XX物业项目的整体设计与构思xck

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1、第一部分分 怡怡景佳苑苑物业项项目的整整体设计计与构思思一、项目目概况（一）简简介怡景佳苑苑为长春春市吉顺顺街与体体北路的的交汇处处，紧邻邻美丽的的动植物物公园，并并与南岭岭体育场场和全民民健身为为伴，战战地面积积约为111.224万平平方米，总总建筑面面积月115万左左右其其中住宅宅面积为为12.25万万平方米米，商铺铺为2.75万万平方米米高层层住宅楼楼475522平平方米。容容积率为为1.3358.总计117栋住住宅，其其中高层层5栋，多多层住宅宅楼为112栋，合合计755个单元元其中中高层住住宅8个个单元，多多层为667个单单元总总居住户户数为9982户户，商户户60户户，车库库348

2、8个，底底下停车车位1775个，雨雨季居住住人口为为31220人.（二）小小区配套套设施小区内主主要设备备设施：地下停停车场11个，变变电站33座，电电梯8部部,供水水泵站,排污泵泵,供热热泵等（三）周周围的配配套设施施教育：中中小学:8中、339中、平平泉小学学交通：661路、2246路路、177路 80路路 2777路人文景观观：长春春市动植植物公园园健身娱乐乐设施：南岭体体育场 全全民健身身中心生活设施施：工商商银行，建建设银行行，国商商（四）物物业服务务企业介介绍长春市中中兴物业业服务公公司成立立与20000年年，具有有二级物物业管理理企业资资质，多多年致力力于物业业服务工工作的不不断

3、创新新和追求求，秉承承以“公司经经营为主主导，寓寓管理于于服务之之中”的运营营理念，遵遵循服务务第一，业业户至上上，依法法经营，务务实奋进进的企业业宗旨，弘弘扬中兴兴物业，勇勇争第一一的企业业精神，以以优质文文明的服服务，为为业户创创造美丽丽温馨的的家园.曾经对对多个楼楼盘进行行物业服服务工作作，具体体有武夷夷家园、丰丰和日丽丽 、好好景山庄庄 钻钻石山庄庄、万生生家园等等，得到到了社会会和消费费者的一一致好评评和认可可。我公公司将利利用我们们“天时、地地利、人人和”的得天天独厚的的管理优优势，以以及公司司先进的的管理模模式，丰丰富的管管理经验验，专业业化的管管理队伍伍，使小小区更增增魅力，更

4、更上档次次。通过过全方位位的服务务，提高高小区的的知名度度，使真真正达到到增值保保值的目目的，为为业主营营造一个个方便、快快捷、温温馨、舒舒适的居居住环境境。我公公司服务务宗旨是是以人为为本、规规范管理理、追求求创新、至至诚服务务。二、客户户服务与与需求分分析主要是针针对上班班一族，事事业成功功人士的的中高档档的消费费人群，切切合实际际的考虑虑到了这这类人群群对于安安静幽雅雅的居住住环境和和完备的的生活基基础设施施的考虑虑，充分分利用该该区的地地理优势势和自然然优势，人人文优势势，力求求打造健健康，时时尚，和和谐的居居住环境境，让人人们在喧喧嚣的都都市中寻寻找到一一方自然然纯粹的的生活空空间。

5、三、项目目的可行行性研究究与定位位立足长春春本地的的房地产产开发市市场和所所在区域域的人居居特点，充充分考虑虑到了推推行该项项目的可可行性以以及广阔阔的市场场潜力。经经过细致致的市场场调查和和民意测测验，历历史资料料的考证证并结合合现有的的市场特特点，进进行了有有关于此此项目的的相关论论证，从从多方得得到的数数据和资资料证明明了推广广和实践践该项目目是可行行的，能能够实现现经济和和社会的的多种利利益的有有效组合合，能够够给企业业带来预预期的效效益，同同时对于于改善该该项目所所在区域域的刃具具环境有有着重大大的意义义。项目名称称位置开发商物业公司司物业服务务费配套优势势怡景佳苑苑吉顺街与与体北路

6、路交汇吉林省天天地房地地产开发发有限公公司长春市中中兴物业业服务有有限公司司0.7元元月与其他两两个楼盘盘相比更更接近繁繁华的商商业中心心和动植植物公园园，及南南岭体育育场和全全民健身身中心卉香小区区自由大路路和东岭岭街吉林省宏宏英房地地产开发发公司长春市民民生物业业服务有有限公司司0.655元月月万晟第一一区亚泰大街街和东岭岭街吉林省万万晟房地地产开发发有限公公司长春市万万晟物业业服务有有限公司司0.8元元月利用SWWOT理理论进行行项目的的对比分分析:1.机会会分析 现现代社会会消费者者对买房房置业的的要求已已经从过过去单一一的户型型质量上上把更多多关注的的焦点转转移到了了物业服服务上,

7、负责责怡景佳佳苑的中中兴物业业服务有有限公司司是我省省为数不不多的二二级物业业服务企企业,所所以无论论是在资资质诚信信,管理理经验等等方面有有着明显显的优势势,并且且地理位位置和基基础设施施配套方方面有着着其他楼楼盘不可可比拟的的优势.2.威胁胁分析 房地地产行业业正以着着蓬勃的的势头不不断上升升强大,新的竞竞争对手手不断出出现, 同类的的竞争产产品在市市场上不不断出现现,此地地段仍有有待建楼楼盘, 卉香小小区和万万晟第一一区的物物业服务务企业就就是在本本土刚刚刚崛起的的服务企企业.3.优势势分析 首先在在地理位位置上怡怡景佳苑苑更接近近繁华地地段和商商业中心心和动植植物公园园，及南南岭体育育

8、场和全全民健身身中心, 卉香香小区和和万晟第第一区的的位置则则相对距距离远一一点,而而且交通通也并不不十分便便利,并并且我们们有着良良好的市市场口碑碑和充足足的财政政支持,在考虑虑企业经经济效益益的同时时更加注注重产品品服务.我们要要做的是是细致和和全面的的服务.4.劣势势分析 卉香香小区和和万晟第第一区的的物业服服务企业业作为市市场的新新生力量量必然在在管理上上存在着着不可避避免的问问题,而而且由于于所在位位置的限限制很难难在空间间上将地地理优势势和人文文优势向向所倡导导的实现现吻合.四、物业业管理服服务的重重点及难难点根据长春春先行的的长春春市物业业管理服服务条例例，结结合小区区自身开开发

9、建设设和管理理的特点点，对于于小区中中存在的的午夜管管理服务务的重点点和难点点做如下下概述了了：（一）物物业管理理服务的的重点公司本着着服务第第一，以以人为本本，在管管理中导导入ISSO90001质质量管理理体系、IISO1140001环境境管理体体系。运运用现代代的科技技手段及及管理方方法来管管理与服服务，最最终实现现社会效效益、环环境效益益、经济济效益的的统一。公司将通通过良好好的物业业管理，使使“万年嘉嘉城”保值、增增值，真真正为业业户营造造一个方方便、温温馨、舒舒适的生生活和工工作环境境。（二）物物业管理理服务的的难点鉴于以上上原因，对对小区的的整体的的规划提提出如下下建议：（详见见规

10、划图图）1.小区区出入口口的设置置建议：设立一个个主出入入口，三三个次出出入口，吉吉顺街方方向一个个，体北北路方向向一个，在在吉顺街街方向设设一个主主出入口口和一个个次出入入口。2.小区区物业管管理用房房的建议议：需提供物物业管理理用房用用于小区区物业管管理站的的办公用用房，每每个站需需建设物物业管理理办公用用房300平方米米，或租租用住宅宅楼用于于办公用用房。3.小区区的公共共秩序管管理建议议方案一：建议小小区进行行封闭式式管理，除除出入口口外与街街道连接接的通道道用铁艺艺围栏隔隔离，这这样有助助于小区区公共秩秩序的管管理，因因为小区区内没有有建设小小区监控控系统，如如果不予予隔离，公公共秩

11、序序的管理理将很困困难。（物物业管理理方案中中物业管管理费用用测算按按方案测测算的）方案二：小区进进行开放放式管理理，则需需要建设设小区监监控系统统，电子子追寻系系统，还还需要增增加综合合管理员员的数量量，这样样将加大大物业管管理的成成本，增增加业主主的负担担。结合合物业服服务项目目中的重重点和难难点，我我们将发发挥自身身优势，我我们的追追求目标标：以公公司经营营为主导导，寓管管理于服服务之中中，为业业户推出出完善的的管理服服务，为为企业打打造物业业品牌.五、物业业管理服服务模式式1.运用用持续发发展的战战略，确确保物业业的保值值与增值值；2.人性性化的管管理方针针为业户户铺架沟沟通的桥桥梁，

12、增增进了解解与信任任，以诚诚信为本本提高管管理服务务的信誉誉；3. 结结合物业业实际情情况，导导入切合合实际的的管理理理念，以以高效率率的管理理降低成成本，全全心全意意为业户户服务； 4. 采用PPDCAA循环整整改的方方法，不不断提高高物业管管理水平平；管理处采采用的管管理体制制是：企企业化、专专业化、一一体化。管管理思想想是：安安全第一一，不断断满足业业户日益益增长的的对服务务的需求求，打造造物业管管理精品品。最终终达到经经济效益益、社会会效益、环环境效益益的统一一。第二部分分 管理理方式与与运作程程序一、管理理方式与与运作程程序（一）怡怡景佳苑苑管理组组织架构构 管理处处经理经理助理理物

13、业主管行政、财务主管保洁、园艺主管保安.消防主管管资料员 会计物业管理员设备维护员客户接待员绿化员保洁员消防员保安员管理处组组织架构构描述：1.组织织架构的的设置原原则是精精简高效效、一专专多能，采采用经理理负责制制，签订订经营责责任书，实实行独立立核算。2.怡景景佳苑管管理处各各岗位所所需人力力资源配配置实行行XX物物业管理理公司管管理下的的完全双双向选择择，以保保证管理理处经理理建立一一支高效效、协调调的团队队。3. 怡怡景佳苑苑管理处处内部采采用直线线职能制制，尽量量减少管管理环节节，提高高工作效效率和保保证信息息渠道的的畅通。4.管理理处经理理助理的的主要职职责是协协助经理理完成各各项

14、工作作任务，监监督管理理处的服服务质量量，同时时兼任行行政主管管和会所所主管,降低人人力资源源成本。5.物业业主管的的职责是是负责小小区各种种设备、设设施的维维护、检检修以及及业主的的请修工工作。6.行政政主管的的职责是是负责管管理处各各部门的的考核和和监督、办办公室事事务、后后勤和社社区文化化建设。7. 客客户助理理的职责责是负责责客户服服务中心心的运作作，建立立管理处处与业主主之间的的桥梁。（二）管管理机制制的确定定结合怡景景佳苑文文化区的的管理要要求，实实现“为业主主节约每每一分，让让业主满满意多一一分”的管理理理念，依依托中兴兴物业成成功的连连锁经营营模式和和经验，完完善的IISO99

15、0011品质管管理体系系,根据据中兴物物业有限限公司对对的顾客客定位，楼楼宇设备备设施的的自动化化程度，以以及怡景景佳苑所所处的地地理环境境，我们们拟采用用“以客户户为中心心，服务务品质为为导向”的经营营管理模模式。按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位运行组织考核，确定业绩成本指标不达标质量成本均达标服务质量不达标奖金否决奖金否决给予奖励（三）创创建怡景景佳苑有有效的服服务价值值链 围绕“以客户户为中心心，服务务品质为为导向”的经营营管理模模式，我我们将在在XXXX全面推推行竞争争型服务务战略；采取有有效的管管理策略略提升XXX物业业

16、人的服服务价值值，建立立一支高高效的、既既能为业业主提供供优良的的服务，又又能向周周边展示示XX物物业人风风采的团团队。服务价值供应基本要素内部满意度机制互动服务链日常管理社区文化员工档案有效激励与业主与辖区办服务价值链与居委会自我评价满意度调查企业文化导入培 训合理化建议与周边单位政府主管部门业余活动第三部分分人员的的配备、培培训与管管理一、人员员的管理理管理管理人员员素质要要求岗位设置置岗位要求求配置人数数管理处经经理大学本科科以上学学历，从从事物业业管理多多年，具具有丰富富的理论论知识和和实践经经验，对对物业管管理有独独到的见见解，对对管理处处的工作作有整体体的思路路和构想想，具内内审员

17、资资格。1人管理处经理助理理大学本科科以上学学历，从从事物业业管理多多年，具具有丰富富的理论论知识和和实践经经验，并并具有很很强的沟沟通协调调处理能能力，具具内审员员资格。同同时兼任任行政主主管和会会所主管管。1人工程副经经理大学本科科以上学学历，多多年的工工程维护护经验，稳稳重冷静静.1人物业主管管大学本科科学历，机机电设备备专业，具具有工程程师职称称，从事事本专业业多年，并并具有物物业管理理知识，熟熟悉ISSO90001质质量管理理体系。1人出纳大学本科科学历，会会计师职职称，具具有一定定的行政政管理经经验，并并具有较较强的沟沟通协调调处理能能力，熟熟悉ISSO90001质质量管理理体系。

18、客户接待待大专以上上学历，外外表形象象气质佳佳，具有有较强的的沟通协协调处理理能力，熟熟悉ISSO90001质质量管理理体系。1人楼层管理理员大专学历历，建筑筑或工民民建专业业，持有有物业管管理上岗岗证，具具有物业业管理经经验，熟熟悉ISSO90001质质量管理理体系。3人维修工高中以上上学历，具具有会计计证，工工作认真真负责。8人素质描述述：职务(岗位)性别要求年龄要求文化程度要求工作技能能及工作作经验要要求配 置人 数保安员男性20-26岁岁高 中中A.一年年内退伍伍军人，党党员优先先；B.身体体健康，五五官端正正；10车管员男性高 中中C.身高高1.775-11.822米，体体重655公

19、斤以以上；D.说话话清楚，没没有明显显口音；E.威严严而不失失灵活。6人消防值班班员男性35岁以以下高 中中B. 相关工作作经验三三年以上上；B.有物物业管理理工作经经验。3人保安班长长男性30岁以以下大 专专三年以上上保安管管理工作作经验1人保洁班长长不限男性：40岁以以下高 中中A.男性性身高11.655米以上上，女性性1.555米以以上；1人保洁员不限女性：35岁以以下初 中中B.五官官端正，动动作麻利利C.有星星级酒店店或清洁洁公司工工作经验验者优先先。8人维修班长长男性40岁以以下大专以上上B. 具有一年年以上物物业管理理经验及及三年以以上的工工作经验验B.具有有中级以以上的相相关技

20、能能等级资资格1人维修技工工男性35岁以以下中 级级A.身高高1.665M以以上;B.具有有中级以以上的相相关技能能等级资资格并通通过本公公司的专专业考核核C.二年年以上相相关工作作经验3人园艺师男性35岁以以下中 级级专业工作作经验三三年以上上1人备注：作作业人员员必须同同时具备备以下条条件：A.身体体健康，无无传染病病，无不不良嗜好好；B.收银银员须具具有XXX市户口口或XXX市户口口担保人人；C.三证证齐全(身份证证、计划划生育证证及劳务务用工证证)，有有相关的的学历证证明或技技术资格格证明；D.有良良好的敬敬业精神神和职业业道德；E.一方方面具有有持长者者，可适适当放宽宽其他条条件。二

21、、管理理服务人人员配备备根据XXXX的规规划设计计思路及及销售定定位，并并结合我我们以往往小区物物业管理理的经验验，拟在在怡景佳佳苑管理理处前期期介入期期配备44人，其其中管理理人员11人，销销售中心心配备服服务人员员3人，待待小区入入伙以后后再对销销售中心心配备的的服务人人员进行行调整；在小区区管理进进入正常常期时，配配备各类类管理服服务人员员38人人（含保保安、保保洁和园园艺等）。三、管理理人员的的选用办办法XXX管管理处各各岗位所所需人力力资源配配置实行行中兴物物业管理理公司管管理下的的完全双双向选择择，以保保证管理理处经理理建立一一支高效效、协调调的团队队。建立立素质优优良的员员工队伍

22、伍，提高高员工素素质是实实现我们们在本次次投标中中的各项项承诺，最最关键的的在于员员工的整整体素质质，人的的因素决决定一切切。管理理处日常常运作中中的一项项工作重重点就是是保证XXX物业业用人机机制的有有效推行行，我们们将通过过竞争上上岗、优优胜劣汰汰和各级级岗位责责任制来来给予员员工一定定的工作作和竞争争压力，通通过持续续不断的的培训和和考核来来保证队队伍的素素质。第四部分分 管管理指标标与措施施一、质量量指标 1.房房屋建筑筑的完好好率达到到98以上；2.报修修及时率率达到1100； 3.清清洁管理理无盲点点； 4.设备备设施完完好率达达到988以上上； 5.小小区路灯灯完好率率达到110

23、0； 6.管管理区域域内不发发生重大大安全与与火灾责责任事故故； 7.有有效投诉诉处理率率1000； 8.服服务满意意率达995以以上； 9.绿绿化完好好率达到到98以上； 10.道路完完好率达达到988； 11.各类管管理人员员岗前岗岗中培训训1000；12.无无服务安安全事故故发生。二、管理理措施1.完善善各项管管理制度度和管理理规定；2.所管管辖区卫卫生无死死角，绿绿地存活活茂盛；3.治安安良好，环环境清洁洁，辅助助设备及及建筑良良好；4.管理理人员及及服务人人员上岗岗要佩带带标志，规规范制服服，设立立立岗、巡巡岗、监监控岗5.明确确岗位职职责及考考核标准准；6.建立立各种资资料档案案、

24、报修修、养护护记录；7.各种种收费项项目、标标准公开开，合理理收费；8.制定定大、中中修年度度计划，并并负责实实施；9.制定定并组织织员工培培训计划划的实施施；10.结结合创优优评比标标准，进进一步提提高物业业管理水水平。三、各项项服务指指标序号指标名称称指标承诺诺1房屋完好好率99%2房屋零修修、急修修及时率率100%3维修合格格率100%4管理费收收缴率98%5绿化成活活率95%6保洁清洁洁率99%7道路完好好及使用用率90%8雨水井、污污水井完完好率100%9路灯完好好率99%10停车场完完好率100%11小区内治治安案件件发生率率0.1%以下12排水管、明明暗沟完完好率100%13消防

25、设施施设备完完好率100%14火灾发生生率0.1%以下15违章发生生率与处处理率0.1%、1000%16住户有效效投诉率率及处理理率1%、1100%17管理人员员专业培培训合格格率100%18维修服务务回访率率80%19居民对物物业管理理满意率率99%第五部分分 管理制制度的制制订一、公众众制度（一）业业主公约约（见附件件）（二）装装修制度度1.在二二次装修修的审批批过程中中，建立立项目主主管初审审、综合合管理部部部长复复审、管管理处经经理签字字的三级级审批责责任制，强强化审批批责任。2.加强强对施工工队伍的的管理，实实施“二证一一书”制度，即即要求装装修施工工单位办办理“装修许许可证”和“施

26、工人人员出入入证”，并签签订“二次装装修责任任书”，同时时要求施施工单位位缴纳一一定数额额的装修修保证金金作为约约束。3.为防防止房屋屋结构、外外观受损损及违章章搭建，我我们在实实际工作作中，除除要求项项目主管管的例行行巡查外外，管理理处保安安员、保保洁员等等各岗位位也对二二次装修修进行全全方位监监管，消消除管理理盲点，形形成立体体交叉式式的装修修监管网网络，一一经发现现问题及及时处理理，把违违章装修修消灭于于萌芽状状态。4.为防防止装修修后经常常出现渗渗漏水问问题，我我们将要要求施工工队做好好洗手间间、厨房房等部位位的防水水处理并并经管理理处确认认后方可可继续施施工。5.电梯梯使用管管理（1

27、）根根据电梯梯制造厂厂家提供供的图纸纸资料及及技术性性能指标标制订电电梯安全全运行和和保养的的规章制制度；（2）电电梯运行行人员和和维修人人员必须须持证上上岗，电电梯的故故障修理理必须由由经劳动动部门审审查认可可的单位位和人员员承担；（3）保保持机房房、井道道、轿厢厢的清洁洁。二、内部部制度（一）岗岗位职责责1.行政政办公室室： 负负责档案案文件资资料的处处理及后后勤、人人事等事事务的处处理。2.物业业事务部部：负责责物业公公共部位位的环境境清洁、绿绿化维护护、卫生生消杀、环环保监测测、和居居民委托托的清洁洁服务项项目等。3.工 程 部部： 负责物物业接管管验收、共共用部位位、共用用设施设设备

28、的使使用管理理、维修修养护、更更新及住住户委托托的维修修服务项项目等工工作。4.客户户服务部部：负责责办理住住户入住住手续、日日常接待待、住户户信息收收集与反反馈及社社区文化化活动的的策划、组组织、实实施、特特约服务务等。5.财 务 部部： 负责管管理处各各项费用用的收缴缴和内部部帐务管管理。（二）员员工考核核考核办法法1.总则则（1）为为建立正正常的员员工考核核制度，调调动员工工的积极极性，真真实地反反映员工工的工作作能力、工作作表现，切切实地把把工作表表现和工工资待遇遇结合起起来，特特制订本本办法。（2）办办法适用用于经公公司聘用用的管理理处全体体员工，各各部门可可根据本本办相应应地制定定

29、各部门门的员工工考核办办法，但但不得超超越本办办法之基基本原则则，且须须将考核核方法之之内容报报总经办办/人力力资源中中心审批批方可执执行，总总经办/人力资资源中心心并将监监督该考考核过程程。（3）考考核包括括试用期期考核、年年度考核核及不定定期考核核三种。（4）考考核之基基本内容容见员员工考核核报告，员员工考核核报告分分主管级级及以上上级别人人员适用用和主管管级以下下级别人人员适用用两种。（5）员员工的考考核资料料将存入入个人档档案，并并作为以以后奖惩惩晋升之之有关依依据。二、试用用期考核核（一）员员工试用用期将满满时，由由员工所所属部门门为员工工作试用用期考核核，填写写员工工考核报报告，并

30、并签署转转正意见见及填写写员工之之优、缺缺点。（二）试试用期考考核一般般由员工工之直属属上司进进行考核核，并由由部门主主管确认认，也可可由部门门主管直直接安排排考核人人进行考考核。（三）所所有的试试用期考考核由部部门主管管签字确确认后报报总经办办/人力力资源中中心审核核再报物物业经理理批准转转正。（四）试试用期转转正未获获批准，如如未延长长试用期期者将视视为试用用期终止止合同，如如延长试试用期者者，待延延长之试试用期满满后再作作试用期期考核，如如仍未获获批准转转正，将将作试用用期终止止合同处处理。三、年度度考核（一）年年度考核核原则上上安排在在年度末末或下年年度初进进行；（二）年年度考核核中群

31、众众评价部部分采取取不记名名评分方方式，如如对被评评价人不不了解可可不作评评分，群群众评价价部分将将去掉一一个最高高分和一一个最低低分；（三）员员工自我我评价分分如超出出领导评评价分和和群众评评价分之之平均数数正负55分以上上，员工工自我评评价分将将不被承承认，并并相应调调整为领领导评价价分和群群众评价价分之平平均数；（四）各各项考核核分数比比例构成成如下：领导评价价分占总总分的550%；自我评评价分占占总分的的10%；群众众评价分分占总分分的400%。（五）员员工考核核分数如如低于550分，管管理处将将对该员员工的工工作能力力及工作作表现再再作评估估，考虑虑其现职职工作的的胜任程程度，并并视

32、情况况作出调调整或作作出解聘聘安排；四、不定定期考核核（一）管管理处可可根据需需要在任任何时间间对任何何员工作作出不定定期考核核安排；（二）不不定期考考核一般般由部门门主管或或总物业业经理提提出，并并亲自或或指定考考核人进进行考核核；（三）不不定期考考核将由由考核人人填写员员工考核核报告，并并作出考考核意见见后报总总经办/人力资资源中心心，总经经办/人人力资源源中心根根据员员工考核核报告就就该员工工作出调调查后签签署考核核结果报报物业经经理批准准后执行行。第六部分分 档档案资料料的建立立与管理理根据国家家档案法法和档案案管理规规定，为为进一步步提高管管理处文文档管理理工作的的质量和和管理水水平

33、，确确保文档档的完整整与安全全，应作作好如下下工作：一、档案案资料建建立与管管理的相相关规定定1.管理理处文档档管理员员专职负负责管理理处所有有文件(通知、规规定、公公函、总总结、报报告、通通报、会会议纪要要等)及及资料(技术图图纸、说说明书、手手册、声声像、员员工档案案、市府府法规、车车辆档案案等)的的收集、存存档和保保管工作作，做到到资料系系统、准准确、完完整。2.保密密级文件件由资料料管理员员妥善保保管，不不得散播播其内容容，未经经领导批批准，任任何人不不得翻阅阅、复印印、或带带离办公公室。3.文件件资料存存档时要要进行合合理分类类，做到到标识清清楚，查查找方便便，并注注明保存存期限。

34、4.定定期检查查存档文文件，过过期的文文件资料料，经管管理处领领导批准准后，做做销毁处处理。5.管理理处购置置的重要要设备到到货时，会会同有关关部门，检检查验收收说明等等材料，并并及时归归档。6.管理理处各项项活动拍拍摄的照照片、声声像材料料，必须须在活动动结束后后一周内内整理完完整，注注明时间间、地点点、来宾宾姓名、活活动内容容，交资资料室保保存。7.政府府往来文文件、公公司下发发的文件件须按类类别及时时存档，保保证资料料的完整整性。8.管理理处内部部发文须须由资料料员对格格式、方方法等方方面进行行审核，编编发文号号，并在在电脑内内保存后后，交部部门经理理批准，方方可按规规定发送送，同时时发

35、文原原件由资资料室存存档。9.文件件、资料料的借阅阅须按公公司有关关文件的的规定执执行，由由资料员员负责完完善借阅阅手续。二、档案案资料建建立与管管理的内内容管理处建建立业户户权籍档档案时，应应将业户户的个人人资料、报报修记录录、服务务记录等等一并归归档。1.管理理处负责责建立业业户档案案，业户户档案一一户一档档。2.业户户档案的的管理办办法按公公司档案案要求操操作。3.物业业管理处处经理负负责业户户档案的的收集、整整理、归归档、利利用。4.管理理处在每每月5日日前把上上月的有有关业户户资料、产产权清单单、租赁赁清单整整理好并并归档。5.管理理处经理理每季度度检查一一次业户户档案工工作，对对发

36、现问问题应立立即整改改。6.权籍籍档案中中包含以以下内容容：入伙通知知书，入入伙手续续书，业业主使用用公约，装装修管理理协议，房房屋验收收表，入入伙手续续资料签签收单，产产权清单单，租赁赁清单，合合同复印印件，权权证复印印件，有有关业户户其他资资料，业业主信息息表，报报修项目目表，服服务项目目表，保保管钥匙匙委托书书，代办办服务委委托书，安安全责任任书每月月由经理理将上述述资料进进行检查查归档，发发现疏漏漏，立即即补齐。三、权籍籍管理1.经理理要掌握握管理区区域内入入住业户户的权属属情况,负责业业户资料料的收集集,并将将业户相相关的资资料记录录在管理理手册中中,管理理手册要要动态的的反映业业户

37、产权权的转移移、使用用权的变变更情况况;能正正确反映映业户权权属转移移、变更更的时间间和方式式。2.物业业管理科科负责编编制产权权清册、租租赁清册册,并输输入计算算机. 3.产产权清册册内容房屋类型型，使用用面积、建建筑面积积，土地地分摊面面积，使使用情况况附设，设设施情况况4.车库库使用情情况租赁清册册内容，租租赁户姓姓名，租租赁时间间，房屋屋地址，内内部装修修情况5.经理理每月出出一份产产权清单单、租赁赁清单，清清单要系系统正确确反映目目前实际际情况。6.管理理处经理理负责审审核产权权清单、租租赁清单单。每月月一次抽抽查业户户接待的的管理手手册，对对于抽查查中发现现记录不不规范或或不及时时

38、登录权权属变更更情况，管管理处经经理应书书面通知知业户接接待整改改。第七部分分 早期介介入服务务内容一、早期期介入的的内容房地产开开发商邀邀请物业业管理企企业在项项目的规规划设计计阶就提提前介入入，参与与物业的的规划设设计、施施工监理理、竣工工验收等等各个环环节的工工作，保保证建成成后的物物业符合合业主的的使用要要求，并并方便以以后的物物业管理理。二、早期期介入的的作用多年的实实践告诉诉我们，物物业在开开发建设设期间实实行物业业管理的的早期介介入，其其直接作作用与间间接作用用都是很很大的。（一）促促进规划划合理，设设计优化化规划设计计是物业业区域能能否形成成完整、合合理、舒舒适、便便利等区区域

39、功能能的先天天决定因因素。对对在规划划设计中中可能存存在的不不足和遗遗漏在物物业规划划设计时时或物业业建设前前提请发发展商加加以修正正，使规规划设计计更合理理。 （二）减减少返工工，防止止留下后后遗症在物业建建设中，质质量问题题总是给给发展商商和物业业管理企企业留下下一个又又一个的的难题，这这些问题题往往，必必然造成成后期物物业管理理的力不不从心。将将施工、安安装、调调试、验验收中可可能存在在的质量量问题降降低到最最低程度度，以发发挥早期期介入减减少返工工、防止止后遗症症的作用用。 （三）为为物业的的正常管管理打下下基础物业管理理企业通通过早期期介入，可可以大量量收集和和掌握物物业的第第一手资

40、资料，如如收集图图纸资料料，分门门别类编编制物业业设备设设施台账账、记录录物业建建设过程程中的重重大相关关事项、建建立物业业技术档档案和物物业业户户档案、调调查分析析未来业业户服务务需求等等。 以上论论述证明明，前期期物业管管理的早早期介入入确实非非常重要要，非常常关键，它它既能较较好的履履行建设设单位与与物业管管理企业业对前期期物业管管理的责责任，更更能防范范前期物物业管理理中的潜潜在风险险。物业业发展商商，应该该充分认认识物业业管理早早期介入入对房地地产开发发的积极极意义与与有利作作用，使使房地产产开发的的前期生生产环节节与后期期的物业业管理间间实现富富有成效效的对接接。自己己的服务务品牌

41、，逐逐步与一一些优秀秀的房地地产发展展商建立立长期的的合作关关系，强强强联合合，互惠惠互利，共共同发展展。第八部分分 物物业管理理服务内内容一、物业业管理制制度1.管理理处经理理职责； 2.管管理人员员岗位职职责； 3.作作业人员员岗位职职责； 4.员员工培训训； 5.管管理处运运作管理理工作规规程； 6.人人事管理理及员工工培训、考考核制度度；二、管理理处运作作管理规规程1.内部部运作管管理办法法2. 小小区秩序序管理； 3. 清洁洁管理；4. 绿绿化管理理； 5. 消防弱弱电设备备设施管管理； 66. 供供配电设设备管理理； 7. 给排排水设备备管理； 8. 共用用设施和和共用场场地管理理

42、； 9. 安全全操作规规程；10. 特约服服务管理理规定。（以上各各种规定定及制度度略）三、物业业经理岗岗位职责责1.全面面负责对对所管辖辖的物业业实施一一体化综综合管理理，贯彻彻执行IISO990011质量体体系及IISO1140001环境境管理体体系，完完成年度度管理目目标和经经济指标标。2.制定定管理处处年度、月月度工作作计划并并组织实实施，业业务上接接受上级级领导的的指导和和监督。3.负责责检查、监监督各项项制度的的执行情情况。4.合理理调配人人员，协协调各岗岗位的分分工协作作，责任任到人，同同时关心心员工的的生活，确确保管理理处员工工有良好好的精神神面貌和和积极的的工作态态度。5.负

43、责责所管辖辖物业的的装修审审批，协协调违章章和投诉诉的处理理工作，落落实安全全、防火火工作。6.协调调本部门门与各方方面的关关系，便便于开展展各项工工作。7.认真真完成管管理处其其它工作作职责内内容和公公司安排排或委托托的其它它工作任任务。四、业户户接待岗岗位职责责1.负责责小区业业户接待待工作，做做到仪表表端庄、态态度和蔼蔼，热情情大方，反反应敏捷捷，处事事稳健。2.负责责为业户户办理入入住手续续，装修修手续，非非公共性性服务手手续，建建立业户户档案。3.负责责管理费费、维修修资金及及其它费费用的催催缴、收收缴工作作。4.负责责接待及及处理业业户咨询询、来访访、投诉诉工作，并并定期进进行回访

44、访工作。 5.走访访业户，征征求和收收集业户户对管理理与服务务方面的的意见。6.保持持与业户户的联系系和相互互沟通，做做好日常常接待工工作。7.协助助管理处处经理做做好其它它工作。五、保洁洁服务岗岗位职责责1.严格格遵守公公司各项项管理制制度和操操作规程程。2.负责责本辖区区的卫生生清扫工工作。3.负责责本辖区区内的公公共设施施的清洁洁工作。4.负责责公司及及管理处处业户的的服务工工作。5.负责责小区内内的垃圾圾收集及及清运工工作。6.完成成领导交交办的其其它工作作。六、绿化化服务岗岗位职责责1.负责责小区内内苗木的的移栽和和修剪。2.负责责小区内内花草树树木的养养护和管管理。3.对花花草树木

45、木定期进进行浇水水、施肥肥、除草草、修剪剪，防止止病虫害害的发生生。4.熟悉悉园林机机械的操操作使用用步骤，并并对机械械进行简简单的维维修保养养。5.负责责对绿化化修剪场场地的清清理、清清洁。6.认真真完成领领导交办办的其它它工作。七、秩序序管理员员岗位职职责1.服从从领导，听听从指挥挥，以军军人的风风度处事事。2.负责责本辖区区内的车车辆进出出、停放放管理。3.负责责本辖区区的人员员进出管管理。4.负责责小区的的安全、防防火、防防盗、防防破坏的的防范工工作。5.负责责小区应应急处理理的抢救救工作。6.完成成领导交交办的其其它工作作。八、设备备维修工工岗位职职责1.定期期清洁所所管理的的设备和

46、和设备房房，确保保设备设设施、设设备机房房的整洁洁。2.严格格遵守操操作规程程，防止止安全事事故发生生。3.发生生突发情情况，应应迅速赶赶往现场场，及时时采取应应急措施施，保证证设施、设设备的正正常、完完好。4.定期期对设施施、设备备进行全全面巡视视、检查查，发现现问题及及时处理理。5.负责责业户的的日常报报修工作作，并做做到工完完料清。6.认真真完成领领导交办办的其它它工作任任务。第九部分分 工作计计划一、早期期介入计计划1.签订订物业管管理服务务合同 中标标后十天天2.参与与规划、设设计与建建设 中标后后进驻到到物业交交付（1）收收集整理理各类图图纸资料料，熟悉悉园区情情况。 （2）加加强

47、与发发展商、施施工单位位等部门门联系，参参加工程程例会，了了解工程程进度。（3）就就物业管管理方面面，对XXX广场场当时阶阶段提出出专业建建议。（4）参参与现场场施工管管理及各各类设备备的选型型与调试试。在建物业业早期介介入工作作 中标后后至物业业交接前前全面介入入在建物物业的施施工。 向项目目部提出出合理化化建议。参参与隐蔽蔽工程验验收、机机电设备备调试。分分专业工工种全面面熟悉物物业。3.组建建机构 物物业交付付使用前前三个月月（1）人人员招聘聘 （2）人人员培训训考核（3）人人员上岗岗及试运运行4.办公公后勤 物物业交付付使用前前二个月月（1）管管理用房房及办公公用品配配置。 （2）安安

48、排员工工用房。 （3）物物资配备备。5.制定定与完善善各项章章制度 物物业交付付使用前前3个月月（1）严严格按照照ISOO90000质量量管理体体系标准准，制定定符合园园区管理理处的各各项操作作规范（2）结结合园区区实际情情况，对对各项操操作规范范进行调调整完善善。前期介入入工作计计划二、前期期介入 物业验收收与接管管 物物业交付付使用前前一个月月（1）依依据接管管验收标标准，逐逐项严格格进 （2）对对不合格格项目备备案，并并督促责责任部门门整改。 （3）进进行复验验。 （44）符合合接管标标准后办办理书面面移交手手续。（5）制制作园区区的“备忘录录”三、入伙伙阶段工工作计划划1.入伙伙实施

49、物业交交付使用用前后三三个月（1）与与环卫、房房管局、公公安、物物价局、电电信、银银行等有有关部门门取得联联系，开开展有关关工作。 （2）各各项入伙伙资料文文本的准准备。（3）明明确入伙伙流程及及各岗位位职责。（4）与与开发商商共同策策划举行行入伙仪仪式，入入伙现场场的准备备。（5）入入伙手续续办理。2.初次次业主意意见 使用用三个月月内（1）以以问卷调调查、电电话、拜拜访等形形式了解解业主各各类信息息，加强强与业主主交流。 （2）针针对业主主合理意意见，进进行纠正正措施。（3）回回访与回回馈意见见收集。3.二次次装修管管理 物物业交付付使用起起（1）装装修方案案审批，宣宣传装修修规定。 （2

50、）装装修手续续办理及及装修服服务。 （3）装装修施工工工程监监控。（4）装装修工程程验收4.档案案建立与与管理 物业业交付使使起（1）收收集业主主资料归归档。 （2）各各类图纸纸资料的的装订归归档。 （3）建建档与运运用。5 .配配合销售售 物业业交付使使用起（1）以以出色的的物业管管理协助助推动销销售， 及时时将顾客客信息反反馈给销销售部。 （2）协协助销售售部、工工程部做做好售后后服务工工作。四、管理理期内工工作计划划第一年 （1）全全面导入入ISOO90000质量量保证体体系，修修订和完完善符合合园区特特点的各各项管理理规章制制度及操操作。 （2）开开展宣传传教育活活动，加加强精神神文明

51、建建设,普普及物业业管理相相关政策策法规。（3）全全面导入入CI识识别系统统。（4）建建立电脑脑网络系系统，实实现办公公无纸自自动化。（5）员员工系统统培训开开展。（6）开开展多种种经营业业务，有有偿、无无偿服务务。（7）按按照年度度社区活活动计划划，开展展适合园园区特点点的社区区活动。第二年 （1）根根据首年年开支预预算，合合理调整整财政收收支。 （22）开展展各开展展项便民民服务活活动。增增收节支支工作 （3）争争创“长春市市物业管管理优秀秀小区”，并获获得称号号。（4）管管理水平平达到“全国城城市物业业管理优优秀示范范居住区区”的标准准，并在在达到评评比资格格的情况况下，申申报。（5）个

52、个性化服服务的提提供和推推广。第十部分分 物资装装备为确保对对怡景佳佳苑实施施物业管管理的高高起点和和高水平平,我们们按照科科学性和和实用性性的原则则进行论论证,并并结合实实地调研研,制订订出怡景景佳苑管管理处详详细的物物资装备备计划(详见附附表)。一、管理理用房的的配置面面积和要要求管理用房房序号部 门门面积(MM2)位 置序号部 门门面积(MM2)位 置1经理办公公室102经理助理理办公室室103行政财务务部204综合事务务部205客户服务务中心56仓 库库157会议室20备 注管理用房房拟安排排1000平方米米二、物资资装备计计划附表1：怡景佳佳苑管理理处行政政办公用用品名 称数 量单价

53、（均均价）合 计备 注办公桌椅椅8套500.0040000.000会议桌椅椅1套25000.00025000.000打印机1台15000.00015000.000复印机1台100000.000100000.000电脑设备备3套40000.000120000.000空调机（分分体式、柜柜式）2套40000.00080000.000传真机1台30000.00030000.000保险柜1台10000.00010000.000照相机1台10000.00010000.000社区文化化活动用用电话3部300.00900.00包安装档案、资资料柜2套10000.00020000.000整体制作作员工服装装3

54、8X22套300.00228000.000附表2：怡景佳佳苑管理理处维修修工具及及清洁工工具名 称数 量单 价合 计备 注75型室室内疏通通机1台20000.00020000.0008KVAA型电焊焊机1台15000.00015000.000冲击钻1个20000.00020000.000砂轮切割割机1台20000.00020000.000手电钻1个600.00600.00台钳1台800.00800.00梯子1把10000.00010000.000万用表2台200.00400.00摇表1台350.00350.00潜水泵1台22000.00022000.0002寸套丝丝机1台30000.00030

55、000.000测试仪表表2套10000.00020000.000吸尘吸水水器2台50000.000100000.000高/低压压冲水机机1台50000.00050000.000清洁及浇浇花用胶胶管600米米2.00012000.000机动喷雾雾器1台25000.00025000.000电工工具具4套500.0020000.000电流表2块300.00600.00木工工具具1套10000.00010000.000高空作业业工具1套15000.00015000.000常用材料料备件1批50000.00050000.000吸尘机1台15000.00015000.000手推垃圾圾清运车车3台500.0

56、015000.000手推式剪剪草机1部50000.00050000.000绿篱修剪剪机1部30000.00030000.000清洁工具具4套800.0032000.000绿化工具具2套800.0016000.000铁架床与与木床10套200.00（均均价）10000.000小计659550.000附表3：怡景佳佳苑管理理处治安安、交通通、消防防装备名 称数 量单 价合 计备 注无线对讲讲系统6台15000.00090000.000消防工具具1套300.00300.00自行车4辆300.0012000.000云梯1架25000.00025000.000训练器材材1套30000.00030000.000警棍5棍100.00500.00防毒面具具10副200.0