土地行政管理毕业论文

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1、武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究 HUAZHONG AGRICULTURAL UNIVERSITY硕士学位论文MASTERS DEGREE DISSERTATION武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究STUDY ON TEMPORAL-SPATIAL VARIATION CHARACTER OF RESIDENTIAL PRICE AND ITS INFLUENCING FACTORS IN WUHAN 研 究 生:CANDIDATE：导 师:SUPERVISOR：专 业:行政管理MAJOR：ADMINISTRATIVE MANAGEMENT研究方向:FIELD：土地行政管理L

2、AND ADMINISTRATIVE MANAGEMENT中国武汉WUHAN，CHINA二一年六月JUNE，2022several group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example

3、 a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measured47分类号 密级华中农业大学硕士学位论文

4、武汉市住宅价格时空演变特征及其影响因素研究Study on Temporal-spatial Variation Character of Residential Price and its Influencing Factors in Wuhan研究生:指导教师:指导小组:专业：行政管理 研究方向：土地行政管理获得学位名称：管理学硕士 获得学位时间：2010年6月20日 华中农业大学土地管理学摘 要IAbstractIII1 绪论11.1 研究的背景11.2 研究目的和意义21.3 国内外研究综述31.3.1 国外研究综述31.3.2 国内研究综述51.4 研究的技术路线71.5 主要研究内

5、容、研究方法和资料来源91.5.1 主要研究内容91.5.2 研究方法91.5.3 资料来源101.6 可能的创新点102 研究的根底理论122.1 地租地价理论122.2 区位理论132.3 供求理论142.4 城市地价空间结构理论152.5 本章小结153 研究区域概况163.1 自然地理173.2 社会经济开展概况18人口183.2.2 居民人均可支配收入183.2.3 国内生产总值GDP193.2.4 固定资产投资213.3 城市总体规划213.4 房地产市场概况223.5 本章小结244 武汉市住宅价格时间变化特征及影响因素254.1 武汉市住宅价格时间变化研究方法254.2 武汉市

6、住宅价格时间变化特征与影响因素25武汉市城区总体住宅价格时间变化特征25武汉市城区分区域住宅价格时间变化特征284.2.3 武汉市住宅价格时间变化的影响因素294.3 武汉市住宅价格时间变化趋势预测33研究数据的分析和处理334.3.2 武汉市住宅价格时间变化趋势模型拟合344.3.3 武汉市住宅价格时间变化趋势预测374.4 本章小结385 武汉市住宅价格空间演变特征及影响因素395.1住宅价格空间分析方法和模型建构39住宅价格空间分析方法39住宅样点数据分析及处理415.1.3 数字地价模型的建构445.2 武汉市住宅价格空间演变特征及影响因素475.2.1 武汉市住宅价格空间分布特征47

7、5.2.2 武汉市住宅价格空间演变分析585.2.3 武汉市住宅价格空间演变的影响因素655.3 武汉市住宅价格空间变化趋势分析685.4 本章小结706 研究结论与展望716.1主要结论716.2 研究展望72参考文献73致谢76图表目录表3-1 武汉市2022年国内生产总值表20表3-2 武汉市2022年房地产开发投资表23表4-1 武汉市商品住房价格及涨幅表27表4-2 武汉市住宅价格时间序数表33表4-3 武汉市住宅价格趋势相关系数表37表4-4 武汉市2022年-2022年商品住房价格预测表38表5-1 局部住宅样点信息列表42表5-2 武汉市2002年-2022年房屋销售价格指数表

8、43表5-3 调整后的房屋销售价格指数表44图1-1 技术路线图8图2-1 均衡价格图14图3-1 武汉在湖北省的位置图16图3-2 武汉市行政区划图17图3-3 武汉市2000年至2022年总户数和总人口数变化图18图3-4 武汉市2000年至2022年城市居民和农民收入变化图19图3-5 武汉市2000年至2022年国内生产总值变化图20图3-6 武汉市2000年至2022年全社会固定资产投资和城镇固定资产投资变化图21图3-7 2000年至2022年武汉市商品房和商品住宅竣工面积图24图4-1 商品住房价格指数和商品房价格指数走势图25图4-2 商品住房平均价格和商品房平均价格走势图26

9、图4-3 武汉市城区7个区商品住房平均价格走势图29图4-4 武汉市2022年至2022年非农业人口规模和城市化率变化图30图4-5 2000年至2022年城市居民年人均可支配收入和消费支出变化图31图4-6 2002年至2022年武汉市道路长度和和道路面积图32图4-7 一元线性函数拟合图34图4-8 对数函数拟合图35图4-9 二次多项式函数拟合图35图4-10 乘幂函数拟合图36图4-11 指数函数拟合图36图5-1 数字地价模型剖面及其主要特征图40图5-2 武汉市住宅价格样点分布图2022年45图5-3 武汉市住宅价格样点分布图2022年46图5-4 武汉市住宅价格剖面线位置图46图

10、5-5 武汉市2022年住宅价格三维立体图47图5-6 武汉市2022年住宅价格平面等值线图47图5-7 基于边缘基点的住宅价格剖面线151图5-8 基于边缘基点的住宅价格剖面线251图5-9 基于边缘基点的住宅价格剖面线351图5-10 基于边缘基点的住宅价格剖面线452图5-11 基于边缘基点的住宅价格剖面线552图5-12 基于边缘基点的住宅价格剖面线652图5-13 基于边缘基点的住宅价格剖面线753图5-14 基于边缘基点的住宅价格剖面线853图5-15 基于边缘基点的住宅价格剖面线953图5-16 基于中心基点的住宅价格剖面线1055图5-17 基于中心基点的住宅价格剖面线1155

11、图5-18 基于中心基点的住宅价格剖面线1255图5-19 基于中心基点的住宅价格剖面线1356图5-20 基于中心基点的住宅价格剖面线1456图5-21 基于中心基点的住宅价格剖面线1556图5-22 基于中心基点的住宅价格剖面线1657图5-23 基于中心基点的住宅价格剖面线1757图5-24 基于中心基点的住宅价格剖面线1857图5-25 基于中心基点的住宅价格剖面线1958图5-26 基于中心基点的住宅价格剖面线2058图5-27 武汉市2022年住宅价格三维立体图60图5-28 武汉市2022年住宅价格平面等值线图60图5-29 2022年和2022年住宅价格剖面线1比照图61图5-

12、30 2022年和2022年住宅价格剖面线2比照图61图5-31 2022年和2022年住宅价格剖面线5比照图61图5-32 2022年和2022年住宅价格剖面线6比照图62图5-33 2022年和2022年住宅价格剖面线7比照图62图5-34 2022年和2022年住宅价格剖面线8比照图62图5-35 2022年和2022年住宅价格剖面线11比照图63图5-36 2022年和2022年住宅价格剖面线12比照图63图5-37 2022年和2022年住宅价格剖面线13比照图63图5-38 2022年和2022年住宅价格剖面线17比照图64图5-39 2022年和2022年住宅价格剖面线19比照图

13、64图5-40 2022年和2022年住宅价格剖面线20比照图64摘 要近些年来，我国城市土地使用制度的改革进一步深入，地价机制对我国城市土地资源合理配置，空间结构的优化布局和土地的节约集约利用具有越来越重大的作用。伴随着城市土地价值的日益显化，全国各地房地产价格出现显著上涨。如何全面、系统、准确地掌握城市地价和房价的变化情况，分析城市房地产价格的动态开展趋势和变化规律，合理地对城市地价和房价进行监测和调控，成为土地管理工作者面临的重要课题，也是土地市场交易、房地产开发、建设工程投资决策和房地产税制改革的重要依据。目前我国城市地价时空变化的研究较少，研究方法尚不成体系，研究成果难以满足当前城市

14、地价管理的需要。随着计算机技术的日益完善，对城市地价和房价的研究由定性过渡到定量研究成为可能。本文以武汉市城区2002年至2022年局部住宅价格数据为实证根底，利用地理信息系统软件Mapgis的空间分析功能，构建武汉市住宅价格数字地价模型，辅之以时间序列分析和数学模型，详解了武汉市住宅价格时间变化和空间演化规律。全文在分析武汉市房地产市场近况的根底上，首先利用武汉市2002年第一季度至2022年第四季度的住宅价格数据对武汉市住宅价格的时间变化情况分别进行总体分析和分区域分析，然后运用不同模型对住宅价格的时间序列数据进行拟合，选出了最适宜的数学模型，并运用此模型对未来三年的住宅价格进行了预测。论

15、文接着以武汉市城区2002年至2022年的住宅价格数据为实证根底，对数据进行必要的期日修正，利用地理信息系统软件Mapgis的空间分析功能，构建武汉市住宅价格数字地价模型，通过住宅价格等值线图、三维立体图、局部剖面图等，对武汉市住宅价格空间分布的整体结构和局部特征进行了细致深入的分析；为了分析住宅价格空间演变特征，分别建立了2022年和2022年两个时间点的数字地价模型，比照两个时点的住宅价格等值线图、三维立体图和局部剖面图，详解了武汉市住宅价格在整体结构和局部方向上的空间演变趋势，并分析了武汉市住宅价格空间分布的主要影响因素。最后利用已建立的住宅价格数字地价模型，结合未来几年武汉市重大根底设

16、施工程建设，如轨道交通和武汉火车站的建设等，以及?武汉市土地利用总体规划20222022年?和?武汉市城市总体规划20222022年?等资料，对未来几年住宅价格增长最快的地段和区域进行了分析和预测。本论文共包括六个章节，第一章绪论，主要介绍了研究背景、目的和意义、内容及技术路线等；第二章是本研究的理论根底，主要阐述了地价空间结构的相关根底理论；第三章介绍了武汉市的概况；第四章着重分析武汉市住宅价格的时间变化特征；第五章主要分析武汉市城区住宅价格的空间演变规律；第六章为研究结论与展望。关键词：住宅价格；时空变化；数字地价模型；影响因素；武汉市AbstractThe reform of urban

17、 land use system in our country is further thorough in recent years. The land value mechanism becomes more and more significant in distributing reasonably of urban land, the optimized layout of spatial structure and the save and intensive use of land. With the appearance of urban land value, the rea

18、l estate price rises remarkably in city. It is an important topic for land manager to monitor the variation of urban land value and house price comprehensively ,systematically, and accurately, to analyze the dynamic trend and the changing rule of real estate price in city and to monitor and regulate

19、 the urban land value and the house price reasonably. Also it is important basis in land exchange, the property development, the decision of construction investment and the tax reform of real estate.At present, the study on spatio-temporal variation of urban land value is still deficient and there i

20、s no systematic method that can effieiently work on this subject. Also the research result can not satisfy the need of current urban land value management. With the improvement of modern computer technology , it is possible to do the quantitative analysis instead of qualitative analysis on study of

21、urban land value and house price.This article builds the Digital Land Price Model of residential price on basis of the data of residential price from 2002 to 2009 in Wuhan, using the spatial analysis function of the geographic information system Mapgis. Then the paper explains in detail on housing p

22、rice time variation and spatial evolution rule, taking time series analysis and mathematical model as auxiliary.After analyzing the recent situation of real estate market of Wuhan, the paper carries on the macro analysis and the regional analysis separately to time variation of residential price in

23、wuhan at first, using the data of residential price from first quarter of 2002 to the fourth quarter of 2009 in Wuhan. Then it utilizes the different mathematical model to fit to the time series and residential price, selects the most appropriate mathematical model and forecasts housing price in thr

24、ee years on basis of the model.Followed this article builds the Digital Land Price Model of residential price in Wuhan on basis of the data of residential price from 2002 to 2022 after the essential revision to the data, using the spatial analysis function of the geographic information system softwa

25、re Mapgis. Through the housing price isogram, the three dimensional diagram, the profile graph, it analyzes thoroughly the overall construction and the partial characteristic of the spatial distribution of residential price in Wuhan. In order to analyze the the evolution characteristic of housing pr

26、ice spatial distribution, it establishes the Digital Land Price Model of residential price in 2022 and 2022 separately. Contrasting the housing price isogram, the three dimensional diagram, the profile graph in 2022 and 2022, it explains in detail on the spatial evolution tendency of residential pri

27、ce in the overall construction and the partial direction in Wuhan. Then it analyzes the major influencing factors of spatial distribution of residential price in Wuhan. Finally using the Digital Land Price Model established, adding the construction of significant infrastructure projects in several y

28、ears in Wuhan, for example, the construction of orbital transportation and the Wuhan Train station, as well as the Land use plan of Wuhan city (from 2022 to 2022) and the Overall city plan of Wuhan City (from 2022 to 2022), this article forecast the fastest growing region of housing price in several

29、 years. This paper includes six chapters in all. In the first chapter, it mainly introduces the background, the goal , the significance, the content and the technical route of the research; The second chapter is the basic theory of spatial variation of housing price. It mainly elaborates the basic t

30、heory related to land value spatial structure; The third chapter introduces the general summary of Wuhan; The fourth chapter analyzes emphatically the time variation characteristic of housing price in Wuhan city. The fifth chapter mainly analyzes the the spatial distribution characteristics of housi

31、ng price in Wuhan city; The sixth chapter is the conclusion and the forecast of study.Key words: Residential price; Temporal-spatial variation; Digital Land Price Model; Influencing factors; Wuhan 1 绪论1.1 研究的背景随着城市土地使用制度改革的进一步深入，土地的使用从“无偿、无限期、无流动向“有偿、有限期、有流动转型。2002年5月,国土资源部签发?招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定?(11号文

32、)，结束了沿用多年的土地协议出让方式。2022年3月,国土资源部、监察部联合下发了?关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知?(71号令)，要求从2004年8月31日起,所有经营性工程用地一律公开竞价出让。2022年9月,国务院发布?国务院关于加强土地调控有关问题的通知?，严把土地闸门，随后，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布?关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知?,新增建设用地土地有偿使用费标准提高一倍。2022年1月,国家税务总局下文宣布开征土地增值税，同年10月,国土资源部“39号令出台,这一文件针对以往土地转让过程中的灰色地带,给出了目的性

33、极强的防治措施。2022年底，受美国次贷危机影响，全球房地产市场陷入低谷，为提振市场信心，促进我国经济平稳健康开展，国家出台了一揽子“保增长、调结构、促改革、惠民生的宏观调控措施。积极的财政政策和宽松的货币政策，使经济出现“V型反转，经济回暖态势明显。此外，2022年12月，国务院办公厅连续发布了?国务院办公厅关于当前金融促进经济开展的假设干意见?和?关于促进房地产市场健康开展的假设干意见?，明确进一步鼓励普通商品住房消费，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，减免住房转让环节营业税等政策。一系列提振经济和刺激房地产开展的措施极大地促进了2022年全国房地产市场的繁荣，但随之而来的有关房

34、地产泡沫的质疑也成为全社会关注的焦点。一方面，将价格机制引入城市土地资源配置的思路日益明确，另一方面，随着城市土地价值的日益显化，全国各城市房地产价格出现显著上涨。将城市土地利用引入市场经济的轨道，可以有效地利用与管理土地这一笔巨大的财富，促进城市土地从粗放利用到节约集约利用，为国民经济的稳健开展和人民生活水平的提高效劳。然而，房地产价格的过快上涨和虚高，也会制约经济社会的开展，影响国民的福祉。土地对国民经济的影响具有广泛性和深刻性的特点，因此，调控房地产价格成为宏观经济调控的重要内容。合理的房地产价格可以调节城市土地供求，指导城市土地规划与利用，优化土地资源配置，调节收益分配与房地产市场运行

35、，在现实经济领域处于核心地位。作为城市房地产市场管理的主体，政府必须全面、系统、准确地掌握城市地价和房价的变化情况，分析城市房地产价格的变化规律和开展趋势，客观地、科学地评估和预测房地产价格，以提高土地管理决策的科学性和管理的有效性。1.2 研究目的和意义在我国，有关城市地价或房价空间分布和时空演变的研究起步较晚。从20世纪80年代末开始酝酿城市土地使用制度改革，到20世纪90年代初开始全面实行城市土地有偿、有限期、可流转的土地使用制度之前，我国一直奉行的是与方案经济体制相适应的高度集中的指令性方案调拨，无偿、无限期、禁止流转的城市土地使用制度。随着城市土地有偿使用制度改革的深入，地价机制对我

36、国城市土地资源合理配置，空间结构的优化布局和土地的节约集约利用具有越来越重大的作用。研究城市房地产价格的时空变化，掌握其变化情况，分析其动态变化规律，预测其变化趋势，不仅是客观、科学地评估、预测房地产价格的需要，也是政府判断房地产价格水平的合理性，科学制定地价管理政策和土地出让方案，防止土地投机，引导市场趋于标准和促进产业协调开展的重要参考。具体意义如下：1通过分析近几年的历史房价资料，可以揭示房价变化的动力机制，预测房价变化趋势，为有效地发挥地价的杠杆作用，调控房地产市场提供参考，具有重要的理论和现实意义；2采用地理信息系统空间分析技术对房价的空间演化进行实证分析，直观展示房价空间分布特征，

37、探讨房价空间演变机制，是对我国城市房地产价格空间研究方法的充实和丰富。3通过调查和收集武汉市城区房价资料，研究武汉市特殊的地理条件如城区广泛地分布湖泊，“两江三镇的格局等对住宅价格空间分布的影响，探讨武汉市住宅价格分布规律，为房地产政策制定、房地产开发等提供可视化的参考。1.3 国内外研究综述 国外研究综述国外有关地价空间分异的研究是以地租地价理论和区位理论为根底的，地租理论主要起源于西方地租理论和马克思地租理论。威廉配弟在其名著?赋税论?中指出，地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入，而且因为土壤肥沃程度和耕作条件的差异，以及土地距离市场的远近不同，地租存在一定的差异；李嘉图指出地租产生必须

38、具备土地有限性和差异性两项条件；现代西方经济学的权威代表人物萨缪尔森认为地租是为使用土地所付的代价；20世纪60年代美国土地经济学家阿朗索(W.Alonso)等将边际分析应用于传统的地租理论中，得出城市地租模型，解决了城市地租的计算问题。西方地租理论经过李嘉图、杜能等人开展，形成了以地租地价概念、来源、实质及特点描述为主的古典学派毕宝德，2001。马克思那么在劳动价值论的根底上建立了地租理论，他认为一切形式的地租都是土地所有权在经济上的实现，都是剩余劳动的产物，由此充分揭示了资本主义地租运行的根本规律，尤其是蕴含其中的资本主义生产关系沈瑾怡，2022。根据地租产生的原因和条件，马克思提出将地租

39、分为级差地租、绝对地租和垄断地租三种，其中级差地租指在具有较好生产条件的土地上生产获得的超额利润。区位理论发端于级差地租的研究，以后逐渐开展成有关空间经济活动的一般理论。区位理论主要包括杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论、克里斯塔勒的中心地理论和廖什的市场区位论。德国经济和地理学家杜能最早从农业土地利用角度阐述了农业生产的区位选择问题，进而推导出农业品类围绕市场中心呈现环形分布的模式；韦伯首次引用 “区位因素建立了工业区位论，提出了工业用地区位指向性原那么，此后的各种工业区位理论大都是围绕韦伯理论的验证、完善或质疑而开展起来的；克里斯塔勒提出的城市区位论深刻揭示了城市、中心居民点开展的区域根底

40、及其等级规模的空间关系，它为揭示城镇与区域空间在经济上的依存性提供了理论根底；廖什提出的市场区位论，从工业配置寻求最大市场的角度和总体均衡的角度揭示了整个系统的配置问题；而阿朗索建立了厂商投买价曲线模型理论，从区位边际均衡和区位边际收益的角度推出了市场经济条件下城市土地租金曲线和同心圆土地利用模式。城市地价空间结构理论是在古典区位理论上开展起来的，1826年农业经济学家杜能提出著名的“孤立国理论，围绕农产品消费中心的农业土地利用类型和土地经营强度，提出了区域农业用地空间布局模式。此后，柏林克曼、胡佛以及艾萨德、阿伦索等对地租理论作了新的推导，阿伦索认为，城市土地利用受地块的可达性以及由此形成的

41、运输费用的影响，不同的土地利用方式对可达性要求有差异，其结构就形成了陡缓程度不同的竞租曲线，由此推导出城市地价空间结构模型陈燕，2022。与此同时，对地价变动和地价空间结构影响因素的研究不断深入。 Chapin、Weiss(1962)引入交通本钱因素，试图定量研究城市地价与土地利用的关系并将其模式化；Czamanki(1966)和Friedmann(1973)那么从政府与投资的角度，引入土地规划、根底设施建设等政策性因素，研究其对地价及其变动的影响；Brain(1971)、Thomas(1985)对城市中心区土地配置机制进行了研究；Jalnes和Simlnons(1971)将复杂的城市地域抽象

42、为一个简单的均质区域，在此根底上，通过逐步叠加其他经济因子，建立了包括各种不同经济因子的城市地租与地价的具体模型。Harvey(1978)、Deakin(1989)从不同侧面研究了城市地价地租的影响因素，推出了交通通达性和便捷性是决定地价地租的最重要因素；Wheaton(1982)运用经济统计方法对美国中心城区住宅用地供需状况对住宅价格的影响进行了定量研究。Edwin.S.Mills和B.W.Hamilton1989对美国城市地价变动与租金和利率变动的内在联系进行了研究。Capozza、Helsley(1989)通过分析不同门槛的投标地租，揭示了土地利用均质化的动力机制及土地利用空间结构的形成

43、机制。野口悠纪雄(1997)利用统计学模型考察了日外乡地问题的演变过程，探讨了地价变动背后的土地供求关系李璐，2022。对房地产价格特别是住宅价格空间特性的研究常利用住宅特征价格模型Hedonic Model进行。如Haurin和Brasington1996选择了29个变量，应用住宅特征价格模型，证实了美国俄亥俄州地区学校质量、离市中心的距离以及住宅舒适度(社区犯罪率、文化艺术、娱乐时机)对住宅价格的重大影响；Pace等(2000)选取了有关空间和时间的12个变量，验证了这些变量对住宅价格的影响，并建立了房地产价格预测模型；Ding等(2000)利用地理信息系统技术获取住宅的空间特性变量，并重

44、点分析了投资对附近住宅价格的影响；Bowen等 (2001)在住宅价格特征模型的应用中考虑和引入了空间变量，并对空间变量的独立性或自相关性进行了分析；Stevenson(2022)以美国波士顿1995年2000年的6441个住宅样点，选择了30个变量并应用住宅特征价格模型，证实了住宅年龄对住宅价格的影响； 国内研究综述在我国，改革开放前对土地经济问题的研究根本空白。改革开放以后，土地经济研究逐渐复苏。初期研究重点在于探讨社会主义地租、地价的存在问题，而后涉及绝对地租、级差地租的具体表现形式及量化问题，而且与土地估价理论方法相结合。20世纪80年代中期，为解决土地有偿使用问题，提出了“土地使用费

45、这一概念，即实际意义上的地租。进入90年代，?城镇土地定级规程?(试行)和?城镇土地估价规程?(试行)出台，以土地区位条件评价为根底的具有中国特色的地价评估方法体系确立起来。1993年，各地城镇纷纷建立起以基准地价和宗地地价为核心的城市地价体系，并在实践过程中得到不断开展和完善，有关的城市地租地价理论得到广泛关注，一批学者对此进行了深入研究。在土地价格的论述上，产生了二元论周诚，谭术魁，刘维新等、三元论周诚，单胜道和吴次芳等、供求论严星，林增杰等和产权论刘维新，杨钢桥等几种学术观点陈燕，2022。随着土地市场化改革的深入，对房地产市场的供求均衡问题、房地产价格的波动性及运行规律、房地产价格的影

46、响因素、房地产价格的动态预测等的研究逐渐成为主流，通过这方面的研究，学者们力求探究政府主导型的市场经济条件下房地产价格的运行规律，并提出政策建议以指导我国房地产市场的改革和开展。如刘洪玉、沈悦(2022)从经济学的角度，采用理论研究和实证研究相结合的方法，阐述了房地产价格变化的一般规律；为描述房价在投机行为下出现的波动特征和运行规律，郑恒(2022)建立了一个简单的数理模型，描述了有投机者进入的房地产市场中,房产价格在炒作行为下出现的波动特性和运行规律；李菲等(2022)对商品住宅价格变动因素进行了分析，在此根底上，以上海市历年商品住宅平均销售价格数据为样本，应用灰色系统理论建立了上海市商品住

47、宅平均销售价格的动态预测模型；周京奎(2022)对房地产价格波动规律与投机行为进行了分析，并以中国的14个城市为例进行了实证研究。关于房地产价格空间变化规律等微观上的研究那么起步较晚，它是对宏观研究的必要补充和开展。研究主要集中于地价影响因子的空间叠加分析、地价空间分布规律分析等。王茂春(1997)利用地价平台、地价陡坡等新概念，分析了城市地价空间分布在时间序列上的演变规律及其动因，初步构建了城市地价四维空间理论的框架；杜德斌、徐建刚1997采用GIS技术和多元线性回归分析方法，分析了上海市地价与城市区位因子的线性关系，得出南京路、市中心、淮海路是影响上海市地价空间分布的主要区位因子，且地价空

48、间分布具有很高的向心性；毛泓1998建立了城市位差地价模型并将其应用于龙岗市地价分布规律研究；陈浮(1999)利用地统计学方法中的半方差函数、K氏估计方法插值等对地价空间分布图式特征、时序变化、形成机制与影响因素作了有益探讨；王红扬(1999)详细分析了苏州地区城镇土地演化特征和机制，主要从总量特征、区位结构特征、功能结构特征和空间结构特征四个方面进行了探讨；郑芷青2001利用统计分析方法对广州市区商品住宅销售价格进行研究，结果显示广州市商品住宅价格的时空分布主要受地价、城市形态与功能结构、交通与绿化环境、生活效劳设施以及物业管理水平等影响；徐燕、王晓梅2002对收集到的出让地价资料进行聚类分

49、析，将北京市住宅出让地价进行区位划分，得出住宅出让地价的等级空间分类；李玲(2022)运用地质统计学方法中的克里格最优内插法，分析了北京市商业、住宅和工业地价的空间分布格局，发现地价空间变异受随机因子影响较小，四种出让地价具有较强的空间毗邻效应。蒋芳2022通过应用地价等值线和空间向量图对北京市各用途土地出让地价的空间分布规律进行研究，发现地价的地价坡度与地价指向存在明显的空间差异；杜小娅、陆跃进2022根据南京市1998年的土地出让资料，利用Access建立地价样点数据库，在mapinfo中得出住宅地价和商业地价等值线图，据此分析地价的空间分布规律，并利用SPSS软件构建回归模型，对南京市区

50、地价变化和主要区位因子的关系进行了定量分析；李雪铭运用经济统计分析方法对大连市住宅房价进行了因子分析和聚类分析，并在地理信息系统平台下，绘制了住宅价格分布图，在此根底上分析了城市住宅的空间分布规律和内在机制李雪铭，张馨，2022。概括起来，国内关于房地产价格时空变化规律的研究有如下特点：对地价的时空变化研究较多而对房价的时空变化研究很少；对影响房地产价格的各类因素，特别是城市规划、各种自然景观对房地产价格的影响定性分析多，定量分析较少；对影响房地产价格时空分布的自然和经济因素的研究较多而对人们的消费行为、特有偏好、人群结构等社会因素对房地产价格的影响研究较少；对某一时段的房地产价格空间分布规律

51、研究较多而对房地产价格空间演变研究较少等。1.4 研究的技术路线本文以武汉市住宅价格为例，主要采用武汉市2002年第一季度至2022年第四季度的商品住房价格数据和2002年至2022年的城区住宅楼盘价格资料，运用经济统计方法和GIS工具等，探讨武汉市城区住宅价格的时间变化和空间演变规律。主要的步骤如下：1相关文献和已有成果的整理。包括国内外学者对城市地租地价理论、区位理论、住宅价格供求理论、城市地价空间结构均衡理论等理论的研究和阐述，国内学者对我国局部城市房地产价格空间分布规律的研究成果等，总结出我国城市房地产价格空间分布的普遍特征，这对本文探讨武汉市城区住宅价格的时空变化规律具有重要的参考意

52、义。2武汉市商品住房价格的分析和预测。对武汉市2002年第一季度至2022年第四季度的商品住房价格数据运用多种模型进行拟合，总结其时间变化规律，并对未来的商品住房价格进行预测。3住宅样点数据的收集和录入，包括住宅样点的矢量化处理，根底图件的矢量化，样点数据的核对等。以Mapgis为平台，将样点录入地理信息系统，对数据进行编辑，使样点空间信息和属性信息对接。在此之前，对录入数据进行了较严格的处理，如期日修正，特异点排除等。4运用Mapgis的空间分析模块，提取样点价格信息，分别生成两个时点的住宅价格三维立体图、等值线图和多方向上的剖面图，并对其进行比照，探讨住宅价格的空间演变特征，分析住宅价格空

53、间演变的影响因素。技术路线图见图1-1。 住宅价格时空变化根底理论地租地价理论城市地价空间结构理论区位理论住宅价格供求理论武汉市住宅价格时间变化的影响因素分析武汉市住宅价格时间变化特征国外城市住宅价格空间分布研究我国城市住宅价格空间分布模式的普遍特点及演变趋势国内城市地价与房价空间分布研究成果武汉市住宅价格时间变化趋势预测武汉市住宅价格时间变化特征武汉市住宅价格空间分布的影响因素分析武汉市住宅价格空间演变特征武汉市住宅价格空间分布和演变特征武汉市住宅价格空间变化趋势分析住宅价格样点资料收集与处理历年商品住房价格数据的收集建立武汉市住宅价格数字地价模型研究结论与展望底图制作与住宅价格样点布置国内

54、外房地产价格时空变化研究的文献综述数据的统计分析图1-1 技术路线图Fig.1-1 Technology route of research1.5 主要研究内容、研究方法和资料来源 主要研究内容本文的主要研究内容有：1武汉市住宅价格时间变化特征和影响因素分析。全文在分析武汉市房地产市场近况的根底上，首先利用武汉市2002年第一季度至2022年第四季度的住宅价格数据对武汉市住宅价格的时间变化特征分别进行总体分析和分区域分析，接着运用不同模型对住宅价格的时间序列数据进行拟合，选出了最适宜的数学模型，并运用此模型对未来三年的住宅价格进行了预测。2武汉市住宅价格空间演变特征和影响因素分析。论文以武汉市

55、城区2002年至2022年的住宅价格数据为实证根底，对数据进行必要的期日修正，利用地理信息系统软件Mapgis的空间分析功能，构建武汉市住宅价格数字地价模型，通过住宅价格等值线图、三维立体图、局部剖面图等，对武汉市住宅价格的空间分布和空间演变特征进行了分析，最后探讨了武汉市住宅价格空间演变的主要影响因素。3武汉市城区住宅价格空间演变趋势预测。文章利用已建立的住宅价格数字地价模型，结合轨道交通和武汉火车站等根底设施工程的建设，以及?武汉市土地利用总体规划20222022年?和?武汉市城市总体规划20222022年?对未来几年住宅价格增长较快的地段和区域进行了分析和预测。1.5.2 研究方法本文在

56、地租地价理论、区位理论、住宅价格供求理论、城市地价空间结构均衡理论等根底上，通过运用经济统计方法对武汉市最近十年的住宅价格进行分析，揭示武汉市城区住宅价格的时间变化规律，探讨住宅价格变化的一般动力机制，并以此为根底对武汉市未来几年的住宅价格进行预测；接着，运用地理信息系统软件对武汉市住宅价格样点进行编辑和处理，运用MapGIS空间分析模块提取住宅价格信息并建立数字地价模型，揭示住宅价格空间演变规律，探讨住宅价格空间演变的影响因素，充实当前我国房地产价格空间结构研究的方法和手段。1.5.3 资料来源写作本文所依据的资料主要有以下四个方面：第一方面是国内外有关专著。涉及经济地理学、城市地理学、区域

57、经济学、城市经济学、土地经济学等众多学科，专著对国内外有关城市地价的研究的历史脉络、主要观点进行了清晰地梳理和完整地概括，有关理论是后人开展城市房地产价格空间结构研究的根底。第二方面是国内外近几年有关城市房地产价格研究的专门资料。这些资料具有明显的专论性质，一般是针对某一具体问题带有经验归纳或理论推导性的论文，这类资料具有较强的时序性，表达了课题研究的最新进展和前沿问题。第三方面是武汉市城区2002至2022年度已售或在售的住宅楼盘价格资料，有效样点共计835个，主要从武汉房地产市场信息网( :/scxx.whfcj.gov /index.asp)获得，通过其他网站如武汉搜房网()等进行补充，

58、局部难以确认和收集的数据通过实地踏勘获得；第四方面是武汉市官方统计资料和城市建设、城市规划资料，主要包括2022至2022年?武汉统计年鉴?、2022至2022年?武汉房地产年鉴?、?武汉市土地利用总体规划2022-2022年?以及武汉市各年土地市场分析报告等。此外，局部信息还参考了网站上对武汉市各年房地产市场状况的分析报告。1.6 可能的创新点本文运用住宅价格数据对武汉市城区住宅价格时空演变进行积极探索，可能的创新点如下：1研究视角创新。不同于以往一般以土地交易价格数据为根底建立的数字地价模型，本文以住宅价格数据为根底建立数字地价模型研究房价空间结构，是对房地产价格空间结构研究的一种补充。2

59、研究内容的扩展。以往的研究由于样点数据缺乏和失真等原因，一般只能分析某一时段的房地产价格空间分布特征。本文运用住宅价格样点数据分别建立两个时点的住宅价格数字地价模型，比照两个时点的住宅价格等值线图、三维立体图和局部剖面图，分析了武汉市住宅价格的空间演变特征。3研究结果的实用价值。在已建立的住宅价格数字地价模型的根底上，结合轨道交通和武汉火车站等根底设施的建设，以及?武汉市土地利用总体规划20222022年?和?武汉市城市总体规划20222022年?等对武汉市城区住宅价格空间演变趋势作出预测，可为房地产政策制定、房地产开发提供可视化参考。2 研究的根底理论2.1 地租地价理论地租理论是经济学中一

60、个重要的研究领域。地租理论已经开展成为一个极其庞大而繁杂的体系，是地价理论、地价空间结构理论等理论的根底。它不仅揭示了地价的实质，还揭示了与地价相关的制度。因此，对其进行分析，是进一步展开对城市地价空间结构研究的根底。地租是一个历史范畴，有组织的土地利用和土地所有权的出现催生了地租，生产者在土地利用中的剩余产品为土地占有者所占有，就有了产生地租的经济根底。地租地价理论研究的先驱威廉配弟在其名著?赋税论?中指出，地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入，而且因为土壤肥沃程度和耕作条件的差异，以及土地距离市场的远近各不相同，地租存在一定的差异。大卫李嘉图在其著作?政治经济学与赋税原理?中指出：地租仅

61、只是为了使用土地而付给地主的金额，地租产生必须具备土地有限性和差异性两项条件王万茂，韩桐魁，2002。杜能那么指出地租是田庄所处的位置和土地性质的偶然优势带来的。马克思主义地租理论建立在劳动价值论的根底上。他认为一切形式的地租都是土地所有权在经济上的实现，都是剩余劳动的产物。根据地租产生的原因和条件，他提出将地租分为级差地租、绝对地租和垄断地租三种，其中级差地租指在具有较好生产条件的土地上生产获得的超额利润。现代西方经济学的权威代表人物萨缪尔森认为地租是为使用土地所付的代价。土地供应数量是固定的，因而地租量取决于土地需求者之间的竞争。巴洛维在?土地资源经济学不动产经济学?一书中写到：“地租可以

62、简单地看做是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素本钱或总本钱之后余下的那一局部各类土地上的地租额取决于产品价格水平和本钱之间的关系。20世纪60年代美国土地经济学家阿朗索(W.Alonso)等进一步开展了级差地租理论。他们将边际分析应用于传统的地租理论中，引入区位平衡价格的概念，提出竞标地租理论，得出城市地租模型，解决了城市地租的计算问题。而对于土地价格，亚当斯密指出，土地价格是地租资本化的比率。李嘉图也认为，不是土地的地租决定产品价格，而是土地产品的价格决定地租。马克思批判地继承了前人的理论，提出了以劳动价值论为根底的地价理论。他认为，土地不是直接的劳动产品，从这个意义上说，土地不存在价值，但它具有使用价值，所以存在价格。同时，他将土地区分为土地物质和土地资本，前者是指除去土地资本或土地改进价值的纯土地，给土地所有者带来真正的地租，后者是固定在土地中的劳动，属于固定资本范畴，即土地资本的利息与土地物质的租金同时构成土地所有者的收入，决定土地价格，土地价格无非是出租土地的资本化收入。2.2 区位理论区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。区位理论包括杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论、克里斯塔勒的中心地理论和廖什的市场区位论。1826年，德国农业经济学家冯屠能(J.