XXXX年1季度江苏宿迁泗洪房地产市场报告_15页tmz

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1、 市场简报报杭州某某某市场部部（ 泗洪洪） 20011年年 033月25日内部资料料 请请勿外传传目录一、 政策要闻闻二、 土地资讯讯三、 市场观察察一、 政策要闻闻政策春节前夕夕，“新国八八条”横空出出世，“限购令令”成为调调控主题题词；春春节过后后，地方方细则密密集出台台，力度度空前。截截止两会会前，江江苏已出出台细则则城市有有：南京京、无锡锡、苏州州三大城城市（均均为省内内经济及及房价排排名靠前前城市）；其余城城市（包包括宿迁迁）由于于不在限限购城市市名单之之列，目目前细则则都在观观望等待待之中。即使出台，预计内容与苏州相当。出台“限限购令”城市出台时间间“限购令令”细则南京20111.

2、2.19本地人已已有1套套住房、非本地人持1年纳税证，可新购1套住房本地人已已有2套套及以上上住房、非非本地人人已有一一套住房房的、非非本地人人且无法法提供11年纳税税证明的的，停买买房。无锡20111.2.21本地人已已有1套套住房、非本地人持1年纳税证明的，限购套住房。本地人已已有2套套住房的的、非本本市户籍籍已有11套以上上住房的的、非本本地人且且无1年年纳税证证明的停买买房。依据省、市市有关人人才政策策引进的的非本市市户籍高高层次人人才，限限购1套套住房。苏州20111.3.4本地人已已有1套套住房的的，限购购1套，停停买第33套房。非本地人人持1年年纳税证证明可购购1套，停停买第22

3、套房。（两会关关注）温温总理近近期言论论：2月288日与网友友互动：开发商商应该流流着道德德血液两会工作作报告11：一些些群众反反映强烈烈的问题题没有根根本解决决，主要要是：优优质教育育、医疗疗资源总总量不足足、分布布不均；物价上上涨压力力加大，部分城市房价涨幅过高；违法征地拆迁等引发的社会矛盾增多；食品安全问题比较突出；一些领域腐败现象严重。我们一定要以对国家和人民高度负责的精神，通过艰苦细致的工作和坚持不懈的努力，加快解决这些问题，让人民满意。两会工作作报告22：坚定定不移地地搞好房房地产市市场调控控。加快快健全房房地产市市场调控控的长效效机制，重重点解决决城镇中中低收入入家庭住住房困难难

4、，切实实稳定房房地产市市场价格格，满足足居民合合理住房房需求。未来中短短期走势势预测：现象：220100年，两两次出台台调控措措施，房房产形势势多次反反复，调调控效果果难称理理想。原因：房房产调控控始终面面临保增增长和控控房价两两大相互互矛盾的的目标平平衡，确确切的说说，099年释放放的天量量信贷和和10年年前3季季度的适适度宽松松货币政政策带来来的资金金泛滥和和通胀预预期，很很大程度度上对冲冲了行业业调控政政策的效效力。政策环境境分析：1.大背背景：中中央政府府将以一一贯的坚坚决态度度化解人人民币升升值压力力和贸易易保护威威胁，为为解决国国内矛盾盾创造相相对稳定定的环境境。2.宏观观经济政政

5、策：220111年的宏宏观调控控以防通通胀和促促转变为为主要目目标，货货币政策策将由适适度宽松松转逐步步趋紧。3.行业业调控政政策：限限贷、禁禁购、提提高二套套房首付付比例等等举措空空前严厉厉，地方方政府监监督、问问责制度度日益严严格、重重庆、上上海房产产税开始始试点征征收。 紧缩的货货币政策策+严厉厉的行业业打压政政策20111年走势势预判：上半年年：成交交量下滑滑，量降降价稳，限限购、禁禁购力度度加大，多多数购房房者被拒拒之门外外，成交交量下滑滑。下半半年：量稳价价降，房房价开始始回落，成成交量萎萎缩、开开发商资资金链趋趋紧，房房价下滑滑。上半年泗泗洪市场场预判，普普通住房房将保持持量缩价

6、价涨，非普通通住房将将量缩价价稳。声音潘石屹：严厉的的政策将将脱缰的的野马拉拉回来SOHOO中国有有限公司司董事长长潘石屹屹在3月月16日日接受媒媒体采访访时表示示：“十二五五期间，尤尤其是十十二五的的前三年年，中国国的房地地产市场场将会在在格局上上发生重重大的改改变，即即将原来来商品房房占市场场90%以上的的份额，转转变为保保障性住住房超过过一半的的份额。这这将对整整个行业业、开发发商和房房地产市市场是一一个重大大的调整整，而这这调整将将会在未未来三年年之内完完成。国国八条出出台之后后，一线线城市住住宅成交交量都在在大幅下下滑，北北京上海海是下跌跌幅度最最大的两两个城市市。未来来房地产产市场

7、的的走势还还有待观观察。国国家正在在对房地地产实施施前所未未有、非非常严厉厉的调控控政策，这这些政策策从表面面上看似似乎都不不市场化化，尤其其是限价价、限购购政策。但但这几天天我私下下与一些些有远见见的开发发商交谈谈，他们们认为这这也很有有必要，过过去几年年的房地地产市场场像匹脱脱缰的野野马，政政府就是是由这种种看似不不尽合理理、十分分严厉的的政策将将这匹脱脱缰的野野马试图图拉回到到正常范范围。 任志强：商品房房住宅价价格上涨涨并非大大量的投投机、投投资行为为造成中国确实实存在着着商品住住房价格格上涨而而居民可可支付性性指数下下降的现现象，但但其主要要原因并并非大量量的投机机、投资资行为造造成

8、的。每每年约只只有占全全部城镇镇家庭户户数不到到3%的的新房供供给量，与与城市化化的需求求和适龄龄结婚人人口的集集中性矛矛盾、与与日益增增长的物物质消费费能力及及改善型型需求之之间的矛矛盾，是是无法仅仅靠限购购措施能能解决的的。全国拥有有第二套套以上住住房的比比重大大大提高了了，但用用于出租租的比重重也在提提高。如如果没有有个人购购房而形形成的住住房出租租市场，则则无能力力购房家家庭过渡渡的矛盾盾就会更更加突出出。而真真正将住住房闲置置的比重重却远不不像数小小区中的的灯光那那样惊人人，更不不像央视视二套的的报道那那样可怕怕，个别别城市中中的空屋屋率与全全部城镇镇的情况况相比并并不具有有说服力力

9、和代表表性。冯科：限限购限贷贷或致房房价报复复性反弹弹 目前的调调控政策策没有改改革土地地制度，也也没有改改变土地地被垄断断销售的的局面。其其次，限限购等政政策也属属于计划划经济时时期所用用的手段段，不符符合市场场规律，这这种管制制购房和和管制贷贷款的指指令不可可能持续续太久。因因此一旦旦放开，必必然导致致未来房房价继续续疯涨，所所以有关关部门应应当评估估这种指指令对市市场的危危害，避避免重蹈蹈日本的的覆辙。宋广菊：预计房房价将降降10%对于这一一次的宏宏观调控控，保利利地产董董事长宋宋广菊认认为，市市场是一一定要达达到调控控的效果果，政府府才会让让它回到到正常水水平，因因此这次次房价一一定会

10、降降下来。这这次的宏宏观调控控，不以以时间长长短来衡衡量，而而是以效效果来衡衡量。其其预计短短期内市市场的调调整幅度度会在110%左左右。对对于20011年年房地产产业的发发展，保保利地产产认为，短短期内调调控的方方向不会会改变、力力度不会会减小。同同时，调调控政策策对于不不同城市市和产品品的影响响不一。作作为政策策调控重重点的一一线城市市和房价价上涨较较快的二二线城市市受影响响较大，其其他二三三线城市市受影响响较小；面向自自住需求求的中小小户型产产品受影影响较小小，低密密度住宅宅、大户户型等投投资及改改善性需需求产品品受影响响较大。张玉良：房价未未达政府府预期目目标，后后续调控控将持续续20

11、111年，是是十二五五的开局局之年，对对政府来来说也是是至关重重要的一一年，如如果房价价继续上上涨上海海绿地集集团董事事长张玉玉良认为为，“中央和和地方政政府会持持续调控控，持续续采取更更有效措措施，这这是肯定定的。”他表示示，当前前房地产产调控必必须持续续进行下下去，过过去的一一年国家家出台了了一些调调控措施施，整体体上对这这个行业业起到了了积极意意义和促促进作用用。保障障房加大大力度建建设，限限购后对对投资投投机的抑抑制作用用，规范范市场方方面的进进步。市市场化的的商品房房房价没没有达到到预期目目标，如如果房价价继续上上涨，中中央和地地方政府府会持续续调控，持持续采取取更有效效措施。数字3

12、0中山大学学岭南学学院国际际商务系系主任王王曦透露露，收入入增长、土土地财政政与土地地价格、房房贷新政政是影响响房价的的主要因因素，在在房价上上涨的过过程中，这这三个要要素各自自贡献了了大概11/3，也也就是说说，如果果地价涨涨一倍的的话，房房价就会会涨300%。王王曦分析析认为，体体制性因因素是房房价居高高不下的的一个重重要原因因：如果果没有改改变目前前各地政政府的土土地财政政，土地地价格就就不会平平抑，开开发商也也不可能能推出便便宜的房房子。在经济周周期以及及政府换换届等政政治因素素的影响响下，从从紧的信信贷政策策在20012年年之前不不太可能能松动。而而中国经经济向来来有“逢逢2增长长，

13、逢88衰退”的的规律，因因此相信信宏观经经济20012年年会更好好的表现现。10%在国务务院办公公厅关于于进一步步做好房房地产市市场调控控工作有有关问题题的通知知中规规定，各各城市人人民政府府要合理理确定本本地区年年度新建建住房价价格控制制目标，并并于一季季度向社社会公布布。如今今，期限限将至，公公布房价价调控目目标的城城市除山山西省的的22个个之外，其其余还不不到100个，且且房价目目标涨幅幅多与当当地GDDP增幅幅等挂钩钩，大多多在100%左右右。接近近去年房房价年均均增长幅幅度的标标准引发发各界争争议10%的价格格上涨空空间究竟竟是“限价标标准”还是“涨价标标准”？一季度已已接近尾尾声，

14、除除了部分分二、三三线城市市打头阵阵公布调调控目标标之外，其其余城市市的目标标均未出出台。截截至月月日日，丹东东、银川川、榆树树、佛山山、沈阳阳、贵阳阳、昆明明、岳阳阳以及山山西省的的多多个城市市已公布布控制目目标。目目标大多多与当地地年度或或居民人人均可支支配收入入目标挂挂钩，因因此房价价涨幅纷纷纷围着着打转。70%80%我们的的客户770%-80%在限购购令出来来时就丧丧失了购购房的资资格。实实际上从从单个楼楼盘来看看价格下下降幅度度有限，但但由于高高端产品品没有成成交量，所所以房价价下降会会有比较较明显的的体现。我我们对于于后市还还是非常常有信心心的。我我们今年年开工计计划也在在改变，很

15、很可能在在产品出出来的时时候，市市场也就就迎来了了转机。招商地地产上海海公司总总经理吴吴粤向时时代周报报记者表表示。1.411万亿中国房地地产业协协会公布布20111年房房企测评评报告。数数据显示示,20010年年全国商商品房销销售额55.255万亿元元,其中中1000家重点点企业销销售总额额为1.41万万亿元,占到全全国总销销售额的的26.9%。 其中,万科以以10882亿元元的销售售业绩成成为首个个千亿房房企,恒恒大、保保利紧随随其后,并与绿绿地集团团、万达达集团、中中海地产产、绿城城集团、广广州富力力、碧桂桂园和雅雅居乐一一起位列列全国十十强。 值得一一提的是是,与220099年销售售金

16、额突突破百亿亿的房企企仅占227家相相比,220100年百亿亿房企阵阵容大幅幅扩充,升至335家,行业资资源整合合姿态进进一步显显现。百百强房企企中,前前十强企企业的销销售金额额达到559366亿元,占百强强总销售售额的442%,销售面面积58893万万平方米米,占百百强销售售面积的的45%。前220强和和50强强销售金金额分别别为84442亿亿元和1117330亿元元,占百百强总销销售额的的59.7%和和83%。 报报告分析析,20010年年的一个个新迹象象是开发发商对二二、三线线城市的的广泛进进驻,以以及对商商业地产产的兴趣趣增加。“由由于土地地资源充充足、成成本较低低、竞争争激烈程程度较

17、小小,我国国二、三三线市场场正吸引引越来越越多龙头头房企的的进入。二、土地地资讯泗洪挂牌牌土地情情况地块位置置挂牌日期期出让面积积（平米米）用途容积率起始价（万万元）泗洪县金金锁镇金金北大街街南侧20111.2.28规划总面面积5550677，本期期出让3382554.88商住1.7715000泗洪县黄黄河路南南侧、泰泰山路东东侧、建建材市场场西侧20111.2.28规划总面面积10053338.66其中出让让820004.1居住（适适当兼容容邻里服服务中心心）（低层1.11、高层层3.55）26000魏营镇魏魏上路北北侧20111.1.4398552.22商住1.771.0940魏营镇魏魏峰

18、路东东侧20111.1.445444商住1.771.0105天岗湖乡乡集镇区区内20111.1.4该宗地规规划面积积378863.5其中中本期出出让2331966.2商住1.8815955.933双沟镇建建设路北北侧20111.1.4400002m22商住多层11.71.00、高层层2.0012000石集发展展路北侧侧、青城城线西侧侧20111.1.4162994.33m2商住1.881.0730衡山北路路东侧，长长江路北北侧20100.122.311998771.77居住兼容容商业商业：多多层3.55、高层层5.55；住宅宅：多层层1.77、高层层3.5567411衡山北路路东侧，长长江路南

19、南侧20100.122.3111321139.9居住兼容容商业商业：多多层3.55、高层层5.55；住宅宅：多层层1.77、高层层3.5589199南至泗宿宿路，北北至通达达路20100.111.266规划总面面积19991443.33，本期期出让3340668.44商住商业55.5；住宅：高层3.551、低低层1.1116100香江路北北侧，衡衡山北路路东侧20100.111.266规划总面面积5002299.2，本本期出让让115560.6商业3.55607南至运河河路、西西至太白白山路、北北至团结结河、东东至五台台山路20100.111.266规划总面面积8881111.1，本本期出让让

20、222241.1住宅多层11.7高层33.5112888人民路东东侧，新新安江路路南侧，香香江路北北侧20100.111.266规划总面面积16660008.33，本期期出让11240006.2居住多层11.5、高高层3.00150000北至山河河西路，西西至泰山山南路，东东至衡山山南路、南南至黄河河路20100.111.266规划总面面积15511440.99，本期期出让2208667.77住宅兼容容商业住宅：多多层 1.7、高高层 3.511；商业业：多层层 3.5、高高层 5.521200珠江路北北侧，建建设北路路东侧，长长江路南南侧、人人民路西西侧、五五台山路路两侧20100.111.

21、266规划总面面积26688440.11，本期期出让6656229.99住宅兼容容商业商业：多多层3.55、高层层5.55；住宅宅：多层层1.77、高层层3.55177155泗洪县城城头中学学北侧20100.111.177215667.33住宅1.771.0485泗洪县城城头乡中中心路南南侧20100.111.177705商住4.18817.44泗洪县龙龙集镇区区龙聚路路东侧20100.111.177该宗地规规划面积积238876.7其中中本期出出让77735商住1.771.0550泗洪县龙龙集镇区区龙恩路路东侧，农农贸市场场西侧20100.111.17720777商住1.111.046.77

22、3泗洪县洋洋青路东东侧，金金沙江路路北侧20100.111.177该宗地规规划面积积27228666.7其其中本期期出让11774403.4住宅兼容容商业住宅：多多层 1.7、高高层 3.5、1.00；商业业：多层层 3.5、高高层 5.579844东至黄山山南路、西西临泗洪洪中学、北北至洪中中路、南南至泗洲洲东大街街20100.100.81663341.7商业、居居住综合合用地住宅：高高层3.55、多层层1.77；商业业：高层层5.55、多层层3.55324000泗洪县黄黄河路南南侧、泰泰山路东东侧、建建材市场场西侧20100.9.13.规划总面面积10053338.66，本期期出让2233

23、334.55居住（适适当兼容容邻里服服务中心心）（低层1.11、高层层3.55）52000泗洪县陈陈圩林场场青临路路两侧20100.8.11规划面积积12990066.5，本本期出让让200001住宅1.1119355泗洪县牡牡丹江路路南侧20100.6.29总面积3333335，本本期出让让133334商业1.55500注：蓝色色字体为为乡镇挂挂牌出让让土地从20110年66月至220111年2月月，泗洪洪共挂牌牌出让土土地17780亩亩。其中中县城为115222亩，住住宅4440亩，商商业377亩，商商住10045亩亩。乡镇镇为2558亩，全全部为商商住用地地。成交土地地情况地块位置置出让

24、面积积（平米米）用途容积率起始价（万万元）成交价格格（万元元）成交均价价（元/平米）成交日期期成交公司司魏营镇魏魏上路北北侧398552.22商住1.771.094013100328.720111.1.26袁帮峰魏营镇魏魏峰路东东侧45444商住1.771.0105150330.120111.1.26江苏中皇皇房地产产开发有有限公司司天岗湖乡乡集镇区区内该宗地规规划面积积378863.5其中中本期出出让2331966.2商住1.8815955.93315955.933688.020111.1.26泗洪锦瑞瑞房地产产开发有有限公司司双沟镇建建设路北北侧400002m22商住多层11.71.00、

25、高层层2.001200012000300.020111.1.26江苏珠峰峰置业有有限公司司衡山北路路东侧，长长江路北北侧998771.77居住兼容容商业商业：多多层3.55、高层层5.55；住宅宅：多层层1.77、高层层3.556741167411675.020111.1.26泗洪佳和和世纪城城房地产产开发有有限公司司衡山北路路东侧，长长江路南南侧1321139.9居住兼容容商业商业：多多层3.55、高层层5.55；住宅宅：多层层1.77、高层层3.558919989199675.020111.1.26泗洪佳和和世纪城城房地产产开发有有限公司司南至泗宿宿路，北北至通达达路规划总面面积19991

26、443.33，本期期出让3340668.44商住商业55.5；住宅：高层3.551、低低层1.111610016100472.620100.122.300泗洪中泰泰置业有有限公司司香江路北北侧，衡衡山北路路东侧规划总面面积5002299.2，本本期出让让115560.6商业3.55607607525.120100.122.300宿迁鑫盛盛房地产产开发有有限公司司南至运河河路、西西至太白白山路、北北至团结结河、东东至五台台山路规划总面面积8881111.1，本本期出让让222241.1住宅多层11.7高层33.511288818844847.120100.122.300泗洪县城城市建设设投资经经

27、营有限限责任公公司人民路东东侧，新新安江路路南侧，香香江路北北侧规划总面面积16660008.33，本期期出让11240006.2居住多层11.5、高高层3.0015000050000403.220100.122.300宿迁中瑞瑞置业有有限公司司北至山河河西路，西西至泰山山南路，东东至衡山山南路、南南至黄河河路规划总面面积15511440.99，本期期出让2208667.77住宅兼容容商业住宅：多多层 1.7、高高层 3.511；商业业：多层层 3.5、高高层 5.5212002120010166.020100.122.300江苏辉盛盛置业有有限公司司泗洪县城城头中学学北侧215667.33住

28、宅1.771.0485485224.920100.122.166泗洪县徐徐城康居居工程建建设有限限公司泗洪县城城头乡中中心路南南侧705商住4.18817.4417024111.320100.122.166周涛泗洪县龙龙集镇区区龙聚路路东侧该宗地规规划面积积238876.7其中中本期出出让77735商住1.771.0550550711.120100.122.166凌崐泗洪县龙龙集镇区区龙恩路路东侧，农农贸市场场西侧20777商住1.111.046.773132635.520100.122.166杨洋东至黄山山南路、西西临泗洪洪中学、北北至洪中中路、南南至泗洲洲东大街街1663341.7商业、居

29、居住综合合用地住宅：高高层3.55、多层层1.77；商业业：高层层5.55、多层层3.5532400035600021400.220100.111.3泗洪县容容大房地地产开发发有限公公司泗洪县黄黄河路南南侧、泰泰山路东东侧、建建材市场场西侧规划总面面积10053338.66，本期期出让2233334.55居住（适适当兼容容邻里服服务中心心）（低层1.11、高层层3.55）520005200022288.520100.111.3宿迁市保保利城投投资有限限公司注：蓝色色字体为为乡镇挂挂牌成交交土地从20110年66月至220111年2月月，泗洪洪县共成成交土地地14110亩。其其中县城城区出让让土

30、地112344亩，住住宅2886.77亩，商商业177.3亩亩，商住住9300亩。乡乡镇成交交土地1176亩亩，全为为商住用用地。三、市场场观察1、泗洪洪市场动动态从各个案案场走访访情况来来看，多多数为冷冷清状态态，政策策对客户户来访量量还是有有一定的的影响，各楼盘对促销优惠仍保持谨慎态度，除个别楼盘有95折优惠外，多数楼盘以小幅优惠为主，大部分开发商都在静观市场，目前无大的促销措施。2、重点点楼盘关关注别墅项目目项目名称称目前售价价备注玫瑰西班班牙联排：3310方方，地上上面积2230，地下下面积：80，产权权面积2280（地下下车库及及保姆房房有产权权），中中间套1117万万，边套套130

31、0万。叠加：33-4层层，1883（加加地下车车库333，）770万左左右；11-2层层，2007（地地下室1103），总总面积3310（产权权面积2250），1100-1100万（边边套与中中间套差差10万万以内）去化情况况：共推推出811套，售售出400套左右右优惠：（截截止本月月底）首首付500%，优优惠800元/；全额额，优惠惠2000元/首付每多多付100%，多多优惠220元/中皇城独栋1000万以以上，具具体价格格未定56月月份推出出多层及及剩余联联排、独独栋。对对于报价价，销售售员显得得很谨慎慎，不敢敢说得太太具体，因因为独栋栋首次推推出，估估计也是是在观察察市场。半岛国际际暂无

32、预计56月份份开盘，目目前无预预约活动动瑞丰翡翡翠城对外报价价30000-440000元/平平米别墅预计计566月份推推出，目目前无预预约活动动从玫瑰西西班牙近近期价格格来看，相相比去年年底价格格有2000-3300元元/幅幅度的提提升，原原因可能能是有样样板房及及首期基基本是现现房实景景的支撑撑。相比比泗洪市市场其它它别墅项项目，目目前只有有他这家家有样板板房及现现房实景景，工程程进度上上占尽优优势。普通住宅宅项目名称称建筑类型型销售价格格（元/）近期销售售情况苏阳卧卧龙湾小高层、多多层均价:22800032200小高层已已售25套套左右多层暂定定5月118号开开盘富园广场场高层8月份左左右

33、开盘盘中正香香格里拉拉多层、高高层高层：BBD户型型 33300AC户型型32000多层暂时时不对外外出售高层售出出10%左右南山龙郡郡多层,高高层均价:336000左右多层售罄罄高层：117层层35000多7层以上上36000多多层售罄罄高层房源源基本每每层都有有正邦金金域蓝湾湾多层,小小高层78月月份开盘盘政通河河畔花城城多层,小小高层均价：3356883368838868一期多层层剩200套左右右，高层层70%售完二期多层层推出88栋，已已售出220套占占左右富园天郡郡多层,高高层均价：33700038800起价35500剩两栋多多层，一一栋高层层，其余余基本售售完星河上城城小高层、高高层、多多层均价：330500起价300105#与110#还还有房源源，800%售完完正邦观观城多层、高高层89月月份开盘盘尚城世家家小高层均价33338基本售完完