XXXX年中国房地产市场总结与展望vcb

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1、1. 政政策环境境(1) 概述：经济手手段和行行政措施施并用，综综合调控控力度空空前为遏制房房价过快快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关

2、主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。回顾2010 年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：图：20010年年1-110月全全国商品品房销售售面积变变化及房房屋销售售价格指指数1-4月月，第一一轮调控控。20010年年1月10日，国务务院办公公厅出台台关于于促进房房地产市市场平稳稳健康发发展的通通知（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4 月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70 个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频出。这直接

3、导致了4 月17日“国十条”的出台。4月-99月，第第二轮调调控。220100 年4 月17日，国国务院出出台关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知（国国发22010010 号，“国十条条”），随随后的几几个月，信信贷、土土地、税税收等政政策密集集出台。房房地产市市场也在在5-88 月显显著降温温，其中中5 月和和6 月全全国商品品房销售售面积分分别同比比下降33.4%和2.77%，7 月和和8 月扩扩大至115.44%和10.1%；70 个大中中城市房房屋销售售价格指指数4 月环比比涨幅达达1.44%，但但5 月即即下降到到0.22%，6 月更更是下降降0.11%，7-88 月

4、持持平。9 月市市场回暖暖带来第第三轮调调控。99 月全全国及重重点城市市显著升升温，当当月全国国商品房房销售面面积同比比增长116.66%，中中国房地地产指数数系统数数据也显显示，99 月1000 个城城市住宅宅价格环环比上涨涨0.77%，十十大城市市上涨00.8%。房价价的再度度上涨导导致中央央及相关关单位在在9 月底底密集出出台了相相关政策策，包括括更严格格的信贷贷政策，将将首套房房的首付付比例统统一提高高至300%，全全国性限限制第三三套房按按揭贷款款等，统统称为“929 新政”。(2) 调控方方向一：抑制投投资投机机需求为抑制投投资投机机需求，遏遏制房价价过快上上涨，中中央及地地方政

5、府府主要实实施了以以下政策策措施：一是差别别化信贷贷政策。4 月17 日，“国十条”出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍。为抑制9 月房地产价格出现的上行倾向，9 月29 日央行、银监会联合发布了关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，要求对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。4 月“国十条”和“9.29 新政”实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行了严格规定，其严厉程度空前，力度史无前例，严厉打击了投资投机需求。表：20010年年差别化化信贷政政策二是限购购政策。为落实4

6、月“国十条”及“9.29 新政”精神，北京于4 月30 日出台了“国十条实施细则”，规定北京家庭只能新购一套商品住房。截至11 月底，先后有16 个城市出台限购令，其中深圳、南京最为严厉，限制购买第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再购买）；上海、大连等城市比较严厉，限定新购买一套房；天津、苏州等城市严厉程度一般，规定限购一套新房。从时间来看，仅有福州、厦门两地明确提出政策仅执行到2010 年底，其他城市未明确。除部分城城市出台台限购令令外，国国家外汇汇管理局局、住建建部还出出台相关关政策，对对外资机机构和个个人购买买国内房房产进行行了限制制。三是上调调住房公公积金贷贷款利率率，对使使用公积

7、积金贷款款购买多多套住房房进行限限制。220100 年10 月20 日日，住建建部发布布关于于调整住住房公积积金存贷贷款利率率的通知知，指指出五年年期以下下（含五五年）及及五年期期以上个个人住房房公积金金贷款利利率分别别上调00.177 和0.118 个个百分点点，开展展住房公公积金支支持保障障性住房房建设项项目贷款款试点的的城市，贷贷款利率率按照五五年期以以上个人人住房公公积金贷贷款利率率上浮110%执执行。111 月2 日，住住建部、财财政部、央央行、银银监会联联合发布布了关关于规范范住房公公积金个个人住房房贷款政策有有关问题题的通知知，对对住房公公积金的的使用、贷贷款首付付款比例例及利率

8、率做了严严格的规规定，并并要求停止向向购买第第三套及及以上住住房的缴缴存职工工家庭发发放住房房公积金金个人住住房贷款款。目前前，公积积金贷款除首套套90 平米以以下住房房的首付付比例不不得低于于20%以外，其其他政策策与商业业按揭贷贷款政策策保持一一致，进进一步表表明了中中央政府府加大信信贷政策策（金融融杠杆）力力度来强强化房地地产调控控的意愿愿。(3) 调控方方向二：增加住住房特别别是保障障房供应应19988 年住住房制度度改革的的目标之之一就是是建立和和完善以以经济适适用住房房为主的的多层次次城镇住住房供应体系，对对不同收收人家庭庭实行不不同的住住房供应应政策，通通过调整整住房投投资结构构

9、，重点点发展经经济适用用住房（安安居工程程），加加快解决决城镇住住房困难难居民的的住房问问题。而而近几年年保障房房供应的的不足，商商品房价格节节节攀升升，使得得中低收收入家庭庭买房难难、住房房难的问问题越来来越突出出。因此此，与此此前调控控不同，中央政府府在20010 年把保保障房建建设提高高到了前前所未有有的高度度，具体体相关政政策如下下：第一，大大幅增加加土地供供给，提提高保障障房用地地比重。2010 年1 月21 日，国土资源部关于改进报国国务院批批准城市市建设用用地申报报与实施施工作的的通知，规规定“申报住住宅用地地的，经经济适用用住房、廉租租住房和和中低价价位、中中小套型型普通商商品

10、住房房用地占占住宅用用地的比比例不得得低于770%”。4 月15 日日，国土土部公布布了各地地住房供供地计划划，全国国来看，保保障房及及中小套套型普通通商品房房用地占占比为76.66%。4 月17日“国十条条”也强调调了保障障房及中中小套型型商品房房用地不不低于770%的的比例。土土地是住房建建设的基基础，确确保了土土地供给给，有利利于保障障房建设设工作的的展开。第二，通通过减免免税费，鼓鼓励保障障房建设设。为落落实4 月“国十条条”精神，加加快发展展公共租租赁住房，6 月8 日，住住建部、国国土部、央央行、银银监会等等7 部委委联合出出台了关关于加快快发展公公共租赁赁住房的指导导意见，指指出

11、对公公共租赁赁住房的的建设和和运营给给予税收收优惠。根根据指指导意见见，财财政部、国税总局局发布了了关于于支持公公共租赁赁住房建建设和运运营有关关税收优优惠策的的通知，对对公租房房建设用用地及公租租房建成成后占地地免征城城镇土地地使用税税、印花花税，对对经营公公租房所所取得的的租金收收入免征征营业税、房产产税等。保保障房面面对的是是中低收收入家庭庭，价格格受限制制，企业业在参与与建设、运运营的过过程中利利润较低，给给予税费费减免优优惠能鼓鼓励企业业积极参参与保障障房建设设。第三，金金融支持持保障房房建设。5 月，国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，鼓励民间间资本参参与政策策性住房房

12、建设，支支持和引引导民间间资本投投资建设设经济适适用住房房、公共共租赁住住房等政策性性住房，参参与棚户户区改造造，享受受相应的的政策性性住房建建设政策策。6 月住建建部、国国土部、央央行、银监会等等7 部委委联合出出台的关关于加快快发展公公共租赁赁住房的的指导意意见，鼓鼓励金融融机构发发放公共共租赁住房房中长期期贷款，支支持符合合条件的的企业通通过发行行中长期期债券等等方式筹筹集资金金，专项项用于公公共租赁住房房建设和和运营，探探索运用用保险资资金、信信托资金金和房地地产信托托投资基基金拓展展公共租租赁住房房融资渠道。资资金是保保障房建建设的难难题，金金融支持持措施的的出台将将拓宽保保障房建建

13、设的资资金来源源渠道，一一定程度度上鼓励励了企业业参与保保障房建建设。(4) 调控方方向三：加强市市场管理理，促进进房地产产市场健健康发展展除以上政政策外，2010 年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管管理，规规范房地地产企业业及相关关人员行行为，促促进房地地产市场场健康发发展。表：20010年年加强房房地产市市场管理理相关政政策融资环节节，4 月“国十条条”要求，商商业银行行要加强强对房地地产企业业开发贷贷款的贷贷前审查查和贷后后管理，对对违规企企业证监监部门暂暂停批准准其上市市、再融融资和重重大资产产重组。11 月12 日，银监会发布通知，要要求各信信托公司

14、司应立即即对房地地产信托托业务进进行合规规性风险险自查，各各银监局局要督促促信托公公司在开展房房地产信信托业务务时审慎慎选择交交易对，加加强信托托资金运运用监控控。这些些措施的的出台将将加大房房地产开发企企业的融融资难度度和资金金压力。土地开发发环节，进一步加强土地供应管理，确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房地产用地地突出问问题专项项检查，并并对一些些违规企企业制定定了明确确的惩罚罚措施，如如对违法法违规的的房地产产开发企企业，加加大曝光光和处罚罚力度，暂暂停其新新购土地地。国土土资源部部还发出出通知，严严禁国土土部门行行政管理人员员在从事事生产经经营的事事业单位位或中介介机构交交叉任

15、职职，严防防地产市市场腐败败。商品房交交易环节节，加大大交易秩秩序监管管力度，对对存在捂捂盘惜售售、囤积积房源、哄哄抬房价价等行为为的房地产开开发企业业，要加加大曝光光和处罚罚力度，问问题严重重的要取取消经营营资格。“929 新政”要求依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。部分城市，如北京等还出台了商品房预售资金管理办法，加强商品房预售资金管理。这些措施强化了商品房交易的管理，将使商品房市场更加健康运行。2. 土土地市场场(1) 1-111月全全国1220个城城市住宅宅用地累累计上市市量同比比增长443%，其其中上半半年增长长显著，下下半年渐渐趋平稳稳图：2001

16、0年年1-111月全全国1220个城城市住宅宅用地月月度供应应量20100 年1-111 月月，全国国1200 个城城市累计计供应住住宅用地地395591 万平方方米，同同比增加加43%。从各各月数据据来看，除除2 月受受新年假假期影响响导致同同比增幅幅略有下下降之外外，1-3 月月同比增增幅高位位运行，1 月和3 月甚至接近3 倍；自4 月起，土地市场推出量同比增幅均在60%以下，7 月以后则维持在15%以内；9 月29日出台的“新五条”使得传统的“银十”变得异常冷清，而11 月，在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，土地市场供应量冲高，达到4318 万平方

17、米，环比增幅达15%，同比增幅达11%。(2) 1-111月全全国1220个城城市住宅宅用地成成交量同同比增长长40%，但100-111月持续续下行20100 年1-111 月月，全国国1200 个城城市累计计成交住住宅用地地302216 万平方方米，同同比增加加40%。从各各月来看看，4-6 月月的月成成交量维维持在222000 万平平方米这这一水平平，7-9 月月有所反反弹，并并在9 月达到到30776 万万平方米米，是年年内第二二高水平平，但110-111 月月又有所所下降。从从同比变变化看，前前三个月月同比增增幅高位位运行，分分别为2266%、2366%和4622%，自自4 月起起，土

18、地地市场成成交量同同比增幅幅均保持持在500%以下下，8、10 两个月月更出现现同比负负增长的的现象。11 月，全国120 个城市共成交住宅用地2887万平方米，同比增加19%，但环比下降4%，延续了上月的下行态势。图：20010年年1-111月全全国1220个城城市住宅宅用地月月度成交交量(3) 受政策策和成交交结构影影响，1120个个城市的的住宅用用地楼面面地价波波动频繁繁，7月后呈呈震荡上上行之势势从绝对水水平来看看，受政政策和成成交结构构影响，120 个城市的住宅用地楼面地价波动频繁，4 月和7 月月均不足足15000 元元/平方米米，均属属于阶段段性低点点。9月又达达到全年年最高的的

19、23995 元元/平方米米，100月骤降至至16117 元元/平方米米，111 月有有所上升升，达到到21335 元元/平方米米，环比比上涨332%，同同比上涨涨10%。从同同比涨幅幅来看，1-5 月地价同比涨幅均在60%以上，但逐月缩小。6 月后涨跌幅波动频繁，但均在110%以以下。图：20010年年1-111月全全国1220个城城市住宅宅用地楼楼面均价价(4) 上半年年住宅用用地平均均溢价水水平持续续下降，三三季度震震荡明显显，100-111月又明明显上升升上半年，120 个城市的住宅用地平均溢价水平从1 月的61%持续下行至6 月17%。7-9 月，溢价水平震荡明显，各月分别为20%、2

20、8%、24%，并未体现出明显的趋势。10-11 月，尽管有更严厉的调控措施出台，但企业拿地依然较为踊跃，溢价水平持续上升，分别为38%和42%。同比来看，2010 年1-5 月的溢价水平均高于去年同期，但从6 月起，溢价水平均低于去年同期，表明今年的土地市场特别是下半年，开发企业拿地要更为理性。3. 房房产市场场全国市场场（1）开开发投资资：1-11月月全国房房地产开开发投资资额同比比增长336.55%，处处于历史史高位图：20007年年以来全全国房地地产开发发投资额额及其增增速20100 年1-111 月，全全国完成成房地产产开发投投资额44.3 万亿元元，同比比增长336.55%，增增速与

21、11-100月持平平，较上上半年下下降1.6 个个百分点点。其中中，全国国完成住住宅开发发投资额额3.00 万亿亿元，同同比增长长34.2%，增增速较11-100 月提提高0.4 个个百分点点，较上上半年下下降0.2 个个百分点点。111 月当当月，全全国完成成房地产产开发投投资额446288 亿元元，环比比增长11.5%，和去去年同期期相比增增长366.7%。(2) 市场销销售：220100年1-111月全全国商品品房销售售面积同同比增长长9.88%，中中西部省省份销售售面积占占比较220099年年底底提高22.2个个百分点点，四十十个大中中城市以以外的其其他城市市住宅销销售面积积占比提提高

22、5.7个百百分点今年1-11 月，全全国商品品房销售售面积88.255 亿平平方米，比比去年同同期增长长9.88%，增增幅比11-100 月提高了00.7 个百分分点。其其中，商商品住宅宅销售面面积增长长7.44%，办办公楼增增长255.9%，商业业营业用用房增长长35.2%。销销售额方方面，11-111 月，商商品房销销售额44.233 万亿亿元，同同比增长长17.5%，增增幅比11-100月提高高0.22 个百百分点。其其中，商商品住宅宅销售额额增长112.88%，办办公楼和和商业营营用房分分别增长长48.4%和和50.2%。图：20007年年以来全全国商品品房和商商品住宅宅销售额额、销售

23、售面积增增长率5-8月月同比下下降，99月起止止跌增长长。从不不同月份份来看，从从年初到到8月，商商品房销销售累计计增速持持续下行行，其中中销售面面积从11-2 月的388.2%下行至至1-88 月的的6.77%，销销售额从从1-22 月的的70.8%下下行至11-8 月的7.5%，其其中5-8 月月的单月月商品房房销售面面积均低低于去年年同期；9 月起起，全国国商品房房销售累累计增速速开始回回升，到到1-111 月月，商品品房销售售面积和和销售额额增速分分别回升升至9.8%和和17.5%，其其中111 月单单月分别别同比增增长144.5%和18.6%。(3) 房价：全年高高位运行行，6-8月

24、平平稳甚至至下跌，但但9月以来来小幅上上涨从国家统统计局公公布的770 个个大中城城市新建建住宅销销售价格格指数来来看，环环比涨幅幅波动显显著：11-4月月保持较较快上涨涨势态，月月均涨幅幅在1.4%左左右，在在4 月中中旬国家家出台“国十条条”调控措措施后，5月环比涨幅即下降至0.4%，6-8 月价格环比保持不变，但9 月又开始上涨，9-11 月环比涨幅分别为0.5%、0.3%和0.4%。同比来看，今年前4 个月新建住宅销售价格同比涨幅提高4.1 个百分点至15.4%。5 月份以来保持下降趋势，11 月份为9.3%，较10 月份下降1.3 个百分点，较4 月份下降6.1 个百分点。图：200

25、07年以以来全国国房屋销销售价格格指数（同同比）走走势图：20007年年以来全全国房屋屋销售价价格指数数（环比比）走势势百城住宅宅价格走走势与国国家统计计局700个大中中城市价价格指数数走势一一致。根根据中国国房地产产指数系系统百城城价格指指数对1100 个城市市的全样样本调查查数据，今今年6、7 月份份百城平平均价格格环比分分别下降降1.332%和和0.004%。9-111 月月一直保保持环比比上升趋趋势，环环比涨幅幅分别为为0.770%、0.666%和和0.882%。表：20010年年6-111月百百城价格格指数从上涨和和下跌的的城市个个数来看看，7-8 月月上涨城城市数量量分别为为26

26、个和588 个，明明显低于于6 月份份的800 个。而而9 月份份以来，随随着价格格指数连连续上涨涨，9-11 月上涨涨城市数数量也增增加至886 个个、766 个和86 个。重点城市市新房市市场(1) 成交：北京、上上海等多多数重点点城市今今年1-11月月销售面面积低于于20009年，市市场集中中度有所所上升，高高端项目目占比下下降􀂺今年年1-111月北北京、上上海等重重点城市市月均住住宅成交交面积均均低于220099年，但但多数高高于20008年年和往年相相比，今今年1-11 月北京京、上海海等重点点城市住住宅月均均销售面面积皆低低于20009 年，但但多数都都超过220

27、088 年水水平。具具体来看看，一线线城市北北京、广广州前111 个个月住宅宅销售面面积较220099 年降降幅在330%-40%之间，上上海降幅幅介于440%-50%，深圳圳降幅高高达522%。和和20008 年年相比，上上海、深深圳分别别下降33%和24%，北京京和广州州分别上上涨299%和10%。二线城市市中，武武汉较220099 年小小幅下降降7%，成成都下降降35%，杭州州、南京京降幅介介于500%-660%。和和20008 年年相比，成成都增长长55%，武汉汉增幅高高达1002%。三三四线城城市中，郑郑州和包包头今年年1-111月住住宅月均均销售面面积较220099 年皆皆小幅下下

28、降6%，南昌昌和合肥肥降幅介介于300%-550%之之间，和和20008年相相比，南南昌、郑郑州增幅幅皆为668%，包包头增幅幅达到1139%。图：20008年年以来三三类城市市住宅平平均月度度销售面面积走势势􀂺今年年以来北北京、上上海等多多数重点点城市住住宅成交交面积先先降后升升，100-111月重点点城市月月均销售售面积普普遍高于于5-99月今年以来来，多数数重点城城市住宅宅销售先先降后升升，在经经历5-9 月月的相对对低位，10-11 月各城城市成交交量均有有所上升升。和55-9 月份相相比，110-111 月月份一线线城市中中北京、上上海和深深圳住宅宅月均销销售面积积

29、增幅介介于300%-660%之之间。二二线城市市中成都都、南京京增幅超超过1000%，三三四线线线城市中中合肥、南南昌和包包头增幅幅介于440%-70%之间。图：20010年年以来三三类城市市住宅销销售面积积走势􀂺市场场集中度度不断提提高，北北京前220位项项目占比比接近四四成20100 年，尽尽管受宏宏观市场场调控，北北京等重重点城市市的成交交量下降降显著，但但市场集集中度显显著上升升。在北北京，销销售面积积前200 名项项目销售售面积和和销售额额占比今今年以来来稳步上上升，33 季度度分别达达到433.4%和38.4%，分分别上升升15.3 个个百分点点和122.2 个百

30、分分点。图：北京京销售面面积前220名住住宅项目目市场销销售占比比在上海，住住宅销售售面积前前20 名项目目销售面面积和销销售额占占比今年年以来同同样稳步步上升，3 季度分别达到21.7%和31.6%，分别上升2.9 个百分点和7.1 个百分点。图：上海海销售面面积前220名住住宅项目目市场销销售占比比(2) 价格：重点城城市成交交均价和和价格指指数震荡荡上行􀂺今年年1-111月，一一线城市市中广州州住宅成成交均价价涨幅最最大，达达到333.8%，二线线城市中中苏州涨涨幅居前前今年1-11 月，受受调控政政策和成成交结构构影响，各各大城市市住宅成成交均较较波动幅幅度较大大，但

31、整整体呈上涨趋趋势。从从累计涨涨幅来看看，上海海、天津津、武汉汉累计涨涨幅接近近20%，北京京、杭州州、苏州州接近10%。值值得注意意的是，11 月多个城市成交均价出现下降，如北京、深圳、苏州分部下跌12%、16%、19%，上海海、杭州州小幅下下跌0.4%和和2.66%。图：20008以以来一线线城市住住宅成交交价格走走势图：20008以以来二线线线城市市住宅成成交价格格走势图：20008以以来三四四线城市市住宅成成交价格格走势􀂺从新房房价格指指数看，北北京、武武汉今年年的累积积涨幅居居于前列列从中国房房地产指指数系统统新房指指数走势势来看，尽尽管7-8 月月重点城城市价格格

32、指数出出现小幅幅震荡，但但全年仍有有所上涨涨。1-11 月，北北京、武武汉涨幅幅最大，分分别为114%和和13%，上海海、广州州、杭州州也超过10%，深圳圳为9%，天津津和苏州州分别为为6%和4%。图：20007年年以来重重点城市市新房指指数走势势(3) 供应：多数城城市供应应量与去去年持平平或小幅幅增长，销销供比普普遍低于于1，出清清周期上上升􀂺下半年年各城市市迎来供供应高峰峰，但一一线城市市全年累累计上市市量仍低低于去年年同期，但但其他城城市普遍遍高于去去年今年1-11 月，一一线城市市中上海海和深圳圳住宅月月均上市市面积明明显小于于20009 年年水平，北北京与2200

33、99年持平平，广州州显著上上升。与与20008 年年相比，4 个一线城市除广州小幅下降3.2%，其他3 个城市降幅介于20%-50%之间。二线城市市中，和和20009 年年相比，杭杭州持平平，武汉汉和大连连大幅增增加255.3%和50.2%，苏苏州小幅幅下降。和和20008 年年相比，除除杭州外外，武汉汉、苏州州和大连连皆有所所增加。三四线城城市中，除除东莞较较20009 年年小幅下下降7%外，长长沙、南南昌和郑郑州皆显显著增加加，其中中长沙增增幅高达达67.3%。而而和20008 年相比比，除长长沙大幅幅增加441.77%外，东东莞、南南昌和郑郑州皆出出现下降降。图：20008年年以来三三类

34、城市市住宅平平均月度度上市面面积走势势􀂺销供比比：重点点城市220100年住宅宅销供比比皆低于于20009年，但但高于220088年一线城市市中，今今年前111 个个月，北北京上海海、深圳圳和广州州住宅销销供比分分别为11.0、1.00、0.99 和0.88，皆小小于20009 年的1.7、1.33、1.55 和1.55，但高高于20008 年的0.6、0.88、0.66 和0.77。二线线城市中中，杭州州今年前前11 个月住住宅销供供比为00.6，明明显低于于20009 年年的1.5，但但高于220088 年的的0.44；武汉汉为0.9，明明显小于于20009 年年的2.2

35、，但但高于220088 年的的0.77。三线线城市中中，南昌昌、郑州州销供比比皆超过过1，分别别为1.1 和和1.22，低于于20009 年年的2.1 和和1.66，但高高于20008 年的0.6 和和0.77。图：20008以以来三类类城市住住宅销供供比走势势􀂺20110年前前11个月月，一线线城市除除深圳外外住宅可可售面积积皆有所所上升，上上海增幅幅高达330.66%20100 年1-111 月月，一线线城市中中，深圳圳住宅可可售面积积显著下下降，111 月月底为2215 万平方方米，较较年初下降降43.5%。上上海显著著上升，11 月可售面积为630 平方米，较年初上升

36、30.6%，北京升幅最小，为4.7%，广州为17.1%。二线城市市中，杭杭州、南南京、苏苏州和武武汉圳住住宅可售售面积皆皆出现上上升。其其中杭州州升幅最最大，为为61.11%。南南京和苏苏州分别别为299%和27.8%。武武汉小幅幅上升55.9%。图：20008以以来一线线城市住住宅可售售面积走走势图：20008以以来二线线城市住住宅可售售面积走走势􀂺重点城城市除深深圳外，住住宅出清清周期都都出现上上升住宅出清清周期方方面，和和20009 年年年末相相比，今今年111 月深深圳减少少1 个月月至8 个月，重重庆持平平为5 个月，北北京大幅幅增加77 个月月至144 个月月，上

37、海海增加22 个月月至4 个月，杭杭州、南南京分别别提高44个月和和5 个月月至7 个月和和8 个月月。图：20007年年以来重重点城市市住宅出出清周期期走势重点城市市二手房房市场(1) 成交量量：20010年年1-111月各各大城市市二手房房月均成成交面积积皆小于于20009年，但但明显高高于20008年年图：20008年年以来一一线城市市住宅成成交面积积走势今年前111 个个月，各各大城市市二手房房月均成成交面积积均较上上年有所所下降。一一线城市市中，北北京上海海二手房房月均成成交面积积分别为为1388 万平平方米和和1099 万平平方米，分分别较220099 年下下降322.8%和48.

38、8%，但但较20008 年大幅幅增长1198%和73%。图：20008年年以来二二线城市市住宅成成交面积积走势二线城市市中，今今年前111个月月天津二二手房月月均成交交面积为为47 万平方方米，较较20009 年年下降336.55%，但但相比220088 年大大幅增加加1244%。杭杭州月均均成交面面积只有有14 万平方方米，较较20009 年年大幅下下降577.1%，较20008 年增长长63%。(2) 价格：20110年前前11个月月重点城城市二手手房价格格指数皆皆有所上上升，一一线城市市中北京京涨幅最最大，二二三线城城市中重重庆涨幅幅居于首首位图：20005年年以来重重点城市市二手房房价

39、格走走势今年1-11 月，一一线城市市中，北北京二手手房涨幅幅涨幅最最大，达达到399.8%，11 月二手手房均价价为2558122元/平方米米；广州州涨幅为为33.0%，11 月二手手房均价价为1334877 元/平方米米；上海海和深圳圳涨幅皆皆为222.0%。二三线城城市中，重重庆二手手房均价价涨幅最最大，为为33.7%，11 月均价价为69956 元/平方米米。天津津、南京京涨幅分分别为228.66%和28.4%。杭杭州、武武汉涨幅幅靠后，分分别为221.88%和19.9%。4. 重重点开发发企业(1) 今年万万科、保保利等重重点开发发企业销销售额同同比大幅幅增长，万万科成为为中国第第一

40、家销销售额超超过千亿亿的房企企20100 年重重点开发发企业中中，最引引人注目目的无疑疑是万科科地产。随随着8-11 月销售售面积和和销售的的大幅增增长，今今年122 月初初销售额额突破110000 亿元元，成为为中国第第一家销销售额过过千亿的的房地产产开发企企业，前前11 个月销销售额同同比大幅幅增长772.33%。同同期，中中海和保保利销售售额分别别为5888 港港元和5571 亿元，同同比分别别增长330.77%和41.6%。绿绿城、富富力销售售额分别别为4665 亿亿元和3304 亿元，同同比分别别增长88.4%和19.5%。和其他重重点企业业相比，万万科今年年的规模模领先优优势更为为

41、明显。2009 年，万科销售额分别是中海和保利的1.3 倍和1.5 倍，今年前11 个月上升至1.7 倍。和碧桂园、富力相比，万科销售额的倍数由2009 年的2.7 和2.5 升至2010 年前11 个月的3.3 和3.5。图：20009年年至今重重点开发发企业销销售额对对比(2) 10大大开发企企业市场场份额有有所上升升，前111个月月销售额额占全国国10.3%，较较1季度末末提高00.6个个百分点点今年前111 个个月，万万科、中中海等全全国100 大开开发企业业市场份份额呈上上升走势势。其中中销售面面积占全全国比重重为5.1%，较较1 季度度末提升升0.11 个百百分点，分分企业看看，万

42、科科1-111 月月销售面面积全国国占比为为1.00%，较较1 季度度末提高高0.22 个百百分点，恒恒大和保保利皆提提高0.1 个个百分点点至0.9%和和0.88%，碧碧桂园、中中海各下下降0.1 个个百分点点至0.7%和和0.66%。10 大大企业销销售额全全国占比比1-111 月月为100.3%，较1 季度末末提升00.6 个百分分点。分分企业看看，万科科和保利利11 月底分分别为22.4%和1.44%，分分别较11 季度度末提高高0.55 个百百分点和和0.33 个百百分点；中海和和碧桂园园分别降降0.33 个百百分点和和0.11 个百百分点至至1.44%和0.77%。图：20009年

43、年以来110大开开发企业业销售面面积全国国占比图：20009年年以来110大开开发企业业销售额额全国占占比第二部分分：20011年年中国房房地产市市场展望望1. 市市场发展展环境(1) 宏观经经济：通通胀风险险加大，调调结构、稳稳物价成成为20010年年经济工工作重点点20100 年12 月11 日，国国家统计计局提前前发布原原计划于于12 月13日发发布的111 月月经济数数据。数数据显示示，111 月末末M2 和贷款款余额同同比增速速分别为为19.5%和和19.8%，较较上月分分别提高高0.22 和0.55个百分分点；111 月月新增人人民币贷贷款56640 亿元，同同比多增增26992

44、亿亿元，11-111 月累累计新增增贷款77.466万亿元元，已接接近全年年7.55 万亿亿元的新新增贷款款计划；11 月CPII 达到到5.11%，继继10 月突破破4%以后后再创阶阶段性新新高；11-111 月固固定资产产投资同同比增长长24.9%，增增速较上上月加快快0.55 个百百分点。以上各指指标的变变化充分分表明，宏宏观经济济增长趋趋势依然然向好，通通胀风险险继续加加大。在在11 月数据据公布的的前一天天，央行行再度提提高存款款准备金金率，这这也是年年内第六六次提高高存款准准备金率率，目前前已达到到18.5%的的历史新新高，表表明通胀胀风险已已成为中中央决策策部门的的首要关关注点，

45、更更加大了了未来一一段时间间内收紧紧货币政政策的判判断。(2) 货币政政策：从从“适度宽宽松”到“稳健”20100 年12 月3 日，中中共中央央政治局局召开会会议，指指出20011 年将实实施积极极的财政政政策和和稳健的的货币政政策，增增强宏观观调控的的针对性性、灵活活性、有有效性。这这标志着着货币政政策在从从20009 年年的“极度宽宽松”（20009 年年货币政政策虽为为适度宽宽松，但但全年新新增贷款款达9.6 万万亿元，M2 增速接近30%）转为2010 年的“适度宽松”后，正恢复到中性。考虑到2010 年起中央已多次提高存款准备金率（最近一次为12 月10日，大型金融机构的存款准备金

46、率已达到18.5%的历史新高），并于10月实行了近三年来的首次加息，预计从现在起至2011 年上半年，货币政策的重点在于抑制物价上涨、调整经济结构、促进经济转型，整体偏紧的导向不会变化。预计20011年年M2增长长率和新新增贷款款目标将将分别定定为166%和7万亿元元。当前前的货币币政策环环境和220022 年、20006 年较为为类似，在在制定计计划时，预预计20011 年M2 增长率率将参照照20003、20006-220077年的计计划制定定。至于于新增贷贷款目标标，考虑虑到20010 年全年年新增贷贷款将达达到8 万亿元元，而此此前几次次制定该该指标计计划时一一般会低低于上年年实际值值

47、（如220033-20004 年和20007 年）。预预计20011 年新增增贷款计计划将为为7 万亿亿元。此外，对对20111年货货币政策策的定调调由之前前的强调调“稳定性性、协调调性和可可持续性性”改为强强调“针对性性，灵活活性和有有效性”，这表明明货币政政策在220111 年将将具有较较大的灵灵活性。今今年年底底到20011 年初，控控制物价价水平、抑抑制通货货膨胀将将是中央央政府决决策的主主要关注注点，货货币政策策将延续续目前中中性偏紧紧的格局局。若经经济复苏苏趋势、物物价涨幅幅等指标标没有明明显变化化，将继继续延续续该政策策，但同同时也密密切关注注可能存存在的经经济过热热或过冷冷风险

48、。对房地产产行业而而言，更更需关注注的是央央行对数数量化（信信贷总额额）而非非价格型型工具（利利率）的的使用。根据测算，在加息50 个基点和100 个基点的假设下，居民购房成本将提高5-10%，不会突破2007 年的水平。开发企业方面，即使加息200 个基点，万科等多数标杆企业利息支出占货币资金的比值仍处于较低水平。但由于银行信贷（包括开发贷款和购房按揭贷款）占企业资金来源的近40%。若信贷紧缩力度加大，新增贷款额度限制更加严厉，将给房地产企业的资金状况带来显著影响。(3) 调控政政策不会会放松，限限购限贷贷政策放放松可能能性不大大胡锦涛主主席近日日表示继继续加强强房地产产调控，加加之2001

49、1 年经济济工作重重点为“加快推推进经济济结构战战略性调调整，稳稳定价格格总水平平”，预计计20111 年年的房地地产政策策调控不不会放松松，为“保增长长”放松房房地产调调控是小小概率事事件。具体来看看，限购购、限贷贷政策执执行放松松的可能能性不大大。一方方面，通通胀预期期加大的的情况下下投资投投机性需需求存在在再度反反弹可能能；另一一方面，重重点城市市供给仍仍显不足足的大背背景下，若若放松限限购限贷贷政策可可能导致致房价再再度快速速上涨。(4) 保障房房建设力力度继续续加大，公公租房成成新的着着力点20088 年、20009 年全国国保障房房建设只只有1000 万万套和3300 多万套套。2

50、0010 年，中中央制定定了5880万套套的保障障性住房房建设计计划并已已初步完完成。220100 年11 月23 日，住住房和城城乡建设设部发布布关于于报送城城镇保障障性安居居工程计计划任务务的通知知，明明确提出出20111 年年计划安安排保障障性住房房和各类类棚户区区改造住住房10000 万套，比比原计划划的5880 万万增加了了4200 万套套，这将将大大缓缓解可能能存在的的投资下下滑对经经济增长长带来的的不利影影响，同同时也有有利于保保障性住住房供应应的继续续扩大和和住房供供应结构构的日趋趋合理。(5) 房产税税试点改改革加快快推进20100 年12 月10 日，重重庆市政政府发布布通

51、知，提提出“按照国国家加快快推进房房产税改改革试点点的工作作要求，积积极做好好征收高高档住房房房产税税的准备备工作”，这表表明房产产税试点点工作在在20111 年年有可能能落到实实处。此此外，中中央经济济工作会会议将经经济结构构战略性性调整作作为20011 年工作作重点，2011 年作为“十二五”的开局之年，房产税改革作为明确中央与地方财税关系、促进经济结构调整的重要手段，迈出实质性步伐的可能性较大。2. 市市场走势势展望(1) 土地市市场：供供应力度度继续加加大，热热点区域域或中心心城市地地块竞争争激烈截止20010 年11 月底，全全国仅完完成188.5 万公顷顷土地供供应计划划的约665

52、%，预预计增加加土地供供应仍将将20111 年年房地产产调控的的重要内内容，220100 年土土地出让让计划完完成率低低的省市市将会在在20111 年年加大土土地供应应，给开开发企业业拓展土土地储备备提供更更多机遇遇。由于于行业龙龙头企业业20110 年年销售业业绩较好好，资金金较为充充裕，热热点区域域或中心心城市地地块仍将将得到广广泛关注注，地价价或将继继续创出出新高。(2) 房产市市场：供供求关系系得到改改善，价价格涨幅幅下降在M2 增长率率16%、新增增贷款77 万亿亿元、加加息4 次共计计1000 个基基点、房房地产政政策环境境依然从从紧等一一系列假假设条件件下，根根据中国国房地产产业

53、中长长期发展展动态模模型对220111 年全全国商品品房市场场进行预预测。模模型预测测结果如如下：表：20011年年全国商商品房市市场预测测预测结果果显示，2011 年全国商品房供给、需求、价格仍将保持增长，但增幅渐趋平稳。随着2010 年新开工项目的上市，预计全国供求关系将在2011 年发生转变，促进价格的平稳。(3) 关注点点一：城城际高铁铁和市内内轨道交交通建设设力度加加大，区区域发展展更加分分化根据中中国铁路路中长期期发展规规划，到到20220 年年，将建建立省会会城市及及大中城城市间的的快速客客运通道道，规划划“四纵四四横”铁路快快速客运运通道。此此外，中中国各城城市也加加大了市市内

54、轨道道交通建建设力度度，北京京在20010 年即新新增1008 公公里轨道道交通投投入运营营，在建建里程数数达5661 公公里。城际高铁铁和市内内轨道交交通建设设力度的的加大将将从以下下几个方方面影响响到区域域经济格格局：一一是有助助于加强强中西部部与东部部的交通通，加强强经济合合作，提提升区域域投资吸吸引力，促促进经济济增长；二是持持续增强强交通节节点城市市或区域域的经济济活力，促促进城市市带的逐逐步成熟熟，为当当地房地地产市场场带来更更多机遇遇；三是是扩大北北京、上上海、广广州等中中心城市市对周边边中小城城市的带带动作用用，使得得各区域域的发展展更加分分化。图：高铁铁“四横四四纵”建设规规

55、划网络络(4) 关注点点二：保保障房建建设力度度继续加加大，“双轨制制”逐步形形成，供供应结构构分化中央经济济工作会会议提出出20111 年年要加大大保障性性安居工工程建设设力度，逐逐步形成成符合国国情的保保障性住住房体系系和商品品房体系系，这一一政策将将在十二二五期间间得以延延续。近近日住建建部提出出20111 年年计划建建设保障障性住房房10000 万万套，较较20110 年年增加4420 万套。若若落实到到位，全全国总开开工面积积将达到到6 亿方米，占占整个住住宅施工工面积的的比重提提高到110%，以以套数计计算则接接近200%。保保障房建建设力度度持续加加大，将将使得住住房市场场的“双

56、轨制制”逐步形形成，加加大住宅宅供应结结构的分分化。(5) 关注点点三：普普通商品品住房、高高端住宅宅、商业业地产等等不同物物业价值值继续分分化从不同物物业类型型来看，普普通商品品住房代代表的自自住型需需求将长长期大量量存在，价价格有望望较为平平稳，而而高端住住宅在满满足高收收入群体体的特殊殊需求上上具有不不可替代代性，未未来价格格有可能能更大幅幅度地攀攀升，而而商业地地产作为为经营性性物业，其其供求与与住宅市市场存在在显著差差异，不不同物业业的分化化将更加加明显。20100 年1-111 月月，全国国住宅销销售面积积比增长长7.44%，而而同期办办公楼和和商业营营业用房房的销售售面积增增速分别别为255.9%和35.2%，表表明商业业地产市市场受政政策影响响相对较较小。另另一方面面，在住住宅市场场，越来来越多的的企业开开始提升升产品品品质和价价格水平平。目前前北京成成交均价价超过55 万元元的住宅宅项目超超过200 个，而而20009 年年仅为77 个。在在普通住住宅可能能遭遇保保障性住住房的冲冲击之外外，预计计商业地地产和高高端住宅宅市场将将得到更更多开发发企业的的关注。但但商业地地产市场场对开发发企业专专业能力力要求高高、资金金投入多多，高端端住宅市市场更容容易受宏宏观调控控影响，开开发企业业更多转转向这两两类物业业，可谓谓机遇与与风险并并存。