的的建设进进度和组组织管理理措施，进进行投资资估算、财财务评价价和社会会效益分分析。1.1.4 项目提提出的理理由和过过程1、项目目

7、区基本本情况仰屏山位位于章贡贡区东南南部，距距市中心心约166公里，距距3233国道约约7公里里，京九九铁路、大大广高速速、3223国道道等交通通要道把把景区和和周边省省市贯通通起来，交交通十分分便利。仰仰屏山以以秀丽典典雅的自自然风韵韵著称，人人文景观观荟萃，生生态环境境优美，森森林覆盖盖率高达达95%，是开开发高端端休闲旅旅游度假假的理想想场所。2、项目目建设的的必要性性（1）项项目的建建设是赣赣州市实实现振兴兴苏区、跨跨越赶超超的需要要。（2）项项目的建建设符合合相关产产业政策策和赣州州市经济济社会发发展规划划。（3）项项目的建建设是国国家宏观观经济调调整时期期社会资资金寻求求新投资资领

8、域的的必然选选择，并并将成为为新的经经济增长长点。（4）项项目的建建设是改改善生态态环境，实实现旅游游资源可可持续利利用战略略的需要要。（5）项项目的建建设是促促进区域域经济社社会协调调发展的的需要。1.2 项目目概况1.2.1 拟建地地点仰屏山位位于江西西省赣州州市章贡贡区沙河河镇龙村村境内，处处章贡区区东南部部，距大大广高速速赣粤段段出口处处约255公里，距距离赣州州市中心心城区约约16公里，离离3233国道约约5公里里.1.2.2 建设项项目内容容与建设设规模本项目规规划开发发用地2200亩，项项目主要要建设入入口综合合服务区区、户外外运动拓拓展区、云云顶高端端休闲区区、高山山平湖养养生

9、区、索道、盘盘山道以以及其他他配套工工程。项目主要要围绕“两道四四区”以及其其他配套套工程开开发建设设，其中中“两道”为：索索道、盘盘山道；“四区”为：入入口综合合服务区区、户外外运动拓拓展区、云云顶高端端休闲区区以及高高山平湖湖养生区区。本项目建建成后将将形成集集观光休休闲、排排压养生生、商务务会议、运运动拓展展为一体体的高端端休闲旅旅游度假假区。1.2.3 主要建建设条件件本项目的的主要建建设条件件为：项项目开发发符合国国家、省省、市的的投资导导向，符符合当地地经济和和社会发发展规划划；景区区品位高高，配套套性好，且且独具特特色，有有十分巨巨大的开开发价值值；景区区地理位位置优越越；景区区

10、辐射区区内人口口众多，有有巨大潜潜在游客客群市场场；建设设单位有较较雄厚的的资金人人才实力力，在景景区开发发方面具具有一定定经验，项项目建设设的资金金、人才才条件具具备；当当地政府府积极支支持本项项目的建建设，在在多方面面予以了了政策支支持；项项目区内内居住户户较少，移移民工作作量不大大。1.2.4 项目投投入总资资金及效效益情况况本项目总总投资2270000万元元，其中中：固定定资产投投资2665000万元，流流动资金金5000万元。项目建成后，年平均收入为12431万元，年平均成本为4460万元，年平均税收为1787万元（其中，营业税金及附加696万元，所得税1091万元），年平均营业利润

11、6184万元。综上财务务分析表表明，本本项目税税后财务务内部收收益率114.773%，投投资回收收期6年。本本项目具具有良好的盈盈利能力力，满足足投资基基本要求求，在经经济上合合理，项项目具有有可行性性。本项目建建成后，为为赣州地地区旅游游增加了了新的旅旅游景点点，有着着极其重重要的社社会影响响，赣州州将在未未来五到到十年内内打造“中国优优秀旅游游城市”，赣州州市仰屏屏山风景景区域高高品位的的自然资资源，深深厚的历历史文化化积淀，浓浓郁的客客家风情情，将成成为赣粤粤旅游线线上的一一道亮丽丽的风景景线，吸吸引着海海内外的的游客，这这将为整整个赣州州市经济济社会的的发展提提供产业业支撑。1.2.5

12、 主要技技术经济济指标表1-11 项项目技术术经济指指标表序号指标名称称单位工程量备注1工程建设设内容1.1项目总占占地亩6001.2入口大门门平米6M*220M1.3生态停车车场亩10亩1.4入口广场场亩20亩1.5综合服务务用房亩20亩1.6郊野餐厅厅亩20亩1.7福墙平米8M*88M1.8野外宿营营地亩30亩1.9运动拓展展+运动竞竞技亩100亩亩1.100云顶高端端休闲会会所亩50亩1.111仰屏山云云端度假假酒店亩30亩1.122祥云台平米500平平1.133半坡别墅墅亩100亩亩1.144森林SPPA基地地（自然然养生基基地）亩100亩亩1.155高山平湖湖亩4亩*33个1.166

13、云水渡平米50米*3个1.177高山瑜伽伽亩10亩2建设期月483项目总投投资万元2700003.1固定资产产投资万元2650003.2流动资金金万元5004自筹资金金万元2700005财务指标标5.1年均营业业收入万元1243315.2年均营业业税及附附加万元6965.3年均总成成本费用用万元446005.4年均所得得税万元109115.5年均税后后利润万元618445.6内部收益益率（全全部投资资、税前前）%18.2215.7内部收益益率（全全部投资资、税后后）%14.7735.8净现值（Ic=8%、税前）万元1666655.9净现值（Ic=8%、税后）万元1045525.100投资回收收

14、期（全全部投资资、税前前）年5.3885.111投资回收收期（全全部投资资、税后后）年6.0221.3 问题题与建议议沙河镇仰仰屏山云云顶高端端休闲旅旅游度假假区旅游游基础设设施建设设项目的的建设，将将促进章章贡区旅旅游经济济迅速发发展，对对章贡区区国民经经济和社社会发展展有极其其重要的的助推作作用。但但在项目目建设过过程中，有有一些不不容忽视视的问题题：1、 各地景区区开发不不成功的的教训是是：无法法形成“投入产出再投入入”的良性性循环，致致使景区区规模小小，游览览内容单单一，文文化内涵涵挖掘不不够。2、 章贡区旅旅游业具具有季节节性强的的特征，游游客高峰峰期集中中在五一一、十一一以及梅梅花

15、开放放的1-2月，其其他时间间游客较较少，季季节性游游客量的的变化过过大，将将对建成成后景区区运营带带来较大大考验，如如何应对对高峰期期各种旅旅游设施施供不应应求，导导致部分分游客旅旅游体验验较差，在在淡季，服服务设施施又被闲闲置，经经济效益益无法充充分发挥挥，是项项目建成成后必须须破解的的一大难难题。3、 章贡区城城市配套套建设还还有待于于进一步步完善，“吃、住、行、游、购、娱”六要素紧密配合，协同发展的机制尚未形成，全区旅游产业化发展程度相对于发达地区还有较大差距，将在一定程度上影响项目效益的发挥。4、 项目建设设资金投投入大，项项目建设设资金来来源主要要为项目目建设单单位筹资资和向国国内

16、金融融机构贷贷款及申申请国家家对口扶扶持资金金。为此，建建议项目目业主认认真分析析当前国国内外经经济金融融形势，把把握机遇遇，应对对挑战，认认真做好好项目前前期各项项评估工工作，积积极多方方筹措资资金，在在项目建建设期切切实加强强项目管管理，并并通过对对潜在游游客的出出游心理理分析，对对景区旅旅游产品品的多层层次、多多梯次的的策划，不不断推出出旅游新新产品，吸吸引各类类游客。第二章 项目目建设的的背景和和必要性性2.1 项目目建设背背景随着社会会的发展展，旅游游业已成成为全球球经济中中发展势势头最强强劲和规规模最大大的产业业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市

17、经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划，对“两大战略基点”和“两大战略重点”做出了系统部署，并明确提出“积极发展旅游业”，进一步贯彻落实国务院关于加快发展旅游业的意见，把旅游业培育成人民群众更加满意的现代服务业。旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。从当前和今后一个时期的国际国内环境来看，我国的经济社会发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化的深入发展，高速交通体系的快速完善，特别伴随着人均国民收入的稳

18、步增加而持续增长的大众化和多样性消费需求，都为我国旅游业发展提供了新的机遇。仰屏山位位于章贡贡区东南南部，距距市中心心约166公里，距距3233国道约约7公里里，京九九铁路、大大广高速速、3223国道道等交通通要道把把景区和和周边省省市贯通通起来，交交通十分分便利。仰仰屏山以以秀丽典典雅的自自然风韵韵著称，人人文景观观荟萃，生生态环境境优美，森森林覆盖盖率高达达95%，是开开发高端端休闲旅旅游度假假的理想想场所。2.2 项目目建设的的必要性性（1）项项目的建建设是赣赣州市实实现振兴兴苏区、跨跨越赶超超的需要要。本项目的的建设有有利于落落实国国务院关关于支持持赣南等等原中央央苏区振振兴发展展的若

19、干干意见第20条“促进文化旅游产业大发展，推动红色旅游与生态旅游、休闲旅游、历史文化旅游融合发展”的相关内容。项目的建设为赣南苏区振兴发展创造了必备条件，是赣南苏区振兴发展的重要项目之一。（2）项项目的建建设符合合相关产产业政策策和赣州州市经济济社会发发展规划划。项目的建建设符合合产业业结构调调整指导导目录（220111年本）（修修正）鼓鼓励类第第三十四四类“旅游业业”的2条条“乡村旅旅游、生生态旅游游、森林林旅游、工工业旅游游、体育育旅游、红红色旅游游、民族族风情游游及其他他旅游资资源综合合开发服服务”的相关关内容，属属于国家家鼓励发发展的领领域。项目的建建设符合合赣州州市国民民经济和和社会

20、发发展第十十二个五五年规划划纲要的的相关内内容，规规划指指出“要加快发发展旅游游产业，打打造区域域性旅游游中心。整整合旅游游资源，编编制精品品旅游路路线，提提升旅游游产品的的内涵和和竞争力力。依托托赣州红红色文化化、客家家文化、宋宋城文化化资源优优势，推推行“文文化旅旅游”发发展模式式，大力力发展赣赣南特色色文化和和生态休休闲旅游游，加快快旅游商商品研发发、生产产销售体体系建设设，形成成文化休休闲中心心和会务务商务中中心。充充分利用用绿色生生态资源源，发展展乡村生生态旅游游和农业业休闲观观光旅游游，打造造对接粤粤港澳、闽闽台地区区的旅游游后花园园。”项目是是落实赣赣州市“十二五五”规划的的具体

21、体体现，对对于赣州州市“十二五五”期间经经济发展展具有积积极的意意义。项目的建建设符合合赣州州市旅游游业“十二五五”发展规规划纲要要（赣赣市府发发2001124号号）的相相关内容容，“加快发发展旅游游产业，打打造区域域性旅游游中心。整整合旅游游资源，编编制精品品旅游路路线，提提升旅游游产品的的内涵和和竞争力力。依托托赣州红红色文化化、客家家文化、宋宋城文化化资源优优势，推推行“文化旅游”发展模模式，大大力发展展赣南特特色文化化和生态态休闲旅旅游，加加快旅游游商品研研发、生生产销售售体系建建设，形形成文化化休闲中中心和会会务商务务中心。充充分利用用绿色生生态资源源，发展展乡村生生态旅游游和农业业

22、休闲观观光旅游游，打造造对接粤粤港澳、闽闽台地区区的旅游游后花园园，“十二五五”期末，文文化产业业和旅游游业总收收入要翻翻两番以以上”。项目目的建设设将有利利于赣州州市旅游游业“十二五五”规划目目标的实实现。（3）乡乡村旅游游开发是是国家宏宏观经济济调整时时期社会会资金寻寻求新投投资领域域的必然然选择，并并将成为为新的经经济增长长点。近年来经经济界人人士普遍遍寄予厚厚望的汽汽车、城城市房地地产，由由于远超超越了现现阶段大大众的经经济承受受力，加加之缺乏乏相应的的金融政政策的支支持，虽虽然短暂暂火爆，但但终归有有价无市市。而乡乡村旅游游却由于于其开发发项目的的农业特特色，直直接受到到国家投投资政

23、策策倾斜优优惠。城城市周边边农村带带正是基基于这种种地缘加加血缘的的优势，吸吸引了大大批投资资者纷纷纷进入，乡村旅游将成为新的经济增长点。（4）是是改善生生态环境境，实现现旅游资资源可持持续利用用战略的的需要乡村旅游游需要良良好的生生态环境境基础，它它是一种种与生态态保护环环境冲突突最小，目目标最为为接近的的“推进进产业”和和生态产产业，发发展乡村村旅游和和配套的的旅游基基础设施施建设将将促进赣赣南苏区区乡村旅游游资源保保护性开开发利用用，实现现旅游业业的可持持续性发发展。“以以生态促促旅游，用用旅游保保生态”的的新机制制、新模模式是实实现这一一目标的的有力举举措。本本项目的的建设必必将对保保

24、护和改改善生态态环境、实实现旅游游资源永永续利用用和旅游游产业的的可持续续发展，发发挥极其其重要的的作用。（5）是是促进区区域经济济社会协协调发展展的需要要。加快旅游游基础设设施的建建设，使使资源和和环境得得到有效效保护，能能够实现现经济社社会和环环境的协协调发展展，特别别是在革革命老区区、民族族地区、边边远山区区和贫困困地区、能能够实现现由救济济性扶贫贫向开发发性扶贫贫转变、把把潜在的的旅游资资源优势势转化为为经济优优势。对对推动区区域经济济社会全全面发展展，扩大大对外开开放、消消除贫困困、建设设社会主主义新农农村、加加快全面面建设小小康社会会、努力力构建和和谐社会会的步伐伐有重要要意义。综

25、上所述述，为实实现以上上规划目目标，进进一步发发挥赣南南苏区城城郊休闲闲乡村旅游游资源的的潜能，推推动发展展赣南乡乡村旅游游产业，助助推老区区经济社社会发展展，因此此，本项项目的建建设是必必要的。第三章 市场场分析3.1 赣州州市旅游游业概况况及前景景分析赣州是国国家级历历史文化化名城，221000多年的的悠久历历史和优优越的自自然地理理条件形形成了宋宋城文化化、客家家文化和和红色文文化三大大特色文文化系列列。鲜明明的资源源特色、紧紧凑的资资源组合合和良好好的区位位条件，使使得赣州州文化资资源的开开发利用用具有无无可比拟拟的优越越条件。20122年，全全市旅游游接待总总人数11600万人人次，

26、年年均增长长18.17%；其中中，国内内旅游人人数1588万人人次，入入境旅游游人数111.992万人人次，增增长分别别为188.188%和16.9%，超超额完成成增长115%和和12%的目标标。20012年，旅旅游总收收入突破破1000亿元人人民币，增增长199.2%；其中中，国内内旅游收收入96.611亿元人人民币，旅旅游外汇汇收入550500.888万美元元，增长长分别为为19.3%和和19.4%，国国内旅游游收入超超额完成成增长117-118%的的目标。随着国国务院关关于支持持赣南等等原中央央苏区振振兴发展展若干意意见的的出台以以及赣赣州市旅旅游业“十二五五”规划的的逐步实实施，赣赣州

27、将进进一步加加快发展展旅游产产业，打打造区域域性旅游游中心。整整合旅游游资源，编编制精品品旅游路路线，提提升旅游游产品的的内涵和和竞争力力。依托托赣州红红色文化化、客家家文化、宋宋城文化化资源优优势，推推行“文化旅游”发展模式式，大力力发展赣赣南特色色文化和和生态休休闲旅游游，加快快旅游商商品研发发、生产产销售体体系建设设，形成成文化休休闲中心心和会务务商务中中心。充充分利用用绿色生生态资源源，发展展乡村生生态旅游游和农业业休闲观观光旅游游，打造造对接粤粤港澳、闽闽台地区区的旅游游后花园园，“十二五五”期末，文文化产业业和旅游游业总收收入要翻翻两番以以上。由由此可见见，赣州州市的旅旅游业的的市

28、场空空间是巨巨大的，发发展前景景是广阔阔的。赣赣州市游游客及旅旅游收入入增长预预测如表表3-11所示。表3-11 游游客及旅旅游收入入增长率率预测项目年份份游客（万万人）年平均增增长率（%）旅游收入入（亿元）年平均增增长率（%）201221600011100122015521888.211140.5122018829922.711197.4122.2.2 赣州市市仰屏山山风景区区前景分分析本项目的的开发建建设正值值国务务院关于于支持赣赣南等原原中央苏苏区振兴兴发展的的若干意意见出出台1周周年的实实施阶段段。国家对对节假日日旅游人人数大幅幅度提高高。国家家对赣南南在宏观观政策、项项目建设设、中央

29、央财政转转移支付付资金等等方面将将给予更多多的优惠惠和扶持持，项目目的建设设将在政政策和资资金上争争取更多多优惠和和扶持。本项目的的开发建建设正值值中部崛崛起战略略不断深深入推进进实施，实实行每周周双休日日工作制制，节假假日旅游游人数大大幅度提提高。一一些经济济效益好好、职工工收入高高的大企企业，每每年都组组织职工工到风景景区旅游游度假；青少年年学生通通过夏令令营、冬冬令营等等形式，认认识大自自然、增增加科学学文化知知识；各各地因公公、因商商到赣州州出差和和会议的的游客日日益增多多。商务务旅游和和假日旅旅游的市市场逐渐渐增大。旅旅游消费费已成为为时尚，随随着休假假制度出出台和假假日经济济、假日

30、日旅游的的推出，对对长期生生活在拥拥挤、喧喧闹的都都市中的的游客，该该景区广广阔、幽幽静、绿绿色、水水体环境境，将为为渴望回回归自然然、返璞璞归真，挑挑战自我我的游客客以一种种全新的的感觉。3.2 项目目客源市市场的空空间定位位根据“赣赣州市仰仰屏山风风景区”基本情情况以及及游客到到达旅游游目的地地的距离离与游客客数量间间的比例例关系，可可将客源源市场的的地域结结构定位位如下。1、一级级客源市市场（主主要市场场）景区的一一级客源源市场，含含章贡区区、赣县县、南康康、信丰丰、于都都等地。重重点是章章贡区和和赣县，是是距离景景区最近近、居民民到景区区旅游意意识最浓浓的地区区。赣南南周边市市场仍属属

31、自发市市场，无无明显旅旅游营销销动作，是是景区旅旅游业的的基础市市场，2、二级级客源市市场（一一般市场场）景区的二二级客源源市场为为南昌、广广东的韶韶关、珠珠江三角角洲地区区以及港港奥台地地区。这这些地区区经济发发达、居居民的旅旅游支付付能力强强、且出出游率高高，若对对其进行行针对性性的旅游游促销，这这些客源源地的市市场将非非常巨大大。珠江三角角洲地区区虽从距距离上为为二级客客源市场场，但从从旅游经经济效益益与旅游游客流量量、流速速角度，应应将之定定为与一一级市场场同等重重要的地地位。珠珠江三角角洲地人人口密度度大，城城市化程程度高，人人均收入入水平名名列全国国各省市市前茅，具具有外出出旅游的

32、的良好习习俗及强强烈的旅旅游动机机。广东东游客消消费额高高，出游游时间长长，客源源市场潜潜力大，历历来是全全国最重重要的国国内客源源市场。南南昌等地地具有较较高的人人口基数数及旅游游购买力力，公务务、商务务、家庭庭游客的的发展潜潜力大，均均应引起起相应的的重视与与开拓。国际旅游游是章贡贡区旅游游业的重重要组成成部分。项项目的国国际旅游游客源市市场首先先要牢牢牢巩固国国际中华华文化圈圈，主要要指港、澳澳、台地地区，只只要产品品建设、旅旅游促销销协调对对路，紧紧紧抓住住赣南文文化的品品牌，充充分利用用社会媒媒体，制制造广告告轰动效效应，持持续效应应，将为为景区引引来日益益增多的的国际客客流。台台湾

33、具有有出游比比率高，消消费能力力强的特特点，赣赣南是蒋蒋经国当当年发祥祥之地，当当年随蒋蒋经国前前往台湾湾的赣南南藉人士士达5万万人以上上，两地地有密切切的内在在联系，这这也是赣赣南传统统的国际际旅游客客源地，应应高度重重视以产产品的文文化内涵涵去激发发台胞的的旅游动动机。3、三级级客源市市场（潜潜在市场场）这一客源源市场主主要包括括华东区区、湖南南、湖北北等外省省游客和和亚洲等等其他国国际客源源市场。其其中的上上海是中中国传统统客源市市场，也也是全国国各地客客源市场场开拓的的重点地地区。福福建随着着通往赣赣南的铁铁路修建建开通，闽闽南与赣赣南的联联系大大大增加，闽闽南也是是重要的的客源市市场

34、，景景区应对对此有清清醒的认认识。日日本、新新加坡受受中华文文化影响响较深，应应当重视视把握机机会，积积极开拓拓其客源源市场。而而古城墙墙与客家家文化也也有重要要渊源，据据说在古古时，客客家人就就是沿着着赣州南迁迁的。因因此，可可以通过过将客家家文化与与项目结结合宣传传来开拓拓这一市市场。4、细分分客源市市场（主主攻市场场）一是高端端度假市市场切实了解解高消费费群体的的旅游需需求偏好好，着力力建设高高端休闲闲度假设设施，提提供一流流的服务务和管理理，规划划前期主主要针对对章贡区区及周边边的高消消费群体体、白领领和成功功人士，充充分发挥挥项目的的区位优优势和环环境优势势，重点点推出高高端度假假休

35、闲旅旅游。二、排压压养生市市场这一市场场主要包包括都市市高压族族和中老老年养生生族，随随着生活活节奏的的日益加加快，现现代人承承受的压压力也越越来越大大，需要要排解压压力，放放松身心心。而同同时，随随着人们们生活水水平的提提高，越越来越多多的人开开始注重重健身和和养生，项项目区应应注重景景点建设设和环境境建设，充充分开发发排压养养生市场场。三是会展展旅游市市场会展旅游游是景区区未来最最具发展展潜力的的市场之之一。依依托章贡贡区以及及景区内内建设的的住宿设设施，吸吸引商务务会议组组织者和和参与者者、政府府会议组组织者和和参与者者、展览览活动中中参展商商和参展展观众、各各种类型型的培训训群体等等。

36、四是运动动拓展市市场这一市场场主要面面向企事事业单位位团队，学学校团队队和家庭庭组团。因因为能够够有效促促进团队队凝聚力力，户外外拓展运运动越来来越受到到企事业业单位的的重视。而而学校团团队和家家庭组团团也有运运动拓展展需求，一一方面可可以得到到运动和和锻炼，另另一方面面有助于于加强团团队成员员间的感感情交流流，项目目的建设设应注重重此市场场的开拓拓。通过以上上对旅游游市场的的分析可可以看出出，本项项目的建建设是很很有开发发前景的的。第四章 开发发利用条条件4.1 地理理位置仰屏山位位于江西西省赣州州市章贡贡区沙河河镇龙村村境内，处处章贡区区东南部部，距大大广高速速赣粤段段出口处处约255公里

37、，距距离赣州州市中心心城区约约16公里，离离3233国道约约5公里里，区位位优势明明显。仰屏山山以秀丽丽典雅的的自然风风韵著称称，人文文景观荟荟萃，生生态环境境优美，森森林覆盖盖率高达达95%，是开开发高端端休闲旅旅游度假假的理想想场所。4.2 自然然条件章贡区属属亚热带带季风湿湿润气候候区，气气候温和和，四季季分明，雨雨量充沛沛，光照照充足。年年均气温温19.4，无霜霜期2886日，年年均降水水量14494.8毫米米,年均日日照18888.5小时时；冬盛盛行偏北北风，夏夏盛行偏偏南风，年年均风速速1.99米/秒秒，适宜宜各种生生物繁衍衍生长。4.3 建设设条件4.3.1 交通（1）小小交通仰

38、屏山距距离赣州州市中心心城区约约16公公里，车车程半小小时不到到，车道道直接通通行到山山脚下，交交通十分分便捷。（2）大大交通赣州市已已制定综综合交通通枢纽规规划，加加快构建建综合交交通运输输体系，加加强与周周边城市市和沿海海港口城城市的高高效连接接，把赣赣州建成成我国重重要的区区域性综综合交通通枢纽。航空：按按4C级规规划建设设的赣州州黄金机机场是江江西第二二大大机机场，220122年旅客客吞吐量量突破660万人人次，预预计20015年年旅客吞吞吐量突突破1000万人人次，成成为江西西第二个个百万空空港。铁路：境境内已建建成的京京九铁路路、赣龙龙铁路，正正在建设设的赣韶韶铁路、时时速2000

39、KMM/h赣赣龙铁路路复线、鹰鹰瑞铁路路，规划划20113年底底开工建建设的昌昌吉赣城城际铁路路、列入入规划的的赣深客客运专线线将构成成赣州四四通八达达的铁路路网络。公路：境境内公路路运输已已基本形形成以市市区为中中心，1105、3323、3319、2206国国道为骨骨架通达达四面八八方的公公路网络络，已初初步建成成快速交交通骨架架网：赣赣粤高速速、蓉厦厦高速、赣赣韶高速速、鹰瑞瑞高速、瑞瑞赣高速速、赣大大高速、石石吉高速速、赣州州环城高高速公路路等。4.3.2 社会经经济状况况赣州市总总人口9918万万，约占占江西总总人口的的五分之之一，土土地面积积3.994万平平方公里里，约占占江西土土地

40、面积积的四分分之一。20122年全市市地区生生产总值值为15508亿亿元，增增长111.9%，人均均地区生生产总值值增加118788元；固固定资产产投资111100.9亿亿元，增增长355.5%、增幅幅居全省省首位，人人均固定定资产投投资增加加30669元；财政总总收入2230.82亿亿元，增增加500.5亿亿元，人人均财政政总收入入增加5590元元；公共共财政收收入1441.33亿元，增增加311.255亿元，人人均公共共财政收收入16674元元；财政政支出突突破4000亿元元，增长长29.5%，总总量居全全省设区区市之首首，人均均财政支支出增加加10775元，增增长299%；规规模以上上工

41、业增增加值5566.97亿亿元，总总量居全全省第三三；各项项贷款余余额12283.18亿亿元、增增长233.9%，贷款款总量和和增量在在周边四四省八市市中均位位列第一一。4.3.3 基础设设施本项目区区场址靠近近3233国道，交通条件便利，水、电可从市政管网就近接入；项目建设材料主要包括石料、砂、水泥、钢材、木材等。赣州市的石料、砂货源充足、质量优良，本地市场可以解决。赣州市辖区具有不同标号水泥的生产能力，能满足本项目对水泥的要求。钢材、木材等建设材料在及周边市场均有足量供应，易于采购。4.3.4 土地利利用条件件项目区内内规划面面积200亩，规划区区内以林林地为主主，山下下为耕地地、园地地，

42、山上上为林地地及部分分平整场场地、少少量居民民社会用用地。4.3.5 环境条条件赣州市沙沙河镇仰仰屏山风风景区大大气环境境质量优优良，达达到一级级标准。地地表水环环境质量量整体优优良，周周边水域域的水质质达到11类标准准，区域域内环境境清幽，达达到I类类环境噪噪声标准准。现状建设设对整体体风景环环境干扰扰较小，植植被保护护良好，。4.4 开发发条件分分析4.4.1 优势（1）交交通便捷捷，距离离赣州市市中心城城区仅116公里里，距离离3233国道仅仅5公里。（2）区区位良好好，容易易承接周周边地区区的观光光休闲与与商务旅旅游客流流。（3）目目前为止止，章贡贡区范围围内的山山体旅游游开发高高端休

43、闲闲度假的的几乎没没有。4.4.2 劣势（1）由由于开发发建设处处于初始始阶段，相相关的交交通、游游览设施施缺乏。（2）名名气不响响、底蕴蕴不深、资资源禀赋赋一般。（3）现现状山体体遭到一一定程度度的破坏坏。（4）杨杨仙岭与与仰屏山山距离不不到5公公里，且且同在3323国国道一侧侧，既存存在竞争争关系，又又可借势势。4.4.3 机遇（1）赣赣南苏区区振兴发发展的契契机。（2）中中国旅游游业迎来来跨越式式发展的的新契机机。（3）新新休假制制度激发发近中程程深度休休闲旅游游需求。（4）章章贡区大大力构建建城郊型型文化休休闲旅游游体系。（5）市市场呼唤唤深度休休闲旅游游目的地地。（6）赣赣州市全全力

44、建设设对接长长珠闽休休闲旅游游产业带带。4.4.4 挑战本项目规规划区的的目前还还处于开开发的初初始状态态，但如如何在建建设中保保证乡土土环境、处处理旅游游设施建建设与景景区保护护的关系系十分关关键。（1）与与周边区区域旅游游竞争日日趋激烈烈。（2）存存在旅游游开发与与生态保保护的矛矛盾。（3）存存在旅游游区开发发与村民民日常生生产生活活的矛盾盾。4.5 分析析结论通过上述述分析，可可以看出出，本项项目优势势明显，外外部时机机成熟，具具有良好好的发展展潜力。第五章 景景区总体体规划5.1 总体体规划原原则（1）生生态原则则高度重视视当地的的生态效效益和环环境保护护。充分分利用本本项目景景区现有

45、有水网、山山体、植植被等自自然条件件，合理理引导功功能空间间与自然然生态系系统的协协调发展展，保持持地区的的生态环环境平衡衡，实现现可持续续发展，按按照自然然资源赋赋存条件件，社会会经济条条件，人人群条件件等方面面的实际际情况统统筹安排排，合理理规划协协调发展展。（2）渐渐进原则则坚持规划划的科学学性与可可行性的的结合，近近期、中中期与远远期相结结合，并并强调环环境效益益、社会会效益与与经济效效益相统统一。（3）实实用原则则坚持经济济方便，合合理规划划和布局局风景区区服务设设施，充充分结合合现有地地形，地地貌及植植被包括括水体，溪溪流，山山林地和和古树名名木，利利用环境境景观优优美地带带进行绿

46、绿化，给给予自然然生物若若干自然然生存环环境，绿绿地布局局与其他他景观资资源复合合，植物物配置恰恰当考虑虑其生命命周期和和群落演演潜进程程。（4）个个性原则则充分发掘掘风景区区自然资资源潜在在优势，并并合理的的加以整整合开发发利用，加加强旅游游环境治治理，旅旅游功能能完善，扩扩大旅游游容量；加强地地被植物物和植物物景观培培育，维维护生态态良性循循环，形形成具有有独特风风格的游游览体系系。通过过保护自自然生态态景观，选选择合适适的植物物配量方方案，凸凸现绿化化的个性性特征和和时代特特色，同同时，使使其各景景观区域域，各团团组具有有较强的的可识别别性，突突出游览览观光与与休闲度度假复合合这个主主题

47、。5.2 总体体布局5.2.1 主题构构思本项目定定位为以以“福”为核心心文化，建建设集运运动休闲闲、排压压养生于于一体的的高端休休闲旅游游度假区区。将项目打打造成章章贡区城城郊型文文化休闲闲旅游体体系的重重要组成成部分，赣赣州人民民的户外外休闲乐乐园，赣赣州市为为数不多多的山顶顶高端休休闲度假假区和生生态养生生休闲的的福地。5.2.2 空间布布局1、空间间布局原原则（1）因因地制宜宜的原则则；（2）功功能完整整性的原原则；（3）凸凸显景观观特色的的原则；（4）有有利于旅旅游线路路组织的的原则。2、空间间布局根据功能能要求及及主题的的不同将将项目区区划分为为“两道四四区”。（1）两两道即索索道

48、、盘盘山道；（2）四四区即入入口综合合服务区区、户外外运动拓拓展区、云云顶高端端休闲区区和高山山平湖养养生区。5.2.3 项目策策划规划根据据风景景名胜区区规划规规范要要求，结结合规划划区的资资源特色色和环境境条件、发发展方向向安排游游憩活动动，形成成山上山山下，两两极一体体化发展展，山下下开展运运动拓展展，满足足大众需需求，山山上高端端休闲，服服务中高高收入人人群。5.2.4 产品体体系本项目产产品体系系情况详详见图55-1。产品体系核心产品基础产品提升产品大众观光综合服务运动拓展商务会议养生度假旅游地产图5-11 项项目产品品体系图图第六章 项目目建设方方案6.1 建设设规模本项目规规划开

49、发发用地6600亩亩，项目目主要建建设入口口综合服服务区、户户外运动动拓展区区、云顶顶高端休休闲区、高高山平湖湖养生区区、索道道、盘山山道、地产别墅墅群以及其其他配套套工程。本项目建建成后将将形成集集观光休休闲、排排压养生生、商务务会议、运运动拓展展为一体体的高端端休闲旅旅游度假假区。6.2 建设设内容项目主要要围绕“两道四四区”以及其其他配套套工程开开发建设设，其中中“两道”为：车辆辆盘山道道、游步步道；“四区”为：入入口综合合服务区区、户外外运动拓拓展区、云云顶高端端休闲区区以及高高山平湖湖养生区区。6.2.1“两道”建设（1）车车辆盘山山道本项目建建设车辆辆盘山道道范围是是仰屏山山山脚入

50、入口区到到山顶，车辆盘盘山道的的功能定定位是方方便游客客用最快快捷、轻轻松的方方式从山山脚达到到上仰屏屏山山顶顶。（2）游游步道本项目建建设游步步道的策策划范围围是从仰屏屏山山脚脚到山顶顶，游步步道是游游客上仰仰屏山的的步行系系统、区区块之间间的车行行步行系系统以及及山区游游步道系系统。此此外，考考虑到便便于游客客在上山山的过程程中可以以驻足和和休憩，山山路每隔隔100米米左右设设置一处处兼具休休憩和观观景的小小亭。在在高山平平湖养生生区建设设2公里里休闲健健身主游游步道。6.2.1“四区”建设（1）入入口综合合服务区区入口综合合服务区区位于仰仰屏山原原采石场场地块平平坦区，该该区域集集停车、

51、咨咨询、综综合服务务等功能能为一体体。入口大大门入口大门门从景观观规划的的角度考考虑，设设计成中中国传统统的画框框样式，门门柱中融融入“客家第第一福”的元素素（福字字的偏旁旁），门门框四边边的门轴轴采用祥祥云图案案进行装装饰。建设规模模：高66米，宽宽20米米。生态停停车场大门口一一块非常常平坦的的地块，规规划在山山脚下建建设生态态停车场场和小型型机动车车车棚，即即可停放放小汽车车，也可可停放小小型机动动车和非非机动车车，设置置规模可可以满足足同时停停放800辆汽车车。建设规模模：占地地10亩亩。入口广广场入口广场场继承门门的文化化主题，继继续体现现“福”文化，在在铺装广广场上设设计福字字图案

52、的的凹槽，凹凹槽底色色为红色色，引山山上的山山泉水流流进凹槽槽，形成成流淌着着的洪（红红）福。建设规模模：占地地20亩亩，综合服服务用房房在入口区区入口大大门附近近设置一一综合管管理用房房。为旅旅游者提提供咨询询服务、受受理投诉诉、收集集旅游者者反馈信信息、发发放旅游游宣传资资料等。建设规模模：占地地20亩亩。郊野餐餐厅在入口广广场的东东侧设计计郊野餐餐厅，满满足运动动拓展和和攀岩以以及野营营的游客客餐饮需需求。郊郊野餐厅厅外形返返璞归真真，为一一层构筑筑物，屋屋顶采用用茅草铺铺表面，屋屋内为木木结构，屋屋内屋外外均可摆摆放餐座座椅，消消费不高高。建设规模模：占地地20亩亩。（2）户户外运动动

53、拓展区区户外运动动拓展区区位于入入口北面区块块，该区区域主要要功能定定位是：户外外运动、拓拓展训练练。福墙策划思路路：现状状留下一一开采石石料后剩剩下的陡陡壁。规规划将此此陡壁作作为攀岩岩项目的的场地，稍稍加建设设即可，与与以往的的攀岩墙墙不一样样的是，这这面墙除除了承担担攀岩的的功能之之外，更更是一处处景观墙墙，墙体体上刻有有福字。该该景观墙墙直接正正对着景景区入口口大门，游游客从入入口之处处便可从从大大的的画框门门里看见见这个显显眼的福福字。野外宿宿营地野外露营营渐渐成成为现代代都市人人的一种种爱好，赣赣州许多多市民在在周末闲闲暇的时时候三三三两两也也会搭着着帐篷在在广场上上过夜，体体验与

54、在在家里高高床软枕枕不一样样的感受受，此处处在山脚脚下，规规划设计计野外集集中宿营营地，野野营地周周边设置置有安全全防护设设施，防防治野外外发生危危险事件件，营地地内部设设置有用用水设施施、公共共厕所灯灯相关配配套服务务设施等等，让有有宿营情情节的都都市人好好好过过过瘾。建设规模模：占地地30亩亩。拓展运运动户外拓展展项目与与野营地地设置在在同一块块区域，白白天主要要开展户户外拓展展，夜晚晚用来宿宿营。如如蜘蛛网网、战俘俘、法柜柜奇兵、丛丛林探险险、百米米定向、穿穿越电网网、水上上竞技（利利用山上上流下来来的山泉泉水，挖挖土方进进行人造造水面）等等，充分分调动团团队积极极性，互互动参与与性极强

55、强。建设规模模：占地地60亩亩。竞技运运动设置滑板板、自行行车、街街舞表演演等竞技技类表演演项目，满满足都市市酷酷的的爱玩爱爱运动一一族，给给他们提提供一个个很好的的交流平平台、可可定期举举办赛事事。建设规模模：占地地40亩亩。（3）云云顶高端端休闲区区云顶高端端休闲区区位于入入口东南南面仰屏屏山山顶顶平坦区区块该区区域的功功能定位位是：观景景、商务务会议接接待、餐餐饮住宿宿服务接接待。云顶高高端休闲闲会所要求建筑筑样式外外部返璞璞归真，与与大自然然和谐一一体，浑浑然天成成；但内内部装修修极尽奢奢华，并并配备专专业高素素质的会会所管理理人员和和服务人人员。会会所内部部设施应应有尽有有，有可可以

56、同时时容纳550人以以上的高高端多媒媒体会议议室，有有酒吧、餐餐吧、果果吧、室室内康体体运动器器材、洗洗浴、桑桑拿、按按摩、SSPA等等各项设设施。仰屏山山云端度度假酒店店按五星级级标准在在云顶高高端休闲闲会所旁旁兴建云端度假假酒店，以产权权度假酒酒店形式式开发，拟建设单人间、标准间、普通套房、豪华套房近200个房间，同时完善餐饮、康乐和文化休闲设施。建设规模模：占地地30亩亩。祥云台台仰屏山西西北面的的视野非非常宽广广，山顶顶的小山山包上更更是观景景的绝佳佳位置，可可远眺赣赣州城，远远山近水水一草一一木尽收收眼底。在在此处设设置一祥祥云台，祥祥云台的的铺装图图案采取取中国传传统的祥祥云图案案

57、，寓意意来到此此处的人人们都可可以收获获吉祥如如意。建设规模模：台面面积5000平方方米。（4）高高山平湖湖养生区区高山平湖湖养生区区位于云云顶高端端休闲区区东南面面，该区区域的功功能定位位是：别墅墅度假、户户外养生生。半坡别别墅仰屏山高高山平湖湖养生区区的半坡坡别墅是是作为旅旅游地产产项目开开发的。山山顶幽静静处，在在营造良良好的环环境和景景观的同同时，建建设高档档、宜居居的200栋现代代别墅。别别墅可以以自行打打理、亦亦可以托托管给景景区集中中经营管管理。建设规模模：占地地1000亩。森林SSPA基基地（自自然养生生基地、建建议囊括括周边部部分山体体）集森林氧氧吧、户户外SPPA、康康体理

58、疗疗和生态态运动于于一体的的森林休休闲基地地。打造造集康体体、疗养养、运动动、户外外休闲、商商务会晤晤、森林林度假等等复合功功能为一一体的森森林养生生度假基基地。主主要满足足高中端端市场和和商务白白领对“亲近自自然、健健康人生生”的需求求。主要要由健身身栈道、森森林居苑苑、户外外主题SSPA，以以及配套套基础设设施组成成。建设规模模：占地地1000亩。高山平平湖仰屏山现现有山泉泉水，终终年不枯枯竭，水水势随着着雨季旱旱季的不不同，时时而如飞飞瀑，时时而似涓涓流，规规划在养养生区南南面逐级级拦坝，人人为造湖湖、共造造3个水水面，每每一提级级约100米，形形成梯级级高山平平湖，湖湖中加索索道吊桥桥

59、。建设规模模：每个个湖面约约4亩，共共12亩亩。云水渡渡策划中设设计云水水渡平桥桥，用以以实现游游客走进进湖中，感感受水般般宁静的的梦想。平平桥为防防腐木材材料，坚坚固耐腐腐蚀，桥桥面宽44米，迂迂回曲折折，渐渐渐伸向湖湖心。建设规模模：长约约50米米高山瑜瑜伽高山瑜伽伽分室内内和室外外两种，室室外瑜伽伽场地主主要是通通过绿化化景观（类类似高尔尔夫球场场果岭绿绿化）的的营造，创创造良好好的室外外修炼环环境；室室内瑜伽伽场地则则建六面面完全透透明的大大玻璃房房，有专专门的通通道相连连。玻璃璃房内装装有调温温、调光光、调空空气湿度度、调开开闭的电电子系统统装置，在在玻璃房房里可小小憩、可可观景、可

60、可做瑜伽伽，此时时自己四四周是群群山环抱抱，仿佛佛飘身在在空际，在在这样的的氛围中中做瑜伽伽，修炼炼的不仅仅仅是身身体的柔柔韧性，更更是一种种人生境境界。建设规模模：占地地10亩亩第七章 节能能节水措措施7.1 设计计依据（1）中中华人民民共和国国节约能能源法（220088.4修修正）；（2）中中华人民民共和国国可再生生能源法法（220066.1）；（3）中中华人民民共和国国电力法法（119966.4）；（4）中中国节能能技术政政策大纲纲（20006年年）；（5）国国务院关关于加强强节能工工作的决决定（国国发220066288号）； （6）国国务院关关于印发发“十二五五”节能减减排综合合性工作

61、作方案的的通知（国国发220111266号）；（7）国国家发展展改革委委关于加加强固定定资产投投资项目目节能评评估和审审查工作作的通知知（发发改投资资2000627887号）；（8）江江西省节节约能源源管理暂暂行条例例实施细细则；（9）综综合能耗耗计算通通则（GGB/TT25889-220088）；（10）评评价企业业合理用用电技术术导则（GGB/TT34885-119988）；（11）公公共建筑筑节能设设计标准准（GGB5001899-20005）。7.2 节能能措施7.2.1 总图工工艺设备备节能（1）总总图布置置充分考考虑到物物流畅通通，运输输路线短短捷；（2）设设计中，设设备选择择立足于于国内先先进、节节能型设设备，并并充分考考虑合理理利用能能源，提提高能源源的利用用效率和和复用率率；本项目采采用中央央空调系系统配有有蓄冰装装置，是是具有世世界领先先COPP值，超超强节能能环保型型设备。可可避开用用电高峰峰，充分分使用低低谷电，储储能